Le preneur ne peut pas

Démolir les murs qui séparent deux chambres, cette démolition pouvant compromeUre la solidité do rimmeuble;

Percer des gros murs ou y pratiquer des ouvertures {^), par exemple pour déplacer une porle {•);

Faire des constructions ou plantations C^) ; nous nous sommes

;•' L'emploi d'engins prohibés n'est pas un abus de jouissance. Trib. civ. Dunkerque, 16 juin 1887, Loi, 30 juin 1887 (fait de capturer des lapins à laide de filets et de chiens^ — Mais le fait, par le locataire de chasse, de chasser des animaux exclus par le bail, peut entraîner résiliation. Houen, 26 mai 1900, Gaz. Pal., 19U0. ?. 143.

1*} Trib. civ. Seine, 28 nov. 1«91, Droit, 20 déc. 1891 (môme si une clause du bail l'exemple de toute indemnité pour les dommages que le gibier a causés aux bois et taillis, cette clause ne s'appliquant qu'aux dégâts qui sont la conséquence naturelle de la chasse et non à la destruction des bois). — V. infra, n. 794.

'i Guillouard, I, n. 288; Hue, X, n. 307.

(•; V. cep. Guillouard, 1, n. 288. — V. infra, n. 772 s.

{*] Paris, 2 nov. 1887, S., 87. 2. 240 (par exemple s'il s'agit d'un mur mitoyen pnlre la propriété louée et une autre propriété appartenant au preneur;. — Duvcr- Ifier. I, n. 399; Guillouard, II, n. 289.

;•; V. cep. Hue, X, n. 307.

['] Notamment faire des constructions dans un jardin. — Paris, 8 juin 1905, Droi', a sept. 1S05. — Trib. civ. Seine, 17 fév. 1904, Gaz, Trib., 3 juin 1904.

COXTR. DE LOUAGE. — I. 27

occupés du sort des constructions à propos des obligalions

du bailleur (') ;

. Arracher une vigne (*);

Faire des dépôts importants de matériaux sur une terre (^);

Installer dans rimmeuble un commerce Tobligeant à des modifications de forme (*) ;

Etablir une marquise devant Tapparlement {*).

7S8, A cette règle, il faut apporter une exception qui repose sur un usage admis dès lancien droit (•), lequel, étant encore reconnu aujourd'hui, tient lieu de convention tacite ("). C'est que le preneur peut introduire dans la forme les modifications trop peu importantes pour changer la physionomie de la chose louée, qui en même temps sont facilement réparables à la fin du bail, et qui enfin peuvent être considérées comme habituelles. Ces trois conditions sont nécessaires, quoique la plupart des auteurs (*) n'exigent que les deux premières, 11 va sans dire que le preneur devra, à moins que le bailleur ne Ten dispensé, remettre les choses en état avant de restituer Timmeuble, c'est-à-dire avant la fin du bail (•).

11 va sans dire également que ces modifications ne peuvent être faites par le preneur si le bail les lui interdit ('*).

739. Ainsi le preneur peut, à condition de rétablir les choses en Tétat :

i' V. supra f n. 615 s.

(^; Guillouard, II, n. 522.

(') Amiens, 27 déc. 1900, liée. Amiens, 1901. 13.

[*: Lyon, 80 nov. 1892, (iaz. Pal., 93. 1. 197 ( transformation d'un atelier de menuiserie il la main en un atelier mécanique mû par la vapeur). — Trib, civ, Seine, 22 nov. 1892, Gaz. Trib., 29 déc. 1892 (un pharmacien peut préparer des produite pharmaceutiques qui exigent une appropriation spéciale des lieux).

1») Paris, 12 déc. 1887, Droit, 27 janv. 1888. — Paris, 19 juiï. 1895. S„ 97. 2, 27 limplic. I. — Toulouse, 8 nov. 1902, Droit, 20 janv. 1903. — Trib. civ. Seine, 2 nov. 1892, Gaz. l*al., 92. 2. 704 (cependant ce jugement veut que le bailleur prouve qu'il en résulte un préjudice). — V. n. 458.

^•; Lepagc, Loi des bâtiments. II, p. 186.

C} Limoges, 26 déc. 1898, l\ec. Riom, 1901. 404. — Duvergier, I, n. 398; Aubry et Hau, IV, p. 471, § 365; Laurent, XXV, n. 175; Guillouard, I, n. 289; HucX, n. 3()7. — Contra Hennés, 25 janv. 1815, S. chr.

^'; (Juillouard, toc. cit.

(» Nancy, 8 août 1877, Rec. Nancy, 78. 236. — Guillouard, loc cit.; Agnel, n. 314; Lepage, toc. cit,

y^'^] Lepage, toc. cit.; Guillouard, toc. cil.

Diviser une chambre en deux par une cloison (*);

Réunir deux chambres en abattant une cloison (nous avpns. vu qu il en est autrement si les chambres sont séparées par un mur) et notamment réunir une alcôve à une chambre (*) ;

Déplacer les glaces (•) ;

Remplacer les vitres des fenêtres par des vitraux ;

Griller les fenêtres dans un but de sécurité (*) ;

Planter des clous dans les murs;

Transformer u"ii grenier à farine en dépôt de charbons (*).

740. Nous avons déjà examiné si le preneur peut mettre des enseignes ou concéder raffichage sur Timmeuble loué ou indiquer par une affiche son changement de domicile ou sa profession (•).

741. Le preneur peut introduire Téclairage au gaz dans l'immeuble loué ('). Cet éclairage ne présente, en effet, rien de plus dangereux pour Timmeuble que certains autres; d'un aatre côté, il est passé entièrement dans les mœurs et employé partout.

! L'opinion contraire a été admise par des arrêts déjà anciens et par quelques commentateurs (^) ; ils ne sauraient faire autorité, car ils s'appuient sur Tidée, reconnue fausse aujour* d'hui, que Téclairageau gaz est dangereux; ils ajoutent — et cela n'est pas plus important — que l'éclairage au gaz exige ie percement des murs et des planchers.

I 11 n'en est autrement que si, en fait, des travaux importants sont nécessaire» (^).

i Certains auteurs {'*) subordonnent notre solution à la con-

!': Lepage, loc, cil.; Guillouard, I, n. 289; Hue, X, n. 307.

'*) Lepage, locfcit.; Guillouard, /oc. cit.

1*) Lepage, loc cil. ; Guillouard, loc. cit. ; Hue, toc, ait»

;*} Trib. civ. Saiot-ElUenne, 30 nov. 1903, Droit, 13 déc. 1903.

;*; Trib. civ. Blaye, 7 déc. 1892, Dec. de Bordeaux, 93. 3. 25.

;•) V. supra, n. 5G6-2o.

Ô Paris, 29 nov. 1862, S., 63. 2. 32, D., 62. 2. 108. — Besançon, 14 nov. 1900, b\, J901. 2. 98, D., 1903. 2. 82. — Laurent, XXV, n. 255; Agnel, n. 330; Guillouard, I, n. 290; Hue, X, n. 307.

{») Paris, 22 déc. 1851, S., 52. t. 115, D., K^p., v^ Louage, n. 600.— Paris, 22 déc. 1864, S., 65. 2. 134. - Troplong. I, n. 177; Duvergier, I, n. 295 et 339: (^olmet de Sanlerre, VU, n. 166 bis, II; Laurent, XXV, n. 110.

;•} Trib. civ. Seine, 2 juin 1894, Gaz, Trib., 7 oct. 1894.

;'•) Aubry et Rau, IV, p. 482, § 367.

dition que, dans la ville où est situé rimmeuble, Téclairage au gaz soit eu usage constant. Cette condition n'a plus grande signification, car Téclairage au gaz est employé à peu près partout. Même dans les endroits où il n est pas en usage, nous croyons qu'il peut être installé par le preneur; car, à raison de l'extension qu'a prise l'usage de ce mode d'éclairage, le bailleur a dû s'attendre à ce qu'il fût installé dans l'immeuble.

Notre opinion est surtout exacte si l'immeuble est loué pour l'exercice d'un commerce ou d'une industrie (*).

Nous en dirons autant de l'éclairage à l'électricité, qui commence à se répandre beaucoup; il n'est pas dangereux et ne nécessite pas des travaux considérables (').

La substitution de l'électricité au gaz nous parait aussi permise (').

11 y a plus de doute pour l'éclairage à l'acétylène, dont l'innocuité est contestée (*).

Le preneur peut également installer le téléphone dans l'appartement ("*).

Toutefois les solutions doivent être différentes, s'il est expressément interdit au preneur de percer aucun mur ni cloison (*); mais il en serait autrement s'il était seulement stipulé que le preneur ne peut faire aucun changement aux

(') GuiUouard, I, n. 293.

(«) Grenoble, 23 juil. 1897, S., 99. 2. 43, 1)., 98. 2. 117. — Lyon, 7 fév. 190U Mon.'jud. Lyon, 2 ocl. 1901 (usines). — Bordeaux, 6 juil. 1903, S., 1903. 2. 296» D., 1903. 2. 82 (avec installation de câbles au-dessus de la maison). — Hue, X. n.307; Guillouard, l, n. 293; Siville, VI, n. 524.

[*) Grenoble, 23 juil. 1897, précité.

(*) On a jugé soit que le preneur peut l'introduire si en fait il n'est pas lilus dangereux que les autres modes, Besançon, 14 nov. 1900, S., 1901. 2. 98, D., 1903- 2. 82. — Besançon, 26 mars 1902, S., 1902. 2. 264. — Trib.civ. Amiens, 11 juin 1902, Rec. Amiens, 1902. 204 (commerçant vendant des appareils à acétylène et en faisant fonctionner dans son magasin), — soit qu'il ne le peut pas, Lyon, 7 nov. 1900, S., 1901. 2. 98, D., 1903. 2. 85. - Bourges, 4 juin 1902, S., 1902. 2. 16, D., 19ï«. 2. 224. — Agen, 17 déc. 1903, S., 1904. 2. 72, D., 1905. 2. 207. — Trib. civ. Nice, 22 juin 1904, Droit, 13 août 1904. — Il a été jugé en tout cas qu'il ne le peut pas sans avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires. — Agen, 17 déc. 1903, précité.

(») Hue, X, n. 307.

{*) Trib. civ. Seine, 18 avril 1890, Gaz, Tnb., 30 avril 1890.

lieux loués (*) ; cette clause ne fait que reppoduire les termes de la loi.

Dans tous les cas le bailleur peut forcer le preneur à rétablir, après la fin du bail, les lieux dans leur état primitif (^).

742. Le preneur peut aussi introduire Teau dans son appartement par des appareils ne causant aucune détérioration {^), ou tout au moins, comme nous Tavons dit, causant une détérioration très faible et facilement réparable. Mais il ne pourrait, pour introduire Teau, faire des canalisations qui compromettraient la solidité de l'immeuble (*).

743. Certains auteurs sont beaucoup moins rigoureuxpour le bail dune terre; ils autorisent le preneur à changer le mode de culture, pourvu que ce changement ne nuise pas à rimmeuble {^)\ le fermier pourrait, par exemple, convertir une terre de labour en herbage (•). La raison qui les décide est que, si le preneur d'une maison ou d'un appartement n'obéit à aucune pensée de spéculation, il en est autrement ■du preneur d'un immeuble rural; donc, dit-on, on doit permettre les changements destinés à accroître les bénéfices de l'exploitation, qui sont des moyens d'atteindre le but recherché par les parties.

Cet argument est dépourvu de valeur. Si le preneur cherche à spéculer, il est certain qu'on ne peut lui permettre tous les moyens destinés à lui assurer des bénéfices sérieux, mais ■seulement ceux qui concordent avec Tintention du bailleur; or, le bailleur a interdit expressément ou tacitement au preneur de changer la forme de la chose louée, et surtout de la changer d^une manière définitive. Du reste, ne peut-on pas <lire aussi que le locataire d'une usine, d'un moulin, d'une boutique, agissent dans un but de spéculation? Ne pourraiton pas dire même que le locataire d'une maison ou d'un

(': Bordeaux, 6 juil. 1903, précité. — Conlra Grenoble, 23 juil. 1897, précité.

(*) Grenoble, 23 juil. 1897, précité.

f') Décidé en ce sens qu'un photographe peut établir sur la toiture vitrée de son «telierune tuyauterie permettant de Farroser si cette installation ne porte pas préjudice aux autres locataires. Trib. civ. Lyon, 28 juil. 1896, Droit, 13 oct. 1896.

(♦) Trib. civ. Lyon, 21 mars 1896, Droit, 24 mai 1896.

(*) Duvergier, I, n. 405; Guillouard, I, n. 291 et II, n. 522.

(•} Guaiouard, I, n. 291 et II, n. 522.

appartement cherche à jouir d'une manière agréable, et doil, en conséquence, avoir le droit de faire toutes les niodifications qui lui facilitent la jouissance?

En tout cas le preneur ne peut abattre les arbres de haute futaie ('), à moins qu*ils n'aient été aménagés par le bailleur et en observant cet aménagement (*).

Quant aux bois taillis, qui renaissent en peu de temps, ce sont des fruits que le pretieur peut couper ('), en se conformant soit à Taménagement (*), soit, s'il n y a pas d'aménagement, aux usages suivis par le bailleur (').

Comme nous l'avons dit, le preneur peut modifier annuellement la nature de la culture, dans le but de maintenir la force productrice de la terre (*).

Il peut, comme conséquence, faire tous les changements accessoires qui seraient nécessités par cette transformation, à la condition de les faire disparaître lors de la cessation de la culture qui les lui a imposés (^).

743 bis. Si le bailleur ne veut pas faire disparaître les changements non autorisés, il ne peut obtenir une indemnité pour tous les dommages qu'ils lui causent : surprime d'assurance contre l'incendie pour un immeuble contigu (*) ou pour l'immeuble loué ; dépréciation de Timmeuble voisin ou des autres appartements de Timmcuble loué, etc.

744. On considère souvent comme une exception à la défense de changer la forme, le droit qu'a le preneur d'installer les machines nécessaires à Texercice de son industrie; mais ce droit doit plutôt être rattaché à la jouissance en bon père de famille (®).

746, Le fermier peut évidemment mettre en état d exploi-

(«) Caen, 24 mai 1865, S., 65. 2. 209. — Trib. civ. Lyon, 9 mai 1902, Mon.jtid. Lyon, 30 sept. 1902. — V. infra, n. 780.

(«) Trib. civ. Lyon, 9 mai 1902, précité.

^ï*b) Trib. civ. Lyon, 9 mai 1902, précité.

(•) V. supra, n. 716.

(') Amiens, 18 nov. 1896, Rec. Amiens, 96. 208 (le preneur qui transforme momentanément des terres labourables en pâturages peut établir un abreuvoir et le clôturer à la condition de rétablir les lieux). — Amiens, 16 juiK 1903, fl«?- Amiens, 1903. 224 (transformation d'une bergerie en bouverie).

(•) V. supra, n. 734.

(») V. supra, n. 720.

OBLIGATION DE MAINTENIR LA FORME 42â

talion les choses louées ; on peut dire que ce changement est implicitement autorisé.

Ainsi, comme le disait Potbier ('), il peut défricher les terres en friche (*).

Mais nous avons vu que la conversion en herbage d'une terre de labour ne rentre pas dans cette hypothèse (*).

746* Le preneur peut également de lui-même faire disparaître les modifications qu'il a apportées à la forme ; il le peut même malgré la volonté du bailleur, car on ne peut défendre à personne de réparer les conséquences d'une faute commise* Le bailleur, n'a, du reste, aucun droit à empêcher le preneur de faire disparattre les modifications apportées à la cho^e louée : en ce qui concerne ces modifications, il ne s'est formé aucun lien contractuel entre les parties.

On pourrait cependant objectei» que le bailleur est devenu de plein droit propriétaire des additions faites à l'immeuble; nous avons étudié cette objection à propos des constructions et plantations, au sujet desquelles la question que nous venons de traiter s'est surtout posée. Elle ne peut avoir aucune valeur quand il ne s'agit pas de travaux qui constituent des immeubles par nature tels que les constructions et plantations; ce sont, en effet, ces dernières seules, d'après l'art. 551, qui deviennent l'accessoire de l'immeuble.

L'opinion que nous venons de défendre n'est cependant pas acceptée d'une manière absolue.

On admet, sans doute, que les machines et appareils placés par le preneur peuvent être enlevés (*) ; mais ce n'est pas là notre question, car nous avons dit que l'installation des machines ne constitue pas une modification de forme.

On admet aussi que le preneur peut faire disparaître les additions ayant pour lui quelque valeur et susceptibles d'être utilisées ailleurs (•) ; il en serait ainsi, sans doute, des vitraux

(') Guilloûard, II, n. 522. — C'est pourquoi on a décidé qu'il peut aballre de« arbres pour le soin de la culture, et cela même si le bail lui défend d'enlever les arbres debout. Cass., 27 mai 1872, S., 72. 1. 114, D., 72. 1. 403.

(») V. supra, n. 743.

(*)Trib. civ. Lyon, 11 juin 1892, Mon.jud, Lyon, 28 nov. 1892.

C) Lyon, 13 janv. 1875, S., 75. 2. 265. — Guilloûard, I, n. 296.

par lesquels le preneur aurait remplacé des vitres; il lui suffirait de remettre les choses dans leur ancien état.

Mais on soutient généralement que le preneur ne peut faire disparaître les modifications qu'il a introduites, si leur enlèvement ne doit lui causer aucun profit personnel (*). Par exemple, il ne pourrait enlever les peintures des murs ou enlever les papiers qu'il a ]iosés en remettant les choses dans leur ancien état [^),

Cette opinion ne nous parait pas exacte : d*une part, c'est non seulement un droit, mais une obligation pour le preneur de rétablir 1 elat de la chose ; on ne peut donc lui reprocher de ravoir fait. D'autre part, le preneur est propriétaire de tous les objets qu'il a ajoutés à l'immeuble loué; il peut donc en disposer librement. On pourrait, nous le répétons, soutenir que, d'après l'art. 551, le bailleur est devenu propriétaire des additions faites à l'immeuble; mais nous avons réfuté cette considération à propos des constructions et on ne sooge pas à la reproduire ici.

Nous ajoutons qu'il s'agit ici d'une dépense voluptuaire. Or il est de principe que ceux qui ont fait des dépenses voluptuaires sur la chose d'autrui peuvent, à condition de ne pas détériorer cette chose, faire disparaître ce qu'ils y ont mis.

Ce principe est sans exceptions; aussi nous importe-t-il peu que, dans l'ancien droit (^), un arrêt du Parlement de Paris ait interdit au preneur de faire disparaître les peintures.

Nous ne sommes pas touchés par l'argument que la doctrine contraire tire de la maxime maliiiis non est indulgendiim. Cet argument, qu'on considère comme capital, nous parait être sans valeur. S'il est injuste que le preneur enlève ses additions dans le seul but de nuire au bailleur, cela n'est pas illégal : le propriétaire peut disposer de sa propriété comme il l'entend; du reste, nous le répétons, cette objection

\*} Lyon, 13 janv. 1875, S., 75. 2. 265. —Bordeaux, 17 fév. 1903, Rec. Bordeaux, VJm. l" 201. — Trib. civ. Lyori, 11 juin 1892, Mon. jud. Lyon, 28 nov. 1892 ^molifs). — Duvergier, 1, h. 458; Troplong, I, n. 355; Demolombe, IX, n. 693; Guillouard, I, n. 296. — Contra Laurent, XXV, n. 185.

^'; Lyon, 13 janv. 1875, précité. — Guillouard, /oc. cit.

i^jLepage, II, p. 188.

est contredite par le principe, généralement reconnu, qui permet à Fauteur d'impenses voluptuaires d'enlever ces impenses.

Certains partisans de notre opinion (') y font exception pour le cas où le propriétaire offre des objets une somme beaucoup plus importante que ne sera la valeur de ces objets une fois enlevés; dans ce cas, le preneur ne pourrait enlever les objets, parce qu'il obéirait plutôt à un sentiment d'animosité contre le bailleur qu'au désir de conserver ce qui lui appartient.

Cette restriction n'est pas admissible ; c'est en qualité de proppiclaire que le preneur enlève ses constructions et plantations; or, le propriétaire a le droit d*user de sa propriété comme il l'entend.

747. De son côté, le bailleur peut, à la fin du bail, exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif (*).

Il ne peut môme être obligé de se contenter de dommagesintérêts (^) ; par suite, le preneur qui, au moment de la fin du bail, n'a pas terminé le rétablissement des lieux, doit au bailleur une indemnité pour privation de jouissance (*).

748. Si le preneur maintient les modifications et si le bailleur ne demande pas qu'elles soient enlevées, le preneur a une action contre le bailleur de in rem verso, en remboursement du profit qu'il a procuré à l'immeuble (*).

749. C'est au bailleur qu'il appartient de prouver que des modifications ont été apportées à l'immeuble (^). Il doit faire cette preuve suivant le droit commun, car il pouvait, en dressant un état des lieux, se procurer une preuve écrite de l'état

(•) Duvergier, I, n. 461.

,*] Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, Gaz. Pal.^ 93. 1. 710 (suppression d'ouvertures «t rétablissements de cloisons, etc.).

C) Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, précité. — Le contraire peut, bien entendu, *lre convenu. Il a été décidé que si une somme d'argent est versée au bailleur pour Il garantie du rétablissement des lieux, cette clause peut être interprétée comme on forfait permettant au bailleur de garder cette somme, bien que le preneur prén-re rétablir les lieux. Trib. civ. Marseille, 8 janv. 1903, Jurispr. Marseille, 1903.

(*; Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, précité.

{*] Orléans, 17 fév. 1898, France Jud., 98. 2. 102, Loi, 23 avril 1898.

(*) Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, précité.

dans lequel se trouvait rimmedblé lors de l'entrée en jouis-r sance.

760. Le preneur peut faire à Timmeuble les modificationi que le bailleur l'a d'avance autorisé à faire (*) et, dans ce cas, le bailleur ne peut en exiger la suppression, alors même que ces modifications entraîneraient à sa charge une obligation de garantie vis-à-vis d'un autre preneur (').

Cette autorisation comporte le droit de faire les modifications accessoires nécessitées par les modifications principales (').

Si le bailleur autprise simplement les modifications qui ne nuiront pas aux intérêts de Timmeuble, aucune modification ne peut être faite sans Tassentiment du bailleur (*).

S'il a interdit de changer la forme de Timmeuble ou Tétak des lieux, cette clause peut être regardée comme une clause de style, laquelle ne défend pas les changements que le preneur peut faire en Tabsence de toute clause C').

751. A moins de clause contraire, on doit supposer que si le bailleur s'est réservé le droit d'autoriser les modifications, les changements apportés ne peuvent disparaître ou êire eux-mêmes modifiés sans l'assentiment du bailleur (*).

Mais, néanmoins, le bailleur peut exiger leur suppression c^).

752. Il va sans dire que le bailleur peut renoncer audroil d'exiger la suppression des modifications (^).

II y renonce implicitement s'il stipule que les modifications lui appartiendront à la fin du bail.

Dans ce cas le preneur ne peut les supprimer (•), mais il

[') Bordeaux, 2 mai 1894, Rec. Bordeaux, 94. 1. 209. — Paris, 19 juil. 1895, >-. 97. 2. 27.

[*) Paris, 19 juil. 1895, précité.

{*) Bordeaux, 2 mai 1894, précité.

(♦) Bordeaux, 2 mai 1894, précité.

(») Limoges, 26 déc. 1898, Rec, Riom, 1901. 404.

(•) Bordeaux, 2 mai 1894, Rec. Bordeaux, 94. 1. 209.

(') Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, Gaz. PaL, 93. 1. 710.

(•) Décidé qu'il y renonce implicitement en prolongeant le bail. Trib. civ. Seine, 14 janvier, 1891, Loi, 5 fév. 1891. — V. supra, n. 748.

(•) Cpr. pour les constructions, supixi, n. 641.

OBLIGATION DE f<£ PAS ABANDOiNXER l'iMHEUBLE 437

n'cQ est pas moins propriétaire pendant le cours du bail des additions faites à la chose (').

SECTION VI

OBLIGATION DE NE PAS ABANDONNER l'iMMEUBLE

753. S'il s'agit d'une maison, d'un appartement ou d'une boutique, l'obligation de jouir en bon père de famille entraîne l'obligation soit de l'habiter, soit de faire veiller par des tiers à ce que l'immeuble soit aéré et chauffé de manière à ne pas se dégrader (-). Aussi verrons-nous que le preneur est responsable des dégradations que sa présence aurait empêchées.

Certains partisans du système de la réalité du droit du preneur ont cependant permis au preneur d'abandonner Timmeuble, sauf toutefois, disent-ils, le maintien de son obligation de payer les loyers, à raison des obligations personnelles qu'il a contractées (*). Ils n*ont pas remarqué que, parmi ces obligations, figure celle de jouir en bon père de famille, et qu'elle s'oppose à l'abandon.

Mais le preneur n'est pas obligé d'habiter ou d'exploiter lui-même ; ainsi il peut faire gérer le commerce établi dans l'immeuble loué par un commis ou un gérant (*).

(') Grenoble, 15 juill. 1896, D., 98. 2. 303 (organes neufs ajoutés à des métiers).

— Cpr. pour les constructions, supra, n. 616 s. — L'arrêt précité conclut avec raison qu'en cas d'incendie avant ]a fin du bail, le preneur assuré peut réclamer de la Compagnie d'assurances une indemnité.

(') Douai, 8 fév. 1854, D., 55. 2. 3. — Amiens, 15 mars 1894, Rec. d* Amiens f 94. 173. — Trib. civ. Amiens, 26 déc. 1891, Rec. d'Amiens, 93. 16 (le preneur ne peut fermer le magasin loué pour cesser son commerce ou le transporter ailleurs, si ce magasin était depuis longtemps destiné à ce commerce. Il en est ainsi même »i, en prenant le magasin à bail, il a en même temps acheté du propriétaire luimême le fonds de commerce qui y était exploité). — Liège, 30 déc. 1890, Pand. pér. belg., 91, n. 313. — Bruxelles, 25 avril 1895, Jurispr. Irib. belg., 96. 262. — Trib. civ. Bruges, 6 juin 1876, Pasicr., 76. 3. 344. — Trib. civ. Anvers, 12 fév. 1884, Journ. Irib. belg., 84. 651. — Trib. civ. Louvain, 18 fév. 1886, Journ, trib, Mg., 86. 1112. — Trib. civ. Bruges, 7 janv. 1895, Fasicr., 95. 3. 226. —Trib. civ. Verviers, 13 fév. 1895, Jurispr. Irib. belg., 95. 327. — Duvergier, I, n. 437 ; GuiUouard, I, n. 194 et 271; Agnel, n. 320; Hue, X, n. 308; Arnlz, 111, n. 1142.

— Contra Liège, 30 déc. 1890, Gaz. Pal., 91. 2, Suppl., 2.

(*) Nancy, 26 fév. 1846, D., 46. 2. 117. — Lyon, lo' juill. 1892, D., 93. 2. 88. ^*) Yseux, Rev. criL, XXII, 1893, p. 117. — De même il importe peu que l'un

Il va sans dire que, s'il s^agit d'une maison de campagne qu*il est d'usage dliabiter seulement pendant certains mois de Tannée, le preneur satisfait à son obligation en Thabitant pendant ce temps (*j.

Le bâtiment dépendant d*une ferme doit être également habité par le fermier ou par un de ses préposés (*). Est-il tenu d'habiter lui-même s'il lui est interdit de sous-louer? Nous nous occuperons de cette question à propos de la souslocation.

Nous avons cité le texte de Fart. 4 de la loi de 1889, qui oblige le colon partiaire à habiter la ferme louée (').

764. Rien ne force un preneur, en principe, à se livrer dans tout le cours du bail au commerce même qu'il exerçait lors de son entrée en jouissance (*).

Toutefois il doit maintenir le commerce exercé dans l'immeuble avant son entrée en jouissance (').

Le preneur peut même choisir un commerce similaire du commerce exercé par un autre preneur (•), quoiqu'on certaines circonstances cette situation puisse entraîner la responsabilité du bailleur.

A plus forte raison le preneur peut-il ajouter au commerce exercé lors de son entrée en jouissance un commerce nouveau C).

des preneurs associés cesse d'habiler rimmeublef si le siège de la société y reste fixé. Trib. civ. Bruxelles, 2 fév. 1881, Jurispr. IHb. bêlg., XXX, 199.

v') Trib. civ. Seine, 9 juin 1891, Gaz. Trib,, 8 sept. 1891 (donc pas de respoosibililé pour le vol des objets loués avec cette maison). — Guillouard, II, n. 271. — Décidé même qu'il n*est aucunement obligé de l'habiter. — Amiens, 8 joil. iSSLK Rec, d'Amiens, 90. 223.

[*) Guillouard, II, n. 524.

{') V. supra, n. 712.

(♦) Alger, 14 déc. 1889, Rev. algér., 90. 202 (pour le cas où le bail a été cooâeDU par le vendeur d'un fonds de commerce). — Trib. civ. Seine, 29 mars 1893, Gfl-. Pal., 93. 1. 483. — Conlrn Trib. civ. Seine, 7 fév. 1887, Droit, 8 fév. 1887. - « peut donc sous-louer pour une autre destination et aller exercer son commerce ailleurs. — Alger, 14 déc. 1889, précité.

(») V. infra, n. 767.

(•) V. supra, n. 719.*

(') On pourrait imputer la solution contraire à Cass. req., 1«' mars 1899, S., 1901. 1. 126, qui donne au locataire le droit d'exercer un commerce accessoire à celui indiqué dans le bail, parce que ce commerce était exercé déjà dans l'immeubts avant son entrée en jouissance.