OBLIGATION DE JOUIR SUIVANT LA DESTINATION

bail; et c'est d*ailleiirs le seul que la jurisprudence ait visé. Le prix du loyer n'a pas ^té seulement stipulé eu égard au reveau des immeubles similaires, mais aussi eu égard aux revenus spéciaux que la destination des lieux peut procurer au' locataire ; ces revenus sont transmis temporairement à ce dernier, mais il doit veiller à ce que Timmeuble conserve les mêmes revenus après Texpiration dubail. A plus forte raison une clause en ce seris est-elle valable (^).

Mais nous admettons le contraire si le preneur installe dans rimmeuble un commerce ou une industrie qui n'y existaient pas; le bailleur ne peut alors lobliger à conserver la clientèle ou Tachalandage, puisque la clientèle et Tachalandage, créés par le preneur, lui appartiennent en propre; le preneur peut donc soit s'abstenir de jouir de l'immeuble, soit transporter ailleurs le commerce ou l'industrie qu'il y exerçait (*).

Ces dernières solutions doivent être également admises si le commerce ou l'industrie ont été cédés, indépendamment du bail, au preneur (^) soit par le bailleur lui-même (*), soit par le tiers qui les e^cerçait antérieurement. Ici encore l'acha* landage n'est pas attaché à l'immeuble loué, puisqu'il est transmis par une convention autre que le bail.

Dans le cas où le preneur est tenu de maintenir la clientèle, il ne peut créer, même en gardant l'exploitation du fonds, «n fonds similaire dans un immeuble voisin, si la nouvelle création est de nature à diminuer la clientèle du premier. Le contraire a été cependant décidé ('). •

768. Il ne faut pas toutefois pousser les obligations du preneur jusqu'à l'exagération : il peut laisser dans les der-

;*) Gaen, 15 mai 1891, précité, —r Lyon, 7 mars 1901, Afon. Jtid. Lyon, 28 sept. 1904,

(«) Trib. civ. Seine, 13 juin 1901, précité.

(>) Orléans. 19 mai 1865, S., 65. 2. 159. — GaiHouard, I, n. 194.

1*) Contra Trib. civ. Amiens, 26 déc. 1891, Rec. d'Amiens, 94. 173. — Trib. civ. LiUe, 15 juin 1896, Droit, 24 juil. 1896 (sol. impl.).

•:•) Rouen, 7 juil. 1892, Gdz. Pal., 92. 2. 249. — Bruxelles, 3 janv. 1896, Pand, pér. àelg., 97, n. 159. —Trib, civ. Liège, 1" nov. 1883, Jurispr. trib, belg , XXXI, .1039. — Trib. civ. Lpuvain,.18 fév. 1886, Journ, trib. belg., 86. 1112. —Trib. civ. Yerviers, 2 déc. 1891, Pand. pér, belg., 92, n. 1357.

niers temps de sa jouissance ses marchandises s'épuiser sanà avoir à les renouveler, car on ne saurait l'obliger à faire, au moment où il va quitter l'immeuble, des approvisionnements qui pourront lui être inutiles (*).

769. Dans tous les cas le preneur peut, après la fin de s^od bail, exercer ailleurs un commerce similaire à celui qu'il exploitait dans l'immeuble.

Cependant le contraire peut être stipulé ; la clause contraire est valable dans les conditions où elle l'est d'après le droit commun (*).

770. Si le locataire était tenu d'exercer un commerce déterminé, on doit supposer que cette obligation lui a été j imposée dans l'intérêt du propriétaire, pour laisser à ce der^ j nier, après l'expiration de son bail, un commerce prospère, j Le bailleur peut donc, après cette expiration, exploiter le ! même commerce dans l'immeuble, sous l'enseigne adoptée \ par lé preneur. Ce dernier ne peut se servir de cette même enseigne pour exercer ailleurs un commerce similaire.

Au contraire, si le preneur n'était pas tenu d'exercer un i commerce, son enseigne lui appartient; il peut s'en servir pour exercer le même commerce dans le voisinage ^') ; le bailleur ne peut exercer ou faire exercer le même commerce avec la même enseigne ou une enseigne rappelant la précédente (M-

770 bis. Si le preneur doit jouir de la chose suivant sa destination, il n'est pas obligé de respecter la destination normale de chaque pièce de son habitation (*).

\*) V. p« 436, note 1. — Décidé même qu'U peut quitter le commerce quelques semaines avant la fin du bail, s'il laisse renseigne et les autres signes extérieur» et continue à habiter l'immeuble. — Trib. civ. Lille, 15 juin i896, Droit, 24 juillet 1896.

{«) Trib. civ. Caen, 26 déc. 1898, Rec. Caen, 98. 257 (validité de la clause interdisant au preneur de s'établir à deux lieues à la ronde). — V. à propos du louage de services, infra, t. II.

(») Trib. comm. Seine, 8 juil. 1887, Ann. pt^p. induslr., 90. 293. . (*) Trib.-eomm. Seine, 8 juil. 1887, précité (telle que « ancien hôtel de l'Europe m).

(») Ch. Robert, Noie, D., 1901. 2. 185. — Aussi il peut convertir un grenier en chambres (Lyon, 26 nov. 1828, D., Rép., vo Louage, n. 27^-lo) ou une chainbrt <le domestique en pièce de travail pour ses ouvriers. Paris, 21 jaav. 1899, D.» 1901. 2. 185.

SANCTION DE Lk JOLISSAMGE EN BON PÈRE DE FAMILLE 439

771. Le preneur ou le bailleur peuvent s^être trompés sur la destination ; il n'y aura pas alors nullité du contrat (*). L'erreur d*une partie sur ses obligations ou sur celles de son cocoDtractant n*est pas, en effet, rangée au nombre de celles qui entraînent la nullité de la convention.

SECTION IX

SANCTION DE l'oBLIGATION DE JOUIR EN BON PÈRE DE FAMILLE ET DES OBLIGATIONS QUI s'y RATTACHENT

772. Cette sanction se trouve indiquée dans Tari. 1729, ainsi conçu : <• Si le preneur emploie la chose louée à un autre » usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse »> résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant » les circonstances, faire résilier le bail a .

Lart. 1729, on le voit, prévoit d'abord la jouissance d'une chose contrairement à sa destination.

Mais il prévoit aussi la jouissance d'une chose comme ne le ferait pas un bon père de famille ('); les mots « ou dont jl puisse résulter un dommage pour le bailleur » le démontrent ; ces termes prouvent qu'il ne s'agit pas d'une jouissance causant un dommage actuel et certain au bailleur, mais pouvant, à raison de la manière dont elle est exercée, lui nuire éventuellement; et c'est bien là la jouissance contraire a celle d'un bon père de famille. Du reste, l'art. 1728 rapprochant les deux obligations, il est naturel de supposer que Tart. 1729 contient également la sanction des deux obligations.

On objecte à tort que le mot ou signifie et. Mouricault, dans son rapport au ïribunat, dit bien : « Si le preneur faisait servir la chose louée à un autre usage que celui auquel elle était destinée, et s'il en pouvait résulter un dommage pour

;V V. cep. Guillouard, I, n. 34.

(«) Cass. req., 2 nov. 1889, S., 91. 2. 203. — Alger, 21 ocl. 1886, Jurispr. alg., 86. 497. — Trib. civ. Anvers, 9 mai 1878, Pasicr., 80. 3. 111. — Troplong, I, n. 300; Marcadé, arl. 1729, n. 1 ; Aubry et Rau, IV, p. 482, § :î67; Laurent, XXV, n. 263; Guillouard, I, n. 201 ; Hue, X, n. 311 ; Thiry, IV, n. 27. — Contra Duranlon, XVII, n. 99; Diivergier, I, n. 402.

le bailleur... ». Mais il n'explique pas sa pensée et se contente, on le voit, de reproduire, sauf le mot incriminé, le texte de l'art. 1729; il est singulier q.u*en présence d'un texte législatif et d'un rapport qui ne diffèrent que d'un mot, on laisse le texte de côté pour s'en tenir au rapport.

La discussion est moins importante qu'elle ne parait Tètro; l'opinion que nous venons de combattre n'a pas pour résultat, comme on Ta prétendu (*), de refuser toute sanction à l'obligation de jouir en bon père de famille, mais simplement de ramener cette sanction à Tapplication du droit commun dont, comme nous allons le voir, l'art. t729 est lui-même une application.

La seule solution erronée à laquelle arrive l'opinion contraire consiste à exiger, pour que le preneur soit responsable d'une jouissance contraire à la destination de la chose, que cette jouissance ait causé un dommage au bailleur. Cette solution suffit, du reste, pour condamner la doctrine qui la formule, car il est contraire aux principes les plus élémentaires que les dommages-intérêts résultant de l'inexécution d'une obligation contractuelle soient subordonnés à un préjudice dont le créancier serait victime.

773. De son côté, pour les baux à ferme, fart. 1766 porte : « Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bes- » tiattx et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il » abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de » famille, s il emploie la chose louée à un autre usage que » celui auquel elle a été destinée ou, en général, s'il n'exécute u pa^ les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour » le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire M résilier le bail, — En cas de résiliation provenant du fait » du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, aifisi » qu'il est dit en l'art. 1764 ».

Et Tart. 13 de la loi du 10 juill. 1889 dispose : « Les dish positions de la section V du titre du Louage.., et celles de » la section III du même titre..,, contenues dans les art. ») 1766*^' sont applicables aux baux à colonat partiaire ».

('; /ijuiliouard, I, n. 201.

774. La sanction dé^,obligations qui précèdent dériverait, d'après les principes, de l'idée que l'obligation de jouir en bon père de famille et selon la destination, c est-A-dire de ne faire aucun acte abusif de jouissance, est une obligation de ne pas faire. Or 1 art. 1145 porte : « Si Tobligation est de ne pas faire, celui qui y contrevient doit les dommages-intérêts par le seul fait de la contravention », et, quoique Tart. 1184 porte d'une manière générale que « la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre h l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts », on admet que, si l'obligation inexécutée est une obligation de ne pas faire, c'est le tribunal qui a le choix entre une, condamnation à des dommages-intérêts et la résolution (*).

C'est précisément ce que décide l'art. 1729, qui se présente ainsi comme une application pure et simple du droit commun.

Les mois « suivant les circonstances » indiquent que les tribunaux ont, à cet égard, un pouvoir discrétionnaire (=*). Ils l'ont en particulier pour les baux à ferme (^).

776, Une distinction doit être faite suivant que les dommages causés sont réparables ou non et suivant que l'action est intentée dans le cours du bail ou après la fin du bail.

Si l'action est intentée après la (in du bail, les tribunaux ne peuvent plus prononcer la résolution, car nous montrerons que la résiliation ou résolution du bail est une simple cessation et suppose par conséquent un bail encore en cours; le tribunal pourra seulement, comme nous allons le montrer, prononcer la réparation des dégâts ou une indemnité.

Mais le bailleur ne peut plus agir si les dommages ont été réparés.

Si le bailleur s'aperçoit des dégâts et que ces dégâts soient

«; Oss. req., 26 mai 1868, S., 68. 1. 336. — Aubry et Rau, IV, p. 82, § 302, noie 81.

.♦;. Gas3., 7 nov. 1882, S., 84. 1. 187. — Cass. civ., 24 avril 1893, S., 94. 1. 438, D., 93. 1. 407. — Grenoble, 8 mai 1882, S., 84. 2. 123. — Agen, 17 déc. .1903, D., i905. 2. 207. — Trib. civ. Seine, l'r mars 1898, Droit, 31 juil. 1898, Gaz. Trib,y 4.4 juin 1898. — Guilloaard, I, n. 203; Hue, X, n. 311 ; Planiol, II, n. 1706.

,» Rouen, 11 mars 1847, S., 49. 2. 719. — Guillouard, U, n. 527; Hue, X, n. 364.

irréparables, il peut agir sans attendre lexpiration du bail ('); en effet le preneur est tenu de jouir dans les conditions l^ales pendant le bail ; il commet donc une contravention immédiate; nous ajoutons que le système contraire est des plus iniques, puisqu'il oblige le bailleur à différer son^action jus* qu'au moment où peut-être le preneur sera devenu insolvable; il est en outre fort singulier, puisqu'il place à des époques différentes la sanction de l'obligation de jouir en boa père de famille et la sanction des autres obligations du preneur. Une dernière considération détruit la doctrine que nous réfutons : si le bailleur est tenju d'attendre la fin du bail, il oe sera jamais en situation de demander, comme le veut Tari. 1729, la résolution de la convention.

L'action du bailleur ne tend, d'après l'art. 1729, à la résiliation du bail que suivant les circonstances ; c'est-à-dire qu'où appliquera le droit commun. Le juge pourra donc condamner au remboursement de la valeur de la chose. 11 se décidera pour le premier parti si les dégâts sont importants, pour le second dans le cas contraire (*). Mais, la loi ne lui traçant aucun devoir sur ce point, il pourra adopter l'une ou Tautre de ces solutions sans avoir à craindre la cassation.

Si le bailleur s'aperçoit, au cours du bail, de dégradatious qui sont réparables, il pourra encore, comme dans le cas précédent, agir sans attendre la fin du bail (').

(') Cass. req., 20 déc. 1858, S., 60. 1. 66, D., 59. 1. 136. — Cass. req., 12 no». 1889, S., 91. 1. 203 (impl.). — Rennes, 28 janv. 1828, D. Rép., v» Louage, n. 2T9. — Bourges, 20 mars 1839, D. Rép., v» Louage, n. 203. — Pau, 21 juil. 1902» S., 1902. 2. 238, D., 1902. 2. 439. — Bruxelles, 18 juil. 1888, Pand, pér, belg., 89, n. 121. — Trib. civ. Mons, 16 janv. 1884, Pasicr., 84. 3. 59. — Laurent, XXV» n. 266; Guillouard, I, n. 205 et II, n. 527; Hue, X, n. 311. —Con/ra Xîmes,22roâi 1855, S., 55. 2. 772, D., 55. 5. 276.

;.«) Cass., 20 déc. 1858, S., 60. 1. 66, D., 59. 1. 136. — Guillouard, 1, n. 205 et II, n. 526 et 527; Hue, X,n. 311.

(») Cass., 19 mai 1825, S. chr. — Cass. req., 23 avril 1898, S., 1902. 1. 524,0., 98. 1. 507 (locataire logeant un fou dangereux). — Paris, 20 mars 1835, S., 45. 2. 6.30, D., 46. 2. 29. — Paris, 27 déc. 1836, S., 45. 2. 630, D., 46. 2. 29. - Bourges, 20 mars 1839, D. Rép,, v» Louage, n. 303. — Caen, 6 juin 1857, S., 58. 2. 55, D., 58. 2. 86. — Caen, 7 août 1869, Rec. Caen, 1869, p. 131. — Uurent, XXV, n. 267; Guillouard, I, n. 204 et II, n. 527. — V. cep. Agen, 17 déc. 1902, D., 1906. 2. »?, d'après lequel le bailleur peut obliger, pendant le baU, le preneur à faire disparaître les appareils à acétylène, mais non pas à remettre les lieux en état.

Cest ropinion générale; mais on décide souvent que Taction aura pour seul but de constater les dégâts et que le droit à URe indemnité ne naîtra que si ces dégâts ne sont pas réparés à la fin du bail (^); on s*appuie sans doute sur Tidée qu'avant la fin du bail le bailleur ne peut savoir si la chose lui sera ou non restituée dans son intégrité.

Nous pensons que la doctrine contraire est plus soutenable; le preneur, nous Tavons dit, commet une contravention immédiate, il ne jouit pas en bon père de famille ; la répres^ sion peut donc être également immédiate. L'opinion contraire est d'autant plus singulière que ses partisans sont de notre avis quand il s'agit de dégâts irréparables; or, juridiquement, la contravention est aussi certaine dans le premier que dans le second de. .ces cas; d'un autre côté si, dans la seconde hypothèse, on s'appuie sur la considération que le bailleur ne peut être obligé de différer son action jusqu'au moment où le preneur sera peut-être insolvable, cette considération aa-t-elle*pas, dans la première hypothèse, une valeur égale?

Du reste, si le preneur ne pouvait être immédiatement condamné, c'est que son obligation ne prendrait naissance qu'à la fin du bail. Et nous nous demandons alors en vertu de quel principe on permet au bailleur de faire constater les ^ dégâts avant la fin du bail. Enfin, quelle utilité aurait pour le bailleur cette constatation? Le fermier, dit-on, fera disparaître les traces des dégradations qui ne sont pas visibles extérieurement; on ne s'apercevra pas, à la fin du bail, qu'il a cultivé sans mettre du fumier sur ses terres. Nous croyons au contraire qu'on s'en apercevra facilement.

Nous ajoutons que les partisans du système contraire permettent eux-mêmes au bailleur d'exiger du preneur, pendant le cours du bail, les réparations locatives. Quelle raison y a-t-il de décider ici le contraire ?

776. Dans le cas où les dégâts sont réparables, les tribunaux peuvent encore prononcer la résiliation ou une coii-

l») Caen, 6 juin 1857, S., 58. 2. 55, D., 58. 2. 86. — Pau, 21 juillet 1902, précité sauf si les dégradations compromettent l'existence dé la chose ou si, à raison de la longue durée du bail, le bailleur est exposé à l'insolvabilité du preneur). — Laurent, XXV, n. 267; Guillouard, I, n. 2Ô4 et II, n. 527; Hue, X, n. 311 et 364.

damnation à une indemnitc; en outre (ce qui est matériellement impossible si les dégâts sont irréparables), ils pourront condamner le preneur à réparer les dégâts ou les faire réparer h ses frais; c'est, en effet, Tune des sanctions de Fobligation de ne pas faire. Les tribunaux s arrêteront plus généralement à ce dernier 'parti si les dégâts ne sont pas très importants. :

La résiliation peut être prononcée même si les dégâts ont l été réparés (*). \

' Elle peut être prononcée même si le bailleur ne souffre aucun préjudice des abus de jouissance du preneur ('). Car il suffit, pour qu'un contrat puisse être résilié, que Tune des parties n'exécute pas ses obligations.

De même, si le preneur exerce dans Timmeuble une profession qu'il n'a pas le droit d'exercer, les tribunaux peuvent lui défendre de l'exercer à l'avenir (').

777. Quant aux dommages-intérêts, ils sont toujours dus «n cas de faute du preneur et de préjudice causé auT bailleur. Nous rappelons, en effet, qu'il s'agit ici d'une obligation de ne pas faire, qui est toujours sanctionnée par des dommagesintérêts; du reste l'art. 1766 est général.

Celte considération a été perdue de vue par les auteurs et les arrêts (^) qui ont soutenu que, si l'abus de jouissance est réparable et a été réparc au cours du bail sur une condamnation judiciaire, le bailleur n'a droit à aucuns dommagesintérêts; l'art. 1145 décide expressément le contraire. Et on ne saurait objecter qu'il n'existe pas de contravention avant la fin du bail; l'opinion commune, nous l'ayons vu, admet justement le contraire.

Le bailleur a droit notamment à la restitution, au moins en partie, des sommes qu'il a dépensées pour faire, dans l'iatérét du preneur, des modifications qui n'ont donné aucune valeur

(*) Cass. req., 23 avril 1898, précité.

(») Uurent, XXV, n. 257; Agnel, n. 302 ; Guillouard, l,n. 194 s.; Huc,X,n. 31» €t les décisions précitées.

(») Trib. civ. Bordeaux, 2 avril 1894, Hec. Bordeaux, 94, 2. 72.

(♦) Cass. req., 18 nov. 1829, S. chr. — Gaen, 6 juin 1857, S., 58. 2. », D.,58. 2. S6. — Guillouard, I, n. 2œ.

nouvelle ù rimmcuble {*). 11 peut se faire rembourser les dommages-intérêts qu'il a dû payer aux autres locataires auxquels nuisait la jouissance illicite (^).

Dans tous les cas les dommages-intérêts sont dus, d'après lopinion générale, si le dommage est irréparable (').

Ils sont également dus, sans aucun doute, que les dommages soient réparables ou non, si l'action est intentée après la fin du bail.

I Enfin, s'il y a faute du preneur, le bailleur peut demander ; uoe indemnité de relocation (*).

Au lieu de cette indemnité, il peut demander que Timineu-

blc soit remis en adjudication et réclamer la diilérence entre

les deux prix de location ('). Mais les tribunaux ne pourront

être forcés d'accueillir cette prétention (*). Ils ont également

I le droit d'allouer au bailleur une indemnité à raison de ce

j que le nouveau bail qu'il a consenti n'a pu être fait que pour

i un prix inférieur au prix du bail résilié (•).

A plus forte raison, les tribunaux ne sont-ils pas forcés d accepter une sous-location amiable aux risques du preneur; ils nont même pas le droit de l'accepter (*), car le preneur garderait sa qualité de preneur.

778. Le bailleur ne peut, de lui-même, expulser le locataire ou sortir ses meubles de l'appartement loué, alors même qu'il se trouve dans des circonstances où sans aucun doute

^*) Trib. sup. Cologne, 18 déc. 1896, S., 99, 4. 6.

,«.Trib. civ. Seine, 19 avril 1904, Droit, 7 sepl. J904.

») Cass., 20 déc. 1858, S., 60. 1. 66, D., 59. 1. 136. — Hennés, 28 janv. 1828, D. Rép., V» Louage, n. 279. — Bourges, 20 mars 1839, D. Rép.y vo Louage, D. 303, — Lau^e^l, XXV, n. 266; Guillouard, I, n. 2(^. — Conlra Nîmes, 22 mai 1855, S., 55. 2. 772, D., 55. 5. 276.

('; Dijon, 13 août 1901, Gaz. Trib., 6 nov. 1901 (pour le cas où le preneur a Jaissé les terres sans culture). — Trib. civ. Bayonne, 23 janv. 1894, Gaz. Trih., 28 août 1894. — Trib. civ. Seine, 23 juin 1899, Gaz. Trib., 13 oct. 1899. — Guilioaard, II, n. 526. — Jugé que cette indemnité peut être fixée à deux termes de loyer, plus le terme en cours au moment du jugement. — Trib. civ. Seine, 2» juin 1899, précité.

(») Cacn, 28 mai 1855, Rec. de Caen, 1855, p. 234. — Aix, 6 mars 1867, S., 67. 2. 100. - GuUlouard, 11, n. 526. — Cpr. Hue, X, n. 364.

[*) Conlra Guillouard, II, n. 526.

{'; Conlra Trib. sup. Cologne, 18 déc. 1896, S., 99. 4. 6.

{•; Douai, 16 juin 1847, S., 49. 2. 38, D., 49. 2. 246. — Guillouard, II, n. 526.

rexpulsion aurait été obtenue du tribunal: il doit donc, s*il le fait, des dommages-intérêts (^).

778 bis, C est au bailleur, bien entendu, qu*il appartient de prouver la faute du preneur (•).

SECTiOiN X

OBLIGATION DE NE PAS PERCEVOIR LES PRODUITS QUI n'oNT PAS LE CARACTÈRE DE FRUITS

779. Comme conséquence de l'obligation de conserver la substance, le preneur contracte lobligation de ne percevoir aucun produit du sol, en dehors des produits périodiques qui constituent les fruits et dont la perception est Tobjet même du bail. Ainsi le preneur ne peut percevoir les produits des mines, minières et carrières. En vain objecterait-on que ce droit appartient à Tusufruitier (art. 598) et à la communauté (art. 1403), laquelle est usufruitière des biens propres aux époux. 11 n y a aucune analogie, ainsi que nous Tavons observé, entre la situation de Tusufruitier, qui a un droit réel, et la situation du preneur, <]ui a un droit personnel. On comprend, du reste, que l'usufruitier et la communauté aient droit aux produits qui n ont pas le caractère de fruits ; Tun et l'autre jouissent de Timmeuble comme le ferait le propriétaire lui-même, puisque le droit réel qui leur appartient est détaché de la propriété et, en ce qui concerne la jouissance, représente ainsi la propriété elle-même. L'intention soit du constituant de lusufruit, soit de lepoux propriétaire, conduit aussi à justifier les solutions de la loi sur le point : ils ont entendu que le nu propriétaire ne tirât, pendant la durée de l'usufruit, aucun profit de son droit. Au contraire, le bailleur «e réserve tous les profits de Timmeuble, puisque le loyer représente pour lui l'équivalent des produits : on ne peut

:') Trib. civ. Chàlons-sur-Marne, 15 ocl. 1889, Loi, 22 ocl. 1881». — DécWé c<^ pendant que le preneur doit prouver son préjudice. Trib. civ. Lyon, 28 janv. 1887. /.oi, 3 mars 1887.

;^ Par conséquent, s'il a rendu par sa faute la preuve impossible vpar exemple en modifiant l'èlat de Timmeublc) , il ne peut obtenir des domma^eâ-iulér^ts. Bestn- <:on, 18 mars'lîK^, S., 1905. 2. 100.

donc lui attribuer 1 mtention que nous venons d'indiquer. D'un autre côté, la loi dit expressément que le preneur a droit aux fruits, cest-à-dire aux produits périodiques de la chose; le preneur n'a donc aucun droit sur les produits non périodiques.

Cette solution n'est pas discutée (*), mais les considérations que nous venons d'indiquer, et qui seules peuvent la justifier, vont nous être d'un grand secours pour résoudre une autre question.

780. Le preneur ne peut pas davantage abattre à son profit ks arbres de haute futaie ou arracher une vigne (*).

781. Il va sans dire que les parties peuvent décider le contraire et attribuer au preneur le droit de percevoir les prodoits non périodiques, soit que ces produits constituent le seul moyen de tirer un bénéfice de l'immeuble, soit qu'en outre l'immeuble produise des fruits.

La difficulté est de déterminer le caractère de cette convention. Y faut-il voir un bail ou une vente mobilière des produits? La question s'est surtout présentée en matière iiscale, où elle offre les intérêts que nous avons signalés à propos de la distinction entre le bail et la vente. Elle est également importante au point de vue civil : notamment, s'il y a vente, le propriétaire ne peut, à moins qu'il ne s'agisse d'une emptio spei, réclamer le prix stipulé dans le cas où les produits vendus n'existeraient pas; au contraire, s'il y a bail de l'immeuble, le preneur, mis en état de jouir de la chose, doit en toute hypothèse payer le loyer promis ; l'art. t769 ne trouve même pas son application, puisque cette disposition est spéciale aux baux ruraux.

En ce qui concerne la question de savoir à qui incombent les frais de la perception, elle doit, croyons-nous, être résolue dans le même sens, quel que soit le caractère de la convention contre le preneur, car, si même il y a vente, le fait

V Trib. eiv. Périgueux, 30 juil. 1880, Mon. jud. Lyon, 9 dcc. 1886, — V. aussi le» autorités citées ci-après. — 11 va sans dire, en tout cas, que si le preneur ne peul, (i après le bail, se servir des terres louées que pour la culture, il n'a pas le droit dVxlraire des pierres. Trib. civ. Seine, G juil. 1894, Gaz. Trib., 22 août 189'!.

* V. supra, n. 737 et 743.

de concéder un droit 6^ Vx/rac/ton implique pour ic concessionnaire l'obligation de supporter les frais d'extraction.

La jurisprudence française décide d'une manière constante que la concession du droit d'extraire un produit non périodique constitue une vente de ce produit (c'est-à-dire d'objets mobiliers) et non pas un bail de Timnieuble (*). La plupart des auteurs sont d'avis contraire (*), ainsi que la jurisprudence belge (').

Le système de la jurisprudence française s'appuie sur une considération qui nous parait irréfutable : le preneur n^ayaut

(') Gass., 22 août 1842, S., 42. 1. 790. — Cass., 17 janv. 1844, S., 44. 1. 111. D. Hép., v'o Enregistrement, n. 2878. — Cass., 2^ avril 1845, D., 47. 1. 80. —Ca-, 26 nov. 1845, S., 46. 1. 240. — Cass., 26 janv. 1847, S., 47, 1. 102. — Cass., 6 mir* 1855, S., 55. 1. 379, D., 55. 1. 123. — Cass., 28 janv. 1857, S., 57. 1. 640, D., 5:. 1. .391. — Cass., 15 déc. 1857, S., 60. 1. 5;%. — Cass., 4 août 1886, S., 88. l. ^

— Cass. req., 15 fév. 1893, S., 94. 1. 149, D., 93. 1. 292. —Besançon, 28 fév. im D., 48. 5. 153. — Nancy,. 30 janv. 1897, Gaz. Pal.,91. 498. — Amiens,21 juil. im. Rec. Amiens, 1900. — Alger, 10 mai 1899, Loi, 24 juin 1899. — Trib. civ. Toulon. :30 juin. 1864, Rép. pér. de l'enreg., n. 1968. — Trib. civ. Rennes, 26 mai \96î, Journ. de l'enreg., n. 22445.— Trib. civ. Ponl-Lévôque, 4 déc. 1890, fl/p. pér.di Venreg.y n. 7655 (moellons). — Trib. civ. Uzès, 7 avril 1891, Rép. pér. de Venrts^ 1892, n. 7869 (adjudication du droit d'extraire le phosphate de chaux'. — V. din* ie même sens Sol. de la Régie, U' déc. 1871, D., 73. 5. 205. — Laurenl, XXV, n. 8 et 63; Hue, X, n. 5 et 275; Splingard, Des concessions de mines, n. 14.1 - Contra Paris, 24 juin 1885, sous Cass., 29 juin 1886, S., 89. 1. 266, D., 86. 1. 141.

— 11 est arrivé à la cour de cassation de qualifier ce contrat de bail, mais sao>r attacher de conséquences juridiques. Cass. req., 12 juil. 1892, S., 94. 1. 333.

I.}) Favard, \'° Louage, sect. I, § 1, n. 2; Rolland de Villargues, v® Lovayf, n. 108; Troplong, I, n. 93; Duvergier, 1, n. 404; Guillouard, I, n. 14; Bastiné. Dr. fiscal, I, n. 287; Pont, fl^i;. crit., I, p. 547.

,') Cass. belge, 2 juil. 1847, Journ. de Venreg. belge, n. 4091. — Cass. belpr. 22 juil. 1886 (motifs), Rev. de législ. des mines, 86. 336. — Cass. belge. 2 avril 1903, S., 19a3. 4. 29. — Bruxelles, 14 juin 1886, Pasicr., 86. 2. 365. — Trib. cir. Tournai, 14 août 1840, Journ, de Venreg. belge, n. 2278. — Trib. civ. Chirieroi, 20 fév. 1883, Pasicr., 83. 3. 280. - Trib. civ. Ârlon, 16 fév. 1888. Pand.pir. belg . 88. 749. — Trib. civ. Lirge, 5 mars 1892, Pand. pér. belg., 1893, n. 358. — Dé*\ min. fin. belge, 28 fév. i8:«, ibid., n. 484. — Contra Bruxelles, 10 fév. iS^ Pasicr.f 86. 2. 181 (terre plastique). — Gand, 20 mai 1893, Pand. pér. belg., ^ n. 1703. — Déc. min. fin. belge, 17 août 18:^, Journ. de Venreg. belge, n. 16*^1.

— Déc. min. fin. belge, 25 juil. 1840, ibid., n. 2210. — Trib. civ. Bruxellcr^, 25 janv. 1888, Gaz. Pal., 88. 1, SuppL, 84 ;terre plastique destinée à élpp lr«n>formée en briques i. — Trib. civ. Gand, 22 mars 1893, Pand. pér. belg., H3, n. 1102. — Trib. civ. Bruxelles, 31 juil. 1894, Pasicr., 95. 3. 25. — Trib. civ- Bruxelles, 13 janv. 1897, Pand. pér. belg., 97, n. 296. —Décidé que c'est uncontrat sui generis, intermédiaire entre la vente et le louage. Liège, 31 déc. 187C», Pasicr., li. 2. 94.

droit qu*aux fruits, tout acte qui lui attribue autre chose que (les fruits n^est pas un bail; et comme la concession du droit d extraire les produits non périodiques a pour dernier résultat laliénation de ces produits, elle constitue une vente; du reste, à la différence des fruits, les produits non périodiques sont une fraction de Timmeuble; leur extraction i'épuise et rimmeuble dépouillé de ces produits perd une partie de lui-même, qu il ne retrouvera plus. On ajoute (mais c'est là une considération sans importance et même sans grande signification) que le prétendu loyer stipulé est calculé non sur la valeur de la jouissance, mais sur la valeur des matériaux à extraire; ne peut-on pas dire également que leloyer d'un immeuble est calculé d'après la valeur des fruits qui peuvent en être tirés ?

L'objection principale faite par la doctrine à la jurisprudence cbl tirée de lassiniilation, établie par les textes que nous avons déjà cités, au point de vue des droits de l'usufruitier et de la communauté, entre les fruits et les produits non périodiques. Cette objection est dépourvue de valeur : d'une part, nous avons exposé, les considérations qui justifient cette assimilation et celles qui empêchent de l'étendre au preneur. D'autre part, si l'objection était exacte, elle conduirait à dire (ce qui n'est pas soutenable) qu'à l'égal de l'usufruitier et de la communauté, le preneur a droit, même en dehors d'une autorisation formelle, à l'extraction de tous les produits non périodiques.

On objecte encore que si les produits non périodiques épuisent l'objet loué, la même observation peut être faite pour certaines catégories de choses que la jouissance normale du locataire épuise également : animaux, prairies artificielles et vigoes. Cette objection nous paraît moins spécieuse encore que la précédente : l'extraction de produits miniers et autres produits non périodiques enlève matériellement une fraction da terrain; dans tous les cas qu'on a voulu rapprocher de celui-ci, il en est autrement : le terrain loué reste entier. L'analogie n'existe donc pas.