OBLIGATIONS RELATIVES AUX RÉPARATIONS

. l I. Réparations dont la charge incombe au py^eneur.

191. L obligalion de faire les réparations locatives incombe au preneur, d'après l'art. 1754 C. civ. (*). Cette obligation existe aussi bien pour les biens ruraux, les usines, etc., que pour les maisons (*). L'art. 1754, il est vrai, le seul texte qui impose directement la charge des réparations locatives au preneur, est placé au milieu des règles spéciales aux baux à loyer. Mais ce n'est là qu'un vice de classement, car lart. 1720, qui, nous lavons vu, impose au bailleur les réparations non loca- I tives. est rangé parmi les dispositions communes à toutes les I <*spèces de baux. En outre, les motifs qui ont inspiré la disposition de Tart. 1754 sont généraux.

I Nous avons vu que cette obligation existe aussi dans le 1 i^olonage partiaire {^),

798. La raison suivante explique la charge, imposée au preneur, des réparations locatives (*) : « c'est, disait Pothier (*), qu'elles proviennent ordinairement de la faute des locataires et des personnes de leur famille qui y donnent lieu ».

Le tribun Mouricault disait, dans le même sens, au cours de son rapport au Tribunat (•) : « Ces réparations locatives sont censées occasionnées par Tusage même de la chose, ou par son abus trop fréquent, par le défaut de soin de la part du locataire ou des personnes dont il est responsable »>.

On a ajouté comme motifs le peu d'importance des réparations locatives C) et la difficulté de prouver le fait qui les a rendues nécessaires (*). Ces motifs ne sont, en tout cas,

'^ V. infra, n/SOù.

!*; Guillouard, I, n. 207 et II, n. 45^4. ' \, supra, n. 321.

(V Guniouard, I, n. 104, 206 et 207, il, n. 468; Planiol, n. 1692. / N. 107.

• Fenel, IV, p. 333.

'' GÛniouard, III, n. 207; Lepage, 2» p., ch. III, p. 278. -'i Lepage, loc. cil.

que d'une valeur secondaire ; car les réparations locatives sont à la charge du bailleur, malgré leur peu d^imporlance, sll est démontré qu'elles ne sont pas nécessitées par un cas fortuit.

De toute manière, il y a là une dérogation au droit commun ; car l'obligation de faire jouir comporte pour le bailleur l'obligation de faire toutes les réparations qui ne proviennent pas d'une faute proprement dite du preneur.

799. L'art. 1720 montre que l'obligation de faire les réparations, autres que les locatives, est de plein droit à la charge du bailleur (*). Une stipulation n'est donc pas nécessaire pour que le preneur puisse forcer le bailleur à les faire. Il a le droit de le forcer à faire toutes celles qui, en dehors des réparations locatives, sont nécessaires soit pour que l'immeQ^ ble soit maintenu dans son état actuel (*;, soit pour que les dégradations disparaissent.

800. Les grosses réparations sont à la charge du bailleur alors même qu'elles proviennent des vices apparents de la chose (') ; si le bailleur n'est pas tenu de faire disparaître c«s vices, c'est que le preneur est réputé avoir renoncé à une action en garantie qu'il n'a pas fait valoir (^); mais il ne peut être réputé avoir renoncé dès la conclusion du bail à iior action en réparation de dégradations qui se sont produites ultérieurement et qu'il n'a pas prévues. D'ailleurs la loi met d'une manière générale les grosses réparations à la charge du bailleur.

Pou importe aussi que les réparations soient nécessitées par un cas Tortuit (»).

801. Mais rien n'empêche que les parties ne dispensent le bailleur, soit de toutes les réparations (•), soit de certaines

(')GuilIouard, I, n. 153.

(«) V. cep. Hue, X, n. 290.

(*) Paris, 10 mars 1897, Pand. franc., 98. 2. 16.

{♦) V. supra, n. 440.

(») Trib. civ. Bourges, 12 mars 1891, Loi, 22 mars 1891. — Trib. civ. Gind, 30 juin 1880, Pasicr., 81. 3. 244. — Pont, fier. ciHL, m, p. 276; GuUlouira, l n. 107;Thiry, IV,n. 15.

(•) Gass. civ., 16 nov. 1898, S., 1900. 1. 20, D., 99. 1. 117. — Lyon, 4 janv. 18W. D., 95. 2. 183. — Guinouard, 1, n. 103 et II, n. 469; Hue, X. n. 290, 293 cl 351.

catégories de réparations (^), en les mettant ou non à la charge du preneur. L art 1756 en donne un exemple (•).

L'iDterppétation des stipulations de ce genre appartient souverainement aux juges du fond {'); elle doit être restrictive (^), puisque ces clauses dérogent au droit commun ; sauf, comme nous allons le voir, lapplication de Tusage des lieux.

Ainsi, en principe, la dispense des réparations d'entretien ne s'entend que des réparations locatives, et cette clause est de superfétation (^) ; car les réparations locatives sont précisément les réparations d'entretien; on ne peut objecter que les clauses doivent être interprétées de manière à être utiles (art. 1157); car au moins faut-il que la clause soit claire, et du reste Tart. 1162 dit que les conventions s'interprètent cootre celui qui a stipulé (^).

Toutefois Tusage des lieux peut conduire à décider que cette dispense s'applique aux réparations que Tart. 606 considère comme réparation d'entretien ('). Les circonstances peuvent conduire à la même solution (^).

La clause que le bailleur n'est chargé que des grosses

t*; Cass. req.f 14 janv. 1895, D., 05. 1. 341 (clause que ie locataire d'uncafé-con* cerl subira les modiflcations ordonnées par les autorités administratives pour la sécurité des spectateurs). — Paris, 29 nov. 1892, D., 93. 2. 473. («)V. m/VYi, n. 807.

(') Cas8. civ., 16 nov. 1898, précité. — Caen, i9 juill. 1845, P., 45. 2. 361. — I Lyon, 4 janv. 1894, précité. — Guillouard, I, n. 103 et 210, et II, n. 469. — Ainsi décidé que le preneur qui s'est engagé à payer la moitié des frais de construction d'un calorifère ne peut, alors qu'il a été renoncé d'un commun accord au calorifère, èlre obligé à payer la moitié des frais de construction de cheminées ou poô- ' les. — Paris, 10 avril 1875, sous Caas., 28 déc, 1875, S., 76. 1. 110, D., 76. 1. 307. >*) Cass. civ., 16 nov. 1898, précité.

(*) Caen, 7 janv. 1828, S. chr. — Lyon, 10 déc. 1896, Joutm, des assur,, 97. 120. — Trib. civ. Lyon, 15 janv. iS&7,Mon.jud, Lyon, 21 avril 1897. — Trib. civ. Toulouse, 2 août 1900, Gaz. Trib,, 7 déc. 1900 (elle ne s'applique pas notamment aux réparations nécessitées par la vétusté). — Guillouard, I, n. 210; Duvergier, I, n. 449; Uurent, XXV, n. 429. — V. cep,, Bordeaux, 6 janv. 1843, cité à la note soiv. — Fuzier-Herman, art. 1721, n. 29 bis. — S'il est dit, en outre, que le bailleur ■ s'oblige à tenir les lieux clos et couverts », on ne peut en conclure que le Ittilleur n'est tenu que des grosses réparations aux couvertures et clôtures. — Trib. civ. Seine, 4 déc. 1889, Loi, 22 déc. 1889. \*) V. sur l'interprétation du bail, supra, n. 4.

O Bordeaux, 6 janv. 1843, S., 43. 2. 233, D. Rép., vo Louage, n. 617. — Guillouapd, I, n. 103; Hue, X, n. 351.

{*) Duvergier, I, n. 449; GuiUouard, I, n. 210.

460 DU LOVlLGE DES CHOSES

réparations ne doit pas davantage, sauf intention des parties (*), s'entendre au sens deTart. 606 : elle s'applique seulement aux réparations locatives et constitue une superfétation (*).

De même, la clause d'après laquelle le preneur est chargé des r/^paraiions ne s'entend que des réparations locatives ('), à moins qu'un sens différent ne résulte des circonstances, par exemple de la fixation du prix (*). ■ On a même émis l'opinion que cette dernière interprétation peut résulter des anciens baux du même immeuble (*). Cela nous parait contestable, car il s'agit de connaître Tintention des parties et on ne peut rechercher l'intention du preneur dans des conventions auxquelles il n'a pas participé et que souvent il n'a pas connues.

La clause chargeant lé preneur de toutes les réparations peut être considérée comme comprenant même les grosses réparations (•). Si elle est limitée par une clause obligeant le bailleur aux grosses réparations, elle s'applique aux réparations d'entretien, telles que les définit l'art. 606 C. civ. (";.

La clause mettant à la charge du preneur les charges de ville et de police ne comprend pas les travaux exigés par

(*) Nolammenl si elles renvoient formellement à l'art. 606. — Trib. civ. Seioe, 7 nov. 1903, Gaz. Trib., 2 déc. 1903, Droit, 17 déc. 1903 (qui décide que, dans « cas, la réfection des planchers, parquets et escaliers, est à la charge du preneur,.

(») Bruxelles, lOjuil. 1895, Pasicr., 96. 2. 16. —Trib. civ. Bruxelles, 13 mars 1895, Pasicr., 95. 3. 297 (le bailleur est tenu des réparation» aux gouttières*. — Hue, X, n. 351.

(•) Agen, 16 juin 1880, sous Cass. civ., 2 janv. 1884, S., 86. 1. 459, D., 84. 1. 2* (elle signifie simplement que le preneur a la charge des réparations d'enlreUenJ. — Lyon, 4 janv. 1894, précité (la clause que le preneur n'aura droit à aucune réparation ne s'applique pas à la destruction partielle ni au cas où Timmeuble devient inhabitable par suite de vétusté). — Bruxelles, 7 mai 1834, D. Rép., v^Loua$e, n. 620. — Laurent, XXV, n. 429; Guillouard, II, n. 469. — LVrêt de Bordeaux, 6 janv. 1843, précité, qu'on cile en sens contraire, n'a pas rapport à la question.

(*) Guillouard, loc. cit.

(•) Bordeaux, 12 janv. 1892, Rec. Bordeaux,^, 2. 111 (notamment si elle ajoute « et les installations à faire »^. — Il a même été décidé que le preneur sera tenu de payer les frais de reconstruction partielle et par places du mur mitoyen, e( cela bien que le mur ait été repris dans ses fondations. — Paris, 4 fév. 1890, Gai. Pot., 90. 1. Suppl., 148.

f ) Trib. civ. Seine, 15 mai 1889, Loi, 22 mai 1889.

arrêté municipal, dans un but d'assainissement par exemple, notamment ceux du a tout à Tégout » (^)»

Le juge du fait est d'ailleurs souverain pour l'interpréta-* tion de ces clauses (').

Les réparations nécessitées par les vices de la chose peuvent être elles-mêmes mises par la convention à la charge du preneur, mais cette convention doit être formelle C*).

Si, faute des réparations imposées au preneur, le bailleur est condamné h réparer un dommage causé à un tiers, il peut agir en indemnité contre le preneur (*).

Un usage local suffit pour que les grosses réparations ou certaines d'entre elles soient à la charge du locataire (*^), pourvu que cet usage soit constant et précis (*).

802. Réciproquement les réparations locatives peuvent être mises à la charge du bailleur ('); les art. 1754 et 1756 prévoient des clauses de ce genre.

Les clauses de cette nature peuvent, suivant les circonstances, constituer des donations rapportables ou réductibles ('')^

803. Pour juger si une réparation est locative, il faut avant tout consulter Tusage des lieux (•) ; c'est ce que dit expressément Tart. 1754, et c'est ce qui est évident, les parties étant censées se conformer, pour tous les points qu'elles ne règlent pas, à Tusage des lieux. Aussi faut-il admettre cette solution également pour les baux à ferme, quoique l'art. 1754 ne parle que des baux à loyer (**•).

L'usage des lieux e^i à peu près uniforme sur la plupart (les points et notamment au sujet des réparations que l'art.

'.*) Trib. civ. Seine, 22 mai 1901, D., 1902. 2. 102. — V. infra, n. 809.

[*) Cass., 28 déc. 1875, S., 76. 1. 110, D., 76. 1. 307. — Cass. civ., 2 janv. 188S, S., 86. 1. 459, D., 84. 1. 298. — Fuzier-Herman, art. 1720, n. 24 et 26.

l') V. supra, n. 441.

(•)Trib. civ. Marseille, 3 juil. 1888, Rec, d'Aix, 89. 2. 14.

(*) Limoges, 3 août 1891, D., 95. 2. 177. ~ Dramard, Noie, D., 95. 2. 177.

(•) Limoges, 3 août 1891, précité (cet arrêt exige, en outre, que l'usage soit ancienl.— Dramard, loc, cil.

DTrib. civ. Ck)rbeil, 19 juin 1901, Loi, 12 nov. 1901. — Guillouard, II, n.4C9; Hue, X, n. 351.

(•) V. notre Tr. des suce, 3» édit., III, n. 2274.

(•) Guillouard, 1, n. 207 et II, n. 531.

0*) Guillouard, 11, n. 531.

1754 a cru devoir, à raison même de cette uniformité, énumérer comme réparations iocatives ; mais la loi n'a pas entendu, en ce qui concerne même ces dernières, prendre le pas sur l'usage des lieux ; si Tusage des lieux a dérogé ï Tart, 1754, il doit l'emporter; c'est ce qui résulte des mots: « Les réparations Iocatives sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, ely entre autres... »

À d.éfaut d'usage des lieux, on tiendra compte d'une circonstance que Pothier (*) plaçait en première ligne; on se référera aux motifs qui justifient l'art. 1754, et on recherchera si les dégradations au sujet desquelles la contestation s'élève « ont coutume de provenir de la faute des locataires ou de leurs gens » (*) ; on examinera également si elles sont peu importantes (').

804. Il faut entendre rigoureusement, et dans un sens favorable au preneur, l'expression de réparations iocatives; les procédés d'interprétation que nous avons proposés pour le bail, — interprétation en faveur du preneur — , conduisent à ce résultat. Il doit être également admis par les auteurs qui, en principe, interprètent le bail en faveur du débiteur ou de l'obligé, c'est-à-dire, dans l'espèce, du preneur.

Entin on peut invoquer dans le même sens le caractère dérogatoire de l'obligation imposée au preneur; en principe, nous l'avons montré, l'obligation de faire les réparations est une suite de l'obligation de faire jouir imposée au bailleur. Aussi Pothier (*) et l'art. 1754 font-ils dériver de l'usage celle obligation du preneur.

Il faut, d'autre part, éviter de considérer comme réparations Iocatives les réparations d'entretien que les art. 605 et 606 imposent à l'usufruitier (^) ; les réparations Iocatives sont celles qui, généralement, proviennent de l'mage; les réparations d'entretien sont celles qui sont nécessaires à l'usage; aussi l'art. 1754 dit-il : <« réparations Iocatives ou de menu

x^) Guillouard, I, n. 207.

(') Guillouard, I, n. 207.

!^*; Guillouard, I, n. 105.

RÉPABATIONS INCOMBANT AU PRENEUR 463

mlrelien ». D'un autre côté, il est naturel que Tusufruitier ait, à cet égard, des obligations plus larges que le preneur ; car, tandis que le nu propriétaire n'a aucune obligation vis-àvis de Tusufruitier, le bailleur est, vis-à-vis du preneur, tenu, ea vertu même de la nature du bail, de faire, en principe, toutes les réparations.

806. L'art. 1755 dispose : « Aucune des réparations repu- » tées locatives nest à la charge des locataires, quand elles ne » sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

La loi du 10 juillet 1889 donne la même solution pour le Ui\ à colonat partiaire.

Nous examinerons ces hypothèses à propos de lobligalion de restituer ; nous y montrerons aussi qu'il appartient au locataire de démontrer la vétusté ou la force majeure.

Le preneur n'est pas tenu davantage des réparations nécessitées par les vices de construction ou les malfaçons (').

806. L'art. 1754 énumère dans les termes suivants les réparations locatives : « Les réparations locatives ou de menu » entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause con- » traire, sont celles désignées comme telles par l'usage des M lieux, et, entre autres, les réparations à faire, — Aux àtres, » contre-cœur, chambrçmles et tablettes des cheminées ; — Au » recré piment du bas des murailles des appartements et autres » lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; — Aux pavés et *> carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques- M uns de cassés ; — Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cas- M sées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de » force majeure, dont le locateur ne peut être tenu ; — Aux » portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de »> boutique, gonds (*), targettes et serrures ».

Les termes mômes de ce texte montrent qu'il est simplement énonciatif (^). Son énumération est empruntée à Desgodets {').

;»; Trib. civ. Seine, 5 déc. 1888, Gaz. Pal,, 89. 1. 86.

'*; Ainsi décidé pour les paumelles qui sont des gonds. Caen, 12 nov. 1898, Rec^ Caen, 99. 59.

.» Guillouard, II, n. 470: Planiol, II, n. 1092. '.*. Loti des bâtiments. Des servitudes, arl. 172.

On doit considérer comme réparations localîves les meoQcs réparations» aux murailles (^), planchers et plafonds '-, pavés ou carreaux des chambres (') ou des coui-s (*) ;

aux cheminées (*) ;

(^) La mise « du recrépimenl du bas des murailles, des appariemenis eimim lieux d'habitations » à la charge du locataire était déjà admise dans Tancleadroil: la présomption, disait Pothier (n. 220), est que cette dégradation \ientde ce qu'on a appuyé, sans précaution, des meubles contre les murailles. Mais dans raoeien droit la hauteur jusqu'à laquelle le locataire était responsable n*élait pas préciiff.

— La réparation des lambris de menuiserie est à la charge du locataire. Goapv sur Desgodets, loc. cil. ; Guillouard, II, n. 476. — Le remplacement des papier?» détruits par sa faute est également à sa charge. Rouen, 8 fév. 1^3, P., 53 13^. D., 53.2. UL — Il en est de même du rétablissement des peintures. Mèmeurêl.

— Mais le rétablissement des lambris et papiers détruits par suite de vétusté e«t à la charge du bailleur. Rouen, 8 fév. 1853, précité. — Hue, X, n. 350.

(*; 11 en est ainsi du blanchissage du plafond. Rouen, 8 fév. 1853, P., 53. 2. 31^1 D., 53. 2. 111.

f*i Pour les pavés et carreaux des chambres, la loi distingue suivant qu'ils sont tous cassés ou que quelques-uns seulement le sont. Il va sans dire que si quelques carreaux seulement sont cassés par cas fortuit ou vétusté ou vice de la matii're, 1^ propriétaire en est responsable et que réciproquement le locataire est responsable de tous les carreaux s'ils sont cassés par sa faute. — Ooupy, loc. cit. . Guilloaard. II, n. 472; Hue, X, n. 350. La loi a seulement pensé que, dans le second cas. à la différence du premier, le vice de la matière devait être présumé. — La naluredu pavage importe peu, l'art. 1754 est applicable est indifféremment aux pavrsde marbre, de pierre ou de terre cuite. Guillouard, loc, cit.; Goupy, loc. cit. — IIe4 également applicable aux parquets. Mômes auteurs.

(*) L'art. 1754 ne parlant que des chambres, le locataire n'est pas responsaUe Jes pavés des cours, car les cours sont exposées, comme le disait Goupy, aai intempéries et généralement le dégât est causé par les égouts ou les gouttières, ou parce que les pavés, à cause de la qualité des matériaux, ne pouvaient supporter les charges qui y ont été mises. Goupy, loc. cil. y Duvergier, II, n.24; Guillouard, II, n. 473. — Contra Hue, X, n. 350. — De môme le locataire n'est pas rCî^poDsable des pavés des écuries, les dégâts provenant généralement de ce que la mauvaise qualité des pavés ne les mettait pas en état de supporter les sauts des chevaux. Mômes auteurs. — Enfin il n'est pas responsable des pavés des communs et offices car leur dégradation provient généralement des lavages qui y sont faits. Mème^ auteurs. — Mais dans ces diverses hypothèses le locataire peut être lenu du déplacement des pavés. Mômes auteurs.

(») Pour les cheminées, l'art. 1754 donne comme réparations localîves « le$iire^ contre-cœurs et chambranles ». Goupy, /oc. ci/.,justifiail cette solution, déjà admi* par Desgodcls en ce qui concerne les âtres et contre-cœurs, en disant que - leur dépérissement arrive par l'activité du feu, qui est fait plu.s ou moins grand et plu-' ou moins souvent par certains locataires que par d'autres, et par le choc des bâche» gu'on jette souvent sans précaution contre les contre-cœurs et sur les âtres de^ cheminées ». — Quant aux chambranles, la solution de la loi était déjà admise par Goupy pour les chambranles et tablettes de menuiserie, et elle n'a pas cessé d'être vraie. Guillouard, 11, n. 471. — Pour les chambranles, tablettes et foyers de marbre^

aux rampes des escaliers (');

aux portes et aux fenêtres (') ;

aux dessus des cheminées ou des portes et aux glaces (') ;

aux ouvrages extérieurs (*) ;

leur réparation est- également, comme le disait Goupy, à la charge du locataire^ si elle résulte de lactlon de feu. Mais il en est autrement^ comme il le disait aussi, si elle résulte d'un vice de la matière, par exemple de ce que le chambranle était tranché par des fils que le marbrier avait bouchés avec du mastic mêlé de poudre de marbre. Guillouard, loc. cil. — Le locataire est, comme le disait encore Goupy, responsable des « croissants » placés des deux côtés du foyer pour retenir les pelles el pincettes. Guillouard, loc. cit.; Hue, X, n. 350. — Il est tenu du. ramonage des cheminées, car le ramonage est nécessité par Tusage des cheminées. — Trib. civ. Seine, 8 el 13 janvier 1903, S., 1904. 2. 85. — Trib. simple police Lille, 16 juil. Ifi98, Xord.jud., 98. 250. — Guillouard, loc. cil. ; IIuc, loc. cil. — Conlra Gons. d-Elal, 16 fév. 1894, D., 95. 3. 49. — Cons. d'Etat, 5 mai 1894, S., 96. 3. 76. — Et, quoiqu'il y ait clause contraire, les contraventions de police pour défaut de ramonage sont encourues par le preneur seul. Trib. simple police Paris, 26 mai 1898, Gaz. Trib., 29 juin 1898. — Mais en pareil cas le bailleur est responsable de l'incendie provenant du défaut de ramonage. Trib. civ. Seine, 14 janv. 1903, Gaz. Trib., 19 mai 1903. — Et la clause imposant au preneur l'obligation de laisser ramoner à ses frais par le fumiste du propriétaire, met à la charge de ce dernier le soin de faire ramoner. Môme jugement. — Les réparations aux gaines des cheminées ne sont pas locatives et restent à la charge du bailleur. — Lyon, 10 déc. 1896, Journ. des assur.y 97. 120. — Trib. civ. Lyon, 22 mai 1895, Bec. de.t assur., 95. 290. — Trib. civ. Lyon, 15 janv. 1897, Mon. jud. Lyon, 21 avril 1897. — Le bailleur doit réparer les cheminées qui fument, car elles ne peuvent fumer qu'à raison d'une détérioratioit de l'immeuble. — Rouen, 8 fév. 1853, P., 53x2. 393, D., 53. 2. 111. On admet généralement cette solution, mais à la condition que la fumée des cheminées empêche Thabilation des lieux par son degré de violence. Golmar, 14 nov. 1825, S. chr. — Amiens, 1" août 1888, S., 89. 2. 39. — Aubry et Hau, IV. p. 478; Guillouard, I, n. 118; c'est qu'on range cette circonstance au nombre des vices de la chose ; nous avons montré, en nous occupant des vices [n. 430), que cette qualiflcation est discutable. (*) Hue, X, n. 350.

(•'- I^ bris des vitres, comme le disait déjà Pothier (n. 220\ est à la charge du preneur d'après l'art. 1754, h moins de cas fortuit; nous faisons une restriction k cette dernière solution pour l'hypothèse où le cas fortuit aurait été occasionné par une faute du locataire. — Nous verrons que le lavage des vitres est imposé au locataire par l'obligation de rendre la chose en bon état. — Les réparations des portes, croisées, etc. étaient également indiquées par Pothier, loc. cil. — L'entretien des serrures est à la cha* ge du pq(3neur. Hue, X, n. 350.

{•) Le locataire est tenu de ces réparations. — Goupy, loc. cit.; Guillouard, II, n. 476; Hue, loc. cil.

(*) Comme ouvrages extérieurs, le preneur doit réparer les balcons, les barreaux, les treillis de fer ou de laiton. — Guillouard, H, n. 477. — Nous nous occupons du balayage à propos des charges. — Le propriétaire est tenu de la réparation des gouliières et tuyaux de descente des eaux pluviales el ménagères, car ils nejpeu-

Ck)NTR. DE LOUAGE. — 1. 30

aux fours et fourneaux (•) ;

aux écuries (*) ;

aux ouvrages existant dans les coui's (^) ;

aux jardins (*) ;

aux moulins (J^) ;

venl avoir été détériorés par le locataire. — Guillouardf loc. cil. — V. «tpro, p. 457, note 4.

(*) Pour les fours et fourneaux, on suit encore les solutions données pir Goupy : « Pour les fours, l'usage est que le propriétaire entretient les murs, U voûte du dessous du four, s'il y en a, le tuyau ou la cheminée du four; el le locataire n'est tenu que de Taire du four, qu*il soit de terre ou .du carreau de terre cuite, de la chapelle du four, qui est la voûte de briques ou de tuileaux qui courre les fours, laquelle voûte reçoit l'impression du feu plus ou moins, suivant Tusage que l'on fait du four. — Dans les fourneaux potagers, le propriétaire est tenu des murs, voûtes el planchers et le locataire est tenu de l'entretien du carreau sur les planchers qui reçoivent les cendres des réchauds, du carreau sur le dessus des fourneaux, des scellements des réchauds et de la fourniture des réchauds potagers lorsqu'il y en a de cassés et des grilles lorsqu'elles sont brûlées. Il en est de même des autres fourneaux, tels que ceux qui servent aux lavoirs *>. — Guillouard, U, n. 478.

(•; Dans les écuries, le locataire doit faire les réparations des mangeoires; de U maçonnerie qui supporte les mangeoires; du devant des mangeoires abîmé par It dent des chevaux. — Guillouard, loc. cit. — Nous nous sommes déjà occupés des pavés.

{^} Dans les cours, le preneur n'a pas à réparer les auges de pierres destinées i faire boire les chevaux : car, comme le disait Goupy, « on peut les contregardfr avec du fer, de manière qu'elles ne puissent être endommagées par des voilures; le propriétaire est donc en faute de n'avoir pas fait la construction assez solide ». Goupy, loc. cil.; Guillouard, II, n. 479; Hue, X, n. 350. — De même le propriétaire est tenu des réparations à faire aux barrières el aux bornes ; car, disait Goupy, n les barrières ne sont placées, dans les cours et dans les remises, que pour conserver loh murs de la maison, ainsi que les bornes ». En vain objecte-t-oo qu'il faut une imprudence du preneur, pour entamer la barrière ou la borne; il est bien évident que, s'il y a imprudence, le preneur est responsable conformément au droit commun. Contra Guillouard, loc. cit.; Hue, loc, cit.

(*) En cas de location d'un jardin, le preneur doit-il rendre le jardin avec les mêmes allers et dans la même forme qu'il lui a été remis? Doit-il remplacer les arbres manquants? Nous étudions ces questions à propos du changement de forint et de la restitution.— Les réparations aux treillages et aux barreaux ne sont pi-» h la charge des locataires. Guillouard, II, n. 482. — 11 en est de même, comme le disait Goupy, des réparations aux vases de terre cuite, de marbre ou de pierre, car les dégradations peuvent provenir des intempéries oîi des matériaux ; mais ilenesl autrement des vases et statues de faïence, de fonte ou de fer. Goupy était égilement en ce sens. — Guillouard, loc. cit.

[^ En ce qui concerne les réparations locatives des moulins, on est d'accord ; V. Guillouard, II, n. AKy s. ; Hue, X , n. :î5() pour adopter les règles suivantes, d'aprr^ Desgodels et Cioupy. — Pour les moulins à vent, Desgodels disait : « Le fermier cntrelienl gcncralonienl tous les lournanls, travaillants, volants, cabestans, meo-

aux fermes (*) ; aux granges (*) ; aux terres arables (') ; aux clôtures (*).

blés, harhais, et ustensiles dont on fait la prisée et estimation au commencement elà la flu'». Goupy ajoutait : « Les meuniers sont ordinairement chargés de Ten- (relien des toiles, des volants de dehors, des volants de dedans, de Tarbre tournant, du marbre, du frein, du rouet, des trois palliers (savoir du pallier du gros fer, du pallier du petit collet et du pallier du heurtoir), du gros fer, de la lanterne, du câble, des quatre pièces d'archures, des quatre marteaux à rhabiller les meules, d'une pince ou queue de fer, corbeille, boisseau, picotin et écheUes, de la nille de fer, du moulinet ou engin à monter le blé, de la meule courante, de la meule gisante, du cerceau de fer, du petiffer, de la lempure, du pallier du petit fer, de la rouette, boèle et boètillon, du babillard et de la petite huche, de la grande huche, du blulteau, d'une armoire de la queue et brouette, de la garoine ou la grouane, des garouans, de la rouette, des crocs, des pieux et du cableau pour Tescalier ». — « Si, disait Desgodets, loc. cit., un moulin à vent vient à périr par les grands vents, faute par le fermier du moulin de l'avoir tourné au vent pendant les grands vents, le fermier en est responsable ». Cette solution est encore exacte. V. en ce sens, Gttiilouard, loc. cit.; Hue, loc. cil, — Pour les moulins à eau. Desgodets s'exprimait ainsi î « A l'égard des palis et vannes, et généralement tous les tournants et travaillants, meubles, câbles, harnais et ustensiles, ils doivent être entretenus par le Termier locataire ». Guillouard, loc. cil.; Hue, loc. cil. — D'après Goupy, suivi par les auteurs modernes (Guillouard, II, n. 487), les réparations des objets suivants dans les baux de moulins ne sont pas locatives : « des bouchis qui se font pour retenir leau et la porter en plus grande quantité sur le moulin ; du coupement des herbes qui croîtraient dans Teau et qui en retarderaient le cours et la vitesse ; des gravouillementjç et enlèvements des attéries. Les atléries sont des amas de sable <iui se font au-dessus et au-dessous des moulins, lesquels, si on ne les détruisait point, empêcheraient le cours de l'eau, ou le relarderaient de façon que l'eau n'aurait plus assez de force pour faire tourner le moulin ».

;*) C'est au bailleur et non pas au preneur qu'il appartient de recouvrir les toits de la ferme. — Le fermier n'est même pas obligé d'employer annuellement de la paille à entretenir les toits recouverts en paille, car la réfection des toits n'est pas une réparation locative. Contra Guillouard, II, n. 531.

*\ Dans une grange, le fermier doit entretenir l'aire. Guillouard, II, n. 531.

*) Dans le bail à ferme, le fermier doit couper et tailler périodiquement les baies. Guillouard, II, n. 529; — élaguer les arbres. Guillouard, loc. cit. — Mais non. comme nous le verrons à propos de Tobligalion de restituer, les remplacer. — Il doit entretenir les digrues pour éviter les infillrations de leau dans les terres. «:a*s,, 24 nov. 1^32, S., .33. 1. 238. — Guillouard, II, n. 530. — 11 doit écbeniller, fomme le lui ordonne la loi du 26 vent, an II. Guillouard, II, n. 531 ; — bêcher au pied les pommiers et poiriers. GuiUouard, loc. cit. ; — proléger les jeunes plants contre les bestiaux. Guillouard, loc. cil; — enlever les mauvaises herbes. Guillouard, loc. cit.; — détruire les taupes et les fourmilières. Guillouard, loc. cit; — entretenir les échalas des vignes et remplacer ceux qui sont biisés ou pourris. Guillouard, loc. cil.; Hue, X* n. 350.

(*; Le bailleur est tenu de l'entretien des clôtures d'un herbage. Paris, 29 nov. 18î«, D., 93. 2. 473, — ou d'un étang. Contra Guillouard, II, 530.

807. « Le cvremenl des puits et celui des fosses d'aisance » sont à la charge du bailleur s'il n'y clause contraire >», dit rart. 1756.

L'ancien droit décidait le contraire (').

Le curement des losses d'aisance comprend leur vidange (').

L'entretien des poulies, cordes et mains de fer, qui sen'enf à tirer Teau des puits, est à la charge du locataire {').

Le curage des fossés d'une ferme est à la charge du bailleur (*). L'analogie avec le curage des puits dont parle l'art. 1756 est absolue. L'autorité de Pothier (*) ne peut donc être invoquée en sens contraire, car, en donnant cette dernière solution, l'art. 1756 s'est mis en désaccord avec l'ancien droit.

Le bailleur doit également curer et entretenir les rigoles servant à l'irrigation (•), les cours d'eau qui bordent et traversent la propriété ("), les étangs et pièces d'eau {*).

Il doit encore curer les bassins et citernes ^•).

En ce qui concerne les cours et jardins, on appliquera les solutions que nous avons données à propos du bail à loyer.

808. Les réparations ordonnées par l'administration sont à la charge du bailleur.

Les travaux d'assainissement et de salubrité (*") ou de sûreté (^*) sont donc à la charge du bailleur. Nous avons même vu, à propos de la garantie pour fait de l'administration, que

(*) Desgodets, loc. cil.

[*) Cons. d'Etat, 16 fév. 1894, D., 95. 3. 49. — Cons. d'Etat, 5 mai 1894, S.,»l 3. 76, — Rouen, 11 mars 1892, Rec, de Rouent 92. 1. 99. — Trib.paix ParU. (Se arrondissement), 21 avril 1893, Gaz, Pal., 93. 1. 562.

(») Guillouard, II, n. 480.

(•) Contra Guillouard, I, n. 207 et II, n. 509.

(•) Contra Guillouard, II, n. 529.

C) Vaudoré, Droit rural, II, n. 558. — Contra Guillouard, II, n. 530: Duvortfier, II, n. 105. — Cass.,25 nov. 1832, S., 33. 1. 238.

(•) Guillouard, II, n. 5:30.

(») Con/rû Hue, X, n. 350.

(") Cons. préf. Seine, 28 fév. 1893, Gaz. Tnb., 23 août 1893. — Paris, 9 janv. 1891, Gaz. r>'ï6.,24mai 1891. — Trib. civ. Seine, 5 fév. 1892, Droi/, 27 fév. 1««. — Trib. civ. Seine, 12 avril 1894, Loi, 13 nov. 1894.

(«') Prfris, 2 juill. 1890 et 30 nov. 1892, Pand, franc., 95. 2. 3 (modlficilion dans raménagement d'un théâtre à la suite d'un incendie).

RÉPARATIONS INCOMBANT AU PRG:NËtJR 469

ces travaux peuvent donner au preneur une action en doniraages-intérêts contre le JDailleur {*).

Toutefois, les travaux sont à la charge du preneur, s'ils sont nécessités par l'industrie du preneur ou par son fait ('). Ils peuvent être également mis à la charge du preneur par le bail ; il ne suffira pas, sans doute, que le bail lui confôre l'obligation de faire, d'une manière générale, les réparations ; mais la clause qui Toblige à se conformer aux prescriptions administratives ne laisse pas place au doute (').

Les travaux du « tout à l'égout », prescrits en exécution de la loi du 10 juillet 1894, sont à la charge du bailleur (*).

I^cs frais de désinfection exigée par une maladie contal>*ieuse dont a été atteint le preneur ou quelqu'une des personnes vivant avec lui sont à la charge du preneur (*).

809. Toutes les réparations sont à la charge du locataire si elles sont causées par sa faute (•).

Il est responsable de sa faute légère.

810. Les dégradations provenant du commerce exercé par le preneur sont à la charge du bailleur si elles sont dues au mauvais conditionnement de Timmeuble (').

811. Le tribunal décide souverainement si les réparations sont h la charge du bailleur ou du preneur, et, par exemple, si elles proviennent ou non du preneur (*).

Un expert peut être nommé pour déterminer si les dégradations sont le résultat d'un cas fortuit ou de la négligence du locataire (•]; cet expert peut, comme nous le verrons, être désigné par le juge des référés.

(^») "V, supra, n. 556.

• («; Paris, 9 janv. 1891, précité (hôlel meublé). — Trib. civ. Seine, 5 fév. 1892, précité. — V. supra, n. 570.

(») Paris, 30 nov. 1892, précité.

(*) Trib. civ. Seine, 22 mai 1901, D., 1902. 2. 102. — V. supra, n. 801.

(i) V. infra, n. 918.

'•) Orléans, 14 juil. 1871, S., 72. 2. 237 (la mise en état des lieux abandonnés à renneini doit être en partie mise à la cbarge du preneur si les dégradations sont <ittes jusqu'à un certain point à l'absence du preneur).

(7) Trib. civ. Seine, 6 fév. 1890, Gaz. Pal., 92. i.Stippl., 34 (plancher qui s'effondre par suite de Tempilement de sacs).

.•) Cass. civ., 24 avril 1893, S., 94. 1. 438.

(•) Lyon, 2 fév. 1894, Afo». Jud. Lyon, 29 mars 1894.

812, Le preneur doit prévenir le bailleur de T urgence des réparations non locatives (').

g II. Cas où il existe plusieurs locataires.

813. Les réparations locatives des parties communes dmimeubles occupés par plusieurs locataires (cour, vestibule, escaliers) sont à la charge de tous les locataires (*). Pothier (') adoptait cette solution, que rejetait Goupy; ce dernier soutenait, et certains auteurs soutiennent encore, qu'eu ce cas les réparations locatives sont à la charge du propriétaire. Le texle général de Tart. 1754 empêche d'accepter cette solution. En vain dit-on que, l'obligation des locataires aux réparations locatives étant fondée sur leur faute présumée, on ne peut présumer la faute de plusieurs locataires en présence d'une dégradation qui est nécessairement l'œuvre d'un seul. Il est, au contraire, très fréquent que la dégradation soit l'œuvre de tous les locataires ; la dégradation ne se fait pas généralement en un jour; elle résulte de l'usage prolongé, etTusage des parties communes appartient à tous les locataires.

Pothier soutenait son opinion par un raisonnement différent du nôtre : la présomption de faute, disait-il, « n'a pu donner lieu à l'usage qui Ty a assujetti, mais, l'usage une fois établi, la cause prochaine de l'obligation que tous les locataires contractent de faire les réparations est que les locataires se sont tacitement soumis à la charge des réparations qu'il est d'usage que les locataires supportent ». Ce raisonnement nous parait également sérieux.

11 est, dans tous les cas, certain que si la dégradation provient d'un locataire, il en est responsable dans les termes de l'art. 1754 (*).

814. La difficulté sera de répartir la charge de la réparation entre les divers locataires.

(t) Argou, II, p. 281.

(•; Trib. civ. Amiens, 15 juin 1888, Hec. d'-<4mten*,89.58(obslrucliond'unluy*u de cabinet d'aisance commun). — Contm Trib. civ. Lyon, 19nov. 1895, Jfon./"''- Lyon, 30 déc. 1895 (allées et escaliers communs). — GuiUouard, II, n. 484.

{*) GuiUouard, II, n. 484.

Il ne peut être ici question de solidarité ; car aucun lien de droit n'existe entre les locataires ; ils ont, chacun de leur côté, pratiqué l'usage qui est présumé avoir donné lieu à la dégradation; du reste, la solidarité entre colocataires ne peut exister sans un texte; la preuve en est dans Tancien art. 1734, qui avait cru nécessaire d'édicter expressément cette solidarité en matière d'incendie.

Nous ne pensons pas non plus que la répartition doive être faite suivant la vafeur locative des appartements occupés; car ce n'est pas en proportion de la valeur locative de son appartement que chaque locataire a fait usage des parties communes.

La meilleure solution est celle-ci : le juge devra tenir compte de la proportion suivant laquelle chaque locataire a, en fait, pu jouir de la partie commune, par lui-même ou par les personnes habitant avec lui, ses domestiques, ses employés, ses visiteurs.

§ III. Sanction du défaut de réparations.

816. Le bailleur a une action pour obliger le preneur à faire les réparations locatives.

Cette action lui appartient dans le cours même du bail (*); nous pouvons reproduire ici le raisonnement que nous avons fait à propos de l'obligation de jouir en bon père de famille; il y a contravention par cela seui que le locataire n'exécute pas son obligation. Du reste, l'art. 1754 emploie, pour déter> miner les réparations que le preneur est tenu de faire, les expressions dont use Tart. 1756 pour certaines réparations qui restent à la charge du bailleur; ov il est certain que le bailleur est tenu de faire immédiatenient les réparations qui lui incombent. Enfin Tobligation de procéder immédiatement aux réparations devenues nécessaires nous parait seule d'accord avec l'obligation de jouir en bon père de famille ^*).

('] Paris, 2 juil. 1901, Droit, 5 janv. 1902. — Trib. civ. Seine, 26 janv, 1900, Droily 6 mars 1900. — Contra Trib. paix Lagny, 10 mai 1901, Rev. just.palt, 1902. 213.

(*; Cpr. supra, n. 774 s.

La plupart des auteurs admettent cette solution, mais seulement s'il y a urgence, c'est-à-dire si le relard dans les réparations peut faire courir un danger à la chose louée (') : od s'appuie, pour le décider ainsi, sur Tidée que le bailleur a intérêt aux réparations immédiates et sur l'absence de toute indication d'époque dans les art. 1754 et 1735. Mais ces arguments n'ont-iis pas la même valeur pour les réparations noa urgentes?

On considère comme réparations urgentes :

Celles de Tàtre d^une cheminée, si la maison court des dangers d'incendie (^J;

Celle des vitres ('), parce qu'elles laissent passer l'eau et la neige;

Le curage des fossés (*) (en admettant que le preneur en soit tenu), parce quelles eaux séjournent par Ik dans les terres et dégradent le sol.

On a^met quelquefois aussi le droit immédiat du bailleur, s'il est dès à présent certain, en raison de l'importance de la dégradation, que l'immeuble ne pourra pas être rendu en bon état à la fin du bail ("*).

Dans une autre opinion, les réparations locatives ne pourraient jamais être demandées qu'après la fin du bail (•).

D'autres enfin estiment que le bailleur peut demander dans le cours du bail la résiliation du bail, mais que, s'il n'opte pas pour ce parti, il ne peut pas réclamer des dommagesintérêts avant la fin du bail C^).

816. Le preneur ne peut obliger le bailleur à accepter la valeur des réparations à sa charge; il doit exécuter lui-même ces réparations avant de restituer (*).

(' j Trib. civ. Liège, 20 oct. 1885, Pasier., 86. 3. 341. ^ Lepage, 2» p., ch. lU, p. 179 s.; Vaudoré, Dr. rural. II, n. 546; Duvergier, I, n. 448; Guillouard, I. n. 209; Hue, X, n. 351.

(«3*) Guillouard, I, n. 209.

(*) Trib. civ. Liège, 20 oct. 1885, précité. — Hue, loc. cit.

,•; Paris, 18 mars 1895, D., 95. 2. 240. — Trib. civ. Seine, 30 janv. 1900, Loi, 17 fév. 1900. — Planiol, 11, n. 1705.

. J) Trib. paix Ponl-Lévéque, 29 juin 1901, Mon. jug. paix, 1901. 408.

\^*) Dijon, 6 mars 1893, Revue bourguignonne de Venseign. sup., 1893, p. ^13. — Trib. civ. Seine, 13 fév. 1891, Gaz. Pal., 91. 1. Suppl., 37. — Trib. civ. Sainl- Dié, 8 mai 1891, Gaz. Pal., 91. 2. Suppl., 6. — Saleilles et Tissier, Revue ixmr^

Mais le bailleur ne pept pas davantage exiger qoeie preneur verse une indemnité, si ce dernier préfère faire lés réparations.

Toutefois cela cesse d'être vrai si la contestation ne s'élève <|u'après la fin du bail; le preneur, n'ayant plus la jouissance de la chose, ne peut exiger qu'on le laisse accomplir on travail sur cette chose (*),

Aussi le preneur est-il tenu de Tindemnité si, en fait, les réparations ne sont pas faites par le bailleur (').

De même le bailleur ne peut exiger ni que le preneur fasse /aire les réparations ('), ni qu'il continue le bail jusqu'au moment où elles seront faites (^).

En tous cas, les dommages-intérêts ne sont dus qu'après une mise en demeure, conformément au droit commun (').

817. Les dommages-intérêts dus pour défaut de réparations locatives portent sur le préjudice directement subi par le bailleur ('), sur le montant des dépenses que le bailleur ^levra faire pour remettre l'immeuble en état, augmenté du prix du loyer pour le temps pendant lequel, à'raison de ces réparations, l'immeuble n'aura pu être loué (^).

11 va sans dire que si ce temps a été exagéré par suite de }a négligence du bailleur à faire commencer ou poursuivre les réparations, le tribunal doit tenir compte de cette circonstance pour modifier le chifi^rc des dommages-intérêts (*).

$»i(fn., m, 1893, p. 813. — V. cep. Trib. paix Paris, 27 fév. 1903, Loi, 2 mars im. — U a été décidé que celte obligation disparaît si le bailleur refuse d'assister i une visite contradictoire destinée à indiquer les réparations à faire. — Trib. civ. i)aint-Dié, 8 mai 1891, précité, — ou si le bailleur a, en vertu d'une clause du bail, déposé entre ses mains un cautionnement destiné à garantir ces réparations. - Trib. civ. Seine, 13 fév. 1891, Gaz. Pal., 91. 1. Suppl., 37.

[*) Trib. civ. Seine, 14 janv. 1897, Droit, 11 fév. 1897, Loi, 23 fév. 1897. —Trib. civ. Seine, 26 janv. 1900, Droil, 6 mars 1900. — V. cep. Trib. civ. Seine, 30 janv. 1900, Loi, 17 fév. 1900.

«1 V. infra, n. 818.

;») Paris, Ur juiU. 1901, Droii, 5 nov. 1901.

!•) Paris, 1« juill. 1901, précité.

'*} Conlra Paris, 2 juill. 1901, précité. — Trib. paix Paris, 27 fév. 1903, précité.

(*) Orléans, 18 nov. 1893, Loi, 24 mars 1894 (on ne peut baser le montant de la condamnation sur le chiffre du loyer du bail expiré). — Trib. civ. Seine, 30 janv. 1900, Loi, 17 fév. 1900 (même solution). • ('; Paris, 11 déc. 1895, Gaz, Pal., 96. 1. 109.

(•; Orléans, 18 nov. 1893, précité.

818. Une fois Tindcmnité payée, le preneur n'a pas le droit de s'inquiéter de son emploi; peu importe donc que le bailleur ne fasse pas réparer Timmeuble, ou même quille démolisse (^).

De même le preneur ne peut se refuser à payer Tindemnilé sous prétexte qu'en fait le bailleur a reloué à un tiers sans avoir à faire de réparations (•), ou, pour relouer, a dû faire des transformations complètes (') ou, ayant été exproprié pour cause d'utililé publique, na pas eu de réparations à faire (^).

819. Les dommages-intérêts dus par le bailleur qui n a pas fait les réparations qui lui incombaient, portent sur la privation de jouissance (') et sur la perte faite et le gain dont le preneur a été privé par Timpossibililé où il s'est trouvé d'exercer son commerce ou son industrie (®).

Le preneur qui n'obtient pas les réparations nécessaires peut aussi demander la résiliation du bail (^).

820. L'action du bailleur en réparations localives ne durait, dans l'ancien droit, qu'un an après la sortie du preneur (*). Cette courte prescription était sans dout« édictée parce que le silence du bailleur rentré en possession de la chose louée était considéré comme une renonciation.

Aujourd'hui, k défaut de texte, cette solution n'est plw exacte. Les tribunaux peuvent évidemment (et feront souvent) résulter la renonciation d'un silence un peu prolongé('t. D'un autre côté, le bailleur sera souvent débouté à cause de la difficulté qu'il aura, après un délai assez rapproché, de démontrer que les réparations devaient être faites dans le cours du bail. Et cela même enlève presque tout intérêt h la question de la durée de la prescription.

(M Trib. civ. Seine, 14 janv. 1897, précité.

(«) Paris, 2 juil. 1901, Droit, 5 janv. 1902.

Cj Conira sur le dernier point Trib paix Paris, 25 fév. 1903, Loi, 2 mars 1908.

^♦) Paris 2 juil. 1901, précité. — Trib. civ. Seine, 26 janv. 1900, Droit, 6 mar»

(») Riom, 22 janv. 1895, Rec. Riom, 95. 109.

(•) Riom, 22 janv. 1895, précité (pour le mobilier industriel).

C) Trib. civ. Seine, 16 déc. 1889, Loi, 17 déc. 1889.

(•j Denisart, \° Répar, tocal., n. 8.

(•) Trib. paix Roye, l»' avril 1898, Mon. jag, paix, 99. 34. — Duvergier.I, n. 455 ; Guillouard, I, n. 214.

Mais il n'en faut pas moins maintenir que cette durée est de Irente ans, conformément au droit commun (art. 2262) (*). On ne peut même appliquer la prescription de cinq ans, édictée par Tart. 2277, car cette prescription est spéciale aux prestations ayant un caractère de périodicité.

Les trente ans courent du jour où naît Faction du bailleur, c'est-à-dire, suivant nous, du jour où les réparations sont devenues nécessaires; dans Topinion que nous avons combattue (*), on acceptera sans doute ce point de départ pour les réparations urgentes, mais, pour les réparations non urgentes, on ne fera courir la prescription que du jour où aura cessé le bail.

821. Le fait que le bailleur a laissé le preneur déménager (•), ou a accepté le paiement des derniers termes de loyer (*), ou même a repris possession de Timmeuble sans faire constater 1 état des lieux (^), n'emporte pas renonciation au droit d'exiger les réparations locatives. Du reste, le bailleur n'a même pas le droit de s'opposer à la sortie des meubles du locataire jusqu'à la fixation de l'indemnité de réparations (*).

Mais, si le bailleur a repris possession de Timmeuble sans réclamer les réparations locatives, il ne peut plus les exiger qu'en démontrant qu'elles résultent du fait du preneur ('). En effet, la raison pour laquelle ces réparations sont à la charge

(') Guillouard, I, n. 214.

(•) V. supi^a, n. 815.

(») Trib. civ. Seine, 29 nov. 1887, Gaz. Pal., 90. 1, Suppl., 22. — Trib. paix Hoye, l" avril 1898, précité. — V. cep. Trib. paix Paris, 21 août 1902, Drot/, 6 mars 1903.

1*) Trib. paix Roye, l*»" avril 1898, précité. — V. cep. Trib. paix Paris, 21 août 1902, précité.

i») Trib. civ. Alger, 21 oct. 1901, Jowm. trib. alg., 18 déc. 1901. — Trib. paix Lavil, 5 mars 1897, Rev. jusl. paix, 97. 301. — V. cep. Trib. civ. Seine, 8 fév. 1898, Loi, 12 fév. 1898 (motifs). — Trib. civ. Seine, 1" mars 1898, Droit, 22 mai 1898, Loi, 28 mai 1898. — Dans tous les cas, la présomption de renonciation disparaît si, ultérieurement, le preneur reconnaît son obligation. Trib. civ. Seine, 8 fév. 1898, précité.

{•) Trib. civ, Seine, 31 janv. 1900, Droit, 21 mars 1900. — 11 ne peut, en effet, invoquer son privilège que si sa créance est certaine.

D Trib. paix Lavit, 5 mars 1897, précité. — Trib. paix Paris, 9 janv. 1902, Droit, 1« fév. 1902. — Trib. paix Paris, 27 fév. 1903, Loi, 2 mars 1903.

du preneur est qu*il doit rendre la ohose en bon état et prouver par suite que les dégâts ne proviennent pas de son fait; une fois la ciiose rendue, le bailleur est réputé, par ceh même qu*il n a pas fait d'observations, avoir reconnu que les réparations à faire n'étaient pas des réparations locatives.

Le bailleur n'est donc plus recevable à faire établir letat des lieux, lequel n*aurait aucune utilité (^).

822. Le preneur qui fait des réparations auxquelles il n'était pas tenu a un recours contre le bailleur ('), et même, comme nous le verrons, dans certaines circonstances contre Tacquéreur de Timmeuble loué ; le recours s'opère par m» action de gestion d'affaires, si le preneur a agi dans Tintérèt du bailleur, et par une action de in rem verso, dans le cas contraire (').

: Elle obéit d'ailleurs aux mêmes règles que toutes les actions dirigées contre le bailleur par le preneur qui a fait des dépenses incombant au bailleur (^).

. ê IV. Modes de preuve en matière de réparations.

^ 823. La preuve que Tune des parties n'a pas fait les réparations qui étaient à sa charge porte sur un simple fait; elle peut donc être faite par témoins et par présomptions (*).

§ V. Baux dans lesquels existe ^obligation de réparations.

824. L'obligation des réparations imposée soit au preneur, s»oit au bailleur, suivant qu'il s'agit de réparations locatives ou non, existe dans tous les baux d'immeubles (*).

En matière de meubles comme en matière d'immeubles,

. (») Trib. paix Paris, 30 janv. 1902, Droit, 7 juin 1902.

(«; Grenoble, 23 juin 1891, D., 92. 2. 309. — Trib. civ. Seine, 18 mar* 1892, G«:. Ttib,, 26 avril 1892. — V. cep. Trib. civ. Seine, 16 déc. 1889, Loi, 17 déc. 1889.- V. du reste, supra, n. 324 s.

(>) Grenoble, 23 juin 1891, précité, donne au locataire par inadverlance raclioa de piandat.

(♦) V. supra, n. 324.

(») Cass., 2 mars 1875, S., 75. 1. 125. — Guillouard, I, n. 433.

(•) V. supm, n.. 797.

OBLIGATION DE DÉNONCER LE TROUBLE DE DROIT 477

les réparations locatives, dérivant de Vusage de la chose, sont à la charge du locataire (*).

Toutefois, on doit admettre qu'il en est autrement si le meuble loué est conduit ou géré par un préposé du bailleur; tel serait le cas d'un bateau ou d une voiture conduits par un préposé du bailleur (*). La raison de décider n'est pas peutêtre que le bailleur conserve la chose par l'intermédiaire de son préposé (*) (car le préposé est charg'é d'aider le preneur à Tusage, et non pas de veiller sur la chose}, mais que le contrat est alors en réalité un louage d'ouvrage et, plus spécialement, un contrat de transport.

Eu tout cas, les réparations importantes d'un mobilier industriel loué et qui est détérioré par l'usage et la vétusté, sont à la charge du bailleur (*).

825. En général les dépenses des voyageurs dans les hôtels sont de trop courte durée pour que des réparations locatives puissent leur être demandées; l'usage est, du reste, que les réparations locatives soient dans les hôtels à la charge des hôteliers ; aussi en est-il ainsi même si le séjour du voyageur se prolonge (*). Toutefois, si la location d'une chambre d'hôtel est faite au mois, elle ne se distingue pas de la location d'un appartement garni et les réparations locatives sont à la charge du preneur.

SECTION Xll

OBLIGATION DE DÉNONCER LE TROUBLE DE DROIT

826. Nous avons vu que le preneur a pour obligation de dénoncer le trouble de droit causé à sa jouissance. Nous avons également étudié la sanction de cette obligation (•).

(*) Valéry, n. 21. — Par exemple pour le locataire de machine, Paris, 26 juin 1886, Ann.pr. industr:, 87. 265. — Valéry, loc. ciL

(*) Trib. com. Seine, 17 nov. 1886, Loi, 8 déc. 1886. — Trib. com. Nantes, 15 déc. 1887, Rec. Nantes, 88. 17. — Polhier, n. 107 et 129. — Valéry, loc. cit.

{*) Valéry, loc, cil.

{') Hiom, 22 janv. 1895, Rec. Riom, 95. 109.

[*) Trib. paix Paris, 21 avril 1897, Rec. just. paix, 98. 184.

(•} V. supia, n. 544 s.

SECTION XIII

OBLIGATION DE LAISSER LE BAILLEUR PÉNÉTRER SUR l'iMMEOBLE

827. La mesure dans laquelle le bailleur a le droit de pénétrer dans Timmeuble loué n*est pas définie par la loi.

Il est certain que le bailleur n'a pas le droit de pénétrer arbitrairement dans cet immeuble.

Par suite, alors même que le preneur a abandonné Timmeoble loué avant la fin du bail, le bailleur n'a pas le droit de rentrer en possession avant que le bail soit expiré (*). lien est ainsi même si (ce qui est le cas habituel) le preneur, qui s'est logé et a transporté son mobilier ailleurs, ne subit pas de préjudice matériel. 11 subit en tout cas un préjudice moral, résultant de ce que la jouissance qui lui appartenait lui a été enlevée et de ce que la prise de possession du bailleur la empêché, dans le cas où il l'aurait voulu, de reprendre possession de rimmeuble.

828. Le bailleur ne peut même pénétrer sur Timmeuble pour se rendre dans une autre de ses propriétés (*). Peu importe même qu'il existe sur Timmeuble loué un sentier destiné à ce passage (').

Il ne peut pas davantage y pénétrer pour y abattre les arbres lui appartenant (*).

829. Mais si le bailleur s'est réservé un droit de jouissance sur cet immeuble, ou si l'immeuble est de telle nature et de telle consistance qu'un droit de ce genre lui soit réservé, comme le droit de chasse ou de pêche, ou celui de percevoir les produits d'une usine ou d'une carrière, le bailleur a le droit de se rendre sur Timmeuble pour exercer ce droit (*).

D'un autre côté, certaines obligations du preneur, telles

,') Trib. paix Paris, 24 août 1905, Loi, 30 août 19«>. — V. cep. Cass. req.. 25 nov. ISiiG, 1)., 97. 1. 521. — V. aussi Trib. paix Paris, 17 juil. 1903, Loi, 12 aoùl 190.3, d'après lequel le concierge peut, à Toccasion d'une (He de famille, inslall^r des personnes élrangères dans l'apparlemenl d'un locataire qui avait emporté ses meubles et remis les clefs.

(«1 Hennés, 28 déc. 1896, Rec Angeles, %. 177.

{') Rennes, 28 déc. 1896, précité.

,♦) Conlra Caen, 24 mai 1865, S., 65. 2. 269.

(*) V. supra, n. 785 s.