FIXATIOIV DU PRIX DU BAIL

rescinder la convention pour lésioû des sept douzièmes (*); Je vendeur d'immeubles seul jouit de l'action en rescision pour cause de lésion. '

Le prix est sérieux lorsque, dans la pensée des parties, il représente en réalité un prix de bail, c'est-à-dire lorsqu'il n'a pas été calculé de manière à rendre un service gratuit, à assurer le bénéfice d'une libéralité au preneur. C'est sans doute ce qu'entendait Pothier, lorsqu'il disait (*) que le prîjt devait être « de quelque considération, eii égard à la valeur de la jouissance ou usage de la chose louée ».

Qu'arrivera-t-il donc si le prix n'est pas sérieux? La plupart des auteurs pensent que la convention constituera un prêt à usage (') ; certains exceptent le cas, — de beaucoup le plus fréquent, — où la chose produit des fruits naturels ou civils (*); dans ce dernier cas, ils considèrent le contrat comme une donation.

' Nous ne, comprenons guère cette distinction; que la chose louée produise ou non des fruits, l'intention des parties est la même et la convention doit être caractérisée d'une manière unique, si le prix du bail est volontairement inférieur au prix normal.

Cela étant, nous croyons qu'il est également faux de voir dans la convention précitée ou un prêt à lisage ou une donation.

L'idée de prêt à usage doit être écartée, parce que le prêt à usage est essentiellement et entièrement gratuit.

L'idée de donation n'est pas plus acceptable, parce que la donation suppose chez le donateur une intention exclusivement libérale, tandis que, dans l'espèce, le bailleur consent seulement une réduction libérale sur le prix normal du baiL La science juridique a un mot pour caractériser ces sortes de contrats; elle les appelle des contrats à litre onéreux mélangés de libéralité (*).

'j Laurent, XXV, n. 59; Guillouard, I, n. 63. (1 N. 33. ■

(') Pothier, loc, cit.; Duvergier, n. 101; Troplong, I, n. 3; Guillouard, I, n. 63. — Cpr. Bastiné, loc, cit. (question de fait). '*) Duranton, XVII, n. 12; Guillouard, loc. cit. [*] On peut citer en ce sens les arrêts qui considèrent l'acte de ce genre comme

841» Le bail doit être alors exécuté comme toute dbnàtioD déguisée ou mélangée d'un contrat à titre onéreux. Mais il est réductible s'il porte atteinte à la réserve des héritiers.

La réduction s opérera au moyen de la mise par le preneur, dans la succession du bailleur, d'une somme représentant l'avantage supérieur à la quotité disponible (^).

Un autre mode de réduction a été proposé : le bail est réduit à une partie des immeubles correspondante au montant de la quotité disponible (la moitié des immeubles, s'ils coin- . posent tout le patrimoine du disposant et que ce dernier ne laisse qu'un enfant), sauf réduction proportionnelle du loyer (2).

842. Le bail dont le prix n'est pas sérieux ne donne jamais lieu au rapport successoral (^).

843. Dans les pays où (comme à Paris) le preneur a, après l'expiration de son bail ou du congé, un certain délai pour vider les lieux, aucun loyer n'est, à moins de clause contraire, dû pour la jouissance afférente à ce délai (^). Car le locataire est censé, non pas être encore en jouissance, mais remettre l'immeuble en état et prendre ses dispositions pour démena* ger.

Réciproquement) si le bailleur autorise le preneur à entrer en jouissance avant le terme fixé par la convention, il n'a droit à aucun loyer pour la période antérieure à ce terme» Peu importe même qu'il ait remboursé au précédent locataire le loyer de cette période (•).