acte ou jugement constatant quittance d'une somm

équivalente à trois années de loyers on fermages non échus ».

La raison de cette prescription de la loi est que les paiements anticipés nuisent aux personnes qui auraient le droit de compter sur latfectation des loyers futurs à leur profit, et notamment à l'acquéreur et au prêteur sur hypothèque.

864. Il est incontestable que la quittance anticipée de moins de trois ans de loyers est opposable aux créanciers inscrits postérieurement ou à l'acheteur qui a fait transcrire son titre postérieurement (*).

(«) Demolombe, XXVII, n. 273; Laurent, XXV, n. 238; GuiUouard, I, n. 220-

[*) Gass. req., 8 mai 1900, S., 1901. 1. 38. — C'est ce qui, on le sait, a été fréquemment décidé en matière de primes d'assurances. — V. Baudry-Lactnlineric et Barde, Tr, des oblig., II, n. 1511.

(*) Cass req., 6 mai 1867, S., 67. 1. 233, D., 67. 1. 308. — Grenoble, 17 juin 18©,

Mais les quittances anticipées de moins de trois ans sont opposables également aux créanciers hypothécaires inscrits avant qu'elles aient été faites (^). En effet, le débiteur garde l'administration de Timmeuble hypothéqué et de ce que la loi soumet à la transcription, c'est-à-dire assimile à une aliénation, les quittances anticipées de trois ans de loyers au moins, il résulte que les quittances de moins de trois ans sont des actes d*administration. D'ailleurs Thypothèque ne porte que sur l'immeuble et les loyers sont. des meubles. On peut ajouter que les art. 682 et 685 C. pr., en attachant à la transcription de la saisie certains effets relativement aux loyei'S, montrent que l'hypothèque elle-même n'en produit aucun. Enfin, en soumettant les quittances de trois ans de loyers à la transcription avant Finscriplion de l'hypothèque, pour qu'elles soient opposables au créancier hypothécaire, la loi du 23 mars 1855 montre que les quittances de moins de trois ans lui sont opposables de plein droit.

865. En cas de saisie immobilière, les quittances de moins de trois ans sont également opposables au saisissant qui,

s., 65. 2. 271. — Aubry et Rau, III, p. 433, § 286, note 24 ; Pont, Tr. des priv. et hyp., I, n. 366; Guillouard, Tr. des priv. et hrjp., III, n. 1609.

(*; Cass. req., 6 mai 1867, S., 67. 1. 233, D., 67. 1. 308. — Cass. req., 30 mars 1868, S., 68. 1. 201 (sol. impl.). — Cass. civ, 19 juin 1807, S., 98. 1. 169, D., 1900. 1.577. — Cass. civ., 12 fév. 1902, S., 1903. 1. 169, D., 1902. 1. 337. —Rouen, 4 avril 1843, S., 43. 2. 413. — Douai, 26 fév. 1850, S., 50. 2. 517, D., 52. 2. 78. — Coimar, 6 août 1851, S., 54. 2. 429, D., 53. 2. 53. — Nîmes, 7 juil. 1852, S., 53. 2. 53, D., 54. 2. 212. — Rouen, 18 fév. 1854, S., 56. 2. 38, D., 55. 2. 258. — Paris, 24 déc. 1894, S., 97. 2. 1, D., 95. 2. 193. — Bordeaux, 27 mars 181», S., 97. 2. 1, D., 95. 2. 390, — Dijon, 3 août 1896, S., 97. 2. 1. — Trib. civ. Chàleauroux, 16 avril 1894, D., 95. 2. 193. — Trib. civ. Seine, 14 mai 1895, Gaz. Trib., 13 juil. 1895. — Trib. civ. Bourges, 23 déc. 1887, Journ. des cons. des hyp., 1889, n. 3912, Pand. franc., 88. 2. 173. — Toullier, VI, n. .365 et VU, n. 81 ; Grenier, Tr. des *yp-, II, n. 444; Proudhon, Tr. de Vusufr., 1, n. 87; Duvergier, I, n. 464 ; Troplong, Tr. des priv. et hyp., III, n. 777 ter; Flandin, De la transcr., II, n. 1281 ; Pont, Tr. des priv. et hyp., I, n. 366; Tbézard, Du tianliss., des priv. et hyp., n. 218; Boilard, Leçons de proc, II, n. 928 ; Rousseau el Laisney, Dict. deproc, v« Vente jud. d*imm., n. 476 s. ; Baudry-Lacantinerie el de Loynes, Du nantiss., des priv. tl hyp., II, n. 914 ; VVahl, î^ote. S., 97. 2. 1, § 1, — et les aulorit^s citées à propos de ]a question suivante. — Contra Cass. civ., 3 nov. 1813, S. chr. —Nîmes, 28 janv. 1810, S. chr. — Nîmes, 24 août 1819, S. chr. — Bourges, 3 fév. 1851, S., 52. 2. 425, D., 53. 2. 115. — Persil, Hég. hyp., II, art. 2166, n. 7; Duranlon, XVII, n. 163; Carré, Lois de la proc, I, n. 289; Guillouard, Tr. des priv. et hyp., III, u. 1608; César-Bru, Note, D., 96. 2. 57; A. Colin, Note, D., 1902. 1. 337.

COXTR. DE LOUAGE. — I. 32

après ces quittances, fait transcrire la saisie (*). Il est vrai que, d après les art. 682 et 685 C. pr., la transcription de la saisie immobilise les fruits; mais ces textes ne peuvent s'appliquer qu'aux fruits restés dans le patrimoine et les loyers payés ont cessé d'avoir une existence propre ; ce qui prouve que ces textes écartent les loyers payés, c'est que Tari. 685 C. pr. fait dépendre, pour les loyers, l'immobilisation d'une opposition, équivalente à saisie-arrêt; or il ne peut y avoir de saisie-arrêt que de ce qui est encore dû.

865 bis. Toutefois les quittances de moins de trois ans ne sont opposables aux tiers que si elles ont acquis date certaine au moment où les fruits sont immobilisés, c'est-à-dire au moment de la transcription de la saisie en cas de saisie immobilière et de la sommation au tiers détenteur en cas d'aliénation volontaire (').

D'autre part les quittances frauduleuses, c'est-à-dire faites dans le but de nuire aux créanciers, qu elles atteignent ou non trois ans de loyers, peuvent être révoquées par l'action paulienne [^); mais le bailleur et le preneur doivent avoir agi tous deux frauduleusement, conformément au droit commun (*).

(*) Gass. civ., 19 juin i897, précilé. — Colmar, G août 1851, précilé. — Rouen, 18 fév. 1854, précilé. — Paris, 24 déc. 1894, S., 97. 2. 1, D., 95. 2. 193. - Bordeaux, 27 mars 1895, S., 97. 2. 1. D., 95. 2. 390. — Dijon, 3 août 18%, S., 97. 2. 1.

— Trib. civ. Seine, 14 mai 1895, Gaz. Trib., 13 juiUel 1895. — Ponl, op, cit.X n. 366; Wahl, Note, S., 97. 2. 2, § 2. — Contra Gass., 23 mai 1859, S., GO. 1. "^i, D., 59. 1. k'X^. — Melz, 29 janv. 1859, S., 64. 2. 491 (en nole^. — Rouen, i'^ fév. 1854, S., 56. 2. 398, D., 54. 2. 241. — Metz, 30 avril 1863, S., i64. 2. 191, D., 66. 5. 420. — (irenoble, 17 juin 1865, S., 65. 2. 271. — Caen, 21 déc. 1874, D., 76. 2. 81.

— Angers, 16 fév. 1882, D., 83. 2. 219. — Caen, 6 juin 1893, D., 94. 2. 289. -Trib. civ. Seine, 28 mai 1895, Gaz. Trib., 13 juill. 1895. — Rousseau el Laisney, s* cit., n. 480; Garsonnel, IV, p. 100, S 663, notes 25 s. el III, p. 432 el 433, § 286, note 31 ; Aubryel Hau, II, p. 86, § 174, noie 22; Baudry-Lacanlinerie et de Loynes, o;>. ci7.. III, n. 2(Xi6; de Loynes, Soie, I)., 95. 2. 311 ; Guiilouard, Tr. des priv. et hyp.. UU n. 1608.

(«) Gass., 22 fév. 1854, S., 54. 1. 692. — Dijon, 3 août 1896, S., 97. 2. 1.- Rousseau et Laisney, v» cit., n. 476; Garsonnel, IV, p. 110, § 663, note 22; \Vahl,.Vd/*, S., 97. 2. 3, § i

('; Gass. civ., 12 fév. 1902, précilé. — Paris, 24 déc. 1894, précilé. — Bonieiux, 27 mars 1895, précilé. — Dijon, 3 août 1896, précilé. — Guiilouard, op. cit..lUy n. 1612 (d'après cet auteur cependant il n'y a fraude qu'en cas de simulation'; Wahl, Note, S., 97. 2. 4, § 3.

(*; Wahl, lac. cit.

866. Les tiers auxquels n'est pas opposable la quittance des loyers équivalents à trois ans sont ceux qui ont des droits^ sur rimnieuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois (L. 23 mars 1855, art. 3).

Ce sont donc :

Les acquéreurs de l'immeuble loué ayant fait transcrire lear titre avant la transcription de la quittance (*);

Les créanciers ayant hypothèque sur cet immeuble et ayant* fait inscrire leur hypothèque avant la transcription de la quittance (*).

Au contraire les créanciers chirographaires du bailleur ne sont pas des tiers (') ; ils n'ont d'autre droit que celui d*user de Faction paulienne, si le paiement est fait en fraude de lears droits avec la complicité du preneur (*), et de Taclion en simulation si le paiement est fictif.

867. Les quittances anticipées de trois ans au moins de loyers sont-elles opposables aux tiers pour trois ans, si elles ne sont pas transcrites ? Â notre avis elles ne sont pas, même dans cette limite, opposables aux tiers ('). L art. 3 de la loi du 23 mars 1855 dispose expressément : « Jusqu'à la transcrip-

(•; V. iw/m, n. 1310 el 1311.

(•) Guillouard, I, n. 216 el 7/*. des prio. et hyp., III, n. 1608; Aubry et Rau, II, p. 86, § 174, noie 22 (Les annotateurs d'Aubry et Rau, loc. cil., interprètent cependant Cass., 6 mai 1867, précité, comme ayant décidé que les quittances de trois ans au moitis non transcrites sont opposables ^ix\ créanciers hypothécaires €t paraissent approuver cette solution dans le cas de bonne foi. L'arrêt de 1867 a trait en réalité aux quittances et cessions de moins de trois ans et s'il avait un, antre sens il serait inexplicable).

;*) Guillouard, I, n. 216. — V. supra, n. 865 bis.

V») Hiom, 11 déc. 1860, S., 62. 2. 415. — Gaen, 23 déc. 1874, I)., 76. 2. 81. — Toulouse, 12 mars 1890, Pand. franc., 90. 2. 240. — Caen, 6 juin 1893, D., 94. 2. 2fô. — Dijon, 3 août 1896, S., 97. 2. 1. — Troplong, De la Iranscr., n. 209; Sellier, Tr. de la Iranscr., n. 92; Verdier, ibid., II, n. 399; Mourlon, De la Iranscr., U. n. 503; Guillouard, I, n. 217 et Tr. des priv. el hyp., III, n. 1608 et 1611 ; A. Colin, Sole, D., 1902. 1. 337. — Conlra Cass. civ., 12 fév. 1902, S., 1903. 1. 169, I)., 1902. 1. 337. — Bordeaux, 14 juin 18a3, S., 97. 2. 4 (en note). — Trib. fÙY. Bordeaux, 20 nov. 1894, sous Bordeaux, 27 mars 1895, S., 97. 2. 1. — BresloUes, De la Iranscr., n. 50; Lesenne. De la Iranscr., n. 80; Flandin, ibid., II, b. 1279 s.; Aubry et Rau, III, p. 433 et 434, § 286, no.te 25; Garsonnet, IV, p. 102 jrt 104, § 663, notes 31 et 38; Glasson, Noie, D., 95. ?. 193; Naquet, Sole, S., 1903.. I. 160 ; Sarrul, Sole, D., 1900. 1. 577.

tien, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers ». Et c'est par une exception insusceptible d'extension qu'il ajoute que les baux de plus de dix-huit ans non transcrits sont opposables aux tiers pour dix-huit ans; du reste cette exceptioa peut se justifier par l'idée qu'un bail, quand il est fait pour un prix sérieux, ne porte pas généralement autant de préjudice aux tiers qu'un payement de loyers. On objecte à tort qu'une quittance de trois ans ne peut être traitée plus défavorablement qu'une quittance de moins de trois ans; cette différence s'explique : la première est nulle, comme acte d'aliénation, la seconde est un acte d'administration.

Les partisans de l'opinion contraire se divisent : d'après les uns, la quittance est valable pour trois ans moins un jour(% d'après les autres, elle est valable pour deux ans (*).

868. En dehors de la quittance, le preneur peut prouver sa libération par les procédés ordinaires.

Ainsi l'écrit, le serment et l'aveu peuventêtre employés ('].

Si la quittance a été détruite, la preuve du paiement pourra être faite par témoins (art. 1348).

Elle pourra être également faite par témoins s'il y a un commencement de preuve par écrit (art. 1347).

Elle pourra enfin être faite par témoins si le paiement ne dépasse pas t50 fr. (art. 1341), àmoins que le terme dont une partie est payée ne dépasse lui-même 150 fr. (art. 1344).

Les présomptions judiciaires sont admises dans les mêmes cas que la preuve par témoins (art. 1353).

On doit considérer comme un commencement de preuve par écrit, autorisant la preuve par témoins ou par présomption du paiement de certains termes, les quittances des ter-

(') Bordeaux, i 4 juin 1883, précité. — Flandin, loc. rit.; Naquet, loc. ci/. — Ost Topinion que nous avons soutenue dans une note (S., 97. 2. 4, § 3;.; un examen nouveau de la question nous détermine à l'abandonner. — En tout cas doit être cassé rarrôld*aprt*s lequel la quittance doit être ramenée à trois ans. — Ciss. rir. 12 fév. 1902, précité. — Naquet, Note, S., 1903. 1. 169.

(«) Glasson, loc. cil,

^*) Décidé que l'aveu par lequel le preneur reconnaît Texistenc^ du bail, mais prétend avoir payé des loyers, est indivisible. Trib. paix Bazas, 27 déc. 1890, Bec. de Bordeaux, 9i. S. &2.

mes postérieurs ('). En effet, ces quittances répondent à la définition que Tart. 1347 donne des commencements de preuve par écrit : d'une part, elles émanent du bailleur*; dautre part, elles rendent vraisemblable le paiement des iermes antérieurs, car il n'est pas d'usage que )e bailleur accepte le paiement de loyers, sans avoir reçu celui des termes antérieurs.

On pourra donc, h Tappui de ce commencement de preuve, invoquer des présomptions, comme la situation précaire du bailleur (-}, la situation de fortune du preneur (^), ses habitudes de régularité dans les paiements (^), la manière d'agir du bailleur vis-à-vis de tous ses preneurs, etc.

En tout cas, le paiement des termes postérieurs est, en ce qui concerne le paiement des années antérieures, une présomption qui peut suffire h prouver les paiements dans les cas où la preuve testimoniale est admise (*), sauf preuve contraire (®).

869. Dans lancien droit, les quittances des termes postérieurs formaient même une présomption légale du paiement des termes antérieurs, si elles représentaient trois années entières et consécutives C) ; cette solution consistait à étendre un texte du droit romain ('), qui, l'avait ainsi décidé pour les impôts ; on la fondait sur le peu de vraisemblance de la solution contraire.

Cette présomption légale n existe évidemment plus aujourd'hui (*).

(»; Cass., 8 mars 1837, S., 37. 1. 914. — Cass.,27 février 1882, S., 84. 1. 223. — Coimar, 22 mai 1812, S., chr. — Bordeaux, 21 janv, 1840, S., 40. 2. 222. — Trib. civ. Arras, 30 nov. 1887, Gaz. Trib., 8 janv. 1888. — Guillouard, I, n. 226. — Conlra Laurent, XXV, n. 239.

(*) Guillouard, I, n. 226.

(») Guillouard, I, n. 226.

(«) Guillouard, I, n. 226.

(»} Cass., 18 juil. 1854, S., 56. 4. 421, D., 54. 1. 311. — Trib. paix Betz, 17 mars 1903, Mon,jug. paix, 1903. 293. — Laurent, XXV, n. 239.

(•) Trib. paix Bétz, 17 mars 1903, précité.

(') Pothier, n. 179.

(*) L. 3, Cod., de apoch. puhl.

r») Cass., 18 juil. 1854, précité. — Trib: civ. G^nd, 20 déc. 1893, Pasicr., 94. 3. 5S. — Guillouard, I, n. 225.

. ' 870. Le preneur est dispensé de toute preuve st le bailn'a été établi que par son aveu et s'il a en même temps affirmé avoir payé les termes échus (*) ; c*est la conséquence de l'indivisibilité de Taveu.

871. La loi du 10 juUlet 1889 (art. 11, al. 3) règle de la manière suivante la preuve en matière de comptes d'exploitation entre le bailleur et le colon partiaire : « Le juge slaloe sur le ou les registres des parties; il peut admettre la preuve testimoniale s'il le juge convenable ».

iMais, comme l'indique le second alinéa du même article, il ne s'agit ici que de l'hypothèse où l'action est de la compétence du juge de paix, c'est-à-dire où les obligations résultant du contrat ne sont pas contestées.

872. Ce n'est pas seulement le preneur qui est tenu do paiement du prix. Ses héritiers en ont également la charge, puisque le bail ne prend pas fin par le décès du preneur (^). Dans les cas exceptionnels où le décès met fin au bail, les héritiers du preùeur restent tenus des termes antérieurs non payés.

873. Dans aucun régime, à moins de s'être personnellement engagée, la femme n'est tenue sur ses biens propres da loyer de l'immeuble loué, même pour le ménage, par le mari. Il en est ainsi même sous le régime de la communauté, les dettes de la communauté n'étant pas à la charge personnelle de la femme (').

On a décidé de même que si, après ta mort du mari, qni avait pris un appartement ù location, la femme reste dans l'appartement jusqu'à la fin du bail, elle n'est pas tenue personnellement des loyers, qui peuvent seulement être réclamés aux héritiers du mari (*). La raison invoquée en ce sens est 4|ue le mari n'a engagé que la communauté.

874. Si l'immeuble a été loué indivisément à plusieurs perlai Trib. paix le Quesnoy, 5 janv. 1898, Mon, jud. paix, 98. 265.

(«) V. infra, n. 1259 s.

(») Trlb. civ. Bordeaux, 3 janv. 1900, Recède Bordeaux, 19Ô0. 3. 54.

(♦) Paris, 3 juil. 1893, Gaz. des Trib., 22 août 1893.