DES FRAIS DE LA VENTE

189. D'après l'art. 1593, « les frais d'actes et autres accès- » soires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». C'est une appbcation du principe que les frais doivent être supportés par celui dans l'intérêt duquel ils sont faits; l'acheteur est en effet intéressé à ce qu'un acte régulier constate son acquisition.

Les frais d'acte sont. ceux qu'entraîne la confection même de lacté, tels que les honoraires du notaire si on a dressé un acte notarié, le coût du papier timbré.

Les frais accessoires comprennent ceux des formalités qui

(V) Troplonfç, Vente, I, n. i9.

C] Duvergicr, Veniez I, n. 167.

198 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

sont le ^complément de Tacte, tels que les frais d'enregistrement, ceux de transcription s'il s'agit d'une vente d^immeubles t>u de droits réels immobiliers, ceux de notification au débiteur cédé s'il s'agit d'une vente de créance, ceux de délivrance d'une grosse au vendeur si le prix n'a pas été payé <jomptant ou ne Ta été que partiellement.

190. Les frais de purge des privilèges et des hypothèques font-ils partie des frais accessoires à la vente que l'art. 1593 met à la charge de lacheteur?

L'affirmative a été d'abord soutenue par un grand nombre d'auteurs qui ont considéré d'une manière absolue les frais de purge comme rentrant dans les frais accessoires à la vente. Puis on a distingué entre les hypothèques inscrites et les hypothèques légales dispensées d'inscription, et on n'a fait supporter par l'acheteur les frais de purge que pour les dernières (').

Aujourd'hui^ l'accord est k peu près fait pour les hypothèques inscrites; on reconnaît que le vendeur, qui est garant du trouble qu'elles causent à lacheteur, doit supporter les frais de leur purge. 11 n'y a plus de controverse que pour les hypothèques légales non inscrites. Comment cette, controverse doit-elle être résolue?

L'art. 1593 ne nous parait pas applicable aux frais de purge. La purge des hypothèques n'est pas un complément de la vente; c'est une procédure à laquelle l'acheteur n'est obligé de recourir que lorsqu'il voit son droit menacé par des créanciers hypothécaires ou privilégiés; les frais de cette procédure ne sont pas plus des accessoires de la vente que ceux d'un ordre qu'il faudrait ouvrir pour distribuer le prix aux créanciers du vendeur.

L'art. 1593 n'étant pas applicable, il faut demander aux principes généraux la solution de la question posée.

Ces principes doivent amener la distinction suivante : ou les biens vendus sont grevés de privilèges ou d'hypothèques,

(<) Gpr. Marcadé, VI, arl. 1593; Troplong, Vente, I, n. 1G4; Duvergier, Vente, I, n. 169; Laurent, XXXI, n. 419. — V. aussi Pau, 27 janv. ltJ55, D., 55. 2. 195, S., 55! 2. 515. — Toulouse, 24 et 29 nov. 1855, D., 56. 2. 39, S., 56. 2. 110. - Grenoble, 7 janv. 1857, IX, 58. 5. 304, S., 58. 2. 560.

oo ils n en sont pas grevés. Dans le premier cas, les frais de la parge doivent être supportés par le vendeur ; car ils sont alors rendus nécessaires par un fait dont celui-ci doit garantie à lacheteur. Le vendeur devant protéger Tacheteur contre le trouble ou l'éviction résultant des privilèges ou des hypothèques, Tobligation de faire disparaître ces causes de trouble ou d*éviction rentre dans son obligation de garantie. 11 doit donc en supporter les frais sans distinguer entre les hypothèques inscrites et les hypothèques légales se conservant ^ns inscription ; obligé de livrer à lacheteur des biens libres, il doit supporter les frais nécessaires pour les rendre tels (^).

Mais s'il nV a pas d'hypothèque sur les immeubles vendus et si, comme cela a lieu souvent, l'acheteur fait, par mesure de prudence et en conformité de Favis du Conseil d'Etat du 1*' juin 1807, purger les hypothèques légales non inscrites, sans savoir s'il en existe, mais pour le cas où il en existerait, alors il ne peut point faire supporter par le vendeur les frais de cette purge de simple précaution (').

Toutefois il n'est pas exact de dire, comme on le dit souvent, que les frais de purge des hypothèques légales resteront à la charge de l'acheteur toutes les fois que la procédure de purge n amènera aucune inscription. Ce n est pas là le critérium. Il suffit qu'il existe des hypothèques pour rendre nécessaire la purge; cette procédure est justifiée par leur seule existence, quand même les bénéficiaires de ûes hypothèques ne prendraient pas d'inscriptions dans le délai de la purge. Ainsi si le vendeur est tuteur, s'il est marié et si sa femme n'a pas renoncé à son hypothèque légale sur les immeubles vendus, l'acheteur est obligé de purger, et les frais de purge seront à la charge du vendeur, quoique aucune inscription n'apparaisse du chef de la femme ou du pupille* Dans ces cas, la purge se fait conformément aux art. 2193 s. du Code civil avec notification directe à la femme mariée ou

[*) Hue, Comm. du Code civil, X, n. 38.

{') Bordeaux, 14 déc. 1827, S., 28. 2. 100, D., 28. ^. 90. — Limoges, 18 déc. 1840» S., 41. 2. 185, D., 41. 2. 117. —Toulouse, 27 fév. 1856, D., 57. 2. 13, S., 56. 2. 329. - Cass., 22 avril 1856, D., 56. 1. 210, S., 56. i . 849. — Aubry el Rau, III, § 293 bis, noies 35 à 37, p. 506 et 509; Guillouard, Vente et échange, I, q. 197in.

au subrogé- tuteur ; car elle tend à faire dispai*aitre dés hypothèques que Ton connaît et que le vendeur est tenu d'enlever. Les frais de purge ne doivent être supportés par Facheteur que lorsque, pour se mettre à labri d'hypothèques légales qui n*existent peut-être pas, il fait purger, confor- : mément à l'avis du conseil d'Etat du 1" juin 1807, sans • notification directe à des bénéficiaires qui sont inconnus et ] souvent inexistants. |

191, Les parties peuvent déroger à la règle de l'art, 1593 j et convenir que les frais de la vente seront à la charge du ; vendeur; c'est ce qu'on appelle dans la pratique acheter contrat en main, c'est-à-dir^ de façon que l'acheteur ail en main son contrat d'acquisition sans avoir à payer autre chose que le prix convenu.

Lorsque cette convention a été faite, les frais de la vente ; diminuent d'autant le prix, et ainsi que Ta dit le tribun Faure ; dans son rapport au Tribunat (*), il n'y a de véritable prix que ce qui reste après déduction du montant des frais de la vente. . { Le droit de mutation ne doit alors être calculé que sur le prix j ainsi réduit.

Cette clause n'oblige d'ailleurs le vendeur à supporter que les frais proprement dits de la vente, principaux et accessoires. Elle n'aurait pas pour conséquence de mettre à la charge du vendeur les frais d'actes ultérieurs, tels que ceux de la quittance qui constaterait plus tard le paiement du prix; les frais de cette quittance ne font point partie des frais de la vente et doivent être payés par l'acheteur dans l'intérêt duquel ils, sont faits.

192. Malgré les termes de l'art. 1593, le vendeur doit supporter les frais de la vente toutes les fois qu'il en a à tort occasionné le paiement. Ainsi il peut arriver que l'acheteur, lorsque la loi ne lui en impose pas l'obligation dans un délai fixé, n'ait pas l'intention de faire enregistrer la vente, ce qui a lieu souvent pour les ventes mobilières constatées par acte sous seing privé ; si le vendeur, en soulevant en justice une contestation sur laquelle il succombe, a rendu nécessaire

{') Fenet, XIV, p. 160.

renregistrement de Facte, il sera condamné aux frais de cet enregistrement comme aux autres frais du procès (art. 130 C. proc. civ.) (*).

De même, si Facheieur obtenait la résolution de la vente contre le vendeur pour inexécution des obligations de celui-ci, ce dernier pourrait être condamné à titre de dommages* intérêts à la restitution des frais de la vente (•).

198. L'art. 1593 règle Fobligation de payer les frais de la vente dans les rapports des parties entre elles. Mais dans les rapports des parties avec le notaire qui a dressé Facte, les principes sont autres. Le notaire a une action en paiement contre le vendeur aussi bien que contre Facheteur, et il peut exiger de Fun ou de Fautre le paiement intégral de ses déboursés et de ses honoraires. En effet le notaire, qui a été reqais par les deux parties de rédiger Facte de vente, a contre chacune d'elles une action pour exiger le salaire du travail qu elle lui a demandé de faire et le remboursement des déboursés qu'il a nécessités ; en recevant ainsi des deux parties la mission de rédiger l'acte et de faire l'avance des déboursés qui en sont la conséquence, le notaire est devenu leur mandataire commun, et par application de Fart. 2002, il a une action solidaire contre ses deux mandants pour tout ce qui lui est dû à raison du mandat (*).

Mais cette obligation solidaire du vendeur et de Facheteur au profit du notaire n'existe que lorsque la vente a été constatée par un acte notarié dressé par celui-ci. Si la vente ayant été constatée par un acte sous signature privée, cet acte était plus tard déposé pour minute en l'étude d'un notaire par Tachetcur seul, le notaire n'ayant alors reçu aucun mandat du vendeur, ne pourrait demander à celui-ci ni le paiement de ses honoraires, ni celui des sommes qu'il aurait avancées

(») Cass., 9 fév. i832, D., 32. 1. 326, S., 32. 1. 844! — Cass., 6 avril 1840, D., 40. I. ns, S., 40. 1. 294. — Cass., 16 août 1860, D., 60. 1. 495, S., 61.. 1. 16; Guillouard. Vente et échange, 1, n. 197 n.

^\ Cass., 14 nov. 1876, D., 77. 1. 345, S., 78. 1. 19.

(•) Dijon, 20 fév. 1867, S., 67. 2. 130. — Aix, 29 fév. 1876, D., 77. 2. 36, S., 77. 2. 115. - Cass., 30 janv. 1889, D., 89. 1. 400, S., 89. 1. 433. — Duvergier,' Vente, 1, n. 174; Marcâdé, VI, art. 1593; Larombière, II, art. 1202, n. 13; Aiibry et Rau, IV, I 414, note 12, p. 649; Guillouàrd, Vente et échange, I, n. 197 iv. — Cpr. Hue, Comment, du Code civil, X, n. 38.

202 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

pour Tenregistrement ou la transcription de Tacte de vente (*)• Si c'était le vendeur qui déposait au notaire l'acte sous seing privé, celui-ci pourrait agir contre lui à raison du mandat, et il pourrait même agir contre Facheteur à raison de la charge imposée à ce dernier par Tart. 1593, si le dépôt par le vendeur avait une cause légitime opposable à Tacheteur (2).