Pour pouvoir exiger du vendeur la délivrance de la

(«j Bordeaux, 8 déc. 1853, S., 54. 2. 394. — Aix, 12 nov. 1858, D., 59. 2. 121, S., 59. 2. 631. — Paris, 6 nov. 1874, D., 77. 2. 11.

Vente et échange. 20

306 DE L\ VENTE ET DE l'ÉCHANGE

chose, l'acheteur doit d ailleurs remplir lui-même son obligation de payer le prix, si un terme ne lui a pas été accordé. S'il ne remplissait pas son obligation, le vendeur ne serait pas obligé de remplir la sienne. C'est ce que dit Fart. 1612 en ces termes : « Le veîideur n'est pas tenu de délivrer In chose, si » racheteur nen paie pas le prix et que le vendeur die lui ait » pas accordé u?i délai pour le paiement ». L'équité ne peut permettre que, dans un contrat synallagmatique, Tune des parties puisse exiger l'exécution des obligations que le contrat fait naître en sa faveur, sans offrir l'exécution des obligations corrélatives que ce même contrat lui impose.

La faculté ainsi accordée au vendeur de retenir la chose vendue quodatn pignoris jure însqxxSiU i^niemeni du prix est connue sous le nom de di'oit de rétention.

Pour pouvoir exiger la délivrance, l'aclieteur doit offrir le paiement intégral de son prix.

306. D'après l'art. 1612 in fine, le défaut de paiement du prix n'autorise le vendeur â ne pas délivrer la chose que lorsqu'il n'a pas accordé de délai à l'acheteur. Le vendeur renonce tacitement à son droit de rétention, quand il accorde à l'acheteur un délai pour le paiement du prix, sans en stipuler un pour la délivrance. En pareil cas, le vendeur a suivi la foi de l'acheteur, fidem emptoris secutus est; il ne peut donc plus refuser la délivrance sur ce seul fondement que l'acheteur ne paie pas le prix (').

Mais le terme de grâce que l'acheteur aurait obtenu de la justice pour le paiement de son prix ne priverait pas le vendeur de son droit de rétention ; la concession de ce terme, à laquelle le vendeur est étranger, ne saurait être considérée connue impliquant de sa part une renonciation au droit de rétention. D'ailleurs, la loi fait résulter cette renonciation d'un terme que le vendeur a accordé pour le paiement, non d'un terme accordé en dehors du vendeur et peut-être malgré lui (•).

(*) Pour le cas où le délai résulle de Tusage, voir Gass., 22 fév. 1875, D., 75. 1.471.

(•) l*olhier. Vente, n. 67; Duvergier, Vente, ï, n. 271 ; Aubry et Hau»IV, §354, noie 12; Guillouard, Vente et échange, I, n. 217.

307. La règle, que le vendeur ne peut plus exercer son. droit de rétention quand il a accordé à l'acheteur un délai pour le paiement du prix, souffre exception dans le cas où Tacheteur est tombé en faillite ou en déconfiture depuis la vente. Le vendeur reprend alors l'exercice de son droit de rétention. L'art. 1613 dit à ce sujet : « // ne sera pas non « plus obligé à la délivrance, quand même il aurait accordé » un délai pour le paiement, si, depuis la vente, Vacheteur » est tombé en faillite ou en état de déconfiture, en sorte que » le vendeur se trouve en danger imminent de perdre le prix, )) à moins que racheteur ne lui donne caution de payer au » terme ».

Le droit pour l'acheteur d'exiger la délivrance de la chose vendue avant le paiement du prix est l'un des bénéfices du terme que le vendeur lui a concédé; il doit donc le perdre, comme tous les autres, par sa faillite ou sa déconfiture (art. 1188). C'est ce que décide l'art. 1613, qui toutefois ajoute cette restriction : « à moins que l'acheteur ne lui donne caution de payer au terme ». Le danger de perdre le prix disparaissant alors pour le vendeur, il n'y a plus de raison pour le dispenser de faire la livraison.

La loi parle du cas où Tacheteur est tombé en faillite ou en état de déconfiture depuis la vente. Si donc l'acheteur était déjà en faillite ou en état de déconfiture lors de la vente, il profiterait du bénéfice du terme qui lui a été accordé, et pourrait exiger la livraison avant le paiement de son prix. Comment en effet un fait antérieur à la concession du terme pourrait-il en faire perdre à l'acheteur le bénéfice? Ici le vendeur a suivi la foi de l'acheteur, malgré sa faillite ou son état de déconfiture ; il doit en subir les conséquences. Il en serait cependant autrement si le vendeur établissait l'existence d'un dol pratiqué contre lui au moment du contrat pour l'induire en erreur sur la situation de l'acheteur. Le silence de l'acheteur sur sa situation de failli pourrait même être considéré comme un dol qui permettrait au vendeur de refuser la délivrance (').

(' Cpr. Paris, Il juiU. 1853, D., 54. 2. 33. — Paris, 22 janv. 1856, D., 56. 2. 94,

S., 56. 2. 2în.

308 DE LA VE.NTË £T D£ l'ÉGHÀNGE

A Tacheté ur qui tombe en faillite ou en déconfiture depuis la vente, il faut assimiler celui qui est déclaré en liquidation judiciaire conformément à la loi du 5 mars 1889. 11 faut lui assimiler aussi celui qui diminue par son fait les sûretés données par le contrat au vendeur et moyennant lesquelles celui-ci lui a concédé un terme pour le paiement du prix. L'un comme l'autre serait donc privé du droit d'exiger la délivrance avant le paiement du prix, parce que, perdant comme le failli le bénéfice du terme (art. 1188), il doit perdre les avantages qui étaient attachés à ce bénéfice.

11 faut en dire autant de lacheteur qui ne fournirait parles sûretés qu'il a promises ou sur lesquelles le vendeur a dû compter : ainsi si, Tacheteur ayant obtenu un terme en concédant au vendeur une hypothèque pour assurer le paiement du prix, on reconnaît plus tard qu'il n'est pas propriétaire des immeubles hypothéqués (*); en matière commerciale, si l'acheteur a traité en se disant commerçant et qu'il n'exerce aucun commerce (*), ou s'il cesse le commerce qu'il faisait lors de la vente (') ; dans tous ces cas, le vendeur, n'ayant pas les sûretés sur lesquelles il avait compté et en vue desquelles il avait accordé un délai pour le paiement, pourra refuser la délivrance.

Mais il ne faut pas aller plus loin. Le vendeur, qui aurait accordé un terme à l'acheteur pour le paiement du prix, ne pourrait pas lui refuser la délivrance sur le fondement de simples craintes qu'il viendrait à concevoir au sujet de sa solvabilité. Ce point est constant en jurisprudence (*).

Ajoutons que le vendeur qui, étant en droit de refuser la délivrance, l'aurait effectuée, ne pourrait plus y revenir et demander que la chose lui fût remise; il aurait implicitement renoncé à son- droit de rétention (*).

(*) Paris, 30 ventôse an XI» S. C. N., 1. 2. 122.

(«) Lyon, 16 mai 1864, S., 64. 2. 242, D., 65. 2. 157. — Bordeaux, 29 mars 1899, Journal des arrêts de Bordeaux, 1899. 1. 288.

(») Casa., 9 janv. 1854, S., 54. 1. 783, D., 54. 1. 388.

(♦) Cass., 26 nov. 1861, S., 62. 1. 604, D., 62. 1. 189. — Cass., 24 nov. 18C9. S.. 70. 1. 120, D., 70. 1. 27. — Cass., 8 août 1870, S., 72. 1. 75, D., 71. 1. 331.

(*) Cass., 9 juil, 1877, S., 77. 1. 369, D., 77. ï. 417.

§ IV. Conséquences dit défaut de délivrance,

308. Aux termes de Fart. 1610 : « Si le vendeur manque à w faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, ») l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de nia ventCy ou sa mise e?i possession, si le retard ne vient que » du fait du vendeur ».

Ainsi, lorsque le vendeur a laissé passer le délai fixé par la convention sans effectuer la délivrance, Tache leur peut, après lavoir mis en demeure, s'adresser à la justice et demander à son choix soit la résolution de la vente pour inexécution de 1 obligation du vendeur, soit sa mise en possession, c'est-àdire Texécution du contrat. La résolution n'ayant pas lieu de plein droit, le vendeur, tant qu'elle n'a pas été prononcée par le juge, est encore à temps d'exécuter le marché et d'éviter ainsi que la résolution soit prononcée. Du reste que Tacheteur demande la résolution du contrat ou qu'il en poursuive l'exécution, le juge peut, suivant les circonstances, ainsi qu'il est dit en l'art. 1184, accorder au vendeur un délai pour effectuer la délivrance ('); le défaut de délivrance à l'époque convenue n'entraîne pas nécessairement la résolution du contrat, le tribunal peut apprécier les circonstances.

Lorsque l'acheteur a fait condamner le vendeur aie mettre en possession, il peut faire exécuter le jugement ?nanu militari, et se faire ainsi mettre en possession, si le vendeur possède la chose vendue. Mais si le vendeur ne la possède pas, soit qu'il ne Tait jamais eue, soit qu'il ait cessé de l'avoir, la condamnation prononcée contre lui se résoudra en dommages-intérêts (art. 1142).

309. Que l'acheteur demande la résolution de la vente ou «a mise en possession, il peut en outre réclamer, s'il y a lieu, des dommages et intérêts. « Dans tous les cas, dit l'art. 1611, *> le vendeur doit être condamné aux domtnages et intérêts, >»$'i7 résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de « délivrance au terme convenu »».

(*) Cpr. Casa., 15 avril 1845, S., 45. 1. 345, D., 45. 1. 411. — Paris, 15 avril 1902, D., 11IU3. 5. 783. - Aubry el Rau, IV, § 354, noie 16.

Toutefois, l'acheteur n'aurait pas droit à des dommages et intérêts, si le défaut de délivrance dans le délai fixé était le résultat d'un cas de force majeure ; il ne pourrait même pas dans ce cas demander la résolution de la vente. Ce serait du reste le vendeur qui devrait prouver le cas de force majeure allégué par lui comme excuse de Finéxécution de son obligation; c'est le droit commun (art. 1302) (*).

L'appréciation de la force majeure a donné lieu à de nombreuses difficultés. C'est surtout une question de fait (*). Oa ne doit considérer comme cas de force majeure que des événements mettant obstacle absolu à la délivrance, mais non des événements qui la rendraient seulement plus difficile ou plus dispendieuse. Ainsi une hausse dans le cour^ de la marchandise vendue ne dispenserait pas le vendeur d'en faire la livraison ('}, non plus qu'une augmentation d'impôt survenue depuis la vente faite à terme et frappant les marchandises de l'espèce de celles qui ont été vendues (*).

La grève des ouvriers du vendeur de marchandises à livrer n'a même pas été considérée comme un cas de force majeure autorisant ce dernier à ne pas remplir son obligation de délivrance (*) ; mais ces décisions, motivées sur des considérations particulières aux mines de houilles, n'ont pas un caractère doctrinal. Selon nous, la grève devrait être considérée comme un cas de force majeure, si elle était générale dans toutes les usines produisant les choses vendues; mais si elle ne se manifestait que dans quelques-unes, de telle sorte que le vendeur pût se procurer dans d'autres les choses qu'il a à livrer, même en les payant cher, il n'y aurait pas force majeure («).

(•) Cpr. Cass., 25 avril 1895, D., 95. 1.212.— Caen,7 janv. 1901, D., 1903. lliK

(«) Cass.» 13 fév. 1872, S., 72. 1. 60, D., 72. 1. 186.

(.») Besançon, 21 fév. 1871, joint & Cass., 19 nov. 1872, S., 72. 1. 434, D., 73. 1. 215. — Cass., 27 fév. 1894, D., 94. 1. 216.

{*) Caen, 8 juil. 1852, D., 53. 2. 126. — Bordeaux, 26 août 1852, D., 53. 2. 106.- Houen, 18 nov. 1852, D., 53. 2. 126. — Lyon, 8 avril 1853, D., 53. 2. 126. - Pari.-. 30 avril 1853, D., 53. 2. 126. — Trib. coin. Seine, 17 juil. 1906, D., 1£0T. 5. 16, Sommaires,

C) Trib. d'Hazebrouck, 18 janv. 1890, et Trib. com. Bruxelles, 20 janv. 189(\I)., 91,3.221.

(•} Depuis que les graves sont devenues fréquentes, on voit souvent dans k*

Les arl. 1610 et 1611 ne sont, du reste, qu'une application du principe écrit en Tart. 1184, et les questions qu'ils soulèvent doivent être résolues par ce principe (').

310. L'application des art. 1610 et 1611 aux ventes à livrer donne lieu à certaines questions relativement aux droits de l'acheteur en cas de non livraison à Tépoque convenue.

Comme dans toute vente, l'acheteur a, d'après ces articles, le droit de demander à son choix la résolution de la vente ou sa mise en possession de la chose, si c'est possible, et dans lesdeux cas des dommages-intérêts, s'il justifie d'un préjudice. Dans les ventes à livrer, qui portent souvent sur des choses dont le cours est variable, cette variabilité est souvent une cause de dommages-intérêts, non seulement en cas de non délivrance, mais aussi en cas de délivrance tardive. Le cours de la marchandise a peut-être haussé, et le défaut de livraison a obligé l'acheteur à acheter ailleurs pour un prix plus élevé des marchandises semblables; le cours a peut-être baissé, et la livraison tardive a empêché l'acheteur de revendre avant la baisse ; le retard de la livraison a peut-être mis l'acheteur dans Timpossibilité de remplir des engagements pris. Dans tous ces cas, le vendeur en défaut doit réparer le préjudice qu'il a causé à l'acheteur; il lui doit des dommages-intérêts qui seront fixés en tenant compte de tous les dommages que l'acheteur a éprouvés soit par suite de la variation des cours, soit à raison de toute autre suite directe de la non livraison à Tcpoque convenue.

L'acheteur qui a peut-être besoin des marchandises qu'on doit lui livrer à époque fixe, peut- il, à défaut de livraison à la date convenue, en acheter ailleurs, et s'il est obligé de payer phis cher, deinander au vendeur la différence des prix à titre de dommages- intérêts? Il peut certainement se faire autoriser par les tribunaux à acheter ailleurs aux frais du vendeur pour

contrats par lesquels un vendeur s'engage à livrer dans un délai convenu des choses à fabriquer, que le délai sera prolongé en cas de grève des ouvriers du vendeur, el même quelquefois en cas de grève des ouvriers des fournisseurs auxquels le vendeur devra s'adresser pour se procurer les matières premières néces- Mires à la fabrication des objets vendus. La validité d'une pareille stipulation n'est pas douteuse.

Cj Cpr. Cass., 20 ocl. 1886, S., 87. 1. 24.

remplacer les marchandises dont celui-ci est en retard défaire la délivrance, et il peut alors se faire payer par ce dernier la différence des prix. C'est une conséquence deTart. 1144 d'après lequel le créancier d'une obligation de faire peut être autorisé à faire exécuter l'obligation aux dépens du débiteur, quand celui-ci ne l'exécute pas (*). L'acheteur peut même, mais après avoir mis le vendeur en demeure de livrer, acheter ailleurs des marchandises sans autorisation préalable, et demander la résolution de la vente avec dommages-intérêts pour inexécution des obligations du vendeur; dans ce cas aussi le tribunal pourra allouer à l'acheteur, à titre de dommages-intérêts, l'excédent de prix qu'il aura dû payer pour se procurer les marchandises dont il avait besoin. Il y a toutefois entre les deux cas une différence : quand lacheteur a été autorisé à acheter d'autres marchandises aux frais du vendeur, il a le droit d'obtenir à titre de dommages-intérêts l'excédent de prix qu'il a payé; dans le second cas, au contraire, le tribunal peut tenir compte de cet excédent de prix pour la fixalion des dommages-intérêts, mais il n'est pas tenu de l'allouer intégralement; il a le droit d'arbitrer les dommages-intérêts d'après les circonstances.

§ V. En quel état la chose vendue doit être délkrèe.

311. Le vendeur n'a pas le droit de changer par son fait, dans l'intervalle qui s'écoule entre la vente et la tradition, l'état dans lequel la chose se trouvait lors du contrat ; car c'est en considération de cet état que l'acheteur a traité. C'est là tout ce que signifie l'art. 1614, al. 1, qui dispose que « U » chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment » de la vente ». Mais la loi n'entend pas dire que les changements, qui se produiraient dans l'état de la chose indépendamment du fait du vendeur, ne devraient ni nuire ni profiter à l'acheteur; celui-ci est devenu propriétaire et les risques sont à sa charge. 11 est donc incontestable que l'acheteur subirait les conséquences des cas fortuits postérieurs^ la vente,

(») Bordeaux, 12 janvier 1847, S., 47. 9. 369. — Cass., 6 juin 1869, D., 69. !. 207, S., 69. 1.309.

qui feraient périr la chose ou qui la détérioreraient, au moins quand le contrat est pur et simple ou à terme (arg. art. 1138 et 1383) (*); si le contrat était conditionnel, on appliquerait l'art. 1182. En sens inverse l'acheteur profiterait des augmentations de valeur résultant d'une cause étrangère au fait du vendeur, par exemple de Falluvion qui se serait formée sur le bord de l'immeuble vendu.

Si le vendeur avait apporté des changements à la chose vendue, l'acheteur pourrait exiger qu'elle fût remise dans l'état où elle était au moment de la vente, et si ce n'était pas possible, il aurait le droit de refuser de prendre livraison et de demander la résolution du contrat avec dommages-intérêts {').

Le vendeur, qui n*a pas le droit de faire des changements à la chose vendue, n'a pas à plus forte raison le droit de la remplacer par une autre et de livrer à l'acheteur une chose différente, encore qu'elle vaille plus que celle qu'il a vendue (art. 1243) (».).

312. L'art. 1614 ne s'occupe que du cas où la vente a pour objet une chose certaine et déterminée. Quand elle a pour objet des choses in génère, la délivrance soulève des questions plus compliquées.

Il faut dire d'abord qu'à défaut de stipulation spéciale le vendeur doit livrer en bon état les choses qu'il a vendues ; n'étant pas individualisées avant la délivrance, ces choses restent à ses risques jusqu'à ce moment, et c'est au moment de la livraison que leur bon état doit être apprécié. On applique d'ailleurs l'art. 1246, et le vendeur qui n'est pas tenu de livrer des choses de la meilleure qualité, ne peut pas non plus en livrer de la plus mauvaise : il doit, pour employer l'expression en usage dans le commerce, livrer des choses loyales et marchandes.

31 2 1. Souvent le contrat s'explique sur la qualité des choses vendues. Le vendeur doit alors livrer des choses ayant les

:') Cass., !•' mars 1892, D.» 92. 1. 412. — Duvergier, I, n. 208 ; Aubty et Rau, IV, § 3^, noie 13 ; GuiUouard, I, n. 221 . :*; Ca53., 28 janv. 1874, D., 74. 1. 435, S., 75. 1. 54. i'î Cass., 28 avrU 1873, D., 73. 1. 470. — Cass., 24 fév. 1875, D., 75. 1. 464.

314 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

qualités convenues ; il ne lui suffirait pas de livrer des choses loyales et marchandes, si la qualité convenue était supérieure, et Tacheteur serait fondé à refuser une livraison qui ne répondrait pas aux conditions du marché.

Il est toutefois d'usage, dans le commerce, qu'une légère infériorité dans la qualité des choses livrées ne permet pas à l'acheteur de refuser la livraison; la différence de qualité donne lieu seulement, en fdveur de Tacheteur, à une réfaclion ou diminution de prix, qui indemnise l'acheteur de ce qu'il reçoit des marchandises un peu moins bonnes que celles qui lui avaient été promises (*).

Mais toutes les fois que la différence de qualité est grande, surtout quand elle porte sur les qualités substantielles des choses vendues ou du moins sur les qualités qui ont élé considérées comme telles au moment du contrat, l'acheteur a le droit de refuser la livraison, et si le vendeur ne peut pas livrer des marchandises ayant les qualités promises, de demander la résolution de la vente avec dommages-intérêts («).

L'appréciation du point de savoir si la différence de qualité est assez petite pour donner lieu simplement à une diminution de prix est faite par les tribunaux d'après les circonstances et en tenant compte des usages du commerce quand il en existe dans la localité où le marché doit être exécuté.

Quand la vente a été faite sur échantillon, la règle est plus rigoureuse. L'acheteur a le droit d'exiger des marchandises entièrement conformes à l'échantillon, et il peut refuser celles qui n'auraient pas cetfe conformité.

31 2 II. Lorsque la marchandise livrée par le vendeur ne réunit pas les qualités promises ou quand elle n'est pas conforme à l'échantillon, l'acheteur est-il tenu de la refuser au moment même où elle lui est livrée? A-t-il pour le faire

(*) Guillouard, Vente et échange, 1, n. 248. — Cass., 20 nov. 1871, D., 73. 1. 201. — Cass., 1« déc. 1875. D., 77. 1. 450. — Montpellier, 25 mai 1895, D., îô. 2. 5i>i.

(»j Cass., 4 déc. 1871, D., 73. 1. 201. — Aix,8 août 1872, D., SuppL, v» Vente, n. 324, i\ — Rouen, 28 fév. 1874, D., 77. 2. 222. - Cas»., 23 mai 19(X), a, 1901- 1. 269.

un délai limité? La loi ne fixe aucun délai. Sans doute Tacheteur doit refuser la marchandise assez promptement pour que son silence ne puisse pas être considéré comme uoe acceptation de la marchandise malgré ses défectuosités; mais il lui faut le temps nécessaire pour en faire la vérification. 11 peut, en principe, refuser la marchandise défectueuse tant qull ne Ta pas acceptée expressément ou tacitement.

On a soutenu cependant que Tacheteur à qui les marchandises ont été expédiées devait les refuser immédiatement, au moment où elles lui sont remises, et que le fait de la réception sans protestation immédiate le rendait non recevable à les refuser malgré leur défectuosité. On appuyait cette solution sur Fart. 105 du Code de commerce. Mais la jurisprudence s'est avec raison prononcée en sens contraire. L'art. 105 du Code de commerce n a trait qu'aux rapports du destinataire avecle voiturier; entre l'expéditeur et le destinataire, la réception de la marchandise, Tusage même que le destinataire en aurait fait n'élèveraient pas contre lui une fin de non-recevoir. L'exécution ou l'inexécution du contrat doivent s'apprécier d'après le droit commun ; l'acheteur est fondé à se plaindre de la non conformité des choses livrées, tont qu'il peut prouver leur identité et que du reste il n'en a pas fait un usage tel qu'il soit présumé les avoir acceptées malgré leur non conformité aux conditions du marché (').

31 2 III. Dans le commerce, il arrive assez fréquemment que Ion vende des marchandises d'une marque de fabrique déterminée. Lorsque la marque est une indication de la provenance de la nmrchandise, par exemple de l'usine où elle a été fabriquée, le vendeur est tenu de livrer des marchandises provenant réellement de l'usine désignée par cette marque. L'acheteur a le droit de refuser des marchandises fabriquées ailleurs, alors même qu'elles vaudraient autant ; car on doit lui livrer ce qu'il a acheté (*).

n Cass., 18 jariv. 1870, D., 70. 1. 423. — Douai, 22 aoùl 1872, D., 73. 5. 278. — Rouen, 7 juilJ. 1877, D., 77. 2. 216. — Cass., 13 mars 1878, D., 78. 1. 471. — Cass., 22 nov. 1892, D., 93. 1. 63. — Dijon, 14 déc. 181)2, D., 93. 2. 74. — Besan- ;on, 13 juin. 1898, D., 1903. 5. 780.

(•) Bordeaux, 13 mai 1895, Journal des arrêts de Bordeaux, 1895, p. 253.

316 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

31 2 iv. Lorsqu'il y a difficulté sur le point de savoir si la chose livrée par le vendeur est ou n'est pas conforme à la convention, à qui incombe la charge de prouver? Est-ce le vendeur qui doit prouver que ce qu'il livre est conforme au marché? Est-ce, au contraire, l'acheteur qui doit démontrer la non conformité? Il faut appliquer ici la double règle posée dans l'art. 1315 : il appartient à l'acheteur de prouver que le vendeur lui a promis des marchandises ayant telles qualités, sinon il doit se contenter de marchandises loyales et marchandes selon le droit commun. Mais au vendeur incombe la charge de prouver que ce qu*il livre est conforme aux conditions du marché, car il lui appartient de prouver sa libération de l'obligation qu'il a contractée.

313. L'alinéa 2 de l'art. 1614 formule une autre conséquence du principe que l'acheteur est propriétaire dès l'instant de la vente : « Depim ce jour tous les fruits appartiennent à V acquéreur ». Les fruits en effet appartiennent normalement au propriétaire de la chose qui les produit (art. 547).

Ce que l'art. 1614 dit des fruits n'est vrai d'ailleurs que pour les ventes de corps certains et déterminés dont la propriélé est transférée à l'acheteur au moment même du contrat; si la vente portait sur des choses in génère, la propriété n'en étant point transférée tant qu'elles n'auraient pas été individualisées, Fachetcur ne pourrait pas bénéficier des fruits. Ainsi, dans le cas où on aurait vendu tant d'hectares de terre à prendre dans un domaine plus étendu, l'acheteur n'aurait aucun droit aux fruits tant que la contenance vendue n'aurait pas été individualisée par le mesurage.

La règle de Fart. 1614, al. 2, s'applique à tous les fruits, de quelque nature qu'ils soient, naturels, industriels ou civils. En ce qui concerne les fruits industriels que l'acheteur trouve pendants sur les immeubles vendus lors de la vente et qu'il percevra, il n'aura jamais d'indemnité à payer au vendeur» raison des frais que celui-ci a pu faire pour mettre la chose en état de les produire : on a tenu compte évidemment de la valeur de ces fruits dans la fixation du prix. Quant aux fruits civils, comme ils s'acquièrent jour par jour (art. 586), il:» courent au profit de l'acheteur à partir de la vente.

L'art. 1614, al. 2, étant conçu dans les termes les plus généraux, on doit en conclure que Tacheteur a droit aux fruits à compter de la vente, même quand le vendeur a pris un délai pour la délivrance ; le tout pourvu que le contraire n'ait pas été expressément ou tacitement convenu. Ainsi il est bien clair que, si le vendeur d'un immeuble a stipulé qu'il ne le délivrera qu'après la récolte, il a entendu se réserver le droit de faire la récolte et de la faire pour lui.

Tout cela est sans difficulté si la vente est pure et simple.

Mais que décider si elle est faite sous condition suspensive? A qui appartiendront, si la condition se réalise, les tmis ^erqns penden te conditione? La rigueur des principes conduirait à décider que ces fruits appartiendront à l'acheteur, et que par suite le vendeur qui les a perçus devra les lui rendre. En revanche, l'acheteur devrait tenir compte au vendeur des intérêts du prix de la vente depuis l'époque où elle a été conclue jusqu'à la réalisation de la condition ( Arg. art. 1179). Cependant, la plupart des auteurs décident que les fruits perçus par le vendeur pendente conditione doivent se compenser avec les intérêts du prix, et il est certain que, dans la plupart des cas, cette solution sera conforme à la volonté des parties contractantes, qui doit avant tout être respectée.

314. Lorsqu'on achète une chose, on Tacheté ordinaire* ment avec tous ses accessoires. Aussi le vendeur doit-il délivrer avec la chose principale les accessoires qui y sont attachés. C'est ce que dit l'art. 1615 : « L'obligation de délivrer >» la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné » à son usage perpétuel ».

L'article parait indiquer deux groupes d'objets qui doivent être délivrés avec la chose vendue ; mais en réalité il ne s'agit que de ses accessoires, les choses destinées à son usage perpétuel étant elles-mêmes des accessoires.

Les accessoires de la chose vendue sont les choses que le propriétaire y a attachées si bien que, si elles en étaient séparées, la chose ne serait plus complète et ne fournirait plus les utilités sur lesquelles l'acheteur a dû compter.

Le point de savoir quelles choses doivent être considérées

comme accessoires de la chose vendue soulève quelquefois des difficultés. Nous allons examiner quelques-unes de celles qui se sont présentées soit à propos des ventes d'immeubles, soit à propos des ventes de meubles.

315. Les immeubles par destination sont des accessoires de rimmeuble auquel ils sont attachés (art. 524 et 525) et ils sont compris dans la vente de cet immeuble. Ainsi le vendear d'un domaine rural doit délivrer avec ce domaine les ustensiles aratoires, les animaux attachés à la culture, les pailles et engrais qui se trouvent sur le domaine au moment delà vente (*).

Mais les immeubles par destination sont accessoires de Tensemble du domaine à Texploifation duquel ils servent; ils ne sont pas accessoires de chacune des parcelles de terre qui le composent. Aussi, si le domaine était vendu en détail, les acheteurs de chaque parcelle n'auraient-ils droit à aucune portion des immeubles par destination ; de même, si le propriétaire du domaine en détachait quelques parcelles et gardait le corps du domaine, les acheteurs des parcelles, dé tachées n'auraient aucun droit aux immeubles par destination (*]. En effet ces objets étant attachés seulement à l'ensemble do domaine qui forme un corps d'exploitation, si le propriétaire détruit ce corps d'exploitation ou l'amoindrit par des ventes parcellaires, les immeubles par destination restent tous au domaine s'il est seulement amoindri, et cessent d'être immeubles par destination et par suite d'être accessoires, si le domaine est détruit par la vente détaillée de toutes les terres qui le composaient.

La solution doit-elle être différente si le domaine vendu par parcelles est affermé et si la vente a lieu au cours du bail? Dans ce cas les acquéreurs des parcelles ont-ils le droit, à la fin du bail, de se partager proportionnellement les immeubles par destination? M. Guillouard et M. Hue (^) examinent cette question pour les pailles et engrais que le fermier doit

(') Nancy, 30 déc. 1871, S.» 72. 2. 108. — Hue, Comm, du Code civil, X, n. 88. (») Gaen, 7 mars 1883, S., 84. 2. 207.

(») Guillouard, Vente el échange, l, n. 225 et 226 ; Hue, Comm. du Code civ\U X, n. 80.

0BLIGATIO>S DU VENDEl'R — DE LA DÉLIVRANCE 319

laisser à Texpiration du bail ; mais la question est plus générale et peut se poser pour d^autres immeubles par destination, notamment pour les animaux attachés à la culture de la ferme, quand ils appartiennent au bailleur (art. 522). M. Guillouard, qui s'était prononcé en sens contraire dans son traité du louage, pense dans son traité de la vente que, lorsque le domaine affermé est totalement vendu en détail, les acquéreurs lies parcelles ont le droit de se partager à la fin du bail les pailles et engrais que laissera le fermier. M. Hue partage cetle opinion. Nous sommes d*un avis différent. Les pailles et engrais de la dernière année du bail, comme les autres immeubles par destination, aussi bien quand le domaine est affermé que quand il ne Test pas, sont Taccessoire du corps d exploitation, et, comme nous venons de le dire, quand le corps d'exploitation est détruit, ils ne sont plus l'accessoire de rien ; ils constituent alors une propriété distincte qui continue à appartenir au bailleur, si celui-ci ne Ta pas aliénée. Or quand le bailleur a aliéné une parcelle isolée du domaine, il n a voulu aliéner que cette parcelle et Tacheteur n'a pas entendu acquérir autre chose. M. Guillouard reconnaît qu'il doit en être ainsi dans le cas où le bailleur, en aliénant des parcelles détachées, aconservé le corps principal de laferme ; iIadmetqu*alors le bailleur seul a le droit aux pailles et engrais que laissera le fermier. On ne voit guère pourtant comment les droits de ceux qui ont acheté quelques parcelles détachées du domaine peuvent dépendre de ce que plus tard le vendeur conservera le surplus du domaine ou continuera à le vendre i*n détail. Les droits des acquéreurs des parcelles sont de la même nature dans les deux cas; pas plus dans un cas que dans Tautre ces acquéreurs n'ont droit aux accessoires du corps d'exploitation, puisqu'ils ne l'ont pas acquis (').

Nous admettrions au contraire que si le propriétaire du domaine en vendait une quote-part, la moitié, le tiers, l'acheteur de cette quote-part aurait droit à une quote-part semblable des immeubles par destination ; il n'y aurait pas alors détachement d'une ou de plusieurs parcelles, mais vente d'une

;, Dijon, 16 décembre 1867, D., 68. 2. 63, S., 68. 2. 241.

320 D£ LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

partie indivise de Tensenible, c'est-à dire du principal et des accessoires.

316. L'aliuvion formée avant la vente au bord delà propriété vendue en est aussi un accessoire et doit être livrée à l'acheteur. Ce qui est étonnant, c'est qu'on en ait douté. L'alluvion ne constitue pas un fonds distinct ; elle est attachée comme accessoire à l'immeuble près duquel elle s'est formée, et eUe doit le suivre, s'il n'y a convention contraire (^).

317. Si une maison est vendue, la vente comprend les glaces, statues et autres objets que lart. 525 considère comme placés à perpétuelle demeure ; elle comprend aussi les cours, jardins et enclos, et les bâtiments secondaires qui ont leur entrée par la maison vendue, quand même l'acte de vente ne les mentionnerait pas spécialement; elle comprend aussi la mitoyenneté des murs qui séparent la maison vendue des maisons voisines. Toutes ces choses sont en effet des dépendances de la maison vendue.

De même la vente d'une usine comprend le canal d'amenée et le canal de fuite des eaux, et le vendeur doit en faire la délivrance à l'acheteur. Cette solution cependant n'est pas absolue, et le contraire devrait être décidé si le canal d amenée ou de fuite servait au vendeur pour l'exploitation d'autres immeubles non compris dans la vente; dans ce cas l'acheteur n'acquerrait sur le canal qu'un droit de servitude («).

De même encore la vente d'une prairie comprend l'usage d'une source existant sur une autre propriété du vendeur et qui, au moment de la vente, servait à l'irrigation de la prairie vendue (').

(») Houen, 30janv. 1839, D. Rép., v» Prbpriété, n. 5S8. — GuUlouard, Ten/f rf ('change, 1, n. 270. — Conlra Paris, 2 juil. J831, S., 32. 2. 142. — Cpr. Orléuis, iDJanv. 1886, S., 88. 2. 7.

{«) Bordeaux, 24 juillet 1826, S., 27. 2. 8. — Bordeaux, 23 janv. 1828, S.,28.t 104, D., 28. 2. 40. — Cass., 16 déc. 1867, D., 67. 1. 484. - Dijon, 31 juillet 1«68, D., 69. 2. 105. — Toulouse, 16 déc. 1869, D., 70. 2. 84. — Cass., 4 fév. 1873, S., 73. 1. 53, D.,74. 1. 122.— Duvergier, Vente, I, n. 275; Laurent,!, n. 18i - Cpr. Grenoble, 29 nov. 1843, D., 45. 2. 10.

(>) Pau, 28 mai 1831, S., 31. 2. 201. - Cpr. Pau, 21 mars 1853, S., 55. 1.781,D.. 54. 1. 435.

318. On voit, par ce qui précède, que ron doit considérer comme accessoires de Timmeuble vendu les choses qui en dépendent et sans lesquelles il ne procurerait pas à lacheteur les utilités qu*il donnait au vendeur.

Toutes les servitudes existant sur des fonds voisins au profit du fonds vendu sont incontestablement des accessoires de celui-ci et profitent à Tacheteur. Mais on ne doit pas considérer comme accessoires de la cliose vendue les droits attachés à la personne du vendeur. Ainsi le droit de chasser sur la propriété d*un voisin n'est pas un accessoire de la propriété de celui à qui ce droit a été concédé, et s*il vend sa propriété, le droit de chasse n'y est pas compris.

819. I^ détermination de ce qu'il faut considérer comme accessoires de la chose vendue est beaucoup plus délicate en matière mobilière et souvent elle doit être résolue par les nsages locaux.

320. Quels sont les accessoires d'un fonds de commerce vendu ? Une telle vente ne comprend pas seulement les marchandises en magasin; elle comprend aussi tout ce qui peut l'etenir ou appeler la clientèle, Tenseigue, la marque, le droit de se servir du nom du vendeur en se disant son successeur ('), même les livres de comptabilité (').

Quelques explications sont nécessaires.

a. Pour l'enseigne, on a décidé avec raison qu'elle était Taccessoire du fonds de commerce, non de la maison où le commerce est exercé ; aussi si un commerçant, propriétaire de la maison où il fait le commerce, la vend, mais y reste comme locataire et y continue son commerce, il continue à être i)ropriélaire de son enseigne qui n'est pas comprise dans la vente et à laquelle l'acheteur de la maison n'a aucun droit ("). 11 pourra l'emporter s'il transporte ailleurs le siège de son coin-

'', Cpr. Caen, 13 déc. i853, S., 54. 2. 308, D., 5i. 5. 613. — Paris, 11 juil. 1807, Ii.,67. 2. 170. — neiines, 24 août 1875, S., 70. 2. 286. — Caen 23 fév. 1881, S., «l. 2. ia3, 1)., 82. 2. 167. — Cass., 8 nov. 1892, D., 93. 1. 33. — lluben de Couder, l^'ict. de,di\ com.f v« Fonds de commerce, n. 25 el s., v© Enseigne, n. 16 et 17.

•^ Paris, 24 déc. 1890, D., 93. 1. 33.

{'; Angenî, 8 nov. 1871, S., 72. 2. 39, I)., 72. 2. 1:î3. — Bordeaux, 21 juin 1880, î^., 80. 1. 260, D., 81. 2. 23. — Hue, Comm, du Code civil/X, n. 91.

Vente et échange. 21

merce, et s'il vend son fonds elle appartiendra à Tacheleur du fonds.

b. Pour Tusage du nom du cédant, la cour de Lyon a décidé que l'acheteur du fonds de commerce n*y avait droit que pour le délai nécessaire à la transmission de l'achalandage (^). Cette limitation est fondée pour l'emploi direct du nom du cédant, par exemple pour laisser ce nom sur l'enseigne du magasin; le . nom d'une personne est en ejffet inaliénable, et l'usage direct qu'une autre personne peut en faire est anormal et doit être limité. Nous irions même sur ce point plus loin que la cour de Lyon, et nous croyons que l'acheteur du fonds de commerce ne peut faire usage direct du nom du cédant qu'avec l'autorisation de celui-ci ; il ne peut pas réclamer cet usage comme un droit.

Mais l'acheteur d'un fonds de conmierce a sans limitation de temps le droit d'ajouter à son noui celui de successeur du vendeur, soit sur son enseigne, soit dans ses circulaires. Ce n'est ])oint là l'usage direct du nom, mais le rappel d'un fait qui n'a pas cessé d'être vrai. Si l'usage direct du nom du vendeur peut présenter pour celui-ci certains inconvénients en laissant croire qu'il fait encore le com{nei*ce, la mention par l'acheteur qu'il est son successeur ne peut en rien lui préjudicier (*).

c. Quant à la marque de fabrique ou de commerce, il faut distinguer. Souvent la marque est une indication arbitraire, un nom de fantaisie par lequel un fabricant distingue ses produits; alors elle est un accessoire du fonds de commerce et est vendue avec lui. Souvent au contraire la marque est indicatrice du lieu de fabrication et atteste l'origine du produit fabriqué; dans ce cas elle est un accessoire de l'usine même où se fait la fabrication, et n'est comprise dans la vente du fonds de commerce que si ce fonds doit être exploité dans la même usine.

321. On peut envisager la marque à un autre point de vue. Quand un propriétaire ou un connnerçant a une marque qu'il

,') Lyon, 12 juin 1873, S., 74. 2. 246, D., 74. 2. 168.

(*) Cpr. les aiTÔls cités par Dalioz, Suppl., v® Industrie et commerce, n. 435. — V. également Dalioz, eod., n. 197.

imprime sur les produits de sa propriété ou de son commerce, sil vend purement et simplement ces produits, surtout à <juelqu'un qui les achète pour les revendre, il doit les délivrer revêtus de la marque qui en atteste l'origine; cette marque est souvent une garantie de qualité et par conséquent de valeur, et Tacheteur pourrait refuser les produits qui ne porteraient pas la marque. Ainsi le propriétaire d'un cru classé doit délivrer son vin avec la marque ou estampille de son cru, à moins de convention contraire.

Une convention contraire se fait quelquefois lorsqu'une récolle étant de qualité inférieure, le propriétaire ne veut pas compromettre sa marque en l'appliquant sur des vins mauvais, et il préfère les vendre moins cher sans en attester lorigine. Une pareille réserve peut se rencontrer dans l'industrie ou le commerce pour des produits défectueux. Celte convention, contraire au droit commun, peut être tacite; on admettra difficilement une dérogation tacite, quand la vente sera faite à un acheteur qui achète pour revendre et pour lequel la marque est un moyen de débouché ; on l'admettra facilement au contraire à l'égard d'un acheteur qui achète pour son usage personnel.

322, La vente d'un office ministériel ou d'un bureau d'affaires oblige le vendeur i délivrer à l'acheteur tous les dossiers, minutes, registres, non seulement ceux relatifs aux affaires en cours, mais aussi ceux relatifs aux affaires terminées ; ils sont les uns et les autres des accessoires de la chose vendue. On eu a douté pour les dossiers relatifs aux affaires terminées, par le motif qu'ils seraient inutiles à l'acheteur. Ce motif est inexact; des affaires nouvelles peuvent se rattacher à des affaires terminées, et la possession des anciens dossiers est de nature à attirer les clients ; en outre elle est pour le successeur un moyen de connaître la clientèle.

Le cédant peut, il est vrai, en avoir besoin pour opérer le recouvrement des frais et honoraires arriérés, et il i)eut s'en réserver l'usage à cet effet ; il est môme présumé s'être réservé le droit de les consulter sans déplacement. Mais celte utilité ne le dispense pas de remettre ces dossiers i l'acheteur, quand il n'en aura plus besoin ; ils sont, comme accessoires de la

324 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

chose vendue, la propriété de celui-ci. Ce principe a été appliqué très rigoureusement, tellement que dans dés cas où le vendeur d'un office s'était réservé les dossiers des anciennes affaires, on a interprété cette réserve en ce sens qu'il la faisait uniquement pour, ses recouvrements et qu'après cela il devrait remettre les dossiers à son successeur [*).

323. L'application de l'art. 1615 a donné lieu à une intéressante difficulté à propos de la vente d'un tableau. Le droit de reproduction par la gravure, la lithographie, la photographie est-il un accessoire du tableau et appartient-il à l'acheteur? La jurisprudence est fixée pour Taffirmative depuis larrêt solennel de la cour de cassation du 27 mai 1842; mais la controverse existe encore dans la doctrine. La solution donnée par la cour de cassation nous parait à l'abri de toute critique. Celui qui achète un tableau veut être propriétaire exclusif de cette œuvre d'art. La valeur de sa propriété serait bien diminuée si l'auteur du tableau avait le droit de le reproduire à l'infini; aussi parmi les partisans de l'opinion contraire plusieurs reculent-ils devant cette conséquence, et sans reconnaître à l'acheteur le droit de reproduction pensent-ils que le peintre qui a vendu le tableau sans réserve a perdu ce. droit. Mais alors dans l'intérêt de qui la reproduction serait-elle interdite à l'acheteur? La vérité est que le peintre, en vendant son tableau purement et simplement, a aliéné intégralement les droits qu'il avait sur cette œmTe; le tableau n'est plus à lui ; il appartient à l'acheteur qui peut en tirer toutes les utilités possibles, notamment la reproduction : le droit de reproduire le tableau est une conséquence, un accessoire de la propriété de ce tableau.

Ce que nous disons pour la vente d'un tableau doit être appliqué à celle d'une sculpture ou autre objet d'art (*).

{'] Rouen, 4 fév. 1870, S., 70. 2. 329, D., 71. 2. 155. — Orléans, 27 juin ISH.S., 71). 2. 47, D., 79. 2. 79. — Paris, 27 janv. 1893, D., 93. 2. 232. — Perriquel, Offcfi itiinislérieU, n. 369; Guillouard, Vente et échange^ I, n. 230.

(«) Cass., Chambres réunies, 27 mai 1842, S., 42. 1. 385. — Paris, Il «vril 1866, S., 66. 2. 363. — Cass., 12 juin 1868, S., 68. 1. 372. — Paris, 18 aiTil 1879. S., 80. 2. 257.— Guillouard, Vente et échange, I, n.235; Hue, Comm. du Coàe civil, X,în. 91. — Contra Ruben de Couder, Dict. de droit comm., v» Ptvpriitf ixrlistique, n. 118 ; Pouillel, De laprop, litt. et artist,, n. 363.

324. La vente d'un cheval oblige le vendeur à délivrer avec le cheval le licou nécessaire pour le conduire ; c'est un accessoire du cheval ; mais il en est autrement de la selle ou des harnais. Si le cheval vendu est déclare par le vendeur «tre un cheval de sang, le vendeur est tenu de livrer avec ce cheval la carte d'origine de celui-ci. C'est là un accessoire de la chose vendue ; car cette carte est indispensable pour constater la qualité du cheval de sang qui a peut-être déterminé lacheleur à en faire l'acquisition (^).

326. Si la chose vendue doit être délivrée avec ses accessoires, i plus forte raison doit-elle être délivrée intégralement en elle-même. La règle générale de l'art. 1244, d'après laquelle le créancier n'est pas tenu de recevoir un paiement partiel, reçoit ici son application : l'acheteur n'est pas tenu de recevoir une partie seulement de la chose vendue ; la délivrance d'une partie de la chose vendue n'est pas l'exécution de l'obligation de délivrer telle que le vendeur l'a contractée : l'acheteur peut donc s'y refuser.

Cette règle s'applique, non seulement lorsque la chose vendue est certaine et déterminée, mais aussi lorsqu'il a été vendu une certaine quantité de choses in génère; à moins de convention contraire, l'acheteur a le droit d'exiger la délivrance à l'époque convenue de toute la quantité à la fois.

L obligation de délivrance n'est pas pour cela une obligation indivisible ; elle se diviserait entre les héritiers des parties; mais elle s'exécute entre les parties comme si elle était indivisible, suivant la règle de l'art. 1220.

Ce principe autorise l'acheteur dans les ventes à livrer, non seulement à refuser l'offre que lui ferait le vendeur de lui livrer une partie des marchandises vendues, mais même de laisser pour compte au vendeur les marchandises expédiées si la quantité n'est pas celle convenue. Cependant les usages commerciaux ont fait subir à cette règle une dérogation en admettant, comme pour la différence de qualité quand elle n'est pas grande [supra, n. 312 1), une réfaction, c'est-à-dire une certaine tolérance. Lorsque la différence de la quantité

(•) Rouen, 3 déc. 1802, D., 93. 2. 231.

est petite, d'une part elle n'autorise pas l'acheteur à refuser de prendre livraison, d'autre part elle ne lui permet de demander ni la résolution du marché ni des dommagesintérêts. Tout se réduit à une modification proportionnelle du prix.. Mais cette exception ne doit être admise que si la différence est petite, point que les tribunaux apprécieront ea tenant compte des usages (*). Quelquefois le marché fait suivre l'expression de la quantité à livrer du mot environ; dans ce cas la réfaction peut être calculée plus largement; mais le principe est le même, et c'est toujours aux usages locaux qu'il faut se reporter pour déterminer l'étendue de la réfaction. Les usages font quelquefois une distinction entre le cas où la différence de la quantité livrée est en moins et celui où elle est en plus de la quantité promise, et admettent une tolérance moins grande dans le second cas, afin de ne pas aggraver la position de l'acheteur en lui faisant payer plus qu'il n'avait prévu.

La règle que le vendeur est tenu de délivrer intégralement la chose vendue ne s'appliquerait pas si la convention avait elle-même divisé Texécution du marché; par exemple si, la vente portant sur cent hectolitres de blé, il était convenu que le vendeur les livrerait en quatre fois, soit 25 hectolitres chaque fois, l'acheteur aurait le droit de refuser une livraison inférieure à 25 hectolitres, sauf la réfaction ; mais rinexécuiioti i>u liiisullisance d'une livraison ultérieure ne lui permetfrai l pïHtlc t'aiï'e résilier le marché pour les parties exécutées: il y B alors pour ainsi dire des marchés distincts, quoique faits en iiii^iiie temps.

De II Rallie si la vente portait sur plusieurs objets n'ayant entre eux aucun rapport et que le vendeur en livrât quelquesuns^ intt\^ralement, la non-livraison des autres ne permettrait à raclu'Ieiir ni de refuser la livraison offerte ni de demander la résiliation du marché total.

{\ Ail, s aoar 1872, s., 73. 2. 263. — Rouen, 28 fév. 1874, D., 77. 2. 222.- Cass., ^'' di'c. 1877. \}., 77. 1. 450. — Cass., 12 fév. 1877, S., 77. 1. 306, D., 77. 1. 149. — rk>uiii. 3t> .lét\ 1877, S., 77. 2. 240.

OBLIGATIONS DU VENDEUR — DE Lk DÉLIVRANCE 327

g VI. Particularités relatives à la délivrance dans //?<? ventes d^immmhles faites avnc indication de contenance.

826. De même qu'en matière mobilière le vendeur doit délivrer la quantité qu'il a promise, de même en matière d'immeubles il doit délivrer la contenance indiquée au contrat, car cette contenance a été prise en considération pour la fixalion du prix. L'art. 1616 lui en impose l'obligation : « Le ven- » deur^ dit-il, est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle )» est portée au contrat^ sous les modifications ci-après expri- » mées ». Tel est le principe.

11 ne s'agit ici que des ventes d'immeubles. Le mot contemnce est pris dans le sens d'étendue superficiaire, et les immeubles seuls s'apprécient de cette façon. Les articles suivants, qui sont le développement de l'art. 1616, montrent d'ailleurs qu*ils ne s'occupent que des ventes d'immeubles, lis établissent un ensemble de règles destinées à trancher les nombreuses difficultés auxquelles ces ventes donnent lieu dans la pratique lorsqu'elles sont faites avec indication de contenance.

Les ventes d'immeubles ne sont pas toujours faites ainsi, (iuelquefois la contenance ne joue dans le contrat qu'un rôle secondaire; les parties apprécient par d'autres considérations la valeur des immeubles vendus, et la contenance n'exerce sur la fixation du prix qu'une influence faible et peut-être nulle. Les immeubles vendus sont alors décrits par leur nom, leur situation, leurs confrontations, et le contrat est muet sur la contenance. Dans ce cas, aucun rapport n'étant établi par le contrat entre la contenance et le prix, il ne peut être question d'une diminution ou d'une augmentation de prix à raison d'une différence de contenance. Les art. 1616 et s. ne sont pas applicables à ce cas.

Ils ne régissent que les ventes faites avec indication de la contenance. Cette indication peut avoir été faite inexactement, et la loi admet, selon les distinctions qui vont être exposées, que la partie victime de l'erreur peut réclamer.

328 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

Le rapport entre le prix et la contenance peut être établi de deux manières. Les parties ont pu, après avoir indiqué la contenance de Tiiniueuble vendu, dire que le prix est fixé a raison de tant la mesure : tant Thectare, tant Tare, tant le mètre carré. Elles ont pu aussi se borner à énoncer la contenance de rimmeuble et convenir ensuite d'un prix sans dire cependant qu'il est calculé à raison de tant la mesure. Dans les deux hypothèses, le soin que les parties ont pris d'indiquer la contenance prouve qu'elles y ont attaché de l'importance, mais une importance plus grande dans le premier cas que dans le second.

Le législateur a prévu ces deux hypothèses. Mais pour se conformer à la volonté présumée des contraclants, il a établi pour chacune d'elles une règle difTérente.

327. Première hypothèse. Venle d'un immeuble déterminé^ faite avec indication de la contenance et à raison de tant la mesure. Exemple : Je vous vends mon domaine de N..., qui contient vingt hectares, à raison de 1.000 fr. l'hectare; peu importe qu'on ait ou non ajouté que le prix total est de 20.000 fr.

En indiquant le prix de chaque mesure, les parties contractantes ont témoigné qu'elles attachaient une grande importance à la mesure et qu'elles entendaient que le prix fût exactement proportionné à la quantité de mesures. La loi tient compte de cette intention des contractants pour déterminer les conséquences de l'erreur qui aurait été commise par le vendeur dans l'indication de la contenance. L'erreur peut exister en plus ou en moins ; la loi prévoit et règle les deux cas.

328. a. La contenance réelle eut inférieure à la contenance indiquée, — Ce cas est prévu par l'art. 1617 ainsi conçu : « Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la » contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé » de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée » au contrat; — Et si la chose ne lui est pas possible, ou si » l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir » une diminution proportio?ine lie du prix ».

Ainsi, dans Tespèce proposée tout à l'heure, si l'immeuble

vendu ne contient que dix-neuf hectares, l'acheteur pourra exiger que le vendeur complète la contenance indiquée, si cela lui est possible, c'est-à-dire s'il possède dans le voisinage un autre immeuble de la même nature, dont on puisse distraire un hectare ; et si la chose n'est pas possible, ou si Tacheleur ne Texige pas, le prix sera réduit proportionnellement, c'est-à-dire de 1.000 fr. ; autrement, si le prix restait fixé à 20.000 fr., chaque hectare de terrain se trouverait vendu plus cher qu'il n'a été convenu.

On remarquera que dans ce cas l'acheteur a droit au complément de la contenance ou à une diminution proportionnelle «lu prix, quelque mimime que soit le déficit. Ainsi, dans Tespèce proposée, si l'immeuble ne contient que dix-neuf hectares 99 ares, l'acheteur aura le droit d'exiger un are de terrain ou une diminution de 10 fr. sur le prix.

329. b, La contenance réelle est supérieure à la contenance déclarée, — L'art. 1618 dit pour ce cas : « Si, au contraire, M dans le cas de l'article précédent, Use trouve une contenance » plus grande que celle exprimée au contrat, Vacquéreur a le » choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du » contrat, si l'excédant est d'un vingtième au-dessus de la *> contenance déclarée ».

Supposons, en nous référant à l'espèce ci-dessus, que l'immeuble ait 2t hectares au lieu de 20 ; il y a par conséquent un excédent de contenance d'un vingtième. L'acheteur aura le choix, ou de se désister du contrat, ou de payer un supplément de prix de 1.600 fr., soit 21.000 fr. au lieu de 20.000. La loi permet à l'acquéreur de se désister du contrat, afin qu'il ne soit pas astreint au paiement d'un prix plus élevé que celui qui avait été convenu, parce que cette augmentation serait peut-être pour lui une charge trop lourde.

La loi ne prévoit pas le cas où l'excédent de contenance est inférieur à un vingtième : supposons par exemple dans notre espèce que l'immeuble contienne vingt hectares et demi au lieu de 20. Il est certain que l'acheteur n'aura pas le droit, dans cette hypothèse, de se désister du contrat ; car l'art. 1618 ne lui donne ce droit que dans le cas où l'excédent est d'un vingtième. Devra-t-il payer un supplément de

prix proportionnel, soit 500 fr. dans Tespèce proposée? Oa l'admet généralement. La vente étant faite à tant la mesure, le prix doit être exactement en rapport avec le nombre des mesures. D'ailleurs, s'il en était autrement, il n*y aurait pas de différence, lorsqu'il existe un excédent de contenance inférieur au vingtième, entre le cas où la vente a été faite avec indication de contenance et à raison de tant la mesure et celui où elle a été faite avec indication de contenance seulement (v. art. 1619 et 1620).

Quelques auteurs ont objecté que Tacquéreur pourra se trouver ainsi dans un grand embarras, obligé qu'il sera de payer une somme supérieure à celle qu'il a promise et qui représente peut-être tout son avoir. La réponse est que l'acheteur, ayant acheté à tant la mesure, a dû prévoir qu'il y aurait peut-être un léger excédent de contenance et par suite une augmentation proportionnelle du prix. D'ailleurs cette augmentation sera toujours relativement minime ; en eifet, si elle atteint le vingtième, l'acheteur jouit de la faculté de résiliation : le supplément qu'il peut être dans la nécessité de payer sera donc toujours inférieur au vingtième du prix.

330. L'acheteur, qui peut se désister du contrat quand il y a un excédent de contenance d'un vingtième, a-t-il le même droit en présence d'un déficit égal au vingtième ou même supérieur? Ainsi, dans l'espèce proposée, si l'immeuble vendu ne contient que 19 hectares, ou même 18, au lieu de 20, l'acheteur peut-il se désister du contrat? Non, en général; car l'art. 1617, relatif au cas de déficit de contenance, ne lui donne pas ce droit. Cette solution d'ailleurs est fondée en raison; en effet, si l'acheteur peut se trouver dans l'impossibilité de payer un prix sensiblement supérieur à celui sur lequel il a compté, rien ne lui est plus facile que de payer un prix inférieur.

11 y a cependant un cas dans lequel on admet que l'acheteur pourrait se désister du contrat, à raison d'un déficit dans la contenance : c'est celui où il démontrerait que la contenance indiquée lui est absolument nécessaire pour remplir le but en vue duquel il a fait l'acquisition, surtout si cette circonstance était connue du vendeur. Tel serait le cas où le

terrain acheté serait destiné à la construction d'une usine, qui exige une superficie égale à celle indiquée dans le contrat (^).

831. La circonstance qu'un immeuble a été vendu avec indication de contenance et à raison de tant la mesure, n'empêche pas la vente d'être parfaite immédiatement, soit au point de vue du transport de la propriété, soit au point de vue des risques ('). Le prix, il est vrai, peut subir certaines modifications, s'il est constaté que l'indication de la contenance faite par le vendeur est inexacte; mais cette éventualité n'empêche pas le prix d'être fixé, sauf rectification; et comme d'autre part la chose vendue est parfaitement déterminée, il en résulte que l'on trouve réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de la vente, consensnHy resy pretium, L art. 1622, qui parle de la résiliation du contrat, confirme cette solution: car on ne résilie qu'un contrat parfait.

Le même résultat ne se produirait pas dans les deux hypothèses suivantes, qui sont restées l'une et l'autre en dehors des prévisions du législateur. •

1* Vente d'un certain nombre de mesures à prendre dans un terrain plus grand, à raison de tant la mesure ou moyennant un prâ fixe. Exemple : Je vous vends 10 hectares de terre, à prendre dans mon domaine deN., à raison del.OOOfr. l'hectare, ou pour 10.000 fr. Dans ce cas, la chose vendue ne pourra être déterminée, et j^ar suite la vente ne deviendra parfaite, tant au point de vue du transport de la propriété qu'au point de vue des risques, que par le mesurage {supra, n. 147).

2* Vente de tel immeuble, sans indication de contenance, à raison de tant la mesure. Ici la chose est bien déterminée; mais le prix ne sera fixé qu'après le mesurage, car il dépend du nombre de mesures et ce nombre n'est pas indiqué. Jusqu'au mesurage donc la vente ne sera point parfaite, à défaut de prix fixé, et la propriété restera sur la tête du vendeur, qui continuera à supporter les riques {supra, n. liS).

t') Duvergier, Vente, I, n. 280 ; Aubry el Rau, IV, § 354, lexle et noie 30, p. 366 ; GoiUouanl, Vente el échange, 1, n, 277. — Contra Troplon;::, Vente, I, n. 330.

(*)Troplong, Vente, I, n. 329; Duvergier, Vente, I, n. 287; Marcadé, arl. 1617, n. 3. - Contra Duranlon, X Vf , n. 226.

332. Deuxième hypothèse. Venie d'un immeuble ou d'un corps de biens, avec indication de contenance, mais pour un prix fixe, et non à raison de tant la mesure. Ici les parties, n*ayant pas Oxé un prix pour chaque mesure, ont dû attacher beaucoup moins d'importance que dans Thypothèse précédente à la déclaration de contenance ; aussi la loi décidé-telle que l'inexactitude de cette déclaration ne pourra donner lieu à une réclamation, soit de la part du vendeur, soit de la part de l'acheteur, qu'autant qu'il y aura dans la contenance réelle un déficit ou un excédent représentant en valeur la vingtième partie au moins du prix total moyennant lequel la vents a été faite.

C'est ce qui résulte de l'art. 1619, ainsi conçu : « Dans tous » les autres cas, — Soit que la vente soit faite d'un corps » certain et limité, — Soit qu'elle ait pour objet des fonds » distincts et séparés, — Soit qu'elle commence par la mesure ») ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la rnesure, » — L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun sup- » plément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédant de » mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution a de prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence » de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est iun » vingtième, en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la ») totalité des objets vendus, s'il n'y a stipidation contraire >».

Et l'art. 1620 ajoute : « Dans le cas où, suivant l'article » précédent, il y a lieu à aug?7ientation de prix pour excédant » de mesure, rucquéreur a le choix ou de se désister du con- » trat ou de fournir le supplément du prix, et ce, avec les » intérêts, s'il a gardé l'inuneuble ».

On voit d'après ces textes que, bien qu'il s'agisse d'un déficit ou d'un excédent de contenance dans les immeubles vendus, le calcul du vingtième en plus ou en moins doit être fait sur la valeur des immeubles telle qu'elle résulte du prix de la vente <• c'est-à-dire, dit M. Hue, qu'il faudra vérifier s'il y a dans » la contenance réelle un déficit ou un excédent représentant » en valeur la vingtième partie au moins du prix total » (*)•

(*) Hue, Comm. du Code civil, X, n. 96.

Voici quelques exemples qui éclairciront ces dispositions.

1" Je vous vends tel immeuble, que je déclare contenir 20 hectares, pour 20.000 fr. Cette hypothèse est prévue par ces mots de Fart. 1619 : vente,., d'un corps certain et limité. Si la contenance réelle se trouve être de 19 hectares seulement, ou à plus forte raison si elle est moindre, l'acheteur pourra rédiamer une diminution proportionnelle du prix, de même qu'en sens inverse, s'il y a 21 hectares ou plus, le vendeur pourra exiger un supplément de prix proportionnel, sauf à l'acheteur à demander dans le dernier cas la résiliation, conformément à l'art. 1620. Au contraire, il n'y aura heu à aucune réclamation, ni d'un côté ni de l'autre, s'il y a plus de 19 hectares et moins de 21, parce que le déficit ou l'excédent est inférieur au vingtième.

2^ Je vous vends à la fois un pré que je déclare contenir dix hectares et une terre labourable que je déclare contenir dix hectares également, le tout moyennant le prix de 20.000 fr. Ce cas est prévu par ces mots de l'art. 1619 : soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés. Le pré vaut par hypothèse 1.500 fr. l'hectare, la terre labourable 500 fr. seulement.

Supposons que la contenance du pré soit égale à celle qui a été déclarée ; mais il manque un hectare de terre labourable. Cet hectare de terre labourable représente bien un vingtième de la contenance totale des biens vendus ; mais, ne valant que 500 fr., il ne représente qu'un quarantième de leur valeur. L'acheteur n'aura droit à aucune déduction sur le prix, de même qu'en sens inverse il ne serait tenu de payer aucune augmentation pour un excédent d'un hectare sur la terre labourable.

Si Ton suppose au contraire qu'il manque 75 ares de prairie, la contenance réelle de la terre labourable étant égale à celle que le vendeur a déclarée, bien que ces 75 ares représentent moins du vingtième de la contenance totale, comme ils représentent, à raison de 1.500 fr. l'hectare, 1.125 fr., somme supérieure au vingtième du prix total, l'acheteur pourra demander une diminution de 1.125 fr. sur le prix; de même qu'en sens inverse il devrait subir une augmentation

334 DE ta VENTE ET DE l'ÉCHANGE

de I.I25 fr. s'il y avait 75 ares de prairie en plus, sauf la faculté de résiliation que lui accorde Fart. 1620.

838. En donnant la solution que nous venons de développer, larl. 1619 a fait cesser les nombreuses controverses que cette matière avait suscitées dans notre ancien droit, et supprimé les distinctions subtiles à Taide desquelles on avait tenté de les résoudre. Ainsi on se préoccupait beaucoup de savoir si l'indication de la mesure précédait ou suivait la désignation de l'objet vendu ; on voyait une différence entre cette formule: vingt arpents de terre, composant le domaine de N., et cette autre : Le domaine de N,, composé de vingt arpents de terre. Les parties, disait-on, ont dû attacher plus d'importance à Texactitude de la mesure, quand elles ont commencé par l'indication du nombre des mesures. Notre article supprime cette distinction plus subtile que juste par ces mots : « Soit » qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de ») Tobjet vendu suivie de la mesure ».

384. Lorsque deux ou plusieurs fonds ont été vendus pour un seul et même prix (*), il peut arriver qu'il y ail sur Tun un excédent de contenance et sur l'autre un déficit. Y aura-til compensation de l'un à l'autre?

Ce cas est prévu par l'art. 1623 en ces termes : « S'il a été » vendu deux fonds par le même contrat, et pour un seul et »» même prix, avec désignation de la mesure de chacun, et »> qu'il se trouve moins de contenance en l'un et plus en rautre, » on fait compensation jitsqif'à due concurrence ; et l'action^ » soit en supplément, soit en diminution du prix, îi'a lien » que suivant les règles ci-dessus établies ».

Ainsi lorsque deux fonds ont été vendus pour un seul et ]nêmc prix et avec indication de la mesure de chacun, s'il se trouve que l'un des fonds a une contenance supérieure à celle indiquée, et l'autre une contenance inférieure, on établira une compensation. Mais la compensation doit-elle être faite entre les contenances sans tenir compte des valeurs, de sorte que, si l'un des fonds vendus avait un excédent de con-

(<) Si les deux fonds étaient vendus moyennant des prix dislÎDcts, on appliquerait à chacun indépendamment de raulr3 les règles sur la différence de contenance.

tenance égal au déficit de contenance de Tautre,!! n'y aurait j

RÎ-auginentation ni diminution de prix? ou bien la compen- j

salion se fait-elle entre la valeur de Texcédent et celle du J

déficit? Si le texte de lart. 1623 n*est pas très clair, la discussion au conseil d'Etat ne permet pas de douter que le législateur ait voulu la compensation entre les valeurs. « U faut, a dit Tronchet, que la différence soit mesurée sur le prix de la vente et non sur l'étendue du terrain »> ('). Rien n'est plus juste, puisqu'il s agit de ramener le prix à ce qui aurait été fixé par les parties s'il n'y avait pas eu d'erreur. i

Il y aura donc compensation entre la valeur de l'excédent et celle du déficit, et, cette compensation faite, on appliquera les art. 1619 et 1620. Exemple : Je vous vends mon pré, que je déclare contenir dix hectares, et ma terre labourable, à laquelle j'assigne une contenance de dix hectares également, moyennant une sonmie de 20.000 fr. ; le pré vaut par hypothèse 1.500 fr. l'hectare, la terre labourable 500 fr. Il se trouve que le pré ne contient que neuf hectares, mais en revanche la terre labourable a douze hectares de superficie. On dira : l/heclare de pré qui manque vaut 1.500 fr. ; les deux hectares de terre qui sont en plus valent 1.000 fr. ; compensation faite de la valeur de l'excédent et de celle du déficit, il reste un déficit de 500 fr. ; ce déficit étant inférieur au vingtième du prix total, l'acheteur n'a pas le droit de critiquer la vente et doit payer intégralement son prix (art. 1619).

Si au contraire en regard de l'hectare de pré qui manque il y avait seulement en excédent un hectare de terre labourable, le déficit en prairie étant de 1.500 fr. et l'excédent en terre de 500 fr. seulement, le déficit réel serait de 1.000 fr. vingtième du prix total, ce qui donnerait lieu à une diminution de prix.

335. Dans les cas examinés au numéro précédent et au 2° du numéro 332, en supposant deux fonds vendus pour un prix unique, nous avons supposé que la contenance de chacun était énoncée. Mais si la contenance totale avait été indiquée

•) Fenel, XIV, p. 28. s. — Sic Aubry et Rau, IV, § 354, p. 365 s.; Laurent, XXIY, n. 195; Guillouard, Venle el échange, I, n. 2G7.

336 Dli: LA VKNTE ET DE) L^ÉCHANGE

en bloc le vingtième de la valeur se confondrait nécessairement avec le vingtième de la contenance, puisque rien ne permettrait de savoir quelle contenance les parties ont attribuée à chaque fonds. Ainsi on a vendu un pré et une terre labourable d'une contenance totale indiquée en bloc de 20 hectares, moyennant 20.000 fr. Les parties n'ayant pas dit quelle contenance elles attribuaient à la prairie et à la terre labourable, il est possible de constater s'il y a un excédent ou un déficit sur la contenance totale, mais il n'est pas possible de dire que cet excédent ou ce déficit porte sur une nature de terrain plutôt que sur l'autre. On ne devra alors tenir compte que de la différence sur la contenance de l'ensemble, puisque c'est la seule dont les parties se soient préoccupées, et, si elle est assez forte, on devra appliquer l'augmentation ou la diminution du prix sans égard à la valeur respective des fonds (').

886. Dans le mesurage, il faut comprendre tout ce qui est compris dans la vente, mais rien au-delà.

Ainsi on devra comprendre la moitié des murs, des haies et des fossés mitoyens, la totalité de ceux qui dépendent entièrement de l'immeuble vendu; mais on n'y comprendra pas ceux qui appartiennent aux voisins.

On ne comprendra pas non plus dans le mesurage, les chemins publics traversant la propriété vendue; mais on y comprendra les chemins privés qui en font partie.

On a discuté la question de savoir si on doit comprendre dans le mesurage l'alluvion formée le long de l'immeuble vendu. 11 ne peut être question de l'alluvion qui se serait formée depuis la vente; elle ne peut être comprise dans le mesurage puisqu'elle n'existait pas au moment de la vente; l'fcheteur l'a acquise, non du vendeur en vertu de la vente, mais directement en vertu de l'art. 556. Quant à celle qui était formée avant la vente, nous avons déjà dit [supra, n. 312) qu'elle était un accessoire de l'immeuble vendu et qu'elle devait être livrée avec lui, à moins de convention contraire : elle

(') Cass., 25 mars 1884, S., 85. 1. 155, D., 8i. .1. 321. - Duvergier, Vente, I, n. 292 et 293 ; Aubry et Rau, IV, g 1)54, lexle et noie 25 ; Hue, Comm. du Code civil, X, n. 9G. — Contra Laurent, XXIV, n. 194 ; Guillouard, Vente et échange, I, n. 268.

doit donc être comprise dans le mesuriige. L'immeuble a été vendu tel qu'il était au moment de la vente, et s'il avait déjà été augmenté par une alluvion, c'est en cet état qu'il doit être mesuré (').

337. Loi'sque, à raison de l'excédent de contenance l'acheteur opte pour la résiliation de la vente soit dans le cas de l'art. 1618, soit dans celui de l'art. 1620, l'art. 1621 porte que le vendeur devra lui restituer le prix s'il fa reçti et les frais du contrat. C'est le vendeur qui a causé la résiliation par l'indication inexacte de la contenance ; il doit en subir la conséquence et rendre l'acheteur indemne de toute perte. Lui devra- t-il en outre des dommages-intérêts? L'article ne le dit pas; mais les principes généraux l'y obligeraient si l'acheteur justifiait d'un préjudice appréciable, ce qui sera rare; car en optant pour la résiliation, quand il aurait le droit de demander l'exécution du contrat en payant un supplément de prix, ce dernier prouve par là qu'il n'a pas un grand intérêt à ce que la vente soit maintenue (*).

A l'inverse, si, dans le même cas d'excédent de contenance, l'acheteur opte pour le paiement d'un supplément de prix, l'art. 1620 l'oblige à payer les intérêts de ce supplément. L'article ne dit pas à partir de quelle date; mais il est certain que c'est à partir du jour où le prix principal était luimènie productif d'intérêts; car le supplément fait partie du prix('). Par la même raison, les intérêts du supplément seront dus au taux convenu pour le prix principal.

338. Ajoutonsqu'en cas d'excédent de contenance, l'acheteur n'a jamais d'autre alternative que la résiliation du contrat ou son exécution moyennant un supplément de prix ; il n'a pas le droit, même quand l'immeuble serait facilement partageable, de demander le retranchement de l'excédent pour le laisser au vendeur. Le fractionnement n'est pas entré dans la pensée des parties quand elles ont contracté, et la loi ne l'autorise pas.