Dommages el inlérôls

375. La restitution du prix ne suffit pas toujours pour indemniser Facheteur du préjudice que l'éviction lui cause; aussi la loi lui permet-elle de réclamer en outre des dommages-intérêts. Une condition toutefois est nécessaire pour que l'acheteur ait droit à des dommages-intérêts, c'est qu'il ait acheté de bonne foi, c'est-à-dire dans l'ignorance que la chose vendue n'appartenait pas au vendeur. Cette condition, qui n'est pas nécessaire pour que l'acheteur obtienne la restitution du prix, est formellement exigée par l'art. 1599 pour qu'il puisse obtenir des dommages-intérêts. Quant au vendeur il importe peu qu'il ait été ou non de bonne foi ; du moins sa bonne foi ne saurait le soustraire à l'obligation de payer des dommages-intérêts; elle a seulement pour résultat d'en diminuer l'étendue ou d'en modérer l'évaluation (*).

376. Que comprennent les dommages-intérêts dus à l'acheteur évincé? Ils comprennent toutes les prestations indiquées par l'art. 1630, autres que la restitution du prix, et quelques autres encore.

Ainsi les dommages-intérêts comprennent : 1* La restitution des fruits, lorsque l'acheteur est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évincé (art. 1630-2'').

Dans quels cas cela pourra-t-il arriver? Il semble au premier abord qu'il ne puisse se présenter aucun cas où cette restitution puisse être imposée au vendeur. En effet, de deux choses l'une : ou l'acheteur est de bonne foi, ou il est de mauvaise foi. S'il est de bonne foi, il a. fait les fruits siens (art. 549), et, n'ayant pas à les restituer au propriétaire qui

{«)Troplong, Vente, I, n. 494; Aubry el Rau, IV, § 355, texte et noie 29, p. 377; Guillouini, Vente et échange, I, n. 353. -- Contra Dumoulin, op. cit., n. 127 ; Polhier, Vente, n. 163; Duvergier, Vente, I, n. 362; Marcadé, VI, art. 1630 el suiv., 0.4.

l") Cass., 2 déc. 1890, D., 91. 1. 478.

382 DE LA YEMTE ET DE l'ÉCHANGE

Tévince, il n'aura de ce chef aucune réclamation i exercer contre son vendeur. S'il est de mauvaise foi, il sera bien obligé de restituer les fruits au propriétaire revendiquant; mais, sa mauvaise foi le privant de tout droit à des dommagesintérêts (art. 1599), il ne pourra pas se faire indemniser par son vendeur du préjudice que cette restitution lui cause. Comment donc se fait-il que Tart. 1630-2'* lui accorde ce droit? Ne se met-il pas ainsi en contradiction flagrante avec l'art. 1599? L'antinomie n'est qu'apparente. Pour que Tacbeteur évincé ait droit aux dommages-intérêts que lui accorde l'art. 1599, il suffit qu'il ait été de bonne foi lors de la vente. Mais cela ne suffit pas pour que Facheteur fasse les fruits siens et quil soit par suite dispensé de toute restitution de ce chef envers le propriétaire revendiquant ; il résulte en effet des art. 549 et 550 que le possesseur ne fait siens que les fruits qu'il perçoit de bonne foi; il cesse donc de gagner les fruits lorsque sa bonne foi cesse. Cela posé, supposons que l'acheteur, qui était de bonne foi lors de la vente, vienne plus tard à découvrir le vice de son titre, vice qui lui est signalé au moins par la réclamation du vrai propriétaire; cessant à dater de ce moment d'être de bonne foi, il cessera de faire les fruits siens, et en deviendra comptable envers le véritable propriétaire ; mais il aura le droit de s'en faire restituer la valeur par son vendeur, par application de Fart. 1630-2*.

Cette disposition de l'art. 1630 montre qu'en principe Facheteur évincé garde les fruits de la chose vendue. Quand le vrai propriétaire ne peut pas les lui réclamer, il n'a pas à les rendre au vendeur, pas plus que celui-ci n'a à lui restituer les intérêts du prix; dans les rapports entre le vendeur et l'acheteur chacun garde les revenus qu'il a perçus avant Féviction. Cette perception a été entre eux Fexécution du contrat, et si le vrai propriétaire enlève à l'acheteur la totalité ou une portion des fruits, le vendeur doit en payer la valeur à ce dernier, parce qu'il doit lui assurer tout ce qu'il lui avait promis par le contrat.

2** Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire (art. 1630-3*). Le véritable propriétaire intente contre Facheteur l'action en

revendication (c'est la demande originaire) ; Tacheteur exerce contre son vendeur Faction en garantie, soit par voie incidente, avant d'avoir succombé, soit par voie principale, une fois l'éviction consommée : les frais faits sur Tune et lautre de ces deux d'emandes ne restent pas à la charge de Tacheleur; s'il a été forcé de les payer, il aura le droit de se les faire rembourser par son vendeur ; car ils sont une conséquence de l'éviction dont celui-ci est garant.

Il n'y a aucune difficulté lorsque la demande en garantie a été formée incidemment à la demande en revendication. Mais lorsque l'acheteur n'agit contre le vendeur qu'après avoir succombé sur la revendication du vrai propriétaire, on a soutenu qu'il ne pouvait se faire rembourser par le vendeur les frais de l'instance en revendication dans laquelle il n'avait pas appelé celui-ci. L'art. 1630 ne comporte pas cette distinction et en principe nous estimons que le vendeur doit les frais de la demande originaire, même quand il n'y a pas été appelé (sauf le cas de l'art. 1640). Vainement le vendeur objecterait-il que l'acheteur aurait mieux fait d'adhérer à la demande du vrai propriétaire et d'éviter ainsi les frais de l'instance, qu'il aurait dû au moins le mettre en cause pour lui permettre d'apprécier la situation. Ce raisonnement ne pourrait être accueilli que si l'impossibilité de résister à la demande originaire était tellement évidente que l'acheteur aurait, en y résistant, commis une faute lourde, qui serait une sorte de dol au détriment du vendeur.

3" Les frais et lof/aux coûts du contrat (art. 1630-4"). Cela comprend principalement les frais de timbre, les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement et de transcription, les frais de purge d'hypothèques, lorsqu'ils ont été payés par l'acheteur. Celui-ci n'avait payé tous ces frais que pour devenir propriétaire de la chose vendue ; le vendeur ne lui ayant pas transféré la propriété doit les lui restituer.

4* Si ces difféi'entes prestations ne suffisent pas pour rendre l'acheteur complètement indemne, il sera fondé à réclamer au vendeur d'autres dommages-intérêts. Les dommagesintérêts que l'acheteur pourra obtenir en sus des restitutions précédentes varieront suivant les circonstances, et les tribu-

384 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

naux les alloueront conformément au droit commun (arl. 1149 s.). Ainsi j'ai acheté une maison pour y établir un commerce; j'ai fait des dépenses d'installation, et je suis évincé de la maison; le vendeur devra m'indemniser de mes dépenses, même du gain légitime dont je serai privé ; le tout suivant les distinctions des art. 1150 et 1151. C'est le droit commun, qui est applicable à la vente, aux termes de l'art. 1639, pour les cas qui n'ont pas été l'objet d'une disposition spéciale.

377. Outre l'application du droit commun en matière de dommages-intérêts, les art. 1633, 1634 et 1635 font entrer dans les dommages-intérêts dus à l'acheteur évincé certaines pres^ tations spéciales.

En premier lieu, on lit dans l'art. 1633 : « Si la chose » vendue se trouve avoir augmenté de prix à fépoqite de » l'évictiony indépendam?nent même du fait de l'acquéreuTy » le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du » prix de la vente ».

Ainsi l'immeuble vendu a augmenté de valeur depuis la vente, soit par suite d'une hausse générale du prix des biens de même nature, soit par suite de la création d'un chemin de fer dans le voisinage... Quelque considérable que soit cette augmentation de valeur, le vendeur en doit compte à l'acheteur.

La loi, on le voit, fait la part belle à Tacheteur. La chose a-t-elle diminué de valeur depuis la vente, même par son fait ou sa faute, il n'en a pas moins droit à la restitution intégrale du prix; nous venons de le voir [supra, n. 373). A-t-elle augmenté de valeur, une indemnité lui est due pour la plusvalue. 11 devait en être ainsi, car le vendeur est en faute; n'ayant pas rempli envers l'acheteur les obligations que le contrat lui imposait, il lui doit la réparation de tout le préjudice qui en résulte; or l'acheteur éprouve un préjudice d'autant plus considérable que la valeur de la chose était plus ' grande au moment où l'éviction l'en a privé.

Mais que décider, si, d'un côté, la chose vendue a subi une diminution et que, de l'autre, elle ait augmenté de valeur? Supposons, par exemple, que le terrain vendu, qui est riverain d'un fleuve, soit d'un côté diminué d'étendue par l'enva-

IiissemeDt des eaux, et que d'un autre côté il soit augmenté d'une égale étendue par des alluvions. L'acheteur pourra-t-il dire : « Malgré la perte partielle que Timmeuble a subie, je n'en ai pas moins droit à la restitution de la totalité du prix d'après l'art. 1631 ; et d'autre part, d'après l'art. 1633, j'ai droit à une indemnité pour la plus-value que l'immeuble avait acquise par alluvion »? La seconde partie de la prétention de l'acheteur n'est pas admissible; il faut faire une compensation entre la valeur de la partie enlevée par les «•aux et la valeur de la partie acquise par l'alluvion. L'acheteur en effet n'a droit à une indemnité qu'autant que la chose a augmenté de prix, dit l'art. 1633 ; or, si elle a perdu d'un côté autant qu'elle a gagné de l'autre, elle n'a pas, en définitive, augmenté de prix.

'378. L'art. 1633 fournit aussi la solution d'une autre question, sur laquelle des divergences n'ont pu s'élever que parce que l'on a tenté de la résoudre h l'aide de textes étrangers à la matière. 11 s'agit de savoir si le vendeur est obligé de tenir compte à l'acheteur de toute la plus-value acquise par la chose au moment de l'éviction, lorsque cette plus-value dépasse toutes les prévisions qu'il avait été possible de former lors de la conclusion du contrat. Ainsi une maison, qui a été vendue 20.000 fr., se trouve au moment de l'éviction valoir ÔO.OOO fr., par suite du percement d'une rue nouvelle ; l'acheteur pourra-t-il exiger que le vendeur lui tienne compte de toute la plus-value, qui est de 30.000 fr.? Dumoulin et Pothier ne l'admettaient pas, et l'art, i 150 semblerait encore résoudre la question en faveur du vendeur, au moins quand il est de honne foi. Mais ce texte est-il applicable ici? La négative paraîtcertaine, malgré l'opinion contraire d'excellents auteurs. En effet, aux termes de l'art. 1639 : « Les autres questions » aiurqnelles peuvent donner lieu les dommages et intérêts »' réstdtant pour l'acquéreur de l'inexécution de la vente, doi- »> tent être décidées suivant les régies générales établies au

» titre dçs Contrats ou des Obligations conventionnelles en » général ». On le voit, les textes du titre Des obligations relatifs aux dommages et intérêts ne sont applicables en matière de vente que pour la solution des questions qui n'ont

Vente et échange. 25

386 DE LA VENTE ET DB l'ÉCHANGE

pas été résolues par le législateur clans le titre De la vente ;les premiers mots delarlicle « les autres questions » le disent expressément. Or Tart. 1633 résout le point de savoir comment se règle rindemnité due à l'acheteur évincé en cas de plus-value: il dispose que l'indemnité sera égale à ce que la chose vavt au-dessus du prix de la vente, et cela sans distinguer si la plus-value est considérable ou minime, et si elle a pu ou non ôtre prévue lors de la vente, sans distinguer non plus si le vendeur est de bonne ou de mauvaise foi, distinction que le législateur n'a cependant pas perdue de vue dans la section relative à la garantie, ainsi que le prouvent les art. 1634 et 1635. Donc il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 1150, qui régit les cas ordinaires; l'art. 1633 y a dérogé en matière d'éviction pour le cas de plus-value; specialia generalibus dcrogant (^].

378 1. Pour que l'acheteur puisse se faire indemniser de la plus-value acquise par l'immeuble, il faut que cette plus-value soit antérieure à l'éviction; si elle est postérieure, l'acheteur n'en est pas privé, puisqu'il ne l'avait pas. acquise (•). Mais c(uel est le moment précis de l'éviction? C'est celui de la demande formée contre l'acheteur par le tiers qui l'évincé. Le jugement qui statuera sur cette demande ou racquiesccment qui y sera donné rétroagira au jour où elle a été formée; l'éviction est consommée depuis ce jour-là, si la demande aboutit. Par conséquent, l'acheteur ne devra être indemnisé que de la plus-value qui existait déjà à ce moment; il n'aura droit à aucune indemnité pour celle qui se produirait pendant la durée de l'instance.

379. — En second lieu l'acheteur évincé peut réclamer une indemnité à son vendeur, à raison des impenses qu'il a faites relativement à la chose vendue. Nous avons sur ce point deux textes, les art. 1634 et 1635, ainsi conçus :

Art. 1634. Le vendeur est tenu de rembourser ou de faire

(*) Bugnel sur Polhier, Vente, n. 132, noie 1 ; Troplong, Vente, I, n.î07; Atriirf et llau, IV, § 355, texte et note aS, p. 378; Massé et Vergé, IV. § 685, note 18; Laurent, XXIV, n. 246; Guillouard, Vente et ëchange^hn. ^9.— Contra Polhier, Vente, n. 132; Duvergier, Vente, I, n. 369; Marcadè, VI, art. 1633, n. 5.

;•) Cass., 19 mai 1863, S., 64. 1. 78. — Aubry et Rau, IV, 5.355, note 3i, p. 370; GuiUounrd, Vente et échange, I, n. 360.

rembourser à Vacqtiéreur, par celui qui révince, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites an fonds.

Art. 1635. Si le vendeur avait vendu de mauvaise foi le fonds (Tautruiy il sera obligé de rembourser à l'acquéreur toutes les dépenses, r^iême volnptuaires ou d'agrément que celui-ci aura faites au fonds.

La loi paratt distinguer ici, comme elle le fait ailleurs, trois sortes d'impenses :

l"" Les impenses nécessaires, auxquelles fait sans doute allusion le mot réparations de Tart. 1634. Ce sont celles qtiéB habent in se necessitatem impendendi, celles qui sont indispensables pour la conservation de la chose ; aussi pourrait-on les appeler impenses de conservation; telle serait par exemple la réfection d'un gros mur qui menace ruine et dont la chute entraînerait celle de Tédifice tout entier.

2* Lesimpenses utiles ou impenses d'amélioration (art. 1634 in fine). Ce sont celles qui n'étaient pas indispensables, mais qui ont augmenté la valeur de la chose ; par exemple le drainage d'un terrain qu'un excès d'humidité rendait impropre à la culture, le défrichement d'un terrain inculte, la construction de b&tim^nts, soit d'habitation, soit d'exploitation, la captation d'une source pour l'irrigation d'une prairie ou pour lalimentation des personnes ou des animaux.

3* Enfin les impenses volupttiaires ou de pur agrément, qui ne procurent aucune plus-value ; telles seraient les dépenses faites pour «abler les allées d'un jardin, pour faire mettre à un pavillon -des vitraux de couleur.

Les art. 1634 et 1635 n'ont pas dit très clairement quels ^nt les droits de l'acheteur évincé à raison de ces diverses impenses ; les principes généraux sont nécessaires pour compléter les dispositions de ces articles.

880. Ainsi qu'on le voit dans l'art. 1634, le vrai propriétaire qui évince l'acheteur peut être tenu envers celui-ci au remboursement de certaines impenses, non en vertu d'une obligation de garantie qu'il n'a pas contractée, mais en vertu do droit commun, et naturellement le vendeur n'aura pas à rembourser à lachctçur les impenses dont le rembourseinent sera fait par le propriétaire. Pour les impenses qui sont

388 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHAKGE

dues par ce dernier, lart. 1634 oblige cependant le Tendeur à les rembourser lui-même ou à en faire effectuer le remboursement par le propriétaire. Le vendeur s'en trouve ainsi responsable ; mais il n a à payer que si le propriétaire ne paie pas. Du reste le vendeur est tenu plus largement que le propriétaire au remboursement des impenses, et il devra certaines impenses dont le propriétaire n'est pas tenu. Etudions à ce point de vue chaque catégorie d'impenses.

1** Impenses nécessaires on impenses de conservation, —Le propriétaire qui a revendiqué son fonds en est tenu intégralement, car il aurait dû les faire lui-même si le fonds était resté entre ses mains; elles lui ont conservé son fonds en en empêchant la perte ou la détérioration : il en profite donc quand le fonds lui revient. Par conséquent, il en doit le remboursement; autrement il s'enrichirait aux dépens d'autrui.

L'obligation de rembourser les impenses nécessaires, les réparations, est également imposée par Fart. 1634 au vendeur. Pour cette catégorie de dépenses, l'obligation du vendeur et celle du propriétaire revendiquant ont la même étendue; le remboursement que fera le propriétaire libérera donc le tendeur. Si le remboursement était fait par ce derniefr, il aurait un recours contre le propriétaire, qui est dans ce cas le véritable débiteur des impenses.

.2** Impenses utiles ou vnpenses d'amélioration. — D'après le droit commun, le propriétaire qui reprend son fondsdoit le remboursement de ces impenses jusqu'à concurrence de la plus-value, sans être tenu de rembourser au delà de la somme dépensée : il remboursera donc le montant de la plus-value quand elle sera inférieure à la dépense, le montant de la dé* pense quand elle sera inférieure à la plus-value.

Le vendeur, qui est tenu en vertu de son obligation de garantie, et qui doit réparer tout le préjudice causé par l'éviction sera dans l'un des cas tenu plus amplement.

La plus-value est-elle inférieure à la dépense? Le vendeur n'est tenu de rembourser que jusqu'à concurrence de la plusvalue ; il n'est pas alors tenu de plus que le propriétaire. L'acheteur dans ce cas recevra moins que ce qu'il a dépense; mais ce n'est pas injuste. L'éviction, en effet, ne le prive

réellement que de Ja plus-value ; car le surplus de la dépense était dôjà perdu pour Facbeteur qui avait fait une fausse spéculation. Or le vendeur n'est tenu de Tindemuiser que du préjudice causé par Téviction même. Par conséquent, dans ce cas, si le vendeur fait rembourser par le propriétaire le montant de la plus-value, il n'aura rien à payer-lui-même.

Mais si la plus-value est supérieure à U dépense, la situation va cbanger. Le propriétaire n'est tenu alors de rembourser que la dépense faite; au contraire, le vendeur, par son obligation de garantie, est tenu de réparer tout le préjudice résultant de l'éviction. Or l'acbeleur avait avant l'éviction acquis la plus-value; en la perdant il éprouve un préjudice d une étendue égale. Le vendeur lui doit donc le montant intégral de la plus-value, et comme le propriétaire ne remboursera que la somme dépensée, la différence devra être payée par le vendeur.

^^ Impenses voluptiiaires ou d'agrémeiit. — Le propriétaire, en reprenant sa chose, n'esttenu d'aucune portion de cesimpenses. Le vendeur n'en est pas tenu non plus, s'il a vendu de bonne foi. Ces impenses, souvent de pure fantaisie ou de courte durée, resteront pour le compte de l'acbeteur, sauf à celui-ci à reprendre ce qui est susceptible d'être enlevé sans détérioration. Mais si le vendeur a vendu de mauvaise foi la chose d'autrui, l'art. 1635, aggravant son obligation de garantie, l'obUge même au remboursement des impenses voluptuaires.

381. Le vendeur, nous l'avons déjà dit, n'est pas tenu de rembourser avec le prix les intérêts de ce prix, parce qu'il en est indemnisé par les fruits qu'il a perçus sur la chose vendue. Il est un cas cependant où l'on a avec raison condamné le vendeur à les rembourser. C'est le cas où l'acheteur, qui a payé le prix, n'a perçu aucun fruit, soit parce que la chose n'en produit pas, soit parce que l'éviction a eu lieu avant que l'acheteur ait fait aucune perception de fruits, et que d'ailleurs la chose vendue n'a fourni aucune utilité pouvant équivaloir à des fruits; ne trouvant pas alors dans les fruits ou dans les autres utilités de la chose une compensation des intérêts du capital qu'il a déboursé, il serait en perte si les intérêts du prix ne lui étaient pas restitués. Aussi, conime le

vendeur doit le rendre indemne, on a pu à titre de dommages-intérêts condamner, celui-ci au remboursement des intérêts du prix (*).

B. Eviction partielle.

382. La loi nous présente deux cas distincts d'éviction partielle donnant lieu à la garantie du vendeur : 1" celui où Tacheteur est évincé soit d'une partie aliquote, soit d'ane partie matériellement déterminée de la chose vendue ; 2* celui où Téviction consiste dans Tabsence de servitudes actives déclarées par le vendeur, ou dans l'existence sur la chose vendue soit de servitudes occultes, soit de servitudes apparentes que le vendeur avait déclaré ne pas exister. Le premier cas est réglé par les art. 1636 et 1637 ; le second rentre dans rart. 1638.

383. Premier cas. Eviction d'une partie divise ou itidivise de la chose vendue.

L'éviction partielle constitue une inexécution des obligations du vendeur, et rigoureusement l'acheteur aurait pu s'en prévaloir pour demander la résiliation du contrat en vertu de lart. 1184 ; mais le législateur ne lui a pas accordé ce droit d'une manière absolue, et il a restreint ici l'application de l'art. 1184, en faisant une distinction suivant l'importance de l'éviction : « Siy dit l'art. 1636, l'acquéreur » n'est évincé que d'une partie de la chose et qu'elle soit de •) telle conséquence relativement au tout que facquéreur » n'eiit point acheté sans la partie dont il a été évincé, H » peut faire résilier la vente »».

On le voit, lacheteur n'a pas un droit absolu à la résiliation; lui seul peut la demander, puisque seul il a à se plaindre de l'inexécution des obligations contractées envers lui ; mais il ne pourra l'obtenir que si la partie dont il est évincé est de telle importance par rapport au tout qu'il n'aurait pas acheté sans la partie dont il est privé. Cette appréciation est une question de fait, souvent une question d'expertise.

!') Cass., 29 juiU. 1858, D., 39. 1. 125, S., 60. 1. 750. — Laurent, XXIV, n. 235; Guillouard, Vente et échange, I, n. 258.

OBLIGATIONS DU VENDEUR — DE LA GARAÎSTfE 391

AiDsi lacheleur a acheté un terrain pour construire une usine ; s'il est évincé d'une- portion de ce terrain et que le surplus ue suffise^pas 4 la construction projetée, il pourra faire prononcer la résiliation de la vciHe. Ainsi encote si le vendeur d*un fonds de commerce détournait par des faits personnels une portion importante de la clientèle de son cessionnaire, celui-ci pourrait demander la résiliation.

Au contraire, si dans la première hypothèse la portion de terrain enlevée par l'éviction était peu étendue et que Tache teuren eût encore assez pour construire son usine, ou si dans la seconde hypothèse le vendeur s'était rendu coupable seulement de quelques actes de concurrence peu importants (^), l'acheteur n'obtiendrait pas la résiliation.

Si on rapproche lart. 1636 de lart. 1601, on voit que la loi fait à l'acheteur une situation plus avantageuse dans le cas où la chose vendue avait péri partiellement avant la vente que dans celui où il est évincé d'une portion de cette chose. Dans le premier cas, en effet, la loi donne à l'acheteur d'une manière absolue le choix entre le maintien et l'abandon de la vente, tandis que, dans le second, ce choix ne lui est accordé qu'avec Tiniportante restriction formulée par l'art, 1636. Cette différence s'explique facilement. Dans le cas prévu par l'art. 1601, les choses sont encore entières : le conirat n'est pas exécuté, et il s'agit de savoir s'il s'exécutera. Il n'en est pas de même dans le cas de l'art. 1636 : le contrat est exécuté, depuis longtemps peut-être; des tiers ont peut-être acquis du chef de l'acheteur des droits sur la chose vendue, et la résiliation, qui porterait atteinte à ces droits, pourrait être une cause de grave perturbation dans les relations civiles que ces droits ont fait naître. On comprend donc que le législateur ait été plus exigeant dans le second cas que dans le premier.

384. Lorsque la vente n'est pas résiliée, soit parce que l'acheteur n'a pas demandé la résiliation, soit parce qu'il n'a pu l'obtenir, il a droit à une indemnité pour le préjudice que l'éviction partielle lui a causé. L'art. 1637 va nous dire com-

l') Cass., 26 mai 1868, S., 68. 1. 336, D., 69. 1. 365.

392 DE LA. VENTE ET DE l'ÉCHANGE

ment cette indemnité se réglera : « Si, dans le cas de févic- » tion d'une partie du fonds vendu, la veriie n'est pas résiliée ^ » la valeur de la partie dont racquéreur se trouve évincé, lui » est remboursée suivant l'estimation à l'époque de téviction, » et non proportionnellement au prix total de la vente, soit » que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur »>. Supposons d'abord que la chose vendue, ou au moins la partie dont Tacheteur a été évincé, ait augmenté de valeur dans le temps écoulé entre la vente et Féviction ; par exemple, la partie dont Tacquéreur se trouve évincé valait 10 lors de la vente ; elle vaut 25 lors de Tévietion ; le vendeur devra, d'après l'art. 1637, rembourser 23 à l'acheteur. Cette solution est en parfaite harmonie avec celle que la loi donne pour le eas d'éviction totale dans Tart. 1633.

Supposons au contraire que l'immeuble vendu ait diminué de valeur ; il valait 100 lors de la vente, et il ne vaut plus que 80 lors de Téviction; l'acheteur est évincé par hypothèse d'une portion de l'immeuble qui en représente le quart et qui par conséquent ne vaut que 20 lors de l'éviction. Combien ie vendeur devra-t-il rembourser à l'acheteur? 20 seulement, somme égale à la valeur lors de l'éviction. Cette fois, la décision de la loi ne cadre plus avec celle qu'elle a donnée dans l'art. 1631 pour le cas d'éviction totale. L'acheteur évincé totalement a droit à la restitution de la totalité du prix, alors même que la chose vendue se trouve diminuée de valeur loi-s de l'éviction ; logiquement il devrait avoir droit à la restitution d'une partie proportionnelle du prix, quand Téviction est partielle. Dans notre espèce, l'acheteur, qui est évincé d'une partie de l'immeuble égale au quart, devrait avoir droit à la reslilution du quart du prix, soit 23, puisqu'il aurait droit à la restitution du prix entier, s'il subissait une éviction totale.

11 y a là une opposition de vues manifeste. Les raisons que Ton donne pour justifier le système de la loi sont loin d'êlre décisives. On dit qu'en cas d'éviction totale le prix se trouve sans cause entre les mains du vendeur, et que par conséquent il en doit toujours la restitution intégrale; tandis que, dans le cas d'éviction partielle, la vente se trouve avoir encore un objet, eA par suite le prix n'est pas sans cause entre les mains

du vendeur; il a donc le droit de le garder, sauf à indemniser l'acheteur de la perte que Féviction lui cause; or cette perte n'est égale qu'à la valeur de la partie évincée. Mais si le prix se trouve pour le tout sans cause entre les mains du vendeur quand Tacheteur est évincé de la totalité, il s'y trouve manifestement sans cause pour le quart quand Tacheteur est évincé du quart ; donc il devrait y avoir lieu à la restitution du quart du prix (').

Cela semble surtout palpable dans le cas d'éviction pro indivisOy c'est-à-dire lorsque l'acheteur est évincé, non de telle parcelle déterminée de la chose vendue, mais d'une quote-part de cette chose, conmie la moitié, le tiers, le quart. Aussi quelques auteurs refusent-ils d'appliquer la décision de l'art. 1637 à cette hypothèse et veulent-ils qu'alors une quote-part semblable du prix soit restituée par le vendeur ('). Mais cette restriction est inacceptable, à raison de la généralité des termes de l'article. On peut critiquer l'article, soutenir que la solution de l'ancien droit qui régissait par les mêmes priocipes l'éviction totale et l'éviction partielle (') eût été préférable à celle adoptée par le Code ; mais, critiquable ou non, l'art. 1637 donne une solution qui ne comporte pas de distinction et qu'il faut appliquer aussi bien au cas d'éviction d'une portion indivise de la chose vendue qu'à celui d'éviction d'une partie divise.

M6. Les art. 1636 et 1637 sont-ils applicables en cas de vente sur expropriation forcée? Et pourquoi non, puisque les règles de la garantie sont les mêmes pour toutes les ventes i'^upray n. 355) et que les art. 1636 et 1637 ne distinguent pas (*)?

385 1. Les art. 1636 et 1637 ne s'expliquent pas comme le

;' V. approuvant la loi : Duvergier, Vente, I, n. 374 et 375; Aubry et Rau, IVi f 3m, note 41, p. .381 ; OuiUouard, Vente et échange, I, n. 371 ; Laurent, XXIV, 1 251; Colraet de Sanlerre, VII, n. 72 bis, I. — V. critiquant la loi : Troplong, *>«/«, I,n. 516 et 517.

(' Daraaton, XVI, h. 30).

i*) Polhier, Vente, n. 139 s.

(*!Lyon, 13 août 1852, S., 53. 2. 119, D.,.54. 2. 194. - Duvergier, Vente, I, n. 377 ; Guillouard, Vente et échange, I, n. 374. — Contra Agen, 19 août 1867, ^., M. 2. 67. — Troplong, Vérité, n. 522.

fait Tart. 1630 pour le cas d'éviction totale sur les divers remboursements auxquels aura droit lacheteur qui a subi une éviction partielle, mais il est facile de les déterminer d'après les principes déjà exposés.

Dans le cas de Fart. 1636, l'éviction partielle, ayant été jugée assez importante pour faire prononcer la résiliation de la vente, aboutit eflectivement à une éviction totale, et l'acbet3ur a droit à la restitution intégrale du prix et à toutes les restitutions ordonnées par les art. 1630 et s. pour le cas d'éviction totale.

Dans le cas où la résiliation n'a pas lieu, Tacbeteur n'a droit à la restitution du prix que dans la mesure fixée par l'art. 1637. A-t-il droit, au moins partiellement, aux autres remboursements énumérés en l'art. 1630? Le vendeur doit certainement lui rembourser les frais de l'instance engagée contre lui par le tiers qui l'a évincé et ceux de la demande en garantie ; quoique ces instances n'aient porté que sur une portion de la chose vendue, elles ont eu pour cause l'inexécution d'obligations du vendeur, et celui-ci doit en subir les conséquences. Quant aux frais et loyaux coûts du contrat^ Tacheteur ne doit garder k sa charge que ceux auxquels la vente aurait donné lieu, si on n'y avait pas compris la portion de la chose vendue dont il a été évincé; le vendeur devra lui rembourser le surplus, au moins à titre de dommages-intérêts. L'acheteur peut-il obtenir de plus amples dommages-intérêts? L'affirmative est certaine en principe; mais le plus souvent, du moment où l'éviction partielle n'est pas suffisamment grave pour permettre la résiliation du contrat, on considérera l'acheteur comme indemnisé suffisamment par le paiement de la valeur de la portion de la chose vendue dont il a été évincé et le remboursement des frais dont nous venons de parler. Dans aucun cas, on ne pourra lui accorder, sous prétexte de dommages-ititérêts, une portion du prix supérieure à celle fixée par l'art. 1637.

386. Second cas. Eviction partielle résultant ^ soit de rexistence de servitudes passives^ soit de Vabsence de servitudes actives.

Les servitudes sont des qualités positives ou négatives des

fonds, suivant qu'elles sont actives ou passives, et elles eu auguientent ou en diminuent la valeur. En réalité toute servitude est. à la fésjs active et pfirçgive ; elle est active pour le fonds doniiuant et passive pour le fonds servant. Nous avons à envisager ici les servitudes par rapport au fonds vendu, et à rechercher les droits de l'acheteur quant aux servitudes actives qui devaient être attachées à ce fonds et quant aux servitudes passives dont ce fonds pouvait être grevé.

L'acheteur, qui se trouve privé d'une servitude active sur laquelle il était en droit de compter d'après le contrat, n'obtient pas tout ce que le contrat devait lui procurer; il subit donc une éviction partielle. Il en est de même de^ l'acheteur qui est obligé de souffrir sur le fonds vendu une servitude sur l'existence de laquelle il ne devait pas compter d'après le contrat. Le législateur s'est occupé seule-, ment dans l'art. 1638 de cette dernière hypothèse, pour laquelle il a tracé une règle analogue à celle qu'il avait édictée dans l'article 1637 pour l'éviction d'une partie de la chose vendue. L'art. 163&dis})ose que : « Si r héritage vendu •) se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration^ de » servitudes non apparentes, et quelles soient de telle impor- '» tance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait '*pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la rési- » liaiion du contrat, si mieux il naime se contenter d'une » indemnité «.

Si l'héritage vendu se trouve grevé de servitudes non apparentes, la loi veut que le vendeur les fasse connaître à l'acheteur ; car elles diminuent la valeui"^ de l'immeuble, et il est juste que l'acheteur en soit informé lors du contrat. Le vendeur doit donc déclarer à l'acheteur l'existence de ces servitudes; s'il ne l'a pas fait, il a commis une réticence coupable dont la loi le déclare responsable. L'acheteur aura alors le choix entre le maintien et la résiliation de la vente, si du moins la servitude est de telle importance que vraisemblablement il n'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance. L'appréciation de l'importance de la servitude est une question de fait que les tribunaux résoudront en tenant compte, non seulement de la gravité absolue de la servitude, mais aussi

396 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHAiNGE

de la destination que Tacheteur veut donner à Timmeuble acheté, destination qui peut augmenter ou diminuer la gène résultant de la servitude.

Si la vente est maintenue, soit parce que l'acheteur ne veut pas demander la résiliation, soit parce qu'il ne peut pas l'obtenir, il aura droit à une indemnité égale au préjudice que lui cause Texistence de la servitude, en tenant compte de la valeur des fonds au temps de Téviction, suivant la règle de l'art. 1637.

L'acheteur n a droit à aucune garantie, si la servitude dont le vendeur ne lui a pas déclaré l'existence est apparente ; la loi suppose que l'acheteur a du en avoir connaissance, puisqu'il suffisait de regarder pour la voir.

Même à raison des servitudes non apparentes que le vendeur n'a pas déclarées, l'acheteur n'a droit à aucune garantie, s'il eh a connu l'existence lors de la vente (*). Le vendeur n a pas besoin d'instruire lacheteur qui est déjà instruit. Mais il ne suffit pas, pour que l'acheteur soit débouté de sa demande en garantie, qu'il ait pu connaître l'existence de la servitude en usant de quelque diligence ; il faut qu'il Tait effectivement connue : le vendeur doit prouver ce fait s'il est contesté par l'acheteur. Ainsi le vendeur ne serait pas quitte, en argumentant de ce que, l'acte constitutif de la servitude occulte non déclarée par lui étant transcrit lors de la vente, il suffisait à l'acquéreur de consulter au bureau des hypothèques le registre des transcriptions pour en découvrir l'existence. Dans le système de la loi, c'est le vendeur qui doit informer Tacheteur de l'existence des servitudes occultes, et non l'acheteur qui doit se renseigner (').

387. On s'accorde à reconnaître que l'art. 1638 est inapplicable aux servitudes naturelles et aux servitudes légales établies par les art. 640 et suiv. et 649 et suiv. du Code civil. Ce ne sont pas là de véritables servitudes : elles constituent

',') Bastia, 2 août 1854, S., 54. 2. 573, B., 56. 2. 281. — Gass., 8 nov. 1854,- S., 54. 1. 765, D., 54. 1. 426. — Limogres, 11 nov. 1891, D., 93. 2. 537.

«) Aubry el Rau, IV, § 355, noie 55, p. .384 ; Laurent, XXIV, n. 269 ; GuilJoutrd, Vente et échange, I, n. 410. — Contra Mourlon, Trafisc, I, n. 166 s. ; Flindin, Transe, I, n. 426; Colniel de Sanlerre, VII, n. 73 bis, II.

OBLIGATIONS DU VENDEi'B — DE LA GARANTIE ^ 397

le droit commun de la propriété foncière en France ; Tachetenr doit donc les connaître, et par suite le vendeur ne saurait être tenu de les lui déclarer. L'acheteur n'aurait même pas de réclamation à élever de ce chef, si le fonds lui avait été vendu comme libre de toute servitude; par cette déclaration le vendeur n'avait pu vouloir garantir Tinexistence que de servitudes établies par le fait de Thomme, mais non do celles établies par la loi ou dérivant de la situation naturelle des lieux; car lacheteur les connaissait aussi bien que lui.

« Cela est vrai aussi, dit avec raison M. Guillouard (*), pour » les sei*\'itudes légales proprement dites qui asservissent un >) fonds déterminé dans un intérêt public ; telles sont la servi- » tude de halage le long d'une rivière navigable, la servitude « d'alignement le long de la voie publique, les servitudes •> militaires autour des places fortes, la servitude de vue » auprès des sémaphores, etc. Il y a bien dans ces hypothèses » une véritable servitude et un fonds vraiment asservi. Cepen- )> daiit l'acheteur devra supporter ces servitudes sans pouvoir » demander garantie, car, si la règle que nul n'est censé » ignorer la loi ne peutêtre admise avec une portée absolue, » au moins faut-il l'admettre pour les servitudes qui grèvent » les immeubles en France dans un intérêt public et que nul " ne doit ignorer » (').

Les servitudes occultes auxquelles est applicable l'art. 1638 sont donc seulement celles qui résultent du fait de Thomme.

388. Quoique l'art. 1638 ne parle que des servitudes, comme sa disposition est une application du droit commun en matière de garantie, elle doit être appliquée à toutes les charges réelles occultes dont l'immeuble vendu serait grevé, comme un droit d'usufruit, un droit d'usage (^), ou tel autre droit qui serait de nature à diminuer la valeur de la chose

(" GaiUouard, Vente et échange, I, n. 411.

(») Colmar, 18 nov. 1836, S., 37. 2. 215. — Grenoble, 2 juill. 1840, S., 41. 2. 191, -Cass., 20 fév. 1865, S., 65. 1. 164, D., 65. 1. 297. — Gass., 29 avril IIKH, D., 1903. 1.268.— Duvergier, Vente, I, n. 278; Aubry et Rau, IV, § 355, le.\le et note 57, p. 385; Laurent, XXIV, n. 271.

(*] Cas»., 17 janv. 1842, S., 42. 1. 559.

398 DE LA. VENTE ET DE l'ÉGHANGE

vendue, tel que robligation de conserver la sépulture d qd précédent propriétaire (') ou Tobligation imposée par une clause domaniale .de fournir gratuitement un terrain nécessaire à une rue ou de se soumettre sans indemnité aux alijgnements que fixerait ladminislration (*) ; ou encore robligation d'une redevance annuelle d'arrosage contractée par un précédent propriétaire envers la compagnie d'un canal d'irrigation (^).

Elle doit môme être étendue aux charges personnelles. Ainsi le vendeur doit garantie à raison d'un bail dont il n'a pas donné connaissance à l'acheteur et que celui-ci est obligé de subir par application de l'art. 1743, ou à raison des modifications faites à un bail qu'il avait fait connaître à racbeteor, s'il ne lui a pas fait connaître les modifications qui diminuent les droits du propriétaire (*). En effet, l'art. 1626, quiformule le principe général de la garantie, déclare en termes absolus et généraux le vendeur tenu de garantir l'acheteur « des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de U A-ente » ; il ne distingue pas entre les charges réelles et les charges personnelles : le vendeur est garant de toutes les charges occultes non déclarées que l'acheteur est obligé de supporter.

389. Quoique le vendeur ne soit en principe tenu à aucnne garantie à raison des servitudes apparentes dont l'immeuble vendu peut être grevé et sur lesquelles il a gardé le silence, il en deviendrait garant s'il avait affirmé qu'elles n'existaient pas. Malgré les signes apparents de la servitude, l'affirmation du vendeur a dû faire croire A l'acheteur qu'il n'y avait qu'un fait de tolérance. Ainsi je vous vends un immeuble sur lequel une maison voisine a des vues directes qui ne sont pas à la distance voulue par l'art. 678 ; mais je vous déclare qne

(') Poitiers, 7 déc. 1864, S,, 65. 2. 235.

(•) Paris, 3 avril 1849, S., 49. 2. 335, D., 49. 2. 164. — Ctss., 20 mars 1850 el 20janv. 1851, S., 51. 1. 86, D.,50. 1. 339 et 51. 1.88. — Paris, il déc. 1896, S., Sf*. î. 312. —Cpr. Cass., 23 juin 1851, S., 51. 1. 728, D.,54. 5. 407.

[») Toulouse, 7 nov. 1899, S., 1901. 2. 102.

{•) Paris. 26 avril 1864 et Cass., 18 nov. 1866, D., 69. 1. 123. — Cass., 6 jaio 18S7, S., 87. 1. 409, D., 88. 1. 216. — Trib. supérieur de Colmar, 13 juill. 1898. S., 1901. 4. 29.

le propriétaire de cette maison n'a aucun titre et que vous pourrez l'obliger à supprimer ses fenêtres. Or les fenêtres existent depuis plus de trente ans. et le droit de vue est acquis jîar prescription. Je serai certainement garapt envers Tacheteur, et celui-ci aura, suivant les distinctions de lart. 1638, le droit de demander soit des dommages-intérêts, soit la résiliation du contrat.

Pour engendrer la garantie du vendeur à propos des servitudes apparentes, il n'est mênie pas nécessaire que celui-ci ait fait une affirmation d'inexistence spéciale à telle servi- Iode: il suffit que d'une manière générale il ait déclaré Timmeuble vendu libre de toutes servitudes. Cette déclaration suffit pour le rendre garant des servitudes même apparentes, car elle a fait croire à Tacheteur que ce qui apparaissait comme une servitude n'était pas un droit, mais un fait de tolérance (').

390. L'art. 1638 ne s'occupe que des servitudes passives grevant l'immeuble vendu ; mais sa disposition doit être appliquée aussi dans le cas où, le vendeur ayant déclaré l'existence de servitudes actives appartenant à l'immeuble vendu, ces scr\'itudes n'existeraient pas. L'ache^;eur n'a peut'-être acheté qu'en considération du droit à ces servitudes qui lui était affirmé, et si ce droit n'existe pas il est privé d'une partie de ce qui lui a été vendu. Le vendeur en est garant. C'est un cas spécial de garantie de fait. Là dessus tout le monde est d'accord.

Maie cet ordre d'idées nous amène à un point plus délicat. Supposons que le vendeur n'ait fait aucune déclaration au sajetdes servitudes actives, maisqu'au momentdu contrat une servitude active existât en apparence. Ainsi dans une espèce qui a été soumise à la cour de cassation, il y avait eu vente d'une maison dont tout un côte était éclairé par une baie donnant sur la propriété voisine, sans que la distance exigée parlât. 638 eû4 été ^observée j l'acheteur avait cru à l'existence d'une servitude au profit de la maison vendue; mais «près la vente il apprit que la baie qui éclairait la maison

(' Céss., ."lO ocl. 189'i, D., 95. 1. G3, S., 'J5. 1. 414.

400 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

n'existait que par Teffet d'une tolérance que le propriétaipe voisin refusait de continuer, et il fut obligé de la fermer. Le vendeur a été déclaré garant de cette éviction, et il devait l'être. Il avait en effet vendu la maison dans Tétat où elle était; Tacheteur avait dû compter sur Tétat apparent, et le silence du vendeur sur la précarité de cet état était une affirmation tacite que rien n'y serait changé. En vendant la maison telle qu'elle était, avec la baie qui lui donnait la lumière, le vendeur avait contracté l'obligation de maintenir cette baie, qui était un accessoire de la chose vendue, et réviclion de cet accessoire devait donner lieu à la garantie (').

Cette solution doit être appliquée à tous les cas semblables. I.e vendeur vend la chose dans son état apparent au moment de la vente, et il garantit tacitement le maintien de cet état^ sauf convention contraire. Toutefois, il ne faut admettre qu'avec prudence cette garantie tacite; le principe n'en est exact que s'il est certain que la servitude active a été prise en considération pour la fixation du prix ; s'il s'était agi d'un jour insignifiant dont l'existence aurait pu échapper à TatteDtion de l'acheteur et qui peut être même aurait été ignoré du vendeur, on aurait certainement donné une autre solution.

391. Dans notre ancien droit, l'existence sur Timmeuble vendu d'une servitude occulte était considérée comme un vice caché et donnait lieu à l'action rédhibitoire ('). La place qu'occupe dans le Code civil Tart. 1638 prouve que les auteurs du Code ont donné à ce fait un caractère différent; ils y ont vu non plus un vice caché, mais une éviction partielle. Ce sont donc les règles sur la garantie en cas d'éviction, et non les art. 1641 et suiv. qui doivent lui être appliquées.

Nous en conclurous : 1° que la garantie des serviludcs occultes non déclarées est applicable aux ventes faites par autorité de justice ('), tandis qu'aux termes de l'art. 1649, l'action rédhibitoire ne leur est pas applicable ;

(') Gass., 6 fév. 1S8Î), D,. 90. i. 390, S., 92. 1. 360. — Guillouard, Venlt d échange y I, n. 400.

(«) Polhier, Vente, n. 201.

(') Duvergier, Vente, I, u. 3S2; Guillouard, Vente et échange, I, n. 4!2. — Contra Troplotig, Vente, II, n. 58i. •

2** Que le vendeur de bonne foi sera, comme le vendeur de mauvaise foi, passible de dommages-intérêts à raison des servitudes occultes non déclarées, tandis que Fart. 1645 ne rend passible de dommages-intérêts à raison du vice caché (jue le vendeur de mauvaise foi.

^ II. De la garantie de fait ou garantie conventionnelle.

392. Nous avons jusqu'ici étudié les règles de TobligatioD de garantie telles que la loi les a tracées, indépendamment des conventions des parties. Mais les contractants ont le droit de déroger à ces règles qui ne sont pas d'ordre public et de remplacer la garantie de droite c'est-à-dire la garantie résultant de la loi toute seule, par une garantie de fait ou garantie conventionnelle, qui peut être plus ou moins étendue que la garantie de droit. C'est ce que l'art. 1627 dit en ces termes : « Les parties peuvent par des commentions » particulières ajouter à cette obligation de droit ou en dimi- » mier V effet; elles peuvent même convenir que le vendeur ne » sera tenu à aucune garantie ».

Les clauses modificatives de la garantie de droit peuvent donc être de deux sortes, les unes augmentant, les autres diminuant Tétendue de la garantie.

A. Clauses augmentant V étendue de la garanlie,

393. Pour étendre l'obligation de garantie, il faut une clause expresse énonçant précisément les faits dont le vendeur entend se rendre garant. Une clause générale ne suffit pas; ainsi la clause que le vendeur vend avec garantie, ou avec garantie de fait et de droit, ou bien avec garantie de tous troubles et évictions quelconques, ou encore avec garantie de tous troubles, dettes, hypothèques, aliénations et autres empêchements quelconques, toutes ces clauses, que Ton trouve dans la plupart des actes de vente, sont banales et n'ajoutent rien à la garantie de droit. Elles n'exposent pas le vendeur à d'autres obligations que celles qu'il aurait si l'acte était muet sur la garantie; car ces formules banales n'énonçant aucun cas précis d'éviction, on ne peut savoir à quoi elles

Vente et échangb. 26

402 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

s'appliquent, et comme dans les clauses exceptionnelles de la vente le doute s'interprète en faveur de celui qui s oblige, suivant la règle de TarL 1162, le vendeur n'est obligé à rien, puisque la clause ne dit pas à quoi elle tend à Tobliger. Tout le monde est d accord sur ce point.

394. Mais le vendeur peut se rendre garant d'un fait précis, et alors il y a une convention aggravant la garantie légale. Ainsi il pourrait se rendre garant, non pas de loute éviction qui pourrait résulter du fait du prince, car ce serait une clause générale manquant de précision, mais de tel cas particulier du fait du prince ; il pourrait garantir, par exemple, que lacheteur ne sera pas exproprié pour cause d'utilité publique. Il pourrait aussi garantir que la chose vendue a telle qualité, par exemple que la propriété vendue rapporte un revenu d'au moins telle somme, qu'elle n'est jamais inondée par un cours d'eau voisin : autant de faits dont le vendeur n'est pas garant de plein droit, mais dont il peut se rendre garant par une convention spéciale.

Ces clauses de garantie sont rares. Quand on les insère dans un acte de vente il est prudent de limiter la durée de la garantie anormale qu'elles imposent au vendeur. Ainsi supposons que sans limitation de durée le vendeur garantisse que l'acheteur ne sera pas exproprié de la chose vendue pour cause d'utilité publique. Avec une pareille clause le vendeur peut se trouver garant d'une expropriation qui aurait lieu un grand nombre d'années après la vente ; car la prescription contre l'action en garantie ne court qu'à partir de l'éviction. Or l'introduction d'une pareille clause dans un acte de vente ne répondant habituellement qu'à la crainte d'une exproprintion imminente, il est sage de lui donner une limite de temps afin de ne pas exposer le vendeur à une aggravation de garantie qui dépasserait la pensée des parties.

395. On rencontre surtout des clauses de garantie de fait dans des cas où l'application de la garantie de droit comporterait une appréciation que les parties veulent limiter.

Ainsi les ventes de fonds de commerce sont souvent accompagnées d'une clause de cette nature. Nous avons vu [supra, n. 363 et 364) que de plein droit celui qui vend un fonds de

commerce s'engage à ne pas se rétablir dans des conditions où il ferait à son cessionnaire une concurrence préjudiciable. C'est la conséquence de ce que le vendeur ne peut pas luimême évincer Tacheteur. Mais le point de savoir si le nouvel établissement commercial que fonde le cédant peut nuire au cessionnaire, est une question de fait que les juges apprécient. Suivant la nature du commerce, des distinctions s'imposeront : pour tel commerce un établissement similaire ne constituera une concurrence nuisible que quand il sera créé dans la même ville ; quelquefois même il ne nuira au cessionnaire que s'il est dans le même quartier; pour tel autre commerce une concurrence préjudiciable pourra être faite môme dans une ville éloignée. Tout cela comporte une appréciation, et comme rien n'est plus incertain que l'appréciation humaine, les parties cherchent prudemment à s'y soustraire en la linîitant par des précisions : on insère alors dans la veule une clause fixant Té tendue de Tobligation pour le vendeur de ne pas se rétablir. Cette clause ne fait pas naître Tobligation de garantie, puisqu'elle existait déjà, mais elle précise son étendue.

Tout le monde reconnaît en principe la validité de. cette clause : ceux même qui pensent qu'il n'est pas de plein droit interdit au vendeur d'un fonds de commerce de créer un établissement de nature à faire concurrence à l'acbeteur, admettent qu'il peut se l'interdire.

Mais il faut concilier cette interdiction avec le principe de la liberté du commerce et de l'industrie. La jurisprudence a fait cette conciliation en décidant que l'interdiction de faire UQ certain commerce ne pouvait pas être absolue et sans limite, mais qu'elle était valable et obligatoire quand elle était limitée soit quant au lieu, soit quant au temps. Elle est limitée quant au lieu, lorsque le vendeur s'engage à ne point faire tel commerce dans telle région déterminée ; elle est limitée quant au temps, lorsqu'il s'interdit le commerce partout, mais pour tel nombre d'années seulement (*). Ainsi

'i Cass., 24 fév. 18C2, S., 02. 1. 241, D., 62. 1. 185. — Paris, 26 janv. 1867, S., <n.2. 153. -Cass., l'^juill. 1867, S., 07. 1..39Î), D.,68. 1.21. - Cass., 3 mars 1868, i5., es. 1. 1%, D., es. 1. 481. — Cass., 25 mai 186'), S., 01). 1. 307, D., 09. 1. 277. —

404 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

limitée, la clause d'interdiction n'est qu'une application des principes dé la garantie, qui ne permettent pas au vendeur de reprendre, soit directement, soit indirectement, ce qu'il a vendu.

396. Lorsque le vendeur d'un fonds de commerce a pris l'engagement de ne pas se rétablir avant tel délai ou dans telle région, cet engagement lie-t-il ses héritiers ou est-il attaché à sa personne ? Il n'est pas douteux que ses héritiers soient liés ; ils ont recueilli dans la succession de leur auteur les avantages de la cession ; ils doivent en supporter les charges (').

Mais les enfants du cédant, s'ils n'acceptaient pas sa succession,ne seraient pas liés par son engagement ; c'est seulement à titre d'héritiers qu'ils peuvent en être tenus, eU quelque préjudiciable que puisse être pour le cessionnaire du fonds de commerce la fondation d'un établissement concurrent par des personnes portant le même nom que son prédécesseur, il ne pourrait pas s'y opposer. Tout ce qu'il pourrait faire, ce serait d'empêcher les fils du cédant de prendre la même marque, la même enseigne : les accessoires du fonds de commerce cédé lui appartenant, il peut opposer son droit de propriété sur ces accessoires aux enfants do cédant comme à toute autre personne. Il pourrait les pou^ suivre s'ils commettaient des actes constituant une concurrence déloyale (*) ; mais il n'a pas le droit de les empêcher de créer un commerce similaire.

397. Une question qui a paru plus douteuse, mais qui, i notre avis, ne l'est pas davantage, est celle de savoir si, lorsque l'établissement vendu est exproprié pour cause d'utilité publique, le vendeur cesse d'être tenu de l'obligation qu'il a contractée de ne pas se rétablir, c'est-à-dire de son obligation de garantie. Et pourquoi cesserait-il d'en être tenu? L'acheteur n'est pas exproprié du fonds de commerce qu'il a

Cass., 16 mars 1886, S., 86. 1. 296, D., 86. 1. 377. — Cass., 9 mai 1888, S., 88. 1. 320, n., 89. 1. 76. — Paris, 6 juill. 1893, D., 94. 2. 16, S., 94. 2. lOa -Cksl"fév. 1899, D., 99. 1.302.

(') Paris, 18 mai 1849, S., 49. 2. 553, D., 50. 2. 51. — GuiUouard, I, n. 381. i:onlra Lyon, 26 juill. 1896, D., 97. 2. 167,

rt Paris, 21 nov. 1893, D., 94. 2. 93.

OBLIGATIONS DU VENDEUR — DE Lk GARANTIE 405

acheté, mais des bâtiments où il Texploitait ; le fonds vendu lui appartient toujours et il peut en transporter ailleurs l'exploitation ('). On ne comprendrait pas que ce déplacement pût autoriser le vendeur à lui faire concurrence. Tout le monde admet que le vendeur ne serait pas dégagé de son obligation de garantie si Facheleur déplaçait volontairement le siège de son commerce pour cause de fin de bail ou autre. Or la situation est la môme.

Le vendeur ne serait relevé de son obligation que si Tacheteor cessait définitivement son commerce, sans le transmettre à ses héritiers ou à un successeur à qui il l'aurait légué, donné ou vendu.

397 1. L'obligation de ne pas se rétablir lie le vendeur du fonds de commerce, non seulement vis-à-vis de l'acheteur personnellement et des héritiers de celui-ci, mais aussi vis-àvis de ses autres successeurs ; le sous-acquéreur du fonds de commerce pourrait donc s'en prévaloir. 11 n'en serait autrement que s'il résultait des conventions des parties que le vendeur n'a pris l'engagement de ne pas se rétablir dans telle localité ou avant tel délai, qu'en faveur de la personne même de Tacbeteur; l'engagement serait alors attaché à la personne de celui-ci, et le bénéfice n en serait pas transmissible. Mais rengagement de ne pas se rétablir n'est pas habituellement pris avec une pareille restriction, qui a pour effet de diminuer la valeur du fonds de commerce en en rendant la cession moins avantageuse, et on ne doit pas supposer que telle a été l'intention des parties, si cela ne résulte pas clairement de leurs conventions (').

398. L*obligation de ne pas créer un commerce pouvant faire concurrence à celui qu'il a vendu n'interdit pas au vendeur, à moins de convention formelle, la faculté de louer une maison qui lui appartient à quelqu'un faisant un commerce semblable (^). Cette location est un acte d'administration de

.») Paris, 18 août 1869, S., 70. 2. H2, D., 74. 5. 536.

(«) Cass., 18 mai 1868, D., 69. 1. 366.

(>} Bordeaux, 4 mai 1859, D., 60. 2. 19, S„ 60. 2. 214. — Rennes, 24 août 1875, S., 76. 2. 286. — Dijon, 27 nov. 1878, S., 78. 2. 318, D., 80. 1. 37. — Cass., lOjuin 1879, S., 79. 1. 351, D., 80. 1. 37. — Guillouard, Vente et échange, I, n. 384.

406 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHASGE

ses biens, non une reprise par le vendeur de la clientèle du fonds qu'il a cédé. La garantie qu'il doit à son acheteur interdit au vendeur une ingérence personnelle dans un commerce similaire ; mais là location d'une maison à un tiers qui fait un tel commerce n'implique pas nécessairement cette ingérence. Nous croyons même que si lacheteur du fonds de commerce cessait d'exploiter son commerce dans la maison où le vendeur l'exploitait, et qui appartenait â ce dernier, celui-ci pourrait, sans contrevenir à son obligation de garantie, louer cette maison à un tiers faisant un commerce semblable, pourvu qu'il n'y prit aucun intérêt. Mais, en pareil cas, on voit souvent l'acheteur du fonds de commerce stipuler du vendeur une interdiction à ce sujet. C'est là une clause de garantie de fait, qui est certainement obligatoire.

399. Certaines ventes commerciales ont donné lieu à des stipulations de garantie dont la validité a été contestée.

Celui qui vend des marchandises contrefaites peut-il garantir l'acheteur du préjudice résultant des saisies et des poursuites auxquelles la mise en vente de ces marchandises peut l'exposer?

Disons d'abord que si l'acheteur est de bonne foi, s'il a ignoré que les marchandises vendues étaient contrefaites, le vendeur est garant de plein droit : l'acheteur n'est-il pas évincé de la chose vendue, quand elle est saisie pour contrefaçon et qu'il lui est interdit de la revendre, c'est-à-dire d'en tirer le parti en vue duquel il l'avait achetée ? Aussi a-t-il été décidé, dans ce cas, que l'obligation de garantie contractée expressément par le vendeur était valable (').

Mais si l'acheteur a acheté de mauvaise foi, s'il a su que les marchandises vendues étaient contrefaites, il s'est fait le complice d'un délit, et non seulement le vendeur ne lui doit aucune garantie de droit, mais la stipulation d'une garantie de fait est nulle comme tendant à exonérer un délinquant des conséquences de son délit (*).

(') Cass., 25 juil. 1866, S., 66. 1. 348, D., 66. 1. 309. — Cass., 21 fév. 1870, S.. 71. 1.92, D., 70. 1. 111.

(•) Cass., 5 mars 1872, S., 72. 1. 134, D., 72. 1. 318. — Cass., 1" juin 1874. S. 74. 1. 460, D., 74. 1. 388. — Cass., 22 déc. 1880, S., 81. 1. 216, D., 81. 1. 63.- Guillouard, Vente et échange, I, n. 385.

B. Clauses qui diminuent l'étendue de la garantie,

400. A rinverse, les parties peuvent convenir que le vendeur sera exonéré d'une partie de l'obligation légale de garantie. Ainsi je vends un immeuble que je possède depuis près de trente ans; la prescription n'est pourtant pas encore accomplie et le vrai propriétaire pourrait revendiquer son immeuble; mais la longueur du temps écoulé rend cette revendication peu probable. Je stipule que je ne serai pas garant de l'éviction que subira l'acheteur si la prescription vient à être interrompue. Cette convention est valable ; l'acheteur a accepté l'aléa; il a acheté avec les chances d'éviction et probablement il a payé moins cher que si le vendeur l'avait garanti de tout danger.

Ainsi encore je vends un brevet d'invention dont je suis titulaire ; mais je fais connaître à l'acheteur qu'une invention ressemblant un peu à celle pour laquelle je suis breveté a été Tobjet d'un brevet antérieur, et je stipule que je ne serai pas garant de l'éviction de mon acheteur, si le titulaire du premier brevet fait annuler celui que je vends.

De même je vends un immeuble dont je suis propriétaire sous condition résolutoire, par exemple un immeuble qui m'a été donné par quelqu'un qui n'avait pas d'enfant, et je stipule que je ne serai pas garant de l'éviction que subira l'acheteur s'il survient un enfant au donateur (art. 960).

De même encore, je vends une concession révocable qui m'a été faite et je stipule que je ne serai pas garant de l'éviction si la révocation a lieu (').

Il faut même dire d'une manière générale que le vendeur cesse d'être garant de l'éviction toutes les fois que lors de la vente il en fait connaître le danger à l'acheteur ou que l'acheteur le connaît même en dehors du vendeur; l'acheteur ne peut pas agir en garantie à raison d'une éviction dont il a connu la cause. C'était la solution de Pothier (*) et elle doit être maintenue, sous l'empire du Code, dans la mesure dans laquelle Pothier l'admettait, c'est-à-dire pour les dommages-

{*) Cpr. Melz, 26 déc. 1848, D., 50. 2. 142, S., 51. 2. 265. (•) Vente, n. 187.

408 DE LA VENTE ET DE L'ÉCHAiNGE

intérêts, mais non pour la restitution du. prix. Ne pas admettre cette solution ce serait se mettre en contradiction avec Tart. 1599, qui, en cas de vente de la chose d'aulrui, n accorde de dommages-intérêts à l'acheteur que lorsqu'il a ignoré que la chose fût à autrui, c'est-à-dire lorsqu'il n'a pas connu le danger de l'éviction (*).

401. L'art. 1627 in fine permet même de convenir d'une manière générale que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Donc, tandis qu'une clause générale ne suffit pas, ainsi que nous l'avons vu, pour augmenter l'étendue de la garantie de droit, une clause générale suffit pour la supprimer. La raison de cette diflPérence vient de ce que pour créer une obligation il faut nécessairement préciser son objet, tandis que pour faire disparaître une obligation créée, il suftit de s'y référer : une clause générale tendant à faire naître une obligation reste vague et incertaine si l'objet n'en est pas précisément indiqué, tandis qu'une clause générale supprimant une obligation ou même un ensemble d'obligations est précise par cela seul que l'on connaît l'obligation ou les obligations qu'elle supprime.

Quoique la clause générale de non-garantie soit valable, elle n'en est pas moins une dérogation au droit commun, auquel il faut revenir toutes les fois que la clause est douteuse. Le doute peut porter soit sur le caractère de la clause, soit sur son étendue; dans tous les cas il faut l'interpréter en recherchant quelle a été l'intention des parties (art. 1156).

402. 11 ne faut pas confondre la cause de non-garantie qui exonère le vendeur de la garantie de droit à raison de l'éviction ou du trouble, avec certaines clauses de non-garantie relatives à un cas spécial prévu au contrat. La place occupée par la clause suflit pour en déterminer la portée.

Ainsi il est dit dans l'acte de vente : <« Le vendeur vend sans garantie ». Ici la clause de non-garantie, placée dans la disposition même par laquelle le vendeur déclare vendre et d'où naîtrait à la charge de ce dernier, si aucune restriction

H Gass., 20 juin 1843, S., 43. 1. 788. — Cass., 2 mai 1864, S., 65. 1. 381, D.,65 1. 181. — Gass., 21 avril 1874, S., 74. 1. 243, D., 75. 1. 183. — Lyon, 6 mars 1878, D., 78. 2. 65, S., 78. 2. 201. — Gass., 17 ocl. 1893, D., 94. 1. 43.

n était ajoutée, lobligation ordinaire de garantie, ne peut pas avoir d'autre but que de le dispenser de cette obligation.

Mais si les mots sans garantie se rencontrent dans l'acte à propos d'une disposition secondaire, on ne doit les appliquer qu'à ce qui fait l'objet de cette disposition. Ainsi dans la vente d'une propriété affermée, on dit que l'acheteur aura droit aux fermages depuis telle époque, et on ajoute ; sans aucune garantie du vendeur, ou simplement sans garantie. Cette clause de non-garantie, la place qu'elle occupe l'attesté, na trait qu'au recouvrement des fermages cédés; mais rien n'est modifié pour l'obligation ordinaire de garantie à raison de Téviction ou du trouble. De même la clause de nongarantie des servitudes occultes, que Ton voit dans la plupart des actes 4e vente, n'est qu'une dispense de garantie toute spéciale dont l'effet est limité au cas particulier des servitudes.

403. Quels sont les effets de la clause générale de nongarantie ? Malgré sa généralité apparente, elle ne dégage pas le vendeur de toute obligation de garantie : elle subit deux importantes limitations écrites dans les art. 1628 et 1629. La première limite la portée de la non-garantie au point de vue des évictions dont le vendeur est affranchi; la seconde la limite au point de vue des restitutions dont le vendeur est dispensé. L'une d'elles va montrer que la garantie, qui pour la plupart des obligations auxquelles elle soumet le vendeur est simplement de la nature de la vente, est, dans la mesure que lart. 1628 va préciser, de ïessence de ce contrat.

Première limitation. — « Quoiqu'il soit dit que le ven- »» deur ne sera soumis à aucune garantie, dit l'art. 1628, il »' demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui » lui est personnel; toute convention contraire est iiulle ».

Il y a donc une partie de l'obligation de garantie à laquelle le vendeur ne peut pas se soustraire : c'est la garantie de 1 éviction qui serait causée par son propre fait. Il résulte de là un double principe :

1* Le vendeur est garant, quoi qu'il stipule, de l'éviction qui résulterait d'un droit qu'il viendrait exercer lui-même

410 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHAMGE

contre lacheleur, cas dans lequel nous avons vu qu'il serait repoussé par Texception de garantie {supra, n. 361).

2* Le vendeur est garant de l'éviction résultant d'un droit créé par lui qui serait exercé par un tiers.

Le vendeur ne peut donc, par aucune stipulation, s'affraDchir de la garantie à raison des faits qui lui sont personnels. Ainsi le vendeur répondrait, nonobstant toute stipulation contraire, de Téviction résultant d'une aliénation par lui consentie antérieurement ou postérieurement à la vente et (jui serait opposable à Tacheteur comme ayant été transcrite la première. A ce sujet, la garantie est de l'essence de la vente. Le législateur a considéré que la stipulation \ax laquelle le vendeur chercherait à se soustraire à la garantie (le l'éviction résultant de son fait personnel équivaudrait à la stipulation qu'il ne serait pas responsable de son dol; or ilbid nulla pactione effici potest ne doliis prœstelttr, « La règle, a dit le tribun Faure, prend sa source dans la » bonne foi qui doit présider à tous les contrats, il serait » contre toute justice de souffrir que le vendeur profitât de » sa fraude et contre toute raison de présumer que l'ache- » teur a bien voulu lui permettre <le le tromper impuné- » ment w (*),

Lorsque l'éviction provient d'un fait persojinel au vendeur^ l'obligation de garantie est complète, puisque la clause de non-garantie est sans application, et par conséquent le vendeur est astreint suivant le droit commun, non seulement à la restitution du prix, mais encore à toutes les autres prestations imposées par Tart. 1630.

404. Que faut-il entendre ici par fait personnel du vendeur? Le double principe énoncé au numéro précédent en a exprimé l'idée générale. Entrons dans quelques explications.

Il y aura fait personnel toutes les fois que l'éviction sera la conséquence d'un acte fait par le vendeur lui-même ou provoqué par lui, soit qu'il ait précédé, soit quïl ait suivi la vente. Si l'acte est antérieur à la vente, le vendeur devait le signaler à l'acheteur, au lieu de chercher, par une clause

(«) Fenel, XIV, p. 165.

OBLlGATIOiNS DU VENDEUR — DE LA GARANTIE 411

générale de non-garantie, à en esquiver la responsabililé ; si l'acte est postérieur, le vendeur devait s'en abstenir, à moins qu'il ne se fût réservé le droit de le faire. Ainsi il y a fait personnel du vendeur antérieur à la vente : fl. Lorsque le vendeur avait avant la vente aliéné Tinimeuble vendu ou Tavait grevé de droits réels, tels que droits de servitude, d'usufruit, d'usage, et que ces droits sont opposables à lacheteur par suite de lantériorité de la transcription du titre conslitulif ;

6. Lorsqu'avant la vente il avait hypothéqué Timmeuble vendu et que l'hypothèque a été inscrite avant la transcription de la vente ;

c. Lorsqu'avant la vente d'un immeuble affermé, il avait cédé un certain nombre d'années de fermages à venir et que la cession est opposable à Tacheteur ;

d. Lorsque le vendeur avait, avant de vendre, loué la chose vendue, et que le bail est opposable à l'acheteur en vertu de l'art. 1743;

e. Lorsque le vendeur d'un brevet d'invention avait encouru la déchéance de ce brevet pour avoir lui-même introduit en France des objets fabriqués à l'étranger et semblables à ceux qui sont garantis par le brevet (loi du 5 juillet 1844, art. 32.3'0(').

Dans tous ces cas, le vendeur sera garant de l'éviction que subira l'acheteur, malgré la clause de non-garantie qu'il aurait fait insérer dans la vente, et même malgré une clause qui le dispenserait expressément et d'une manière générale de garantir l'éviction provenant de ses faits personnels, cette clause étant déclarée nulle par l'art. 1628.

405. Toutefois il faut s'entendre. La stipulation, conçue en termes généraux, que le vendeur ne sera pas garant de 1 éviction résultant de ses faits personnels, serait incontestablement nulle et sans effet. Mais le vendeur pourrait, en précisant un fait accompli par lui avant la vente et en le signalant à l'acheteur, stipuler valablement qu'il ne sera tenu de ce chef à aucune garantie. Une pareille stipulation peut être

(') Paris, 24 juil. i86S-joiril à Cass., 25 mai 1860, D., 60. 1 . 367, S., 70. 1. 13.

412 DE LA VENTE ET DE i/ÉCHANGE

très loyale, et on ne voit pas pourquoi elle ne produirait pas ses effets. Le vendeur dit en pareil cas à Tacheteur : « Voilà ce que j'ai fait, je ne vous cache rien; une éviction peut résulter de Tacte que j'ai accompli, et j'entends, si elle se réalise, n'en être pas responsable ». Si l'acheteur consent à . dégager le vendeur de toute responsabilité à raison du fait qui lui est signalé et à s'exposer ainsi à laléa qui en résulte, pourquoi cette convention ne serait-elle pas valable? La validité en est universellement reconnue, et elle a pour effet d'affranchir le vendeur de toute obligation de restitution si l'acheteur vient à ôtre évincé à raison du fait signalé : l'acheteur ne peut même pas obtenir la restitution du prix; car on se trouvera dans l'un des cas où l'art. 1629 dispense le vendeur de toute restitution, le cas où il y a à la fois clause de non-garantie et connaissance par l'acheteur du danger d'éviction.

La jurisprudence admet même que la simple connaissance par l'acheteur au moment de la vente du fait personnel du vendeur qui peut être une cause d'éviction suffit pour affranchir ce dernier de l'obligation de garantie ('). Mais dans ce cas, comme il n'y a pas de clause de non-garantie, le vendeur n'est pas dégagé de l'obligation de restituer le prix en cas d'éviction; car, d'après les art. 1599 et 1629, la connaissance du fait qui peut causer l'éviction prive seulement l'acheteur du droit à des dommages-intérêts et aux autres prestations allouées à ce titre par l'art. 1630.

Plusieurs auteurs jouissant d'une grande autorité font ici une distinction que rien ne justifie, ils admettent bien, en principe, que l'acheteur, qui a connu au moment de la vente le fait personnel du vendeur constituant un danger d'éviction, est privé de l'action en garantie dans la mesure qui vient d'être indiquée; mais ils ne veulent pas appliquer ce principe au cas où le fait personnel du vendeur serait la constitution d'une hypothèque sur l'immeuble vendu ; la simple connais-

(«) Cass., 2 mai i8r>4. D., 65. 1. 181, S., 65. 1. 381. — Cass., 21 avril 1874, D.. 75. 1. 183. — Duvergier, Vente, T, n. 3:37; Troplong, Vente, I, n. 477; Marcidè, art. 1629, n. 5; Aubry et Rau, IV, § 355, texte et note 44, p. 382; Guillouard- Vente et échange, I, n. 398: Hue, Comm. du Code civil, X, n. 109.

sance par l'acheteur de rexistence de cette hypothèque serait sans effet si le vendeur n'en avait pas fait une déclaration expresse, et, si l'hypothèque devenait la cause d'une éviction, l'acheteur aurait contre le vendeur l'action en garantie avec la même étendue que s'il avait ignoré l'existence de l'hypothèque (').

Nous ne pouvons pas admettre cette distinction qui ne repose sur aucun texte. La connaissance que le vendeur a d'une liypothèque grevant la propriété vendue doit produire le même effet que la connaissance de tel autre droit réel quelconque ; dans le cas d'hypothèque comme dans les autres, l'acheteur qui connaît le danger de l'éviction consent à s'y exposer. Vainement dit-on que l'acheteur doit moins s'inquiéter d'une hypothèque que d'un autre droit réel, parce qu'il pense que le vendeur qui garde le silence a l'intention de dégrever l'immeuble en payant ses dettes. Ce raisonnement pourrait être fait pour tout autre droit réel ou personnel aussil>ien que pour l'hypothèque : pourquoi le silence du vendeur sur un bail qu'il a fait, sur une servitude qu'il a constituée ne ferait-il pas supposer son intention de prendre avec le bénéficiaire de ces droits des arrangements pour en dégager l'immeuble vendu ? Parce que, a-t-on dit, le débiteur a le droit de payer son créancier, tandis qu'il n'a pas le droit de résilier un bail ou de racheter une servitude. Mais d'abord le débiteur n'a pas toujours le droit de payer sa dette ; dans le prêt hypothécaire, le terme est le plus souvent en faveur des deux parties, et le débiteur, ici le vendeur, ne peut pas payer avant l'arrivée du terme. En outre, l'argument tendrait simplement à prouver que le vendeur aura plus de facilité pour faire disparaître l'hypothèque que pour dégager l'immeuble d'une autre charge; mais on ne peut pas plus lui en supposer l'intention dans un cas que dans l'autre, ou si l'on veut, on peut la lui supposer également dans les deux cas.

Pothier appliquait à l'hypothèque la même règle qu'aux

(') Duvergier, Vente, I, n. 319; Aubry et Rau, IV, § 355, noie 50, p. 383; Guillouard, Vente et échange, I, n. 401, 1.

autres charges grevant rimmeuble vendu ; d'après lui, la connaissance qu'en avait l'acheteur excluait robligation de garantie du vendeur dans la mesure indiquée plus haut, c'est-à-dire pour tout ce qui dépasse la restitution da prix. « Car, disait- il, si l'acheteur qui a acheté avec cette connais- » sance souffre de cette éviction quelque chose au delà du » prix qu'il a payé, il doit se l'imputer, puisque c'est une » éviction à laquelle il a dû s'attendre : ce n*est pas le ») vendeur qui l'a induit en erreur » (').

Cela est toujours vrai; appliquer à l'hypothèque une règle exceptionnelle est une solution arbitraire qui doit être repoussée (»).

D'ailleurs il appartient au vendeur de prouver que l'acheteur connaissait l'hypothèque; il ne suffit pas qu'elle soit inscrite au bureau des hypothèques pour que l'acheteur soit censé la connaître; ce qui est nécessaire, ce n'est pas que l'acheteur ait pu connaître l'hypothèque, c'est qu'il l'ait effectivement connue.

S'il y avait plusieurs hypothèques et que l'acheteur n en eût connu qu'une, le vendeur demeurerait garant quant aux autres.

406. Nous venons de voir ce que l'on entend par fait personnel du vendeur.

Une aliénation faite ou une charge établie par un précédent propriétaire de l'immeuble vendu ne serait pas le fait periïonnel du vendeur. On ne doit même pas considérer comme iel l'acte d'une personne dont il serait héritier. Il a pu ignorer cet acte, et une clause générale de non garantie peut l'exonérer à raison de l'éviction que cet acte pourra faire subir à l'acheteur (').

407. Nous avons déjà dit {supra, n. 403 , que de même que pour ses faits personnels antérieurs à la vente, le vendeur n'est pas affranchi par une clause générale de non-garantie de l^obligation de répondre de ses faits personnels postérieurs.

(*) Pothier, Vente, n. 187.

:») Marcadé, VI, arl. 1629, n. 6; Laurent, XXIV, n. 261. (») Troplong, Vente, I, n. 474 s. ; Aubpy et Rau, IV, § 355^ texte et noie 43, p. 382; Guillouard, Vente et échaîiQe, I, n. 397, in fine.

Ainsi, si après la vente il aliénait le même bien au profit d'un acquéreur qui ferait transcrire le premier, s*il Thypothéquait^ s'il le grevait de servitudes, etc., la clause de non-garantie ne le relèverait pas de sa responsabilité envers Tacheteur évincé ou troublé à raison de ces actes.

A plus forte raison ne peut -elle pas lui permettre d'évincer lui-même l'acheteur, lors même qu'il agirait en vertu d'un droit qu'il aurait acquis depuis la vente d'un tiers auquel ce droit aurait permis d'évincer l'acheteur. Sous aucun prétexte, le vendeur ne peut évincer lui-même l'acheteur; car l'éviction provoquée par lui serait évidemment l'œuvre de son fait personnel (*). Le vendeur reste donc, nonobstant la clause générale de non-garantie, tenu de l'obligation négative de .ne pas évincer l'acheteur, et celui-ci le repousserait par l'exception de garantie.

Par la même raison, cette clause laisse subsister l'obligation par le vendeur de s'abstenir de tout acte tendant à reprendre ^n tout ou en partie la chose qu'il a vendue. Ainsi le vendeur d'un fonds de commerce ne pourrait pas se prévaloir d'une clause générale de non-garantie pour créer au lendemain de la vente un établissement similaire qui ferait concurrence à l'acheteur. Ce serait un fait personnel tendant à reprendre une partie de la chose vendue. De môme si après la vente d'une usine tirant sa force motrice d'un cours d'eau, le vendeur faisait en amont des prises d'eau qui diminueraient la force du cours d*eau, où même sollicitait de l'administration et obtenait un règlement d'eau causant une diminution da la force motrice de l'usine vendue, il y aurait là de sa part un fait personnel, à la responsabilité duquel une clause générale de non-garantie ne le soustrairait pas (*).

Mais, de même que le vendeur peut, en faisant connaître à lacheteur un fait personnel antérieur qui pourrait amener l'éviction, se faire exonérer de toute responsabilité à raison de ce fait spécial (supra^ vu 405), de même il pourrait se réserver expressément la faculté d'accomplir un fait personnel qui

('} Hue, Comm. du Code civil, X, 110.

!«: Cass., 3 Boûl 1868, S., 69. 1. 62. — Cpr. Cass., 8 janv. 1851, D., 51. 1. 7. — Cêss., 21 mars 1853, D., 5i. 1. 433.

416 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

pourrait amener une éviction plus ou moins étendue. Âind, dans le dernier cas donné ci-dessus comme exemple, le vendeur pourrait se réserver de faire en amont de Tusine vendue des prises d'eau de nature à lui enlever une partie de sa force motrice; si Facheteur y consent, rien ne s'oppose à une telle convention; il n'y a en effet de surprise pour personne: l'acheteur étant prévenu, a dû, pour la fixation du prix, tenir compte de la dépréciation que la réserve faite pourrait causer à l'usine vendue. Cette réserve spéciale n'est pas la clause générale de non-garantie des faits personnels du vendeur prohibée par l'art. 1628 (»).

408. Deuxième limitation. La clause générale de non-garantie, qui n'amoindrit en rien l'obligation de garantie du vendeur si l'éviction provient d'un fait personnel de celui-ci, ne l'anéantit pas entièrement dans le cas où l'éviction provient du fait d'un de ses devanciers ; elle en diminue seulement l'étendue et se borne normalement à dispenser le vendeur de payer des dommages-intérêts. C'est ce qui résulte de l'art. 1629 : « Dans le cas même de stipulation de non-garm- »> tie, le vendeur^ en cas d'éviction^ est tenu à la restitution » du prix, à moins que r acquéreur n'ait connu lors de la » vente le danger de l'éviction ou qu'il nait acheté à ses » périls et risques ».

Ainsi la simple stipulation de non-garantie n'a pas d'autre effet que d'affranchir le vendeur de l'obligation de payera l'acheteur évincé les diverses prestations que l'art. 1630 lui impose à titre de dommages intérêts : elle ne l'affranchit pas de l'obligation de lui restituer le prix; car ce prix se trouve désormais sans cause entre ses mains, et l'acheteur évincé peut le répéter condictione indebiti vel sine causa.

409. Toutefois, comme c'est par interprétation de la volonté des parties que la loi le décide ainsi, elle s'incline devant la volonté contraire manifestée expressément ou tacitement.

Les parties manifestent expressément la volonté contraire

(') Dijon, 3 juill. 1868, D., 09. 2. 38. — Cass., 8 déc. 1880, D., 81. l. 351, 82. 1. 297.

OBLIGATIONS DU VENDEUR — DE LA GARATfTIE 417

quand, outre la stipulation de non-garantie, eUes disent dans Tacte que lacheteur achète à ses périls et risques. Dans ce cas on considère que Tachetcura voulu acheter moins la propriété incommutable de la chose que la prétention incertaine du vendeur à cette chose ; il a fait un contrat aléatoire, et le prix a dû être fixé en conséquence. 11 en serait de même si la vente portait qu'elle est faite sans garantie ni restitution de deniers. Ces derniers mots ne peuvent pas signifier autre chose que ceci : le vendeur n'aura à restituer aucune somme.

A défaut de manifestation expresse, le seul fait que Tart. 162^ considère comme ayant assez d'énergie pour^iianifester tacitement l'intention des parties d'attacher à la clause de non-garantie l'effet le plus puissant, qui consiste à dispenser le vendeur de la restitution du prix, c'est la connaissance que lacheteur avait lors de la vente du danger de l'éviction. L'article d'ailleurs ne distingue pas entre le cas où le vendeur a su et celui où il n'a pas su que l'acheteur connaissait le danger de l'éviction; il suffit que Tacheteur ait connu ce danger, au moment où il a consenti à une clause de non-garantie, pour qu'il ait renoncé à la restitution du prix (*).

La réunion de deux circonstances parait nécessaire, d*après lart. 1629, pour que le vendeur soit dispensé de la restitution du prix : ou bien une clause formelle de non-garantie accompagnée de la déclaration que l'acheteur achète à ses périls et risques ou d'une déclaration équivalente, ou bien une clause formelle de non-garantie accompagnée de cette circonstance que l'acheteur a connu lors de la vente le danger de l'éviction («).

Cependant on tient généralement que la clause portant que l'acheteur achète à ses périls et risques est suffisante, même CQ labsence de clause expresse de non-garantie, pour donner à la vente un caractère aléatoire et dispenser le vendeur en cas d'éviction de faire la restitution du prix ; au contraire la circonstance que l'acheteur a connu au moment de la vente le danger de l'éviction ne suffit pas, à défaut d'une clause de

'V Contra Hue, Comm. du Code civil, X, n. 115 in fine, h Douai, 16 fév. 1846, D., 46. 2. 227, S., 46. 2. 319.

Veste et échange. 27

418 DE LÀ V£NT£ ET DE l'ÉCHÂNGE

non-garantie, pour soustraire le vendeur à Tobligation de restituer le prix; elle raffranchit seulement des dommagesintérêts et des restitutions qui en ont le caractère (*). Celte distinction nous paraît difficile à concilier avec le texte de Tart. 1629, qui édicté pour les deux cas une règle unique.

Pas plus que la connaissance par lacheteur du danger de l'éviction, la déclaration que le vendeur en ferait dans Tacte de vente ne pourrait afi'ranchir celui-ci de la reslitution du prix, si l'acte ne contenait pas une clause de non-garantie; Tart. 1629 ne fait découler l'exonération de cette restitution que de la réunion des deux faits qu'il demande, une clause de non-garantie et la connaissance par Tacheteur du danger de l'éviction (').

410. A la liste donnée par Fart. 1629 des cas dans lesquels l'éviction de l'acheteur ne donne lieu ni à des dommagesintérêts ni même à ta restitution du prix, il faut ajouter celui où l'acheteur n'aurait subi l'éviction que par sa faute; il serait alors lui-même l'auteur du préjudice qu'il éprouverait et n'aurait pas le droit d'en demander la réparation à son vendeur. Tel serait le cas où l'acheteur se serait laissé condamner par un jugement en dernier ressort ou dont l'appel n'est plus recevable sans appeler son vendeur, si celui-ci prouvait qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande de celui qui a fait prononcer l'éviction (art. 16i0j. Tel serait aussi le cas où l'acheteur aurait trop facilement acquiescé à la demande formée contre lui par un tiers, si le vendeur démontrait qu'il était fondé à y résister.

Tel serait encore le cas où l'acheteur d'une créance hypothécaire cédée avec garantie de la solvabilité du* débiteur aurait laissé perdre, faute de renouvellement de rinscriptioii en temps utile, le rang de l'hypothèque attachée à la créance et se serait ainsi mis dans l'impossibilité d'en obtenir le paiement.

(') Cass., 9 janv. 1S52, D., 52. i. 72. — Troplong, Vente, I, n. 482 et 483; Aubry el Rau, IV, § 355, texte et noie 46, p. 282; Colmel de Santerre, VII, n. (ykbis. H cl III; Guillouard, Vente et échange, I, n. 395; Hue* Coinm. du Code civil, X, n. il4.

(«) Paris, 16 juill. i8.32. S., 32. 2. 518. — Troplong, Vente, Aubry el Rau, toc. cit.; Duvergier, Vente, I, n.341.— Contra Hue, Comm.du Code civil, X, n. 113-

410 1. En résumant tout ce qui précède, on voit que les «ommes à payer par le vendeur à l'acheteur évincé sont différentes selon les diverses situations juridiques faites au vendeur par les conventions relatives à la garantie.

a. Le vendeur doit toutes les prestations énoncées en Fart. 1630, c'est-à-dire à la fois la restitution du prix et les dommages-intérêts proprement dits, ainsi que les autres prestations allouées à ce titre :

1" Quand il a vendu avec la garantie de droit commun ;

2* Quand il a vendu avec convention de non- garantie et que Téviction a pour cause un fait qui lui est personnel, de la responsabilité duquel il n'a pas été spécialement dégagé.

b. 11 doit seulement la restitution du prix :

1* Quand, en l'absence de clause de non-garantie, l'acheteur a connu au moment de la vente le danger de l'éviction ;

2** Quand le contrat contient une clause de non-garantie, et qu'au moment de la vente l'acheteur n'a ni connu le danger de l'éviction ni acheté à ses risques et périls.

c. Il ne doit aucune restitution :

l"" Quand le contrat contient une clause générale de nongarantie et qu'en outre l'acheteur avait, au moment de la vente, connaissance du danger de l'éviction ;

2* Quand l'acheteur a acheté à ses risques et périls. Il semble que dans ce cas Tart. 1629 exige en outre une clause générale de non-garantie, mais on admet généralement qu'il suffit que l'acheteur ait acheté à ses risques et périls ou avec une clause équivalente ;

3* Quand le vendeur a été spécialement dégagé de toute garantie à raison du fait précis qui a causé l'éviction, ce fait fut-il même son fait personnel ;

4' Enfin dans le cas où l'éviction provient d'une faute personnelle de l'acheteur.

411. On trouve quelquefois dans les actes de vente une clause de non-garantie portant que le vendeur vend sous la simple garantie de ses faits et promesses. Cette clause a donné lieu à des difficultés. On a même refusé d'y voir une clause de non-garantie. Cependant il est certain que les parties ont voulu apporter une restriction à l'obligation de garantie :

420 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

vendre sous la simple garantie, ce n'est pas vendre avec une garantie ayant toute Tétendue ordinaire. La clause ci-dessus est Féquivalent d*une clause ordinaire de non-garantie, qui, comme nous Tavons vu, laisse subsister tout entière la garantie des faits personnels du vendeur; c'est à cet état de choses que la clause en question fait allusion; en vendant sous la simple garantie de ses faits, c'est-à-dire de ses actes personnels, et de ses promesses, c'est-à-dire des obligations qu'il a contractées ou contractera, le vendeur a dit en réalité qu'il n'entendait garantir que ses faits personnels. Il aurait d'ailleurs dit tout autant en déclarant vendre sam garantie, puisque la clause générale de non-garantie laisse subsister l'obligation de répondre de ses faits personnels. La clause en queistion obligera donc le vendeur a garantir sans restriction l'éviction provenant de son fait personnel (art. 1628) et pour celle qui ne proviendra pas de son propre fait, il ne devra que la restitution du prix conformément à lart. 1629 (^).

412. Les servitudes occultes non déclarées dont le vendeur est garant d'après l'art. 1638 donnent lieu à des clauses de non-garantie tellement fréquentes qu'elles sont presque de style dans les actes de vente. On y lit des dispositions comme celles-ci : « La présente vente est faite à la charge par Tacqui' reur de supporter les servitudes passives, apparentes ou occultes, sauf à s'en défendre à ses risques et périls et à profiter des servitudes actives », ou plus brièvement : « La vente est faite sans garantie des servitudes apparentes ou occultes ».

Les clauses de cette nature sont obligatoires pour les pa^ ties et font disparaître la garantie du vendeur au sujet des servitudes occultes non déclarées. Sans doute une pareille clause peut être interprétée, lorsque les circonstances et stt^ tout d'autres dispositions du même acte démontrent que les parties n'ont pas entendu lui donner une généralité aussi complète que la phrase le dit ; mais en principe cette clause de non-garantie est obligatoire, et elle exclut l'application de lart. 1638 : on ne peut pas l'annuler sous le prétexte que ce

{') Cass., 4 avril 1827, S., 27. 1. 386. — Troplongr, Vente, I, n. 478.

serait une clause de style. Toutes les clauses des actes doivent être considérées comme sérieuses, et celles qu'on appelle clause de style sont simplement des clauses que Ton écrit dans tous les actes parce qu'elles expriment la volonté de la plupart des contractants ; ceux qui ne les veulent pas n'ont qu'à les rejeter ; mais elles les obligent, s'ils les laissent mettre dans l'acte (').

Souvent les actes s'expriment avec moins de netteté. On y lit quelquefois qu'un immeuble est vendu avec ses servitudes actives et passives. Il est douteux que cette formule vise les servitudes occultes et que la volonté des contractants ait été que le vendeur n'en fût pas garant; dans le doute on doit appliquer le droit commun ; cette clause ne serait donc pas une clause de non-garantie. Encore moins la clause qui se bornerait à dire que Timmeuble est vendu tel qu'il est ou tel qu'il se poursuit et comporte, expressions qui visent simplement l'état matériel de l'immeuble, nullement les servitudes occultes, et cela lors même que l'on a ajouté que l'acquéreur déclare le bien connaître.

413. La validité de la clause destinée à affranchir le vendeur de la garantie des servitudes occultes souffre toutefois quelques restrictions.

D abord le vendeur ne peut point s'exonérer de la garantie des servitudes qu'il a lui-même établies, à moins de les faire connaître à l'acheteur. A ce cas serait applicable l'art. 1628 (*).

De plus, lorsque le vendeur a connu l'existence de servitudes occultes, et que, sans les faire connaître à l'acheteur, il a fait insérer dans l'acte de vente une clause générale de non-garantie des servitudes, on peut voir dans le silence du vendeur, surtout si les servitudes sont de nature à diminuer beaucoup la valeur de l'immeuble, un dol par réticence qui permet d'annuler la clause de non-garantie. L'effet de l'annulation de cette clause est de ramener au droit commun et àe rendre Fart. 1638 applicable purement et simplement.

('] Limoges, Il nov. 1891, 12 juil. 1892, D., 93. 2. 537. — Contra Douai, 9 déc. 1889, D., 91. 2. 69.

(*) Dijon, 29 mai 1889, D., 90. 2. 213.

SOUS-SECTION II