C. De la revente sur expropriation forcée ou sur surenchère

570, L'acheteur qui n'a pas payé son prix peut être exproprié de l'immeuble vendu, soit pour cause d'utilité publique, soit sur les poursuites de ses créanciers.

Le premier cas ne comporte qu'une simple observation. Il est certain que lorsque l'acheteur a été exproprie pour utilité publique, le vendeur non payé ne peut pas agir contre l'administration expropriante pour reprendre son immeuble incorporé maintenant au domaine public. Le vendeur n'a plus que l'action en paiement contre l'acheteur, le droit de saisie-arrêt entre les mains de l'administration tant qu'elle n'a pas payé l'indemnité d'expropriation, et enfin le droit de se faire colloquer par préférence en vertu de son privilège s'il Fa conservé.

Vente et échange. 39

610 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

Le cas où Tacheteur est exproprié sur les poursuites de ses créanciers est plus compliqué. La situation du vendeur nest plus aujourd'hui celle qui lui était faite par le Code civil.

671. D'après le Code civil, l'action résolutoire, ou plutôt la revendication qui en est la conséquence à l'égard des tiers, n'était soumise, même en matière immobilière, à aucune condition de publicité. Entre le vendeur et l'acheteur, il n'en pouvait résulter aucun inconvénient ; car l'acheteur ne pouvant ignorer qu'il n'avait point payé son prix, ne devait s'en prendre qu'à lui-même si le vendeur le poursuivait en réso- | lution. ;

Mais, à l'égard des tiers, c'était bien différend. Ceux qui acquéraient de l'acheteur soit l'immeuble vendu, soit un droit réel sur cet immeuble, ne trouvaient, lorsque le privilège du vendeur n'était pas inscrit, rien qui les avertît que le prix n'était point payé. Le défaut d'inscription du privilège devant leur faire croire que l'acheteur s'était libéré, ils traitaient avec lui sous l'empire de cette croyance, payaient le prix du droit qu'ils acquéraient, et si l'acheteur n'avait point payé son prix, ils se voyaient évincés à la suite de la résolution que le vendeur primitif faisait prononcer et dont il se prévalait contre eux.

L'action résolutoire vivait ainsi latente, occulte, et le vendeur non payé pouvait la mettre en mouvement et s'en prévaloir à rencontre des tiers, quoiqu'il n'eût pas rempli les formalités prescrites pour la conservation de son privilège (*\ quoiqu'il y eût même renoncé expressément (*), quoique son privilège eût été éteint par l'effet de la purge (^), quoiqu'il eùl négligé de se présenter à l'ordre ouvert pour la distribution du prix de l'immeuble revendu volontairement ou par expropriation forcée et se fût privé par cette négligence de la coUocation qu'il aurait pu obtenir (*).

Cet état de choses faisait planer sur la propriété une ince^

(«) Cass., 28 mare 1828, S., 28. 1. 371. — Paris, 12 fév. 1844, S., 44. 2. 115. («) Rouen, 13 mai 1852, S., 53. 2. 76.

(») Cass., 10 déc. 1844, S., 45. 1. 155. - Troplong, Vente, II, n. 660. (•) Cass., 24 août 1831, S., 31. 1. 315. — Cass., 30 juill. 1834, S.. ^. 1. 311.- Cass., 25 août 1841, S., 42. 1. 46. — Paris, 12 fév. 1844, S., 44. 2. 115.

OBLIGATIONS DK l'aCHETEUR — PAIEMENT DU PRIX 611

titude fâcheuse qui nuisait au crédit. Le législateur s'en émut et deux lois y remédièrent.

572. Ce fut d abord la loi du 2 juin 1841, qui, en apportant à la procédure de la saisie immobilière d'importantes modifications, y introduisit dans les nouveaux art. 692, 715 et 717 des dispositions destinées à protéger Tadjudicataire contre le danger d'actions résolutoires tirant leur cause de ventes antérieures.

L'art. 717 contient l'innovation principale, qui consiste à obliger les anciens vendeurs non payés, à peine d'irrecevabilité ultérieure, à former leur demande en résolution et à la dénoncer au greffe du tribunal avant l'adjudication. « L'adju- ^xUcalion, dit cet article (*), ne transmet à l'adjudicataire » d'autres droits à la propriété que ceux appartenant au saisi. » — Néanmoins l'adjudicataire ne pourra être troublé dans » .va propriété par aucune demande en résolution fondée sur » le défaut de paiement du prix des anciennes aliéruitions, à » moins qu'avant f adjudication la demande n'ait été notifiée » au greffe du tribunal où se poursuit la vente. — Si la demande » a été notifiée en temps utile, il sera sursis à l'adjudication, » et le tribunal, sur la demande du poursuivant, ou de tout » créancier inscrit, fixera le délai dans lequel le vendeur sera » tenu de mettre fin à l'instance en résolution ».

Et en même temps, le nouvel art. 692 exigeant que le poursuivant fasse sommation aux créanciers inscrits de prendre communication du cahier des charges, a ajouté que si parmi les créanciers inscrits se trouve le vendeur de l'immeuble saisi, la sommation joor/era qu'à défaut de former sa demande en résolution et de la notifier au greffe avant l'adjudication, il sera définitivement déchu, à l'égard de l'adjudicataire, du droit de la faire pronoîicer.

Depuis cette réforme, l'adjudicataire sur saisie immobilière n'a plus à redouter d'être troublé ou évincé par une demande en résolution pour défaut de paiement du prix des ventes antérieures. De deux choses Tune en effet : ou l'ancien ven-

(') L'arl. 717 a é lé de nouveau modifié par la loi du 21 juin 1858; mais celte n)odificalion a porté sur des points étrangers à l'action résolutoire.

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deur.uon payé dénoncera au greffe avant Tadjudicationsa demande en résolution, ou il ne la dénoncera pas; dans le premier cas il sera sursis à Tadjudication ; dans le second ïadjudication aura lieu, mais alors le vendeur aura perdu le droit de former une demande en résolution qui puisse atteindre Tadjudicataire. Celui-ci sera désormais à raj>ri de l'aclion résolutoire des anciens vendeurs non payés, auxquels il restera Faction en paiement et le droit de produire à l'ordre ouvert pour la distribution du prix d'adjudication.

573. Quoique lart. 717 paraisse donner cette solution sans faire aucune distinction, la plupart des auteurs sont d'avis qu\mc distinction doit être faite, et prévoient une hypothèse où Tancien vendeur pourrait être recevableà demander encore la résolution après l'adjudication .

Trois cas peuvent se présenter.

Premier cas. — Le privilège du vendeur n'était pas inscrit au moment de la transcription de la saisie et le vendeur n'a pas été sommé conformément à Tart. 692.

Dans ce cas, tout le monde est d'accord pour admettre lapplication de l'art. 717. Quoique le vendeur n'ait pas recula sommation ordonnée par l'art. 692, il encourt pourtant la déchéance du droit de demander la résolution, s'il ne forme pas sa demande et s'il ne la notifie pas au greffe avant l'adjudication; car l'art. 692 n'obligeant le poursuivant à lui adresser la sommalion que si le privilège est inscrit, il ne peut, s'il a négligé de le faire inscrire, s'en prendre qu'à lui de n'avoir pas été sommé.

Deuxième cas. — Le privilège du vendeur était inscrit au moment de la transcription de la saisie, et le poursuivant a donné la sommation exigée \)Rv Tart. 692 avec l'avertissement qu'à défaut de notifier au greffe avant Tadjudicationsa demande en résolution il serait déchu du droit de la former plus tard.

Dans ce cas, aucun doute n'est possible. L'art. 717 s'applique, et le vendeur, qui n'a pas notifié sa demande a^Tint l'adjudication, est déchu de l'action résolutoire.

Troisième cas. — Le privilège du vendeur était inscrit au moment de la transcription de la saisie ; mais la somniatioa

exigée par Fart. 692 n a pas été faite, ou bien elle n a pas été accompagnée de Tavertissement que le vendeur serait déchu de Faction résolutoire s'il ne notifiait pas sa [demande en résolution au greffe avant Tadjudication.

Ce cas soulève une question dont la solution est fort douteuse. Quelle est la conséquence de l'omission de la sommation au vendeur dont le privilège est inscrit?

11 est certain qu'elle n'entraîne pas la nullité de l'adjudication. L'arL 715 du Code de procédure exige, il est vrai, à peine de nullité, l'observation de l'art. 692; mais cette nullité est certainement couverte par l'adjudication ; car aux termes des art. 728 et 729 du même Code, les moyens de nullité, tant en la forme qu'au fond contre la procédure qui précède la publication du cahier des charges, doivent être proposés à peine de déchéance trois jours au j)lus tard avant cette publication, et ceux contre la procédure postérieure trois jours avant l'adjudication. L'adjudication couvre donc toutes les nullités de la procédure, et est valable.

Mais le vendeur, non sommé d'exercer son action résolutoire avant l'adjudication, est-il déchu de celte action ? On ne peut point dans ce cas le rendre responsable de l'omission de la sommation ; car son privilège était inscrit et par là rendu public.

Néanmoins il semble au premier abord que l'art. 717 prononce contre lui, même dans ce cas, la déchéance de son action résolutoire. Cet article ne parle pas de la sonmiation exigée par l'art. 692 et ne subordonne pas à cette sommation la déchéance du vendeur; il dit simplement que l'adjudicataire « ne pourra être troublé dans sa propriété par aucune demande en résobuion fondée sur le défaut de paiement du prix des anciennes aliénations y. 11 n'ajoute pas : Si la sommation prescrite par Fart. 69S a été faite; il dit simplement : « A moins qii*avant l'adjudication la demande n'ait été noti- » fiée au greffe ». Telle est la seule restriction énoncée par l'article 717 ; il semble qu'en dehors de là la déchéance soit prononcée purement et simplement et que l'inobservation de 'art. 692 doive seulement engager la responsabilité du poursuivant envers le vendeur qui se trouve déchu sans avoir été averti.

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Cette argumentation est généralement repoussée. SiTart. 717 ne se réfère pas expressément à Tart. 692, il s'y réfère virtuellement ; en prononçant la déchéance des anciens vendeurs qui n'ont pas fait notifier leur demande au greffe avant l'adjudication, il suppose que les formalités édictées par les articles précédents pour mettre en demeure les anciens vendeurs ont été remplies. On ne peut pas admettre l'application de la déchéance en l'absence de la formalité protectrice qui pouvait seule légitimer une pareille rigueur. Ce serait fausser le sens de l'art. 717, qui fait partie d'un ensemble de dispositions qui le précèdent et dont il est une conséquence. Cet article doit cesser d'être applicable si Ton ne se trouve pas exactement dans le cas sur lequel il a statué.

« La règle de l'art. 717, disent MM. Aubry et Rau, cesse- » rait de recevoir application si, malgré son inscription, le » vendeur n'avait pas été constitué en demeure d'exercer son )) action résolutoire, et l'on tomberait alors sous l'empire des » règles ordinaires du droit commun ». Et ils ajoutent en note : (^ La simple sommation faite au vendeur comme aux » autres créanciers inscrits, de prendre communication du » cahier des charges serait insuffisante si elle n'avait pas été » accompagnée de l'avertissement exigé par le second alinéa » de l'art. 692 pour le constituer en demeure d'exercer son » action résolutoire » (*). Cette interprétation est presque unanimement acceptée, malgré la gravité des arguments contraires (*).

Le vendeur dont le privilège était inscrit et qui n'a pas reçu la sommation qui devait lui être faite aux termes de l'art. 692 n'est donc pas déchu de son action résolutoire. L'adjudicataire est ainsi exposé à une éviction ; s'il la subit, il aura un recours contre le saisissant qui a commis une faute grave dans sa procédure, et ce dernier pourra à son tour recourir contre son avoué, qui a été un mandataire négligent, et qui devra répondre du dommage que sa négligence a causé.