Si la saisie immobilière pratiquée contre l'acheteur

(«) Aubry et Rau, IV, § 3j6, texte et note 54, p. 404.

(«) Rodière, De la comp. et de la proc, III, p. 159; D. Rép,, V Ven/f pu^^ (Vimm., n. 1190; Garsonnet, Ti\ deproc, IV, § 712 in fine, p. 282.

oblige le vendeur à exercer son action résolutoire avant ladjudication, elle lui donne en revanche le droit de l'exercer quoique le terme qu'il avait accordé pour le paiement du prix ne soit pas arrivé. Cela fut dit dans la discussion de la loi de 1841 ; « il serait en effet contradictoire, dit très exac- » tement M. Guillouard, de déclarer le vendeur déchu de » son action résolutoire faute de notification avant Fadjudi- » cation, et en même temps de le laisser dans l'impossibilité )) de former cette action ». Aussi tient-on unanimement que la saisie de l'immeuble vendu permet au vendeur de demander la résolution avant l'exigibilité du prix (*).

Mais si le créancier saisissant donne mainlevée de la saisie, le vendeur ne peut plus exercer son action résolutoire que dans les termes du droit commun, et il doit attendre réchéance du prix ; la disparition de la saisie met les choses dans l'état ordinaire (').

Toutefois la saisie immobilière dont il a été donné mainlevée est un indice de déconfiture ; si seule elle ne suffit pas toujours pour démontrer que l'acheteur est en état de déconfiture, elle est un fort appoint pour cette démonstration; si d'autres circonstances viennent s'y joindre, l'acheteur pourra être déchu du bénéfice du terme par application de l'art. 1188, et le vendeur autorisé à poursuivre la résolution de la vente selon le droit commun. Si les deux arrêts de 1864 et 1866 cités en note n'ont pas admis la déchéance du bénéfice du terme, c'est parce que, dans l'espèce sur laquelle ils ont statué, il était constaté que la saisie immobilière avait été la conséquence d'un simple embarras momentané de l'acheteur.

575. L'art. 717 du Code de procédure ne s'applique pas à toutes les actions en résolution, mais seulement à Faction résolutoire pour défaut de paiement du prix des anciennes aliénations. Le texte ne parle pas d'autres actions. Les actions résolutoires basées, soit sur des conditions qui auraient sou-

(*] Seligroan, Expl. de la loi sur les saisies immobilières^ n. 63; OUivier el .Moarlon, Commentaire de la loi sur les saisies immobilières, n. 228 ; Aubry et R&a, iV, § 356, texte et note 55, p. 404; Guillouard, Vente et échange, II, n. 609.

0 Rennes, 28 juill. 1864, et sur pourvoi Cass., 11 avril 1866, D., 66, 1. 343, S., 66. 1.213.

616 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

mis la résolution d'une vente antérie^ure à Tarrivée ou à la non arrivée d'un événement, soit sur Tinexécution dune obligation autre que celle de payer le prix, sont trop rares pour causer un danger social ; on ne s'en est pas inquiété, et elles sont restées soumises au droit commun : elles continucot à pouvoir être exercées après l'adjudication sans avoir été notifiées au greffe auparavant.

576. Mais la disposition de l'art. 717 s'applique aussi bien au cas où la résolution pour défaut de paiement du prix a été expressément convenue (art. 1656) qu'au cas où elle est une condition tacite du contrat (art. 1654). Elle régit l'action résolutoire toutes les fois qu'elle a pour cause le défaut dt jmiement du prix des anciennes aliénations. L'art. 717 ne distingue pas entre le cas de Tart. 1654 et celui de l'art. 1656; ces deux articles s'occupent d'ailleurs de la même action.

577. On reconnaît unanimement que l'art. 717 est inapplicable lorsque la poursuite en saisie immobilière a été convertie en vente volontaire, conformément aux art. 743 à 748 du Code de procédure. En etfet la vente doit alors se faire avec les formalités des ventes d'immeubles appartenant à des mineurs, non avec celles des ventes sur saisie, et l'art. 743, en énonçant les dispositions qui lui sont applicables, n'y comprend pas l'art. 717 (*).

578. L'art. 717 est-il applicable à l'adjudication après surenchère sur aliénation volontaire ?

Il semble que l'affirmative devrait être admise sans contestation ; car l'art. 838 du Code de procédure déclare expressément applicable en cas de surenchère une série d'articles parmi lesquels figure l'art. 717.

Cependant MM. Aubry et Rau (*) se prononcent pour la négative, par le motif que l'art. 838 ne déclare pas applicable au cas de surenchère l'art. 692 et que d'après eux la sommation à faire au vendeur en vertu de ce dernier article, fonnc

(*) Caen, 9 fév. 1850 et Paris, 14 août 1851, S., 52. 2. 49. — Carré et Ghaurcau. Lois de la proc, V, quesl. 2441 ; Aubry et Rau, IV, § 356, texte et noie 57, p.*Oi; Guillouard, Vente et échange, II, n. 610.

(«) IV, § 356, texte et note 58, p. 405.

OBLIGATIONS DE l'aCHETEUR PAIEMENT DU PRIX 617

la condition sine qiia non de Tapplication des dispositions de l'art. 717 relatives à l'action résolutoire.

Cette opinion, contraire au texte même de Tart. 838, est en outre démentie parles travaux préparatoires de la loi de 1841 . « Votre commission, a dit M. Persil dans son rapport à la » chambre des pairs, vous propose d'étendre le principe de ») Fart. 717 aux adjudications à la suite de surenchère du » dixième sur vente volontaire, et, par le rétablissement du » dernier paragraphe de Tart. 838 bis, que vous aviez voté à )) la dernière session, de décider que Faction en résolution » du vendeur, créancier de tout ou partie du prix, ne pourra •) plus être exercée après cette adjudication » (*).

M. Pascalis, dans son rapport à la chambre des députés, n'a pas été moins formel : « L'adjudication après surenchère » sur aliénation volontaire prend le caractère d'une vente » forcée. Il suit de là que le droit de résolution doit être con- » serve par le précédent vendeur qui ne serait pas entière- )) ment payé, ou qu'il doit être perdu, dans les mêmes « conditions que lorsqu'il s'agit d'une adjudication après » saisie immobilière » (*).

L'intention du législateur n'est par douteuse, et le texte de l'art. 838 l'exprime clairement en se référant deux fois à Fart. 717 pour le déclarer applicable aux adjudications après surenchère sur aliénation volontaire. Qu'importe après cela que Fart. 838 n'ait point parlé de l'art. 692? Le seul argument que l'on pourrait tirer de ce silence serait que la sommation de Fart. 692 n'est peut-être pas, comme on l'admet généralement, une condition indispensable à l'application de l'art. 717 [supra, n. 573) ; mais il est inadmissible d'en conclure à Finapplication de cet article quand Fart. 838 le déclare formellement applicable (^).

î' ; Chambre des pairs, séance du 5 mars 1841.

(*) Chambre des députés, séance du 22 avril 1841.

(') Ollivier et Mourlon, Commentaire de la loi sur les saisies i7nmobilières, D. 249; Carré et Chauveau, Lois de la proc, V, quest. 2500 ^ep/£cs;Guillouard, Vente et échange, II, n. 611.

618 DE LA VENTE ET DE l'ÉGHANGE

D. De V extinction du privilège du vendeur,

579. La réforme de 1841 n'avait fait disparattre q[u'uDe partie des inconvénients. Elle ne juettait à Tabri du danger que les adjudicataires sur expropriation forcée et les adjudicataires sur surenchère.

Mais le danger continuait à menacer les acheteurs par ventes volontaires, soit contractuelles, soit judiciaires ; ils restaient exposés à être évincés par suite d'une action résolutoire dont rien ne leur signalait Texistence.

Pour parer à cet inconvénient et faire cesser l'incertitude qu'il faisait planer sur la propriété, diverses propositions furent faites lors du projet de réforme hypothécaire de 1850. L'une d'elles supprimait l'action résolutoire, au moins dans ses effets à l'égard des tiers. Ce projet trop radical ne fut pas adopté ; l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix fut conservée, non seulement pour les rapports des parties entre elles, mais aussi pour les effets qu'elle pouvait produire à l'égard des tiers. Mais on chercha un moyen de pubUcité qui pût signaler son existence aux tiers, et on le trouva en la liant au privilège du vendeur. Ce fut l'œuvre de l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855, ainsi conçu : <( U action résolutoire établie » par l'art, 1654 du Code Napoléon ne peut être exercée après » l'extinction du privilège du vendeur y au préjudice des tiers » qui ont acquis des droits sur ^immeuble du chef de l'acqui- » reur et qui se sont conformés aux lois pour les conserver ».

Ainsi on n'a pas créé un mode spécial de publicité pour Taction résolutoire ; mais on Ta solidarisée avec le privilège du vendeur, qui était déjà assujetti à la publicité hypothécaire, et dorénavant l'extinction du privilège entraînera du même coup celle de l'action résolutoire. Les tiers acquéreurs qui ne verront pas inscrit le privilège du vendeur pourront en conclure sans danger que l'action résolutoire est éteinte elle aussi ; elle l'est au moins pour ce qui les concerne.

L'art. 7 dit que l'action résolutoire ne peut plus être exercée au préjudice des tiers. Nous avons déjà dit que ce n est pas l'action résolutoire elle-même qui s'exerce à l'égard des tiers, mais l'action en revendication née de la résolution de

la vente. C'est cette action en revendication que Tart. 7 refuse au vendeur à Tencontre des tiers, quand, en ne conservant pas son privilège, il a laissé supposer que le prix lui avait été payé.

580. L'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 ne s'est préoccupé que des tiers. Il n'a nullement modifié les effets de l'action résolutoire entre le vendeur et l'acheteur : dans les relations respectives des parties, l'action résolutoire n'est pas solidarisée avec le privilège ; le privilège fût-il perdu, le vendeur y eûtil renoncé, l'action résolutoire serait encore possible. Le texte est formel. Rien en effet ne nécessitait une publicité quelconque de l'action résolutoire entre les parties, qui ne peuvent ignorer que le prix n'a pas été payé. Les rapports du vendeur avec l'acheteur restent donc ce qu'ils étaient avant la loi de 1855 ; ceux du vendeur avec les tiers sont seuls modifiés.

581. Que faut-il entendre ici par tiers? Ce sont les personnes qui ont à titre particulier acquis de l'acheteur des droits réels sur l'immeuble vendu, et qui de leur côté ont rempli les formalités nécessaires pour rendre ces droits opposables aux tiers. Ainsi celui à qui l'acheteur a revendu ou donné l'immeuble vendu, celui à qui il a conféré un droit de servitude, d'usufruit ou un autre droit réel sur cet immeuble, sont des tiers dans le sens de la loi de 1855. Si au moment où ces tiers ont rempli la formalité de la transcription, le vendeur non payé n'avait pas conservé son privilège, soit parce que l'inscription prise d'office au moment de la transcription de la vente (art. 2108) serait périmée et n'aurait pas été renouvelée, soit parce que l'inscription prise en renouvellement serait elle-même périmée, la résolution de la vente ne pourrait les atteindre ; lors même que le vendeur ferait prononcer la résolution de la vente contre l'acheteur, les tiers conserveraient les droits que celui-ci leur auraient conférés.

Mais les héritiers de l'acheteur ou ses autres successeurs à titre universel ne pourraient pas se prévaloir de l'art. 7 ; car tenus envers le vendeur des obligations personnelles de leur auteur, ils ne peuvent eux-mêmes paralyser l'exécution

de ces obligations; ils continuent activement et passivement Tensemble des droits du défunt, et par conséquent ils sont tenus de subir laction résolutoire comme le défunt lui-même. Ils ne sont pas des tiers.

Que décider des créanciers de Tacheteur? Il faut distinguer entre les créanciers chirographaires et les créanciers hypothécaires.

Les premiers ne sont pas des tiers dans le sens de Fart. 7.

Cet article ne considère en effet comme tiers que les personnes qui ont acquis des droits sur rimnietible, ce qui veut dire des droits spéciaux sur cet immeuble, et qui se sont conformée aux lois pour les conserver ^ ce qui suppose des droits de nature à être conservés par l'accomplissement de formalités déterminées par la loi. Tel n'est point le cas des créanciers chirographaires : ils n'ont aucun droit spécial sur Timmeuble vendu à leur débiteur, et si Fart. 2093 leur donne sur tous les biens de leur débiteur un droit de gage général, c'est un droit pour la conservation duquel la loi n'a créé aucune formalité spéciale. Aussi est-on d'accord pour reconnaître que les créanciers chirographaires de Tacheteur ne peuvent se prévaloir de lart. 7 {').

Il en est autrement des créanciers de l'acheteur qui ont hypothèque sur l'immeuble vendu. Parle droit réel que leur confère l'hypothèque, ils se trouvent dans les termes de Tart. 7; ils sont des tiers dans le sens de cet article. Nous verrons toutefois {infra, n. 588) qu'il ne leur suffira pas d'être inscrits avant que le vendeur ait conservé son privilège pour pouvoir repousser l'action résolutoire de celui-ci.

582. L'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 ne s'applique qu'à l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix. Il ne faut donc pas étendre à d'autres actions la déchéance qu'il prononce contre le vendeur.

Quoique la poursuite par voie de folle enchère ait quelque ressemblance avec l'action résolutoire, en ce sens qu'elle en-

C; Cass., 27 mars 1861, D., 61. 1. 102, S., 61. 1. 758. — Lyon, 6 avrU 1865, D., 66. 5. 487, S., 66. 2. 196. — Troplong, Transcription, n. 290; Flandin, Transcrit lion, II, n. 1171 ; Aubry et Raii, IV, § 356, texle et note 44, p. 402; GuilJooari. Vente et échange. II, n. 595.

OBLIGATIONS DE l'aCHETEUR — PAIEMENT DU PRIX 621

lève l'immeuble à l'acheteur avec extinction de tous les droits que celui-ci a conférés à des tiers, elle n'est cependant pas Faction résolutoire elle-même, car elle ne fait pas rentrer rimmeuble vendu dans le patrimoine du vendeur. Elle constitue un mode spécial de poursuite qui a des règles propres. 11 faut en conclure, et on en a conclu, que l'art. 7 ne lui est pas applicable, et que le vendeur peut, malgré l'extinction de son privilège, poursuivre la revente sur folle enchère, si la vente qu'il a consentie comporte ce genre de poursuite (*).

583. L'art. 7 n'est pas non plus applicable à l'action résolutoire qui aurait pour cause non le défaut de paiement du prix, mais l'inexécution d'une autre obligation de l'acheteur ou l'arrivée d'un événement auquel la vente aurait été subordonnée. Le texte le dit formellement : L'action résolutoire établie par l'art, 1654 du Code civil, ne peut, etc. Or l'art. 1654 ne parle que de l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix. Lorsque la résolution sera demandée pour une autre cause, la demande sera recevable malgré l'extinction du privilège du vendeur (*).

584. Quoique l'art. 7 de la loi de 1855 ne se réfère qu'à Tart. 1654 du Code civil, il est certain qu'il s'applique aussi au cas de Tart. 1656.

En eflet, dans ces deux dispositions du Code, il est question de la même action, l'action en résolution pour défaut de paiement du prix, qui ne change pas de nature parce qu'au lieu de résulter tacitement du contrat, elle est expressément stipulée et que les parties l'ont rendue plus énergique. Le principe en est écrit dans l'art. 1654, que la loi de 1855 a visé comme étant la disposition principale ; il a paru inutile de viser les deux articles suivan*s qui n'en sont que le développement. Ce que le législateur de 1855 a voulu soumettre

(') Besançon, 16 déc. 1857, D., 59. 2. 113, S., 59. 2. 6C0. — Bordeaux, 2 août 1861), D.,G1. 2. G6, S., 61. 2. 157. — Larombière, II, arl. 1184, n. 16 et 64; Flaiidin, rr««.çc/ i/>/io/i, U, n. 1207; Aubry et Haii, IV, § 356, p. 402; (luillouard, Vente et cchauf/e, II, n. 599.

v'i Paris, 18 juin 1897, D., 98. 2. 119. — Douai, 15 déc. 1808, Cmoz. des irih. du 31 janv. 1899; Larorabière, II, art. 1184, n. 64 ; Golmet de Sanlerre, V, n. l(fâ bis- VI; Demolombe, XXV, n. 505; Aubry et Uau, IV, § 356 texte et note 46, p. 402; Guiiiouard, Vente el échange, II, n. 500.

622 DE LÀ VENTE ET DE l'ÉCHÀNGE

à une règle nouvelle, c'est Faction résolutoire pour défaut de paiement du prix avec les modalités dont elle est susceptible 0).

686. Pour préciser les effets de la règle nouvelle édictée par l'art. 7 de la loi de 1855, il faut envisager trois hypothèses et mettre le vendeur successivement en présence des trois catégories de tiers ayant acquis de l'acheteur des droits réels sur Timmeuble vendu, savoir : 1° les sous-acquéreurs de la propriété de Timmeuble ; 2" les personnes ayant acquis sur cet immeuble des droits réels moins étendus, autre que des hypothèques; 3° les créanciers hypothécaires de l'acheteur.

586. Première hypothèse. — L'acheteur a aliéné Timmeuble dont il n'a pas payé le prix.

L'effet de Fart. 7 est de mettre les tiers à Tabri de l'action résolutoire, lorsque d'une part ils ont conservé leurs droits conformément' à la loi, et que d'autre part le vendeur a laissé éteindre son privilège. Pour savoir si le sous-acquéreur a conservé son droit de manière à faire échec à l'action résolutoire du premier vendeur, il faut en général se placer au moment où le sous-acquéreur a rendu publique son acquisition par la transcription, et rechercher si à ce moment le privilège du vendeur était conservé soit par la transcription de l'acte de vente (art. 2108), soit par une inscription. A ce moment, le privilège du vendeur était-il conservé, le sous-acquéreur ne peut résister à l'action résolutoire ; n'était-il pas conservé, le sous-acquéreur est à l'abri de cette action. Entre le vendeur et le tiers qui a acquis de l'acheteur, la préférence est pour celui qui a le premier rempli la formalité de publicité à laquelle son droit était assujetti.

Mais la situation respective peut changer. Le vendeur, dont le privilège était inscrit au moment où un sous-acquéreur a fait transcrire son acte d'acquisition, laisse peut-être plus tard périmer son inscription ; à partir de cette péremption, le droit du tiers acquéreur, qui reste conservé, l'emporte sur celui du vendeur et fait échec à l'action résolutoire. Vainement le ven-

(•) Pau, 17 mai 1875, S. , 75. 2. 332. — Troplong, Transe, n. 302 ; Flandin, Transe., II, 11. 1209 ; Guillouard, Vente et échange, II, n. 603.

deur prendrait-il une nouvelle inscription de son privilège ; cette inscription n'étant pas un renouvellement de Tinscription périmée, ne produirait d'effet qu'à partir de sa propre date et ne ferait pas revivre le privilège à Tencontre du sousacquéreur, dont le droit se trouverait conservé légalement à une date où le privilège du vendeur ne Tétait pas; par conséquent l'action résolutoire serait perdue.

Il en serait aatrementsi la péremption n'atteignait Tinscriplion du privilège du vendeur qu'après l'exercice de l'action résolutoire. Cette action, intentée à une date où le privilège était conservé, serait recevable, et la péremption de l'inscription arrivant pendant l'instance ne lui enlèverait pas sa recevabilité Toutefois, pour qu'il en soit ainsi, il faut que le vendeur ait agi à la fois contre l'acheteur primitif et contre le sous-acquéreur, ou au moins que son action contre ce dernier soit antérieure à la péremption de l'inscription. S'il s'était borné à demander d'abord la résolution contre l'acheieur, et cju'il n'attaquât le sous-acquéreur qu'après la péremption de son inscription, son action ne serait pas recevable contre ce dernier, à l'égard duquel il avait déjà perdu son privilège lorsqu'il a agi contre lui. Que la péremption arrivée durant une instance déjà engagée ne modifie pas les résultats de cette instance entre les parties en cause, c'est une conséquence de ce que les décisions judiciaires rétroagissent au jour de la demande ; mais on ne peut pas faire rétroagir la décision qui interviendra entre le vendeur et le sous-acquéreur au jour d'une demande qui n'était pas engagée contre ce dernier.

11 est donc nécessaire que l'inscription du privilège existe encore au moment où le vendeur agit contre le sous-acquéreur. L'instance engagée contre l'acheteur seul ne lie pas le sous-acquéreur, pas plus qu'une instance engagée contre un sous-acquéreur ne lierait un autre sous-acquéreur (^).

587. Deuxième hypothèse. — L'acheteur a concédé à des tiers sur l'immeuble vendu des droits réels de servitude, d'usufruit, d'usage, d'habitation, etc.

i'] Cass., .3 août 1868, D., 68. i. 449, S., 68. i. 381. — Guillouard, Vente et échange, II, n. 601. — Cpr. Aubry el Rau, IV, § 356, p. 402 et 403.

624 DE Lk VENTE ET DE l'ÉCHÀNGE

Les principes qui viennent d'être exposés s'appliquent à cette seconde hypothèse, mais avec la restriction suivante. Si les concessionnaires de droits réels ont fait transcrire les actes constitutifs de ces droits avant que le vendeur ait conservé son privilège, ils sont à Tabri des conséquences de la résolution. Mais le vendeur n'a point pour cela perdu entièrement son privilège et son action résolutoire. Il peut encore exercer son action contre l'acheteur qui a conservé Timnieublc ; il est seulement tenu de respecter les droits réels concédés : il ne reprendra donc son immeuble qu'avec les charges dont Tacheleur l'a grevé.

588. Troisième hypotoêse. — Des hypothèques ont été constituées par Tacheteur ou prises contre lui.

Ces hypothèques, fussent-elles inscrites à une date où le privilège du vendeur ne l'était point, ne sont pas.un obstacle à ce que ce dernier inscrive plus tard son privilège. Aucun délai ne lui étant imposé par la loi, le vendeur peut faire inscrire utilement son privilège tant que Timmeuble vendu appartient encore à Tacheteur ou que l'aliénation que celui-ci en a faite n'a pas été rendue publique par la transcription, à moins qu'il ne soit survenu un obstacle exceptionnel à l'inscriptioD, tel que la faillite de l'acheteur ou son décès suivi d'une acceptation bénéficiaire de sa succession (art. 2146). Tant que le vendeur est admis à prendre inscription, son privilège nest pas éteint, et l'art. 7, qui ne prononce la déchéance de l'action résolutoire q^x après l'extinction du privilège, n'est pas applicable.

11 résulte de là que les créanciers hypothécaires de l'acheteur ne peuvent pas invoquer l'art. 7 pour faire échec à l'action résolutoire par le motif qu'ils ont pris inscription avant cjuc le privilège du vendeur ail été conservé parla transcription de l'acte de vente ou par une inscription. Ils ne peuvent se prévaloir de cet article que s'il est survenu un obstacle à l'inscription du privilège, tel que l'un de ceux énoncés en l'art. 21W ou la transcription d'une aliénation consentie par l'acheteur.

Il résulte aussi de là que si le vendeur, dont le privilège a été conservé par la transcription (art. 2108), laissait périmer l'inscription d'office, ou, après l'avoir renouvelée, laissait

OBLIGATIONS DE l'aCHETELR — PAIEMENT DU PRIX 625

périmer celle qu'il aurait prise en renouvellement, il pourrait faire encore utilement inscrire son privilège à Tencontre des créanciers hypothécaires inscrits avant lui. Quoique Tinscription ainsi prise ne soit pas un renouvellement de celle que la péremption a effacée, elle suffit cependant si elle est prise à un moment où aucun obstacle à l'inscription du privilège n'était survenu (*)*

589* L'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 soulève d'intéressantes questions qui, liées à la théorie des privilèges et des hypothèques, ne peuvent être étudiées qu'à propos de cette matière. Ainsi la faillite de l'acheteur, sa mise en liquidation judiciaire, son décès suivi de l'acceptation bénéficiaire ou de la vacance de sa succession, ces événements qui, d'après l'art. 2146, mettent obstacle à l'inscription du privilège du vendeur, font-ils en même temps perdre à ce dernier le droit de demander la résolution de la vente? Nous renvoyons pour la solution de ces questions au Traité des privilèges et des hypothèques (*).

590. Le législateur de 1855 ne s'est pas borné à soumettre l'action résolutoire à une publicité indirecte en la liant au privilège du vendeur ; il a en outre exigé, mais avec une sanction moins rigoureuse, la publicité du jugement qui prononce la résolution.

Ce jugement, n'étant point translatif de propriété, n'a pas été soumis à la transcription par les art. 1 et 2 de la loi du 23 mars 1855. Mais comme il est intéressant pour les tiers de savoir que la résolution est prononcée, que par suite l'immeuble vendu n'appartient pas à l'acheteur et qu'on ne peut plus sans péril traiter avec ce dernier au sujet de cet immeuble, cette loi par son art. 4 a exigé que le jugement prononçant la résolution fut dans le délai d'un mois mentionné en marge de la transcription de la vente. Âii moyen de cette mention, les tiers qui prendront connaissance de la transcription de la vente seront en même temps avertis que ce contrat a été anéanti par une résolution.

(*) Troplong, Transcr., n. 292. — Contra Flandin, Transcr,, II, n. il76.

(•) Baadry-Lacanlinerie et de Loynes, Du nantiss,, despriv. et hyp,, U, n. i6W ».

Vente et échange. 40

626 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHàNGE

Mais le législateur n'a pas exigé cette publicité du jugement de résolution à peine de non-opposabilité aux tiers. Ce n est même pas au vendeur obtenant la résolution qu'est imposée l'obligation de faire faire la mention ; c'est à Favoué qui a obtenu le jugement, et la sanction est simplement une amende de 100 francs contre cet officier ministériel.

Le jugement produira donc tous ses effets, même àTégard des tiers, quoiqu'il n'ait pas été mentionné en marge de la transcription de la vente.

L'art. 4 n'exige la mention que si la vente est transcrite. Le texte est formel : « Tout jugement prononçant la résoln- )) tion, nullité ou rescision d'un acte transcrit... ». Donc si lacté de vente n'avait pas été transcrit, l'omission de la mention n'exposerait l'avoué à aucune amende.

M. Guillouard cite comme ayant décidé le contraire un jugement du tribunal de Youziers du 11 avril 1861 qui aurait jugé que dans ce cas l'avoué devrait, à peine de 100 fr. d'amende, faire transcrire intégralement le jugement (*). Mais il n'est pas certain que ce jugement soit contraire à notre solution ; car à la lecture des motifs, on ne peut savoir s'il a statué à propos d'une vente antérieure ou d'une vente postérieure à l'application de la loi du 23 mars 1855. Si la vente dont le Tribunal de Vouziers a prononcé la résolution le 5 janvier 1859 avait date certaine à une époque antérieure au 1" janvier 1856, l'art. 1 1 de la loi de 1855 ordonnait qu'il fût transcrit à peine d'amende contre l'avoué. Mais cet article, qui n'est qu'une disposition transitoire, ne s'applique pas aux ventes postérieures à la loi de* 1855 ou plus exactement au 1*' janvier 1856, époque où cette loi est devenue exécutoire. Pour ces ventes, l'art. 1"^ en exige la transcription, et si un jugement en prorionce la résolution, l'art. 4 exige la mention de ce jugement en marge de la transcription, à peine d'une amende de 100 fr. Rien de plus; si l'acte de vente n'a pas été transcrit, si par exemple la réMution est prononcée avant que l'on ait eu le temps d'accomplir cette formalité, le cas n'est pas prévu, et par conséquent la sanction de l'art. 4, qui est une sancfion

pénale, ne peut pas être appliquée. On peut dire que les raisons pour exiger la transcription du jugement de résolution sont les mêmes toutes les fois que Tacte de vente n'est pas transcrit, soit qu'il s'agisse d'une vente antérieure, soit qu'il s'agisse d une vente postérieure à l'application de la loi de 1855. Ce n est pas certain; mais cela fût>il, Tart. 11 n'a imposé cette obligation que pour le cas où la vente résolue aurait une date certaine antérieure au 1" janvier 1856, et n'a édicté de peine que pour ce cas. Les raisons d'ailleurs n'étaient peut-être pas les mêmes. Les ventes antérieures au 1*"" janvier 1856 étaient opposables aux tiers sans avoir été transcrites ; pour faire con- Dallre leur anéantissement, le législateur a voulu la transcription du jugement de résolution ; au contraire, pour les ventes postérieures, qui ne sont opposables aux tiers qu'après avoir été transcrites, on n'a pas jugé utile d'exiger la transcription du jugement qui les anéantirait avant qu'elles fussent connues.

Du reste, que ce soit par mégarde ou avec intention que le législateur de 1855 ait gardé le silence sur le cas où un jugement prononcerait la résolution d'une vente non transcrite postérieure au 1" janvier 1856, ce silence suffit pour écarter toute sanction pénale (^).

Dans le cas où l'art. 4 exige que le jugement qui a prononcé la résolution de la vente soit mentionné en marge de la transcription de ce contrat, cette mention ne peut être suppléée par la transcription du jugement à sa date. C'est en marge même de la transcription de la vente que les tiers devront chercher s'il est fait mention d'un jugement de résolution, non à une place inconnue sur le registre de la conservation des hypothèques. L'avoué qui aurait omis la mention marginale ne serait donc pas relevé de la contravention par la transcription du jugement à sa date (*).