Contre qui le réméré peut-il être exercé

Naturellement le vendeur peut exercer le réméré contre l'acheteur, qui a contracté l'engagement de restituer la chose vendue. Contre lui, le vendeur a une action personnelle née du contrat.

Maissilacheteur a aliéné au profit d'un tiers, à titre onéreux ou à titre gratuit, la chose qu'il a achetée sous réserve de rachat, l'art. 1664 permet au vendeur d'exercer le réméré contre le sous-acquéreur : « Le vendeur à pacte de rachat, dit cet » article, j^^M/ exercer son action contre un second acquéreur , >' quand même la faculté de réméré n'aurait pas été déclarée )» dans le seco?id contrat » .

L'acheteur à pacte de rachat, étant propriétaire sous condition résolutoire, n'a pu transférer au tiers que des droits résolubles. Le vendeur peut donc exercer son droit de réméré contre un second, ajoutons ou un subséquent acquéreur. Peu importe que le nouvel acquéreur ait connu ou non la faculté de rachat. Sa connaissance ou son ignorance de ce fait pourra avoir de l'importance dans ses rapports avec son vendeur, contre qui il aura le droit d'agir en garantie avec plus ou moins de rigueur, selon que celui-ci lui aura fait connaître ou lui aura laissé ignorer la faculté de rachat qui rendait son droit résoluble ; mais à l'égard du vendeur à réméré, l'ignorance du tiers acquéreur sera sans effet. C'est le propre des conditions résolutoires d'atteindre les tiers, quoique ceux-ci ne les aient pas connues. Aucune loi n'exige du reste, comme le fait en ce qui concerne l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix la loi du 23 mars 1855, que l'action en réméré soit rendue publique pour devenir opposable aux

i' Orléans, 27 janv. i842, S., 42. 2. 304. — Caen, 29 juin 1870, S., 71. 2. 29.

666* DE Là vente et de l'écbànge

tiers. Ceux-ci peuvent la connaître par Texacien des titres <ie propriété de celui avec qui ils traitent.

Le vendeur à réméré a donc une double action : une action personnelle contre son acheteur, à raison des engagements de celui-ci, et une action réelle contre le tiers détenteur qui n'a contracté envers lui aucune obligation, mais qui est tenu comme détenteur de la chose vendue à réméré.

Ces deux actions sont d'ailleurs la mise en œuvre du même droit, qui s'exerce ainsi soit contre lacheteur, soit contre le tiers détenteur.

630. Il résulte de Fart. 1664 que le vendeur peut exercer le réméré directement contre le tiers détenteur sans être obligé d*agir en même temps contre l'acheteur primitif. Nous avons vu qu'il en était autrement de l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix ; nous avons dit [snpra, n. 363) que le vendeur ne pouvait pas dans ce cas agir omissio medio contre le tiers acquéreur, la question de savoir si le prix a été |Miyé ou non ne pouvant pas être débattue utilement en l'absence de l'acheteur. Mais ce motif n'existe point pour Faction en réméré, qui ne soulève que deux ordres de questions, savoir : si le vendeur agit dans le délai, et s'il remplit ou ofifre de rempUr les conditions du réméré. Or ces deux ordres de questions peuvent être débattus directement avec le tiers détenteur. Aussi l'art. 1664 permet-il formellement au vendeur d'agir contre le sous-acquéreur, sans exiger le concours ou la mise en cause de l'acheteur primitif (*).

Le vendeur a donc le droit d'exercer le réméré soit contre l'acheteur primitif, soit contre l'acquéreur subséquent; et il lui suffit de notifier à l'un ou à l'autre dans le délai stipulé sa volonté de reprendre la chose vendue, avec offre de se soumettre aux remboursements prescrits par l'art. 1673, ou avec offres réelles immédiates, suivant l'opinion adoptée sur U question de savoir si des offres réelles sont nécessaires {supra n. 616 et suiv.).

Ô31. Mais il ne faut pas perdre de vue que le second ou

(') Troplong, Vente, U, n. 732; Duvergier, Vente, II, n. 61; Aubry el Rtu.IV. § 357, p. 411.

subséquent acquéreur n'est tenu du réméré que comme tiers détenteur, nullement en vertu d'une obligation personnelle. Aussi cesse-t-il d'être passible de Taction en réméré sll cesse d'être détenteur, et alors le réméré ne pourrait plus être exercé utilement contre lui.

Ainsi supposons que Pierre ait vendu à Primus en se réservant la faculté de rachat; Primus revend à Secundus, et celuici à Tertius. Avant que Secundus eût revendu, Pierre pouvait exercer contre lui le réméré ; mais à partir du moment où il a revendu à Tertius, le réméré a pu être exercé contre ce dernier, mais il a cessé de pouvoir Têtre contre Secundus.

Contre l'acheteur primitif Primus, le réméré peut être exercé tant que dure le délai, quelles que soient les reventes effectuées, parce que l'acheteur primitif est obligé personnellement envers le vendeur : le réméré exercé contre lui sera donc légalement exercé quoiqu'il n'ait plus la chose vendue, et en opérant la résolution du droit de propriété du premier acheteur, il résoudra par voie de conséquence les droits de tous les acquéreurs subséquents. xMais Secundus, qui n'était tenu que comme détenteur de la chose vendue, a cessé d'être tenu quand il a cessé d'être détenteur, et il n'a plus aucune qualité qui permette d'exercer le réméré contre lui. Le vendeur ne peut plus dès lors agir que contre Primus personnellement obligé ou contre Tertius détenteur actuel ; s'il agissait contre Secundus, le réméré serait mal exercé, et Tertius deviendrait à l'expiration du délai propriétaire irrévocable (').

Le réméré ne peut être exercé que contre deux personnes, contre l'acheteur primitif ou contre le détenteur actuel, non contre les détenteurs intermédiaires qui ont cessé de détenir.

C'est ce qui donne surtout de l'utilité à l'action personnelle que le vendeur conserve contre l'acheteur primitif. On pourrait se demander de quelle utilité est pour lui cette action ; car il parait au premier abord plus naturel d'exercer le réméré contreceluiquiest actuellement en possession de la chose ven^ due. L'exemple ci-dessus prouve qu'il peut y avoir quelque

(«) Cass.. 17 fév. 1885, D., 85. 1. 253, S., 85. 1. 311.

668 DE LA. VENTE ET DE l'ÉCHANGE

danger à agir ainsi : le vendeur peut ignorer que le second acquéreur, contre lequel il exerce le réméré, a déjà revendu; il ne sera peut-être prévenu de ce fait qu'après lexpiratioa du délai, et il ne lui sera plus possible d'exercer valablement le réméré. Au contraire, en agissant contre lacheteur primitif, le vendeur ne s'exposera pas à se tromper ; il est certain que le réméré peut toujours être exercé contre l'acheteur el qu'il produira alors ses effets complets à l'encontre des acquéreurs subséquents.

032. Le droit de suivre la chose vendue entre les mains des tiers acquéreurs ne s'applique complètement qu'en matière immobilière. 11 s'appliquerait aussi en matière mobilière, si la chose vendue était incorporelle. Mais lorsque la chose vendue est un meuble corporel, le tiers, s'il a acquis de bonne foi, se retranchera derrière la règle de l'art. 2279 pour repousser le vendeur à réméré ('). Nous pensons même avec MM. Aubry et Rau que le vendeur pourrait être repoussé par un créancier investi d'un privilège fondé sur un nantissement exprès ou tacite, pourvu que ce créancier ait reçu le nantissement de bonne foi (').

Ô33. Le vendeur qui exerce le réméré contre un sous-acquéreur doit remplir envers celui-ci les mêmes obligations que s'il agissait contre l'acheteur primitif. Il doit lui offrir la restitution du prix et le remboursement ordonné par l'art.

Pour le prix, il peut y avoir ici une difficulté. Le prix payé par l'acheteur primitif est peut-être différent de celui qu'il a lui-même reçu du sous-acquéreur. Quel est le prix que le vendeur doit payer ou offrir à ce dernier ? Le vendeur doit olirir le prix reçu par lui; il n'est pas tenu d'en offrir un plus élevé, même quand le second acquéreur l'aurait payé, sauf h ce dernier à recourir en garantie contre l'acheteur primitif qui est son vendeur. A l'inverse il faut dire que le vendeur doit restituer le prix intégral qu'il a reçu, quand même le prix de la revente serait plus faible; car le second ou subsc-

OTroplong, Vente, II, n. 730; Duvergier, Vente, II, n. 15; Marcadé, art. 1664. n. 1 ; Aubn- el Raii, IV, Jj 357, p. 411 ; Laurent, XXIV, n. 411. ,') Aubry cl Rau, toc. cit. — Contra Laurent, loc, cil.

quent acquéreur, s'il est soumis à toutes les chances de résolution auxquelles était soumis le premier acheteur, a tous les droits de celui-ci :il doit donc recevoir tout ce que ce dernier aurait reçu si le réméré avait été exercé contre lui ('),

634. Il nous reste à étudier les eflctsdu droitde rachat ou de réméré, tant pendant le délai convenu pour Texercer qu'après son exercice. C'est surtout pendant le cours du délai que ces effets sont l'objet de controverses. Après l'exercice du réméré ou après la perte du droit de l'exercer, la situation est nette : si le réméré est exercé, le vendeur reprend la chose, et Fart. 1673 trace les conditions de cette reprise ; si au contraire le réméré n'est pas exercé dans le délai, l'acheteur reste propriétaire comme si dès le début il avait acheté purement et simplement (art. 1662).

Mais pendant la période d'incertitude qui se place entre l'époque de la vente et celle de l'exercice ou de la déchéance du réméré, la situation est moins nette ; et la nature des droits, sinon de l'acheteur, au moins du vendeur, a soulevé bien des discussions.

§ 1. Effets de la faculté de rachat pendant le cours du délai.

636. Quels sont, dans la période pendant laquelle le réméré peut être exercé, mais avant qu'il l'ait été, les droits respectifs des parties ?

Quels sont d'abord les droits de lacheteur ?

La vente avec faculté de rachat rend l'acheteur immédiatement propriétaire de la chose vendue. Sa propriété, il est vrai, est résoluble; mais elle est actuelle, et elle lui donne tous les droits qui découlent ordinairement du droit de pro-

(') Polbier, Vente, n. 425; Troplong, Vente, II, n. 761.

priété. Le vendeur s'est dessaisi en sa faveur de ses droits sur la chose vendue, et ce dessaisissement, quoique résoluble, permet à l'acheteur d'user de tous les attributs de la propriété. 11 jouit de la chose comme il l'entend, en dirige la culture, en perçoit les récoltes ; il peut la louer moyennant un prix fixe ou un partage de fruits.

Le vendeur n'a le droit d'intervenir à aucun de ces actes pour les contrôler et pour restreindre l'action de Tachetcur. 11 ne pourrait pas, à moins de réserves formelles, obliger celui-ci à exploiter comme il exploitait lui-même, lors même que le mode d'exploitation employé par l'acheteur serait de nature à détériorer la chose vendue.

Bien plus, l'acheteur peut commettre des dégradations, démolir des bâtiments, couper des bois, comme le ferait un propriétaire définitif : le vendeur n'aurait qu'un moyen de couper court à ces actes, ce serait d'exercer immédiatement le réméré.

L'acheteur peut aliéner à titre onéreux ou gratuit, hypothéquer, grever de servitudes ou d'autres droits réels l'immeuble qu'il a acheté à réméré.

Bien entendu, ces droits conférés par l'acheteur à réméré seraient soumis à la condition résolutoire à laquelle est soumis le droit de propriété de celui-ci; iiemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Mais sous cette restriction, l'acheteur peut conférer tous les droits que pouirait conférer un propriétaire définitif; il a tous les droits du vendeur, tant que Texercicc du réméré n'est pas venu les lui enlever.

L'art. 1665 exprime ce principe et en tire des conséquences en ces termes : « L'acquéreur à pacte de rachat exercf » tous les droits de son vendeur; il peut prescrire tant contre » le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des ^) droits ou hypothèques sur la chose vendue ».

L'acheteur, comme le vendeur pourrait le faire lui-même, s'il n'avaitpas vendu, peut exercer toutes les actions pétitoires ou possessoire contre les tiers qui seraient détenteurs de It chose vendue ; il peut revendiquer cette chose comme s'il en était propriétaire incommutable.

636. La vente ayant transporté à lacheteur tous les droits du vendeur sur la chose vendue, Fart. 1665 en conclut que l'acheteur peut opposer la prescription au propriétaire revendiquant, soit qu'elle fût déjà accomplie au profit du vendeur lors de la vente, soit que, commencée seulement à cette époque, elle n'ait été complétée que plus tard par la possession de l'acheteur. En effet si la prescription était accomplie avant la vente, ce contrat a transmis à l'acheteur le droit de propriété que le vendeur avait ainsi acquis ; si la prescription n'était pas accomplie, la vente a transféré à l'acheteur la possession légale du vendeur qui était en voie de prescrire, et lacheteur continuera la prescription.

La chose vendue à réméré est-elle grevée de droits réels, par exemple d'hypothèques, l'acheteur pourra également opposer la prescription à ceux qui invoqueront ces droits, en joignant, si c'est nécessaire, sa propre possession à celle de son auteur, c'est-à-dire du vendeur.

Le vendeur, qui a usé de la faculté de rachat, peut-il à son tour invoquer la possession de Tacheteur au point de vue de la prescription ? La difficulté vient de ce que l'acheteur à réméré semble n'être pas Yaiiteur du vendeur ; car il ne lui rétrocède pas la propriété, l'exercice du droit de rachat ayant seulement pour résultat de faire considérer que l'acheteur n'a jamais été propriétaire de la chose vendue. Alors comment le vendeur a réméré, qui a repris cette chose, pourrait-il invoquer l'art. 2235, aux termes duquel : « Pour compléter la » prescription on peut joindre à sa possession celle de son » auteur. . . » ?

Ce raisonnement n'est point fondé. Que l'acheteur à réméré ne soit pas l'auteur du vendeur quant à la propriété, c'est certain ; mais ne l'est-il pas du moins quant à la possession, puisqu'il lui transmet cette possession? D'ailleurs on peut dire que l'acheteur à réméré a possédé pendente conditione soit pour son compte, soit pour celui du vendeur; car il savait bien que son droit était résoluble. La résolution une fois accomplie par l'exercice du droit de rachat, il se trouve avoir possédé pour le compte du vendeur, comme l'aurait fait un fermier ou un locataire, et le vendeur peut par suite invo-

672 DE LA VEiNTE ET DE l'ÉGHÀ^GE

quer celte possession au point de vue de la prescription, parce qu'elle est la sienne (*).

Ô37. De ce que Tacheteur à réméré est actuellement propriétaire, Fart. 1666 conclut « qu'il peut opposer le binéficf » de discussion aux créanciers de son vendeur ».

Il est certain que l'acheteur à réméré peut, comme un acheteur pur et simple, opposer le bénéfice de discussion dans le cas de lart. 2170 et obliger les créanciers ayant des hypothèques générales sur les biens du vendeur à faire vendre les immeubles restés entre les mains de celui-ci avant de s'en prendre à celui qu'il a acquis à réméré.

Mais Fart. 1666 n a t-il pas une portée plus grande? Xe permet-il pas à l'acheteur d'opposer aussi le bénéfice de discussion aux créanciers, même chirographaires du vendeur, qui voudraient exercer le réméré à la place de celui-ci? Nous croyons que l'acheteur le peut. L'art. 1666 ne distingue pas entre les créanciers hypothécaires et les créanciers chirographaires, et d'autre part ne vise pas seulement le cas de l'art. 2170, ce qui était à peine utile; il faut en conclure qu'il a entendu ouvrir à lacheteur le droit d'opposer le bénéfice de discussion dans tous les cas où il lui serait utile. Ainsi lorsqu'un créancier du vendeur voudra exercer le réméré do chef de son débiteur, l'acheteur pourra, par le bénéfice de discussion, l'obliger à se faire payer d'abord sur les biens restés entre les mains de ce dernier; car si ce créancier obtient ainsi le paiement de ce qui lui est dû, il n'aura plus qualité pour exercer le réméré (*).

Ô38. Il est cependant un droit de Facheteur pur et simple que la loi refuse à lacheteur à réméré. L'art. 1751 ne lui permet pas, tant qu'il n'est pas devenu propriétaire incommutable d'user, si la chose vendue était louée au moment de U vente, du droit d'expulser le preneur, lorsque le bail a réservé ce droit à l'acquéreur en cas de vente. Cette réserve ayant été

(') Colmel de Sanlerre, VII, n. lli bis, III; Laurent. XXIV, n. 389; Guillooiri, Vente et échange, II, n. 657; Hue, Comm. du Code civil, X, n. 184.

(«) Colmel de San terre, VII, n. 112 bis; Laurent, XXIV, n. 390; GuUkoirl Vente et échange, II, n. 658; Hue, Comm. du Code civil, X, n. 184 i« fut." Contra Troplong, Vente, II, n. 743; Massé et Vergé, IV, §688, note 22.

faite seulement pour le cas de vente, le législateur a pensé qu'il fallait attendre que la vente fût devenue définitive.

Mais cette restriction ne doit être appliquée qu'au droit d'expulser le preneur en vertu d'une réserve faîte dans un bail opposable à l'acheteur. Si le bail n'avait pas date certaine avant la vente, il ne serait pas plus opposable à un acheteur à réméré qu'à un acheteur pur et simple (art. 1743) ; par conséquent l'acheteur à réméré aurait le droit immédiat d'expulser le preneur, sans tenir compte de ce bail qui ne serait pas obligatoire pour lui (*).

639. La détermination des droits du vendeur pendant le délai du réméré soulève plus de difficultés que celle des droits de l'acheteur. C'est la nature même du droit qui est mise en question. Le vendeur à faculté de rachat a-t-il /?<?;«dente condilione un droit réel ou un droit personnel? Question fort discutée, que la jurisprudence résout dans le sens du droit personnel et que les auteurs résolvent généralement dans celui du droit réel.

La théorie du droit personnel s'appuie surtout sur le droit romain, qui sur ce point n'est pas d'une grande autorité (car la réserve du droit de réméré n'avait pas à Rome le même caractère que chez nous), et sur l'autorité de Pothier qui est beaucoup plus grande, parce qu'elle résumait la doctrine de l'ancien droit français et que cet auteur a été le guide le plus habituel des rédacteurs du Code.

Pothier fait du droit du vendeur à réméré un simple droit personnel, jus ad rem, « Le droit de réméré, dit-il, n'est pas M proprement un droit que le vendeur ait dans l'héritage » qu'il a vendu avec cette clause; ce n'est qu'un droit par » rapport à cet héritage, une créance de cet héritage, qui nait » de l'obligation que l'acheteur a contractée par la clause de » réméré d'en souffrir le rachat, à l'exécution de laquelle » obligation l'héritage est affecté ; c'est proprement jus ad » Teniy plutôt que/w5 in re « (').

{ ) Aubry et Rau, IV, § 357, note 28, p. 412. — Contra Troplong, Louage, II, n. 525; Duvergier, Louage, I, n. 552; Marcadé, art. 1751, n. 1. (•) Pothier, Vente, n. 387.

Vente et échange. 43

674 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

S'appuyant sur cette autorité, la jurisprudence et avec elle quelques auteurs, après avoir constaté, comme nous Tavons fait plus haut, que Tacbeteur à réméré a acquis la propriété entière avec tous ses attributs, raisonnent ainsi : c( Si par » Teffet de la vente, Tacheteur a acquis la pleine propriété » de rimmcuble avec tous les éléments qui la constituent, » comment donc serait-il possible que cette propriété ou » seulement un de ses démembrements, un droit réel quel- » conque, eût continué de résider sur la tète du vendeur? » Quand tout est d'un côté, que peut-il rester de l'autre? » Concluons que le vendeur s'est complètement dépouillé de )) son droit de propriété et qu'il n'a conservé que la possibi- » lité d'y rentrer en exerçant la faculté de rachat ; il a cessé » d'être propriétaire de l'immeuble pour en devenir simple- » ment créancier ; il n'a plus ni dominitmi ni jus in re, il n'a » qu'un yj/.s ad rem » (*).

640. De cette théorie, la jurisprudence a déduit les conséquences suivantes :

a. Le vendeur, n'étant plus propriétaire de l'immeuble qu'il a vendu avec faculté de réméré, ne peut pas consentir une seconde vente, même conditionnelle, de ce même immeuble; cette vente serait une vente de la chose d'autrui, nulle aux termes de l'art. 1599 (').

Mais on admet que cette vente emporte cession \ârtuelle de la faculté de réméré {supra, n. 628) (^). Elle permet ainsi à celui à qui elle a été faite d'exercer le réméré à la place du vendeur, et s'il l'exerce, il devient propriétaire de rimmeuble comme si le vendeur à réméré le lui avait valablement vendu.

Malgré cette ressemblance dans le résultat, il ne faut cependant pas dire que les deux doctrines se confondent; elles diffèrent même sur ce point. En effet, si on reconnaît au vendeur à réméré un droit réel de propriété qui lui a permis de faire

[') Gazalens, noie sur l'ari'ôt du 23 aoùl 1871, D., 73. 1. 361. — Sic Aubn- « Hau, IV, § 357, textes et notes 29, 30, 31, 32 et 33, p. 412 et 41.3, et HI, §26i'» . texte et noies 13 et 14, p. 265 et 266.

(«) Cass., 4 août 1824, D., Rép.y v» Vente, n. 1463, note l.

^'; Grenoble, 17 fév. 1849, D., 51. 2. 2dô, — Nîmes, 18 déc. 18Î9, D., 52. 2. lii.

valablement pendente conditione une seconde vente de Timnieuble, celte vente est assujettie à la transcription par lart. 1" de la loi du 23 mars 1853, et ne devient opposable aux tiers que par Taccomplissement de cette formalité. Au contraire, si le vendeur n'ayant qu'un jus ad rem, la seconde vente ne vaut que comme cession d'une action personnelle, elle n'est point soumise à la transcription (*); c'est une simple cession de créance qui deviendra opposable aux tiers, suivant l'art. 1690, par la signification au débiteur cédé, qui est ici l'acheteur à réméré.

6. Le vendeur, n'étant pas \>vopviétSiive pe?ide?ite conditione, ne peut pas hypothéquer l'immeuble qu'il a vendu sous réserve de réméré ('), et on a conclu de là que le cessionnaire de l'action en réméré, après avoir exercé le rachat, était fondé à exiger la mainlevée des inscriptions hypothécaires prises contre le vendeur dans l'intervalle de la vente au rachat (^).

c. L'acheteur peut purger les hypothèques qui grèvent du chef du vendeur l'immeuble vendu sous faculté de réméré, et cette purge, qui ne fait pas obstacle à l'exercice du réméré, a un effet définitif qui survit à cet exercice : les hypothèques sont éteintes définitivement, et cette extinction s'applique non seulement aux hypothèques des créanciers qui ont été payés dans la distribution du prix, mais aussi à celles des créanciers non payés. Les inscriptions sont définitivement radiées, et l'exercice du réméré, quoiqu'il fasse revivre le droit de propriété du vendeur, ne les rétablit pas.

On a tiré de là des conséquences intéressantes.

Ainsi on a décidé que l'hypothèque légale de la femme du vendeur à réméré, purgée par l'acheteur, ne revivait pas quand le retrait était exercé par un cessionnaire de l'action en réméré. S'il était exercé par le vendeur, le retour de l'immeuble entre les mains de celui-ci le placerait de nouveau sous le coup de l'hypothèque légale de la femme qui frappe

('} Aubry et Rau, II, § 209, noie 68, p. 304.

i«) Cass., 21 déc. 1825, S., 26. 1. 275, D., Rép., v<» Priv. et hjp., n. 1199, note 2. — Bopdeau.x, 5janv. 1833, S., a3. 2. 188, D., Rép., v» Vente, n. 1463, note 1. — Paris, 12 août 1871, D., 73. 2. 1.33, S., 71. 2. 193.

1*1 Nîmes, 18 déc. 1849, et Paris, 12 août 1871, précités.

G76 DE LÀ VENTE ET DE l'ÉCHàNGE

tous les biens du mari ; mais cette raison n'existant pas quanii le réméré est exercé par un autre que le mari, on en a conclu que le cessionnaire, en exerçant le réméré, acquérait l'immeuble purgé de l'hypothèque de la femme (M-

On a déduit du môme principe que si, postérieurement à la purge faite par Tacheteur, le vendeur renonce à rexercice du droit de réméré moyennant une somme d'argent, celte somme ne doit pas être attribuée aux créanciers hypothécaires que le prix de la vente n'avait pas suffi à désintéresser; qu'elle doit être distribuée au marc le franc à tous les créanciers du vendeur indistinctement (*).

Toutes ces solutions sont logiques, étant donné le point de départ ; elles sont une conséquence de ce que Ton considère le vendeur comme n'ayant, pendant le délai du réméré, aucun droit de propriété, même couditionnel, sur la chose vendue.

641. Elles sont avec raison contestées par la plupart des auteurs qui partent d'un point de départ différent. Ils considèrent que le vendeur est pendant le délai du réméré propriétaire sous condition suspensive (*). Cette doctrine est la vraie ; elle est la seule qui se concilie avec les règles ordinaires de la condition résolutoire.

En effet la définition que lart. 1183 donne de la condition résolutoire suffirait à elle seule pour démontrer que le vendeur a pendant le délai du réméré le droit réel de propriété sous la condition suspensive qu'il exercera le réméré dans ce délai. « La condition résolutoire, dit cet article, est celle qui » lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de lobligation » et qui remet les choses au même état que si l'obligation a 71 avait pas existé ». Donc quand le réméré est exercé, le droit conféré à l'acheteur par l'obligation que le vendeur avait

(') Gass., 14 avril 1847, D., 47. 1. 217. — Grenoble, 17 fév. 1849, D., 51. 2. tô.

;«) Gass., 23 août 1871, D., 73. 1. 321.

[*, Duranlon, XIX, n. 278 ; Persil, Régime hypothécaire, I, arl. 2118, n. 1! ; P > vérifier, Vente, H, n. 29; Troplong, PiHv. et hyp., II, n. 469, el Vente, 11, n. «^: Valette, Priv. et hyp., p. 202; Paul Pont, Prit, et hyp,, II, n. 639 el 12S6; Dennlombe, XXV, n. 410 s.; Colmel de Sanlerre, V, n. 109 bis, III; Larombière. 11. arl. 1181, n. 8; Liurent, XXIV, n. 392; Thézard, PHv. et hyp., n. 51 ; GuillouarJ. Vente et échange, II, n. 660; Hue, Comm. du Code civil, X, n. 183.

contractée envers lui est anéanti; il ne reste rien des oblig^alions que le contrat avait fait naître, et les choses sont remises dans le même état que si ces obligations n'avaient jamais existé. Or quel est Tétat dans lequel les choses sont ainsi remises? C'est Tétat qui existait avant le contrat, c'est-àdire le droit de propriété du vendeur; ce droit est rétabli par la seule conséquence de l'anéantissement de celui de Tacheteur.

Les arrêts que nous avons cités et les auteurs qui les approuvent sont obligés de reconnaître que Tacheteur à réméré n'est pendente conditione propriétaire que sous condition résolutoire et que la résolution de son droit sera la conséquence nécessaire de l'exercice du réméré dans le délai. Or, toute condition s'accomplit avec rétroactivité (art. 1179) : le droit de l'acheteur est donc détruit depuis le jour du contrat qui lavait fait naître, et par suite, les choses devant être remises dans le même état qu'avant la vente, il en résulte que le vendeur redevient propriétaire ^ar^wnc; l'exercice du réméré ne lui fait point faire une acquisition : il reprend sa chose ex causa antiqua, il est censé ne l'avoir jamais aliénée, le droit de propriété est censé n'avoir pas cessé un seul instant de reposer sur sa tête. Si par cette fiction de la rétroactivité il n'y a pas eu de vente, si le vendeur a toujours été propriétaire, si l'acheteur ne l'a jamais été, il faut bien reconnaître que pendant le délai du réméré, tandis que l'acheteur avait un droit de propriété actuel mais résoluble, le vendeur avait un droit de propriété suspendu, mais existant si la condition s'accomplissait. Autrement à qui la chose appartiendrait-elle? Par suite de la résolution, elle n'a pas appartenu un seul instant à l'acheteur ; donc si elle n'appartenait pas au vendeur, elle n'appartiendrait à personne; ce serait une res nulliiis.

L'étendue du droit conféré à l'acheteur sous condition résolutoire n'exclut donc pas un droit aussi étendu pour le ven-. deur, mais suspendu tant que celui de l'acheteur n'est pas anéanti. On n'a pas résolu la question quand on a dit comme M. Gazalens : « Quand tout est d'un côté, que peut-il rester de l'autre » ? 11 s'agit précisément de savoir de quel côté est le tout. 11 est du côté de l'acheteur si la condition résolutoire

673 DE LÀ VEiNTE ET DE l'ÉCHANGE

ne s'accomplit pas ; il est au contraire du côté du vendeur si elle s'accomplit.

La résolution du droit de propriété de l'acheteur fait nécessairement revivre le droit de propriété du vendeur, non pas depuis l'exercice du réméré, mais depuis la vente même; car autrement les choses ne seraient point remises au même état que si l'obligation n'avait pas existé, ainsi que le veut l'art. 1183.

11 ne faut pas perdre de vue qu'il s'agit ici d'une obligation translative de propriété et que son anéantissement, en détruisant la translation, doit replacer la propriété où elle était auparavant. Si le droit du vendeur est ainsi rétabli ex tiinCj il était simplement suspendu pendant qu'existait celui de l'acheteur, et l'événement qui résout le droit de ce dernier fait que celui du vendeur cesse d'être en suspens.

.< 11 est de toute évidence, dit M. Paul Pont, que la pro- » priété sous condition résolutoire implique une autre pro- » priété sous condition suspensive ; il y a là une corrélation » nécessaire, et dans tous les cas où un immeuble appartient ») à une personne sous condition résolutoire, on peut dire » qu'il y a une autre personne à laquelle ce même immeuble » appartient sous condition suspensive. Quelle est cette autre » personne dans notre espèce? C'est évidemment le vendeur. » Et en efiFet le Gode nous dit, dans l'art. 1684, que le vendeur » à pacte de rachat peut exercer son action contre un second » acquéreur y quand même la faculté de réméré n'aurait pas » été déclarée dans le second contrat : il nous dit encore dans >^ l'art. 1673, que, lorsque le vendeur rentre dans son héri- » tage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de » toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur raurait )) grevé. Et qu'est-ce à dire, sinon que le vendeur, dans le cas » de vente en réméré, reste là avec son droit de propriété à » côté de l'acquéreur dont la propriété est résoluble, droit )) conditionnel sans doute, mais dont Ténergie est telle que » s'il se réalise par l'accomplissement de la condition, c'est- » à-dire par l'exercice du réméré, la vente primitive sera » anéantie et ne laissera aucune trace, si bien que le vendeur « continuera d'être propriétoire et n'aura pas cessé de letrc.

») Assurément nous sommes loin- de ce jus ad rem dont par- » lent les arrêts, et le droit du vendeur pendant le délai du >) réméré est bien réellement un droit suspendu par une con- » dition » (*).

Concluons de tout ce qui précède, que pendant le délai du réméré le vendeur a sur la chose vendue un droit de propriété, suspendu tant qull n'a pas exercé le réméré, mais existant depuis le jour de la vente s'il exerce le réméré dans le délai. L'existence de ce droit de propriété en suspens n'empêche pas le vendeur d'avoir en même temps un jus aa rem, né do l'obligation par laquelle l'acheteur s'est engagé à lui rendre la chose et qui lui permet d'exercer le réméré contre ce dernier, même quand il ne possède plus la chose vendue. Cela explique qu'il ait, comme nous l'avons vu, contre lacheteur une action personnelle et contre le détenteur de la chose une action réelle.

642. Les conséquences de cette doctrine se tirent naturellement.

Le vendeur, étant pendant le délai du réméré propriétaire sous condition suspensive, peut conférer des droits réels subordonnés à la même condition. Il peut vendre, échanger, donner la chose qu'il a vendue à réméré, la grever d'hypothèques, de servitudes, etc. Tous ces droits s'évanouiront sans doute si le réméré n'est pas exercé dans le délai; mais ils deviendront définitifs si, le réméré étant exercé, la condition suspensive à laquelle était subordonné le droit de propriété du vendeur se trouve accomplie.

Si l'acheteur a fait la purge des hypothèques grevant l'immeuble du chef du vendeur, ces hypothèques ne sont éteintes que si la propriété reste à l'acheteur ; mais si la propriété revient au vendeur par l'exercice du réméré, la purge faite par l'acheteur est sans effet : elle n'avait éteint les hypothèques que dans l'intérêt de l'acheteur ; mais il n'y avait pas lieu de purger si celui-ci n'a jamais été propriétaire, et les hypottièques n'ont pas cessé d'exister. Les créanciers qui n'ont pas été payés reprennent donc leur droit hypothécaire. Cepen-

n Paul Pont, Priv. et hyp., ÏI, n. 639.

680 DE LA VENTE ET DE l'ÈCHANGE

dant si les iûscriptions avaient été effectivement radiées à la suite de la purge, elles ne pourraient pas être rétablies à leur ancien rang au préjudice des créanciers qui se seraient inscrits pendant qu'elles ne figuraient plus sur le registre des hypothèques.

643. La solution donnée au numéro précédent doit être appliquée sans distinction à tous les droits réels conférés par le vendeur dans le délai du réméré, aussi bien aux hypothèques qu'aux autres. MM. Aubry et Rau, dont la logique serrée est bien rarement en défaut, font ici une distinction que rien, selon nous, ne justifie. Ils admettent que les servitudes constituées medio tempore par le vendeur devraient être maintenues, si par Texercice du réméré la chose rentrait dans les mains du vendeur ; au contraire, ils n'admettent pas que, même sous cette condition, le vendeur à réméré puisse hypotliéquer Timmeuble vendu, et ils n'admettent pas davantage la validité de la vente qu'il consentirait, si ce n'est comme cession virtuelle de la faculté de rachat (').

Cette distinction n'est point fondée. Si le vendeur a undroil de propriété sous condition suspensive, il peut conférer les divers droits réels sous cette condition, et l'art. 2125 ne permet pas de faire exception pour les hypothèques. Si au contraire le vendeur n'a aucun droit réel, même conditionnel, il ne peut conférer aucun des droits ci-dessus. Voici comnient MM. Aubry et Rau expliquent la distinction qu'ils proposent entre les servitudes et les hypothèques : « Si nous admettons » pour les constitutions de servitudes une solution différente » de .celle que nous avons donnée pour les constitutions )) d'hypothèques, la raison en est qu'on ne peut valablement » hypothéquer un immeuble sous la condition si dominium » acqiiisitum fuerity tandis que rien ne s'oppose à ce que l'on » constitue une servitude sous une pareille condition »» (*).

Cette raison est mauvaise. Le vendeur, en hypothéquant l'immeuble pendeiite conditione, ne l'a pas hypothéqué si dominium acqtnsitum fiierit ; car s'il exerce le réméré dans le

(') Aubry et Rau, IV, § 357, p. 412.

«j Aubry et Rau, IV, § 357, p. 413, noie 33.

délai, il était propriétaire de rimmeuble hypothéqué au nioment même de la constitution de l'hypothèque. Il n'est point dans le cas de celui qui, n'ayant aucun droit sur un immeuble, l'hypothéquerait pour le cas où il en deviendrait propriétaire plus tard. L'exercice du réméré n*est pas une acquisition : le vendeur ne devient point propriétaire plus tard ; il est censé l'ôtre, il Test au moment où il hypothèque. On ne voit donc pas pourquoi la constitution de l'hypothèque ne serait pas aussi valable que celle de la servitude.

644. Les arrêts qui ont contesté la propriété conditionnelle , du vendeur ont statué sur des cas où le réméré avait été exercé, non par le vendeur, mais par un cession naire de son droit de rachat. Alors la propriété ne retournant pas au vendeur lui-même, on a pu douter que la résolution du droit de l'acheteur fit revivre celui du vendeur. Mais les motifs donnés par les arrêts ne s'appuient pas sur cette circonstance ; les tribunaux se sont placés sur le terrain des principes, et si leur solution était admise, elle devrait être appliquée même au cas où le réméré serait exercé par le vendeur lui-même.

Cependant MM. Aubry et Rau paraissent, au moins en cas de constitution de servitude, restreindre la portée de la jurisprudence au cas d'exercice du réméré par un cessionnaire. Ils disent en eflfet (*) que les servitudes constituées par le vendeur s^ évanouiraient si le retrait n'était pas exercé, ou s'il l'était par un tiers cessionnaire de cette faculté. Un arrêt de la cour d'Alger du 2 novembre 1885 parait faire la même distinction à propos de la constitution d'hypothèque et déclare valable celle faite par le vendeur, si le réméré est exercé par celui-ci dans le délai. Mais il va plus loin : il reconnaît nettement, contrairement aux arrêts précédents, un droit réel au vendeur pendant le délai du réméré et qualifie celui-ci de propriétaire sous condition suspensive : « Attendu, dit-il, que de » la combinaison des art. 1662, 1664 et 1673 C. civ., il ré- » suite jusqu'à l'évidence que le vendeur à réméré conserve » sur la chose un droit réel, puisqu'il peut agir contre les »> tiers sous-acquéreurs et que tous les droits concédés par

y. Aubry el Rau, IV, § 357, p. 412 et 413.

682 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

» l'acquéreur s'évanouissent par l'exercice du réméré ; qu'en » sa qualité de propriétaire sous condition suspensive, le vea- » deur à pacte de rachat peut, aux termes de l'art. 2125 du » même code, consentir une hypothèque frappant l'immeuble » si la condition s'accomplit ; que Vexercice en temps uHle » par le sieur Carlini de la faculté de réméré a eu pour effet » de résoudre le contrat de vente et de replacer au même » état que si ce contrat n'avait jamais existé ; que ces princi- » pes, soutenus par la presque unanimité des auteurs et par M les cours de Douai, 22 juillet 1820 et de Rennes, 6 avril » 1870 ont reçu une consécration nouvelle par arrêt de la » cour régulatrice du 12 mai 1880; que la validité des hypo- » thèques conférées par le vendeur à réméré n'a été contes- » tée que dans des espèces où le rachat avait été exercé, non » par le vendeur lui-même, mais bien par le cession- » naire » (*).

Les arguments formulés par la cour d'Alger, condamnant ceux donnés par les décisions précédemment rendues, manifestent-ils un retour de la jurisprudence aux véritables principes? L'énergie des affirmations contenues dans l'arrêt le fait espérer.

645. Mais doit-on distinguer entre le cas où le réméré est exercé par le vendeur lui-même et celui où il est exercé par un cessionnaire ? Quoique, dans le second cas, on ne voie pas aussi nettement que dans le premier revivre le droit de propriété du vendeur, nous estimons qu'il faut donner dans les deux cas la même solution. Dans les deux cas en effet le droit de propriété de l'acheteur est résolu : la propriété n a donc pas reposé sur sa tête. Par conséquent elle n'a pu, au moins avant la cession de la faculté de réméré, reposer que sur celle du vendeur, ce qui a permis à celui-ci de conférer à des tiers des droits réels.

Le cessionnaire de la faculté de rachat ne peut pas faire remonter son droit à une époque antérieure à la cession.

(*) D., Suppl., V" Priv. et hyp,, n. 788, noie 1. — Cpr. les arrôU cités dans )« motifs de l'arrêt d'Alger (D., 71. 2. 67, et 81. 1. 19) qui, sauf celui de 1820, ne statuent point sur la question qni nous occupe en ce moment, mais sardes esp^^ mettant en mouvement les mêmes principes.

Aussi ne voit-on pas comment son droit pourrait faire obstacle à ceux conférés antérieurement par le vendeur à d autres personnes. Par conséquent le cessionnaire, en exerçant le réméré, prendra l'immeuble vendu avec les charges dont le vendeur Tavait grevé antérieurement à la cession (*), sauf à recourir en garantie contre ce dernier, s'il y a lieu, et pourvu que ces droits aient été rendus opposables aux tiers, ainsi qu'il va être dit.

Que décider pour les droits réels conférés par le vendeur ou pris de son chef postérieurement à la cession ?

Pour résoudre la question sur ce point, il faut déterminer la nature de la cession du droit de réméré. En cédant la faculté qui lui appartient d'exercer le réméré, le vendeur cède par cela même son droit conditionnel de propriété ; la cession de la faculté de rachat emporte virtuellement vente du droit éventuel de propriété, et le cessionnaire, s'il exerce le réméré, deviendra propriétaire de Timmeuble à partir du jour de la cession. La cession est donc un acte translatif de propriété, si du moins l'exercice du réméré dans le délai réalise la condition à laquelle était subordonné le droit du vendeur. Comme telle, elle est assujettie à la transcription (*), et elle de\îent opposable aux tiers par l'accomplissement de cette formalité. Par conséquent le cessionnaire sera obligé de respecter les droits réels conférés à des tiers par le vendeur, si les formalités nécessaires pour rendre ces droits opposables aux tiers ont été remplies avant que la cession de la faculté de rachat ait été elle-même transcrite ; il repoussera au contraire tous les droits réels qui n'étaient pas devenus opposables aux tiers au moment où il a fait transcrire sa cession.

646. Nous avons démontré que pendant le délai du réméré le vendeur et l'acheteur avaient l'un et l'autre un jus in re. Us sont l'un et l'autre propriétaires, l'acheteur sous condition résolutoire, le vendeur sous condition suspensive. Mais les deux conditions étant subordonnées au même événement (l'exercice du réméré dans le délai stipulé), il n'est pas pos-

('] Baudry-Lacanlinerie et de LoyneSf pu nantiss., des priv. et hyp., II, n. 1318. ~ Contra Demolombe, XXV, n. 411 bis; Paul Pont, Priv. et hyp., I, n. 516. (') Troplong, Transcr., n. 59 et 60; Plandin, Transcr,, I, n. 384 et 3S5.

68i DE LÀ VENTE ET DE l'ÉCHANGE

sible que les deux droits subsistent : Tun disparaîtra nécessairement. Si le réméré est exercé, ce fait réalise i la fois la condition résolutoire du droit de l'acheteur et la condition suspensive du droit du vendeur : le premier n'a jamais été propriétaire et le second n'a pas cessé de Têlre. Si au contraire le réméré n'est pas exercé, les deux conditions sont défaillies : le droit de propriété de l'acheteur devient irrévocable et celui du vendeur a cessé depuis le jour de la vente. On voit ainsi que, si pendant le délai du réméré il y a deoi propriétaires de l'immeuble vendu, ou pour dire plus exactement si l'on ignore lequel du vendeur ou de lacheteur est propriétaire, un seul l'est en réalité. Les droits réels conférés par lui sont seuls établis valablement; ceux conférés par Fautre sont sans valeur. 11 ne peut jamais y avoir concours entre les tiers qui tiennent leurs droits du vendeur et ceux qui les tiennent de l'acheteur.

§ IL Effets de l'exercice du réméré.

647. Les effets de l'exercice du réméré consistent, on le sait, à anéantir la vente et à remettre tout au même état que si elle n'avait pas été faite. Pour atteindre ce résultat, la loi impose à chaque partie l'obligation de restituer ce qu'elle a reçu en vertu du contrat ; le vendeur doit restituer le prix, Tacheteur la chose vendue. Ces deux obligations principales sont ou peuvent être accompagnées d'obligations accessoires.

648. L'art. 1673 précise d'abord les prestations imposées au vendeur qui exerce le réméré : « Le vendeur qui use du » pacte de rachat doit rembourser no7i seulement leprixprin- » cipaly mais encore les frais et loyaux coûts de la veîite, fc » réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur » du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne » peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes » ces obligations ».

a. La plus importante des prestations imposées au vendeor qui use de la faculté de rachat est la restitution du prix. La loi dit du prix principal; elle ne parle pas des intérêts, et en précisant ainsi la restitution du prix principal, elle entend évi-

demment exclure celle des intérêts. Le vendeur n'en est donc pas tenu. Les intérêts du prix se compensent avec les fruits que la chose a produits et que l'acheteur a le droit de garder {').

En principe, le prix à rembourser est celui moyennant lequel la vente a été faite; mais les parties auraient pu valablement convenir d'un prix différent. Cette solution, qui ne saurait faire de difficulté lorsque le prix fixé pour le rachat est inférieur à celui moyennant lequel la vente a été faite, doit être admise aussi dans le cas où il est supérieur, à moins qu'il ne soit établi en fait que cette stipulation déguise un prêt usuraire, ce qui d'ailleurs aura lieu le plus souvent (*).

Les parties pourraient aussi convenir que le vendeur devrait tenir compte à Facheteur des intérêts du prix ('). Cetle convention, qui déroge au droit commun, n'est contraire à aucune règle d'ordre public et est valable.

ô. Le vendeur doit en second lieu restituer à l'acheteur les frais et loyaux cotits de la vente. Il n'y a plus de raison pour les laisser au compte de l'acheteur, puisque la vente est résolue.

c. Enfin le vendeur est tenu de restituer à l'acheteur 1rs réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqiCà concurrence de cette augmentation. Les dépenses nécessaires doivent être remboursées intégralement à l'acheteur; car si le vendeur avait gardé la chose, il aurait dû lui-même faire ces dépenses qui sont des dépenses de conservation, et il aurait déboursé précisément ce qu'a déboursé l'acheteur. Locupletior factus est quatenus propriœ pecuniâs pepercit. Quant aux dépenses utiles ou dépenses ^'amélioration, le vendeur ne doit rembourser que la plusvalue qu'elles ont procurée à l'immeuble. Si une dépense de cette nature faite par l'acheteur excède la plus-value, l'ache-

(») Duranlon, XVI, n. 424 ; Troplong, Vente, II, n.735; Larombière, II, art. 1184, n. 70; Aubry et Rau, IV, §357, lexle et note 15, p. 410; Guillouard, Vente et échange, II, n. 669; Hue, Comm. du code civil, X, n. 188.

{•) Casâ., 15 avril 1872, D., 72. 1. 415, S., 73. 1. -^52. — Pothier, Vente, n. 413 ; Duvergier, Vente, II, n. 12 ; Guillouard, Vente et échange, II, n.648; Hue, Comm. du code civil, X, n. 176. — Contra Duranlon, XVI, n. 429; Troplong, Vente, II. n. 696; Bugnet sur Pothier, n. 413, note 1.

(•j Agen, 28 mars 1860, S., 60. 2. 167.

686 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

leur a fait une fausse spéculation dont il doit supporter les conséquences.

L'obligation pour le vendeur de rembourser la plus-value produite par les dépenses utiles le mettra quelquefois dans l'impossibilité d'exercer le réméré; car la plus-value peut être considérable, et les propriétaires qui vendent à réméré sont en général des propriétaires gênés. C'est peut-être là précisément le but que s'est proposé Tacheleur en faisant ces impenses. Si le vendeur en fournit la preuve, le dol de l'acheteur sera par cela même établi ; et comme nul ne doit profiter de son dol, il y a lieu de décider qu'en pareil cas le vendeur pourrait exercer le réméré sans être obligé de rembourser les dépenses d'amélioration ; sauf le droit pour Tacheteur d'enlever ses plantations et constructions, à la charge de rétablir les lieux dans leur ancien état. L'exagération des dépenses d'amélioration, eu égard à la valeur de l'immeuble et à la qualité des personnes, peut être prise en considération comme présomption pour établir le dol de l'acheteur (*).

La loi ne parle pas des dépenses voluptuaires. Conformément au droit commun, l'acheteur ne peut pas en exiger le remboursement ; il a seulement le droit d'enlever les ornements qu'il a placés sur la chose vendue, à la charge de lui rendre son état primitif, par analogie à ce que l'art. 599 décide pour le cas d'usufruit {^).

L'acheteur n'a pas droit non plus au remboursement des dépenses d'entretien ; elles restent à son compte, comme charge des fruits qu'il a perçus et qu'il conserve ('). Elles ne sont pas des réparations dans le sens de l'art. 1673.

649. Pour donner à l'acheteur une sûreté qui lui assure l'exécution de ces diverses obligations du vendeur, lorsqu'elles ne sont pas exécutées immédiatement, l'art. 1673 lui accorde un droit de rétention. Le vendeur ne peut, nous l'avons déjà

l») Agen, 28 mars 18G0, S., 60. 2. 167. — Troplong, Vente. II. n. 7G0; Ma^séei Vergé, IV, § 688, p. 315, noie 16 ; Aiibry et Hau, IV, § 357, p. 400, noie 11 - Cpr. Guillouard, Vente et échange, II, n. 668.

(») Polhier, Vente, n. 424; Aubry el Rau, IV, § 357,; lexle et noie ii, p. »"!^: Guillouard, Vente el échange, II, n. 667.

(*; Aubry el Rau, loc. cit., lexle et noie 13; Guillouard, loc. cit.

dit, le contraindre à délaisser la chose vendue tant qu'il n'a pas lui-même effectué intégralement les restitutions qui lui incombent. Mais Tacheteur est libre de renoncer à ce droit de rétention. S'il consent à remettre la chose au vendeur sans que les restitutions dues par celui-ci aient été effectuées, il en devient créancier chirographaire ; il n'a sur la chose vendue aucun privilège ('). Mais il pourra la revendiquer comme sienne, s'il fait déclarer le vendeur déchu de l'exercice du réméré pour inaccomplissement de la condition suspensive à laquelle il était subordonné {supra, n. 617).

650. De son côté, Tacheteur doit restituer au vendeur la chose vendue ; il doit la restituer intégralement et avec tous ses accessoires. Que décider de Fallu vion qui pendant le délai du réméré aurait augmenté la chose vendue? Le vendeur y a certainement droit ; car c'est un accessoire de l'immeuble qui doit en suivre le sort (*).

651. Nous venons de dire que l'acheteur, contre lequel le réméré est exercé, n'est pas obligé de restituer les fruits avec la chose vendue. La loi ne le déclare pas expressément ; mais elle le donne très clairement à entendre en dispensant le vendeurde restituer les intérêts du prix, ainsi que nous Tavons vu supra n. 648. En effet, si le vendeur peut retenir les intérêts du prix, qui en représentent la jouissance pendant le temps écoulé entre la vente et l'exercice du réméré, l'acheteur doit pouvoir, en vertu d'une juste réciprocité, retenir les fruits de la chose, qui en représentent la jouissance durant la même période. Sur Tun comme sur l'autre point, l'application rigoureuse des principes aurait conduit aune solution opposée ; car, la vente étant résolue, tout devrait être remis au même état que si elle n'avait jamais eu lieu ; par conséquent l'acheteur devrait restituer les fruits de la chose vendue, et le vendeur les intérêts du prix. Mais cette solution aurait été contraire à l'intention probable des parties, qui ont vraisemblablement entendu qu'il s'opérât une compensation dans les jouissances : voilà pourquoi la loi a préféré une autre solution.

Quand la chose vendue à réméré produit des fruits civils,

1* Duvergier, Vente^ II, n. 52.

(') Troplong, Ventes II, n. 766; Duvergier, Vente, II, n. ^; Marcadé, art. 1673.

68S DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

le principe de la compensation des jouissances s'appliquera sans difficulté : l'acheteur conservera une portion des fruits exactement proportionnelle à la durée de sa jouissance. Mais que décider, si les fruits produits par la chose pendant le délai du réméré sont des fruits naturels ou des fruits industriels ? Ainsi l'immeuble vendu à réméré consiste en un bois taillis que Ton coupe tous les dix ans. Pendant les cinq années ([u'a duré sa jouissance, Tacheteur a fait une coupe ; dira-l-on qu'il a le droit de garder tout le produit de cette coupe, qui représente une jouissance de dix années? En sens inverse, si, pendant ces cinq années, l'acheteur n'a pas fait de coupe, dirat-on qu'il n'a droit à rien, parce qu'il n'a rien perçu? On pourrait essayer de le soutenir, en argumentant par analogie de l'art. 585, d'après lequellesfruitsnaturelset les fruits industriels s'acquièrent par la perception. Mais cette règle, écrite en vue de l'usufruit, n'a pas nécessairement force obligatoire en dehors de cette hypothèse. Son application, dans l'espèce qui nous occupe, conduirait d'ailleurs à un résultat d'autant plus injuste que, le vendeur étant le maître de choisir son heure pour l'exercice du réméré, il dépendrait de lui d'en user au moment le plus défavorable pour l'acheteur, à la veille d'une récolte, par exemple. Et comme d'autre part la loi, en admettant le principe de la compensation des jouissances, paraît s'être inspirée de l'intention probable des parties contractantes, et qu'il est difficile de supposer qu'elles aient pu vouloir une telle iniquité, nous concluons qu'il y aurait lieu d'appliquer ici par analogie la règle écrite eu l'art. 1571, qui, dans l'hypothèse particulière qu'il prévoit, assimile, au point de vue de leur acquisition, les fruits naturels ou industriels aux fruits civils. Finalement, Tacheteur à réméré aura droit à une part des fruits, de quelque nalurr qu'ils soient, exactement proportionnelle à la durée de sa jouissance. L'acheteur gagne les fruits, parce que le vendeur gagne les intérêts du prix; il est juste qu'il les gagne dans la même proportion (').

(') Duveigier, Vente, II, n. 56 et 57; Marcadé, art. 1673, n. 3; Aubryet Ba:. IV,§357, lexleetnolel9, p. 410; Laurent, XXIV, n. 408; G uUlouard, ?>«/<• ^ échange, II, n. 672. — Cpr. Duranlon, XVI, n. 424; Troplong, Vente, II, n. 769 >

662. L acheteur, qui a droit à uae indemnité pour ses impenses, en doit une à raison des détériorations qu'il a fait subir à la chose par sa faute ou môme par son fait. Cette indemnité viendra en déduction des sommes dont le vendeur lui doit la restitution. L'acheteur, en effet, sachant qu'il n est pas propriétaire définitivement et que peut-être il administre la chose d'autrui, n a pas le droit de la détériorer ni de la laisser se détériorer par suite de sa négligence.

653. L'art. 1673 fait ensuite l'application du caractère résolutoire de l'exercice du réméré. Nous avons déjà montré que, l'exercice du réméré remettant les choses dans le même état que si la vente n'avait pas eu lieu, l'acheteur était réputé n'avoir jamais été propriétaire et le vendeur n'avoir jamais cessé de Têtre, et que par conséquent tous les droits réels établis par l'acheteur, ayant été établis a non domino, étaient anéantis. L'art. 1673 énonce en ces termes cet effet du réméré exercé : « Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par » teffet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les » charges et hypothèques dont l'acquéreur V aurait grevé ».

En étudiant [supra, n. 633 à 646) les droits des parties pendant le délai du réméré, nous avons dû exposer les effets de l'exercice même du réméré au point de vue des droits réels conférés à des tiers par l'acheteur et la résolution de ces droits par suite de la résolution du droit de l'acheteur luimême. Nous nous bornerons donc ici à tirer de ce principe quelques conséquences.

L'exercice du réméré n'étant pas une acquitition, mais un rétablissement de l'ancien état, la chose vendue reprend dans le patrimoine du vendeur la place qu'elle y occuperait si la vente à réméré n'avait pas été faite. Ainsi la chose vendue à réméré était-elle propre à un époux marié en commi;nauté. elle lui reste propre après l'exercice du réméré ; elle ne devient pas un acquêt. Si le vendeur était une femme qui depuis la vente s'est mariée sous le régime dotal en se constituant en dot tous ses biens présents, la chose qu'elle reprendrait par l'exercice du réméré serait dotale, comme elle l'aurait été si la vente à réméré n'avait pas eu lieu.

Vente et échange. 44

690 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

Nous avons vu plus haut que le vendeur avait droit àl'alluvion formée pendant le délai du réméré sur le bord deFimmcuble vendu. Cette solution s'impose pour replacer les choses dans Tétat où elles seraient si la vente n'avait pas été faite. Par identité de raison, il faut décider que si durant le délai du réméré un trésor a été trouvé dans le fonds vendu, la portion attribuée par Tart. 716 au propriétaire du fonds reviendra au vendeur, puisqu'il est considéré comme ayant été propriétaire au moment de la découverte. L'acheteur, s'il a fait lui-même la découverte du trésor, ne pourra garder que la portion attribuée à l'inventeur (*).

654. L'exercice du réméré ne constituant pas une mutation de propriété, le vendeur qui recouvre la chose vendue napas de droit de mutation à payer.

Il semblerait même que celui qui a été perçu sur la vente devrait être restitué, puisque la mutation qui la occasionné est anéantie ; mais cette restitution n'a pas lieu. Les nécessites fiscales ont fait admettre qu'un droit d'enregistrement régulièrement perçu n'est pas sujet à restitution, quels que soient les événements ultérieurs (Loi du 22 frimaire an Vil i\vi. 60). Cette règle reçoit ici son application.

L'exercice du réméré, nous l'avons déjà dit, donne cependant lien c^ un droit proportionnel d'enregistrement. Le Trésor perçoit le droit de libération, 50 centimes p. 100 (même loi, art. 69, § 2, n. 11). On considère que le vendeur, quand il reprend sa propriété, n'a été qu'un débiteur de sommes que lui avait fournies l'acheteur, et on perçoit le droit de libération sur l'acte constatant le paiement de ces sommes.

655. Malgré le caractère résolutoire de l'exercice du réméré, l'art. 1673 oblige le vendeur à respecter les baux faits sans fraude par l'acheteur. Pendant le délai du réméré, l'acheteur a l'administration et la jouissance de la chose vendue; or son administration et sa jouissance seraient considérablement entravées, s'il ne pouvait pas faire des baux qui ne fussent pas .subordonnés à l'éventualité de l'exercice du réméré. Ouels

(') Duranlon, XXVI, n. 425; Troplong, Vente, II, n. 767: Duvergier, »'<'«^''- II, II. 55: Marcadé, art. 1873, n. 2; Aubry el Rau, IV, § 357, noie i6, p. 410.

fermiers, quels locataires accepteraient celte éventualité? Permettre au vendeur, après la reprise de la chose par Texercicc du réméré, d'expulser les fermiers ou les locataires, ce serait mettre Tacheteur dans Timpossibililé d'en trouver de sérieux. Le vendeur ne peut donc pas les expulser; en vendant, il a implicitement donné à Tacheteur le mandat de faire les actes d'administration en attendant l'exercice du réméré.

Toutefois la loi y met une condition. 11 faut que les baux aient été faits sans fraude. Si l'acheteur avait fait des baux à vil prix, surtout dans les derniers temps du délai, au moment où il voyait approcher l'exercice du réméré, à plus forte raison s'il avait fait avec les locataires ou les fermiers des conventions secrètes ménageant ses intérêts le cas échéant et ne sacrifiant que ceux du vendeur, et dans tous les autres cas de frauda que les tribunaux apprécieraient, les jjaux seraient annulés.

Mais ils doivent être respectés s'ils ont été faits de Jionne foi, et cela quand même ils auraient une longue durée. L'art. 1673, en eflet, ne limite pas, comme le fait l'art. 595 pour l'usufruitier, à une durée de neuf ans les baux opposables au vendeur à réméré. Le bail, même long, est un acte d'administration, et l'acheteur est le plus souvent obligé de le faire pour la durée habituelle dans la contrée où se trouve la chose louée.

La longueur du bail pourrait cependant être quelquefois prise en considération pour établir la. fraude, surtout si le bail était fait à bas prix et dépassait la durée d'usage dans le pays.

Ajoutons que le vendeur n'est tenu de respecter que les baux ayant acquis date certaine avant l'exercice du réméré (arg. de l'art. 1743),

HYPOTHÈSKS PARTICLLIÈRKS

^l. Dj l'exercice du réméré en cas de vente d'une partie indivise d'immeuble.

656. En principe, le vendeur qui exerce le réméré n'est point tenu de reprendre .autre chose que ce qu'il a vendu.

G92 DE LA VEiNTE ET DE L*ÉCHANGE

et il n'a pas le droit d'exiger autre chose. Ainsi lorsque l'acheteur d'un domaine vendu avec réserve de réméré l'a agrandi par des acquisitions de terrains contigus, le vendeur exerçant le réméré n'est pas tenu de prendre ces terrains, fussent-ils même ajoutés à un enclos; il n'a pas non plus le droit d'exiger que l'acheteur les lui cède. Ces terrains n'ayant point fait partie de la vente à réméré sont en dehors du retrait.

11 est un cas pourtant où le législateur donne une solution différente dans l'art. 1667 ainsi conçu : « Si l'acquéreur à » pacte de réméré d'une partie indivise d'un héritage sed » rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provo- )) quée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout, » lorsque celui-ci veut user du pacte d.

Ainsi je suis propriétaire indivisément avec Primas de Tinimeuble A ; je vousvendsavec faculté de rachat ma moitié indivise moyennant 10.000 fr. ; pendant la durée du délai fixé pour l'exercice du réméré et avant que j'aie usé de ce droit, Primus provoque contre vous une licitation de l'immeuble qui n'est point partageable en nature, et vous vous en rendez adjudicataire moyennant une somme de 24.000 fr., ce qui vous oblige à payer à Primus 12.000 fr. pour sa part. Si maintenant j'use contre vous du pacte de rachat, vous pourrez me forcer à retirer le tout et par conséquent à vous rembourser, outre le prix de 10.000 fr. que vous m'avez payé et les accessoires, la somme de 12.000 fr. que vous avez payée à Primus ; car vous n'aviez enchéri lors de l'adjudication sur licitation que pour conserver la portion que je vous avais vendue. En vous portant adjudicataire, et en évitant ainsi l'éviction de la portion que je vous avais vendue, vous m'avez conservé la possibilité d'exercer mon droit de réméré : vous avez donc agi soit pour vous, soit pour moi, pour vous si je n'exerce pas le réméré, pour moi si je l'exerce ; et comme il est peu probable que vous ayez voulu acquérir la portion de Primus si vous ne conserviez pas la mienne, vous pourrez m'obliger, si j'exerce plus tard le réméré, à prendre les deux portions.

L'art. 1007 implique nécessairement la validité de la lici-

talion provoquée contre Tacheteur à réméré. La rigueur des principes aurait dû faire décider que lalicitation n*avaitpasété valablement poursuivie contre Iqi, dans le cas où le vendeur exercerait plus tard le réméré; car dans ce cas Tacheteur, étant censé n'avoir pas acquis la portion indivise du vendeur, n*était pas copropriétaire de Timmeuble. Mais le législateur a dérogé ici au droit commun ; il a considéré que le vendeur n'a pas pu, en vendant sa part indivise, rendre plus mauvaise la position de son copropriétaire et le mettre dans la nécessité de poursuivre la licitationà la fois contre lui et contre Tacheteur, contre lui pour le cas où il exercerait plus tard le réméré, contre l'acheteur pour le cas où il ne Texercerait pas, et qu'en transportant, même sous une condition résolutoire, ses droits indivis à lacheteur à réméré, il avait implicitement donné mandat à celui-ci de le représenter à la licitation que pourrait provoquer le copropriétaire. Cette licitation est donc valable, et opposable au vendeur s'il exerce le réméré.

Dans ce cas, l'acheteur, nous venons de le dire, a le droit de se faire rembourser par le vendeur, en sus des restitutions ordinaires, la somme qu'il a payée au colicitant, 12.000 fr. dans l'espèce prise comme exemple. En payant cette somme, l'acheteur a fait une dépense nécessaire pour la conservation de la chose vendue à réméré; or, nous avons vu que, d'après l'art. 1673, Tacheteur avait droit au remboursement des dépenses nécessaires. Le vendeur ne pourrait pas prétendre que l'acheteur a poussé les enchères h un prix trop élevé et qu'il ne doit lui rembourser qu'un prix inférieur représentant, d'après lui, la valeur de la portion acquise ; il ne serait pas admis, par exemple dans l'espèce posée, à ne rembourser que 10.000 fr. sous le prétexte qu'il avait vendu sa portion pour ce prix. L'acheteur, qui avait pendant le délai du réméré tous les droits de son vendeur (art. 1665), en a usé en enchérissant jusqu'au prix qui lui paraissait répondre à la valeur de l'immeuble. Le vendeur qui, en vendant une portion indivise, devait s'attendre à cela, n'est pas admis à discuter le prix de licitation; s'il le trouve désavantageux, il n'a qu'à ne pas exercer le réméré.

Si, au moment où le vendeur exerce le réméré, l'acheteur

694 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

n'avait pas encore payé la portion du prix de licitation revenant au colicitant, il pourrait contraindre le vendeur à la payer, afin d'être dégagé de son obligation.

Du reste, Tart. 1667 ouvre à Tacheteur une simple faculté: « 11 peut obliger le vendeur à retirer le tout », dit la loi. L'acheteur aura donc le droit, s'il y trouve son profit, de conserver la portion indivise dont il a fait l'acquisition en se rendant adjudicataire; il se trouvera alors dans l'indivisioa avec le vendeur, lorsque celui-ci aura use de la faculté de rachat.

L'art. 1667 suppose que la licitation a été provoquée contre l'acheteur à réméré, et par suite que celui-ci à été forcé de la subir. Si c'était lui qui l'avait provoquée, et qu'il se fût porté adjudicataire, il ne pourrait pas obliger le vendeur à retirer le tout s'il exerçait le réméré ; on appliquerait alors le droit commun, auquel l'art. 1687 n'a dérogé que dans le cas de licitation provoquée contre l'acheteur à réméré : par conséquent, d'une part, la licitation provoquée par l'acheteur ne serait pas opposable au vendeur reprenant rétroactivement ses droits par l'exercice du réméré, et d'autre part celui-ci ne serait pas tenu de reprendre, en exerçant le réméré, autre chose que ce qu'il a vendu.

657. La loi n'a point prévu le cas où l'acheteur à réméré ne se porterait pas adjudicataire sur la licitation provoquée contre lui. Dans ce cas aucune portion da l'immeuble licite ne lui reste; la portion qui lui a été vendue avec faculté de rachat est passée soit à un colicitant, soit à un tiers. Que devient alors le droit de réméré du vendeur? Peut-il être exercé contre l'adjudicataire en vertu de l'art. 1664?

Nous ne croyons pas que l'art. 1664 soit applicable à ce cas. En admettant la validité de la licitation provoquée contre l'acheteur à réméré, l'art. 1667 en a admis toutes les conséquences. Si sur cette licitation l'acheteur peut se porter adjudicataire, il faut admettre aussi l'éventualité opposée; on ne peut pas le forcer à pousser les enchères à un prix exagéré, et par conséquent il est possible qu'il ne reste pas adjudicataire et ((ue l'immeuble entier passe à un colicitant ou à un tiers. Le vendeur, ayant alors été représenté à la licitation par l'acheteur

de sa portion indivise, ne peut pas en critiquer les résultats et exercer contre l'adjudicataire un réméré qui ferait revivre Imdivision. Le législateur paraît avoir considéré dans ce cas que la vente par un copropriétaire de sa part indivise dans l'immeuble n'est autre chose que la vente de ses droits dans l'indivision, quelle que soit la nature que l'événement provoqué par le copropriétaire leur donnera, droits qui consisteront soit dans la part indivise elle-même si l'indivision n'a pas cessé au moment où le vendeur voudra exercer le réméré, soit dans une part de l'immeuble s'il a été partagé, soit dans la totalité de l'immeuble s'ila été licite et adjugé àl'acheteur, àla charge alors de payer la part du colicitant, soit dans une portion du prix d'adjudication si la licitation a cédé au colicitant ou à un étranger.

S'il en est ainsi, le vendeur est obligé de respecter toutes les conséquences de la licitation provoquée contre l'acheteur, et il exercera son droit de réméré sur ce que celui-ci aura tiré de l'indivision, c'est-à-dire, dans le cas où l'immeuble a été adjugé à un autre que l'acheteur, sur la part de celui-ci dans le prix de licitation. Si ce prix est plus élevé que celui qui a été payé par l'acheteur au vendeur, ce dernier pourra exiger la différence ; ou, ce qui revient au même avec plus d'exactitude dans Texpression, le vendeur, en remboursant le prix qu'il a reçu et en faisant, s'il y a lieu, les restitutions accessoires mises à sa charge par l'art. 1673, exigera de l'acheteur la remise de la part que celui-ci aura reçue ou à laquelle il aura droit dans le prix de licitation. Naturellement il n'usera du pacte de rachat que s'il a plus à recevoir qu'à payer.

668. Cette solution doit-elle s'appliquer au cas où ce serait l'acheteur à réméré qui aurait lui-même provoqué la licitation, au résultat de laquelle il n'est pas resté adjudicataire? Non certainement. L'art. 1667 a dérogé au droit commun pour le cas où la licitation a été provoquée contre l'acheteur, mais seulement pour ce cas, et les exceptions sont de droit étroit. On doit revenir au droit commun dans les cas pour lesquels il n'y a pas été dérogé. L'acheteur ne pouvait pas éviter la licitation provoquée contre lui ; mais il pouvait

C96 DE LA VENTE ET DE x'ÉCHANGE

s'abstenir de la provoquer. En la provoquant, il a agi valablement, si lé réméré n*est pas exercé par le vendeur; mais si le vendeur exerce le réméré dans le délai stipulé, lachctour n'a pas eu le droit de provoquer la licitation, puisqu'il * est censé n'avoir eu aucun droit dans Timmeuble licite, et la licitation, non opposable au vendeur, n'a pu modifier les droits de celui-ci.

§ 11. De l'exercice du réméré en cas de pluralilè de vendeurs ou d'héritiers du vendeur.

659. On va supposer maintenant que plusieurs vendeurs ont vendu conjointement, ou que le vendeur, étant mort avant l'expiration du délai du réméré, a laissé plusieurs héritiers. Dans quelle mesure chaque vendeur ou chacun des héritiers du vendeur a-t-il le droit d'exercer le réméré? L'action en réméré est-elle divisible ou indivisible ?

Le droit d'exercer le réméré est divisible lorsque l'objet de la vente est lui-même divisible, ce qui est le cas le plus fréquent, surtout dans les ventes dlmmeubles dont l'objet est presque toujours susceptible de division soit matérielle, soit intellectuelle (art. 1217). 11 en résulte que chaque vendeur ou chaque héritier du vendeur n'a l'action en réméré que pour sa part. C'est ce que disent les art. 1668 et 1669 : « 5i plu- » rieurs ont vendu conjointement et par un seul contrat un )) héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer raction » e?i réméré que pour la part qu'il y avait ». — « // en est » de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plu- » sieurs héritiers. Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la » faculté de rachat que pour la part qu'il prend dans la sucw <cession ».

Mais si chaque covendeur ou chaque héritier du vendeur ne peut exercer le réméré que pour sa part, l'acheteur a le droit d'exiger qu'il soit exercé pour le tout, lorsqu'il a acheté par un seul contrat et pour un prix unique, et de résister à un exercice partiel. Il a acheté l'héritage pour le posséder en entier et non pour en conserver des lambeaux, et lorsqu'un àe& vendeurs ou un héritier du vendeur agit en réméré con-

tre lai, il a le droit d'exiger que celui-ci s'entende avec ses cointéressés pour exercer le réméré en commun et pour le tout. C'est ce que dit Fart. 1670 : « Mais dans le cas des deux » articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les cow vendeurs se concilient entre eux pour la reprise de l'héritage » entier^ et s'ils ne se concilient paSj il sera renvoyé de la m demande ».

Cela ne veut pas dire que Faction en réméré est indivisible. Nous venons de dire au contraire qu'elle est divisible ('). Si elle était indivisible, Tun des covendeurs ou l'un des héritiers du vendeur pourrait exercer le réméré pour le tout. Mais ce n'est pas ce que dit l'art. 1670. Les deux articles précédents ont dit formellement que chaque vendeur ne peut exercer le réméré que pour sa part, et l'art. 1670 autorise l'acheteur à résister à un exercice partiel, non pas en disant à celui qui agit: « Exercez le réméré pour le tout »,mais en lui disant : « Mettez-vous d accord avec vos covendeurs pour qu'ils exercent le réméré avec vous; vous n'avez le droit de l'exercer que pour p&rtie, et je ne veux pas le subir ainsi; si vos covendeurs vous laissent seul, le réméré ne sera pas exercé; je serai, dit l'article, renvoyé de la demande ». Vainement le covendeur qui agit seul offrirait-il d'exercer le retrait pour le tout : l'acheteur le ferait déclarer mal fondé, car il n'a laction en réméré que pour partie.

Le droit d'exiger que tous les covendeurs ou tous les héritiers du vendeur se concilient pour exercer le réméré en entier est du reste une faculté pour l'acheteur, qui est libre de ne pas se prévaloir de l'art. 1670 et de laisser exercer le réméré partiellement.

660. Dans quels cas les covendeurs ou les héritiers du vendeur sont-ils considérés comme s'étant conciliés pour l'exercice total du réméré? Est-il nécessaire que tous prennent personnellement part à cet exercice?

Il est certain que si l'un des covendeurs ou l'un des héritiers du vendeur se présente comme cessionnaire des droits

•.^) Duvergier, Vente, II, n. 35. — Contra Guillouard, Vente et échange, II, n.678.

698 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

des autres, il peut exercer le réméré pour le tout, car il réunit les droits de tous. 11 est certain aussi que si les autres Tont autorisé à exercer le réméré, il peut encore agir pour le tout, car, s'il n'est pas alors cessionnaire, il est au moins mandataire des autres; il y a conciliation entre tous.

Mais lorsque ceux des covendeurs ou des héritiers du vendeur qui n'exercent pas le réméré n'ont fait aucune cession, ni donné aucune autorisation, s'ils se sont abtenus, celui qui agit, n'ayant alors que son action partielle, ne peut pas exercer le réméré pour le touf, et l'acheteur, qui n'est pas tenu de subir un retrait partiel, peut se faire renvoyer de h demande.

Dans tous ces cas, il y a peu de difficulté.

Mais que décider si ceux des covendeurs ou des héritiers du vendeur qui n'agissent pas ont déclaré soit après avoir été mis en cause, soit sans mise en cause, qu'ils renoncent à l'exercice du réméré? Celui qui agit se trouve-t-il alors investi du droit de l'exercer pour le tout? L'affirmative est généralement admise; car, dit-on, cet exercice ne peut nuire ni aux co-intéressés qui ont renoncé, ni à l'acheteur qui ne subit point un retrait partiel. Cette solution est exacte dans la plupart des cas. Le plus souvent en effet, surtout quand elle est faite par des covendeurs ou par des héritiers du vendeur que leur co-intéressé avait mis en cause parapplication de Fart. 1670,1a renonciation à l'exercice du réméré implique le consentement à ce que le réméré soit exercé pour le tout par le co-intéressé qui Ta provoquée ; c'est une renonciation in favorem qui est une véritable cession. Mais il faut pour cela que la renonciation soit définitive et sans réserve. 11 ne faudrait pas donner la même solution dans le cas où soit les covendeurs, soitlesautres héritiers du vendeur se borneraient à refuser d'agir, à s'abstenir, ce qui arriverait par exemple si mis en cause ils ne comparaissaient pas. Cette abstention serait une réserve tacite de prendre parti plus tard; elle n'impliquerait ni cession ni mandat; elle ne serait pas la conciliation que demande la loi.

A plus forte raison en sera-t-il ainsi lorsque ceux qui n'agissent pas ont déclaré expressément ne prendre actuellement aucun parti et se réserver d'en prendre un plus tard, liesi

certain alors que celui qui veut agir ne peut point s'emparer d'un droit que les autres se réservent (^).

661. Pour que Tacheteur puisse se refuser à subir un retrait partiel, il faut qu'il se trouve dans le cas prévu par les art. 1668 à 1670, c'est-à-dire que la vente lui ait été faite par un seul contrat^ et il faut ajouter pour un seul et même prix. La règle serait différente et le droit commun reprendrait son empire, si les copropriétaires d'un héritage commun entre eux avaient vendu chacun séparément leur part, ce qui arrive non seulement lorsque chaque copropriétaire a vendu par un contrat séparé, mais aussi lorsque tous ont vendu par un même contrat en stipulant chacun un prix distinct (*). 11 y a alors plusieurs ventes à réméré distinctes les unes des autres, et chaque covendeur peut exercer séparément le retrait pour la part qu'il a vendue, sans que l'acheteur puisse exiger un rachat total.

C'est ce qui résulte de l'art. 1671 ainsi conçu: «5i la vente » (Tun héritage appartenant à plusieurs n'a pas été faite con- » jointement et de tout l'héritage ensemble, et que chacun n'ait » vendu que la part qu'il y avait, ils peuvent exercer séparé- » ment l'action en réméré sur la portion gui leur appartenait; » et l'acquéreur ne peut forcer celui qui l'exercera de cetlf^ » manière à retirer le tout ».

Les raisons qui, dans le cas prévu par les art. 1668 à 1670, autorisaient l'acheteur à refuser de subir un retrait partiel ne se rencontrent plus dans le cas actuel. Dans le cas précédent le droit de l'acheteur était né de l'intention qu'il avait eue d'acquérir l'héritage pour le conserver en entier. « Cette » intention, dit Duvèrgier, est manifeste lorsqu'il a acheté »» conjointement et par un seul contrat un héritage commun » à plusieurs. S'il y a eu vente de chaque portion par actes » séparés, Tintention de n'avoir la chose qu'autant qu'elle » resterait entière ne peut plus être invoquée, et le droit

(»] Gpr. Polhier, Vente, n. 396; Duranton, XVI, n. 516; Troplongr, Venfe, II, D. 749 el 750; Duvergier, Vente, II, n. 35; Aubry el Rau, IV, § ^7, lexle pI noie 34, p. 413; Colmel de Sanlerre, VII, n. 115 bis: Guillouard, Vente et échange, II, n. 678.

(*) Duvergier, Vente, II, n. 38.

700 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHANGE

)» (rempêcher le morcellement qui en est la conséquence » n'appartient plus à Tacquéreur ».

662. Les art. 1668 et 1669 ne seraient pas applicables, siles copropriétaires d'un héritage commun Tavaient vendu solidairement. L'un quelconque des vendeurs pourrait alors exercer le réméré pour le tout. En vendant solidairement, chacun a en effet vendu le tout, et s'il exerce le réméré pour le tout il ne fait que retirer ce qu'il a vendu. La faculté de rachat que les vendeurs ont stipulée appartient à chaeun dans la mesure de la vente qu'il a consentie, et puisque chacun a vendu le tout, il en découle naturellement que chacun a l'action en réméré pour le tout (*).

663. Lorsqu'un covendeur ou un héritier du vendeurexercc le réméré pour le tout, devient-il après le retrait propriétairt exclusif de la chose retrayée ?

11 n'est pas douteux qu'en exerçant le réméré pour le tout, il contracte pour le tout l'obligation d'effectuer les prestations que l'art. 1673 met à la charge du vendeur qui use de la faculté de rachat. S'ensuit-il que la chose retrayée lui appartiendra exclusivement?

Il faut distinguer.

Si l'un des vendeurs exerce le retrait pour le tout parce que les covendeurs avaient vendu solidairement, il agit alors au nom de tous, et il doit faire participer les autres aux avantages du réméré exercé : chacun des covendeurs a, dans ce cas, le droit de réclamer sa portion de l'immeuble retrayé, à la charge de payer sa part des prestations effectuées par le retrayant.

Mais si le réméré est exercé pour le tout par un seul des vendeurs ou des héritiers du vendeur soit parce que les autres lui ont cédé leur droit au réméré, soit parce qu'ils lui ont donné mandat exprès ou tacite de l'exercer, les effets de l'exercice du réméré sont réglés suivant les conventions intervenues. Si celui qui a exercé le réméré a agi comme cessionnaire, soit en vertu, d'une cession expresse, soit en

(') Troplong, Venie, II, n. 753; Duvergier, Icw/e, II, n. 36 ; Championnirre «1 Hiî;au(l, Ili, n. 2i2().

vertu d'une renonciation in favorem, il n'a aucun compte à rendre et il garde la chose retravée. A-t-il au contraire agi comme mandataire, il doit à ses cointéressés compte de son mandat, et il est tenu de leur remettre leur part.

§ III. De l'exercice du réméré en cas de pluralité d'acheteurs ou d'héritiers de l'acheteur.

664. Nous venons d^étudier les conséquences de la division de l'action en réméré entre les covendeurs ou les héritiers du vendeur. L'art. 1672 suppose maintenant le décès de Facheteur laissant plusieurs héritiers. L'action en principe se divise contre eux et chacun n'en est tenu que pour la part pour laquelle il représente l'acheteur. Mais plusieurs cas sont possibles : ou l'indivision existe encore entre les héritiers de l'acheteur, ou ils ont partagé; dans ce dernier cas il est possible que la chose vendue ait été mise au lot d'un seul ou qu'elle ait été fractionnée et attribuée partiellement à plusieurs.

L'art. 1672 prévoit ces divers cas et les résout de la manière suivante : « Si Vacqxiéreiir a laissé plusieurs héritier}^, » l'action en réméré ne peut être exercée contre chacun deur » que pour sa part dans le cas où elle est encore indivise, et » dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. Mais « s'il y a eu partage de l'hérédité et que la chose vendue soit » échue au lot de l'un des héritiers, l'action en réméré peut » être intentée contre lui pour le tout ».

Cet article est la combinaison du principe de la divisibilité de l'action enréméré et de la règle quele réméré peut être exercé contre le détenteur de la chose vendue. De ce que l'action est divisible, il résulte que chaque héritier de l'acheteur en est tenu pour sa part héréditaire. De ce que le réméré peut être exercé contre le détenteur, il résulte que si l'un des héritiers de l'acheteur a reçu en partage soit la chose entière, soit une portion de cette chose plus grande que sa part héréditaire, il est tenu de l'action en réméré pour tout ce dont il est attributaire.

Mais les deux principes que l'art. 1672 met en application

702 DE LA VENTE ET DE l'ÉCHJLNGE

ne se paralysent pas Tun Tautre. L'un est une conséquence (lu caractère personnel d^ 1 action en réméré, Tautre une conséquence de son caractère réel. Voici ce qui en résultera. Si la chose vendue à réméré a été totalement attribuée à un seul héritier de l'acheteur, le réméré peut être exercé pour le tout contre celui-ci comme détenteur de toute la chose (art. 1664). Mais chacun des autres héritiers n'en est pas moins tenu personnellement pour sa part héréditaire, car chacun d'eux a succédé dans cette proportion à Tobligation personnelle de l'acheteur, qui avait contracté Teng-agenient de restituer la chose vendue. Par conséquent si le vendeur ne pouvait pas en obtenir la restitution, par exemple si la chose vendue étant mobilière l'héritier à qui elle a été attribuée l'avait aliénée au profit d'un tiers de bonne foi qui se prévaudrait de l'art. 2279, chacun des héritiers serait débiteur pour sa part héréditaire de l'indemnité à laquelle le vendeur aurait droit. Si la chose vendue avait été détériorée par l'acheteur et que le vendeur eût droit, en sus de la chose même, à une indemnité pour les détériorations, il pourrait demander à chacun des héritiers une part de cette indemnité. Le droit qu'a le vendeur d'agir pour le tout contre l'héritier détenteur de la chose vendue ne lui enlève pas le droit personnel qu'il a contre chaque héritier dans la proportion de sa part héréditaire (').

665. L'art. 1672 ne parle que du cas où l'acheteur est mort dans le délai du réméré laissant plusieurs héritiers. Mais la solution qu'il donne est applicable au cas où une chose a été acquise en conmiun par plusieurs acheteurs; le vendeur a contre les coacheteurs, soit durant l'indivision, soit après le partage, les mêmes droits que contre les héritiers d'un acheteur unique (-).

666. Tant que dure l'indivision, soit entre les coacheteurs. soit entre les héritiers de l'acheteur, le réméré ne peut être valablement exercé contre chacun que pour la part qui lui appartient dans l'indivision ; par conséquent, pour l'exercer

,' Duvergier, Vente, II, n. 42.

• ': Duvergicr, Vente, II, n. 43.

complètement le vendeur doit agir contre tous avant l'expiration du délai. Si le vendeur n'exerçait le réméré que contre quelques-uns d'eux, l'expiration du délai rendrait cet exercice impossible pour les parts des autres.

11 en est de même après le partage, si la chose vendue a été mise par portions dans les lots de chaque copartageant. Le vendeur doit dans le délai agir contre chacun d'eux; s'il en néglige quelques-uns, l'expiration du délai les libère du réméré.

Lorsque le partage a attribué la chose à un seul coacheteur ou à un seul héritier de Tacheteur, le réméré est à son encontre valablement exercé contre lui seul, puisqu'il détient toute la chose, en ce sens du moins que le vendeur obtiendra cette chose toute entière. Mais si le vendeur n'a pas agi dans le délai contre les autres coacheteurs ou les autres héritiers de l'acheteur, il a perdu le droit de leur réclamer leur part des indemnités auxquelles il pourrait avoir droit pour détériorations ou autre cause [supra, n. 664) ; ils ne sont obligés à rien si le réméré n'a pas été exercé contre eux dans le délai.

667. D'après ce qui précède, on voit que lorsqu'il y a plusieurs acheteurs ou plusieurs héritiers de l'acheteur, le vendeur peut exercer le réméré pour partie, et il a quelquefois intérêt à le faire. Ainsi, la chose vendue ayant été morcelée par le partage et attribuée partiellement à plusieurs, le vendeur peut, en n'exerçant le réméré que contre quelques-uns, reprendre certaines portions de la chose vendue auxquelles il tient peut-être plus qu'aux autres. Même pendant la durée de l'indivision, l'acheteur qui n'a pas les ressources nécessaires pour exercer intégralement le réméré, peut l'exercer seulement contre quelques-uns des acheteurs ou des héritiers de l'acheteur et se placer ainsi dans l'indivision avec les autres.

Les coacheteurs ou les héritiers de l'acheteur n'ont pas le droit d'exiger que le rachat se fasse pour le tout. Si celui qui a acheté seul de plusieurs vendeurs conjointement, ou d'un seul vendeur remplacé plus tard par plusieurs héritiers, est autorisé à refuser de subir un retrait partiel, c'est qu'il a été dans son intention de conserver entière la chose qu'il a

704 DE LA VExME ET DE l'ÉCHANGE

acquise. Mais on ne peut pas dire cela de plusieurs acheteurs qui ont acquis en commun ; c'était évidemment pour partager. Et quand plusieui*s héritiers ont partagé la chose que leur auteur avait achetée, aucun d'eux ne peut dire qu'il veut ravoir tout entière ou pas du tout. Aussi le cas prévu par lart. 1672 n'est-il pas, comme celui prévu dans les art. 1668 et 1669, accompagné d'une disposition semblable à celle de lart. 1670.

668. Mais rien n'interdit une convention contraire. On pourrait dire, dans le contrat, que le vendeur ne pourra pas exercer partiellement le réméré, soit après le décès delacbeteur à rencontre de ses héritiers, soit à Tencontre de plusieurs acheteurs ayant acquis en commun. Une telle convention rendrait la chose vendue non susceptible de division, au moins pour l'exercice du réméré. Ce serait une application de Tart. 1218 («).

669. Lorsque le réméré est exercé partiellement, les restitutions à faire par le vendeur doivent être proportionnelles à la portion retrayée. Si le retrait a lieu pour une quote-part de la chose vendue, les restitutions doivent être d'une quote-part semblable des restitutions totales qui auraient été ducs pour l'exercice intégral du réméré. Ainsi le vendeur exerce-l-il le réméré contre un héritier de l'acheteur qui est encore dans l'indivision avec ses cohéritiers, il doit lui faire les restitutions prescrites par l'art. 1673 dans la mesure de la quote-part pour laquelle cet héritier a succédé à l'acheteur.

Mais si le partage de la succession de l'acheteur avait été fait et si la chose vendue à réméré avait été morcelée et placée pour des parts peut-être inégales dans les lots de chaque héritier, une ventilation serait nécessaire pour déterminer la portion des restitutions dues par le vendeur à celui des héritiers contre lequel il exercerait partiellement le réméré.

(') Duverjfier, Vente, II, n. 40.