VII

à quelque valeur que la demande puisse s'élever, ne rentrent toutefois dans sa compétence qu'autant que le prix du bail n'excède pas annuellement un certain chiffre; tandis que l'action indiquée par l'article 5, et qui a pour objet les réparations locatives des maisons ou fermes mises par la loi à la charge du locataire, doit être soumise au juge de paix, quel que soit le chiffre de la demande et en même temps quel que soit le prix du bail.

On peut donc résumer dans trois règles différentes la compétence du juge de paix en matière de baux ou de locations : — il y a des actions, celles prévues par l'article 4 de la loi de 1838, dont le juge de paix connaît, quel que soit le prix de la location, pourvu que la demande n'excède pas quinze cents francs. — Il en est d'autres, celles énumérées dans l'article 3, dont le juge de paix connaît, à quelque valeur que la demande s'élève, mais pourvu que le chiffre du bail n'excède pas un certain chiffre, quatre cents francs par an. — Il en est une enfin, indiquée dans rarticle5,pourlaquelle le jugedepaix exerce en premier ressort une compétence sanslimites, soit quant à la valeur de la demande, soit quant à la valeur de la location.

121. Cette diversité dans l'application des règles de la compétence à des actions qui , bien qu'ayant pour objet l'exécution d'obligations différentes , procèdent cependant les unes et les autres du contrat de bail, c'est-à-dire de la mémo cause, a été l'objet de quelques critiques qui ne me paraissent pas sans

fondement (1). Celte diversité est en outre la source d'une difficulté, secondaire il est vrai, mais qui montre un défaut de lien entre des dispositions qui devraient cependant se rattacher h la même théorie. Cette difficulté se présente lorsqu'il s'agit d'exposer les principes qui régissent ces actions nées d'un même contrat et puisant à une origine commune les conditions de leur légitimité. La diversité dans la compétence imposerait un examen séparé des actions qui se distinguent des antres par des règles particulières ou par une limite de quotité, tandis que l'identité d'origine et la communauté de principes entre ces actions multiples auxquelles le bail a donné naissance, semble exiger, pour l'intelligence de la matière, une étude comparative des droits et des obligations du bailleur et du locataire, un examen d'ensemble plutôt qu'un commentaire morcelé.

Aussi, après avoir placé, seulement pour mémoire, parmi les matières spéciales dont le juge de paix connaît jusqu'à quinze cents francs, les actions en indemnité pour non-jouissance et celles qui ont pour objet les dégradations ou pertes, je crois devoir réserver les explications que comporte cette disposition de la loi, pour les comprendre, avec les autres demandes formées parle bailleur ou par le locataire, dans un examen général de toutes les actions résultant

(1) Il est en effet difficile de s'expliquer pourquoi le législateur de 1838 a soumis à des règles différentes la compétence pour les dégradations et pourles réparations locatives. I.aloi du 24 août 1790, titre 3, art. 10, soumettait ces deux actions à la même compétence illimitée quant à la valeur.

du contrat de bail, qui rentrent dans la compétence du juge de paix. Cet examen sera l'objet du chapitre VIL

En mentionnant ici les demandes dont parle l'article 4 de la loi de 1838, j'ai obéi aux exigences de la classification légale. En les faisant entrer dans un travail d'ensemble qui montrera leurs rapports et leurs dissemblances aveclcs autres actions procédant du même contrat, je suivrai l'ordre logique et j'obéirai aux lois de la méthode.

CHÂPITUE VI.

122. Dans la classe des actions dont le juge de paix connaît, à quelque valeur quela demande puisse s'élever, on trouvera les attributions les plus importantes que le juge de paix ait reçues de la loi. Cette importance ne résulte pas seulementde l'extension illimitée de la compétence au point de vue de la quotité ; c'est surtout la nature de quelques-unes de ces demandes qui doit spécialement attirer l'attention.

L'énumération de ces actions se trouve dans les articles 3, 5 et 6 de la loi du 25 mai 1 838 ; elle comprend des actions personnelles et mobilières, et des actions qui présentent un caractère immobilier, au nombre desquelles se rangent en première ligne, au point de vue de leur importance, celles qui sont connues sous le nom d'actions possessoires.

Les actions mobilières qui rentrent dans la compétence du juge de paix , à quelque valeur que la demande s'élève, sont ; les actions en payement de loyers ou fermages, les demandes relatives aux congés et résiliations de baux, en expulsion de lieux et en validité de saisie-gagerie, les demandes de répa-

rations localives des maisons ou fermes mises par la loi à la charge du locataire ; — les contestations relatives aux engagements respectifs des gens de travail au jour, au mois ou à l'année et de ceux qui les emploient; des maîtres et des domestiques ou gens de service à gages, des maîtres et de leurs ouvriers ou apprentis; les contestations relatives au payement des nourrices ; — les actions civiles pour diffamation verbale et pour injures publiques ou non publiques, verbales ou par écrit, autrement que par la voie de la presse, et les actions civiles pour rixes et voies de fait; — les demandes en pension alimentaire n'excédant pas cent cinquante francs par an, lorsqu'elles sont formées en vertu des articles 205, 206 et 207 du code Napoléon.

Un autre groupe comprend des actions soit personnelles et mobilières, soit mixtes immobilières, lesquelles ont pour objet de protéger les droits de la propriété foncière, et plus particulièrement de la propriété rurale, en supposant d'ailleurs que le droit de propriété ne soit l'objet d'aucune contestation; ce sont : les actions pour dommages aux champs, fruits et récoltes; ~ celles relatives à l'élagage des arbres ou haies; — au curage soit des fossés, soit des canaux servant à l'irrigation des propriétés et au mouvement des usines; — les actions en bornage; — celles relatives à la distance prescrite pour les plantations d'arbres ou de haies ; — les actions relatives aux constructions et travaux énoncés dans l'article 674 du code Napoléon.

Enfin une dernière catégorie comprend les actions

possessoircs, c'est-à-dire, pour employer la terminologie du législateur lui-même, les actions connues sous le nom de complainte, réintégrande, dénonciation de nouvel œuvre. Ces actions sont pures réelles immobilières.

Cette classification, fondée sur certains rapports d'origine ou de tendance qui unissent entre elles les actions appartenant à chacune des séries indiquées , est celle que je suivrai dans l'examen des principes propres à chacune d'elles.

123. A un autre pointde vue, les différentes actions sur lesquelles le juge de paix exerce une compétence illimitée quant à la quotité, comporteraient une division particulière. C'est relativement aux règles de l'appel que cette division a de l'importance. En effet, pour certaines de ces actions, le juge de paix statue sans appel jusqu'à la valeur de cent francs; pour les autres, les jugements du juge de paix ne sont jamais rendus qu'à charge d'appel.

Toutes les actions personnelles et mobilières dont il est question dans ce chapitre reçoivent en principe l'application de la règle du dernier ressort jusqu'à cent francs , sauf une exception unique qui s'applique aux demandes en pension alimentaire, comprises dans l'article 6, n* 4, de la loi de 1838. On conçoit en effet qu'une pension de cette nature, laquelle d'ailleurs n'est jamais remboursable moyennant un capital, ne puisse rentrer, pour son évalualion, dans le chiffre restreint fixé pour le dernier ressort. Quant aux actions que j'ai considérées

comme ayant pour objet de protéger la propriété immobilière, il y en a trois: — les actions en bornage ; celles relatives à la distance à observer pour les plantations d'arbres ou de haies ; celles enfin concernant les constructions et travaux , dans les cas prévus par l'article 674 du code Napoléon, — sur lesquelles le juge de paix ne peut statuer qu'à charge d'appel.

Les actions possessoires sont aussi du nombre de celles qui comportent, dans tous les cas, les deux degrés de juridiction.

Dans la pratique , un grand nombre des actions dont le législateur a dit que le juge de paix en connaîtrait sans appel jusqu'à cent francs, ne pourront recevoir l'application de cette disposition légale ; l'obstacle à l'application de la- règle du dernier ressort est dans le caractère indéterminé de la valeur du litige. Comment apprécier, parexempîe, la valeur d'une demande en validité de congé, ou en résiliation de bail, ou en expulsion de lieux? Comment apprécier l'importance d'une demande relative à l'élagage des arbres ou haies, ou de l'action qui a pour objet le curage d'un fossé ou d'un canal ? Le dernier ressort, en ces sortes de demandes, restera donc à l'état de principe abstrait; et alors même que le demandeur aurait déterminé la valeur de l'une de ces demandes consistant en une obligation défaire, au moyen d'une option laissée à son adversaire de se libérer en payant une soumie qui n'excéderait pas cent francs, notre observation n'en serait pas infirmée, car le dernier ressort, dans ce cas, serait ie résultat des

concUisions restrictives jointes h la demande principale , plutôt qu'une conséquence allacliéc à la modicité apparente et appréciable de celte demande elle-même (1).

Je me bornerai, dans ce chapitre, à ces aperçus généraux, servant comme de préface à l'examen particulier des actions si diverses qui rentrent dans les attributions du juge de paix à raison de leur seule nature, et sans qu'on ait à se préoccuper de la valeur de la demande, si ce n'est, dans certains cas, pour reconnaître si le juge a statué en premier ou en dernier ressort. Cet examen cependant ne portera pas sur les principes et sur les questions doctrinales qui se rattachent au fond du droit que chacune de ces demandes agite et que le juge de paix est appelé à consacrer. Je ne dois pas, en efïet, perdre de vue que l'objet principal de mon œuvre est d'indiquer les règles qui s'appliquent à l'exercice de la juridiction du juge de paix , au point de vue de la compétence et des formes de procéder. Je ne m'occuperai donc des principes qui se rattachent à la légitimité de la demande, c'est-à-dire au fond du droit, que dans les rapports ou les affinités que peuvent avoir ces principes avec les règles qui forment l'objet spécial de l'étude à laquelle je dois me livrer.

(i) En dehors de la loi de 1838, le juge de paix a une compétence illimitée, quant à la quotité, sur certaines matières, notamment les affaires i-elatives aux douanes (Loi du 14 fructidor an 111 et 17 décembre 1814); les contestations pour application des tarifs d'octroi (Loi du 2 vendémiaire an Ylll ; Ord. du 9 novembre 4814); et les indemnités réclamées par le propriétaire dans le cas prévu par Tart. lo de la loi du 21 mai 1836 sur les chemins \icinaux. — Ces attributions, d'une nature tout exceptionnelle, ne sei'ont l'objet d'aucuns développements.

124. Je ne dois parler ici que dubailou louage des choses. Le bail est, parmi les contrats, Tun des plus usuels et des mieux connus. Lorsqu'il porte sur une chose mobilière ou immobilière, il est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer (1).

A.U point de vue de la compétence qu'exerce le juge de paix sur les actions qui naissent de ce contrat, il est nécessaire de s'attacher aux termes de la définition légale, afin d'éviter de le confondre avec d'autres contrats qui présentent avec lui certaines analogies. Le caractère dislinctif du bail, c'est qu'il utilise la chose en donnant au propriétaire l'équivalent de ses produits, sans aliénation ni démembrement de la propriété (2).

(1) Code Napoléon, art. 1709.

(2) Je n'entends pas soulever la grave question agitée sur le caractère réel ou purement personnel du droit appartenant au preneur. Ceux qui prétendent que le preneur a un droit réel sur la chose louée, reconnaissent en même temps que c^ droit réel n'emporte pas démembrement de la propriété. Le mot droit réel n'impliquerait que l'idée

C'esl par li» que Jiffôrcnl enl.c eux le bail el le droit cVusiifrull, alors môme que le bail aurait èic contracté pour la durée do la vie du fermier ou que l'usufruit aurait été concédé pour une durée lac et limitée. Le bailleur, même dans le bail à vie. disait la cour do cassation dans un arrètdu 18 janvier 1825 conserve la jouissance des fruits civils do 1 objet donné à bail, dont le preneur ne pcrçoitque les Iruils naturels, tandis que l'usufruitier jouit des fruits naturels et civils de l'objet grevé d'usufruit, dont le propriétaire ne conserve que la nue propriété (1 )•

Le bail dont j'ai rappelé la définition légale n est pas non plus ce bail h rente foncière, dans lequel le preneur, moyennant une prestation annuelle, devien le véritable propriétaire de la chose ; ni l'an«en bail à locatairie perpétuelle, assimilé parla loi du 18 ûecembre 1790 aux baux à rente foncière; ni le contrai d'emphytéose qui, bien que sa durée soit temporaire, se sépare du bail simple, en ce que la redevance ou canon emphytéotique n'est pas, h proprement parler, la représentation du produit de la chose, mais le prix de la concession temporaire du domaine utile, qui transmet au concessionnaire le droitde changer, sans pouvoir toutefoisla détériorer, la nature superfic.aire de la chose, de l'hypothéquer, el d'exercer les actions réelles.

d„„ droit absolu que les tiers sont obligés de respecter. Resterait U cuestion de savoir si , quand it porte sur un immeuble, cedrm^^est Lo6,7«r, question qui peut avoir quelque importance au pont de vue de la compétence à aUribuer, dans cerlams cas, soit au juge du domicile du défendeur, soit au juge de la situation. (1| Dallez, 25, 1; 69.

On ne doit enfin confondre avec le bail, ni le champart ou bail h terrage, ni le bail à complant, ni celui qui est connu dans quelques départements de l'ancienne Bretagne sous le nom de domaine congéable- Lechampartemporte aliénation de l'héritage, moyennant une partie aliquote des fruits à prendre sur la récolte de chaque année. Le bail à complant est un contrat parlequel, moyennant unecertaineredevance, le propriétaire aliène un terrain destiné à être planté en vigne (1). Le domaine congéable se rapproche de l'emphyléose, en ce que le propriétaire retientla propriété du fonds, et ne cède que la superficie moyennant une redevance annuelle qui prend le nom de rente convenancière ; il se sépare de l'emphytéose en ce qu'il est indéterminé dans sa durée, et qu'il comporte pour le propriétaire foncier la faculté perpétuelle et imprescriptible de congédier le baillisle ou colon, en lui remboursant la valeur de la superficie (2).

Les actions résultant de ces différents contrats ne sont pas celles que la loi de 1838 a placées dans les attributions du juge de paix; la qualification de bail employée par le législateur, sans autre indication de nature à donner au contrat un caractère spécial et exceptionnel, s'entend du bail simple : bail à ferme lorsqu'il a pour objet des héritages ruraux ou certains droits pouvant s'exercer sur ces héritages, bail

(1) Il va des baux à complant dans lesquels le bailleur conserve la propriété des biens concédés. V. avis du conseil d'Etat du 2 thermidor an VU et du 21 ventôse an X.

(2) Aujourd'hui; d'après la loi du 7 juin 1791, art. 11, le droit de congédier est réciproque entre le piopriétaire et le colon.

à loyer lorsqu'il s'applique à des maisons ou h dos meubles. Les expressions de fermages ou de loyers pour désigner la prestation, soit en argent, soit en nature, due par le preneur comme représentation de sa jouissance, se réfèrent aussi d^me manière exclusive à ces deux espèces de baux. Lejugede paix serait incompétent pour connaître des actions relatives à toute autre redevance, quelle que fût l'apparente affinité qui rattachât au bail à ferme ou à loyer le contrat qui leur a donné naissance, à moins cependant que la demande ne rentrât, par la modicité de sa valeur, dans les limites fixées par l'article 1=' de la loi de 1838(1).

125. Mais, lorsqu'il s'agit du bail à ferme ou a loyer, les modalités qu'il renferme et les conditions diverses auxquelles il peut être soumis sans que sa nature en soit altérée, n'enlèvent pas au juge de paix la compétence qui lui appartient en principe. La durée du bail, quoiqu'elle influe sur certaines de ses conséquences légales (2), ne modifie pas son caractère au point de vue de la compétence. Il n'y a pas non plus à distinguer entre le bail verbal ou constaté par écrit, entre le bail à prix certain et le bail dont le prix consisterait en denrées. Le bail à colonage parliaire ou bail à métairie, quiétablit entre le bailleur et le preneur une sorte d'association, et qui se résume en un partage des fruits accrus sur le domaine par les soins et l'industrie du colon, ce bail

(1) V.supm, no- 43 et 47.

(2) V. la loi du 26 mars iSbb sur la transci-iption, art, 2, et code Napoléon, art. 481, 595, 1429, 1430, 1718.

rentre également dans la classe de ceux qni produisent les actions soumises à la juridiction du jugede paix.

La location d'une maison ou d'un appartement garnis, lorsque cette location sort des conditions spéciales dans lesquelles le logement doit être considéré comme dépense d'hôtellerie (1); le louage de meubles corporels; le bail des choses incorporelles, telles que le droit de chasse ou de pèche, comportent l'application de la même compétence.

126. Toutefois, le bail à cheptel, pas plus que le louage d'ouvrage ou d'industrie, ne rentre dans la classe des baux à ferme ou à loyer. Le bail à cheptel est un contrat par lequel l'une des parties donne à l'autre un fonds de bétail pour le garder, le nourrir et le soigner, sous certaines conditions convenues entre elles (2). Dans le dernier rapport présenté à la chambre des députés sur la loi de 1838, il fut expressément déclaré que les baux à cheptel n'étaient pas compris dans ses dispositions : « Leurs conditions, disait le rapporteur, sont trop variables, et l'introduction de races d'un grand prix pourrait donner lieu à de sérieuses difficultés. » — Quant au louage d'ouvrage ou d'industrie, s'il est en dehors de l'application des règles qui concernent le louage des choses, certaines actions qui en résultent ne

(1) V. suprà, nos io7 et 108.

(2) Code Napoléon, art. 1800. Une loi du 15 germinal an III, art. 12, avait attribué aux juges de paix la connaissance des difficultés pouvant naître des baux à cheptel; cette disposition a été abrogée par l'art. 12 de la loi du 2 thermidor an VI.

sont pas cependant exclues de la compélence du juge de paix. On en trouve la preuve dans la disposition de l'article 2 que j'ai déjà expliquée, et dans laquelle figurent, comme objet d'une attribution spéciale, les contestations entre les voituriers, bateliers, ouvriers et le voyageur qui recourt à leurs services. On trouvera bientôt encore, parmi les actions sur lesquelles le juge de paix exerce une compétence illimitée quant à la quotité, les demandes entre les gens de travail, serviteurs ou domestiques, ouvriers, apprentis et leurs maîtres ; ces demandes, distinctes de celles qui naissent du louage des choses , seront l'objet de développements particuliers.

Le sens qu'il faut attacher au bail ou à la location se trouvant ainsi défini et restreint, j'arrive à l'examen des obligations qui résultent du contrat, et des actions qui s'y rapportent.

127. Les obligations principales du bailleur sont de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage auquel elle est destinée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (1 ).

Le preneur, de son côté, contracte deux obligations principales : il doit user de la chose en bon père de famille, suivant la destination exprimée ou sousentendue dans le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus (2).

Ces obligations principales, réciproques, entraî-

(1) Ccwie Napoléon, ait. 1719.

(2) Code Napoléon, ait. 172«.

nent comme conséquence certaines obligations accessoires qui sont comme la sanction et le complément des premières (1). J'aurai l'occasion de les signaler dans le cours de mes explications.

L'exécution de ces obligations diverses est assurée par les actions qui appartiennent aux deux parties, et dont les textes de la loi de 1838 embrassent la nomenclature. Jeparlerai d'abord dosactionsdu bailleur dont le juge de paix est appelé à connaître.

128. Les actions du bailleur contre le preneur sont : — les actions en payement de loyers ou fermages; les demandes en validité de saisie-gagerie ; les demandes en résiliation de baux fondées sur le seul défaut de payement des loyers ou fermages ; toutes ces actions se rattachent à l'obligation imposée au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur peut encore former contre le preneur deux actions qui se rapportent au caractère limité de la jouissance concédée par le bail : l'action en expulsiondelieux, et la demande en validité de congé. Cette dernière demande peut également être formée par Se preneur contre le bailleur.

Enfin deux actions qui, par les conditions particulières dans lesquelles elles peuvent être exercées, se distinguent de celles que je viens d'énumérer,

(1) Code Napoléon, art. 1720, 1721, 1725, 1726, pour les obligations du bailleur; art. 1729, 1730, 1731, 1732, 1733, 1733, pour les obligations du preneur.

correspoiulenl à l'obligation du preneur d'user de la chose louée en bon père de famille . ce sont les aclions en réparations locatives des maisons ou fermes mises parla loi h la charge du locataire, el les actions pour dégradations et pertes, dans les cas prévus par les articles 1732 et 1733 du code Napoléon.

129. Toutes ces actions, à l'exception des deux dernières, ayant pour objet les réparations locatives ou l'indcmniié des dégradations et perles, exigent, pour être soumises à la juridiction du juge de paix, outre les conditions générales qui se rapportent à la nature du contrat, une condition particulière dont l'application restreint d'une manière indirecte la portée de l'attribution sans limites de quotité dans laquelle rentrent ces demandes.

La condition particulière dont il s'agit, c'est que le prix annuel de la location ne dépasse pas quatre cents francs. L'article 3 de la loi du 25 mai 1838 n'avait appliqué ce chiffre qu'aux locations faites à Paris j partoutailleurs, il fallait que le prix du bail ne dépassât pas annuellement deux cents francs. Une loi postérieure, celle du 25 mai 185A, avait étendu l'application du chiffre de quatre cents francs à la circonscription des j ustices do paix de quelques villes importantes, Lyon, Marseille, Bordeaux, Rouen, Nantes, Lille, Saint-Etienne, Nîmes, Reims et Saint-Quentin; le chiffre de deux cents francs avait été maintenu partout ailleurs. Mais une autre loi du 5 mai 1855, dans son article 1", destiné à remplacer l'article 3 VII, 16

de la loi du 25 mai 1 838, a transformé la règle exceptionnelle du chiffre de quatre cents francs en un principe général qui doit s'appliquer aujourd'hui devant toutes les justices de paix ; outre l'économie des frais résultant pour les justiciables de cet accroissement d'attributions , la mesure adoptée présente l'avantage de faire disparaître une exception toujours regrettable au principe de l'uniformité dans la législation.

La loi de 1 838, reproduite par les lois qui ont seulement modifié le chiffre du prix du bail, indique les règles à suivre pour l'évaluation de ce prix, lorsqu'il ne consiste pas en une somme d'argent : « Si le prix principal du bail consiste en denrées ou prestations en natore appréciables d'après les mercuriales, l'évaluation sera faite sur celles du jour de l'échéance, lorsqu'il s'agira du payement des fermages. Dans tous les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales du mois qui aura précédé la demande. — Si le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d'après les mercuriales, ou s'il s'agit de baux à colons partiaires, le juge de paix déterminera la compétence, en prenantpour base du revenu de la propriété, le principal de la contribution foncière de l'année courante multiplié par cinq. »

130. Quelques difficultés peuvent naître de l'application de ce texte. Il semble qu'elles ne devraient pas se produire lorsque le prix du bail consiste en

une somme d'argent; cependant, même dans cette hypothèse, le texte de la loi laisse à la doctrine quelques obscurités à éclaircir.

Ainsi ce texte exige, pour que la compétence du juge de paix s'exerce, que le prix du bail ne dépasse pas annuellement quatre cents francs. Que décider si le bail a été fait pour une période de temps audessous d'une année, six mois par exemple, et que le prix de quatre cents francs s'applique à cette période ? Le juge de paix sera compétent. Ce qui détermine en effet sa compétence, c'est que le bail n'oblige pas le fermier ou le locataire à payer plus de quatre cents francs dans l'année. Le bail ainsi restreint présente les conditions de modicité que la loi exige; ces conditions de modicité tiennent sans doute aux limites de sa durée ; mais si l'on voulait ne pas tenir compte de ces limites, et appliquer le prix de quatre cents francs stipulé pour six mois à la période d'une année, et fixer, à l'aide de ce calcul, le prix du bail à huit cents francs par an , on substituerait à la convention des parties une convention différente, on raisonnerait sur un bail fictif, en laissant de côté le bail réel; on supposerait une obligation qui n'a pas été contractée, une jouissance qui n'a pas été concédée. Le bail dût-il se renouveler, au moyen de la tacite reconduction, après la première période de six mois, ce serait un nouveau bail qui succéderait au premier, et le juge de paix serait compétent pour connaître des actions énumérées dans l'article 3 de la loi, qu'elles se rattachassent au bail primitif ou au bail renouvelé. — Il est presque inutile de dire que

l'on ne doit pas confondre avec le bail ayant une durée inférieure à une année, le bail dont les loyers ou fermages seraient payables en plusieurs échéances réparties dans l'année. Dans le premier cas, le terme s'applique au bail lui-même; dans le second cas, il ne s'applique qu'au payement, sans afîecter la durée du bail.

Il peutarriver,au contraire, quelepayementdu prix doive s'efîectuer soiten bloc pour toute la jouissance, soit à certaines périodes dont la durée embrasserait un espace de plus d'une année. Dans ce cas, le prix annuel devrait être déterminé au moyen d'une proportion facile à établir en divisant la somme due pour la durée entière de la jouissance, par le nombre d'années pendant lequel elle doit se continuer.

131. Il peut arriver aussi que le bail ait été consenti à plusieurs fermiers ou locataires coobligés, mais non solidaires, moyennant un prix de ferme qui dépasse quatre cents francs par année. Faudrat-il, pour déterminer la compétence du juge de paix, appliquer le principe de la divisibilité dont j'ai précédemmentétablirinfluence lorsqu'il s'agit d^évaluer l'objet de la demande (1)? Je crois que ce principe ne doit pas être appliqué. La loi de 1838, dans son article 3, a voulu que la compétence fût fixée, pour les actions qui y sont comprises, non par le chiffre de la demande, mais par le produit annuel de la chose louée. Or, j'ai supposé que cette chose avait été l'objet d'un bail unique; la divisibilité peut bien

(1) V. suprà, n°89.

affecter les ol)ligations ronlractées par les fermiers ou locataires, et, au point de vue du payement des fermages, chacun d'eux ne sera tenu que pour sa part; mais la divisibilité ne peut s'étendre jusqu'à fractionner le bail lui-même, et le diviser en autant de baux partiels qu'il y a de preneurs obligés par la convention, f.c bail conservant son unité, c'est sa valeur entière qui sert à constater si les actions auxquelles il donne naissance appartiennent ou non à la juridiction du juge de paix. Ce point reconnu, la demandeseradivisibleou indivisible, suivant son objet, à l'égard des ()reneurs coobligés : indivisible si l'action a pour objet un congé , une résiliation , une expulsion delieux ; divisible si elle tend au payement de fermages.

Et je dirai, à l'inverse, que si le demandeur ayant consenti au profit de la même personne deux locations distinctes représentant chacune un fermage annuel inférieur à quatre cents francs, mais dépassant ce chiffre par leur cumul, on devra les évaluer séparément pour reconnaître la compétence du juge de paix, bien que les chefs de la demande s'appliquant au payement des fermages de l'un et de l'autre bail, doivent être réunis, pour fixer la compétence en premier ou en dernier ressort. En d'autres termes, il ne faut pas confondre l'évaluation qui s'applique au bail pour déterminer la qualité de la demande , et celle qui s'applique à la demande elle-même pour déterminer sa quotité.

132. Une autre difficulté peut se présenter dans l'hypothèse d'une sous-location. Le bailleur a une

action personnelle et directe non-seulement contre son fermier ou son locataire, mais encore contre les sous-feriniors et sous-locataires, pour le payement des fermages (1). Il a aussi le droit de saisir-gager les effets des sous-fermiers ou sous-locataires (2). Seulementraction et la saisie-gagerie ont pour mesure le montant de ce qui est dû pour le prix du sousbail ou de la sous-location. De là une difficulté pour déterminer la compétence du juge de paix; est-ce le prix du bail principal, est-cele prix de la sous-location qui devrait être pris en considération pour fixer la limite extrême de quatre cents francs par an, si le bail principal avait été consenti pour un prix moindre ou plus élevé que le bail en vertu duquel le sous-locataire exerce sa jouissance ? C'est dans son contrat que le bailleur puise le principe de son action, mais c'est le contrat du sous-locataire qui fixe la mesure de la dette. Cette observation suffit pour indiquer la solution; en effet, le bail dont il importe d'apprécier l'importance est celui dont l'exécution est l'objet de la demande : or, ce n'est pas dans le bail principal que le juge trouve les obligations qu'il est appelé à consacrer, c'est dans le sous-bail. Le juge de paix, quel que soit le prix du bail principal, sera donc compétent ou incompétent, suivant que le prix de la sous-location n'excédera pas ou dépassera le chiffre de quatre cents francs par an

(1) Code Napoléon, art. 1733. V. arrêt de cassation du 24 janvier 1833, Dallez, 33, 1, 124.

(1) Code de procédure, art. 820.

133. On a vu que lorsque le prix principal du bail consisle en denrées ou prestations en nature, c'est d'après les mercuriales qu'elles doivent c'tre évaluées, lorsque la nature de ces prestations permet de leur appliquer ce mode d'appréciation.

En pariant du prix principal du bail qui doit seul être l'objet d'une évaluation, la loi n'a entendu exclure que certaines redevances accessoires , ou certains services mis à la charge du locataire ou fermier en sus du prix de la location, ou bien l'impôt foncier que le bail leur imposerait l'obligation de payer, de même qu'il n'y aurait pas lieu de déduire du montant du prix principal, pour en fixer la quotité, la contribution des portes et fenêtres que le bailleur aurait prise à sa charge. Mais ce serait dénaturer le sens de la loi que de décider, comme le l'ait M.-Curasson (1), qu'il faut entendre par ces mots, prix principal , la portion la plus considérable du prix, lorsqu'il consiste à la fois en argent et en prestations ou denrées; de sorte que, si la portion consistant en argent était plus considérable que la valeur en denrées, il faudrait déterminer le prix annuel du bail par la prestation en argent, sans tenir compte des denrées, et, au contraire, ne tenir compte que de la valeur des denrées, si la partie du prix payable en argent représentait une valeur moindre. C'est, comme je l'ai dit, le caractère de la prestation soit en argent, soit en denrées, soit en services, que le juge doit prendre en considération plutôt que son importance et sa quotité,

(i) Traité de la compétence des juges de paix. p. 323.

pour reconnaître si elle fait partie du prix principal, ou si elle est un accessoire que l'usage ou l'intention des parties place en dehors de ce prix principal.

134. La loi a détermine l'époque à laquelle on doit se reporter pour fixer par les mercuriales le montant du fermage annuel : l'évaluation sera faite sur les mercuriales du jour de l'échéance, lorsqu'il s'agira du payement des fermages; dans tous les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales du mois qui aura précédé la demande.

Le motif de cette distinction est assez dilGcile à comprendre. Il s'agit, en effet, non de fixer la valeur de la demande, mais d'évaluer le prix du bail; il semble donc que le même mode eût dû s'appliquer dans tous les cas. Il peut résulter de celte diversité dans les bases de l'évaluation des conséquences singulières. Ainsi, pour le même bail, le juge de paix sera compétent ou incompétent, suivant qu'il s'agira d'une demande en payement de fermages ou d'une demande en résiliation ou en expulsion de lieux, et que les mercuriales seront plus élevées à l'époque de l'échéance, moins élevées dans le mois qui précède la demande : le bail devant, dans un cas, être considéré comme excédant quatre cents francs par an, et, dans l'autre, n'atteignant pas cette évaluation. Rien dans les travaux préparatoires de la loi n'éclaire l'intention qui a fait prévaloir la diversité de la règle. On ne pourrait l'expliquer que par une seule raison : c'est que, lorsqu'il s'agit du payement des fermages , on ne considère qu'une période déterminée du bail dont l'existence n'est pas

engagée par l'action, pour reconnaître la valeur dn bail a uno époque de cetlo période, celle de l'exigibilité du fermage; lorsqu'il s'agit, au contraire, des autres demandes, congés, résiliation, expulsion de lieux, c'est le bail qui est l'objet de la contestation, au moins quanta l'aveni!-. On ne peut donc pas s'attachera une période unique du bail pour en déterminer le prix. C'est une sorte de moyenne qu'il faut prendre ; et le législateur indique comme prix moyen pour le bail entier la valeur des prestations suivant les mercuriales du mois qui a précédé la demande.

135. Dans l'énumération des demandes diverses qui peuvent s'élever à l'occasion du contrat de bail, l'article 3 de la loi de 1838 place les demandes en payement et les demandes en validité de saisie-gagerie; le même texte, ainsi qu'on l'a vu, n'indique les mercuriales du jour de l'échéance pour l'évaluation du prix du bail, que lorsqu'il s'agit du payement des fermages; mais je n'hésite pas à comprendre dans cette disposition le cas où il s'agit de la validité d'.ine saisie-gagerie. La demande en validité a en effet pour but de faire constater la créance des fermages ou loyers, et de faire ordonner la vente des objetssaisls , qui, pour la sûreté de cette créance, sont soumis au privilège du bailleur. L'estimation du prix du bail se fera donc d'après les mercuriales du jour de l'échéance des fermages pour le payement desquels la saisie-gagerie a été pratiquée, et non suivant les mercuriales du mois qui précède la demande en validité.

136 La demande en résiliation de bail, quoiqu'elle

soit fondée sur le non-payement des fermages, ne doit pas, quant à l'époque de l'appréciation par les mercuriales, être assimilée à la demande de payement. La résiliation s'appliqueà ra\enir; on ne doit donc pas calculer d'après les mercuriales des périodes antérieures la valeur du bail qu'il s'agit d'anéantir, mais d'après celles du mois qui précède la demande. Que décider si la même demande comprend des conclusions tendant à la résiliation, et la réclamation des fermages échus? Faudra-t-il appliquer deux modes d'évaluation en ce qui concerne le prix du bail, ce qui pourrait conduire à ce résultat singulier que le juge serait compétent sur l'un des chefs de la demande et incompétent pour l'autre? Je ne pense pas qu'on doive décider ainsi. La demande en résiliation sera considérée comme l'objet principal du litige, parce qu'elle s'en prend au bail lui-même et qu'elle doit faire cesser pour l'avenir les effets de toute natiirequ'il est destiné à produire. La demande des fermages accompagnant la demande en résiliation du bail, se rattache à celle-ci comme un accessoire, et lui est subordonnée au point de vue des règles de l'évaluation du bail qui est leur source commune. Ce sera donc l'application des mercuriales du mois précédant la demande qui déterminera pour les deux chefs de demande la compétence du juge de paix. - Il faudrait décider de la même manière si la demande en payement des fermages accompagnait une demande en validité de coogé, ou en expulsion de lieux.

137 Relativementà l'évaluation a faire quand il s'a-

git du payement des fermages, le lexle se borne à indiquer l'époque à laquelle il faut se reporter pour l'application des mercuriales. Cette époque est celle de l'échéance : ce qui doit s'entendre de l'échéance des fermages qui appartiennent à l'année dans laquelle se place la date d'exigibilité de la créance objet de la demande. Le commencement de chaque année du bail est déterminé par l'époque de l'entrée en jouissance du preneur. Si le prix annuel du bail se divise en plusieurs termes , ce n'est donc pas le prix d'un terme unique, d'après les mercuriales du jour de son échéance, qui doit fixer le prix annuel, mais bien la valeur moyenne obtenue par la réunion du montant de tous les termes échus, dans l'année, payés ou non payés, estimés suivant les mercuriales du jour de chaque échéance. Si cependant, au moment où la demande est formée, il y avait, pour compléter le fermage entier de l'année, d'autres termes à échoir, il serait nécessaire d'appliquer à ces termes non échus l'évaluation résultant des mercuriales appliquées au seul terme arrivé à échéance.

Ce mode d'évaluation peut produire des résultats bizarres ; car, si l'on suppose que la demande comprend des fermages appartenant à plusieurs années, il peut arriver que le juge de paix soit compétent pour la partie de cette demande qui s'applique aux fermages de telle année, et incompétent pour la partie des fermages appartenant à une année antérieure ou postérieure, parce que l'estimation par les mercuriales aura produit un résultat inférieure quatre

cents francs pour Tune de ces périodes annuelles, supérieur pour l'autre.

138. J'ai déjà dit qu'il ne fallait pas confondre les règles qui s'appliquent à l'estimation du prix annuel du bail et celles qu'il faut suivre pour apprécier la valeur de la demande elle-même. La valeur de la demande, qu'il s'agisse de fermages ou de toute autre prestation appréciable au moyen des mercuriales, se détermine d'après l'estimation résultant des mercuriales de l'époque à laquelle cette demande a été formée. J'ai développé cette règle, en m'expliquant sur l'évaluation des demandes pour lesquelles la compétence est fixée parla seule valeur du litige (1). On comprend que le législateur, pour constater l'importance du bail, ait voulu qu'on se reportât à l'époque où l'échéance a rendu exigibles les obligations qu'il impose; mais l'évaluation des prestations ou denrées comprises dans la demande ne peut se faire que suivant le prix moyen à l'époque de la demande elle-même. Cette observation n'a qu'une importance secondaire, puisque, dans les matières dont je m'occupet le juge de paix est compétent pour statuer à quelque somme que la demande s'élève; elle peut avoir cependant une certaine utilité au point de vue du premier ou du dernier ressort.

139. Il peut arriver enfin que le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d'après les mercuriales, ou qu'il s'agisse de baux à colons

(1) V. suprà, n» 96.

ACTIONS RÉSULTANT DU CONTRAT DE RAIL. i'j3

parliaircs. La loi n'a pas voulu que, dans l'une ou l'autre de ces hypothèses, la valeur du prix du bail fût considérée comme indéterminée. Elle a introduit un mode subsidiaire d'évaluation, en voulant que le juge, pour fixer la compétence, prenne pour base du revenu de la propriété le principal de la contribution foncière de l'année courante, multiplié par cinq.

Ce mode d'évaluation devra être suivi, soit que la totalitédu fermage consiste en prestations non appréciables, soit qu'une partie de ce fermage consiste en prestations de celle nature et le surplus en denrées auxquelles peut s'appliquer révalualion par les mercuriales.ou en une somme d'argent.On comprend,

en effet, que la fixation de la valeur au moyen de la contribution foncière ne peut pas s'appliquer partiellement, parce qu'il est impossible de préciser la fraction de la propriété dont le produit serait représenté par la partie du fermage devant être acquittée en argent ou en denrées appréciables.

140. La loi a pourvu ainsi à toutes les hypothèses. Mais il faut remarquer que le texte suppose, pour l'application des modes d'évaluation indiqués, que la valeur seule des prestations, et non leur quantité, serait incertaine ou indéterminée. La loi, en se combinant avec la convention reconnue entre les parties, fournit alors les éléments propres à constater la valeur

annuelle du bail. Que faudrait-il décider si les parties entre lesquelles existerait un bail verbal n'étaient pas d'accord sur le prix du fermage ou du lover, sur la nature ou la quantité des prestations à

fournir? L'article 1716 du code Napoléon, supposant une contestation sur le prix d'un bail verbal dont l'exécution a commencé, veut que le propriétaire en soit cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts. Le juge de paix devrait-il appliquer les règles écrites dans ce texte, pour déterminer sa compétence? Je ne le crois pas En recherchant les conditions du bail en dehors des énonciations du contrat, ou des quittances de fermages, le juge exercerait par cela même une compétence incertaine ou douteuse ; et de même que je lui ai refusé le droit de procéder à une expertise pour ûxer la valeur indéterminée do la demande (1 ), de même je lui refuse le pouvoir de reconnaître à l'aide d'une mesure ou d'une instruction qui touche au fond du droit, les éléments auxquels doit s'appliquer le procédé légal d'appréciation de la valeur du bail. Le juge de paix devrait donc considérer comme indéterminée la valeur des loyers ou fermages, et se déclarer incompétent.

Si pourtant le demandeur donnait au bail une valeur en argent ou en denrées qui ne dépassât pas quatre cents francs par année, et si la contestation du défendeur avait pour objet d'en diminuer l'importance, le juge de paix devrait se déclarer compétent; car il serait certain, d'après la reconnaissance de l'une et de l'autre des parties , que la valeur du bail rentre dans les limites légales. Le juge pourrait alors, pour statuer sur le fond du droit, recourir aux

(1) V. suprà, 11° 97.

moyens indiques par l'arlicle 1 7 1 6 du code Napoléon, car il ne ferail plus qu'appliquer à l'examen de la demande une compétence déjà constatée, indépendamment des vérifications auxquelles il se livrerait pour reconnaître le prix réel du bail et les obligations qu'il impose.

141. On peut aller plus loin, et supposer que c'est l'existence même du bail qui est contestée par le défendeur. Dans ce cas encore, la loi permet de déférer le serment à celui qui nie le bail. Mais le juge de paix pourrait-il, à l'occasion de l'une des actions qui lui sont attribuées sous la condition que le bail n'excède pas quatre cents francs de prix annuel, décider si le bail existe ou n'existe pas, et déterminer sa valeur? Je ne le pense pas. Le demandeur, il est vrai, en prétendant que le bail existe, a dû préciser le chiffre du fermage annuel; mais l'autre partie conteste cette existence, et l'incertitude qui naît de la contestation, relativement au prix du bail, fait obstacle à l'exercice de la compétence. Ce n'est pas l'affirmation de la demande qui détermine la valeur du bail ; cette valeur ne peut résulter que d'une convention antérieure non litigieuse entre les parties, au moins en ce point que les loyers ou fermages stipulés n'excèdent pas la somme de quatre cents francs.

C'est à ce point de vue seulement de l'incertitude sur la valeur des fermages ou des loyers que ]e refuse au juge de paix le droit de vérifier l'existence du bail, et de connaître des actions fondées sur cette existence. Et je me garde bien de poser en principe que le juge de paix ne puisse apprécier les condi-

lions (le légalité ou de durée, constater le sens et rétendue des clauses d'un bail dont la valeur rentre dans les limites fixées par la loi. Supposez, par exemple, qu'à la demande fondée sur un bail dont le titre est produit et dont le fermage n'excède pas le chiffre légal, le défendeur oppose la nullité du titre, un vice du consentement, une incapacité, qu'il conteste le sens d'une clause équivoque ou obscure, qu'il allègue que le bail a pris fin, ou qu'il doit se continuer enrore : le juge de paix pourra statuer sur ces difficultés diverses, parce que le principe de sa compétence est dans le bail dont les éléments justifient l'application de la juridiction qu'il exerce à l'action dont il est saisi, et que cette action attire avec elle dans le cercle des attributions du juge les défenses qu'elle a suscitées. Le juge de l'action est le juge de l'exception. Il n'y a pas à redouter ici, comme dans le cas où la compétence est déterminée par la quotité de la demande, que la défense développe les éléments d'une augmentation de la valeur litigieuse, caries actions qui procèdent du bail rentrent dans les attributions du juge de paix, à quelque chiffre qu'elles s'élèvent. - Nous ne trouverons la compétence du juge de paix restreinte, au point de vue de l'appréciation des défenses, que dans quelques cas particuliers qui seront bientôt signalés.

Je viens de préciser les conditions dans lesquelles doit se placer le bail pour que les actions énumérées dans l'article 3 de la loi de 1838 puissent être portées devant le juge de paix. Je dois maintenant passer

successivement en revue ces actions diverses, subordonnées quanta la compétence, aux conditions dont j'ai signalé la portée.

142. — I. Demandes en paijement de loyers ou fermages. Le bailleur peut exercer contre le preneur une action personnelle pour le payement des loyers; il a de plus un droit réel, c'est-à-dire un privilège sur les fruits et récoltes de l'année et sur le prix de tout ce qui garnit !a maison ou la ferme, et sur tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme (1). L'action a des efîets plus étendus que le privilège, puisque le^ jugement qui sanctionne le droit de créance oblige le débiteur à remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir, gage commun de ses créanciers (2), Le privilège, au contraire, ne donne un droit de préférence que sur certains objets affectés par la loi au payement des loyers ou fermages.

Il est de la nature du privilège d'afTecter la chose, quel que soit celui qui la détienne ; mais, en fait de meubles, la maxime possession vaut titre fait en généraL obstacle à la revendication, et par suite à l'exercice du privilège contre les tiers. La loi cependant permet au bailleur d'exercer la revendication pour la conservation de son privilège, pourvu qu'il use de ce droit dans un bref délai, variable suivant qu'il s'agit du mobilier qui garnit une ferme, ou de meubles garnissant une maison (3). Le privilège dii

(i) Code Napoléon, art .'2 102.

(2) Code Napoléon, art. 2092 et 2093.

(3) Code Napoléon, art. 2102.

VU. i7

•bailleur s'exerce, dans ce cas, séparément de l'action personnelle, laquelle ne peut être dirigée que contre le débiteur.

Je m'expliquerai d'abord sur les actions en payement formées contre ceux qui sont obligés au payement des loyers 5 je parlerai ensuite du privilège qui se rattache d'une manière intime à la saisie-gagerie.

143. L'action personnelle appartient-elle au bailleur principal contre les sous-fermiers ou les souslocataires, ou bien ne peut- il exercer contre eux que le droit réel résultant du privilège qui frappe les objets garnissant les lieux loués .-^ En examinant les règles qui s'appliquent à l'évaluation du prixdu bail, j'ai déjà eu occasion d'établir comme un principe reconnu par la doctrine moderne, que non-seulement le bailleur a sur les meubles du sous-locataire un privilège, mais qu'il peut exercer une action directe et personnelle (1). Cette action est sans doute restreinte, aussi bien que le privilège, à la mesure des sommes que doit le sous-locataire; mais dans cette mesure elle fait participer le bailleur au droit appartenant à tout créancier de poursuivre son payement sur tous les biens de son débiteur. Il faut reconnaître, cependant, que cette idée d'une obligation personnelle des sous-fermiers ou sous-locataires, vis-à-vis du bailleur principal , était repoussée par nos anciennes coutumes. Un seul point les divisait : quelques-unes j en petit nombre, donnaient au bailleur

(1) V. suprà, no 132.

un privilège pour tout ce qui était dû parle locataire principal, sans égard au prix de la sous-location ; les autres, et notamment la coutume de Paris, conforme en ce point à la théorie du droit romain (1), restreignaient le privilège sur les meubles des souslocataires à la mesure des sommes qu'ils pouvaient devoir. Mais, lorsqu'il s'agissait de savoir si le propriétaire avait ou non une action personnelle contre les sous-locataires , les dissidences s'effaçaient, et l'action était refusée aussi bien par les coutumes qui limitaient le privilège, que par celles qui retendaient à tout ce que devait le locataire ou le fermier principal (2). — La doctrine nouvelle, favorable à l'action personnelle du bailleur contre le sous-locataire, est basée sur le texte de l'article 1753 du code Napoléon, qui indique comme tenu, au moins dans une certaine limite, le sous-locataire envers le propriétaire. L'article 1798 du môme code présente, en matière de louage d ouvrage, une application plus énergiquement exprimée de cet engagement tacite qui résulte, dans le cas de sous-bail, de ce que le sous-locataire occupe la maison ou la ferme d'autrui, et, dans l'autre cas, de ce que le maître du sol profite des ouvrages faits pour lui par les ouvriers de l'entrepreneur, avec lesquels il n'a pas cependant contracté. La cour de

(1) L . 11 , § 4, ft". De pigneratitiâ actione. Le président Favre commente ainsi cette loi dans ses Rationalia: Itaque iUatio bonorum secundi conductoris in œdeslocatas,obligatio7iempignoris parère potest ex tacita quadam conventione, sed personalem nonpotest.

(2) V. Ferrière, sur l'article 162 de la coutume de Paris; observations de Lecamus sur le mèrne article; Pothïer, Du louage, n' 233.

260 CHAPITRE Vil.

cassation a consacré celle inlerprétalion de la loi par un airel que j'ai déjà cilé, du 24 janvier 1853.

Ce n'est pas comme exerçant les droits du locataire principal, en vertu de l'article 1166> que le bailleur agit contre le sous-locataire; les conséquences de l'action directe et de celle qui s'exerce au nom d'autrui, peuvent ne pas être les mêmes. li sera cependant nécessaire d'appeler dans la cause le locataire principal , toutes les fois qu'il s'élèvera quelque contestation sur le point de savoir s'il s'est ou non libéré vis-à-vis du propriétaire, et quel est le chiffre de la somme qui lui est due par le souslocataire. Mais cette intervention aura pour effet de déterminer l'incompétence du juge de paix, et d'imposer le renvoi du tout devant le tribunal de première instance , lorsque le bail principal ayant été consenti pour un prix supérieur à celui de la souslocation, ce prix dépassera quatre cents francs par année, et que la contestation portera sur le point de savoir si le locataire principal est ou non libéré visà-vis du propriétaire.

144. Le payement des fermages est garanti parfois au moyen d'une caution qui s'oblige envers le bailleur. L'action que dirigerait le bailleur contre cette caution peut-elle être portée devant le juge de paix, compétent pour connaître de la demande si elle était formée contre le preneur, débiteur principal ?

Je crois qu'il faut admettre une distinction : Si la caution reconnaît l'existence légale de son obligation et se borne à invoquer, pour échapper aux conséquences de la demande, la libération totale ou par-

tiolle du preneur, le juge de paix sera compétent pour statuer sur l'engagement accessoire de la caution, qui se rattache à l'obligation principale par la communauté des moyens de défense qui les protègent l'un et Tautre. Si la caution, au contraire, oppose à la demande des moyens tirés soit de la nonexistence, soit de la nullité d'i cautionnement, si elle soutientqu'elle en est déchargée parle fait du créancier (1), le juge de paix devra se déclarer incompétent; car ce n'est plus le bail dont il s'agit d'apprécier la valeur ou les effets, mais un contrat d'une autre nature, dont les obligations ne pourraient être soumises à sa juridiction, qu'autant que le chiffre de la demande n'excéderait pas la somme de deux cents francs. Et, pour résumer ces solutions dans un principe général, je dirai que le juge de paix n'exercera sur la demande formée contre la caution du locataire ou fermier, la compétence illimitée quant à la valeur que lui attribue l'article 3 de la loi du 25 mai 1 838 , que lorsque la caution se prévaudra des moyens de défense qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérents à la dette, et non lorsqu'elle invoquera des moyens qui lui sont personnels ou qui sont inhérents au cautionnement lui-même.

145. Les actions en payement supposent que le droit du bailleur résulte soit d'un bail verbal , soit d'un titre qui n'a pas la force exécutoire. Si en effet le bail dont se prévaut l€ demandeur comportait le droit de procéder par les voies d'exécution, l'action

(1) Code Napoléon, art. 2037.

2!62! CHAPITRE vil.

en payement, considérée comme frustratoirc, devrait être déclarée non recevable. Le juge de paix ne pourrait même pas connaître de l'opposition aux poursuites d'exécution, celte opposition fût-elle motivée sur un payement allégué par le fermier ou locataire, ni de la validité des ofîres qui auraient pour objet d'arrêter les poursuites (1 ). Il n'y a d'exception à ces règles que dans le cas où le bailleur poursuivrait le payement des loyers ou fermages par la voie de la saisie-gagerie (2).

146. Le recouvrement des loyers ou fermages des biens appartenant à l'Etat ou aux communes est régi par des dispositions particulières.

J'ai dit précédemment que le juge de paix était incompétent pour connaître des demandes en payement des droits dus à l'administration de l'enregistrement (3). Il faut appliquer la même solution lorsque l'instance a pour objet le payement de fermages dus à l'Etatj en vertu de baux passés en son nom par les receveurs de l'administration des domaines , aux enchères publiques, devant le préfet ou le sous-préfet de l'arrondissement où les biens sont situés. Aux termes de l'article 17 du décret du 9 octobre 1791, les formes de procédure prescrites pour le recouvrement des droits d'enregistrement doivent être suivies pour toutes les instances relatives aux domaines et droits dont la régie est réunie à celle de

(1) V. suprà, nos 30 et 39.

(2) V. infrà, no 148.

(3) Y.suprà, n''38.

l'enregislrement. Celte procédure, fixée d'abord parla loi du 19 décembre 1790, article 25, est aujourd'hui réglée par la loi du 22 frimaire an VII , articles 64 et 65. Les tribunaux civils d'arrondissement sont seuls compétents pour statuer. L'instance s'engage par l'opposition que forme le redevable à la contrainte décernée, pour le payement des fermages, par le receveur ou préposé de la régie. — Mais , quant aux autres contestations prévues par l'article 3 de la loi de 1838, qui naîtraient d'un contrat de bail ayant pour objet des biens de l'Etat, elles devraient être soumises au juge de paix, en supposant d'ailleurs que le fermage annuel ne dépassât pas quatre cents francs; car l'incompétence du juge de paix, en ce qui concerne le recouvrement des fermages , ne résulte ni de la qualité du bailleur , ni de la nature des biens auxquels s'applique la jouissance du fermier/ ni même de la forme administrative du bail (1). Elle* estla conséquence d'une attribution exclusive aux tribunaux civils d'arrondissement résultant des lois précitées, attribution qui ne s'applique ni aux résiliations ou expulsions de lieux, ni aux congés, ni aux indemnités prétendues, ni aux réparations locatives ou dégradations.

Et même s'il s'agissait, non de fermages dus à l'Etat, mais d'une difficulté relative au payement des fermages d'un bien communal, quoique, d'après la loi du 18 juillet 1837, article 63, le recouvrement doive s'effectuer sur des états dressés par le maire et

(1) Arrêt du conseil d'Etat du 26 mai 1824.

rendus exécutoires par le sous-préfel, le juge de paix serait compétent, dans les limites fixées par l'article 3 de la loi de 1 838, pourconnaîtredc l'opposition formée parle locataire ou fermier, parce que la loi de 1837 se réfère, pour le jugement de cette opposition, aux règles ordinaires de la compétence, et se borne à la soumettre aux formes de la procédure sommaire, en dispensant la commune de l'autorisation du conseil de préfecture pour défendre à l'opposition.

On pourrait objecter que la compétence exercée par le juge de paix sur l'opposition du fermier ou locataire à la contrainte décernée contre lui, est une atteinte portée au principe d'après lequel le juge de paix ne peut connaître des difficultés qui s'élèvent sur l'exécution des actes et des jugements; mais il faut remarquer que la demande portée par le fermier devant la juridiction civile n'est pas à proprement parler une opposition à l'exécution, mais une opposition à la décision qui rend exécutoires les états de recouvrement, et en vertu de laquelle la contrainte est décernée. Les administrateurs qui décernent la contrainte ou qui dressent les états et les rendent exécutoires, sont de véritables juges prononçant en cette forme une décision provisoire, sauf le droit de se pourvoir contre elle devant les tribunaux judiciaires (1). Lejuge de paix, quoique juge d'exception,

(1) Deux décisions ministérielles des 14 et 20 avril 1813, par suite de cette assimilation de la contrainte aux jugements, allaient jusqu'à considérer la contrainte comme emportant hypothèque au profit de la régie ; le conti-aire a été décidé par un arrêt de la cour de cassation du 28 janvier 1828.

peut donc connaître de l'opposition qui n'est qu'une voie de recours contre la décision administrative, pourvu, bien entendu , que la matière rentre dans les limites de ses attributions, et qu'aucun texte ne la soumette à une juridiction d'un autre ordre.

147. — II. Demandes en validité de saisie-ijagerie. La saisie-gagerie est une procédure par laquelle le bailleur place sons la main de justice, pour assurer le payement de loyers ou fermages échus, les effets et fruits se trouvant dans les maisons ou dans les bâtiments ruraux , ou sur les terres qui font Tobjet du bail à loyer ou à ferme, c'est-à-dire sur les objets affectés à son privilège.

Non-seulement la saisie-gagerie peut être pratiquée contre le locataire ou fermier principal, mais encore le bailleur peut saisir-gager les effets deS sous-fermiers et sous-locataires garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits des terres qu'ils souslouent, pour avoir payement des loyers et fermages dus par le locataire au fermier ôjd qui ils tiennent; mais ils obtiendront mainlevée de la saisie, en justifiant qu'ils ont payé sans fraude et sans qu'ils puissent opposer les payements faits par anticipa-

Lorsque la saisie-gagerie porte sur des fruits encore pendants par racines sur les terres occupées, soit par les fermiers, soit par les sous-fermiers, les formes de la saisie sont celles que la loi indique pour

(I) Code (le procédure, art. 820.

la procédure de la saisie-brandon (1). Seulement la saisie-brandon ordinaire, comme ia saisie-exécution*, suppose un titre exécutoire; tandis que la saisie-gagerie des fruits se trouvant sur les terres affermées, pouvant se faire même sans titre, ainsi qu'il va être expliqué, la vente des fruits de même que la vente du mobilier saisi-gage ne doit avoir lieu qu'après un jugement qui valide la saisie.

148. « Cette saisie, dit Pothier en parlant de la saisie-gagerie, tient plutôt de la nature de l'arrêt que de l'exécution, puisqu'elle ne donne aucun droit au saisissant de vendre les effets saisis, et qu'il faut qu'il fasse ordonner la vente par le juge (2). » C'est à ce caractère que se rattachent les formalités qui la distinguent de la saisie-exécution.

La saisie-exécution, qui ne peut être pratiquée qu'en vertu d'un titre exécutoire, n'a pas seulement pour résultat d'assurer à la créance un gage ; elle réalise, par la vente des meubles du débiteur, la valeur de ce gage. Mais le bailleur peut saisir-gager^ soit qu'il y ait un bail écrit, soit qu'il n'y ait qu'un bail verbal. Le commandement qui doit précéder d'un jour la saisie-gagerie n'est qu'une simple sommation, une mise en demeure d'acquitter les fermages échus, et non cet acte précurseur de l'exécution fait en vertu des pouvoirs que le mandement de l'autorité souveraine attache aux actes ayant la voie parée. La sommation préalable n'est même pas nécessaire

(1) Code de [trocédure, art. 821 et 626 et suiv.

(2) Traité de la procédure civile, pai'tie 4, cliap. 2.

pour opérer la saisie-gageric lorsqu'elle est faite en vertu de la permission du juge compétent. Celte saisie peut, dans ce cas, être pratiquée à l'instant; la sommation est constatée par le procès-verbal même de la saisie, et ne forme pas un acte distinct. La réalisation ou la vente du gage ainsi arrêté entre les mains du débiteuret placé sous la responsabilité d'un gardien , ne peut s'opérer que lorsque le saisissant a obtenu la consécration de son droit de créance par la demande en validité de la saisie-gagerie (1 j. Il trouve alors dans le j ugement le titre qui lui manque ; et l'exécution est poursuivie dans les mômes formes que celles observées en cas de saisie-exécution, parce que le saisissant, à défaut de titre conventionnel exécutoire, puise Ife droit de réaliser son gage dans le titre judiciaire qu'il a obtenu.

Il semble donc que si le bail était revêtu delà forme exécutoire, c'est parla saisie-exécution que devrait procéder le bailleur, et que la demande en validité devrait être déclarée fruslratoire. Cependant il ne faut pas refuser d'une manière absolue au créancier porteur d'un bail exécutoire le droit de saisir-gager. En effet, en recourant à la saisie-gagerie, il peut prévenir le déplacement des effets ; car, au moyen de la permission du juge, il obtient la dispense du commandement préalable qui pourrait donner l'éveil au débiteur ; aucune dispense de ce genre ne peut être accordée lorsqu'il s'agitde saisie-exécution.