VII

que lorsqu'elle est faite pour le payement des fermages. D'ailleurs la saisie sur débiteur forain n'est pas une saisie-gagerie ; la loi elle même lui donne le nom de saisie-arrêt. Remarquons enfin que l'article 10 de la loi de 1838, en donnant au juge de paix le droit de dispenser du commandement préalable, n'a pu avoir en vue la saisie sur débiteur forain, puisque l'article 822 du code de procédure, relatif à cette saisie, conférait au juge de paix cette prérogative. Le juge de paix donne donc la permission de saisir sur débiteur forain, non par application de la loi de 1838 , mais en vertu du texte du code de procédure. Là s'arrêtent ses attributions. La déclaration de validité de cette saisie ne peut être prononcée que par le tribunal civil d'arrondissement (1).

153. La demande en validité dé saisie-gagerie, restreinte à l'hypothèse prévue par l'article 3 de la loi de 1838, met seulement en présence le bailleur et le preneur, le saisissant et le saisi; mais si les tiers ne sont pas directement engagés dans la procédure , leur intérêt peut se trouver compromis par la vente desefîets saisis qui en sera la conséquence. Cet

(1) 11 faut reconnaître cependant que dans les rapports présentés à la chambre des pairs le 19 juin 1837 , et à la chambre des députés le 0 aviil 1838 , il a été question , à propos de l'article 2 de la loi, de saisies-gageries qu'auraient le droit de faire l'aubergiste ou l'ouvrier sur les effets du voyageur, ce qui forcerait celui-ci à s'adresser au juge de paix du lieu ; mais le garde des sceaux s'expiimait dans un langage plus pratique et plus exact, en parlant du droit de l'étenlion dont pouvaient se piévaldir l'aubergiste ou l'ouvrier pour forcer le voyageur à prendre l'initiative du procès V. suprà, n° 117.

inlél'ôt des tiers est protège par le droit d'opposition que la loi leur réserve et qui leur assigne un rôle important — soit dans l'instance engagée sur la demande en validité, - soit lors delà distribution des deniers provenant delà vente.

L'opposition qui pourrait se manifester dans l'instance engagée sur la validité , est celle des tiers se prétendant propriétaires de tout ou partie des objets saisis. Les simples créanciers du preneur n'auraient pas qualité pour la contester : en efïet les règles communes à la saisie-gagerie et à la saisie-exécution veulent « que les créanciers du saisi , pour quelque cause que ce soit, ne puissent former opposition que sur le prix de la vente I). » — Les contestations que doit soulever l'opposition des créanciers ne peuvent donc se produire qu'au moment de la distribution des deniers provenant de la vente, qu'elles aient pour objet de nier le privilège du saisissant, ou de concourir avec lui dans la distribution, ou de faire prévaloir un privilège supérieur.

Dans la rédaction proposée au nom du gouvernement, l'opposition des tiers devait, dans tous les cas, être déférée aux tribunaux de première instance. La commission de la chambre des députés, en 1837, proposa l'amendement suivant, qui forme la seconde partie de l'article 10 de la loi : « S'il y a opposition do la part des tiers pour des causes et pour des sommes qui, réunies, excéderaient cette compétence

(1) Code de procédure, art. 823 et 609.

(celle du juge de paix), le jugement en sera déféré aux tribunaux de première instance. «

Ce texte, sur lequel je reviendrai bientôt, comprend l'opposition émanant d'un tiers qui se prétend propriétaire des effets saisis-gages , et les revendique à ce titre, et celle d'un créancier prétendant se faire attribuer tout ou partie du prix provenant de la vente des effets saisis-gages. En réglant la compétence d'après le chiffre produit par la réunion des sommes pour lesquelles il y a des oppositions, le législateur indique môme qu'il a eu principalement en vue les créanciers opposants. Rarement il sera possible d'évaluer les meubles revendiqués, et le jugede paix, dans ce cas, sera presque toujours incompétent à raison de la valeur indéterminée des objets sur lesquels porte la revendication.

154. Mais une difficulté s'élève sur l'interprétation de l'article 1 0 de la loi de 1 838, qui, après avoir conféré au juge de paix dans un premier paragraphe le droit d'accorder, s'il est nécessaire, permission de saisir-gager, toutes les fois que les causes de la saisie-gagcrie rentreront dans sa compétence, ajoute, ainsi qu on l'a vu : « S'il y a opposition de la part des tiers, pour des causes et pour des sommes qui, réunies, excéderaient cette compétence, le jugement en sera déféré aux tribunaux de première instance. » Cette compétence, à laquelle se réfère la disposition qu'on vient de lire, ne peut être que la compétence de droit commun dont le juge de paix est investi , c'est-à-dire celle dont les limites sont

fixées par l'article 1" de la loi. Le texte ne se prête guère à une autre intcrprélalion. On ne peut pas supposer, maigre l'obscurité de la rédaction , que la compétence dont il est ici question soit la même que celle qui s'exerce sur les demandes en validité où ne figurent que le saisissant et le saisi , et sur laquelle se règle le pouvoir du juge de paix pou raccorder permission de saisir-gager; car la compétence, en ce cas, est illimitée au point de vue de la valeur du litige; tandis que la compétence en matière d'opposition est limitée, puisque la loi suppose que les sommes pour lesquelles l'opposition est formée peuvent excéder la compétence du juge. Cette limite de quotité ne peut être que la valeur fixée pour les demandes mobilières, c'est-à-dire le chiffre de deux cents francs. Ainsi entendue, la disposition est en harmonie avec les principes généraux de la compétence. Ce n'est pas en effet dans le bail que le tiers puise son droit; comment dès lors appliquera l'opposition qu'il forme, les règles qui déterminent la compétence pour les actions résultant du contrat de bail?

155. Si l'opposition ayant pour but une revendication se produit avant la demande en validité de la saisie, elle est formée, suivant les règles indiquées par l'article 608 du code de procédure, par assignation libellée contenant renonciation des preuves de la propriété, à peine de nullité. C'est alors une action principale, et c'est la valeur des choses comprises dans la demande en revendication qui détermine la compétence L'instance en validité de la

saisie esl-elle introduite au moment où le revendiquant se présente? c'est alors une intervention; mais l'intervention, dans ce cas, devant être accompagnée de la signification des titres de propriété à peine de nullité, doit être formulée par exploit signifié aux parties en cause, la forme de l'acte d'avoué à avoué dont parle l'article 406 du code de procédure ne pouvant être appliquée devant la justice de paix. Et le juge de paix, quoiiiue saisi dans les limites de sa compétence par la demande originaire en validité de saisie-gagerie, devra se déclarer incompétent sur le tout, si les valeurs revendiquées excèdent la somme de deux cents francs (1).

S'il s'agit d'une opposition sur le prix de la vente des effets saisis-gages, et que les intéressés n'aient pu s'accorder pour une distribution amiable des deniers en provenant, les opposants doivent nécessairement se pourvoir par action principale, à moins que le saisissant ne les assigne lui-même pour faire statuer sur les oppositions. Il ne peut y avoir lieu d'appliquer à ce cas les règles établies par les articles 656 et suivants du code de procédure sur la distribution par contribution. La distribution se réglera par jugement à Taudience, ce qui présente d'autant moins de difficultés que le juge de paix, ainsi qu'on va le voir, n'est compétent pour statuer qu'autant que les oppositions réunies n'excèdent pas une somme de deux cents francs (2).

(1) Suprà, no 91.

(2) La loi du 29 mai 1858^ qui modifie la procédure d'ordre, admet

156. Le texte de l'arlicle 10, ch parlant de l'oppot^ilion des tiers pour des causes et des sommes qui, réunies, excèdent la compétence du jtii^e , a-t-il entendu que le cumul ou la réunion, à TefTet de déterminer la valeur litigieuse , non-seulement devait avoir lieu lorsque le môme opposant soulève plusieurs chefs de prétentions, mais qu'il faudrait encore réunir les prétentions de plusieurs opposants agissant collectivement? La q,uestion ne peut guère se produire que dans l'hypothèse où les oppositions ont pour objet, non la revendication des objets saisis, mais l'attribution aux opposants, à titre de créanciers privilégiés ou non, de toutou partie du prix provenant de la vente des eflels saisis. Elle doit certainement recevoir une solution affirmative; non-seulement la lettre du texte comporte celte interprétation, mais encore la pensée des rédacteurs s'est manifeste e par le commentaire qu'ils nous ont donné de la loi : « Il se peut, disait M. Renouard, dans le rapport présenté le 29 mars 1837, que les opposants soient nombreux ; c'est contre eux tous que le propriétaire est obligé de lutter, c'est la réunion de ces oppositions qui constitue, relativement à lui, la quotité du litige. Afin de ne pas porter devant les tribunaux de première instance des débats trop peu importants, votre commission vous propose de laisser cette juridiction au juge de paix, si la réunion des oppositions

aussi, dans le nouvel article 773, à défaut de règlement amiable, "une distribution du prix faite à l'audience par le tribunal jugeant en matière sommaire, toutes les fois qu'il y a moins de quatre créanciers inscrits.

formées n'excède passa compétence, en faisant un tout de leurs sommes et de leurs causes. »

La disposition ainsi entendue est en complet désaccord avec les principes précédemment établis pour la computalion de la valeur des demandes formées collectivement par plusieurs parties (1). Ces demandes devraient être séparément évaluées pour déterminer la compétence; mais, à l'époque où la loi de 1838 était discutée, la jurisprudence se montrait indécise sur le mode de calculer le premier et le dernier ressort pour les contestations soulevées en matière d'ordre ou de distribution par contribution. La cour de cassation avait jugé, par un arrêt du 16 août 1826, que les créanciers produisants pouvaient appeler du jugement qui statue sur les contredits, quoique les créances n'excédassent pas séparément le taux du dernier ressort, si par leur réunion elles dépassaient ses limites. L'article 1 0 de la loi de 1 838 est un reflet de cette jurisprudence, car le juge de paix, en statuant sur les oppositions, opère entre les créanciers une véritabledislribution. Uneloi récente, celle du 29 mai 1858, en modifiant l'article 762 du code de procédure, a introduit, en matière d'ordre, une règle diamétralement contraire, et qui s'appliquerait sans doute aux contestations soulevées à l'occasion des distributions par contribution devant les tribunaux civils d'arrondissement ; c'est que Ton ne doit, pour évaluer le taux du litige en cette matière, prendre en considération que le chiffre de la somme

(1) Suprà, no 86.

conlcstcc , quel que soil d'ailleurs le montant des créances des contestants et des sommes à distribuer.

157. — III. Demandes en résiliation. Le bail peut prendre fin avant le temps fixé pour sa durée, par l'elTetdela condition résolutoire sous-enlendue dans les baux, aussi bien que dans tous les contrats synallagmaliqucs, pour le cas où l'une des parties ne satisfait pas à son engagement (1). Les causes de résolution ou de résiliation sont multiples comme les obligations des parties (2). Mais le juge de paix n'est pas compétent pour statuer sur toutes les causes qui peuvent justifier une demande en résiliation, alors môme qu'il s'agirait d'un bail dont le prix annuel n'excède pas quatre cents francs. L'article 3 de la loi de 1838 restreint la compétence du juge paix au cas où la demande en résiliation est fondée sur le seul défaut de payement des loyers ou fermages (3), ce qui exclut de sa compétence, avec les autres causes que pourrait invoquer le bailleur, les actions en résiliation qui seraient formées par le preneur. Pour justifier celte attribution restreinte, le garde des sceaux disait, dans son exposé de motifs, à la séance de la chambre des députés du 6 janvier 1837 : « Le débat ne porte jamais que sur cette question de fait, de solution simple et facile: le preneur a-t-il acquitté

(1) Code Napoléon, art. H84.

(2) Code Napoléon, art. 1766.

(3) Par conséquent, si la demande en résiliation était fondée à la fois sur le défaut de payement et sur une autre cause, c'est le tribunal d'arrondissement qui déviait en connaître,

son loyer? Mais quand la résiliation est basée sur d'autres causes, c'est la validité du contrat qui est en question. Il s'agit de l'interprétation de conventions écrites. L'examen devient plusditTicile, et c'est à la juridiction ordinaire qu'il faudra continuera la demander (1). »

Ces scrupules, en ce qui concerne le droit d'interprétation du bail, lorsqu'il s'agit d'une demande en résiliation, sont l'expression des hésitations qui fréquemment arrêtent le législateur engagé dans la voie des réformes, comme s'il redoutait les entraînements du mouvement progressif auquel il a cédé. La première commission de la chambre des députés avait place dans les attributions du juge de paix la connaissance de toutes les demandes en résiliation de baux, sans acception des causes sur lesquelles elles seraient fondées. Les cours d'Angers, de Poitiers et de Rennes demandèrent le rejet absolu de celte attribution. La cour de cassation proposa le terme moyen qui, plus tard accepté par le gouvernement, a passé dans la loi du 25 mai 1838.

158. Mais il ne faut pas transformer en un principe général la restriction particulière aux demandes en résiliation. Pour certaines actions résultant du contrat de bail , le juge de paix est juge du droit et du fait, et son pouvoir d'interprétation des clauses du bail ou d'appréciation des conditions de sa légalité est le môme que celui qui appartient aux tribunaux d'arrondissement lorsque le prix annuel du

(1) V. aussi le rapport fait à la chambre des députés, le 6 avril 183:5.

bail dopasse quatre cents francs (1). Il no faut pas non plus donner une portée trop absolue à cette idée d'une simple question de fait à vérifier. Le fait du payement ne se dégage pas toujours d'une manière aussi simple que paraissent l'avoir pensé les rédacteurs de la loi.

Le défendeur, en soutenant qu'il ne doit pas, peut soulever des difïicullés qui se rattachent à l'intcrpré tation des clauses du bail ; il prétendra que le terme n'est pas échu, qu'il a des compensations à invoquer, une prescription à opposer pour des fermages arriérés. Il faut bien reconnaître au juge de paix le droit de statuer sur la valeur de ces moyens de défense. Sa compétence, en matière de résiliation , est sans doute restreinte au seul cas de défaut de payement; mais, pour ce qui tient à la vérification de cette cause, sa compétence est complète et absolue. Il peut vérifier la créance des fermages et son extinction prétendue, quelle que soit la question de droit ou la dilïiculté d'interprétation que soulève cet examen.

Le juge de paix sera d'ailleurs compétent, soit qu'il s'agisse de la résolution sous- entendue dans les contrats syuallagmaliques, soit que la résolution ait été prévue en termes exprès par le contrat, et réglée par des clauses particulières. Lorsque la condition résolutoire est simplement sous-enlendue, le juge peut accorder un délai suivant les circonstances. Mais les partiesont pu stipuler dans le contrat qu'à dé-

(1) V. suprà, n° 141.

284 CHAPITRE Vil.

faut de payement, le bail serait résolu de plein droit; dans ce cas, si le preneur a été mis en demeure par une sommation, le juge ne peut pas lui accorder un délai. Le juge de paix, bien qu'il s'agisse d'appliquer ces clauses du contrat et de les interpréter dans le cas où elles donneraient lieu à un débat entre les parties, sera compétent pour statuer sur la résiliation, qui, bien que réglée par la convention, n'en est pas moins demandée pour défaut de payement des loyers ou fermages.

159- La résiliation prononcée contre le fermier ou locataire principal, à défaut de payement des loyers ou fermages , entraîne comme conséquence la résiliation du sous-bail. Lorsque le premier locataire disparaît par la résolution du bail principal, il ne reste plus du sous-bail que le fait de l'occupation des lieux sous-affermés, occupation qui a bien pu créer une obligation du sous-preneur vis-à-vis du bailleur principal, mais qui ne constitue pas entre eux un contrat de bail. Celte occupation est dépouillée de sa cause légitime, et ne peut plus se perpétuer dès que le droit du preneur principal est résolu. Elle cesse d'èlre réglée , quant à ses conditions de prix et de durée, par la convention du sous-bail , laquelle est étrangère au bailleur principal, seul désormais, et sans intermédiaire, en contact avec le sous-preneur.

Sera-t-il nécessaire de mettre en cause le souslocataire ou le sous-fermier dans l'instance en résiliation de bail dirigée contre le preneur principal, pour faire prononcer en même temps la résolution

du sous-bail? Même en supposant que le sous-bail rentrât comme le bail lui-mômc dans h s limites de la compétence du juge, je n'admettrais |)as cette nécessité (1). Le sous-preneur est l'ayant cause du preneur; et le jugement rendu contre ce dernier seul, a contre le premier l'autorité de la chose jugée, sauf les cas de fraude ou de collusion , qui légitimeraient de sa part l'exercice du droit d'intervention ou le recours par voie de tierce oi)position contre le jugement rendu hors sa présence. - Néanmoins, je ne considérerais pas le jugement rendu contre le preneur, quoique ayant vis-à-vis du sous -preneur l'autorité de la chose jugée, comme exécutoire contre celui-ci. S'il maintenait sa jouissance malgré la résolution du bail principal, le bailleur devrait agir par voie d'action en expulsion de lieux ; et le juge de paix serait compétent pour en connaître, si le sous-bail est d'ailleurs dans les limites de ses attributions, parce que, bien qu'il n'y ait pas de contrat de bail entre le bailleur principal et le sous-preneur, la possession qu'il s'agit de faire cesser est cependant exercée à titre de locataire ou de fermier.

160. — IV. Demandes relatives aux congés. Le congé est un acte qui a pour objet d'empêcher la continuation du bail. Il ne peut être prouvé que par écrit ou par l'aveu de la partie. Le plus souvent , il est signifié par acte d'huissier, mais il peut être donné par voie amiable. Le congé, fût-il donné en la forme

ii] M. Curasson est d'une opinion contraire, tome 1, p. 38o,

286 CHAPITRE Vil.

amiable, n'est point un acte synallagmalique. La reconnaissance émanée de celui qui l'a reçu môme verbalement suffit à sa validité. Et alors môme que cette reconnaissance serait accompagnée d'un refus de Taccepter, le défaut d'acceptation ne compromettrait pas la validité du congé au point de vue de sa forme et de ses conséquences , sauf à examiner si le refus est fondé, soit à raison de l'inobservation des délais, soit parce que le bail devrait, d'après le terme convenu, se continuer encore. Le congé ne résout pas le bail; il ne procède pas d'une volonté nouvelle qui retire la concession primitive; il procède d'une faculté qui a son principe dans le bail lui-même, et qui est censée y avoir été réservée. Cependant, si l'acceptation du congé de la part de celui qui l'a reçu n'ajoute rien à sa valeur légale, elle lui confère l'irrévocabilité en enlevant à la partie dont il émane le droit de le rétracter.

Pour reconnaître les hypothèses dans lesquelles il est nécessaire de donner un congé afin d'opposer un obstacle à la continuation du bail, il faut distinguer les baux ayant une durée limitée, et ceux dont la durée n'est pas déterminée par la convention II y a aussi une distinction à établir entre les baux des maisons et ceux qui ont pour objet des biens ruraux. Enfin, j'a\irai à m'expliquer sur deux hypothèses particulières prévues par les articles 1748 et 1762 du code Napoléon.

161. Dans les biaux dont le terme est fixé par la convention, il n'est pas nécessaire de donner congé; le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme

fixé. L'article 1737 du code Napoléon, en élablissanl ce principe, semble n'en faire l'applicalion qu'au bail rédigé par écrit. Mais il ne faut pas s'attacher à la lettre du texte. En distinguant dans les articles 1736 et 1737, au point de vue de la nécessité du congé, entre le bail verbal et le bail écrit, le législateur a voulu dire : bail dont le terme n'est pas indiqué, bail dont le terme est fixé; parce que le plus souvent l'époque de la cessation du terme ne peut se justifier que par un titre- Mais le terme conventionnel peut résulter de l'aveu des parties, et, dans ce cas, il produit les mêmes effets que s'il était constaté par un titre; c'est à-dire que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

Et même le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, et en l'absence de toute convention relative à sa durée, cesse de plein droit, d'après l'article 1775 du code Napoléon, à l'expiration du terme indiqué par la loi, à défaut de la convention. Ce terme est fixé par l'article 1774 du même code, suivant la nature des héritages, à l'expiration de la période nécessaire pour que le preneur puisse recueillir tous les fruits de l'objet affermé. En disant que le bail cesse de plein droit à l'expiration de cette période, le législateur indique suffisamment qu'un congé n'est pas nécessaire pour y mettre fin.

162. Un péril cependant menace le bailleur, môme dans le cas où le bail doit cesser de plein droit au temps fixé par la convention ou par la loi. Ce péril, c'est celui de la tacite reconduction. Elle s'opère soit

qu'il s'agisse du bail d'une maison, soil que le bail ail pour objet un hérilage rural, lorsqu'après le terme expiré le preneur reste et est laissé en possession. La tacite reconduction, d'après les articles 1738 et, 1776, constitue un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions relatives aux locations faites sans écrit : c'est à-dire, par les articles 1736 et 1737, lorsqu'il s'agit du bail d'une maison, et par les articles 1774 et 1775, lorsqu'il s'agit de baux ruraux.

Pour empêcher la tacite reconduction, il faut que le bailleur proteste contre la présomption qui résulte de la possession du preneur. « Lorsqu'il y a un congé signifié, dit Tarlicle 1739 du code Napoléon, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. « Mais il faut cependant se garder de confondre le congé dont il est question dans ce texte, avec le congé proprement dit qui a pour butde mettre fin au bail d'une maison, lorsque sa durée n'est pas réglée par la convention. Le congé dont il est ici question n'est qu'une protestation contre la présomption qui pourrait résulter de la jouissance du locataire après le terme fixé, ou, comme dit l'article 1759, une opposition destinée à enlever à la continuation de la jouissance la légitimité qu'elle reçoit de l'adhésion tacite du bailleur. Une demande en expulsion de lieux produirait d'une manière plusénergique encore deseffels identiques. - Le véritable congé est destiné à suppléer au silence du bail, en ce qui concerne la fixation de sa durée ; c'est un avertissement qui règle les droits et les obligations des parties pour le temps à venir, et qui

doit nécessairement dès lors prc-céder d'un intervalle de temps plus ou moins considérable, suivant l'usage des lieux, l'époque qu'il détermine pour la cessation de la jouissance. -— Le congé ou l'opposition qui ont pour but d'empêcher la tacite reconduction peuvent au contraire se produire après comme avant la cessation du bail, opérée par la seule expiration du temps fixé. Il suffit d'une notification assez hâtive pour que la jouissance du locataire ou fermier, continuée depuis l'expiration du bail, ne puisse s'autoriser d'un consentement présumé du bailleur, et que le silence de celui-ci n'ait pas reçu d'une prolongation exagérée le sens d'une adhésion à la reconduction tacite. Nos anciennes coutumes admettaient généralement qu'une continuation de jouissance pendant huit jours, sans mise en demeure de vider les lieux, donnait lieu à la reconduction (1). Les conditions de temps nécessaire pour qu'elle s'accomplisse sont abandonnées par le législateur à l'appréciation discrétionnaire du juge (2).

De ce qui précède il résulte que le congé destiné à prévenir la tacite reconduction n'est qu'une mise en demeure de quitter les lieux loués ou affermés. L'action qui peut s'y rattacher sera de la part du bailleur une demande en expulsion de lieux. Si c'est le preneur qui prend l'initiative en soutenant que le bail n'est pas expiré, ou que la tacite reconduction s'est opérée, l'action a pour objet de faire déclarer la nullité ou l'inefficacité dû congé, et, par suite, la

(1) Polhier, Du louage, n" 349,

(2) Fenet, tome 14, p. 244.

vu. je

conlinualion de la jouissance. Le juge de paix sera conipélent dans l'un et l'autre cas , puisque la loi place dans ses attributions les congés et les expulsions de lieux. Sa compétence s'étend, par voie de conséquence, jusqu'à reconnaître si ou non la reconduction tacite s'est opérée ; car, bien qu'elle constitue un nouveau bail, elle est censée faite, d'après l'article 1759 du code Napoléon, aux mêmes conditions que le premier : la compétence du juge de paix , au point de vue de l'importance du nouveau bail, se trouve donc déterminée par le prix annuel de la location à laquelle se rattache la reconduction tacite.

163- Je passe à l'hypothèse d'un bail fait sans écrit, c'est-à-dire, dans la pensée des rédacteurs du code, un bail sans indication de terme de durée. Les règles que je vais exposer ne peuvent s'appliquer qu'à la location des maisons; on a vu, en effet, que lorsque les baux ruraux n'ont pas un terme fixé par la convention, la loi attribue au seul fait de l'expiration de certaines périodes de temps, dont la durée varie suivant la diversité de la culture, l'effet de faire cesser de plein droit la jouissance du fermier, sauf le droit d'invoquer la tacite reconduction...

Ce n'est pas que la loi ait omis de s'expliquer sur la éurée présumée du bail d'une maison, lorsque la convention est muette à cet égard. La loi, pour cette durée, s'en réfère à l'usage des lieux, lorsqu'il s'agit d'une maison entière, d'un corps de logis, d'une boutique ou d'un appartement. S'il s'agit d'une location en garni, le bail est censé fait à l'année, quand

il a été fait à tant par an; au mois, quand il a été fait à tant par mois; au jour, s'il a été fait à tant par jour; et si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, sa durée est encore déterminée par l'usage des lieux (1).

Mais cette fixation légale n'a pas pour objet de mettre fin au bail ; elle a seulement pour 4)ut d'indiquer l'époque avant laquelle le bail ne pourrait cesser par la volonté isolée de l'une ou de l'autre partie. C'est, si l'on veut, un minimum de durée qui se trouve fixé pour le bail; mais si la possession continue depuis que ce minimum est franchi , ce n'est pas, comme dans le cas de tacite reconduction, un nouveau bail qui commence, c'est le même bail qui s'étend quant à sa durée, suivant une volonté qui est présumée remonter à l'origine de la jouissance concédée, laquelle doit accomplir encore une nouvelle période égale à la première.

Aussi le congé signifié pour arrêter le bail à l'une des périodes marquées par la présomption légale ou par l'usage des lieux, est-il destiné, non pas à empêcher le commencement d'un nouveau bail, mais à clore le bail arrivé au minimum de durée fixé présomplivement par la loi ou par les usages locaux. Le congé n'est plus dans ce cas, comme lorsqu'il s'agit de mettre obstacle à la tacite reconduction, une mise en demeure d'abandonner immédiatement les lieux loués, il est un avertissement que le bail doit cesser. L'un se rattache à l'exécution, l'autre à l'obligation

(1) Code Napoléon, art. 1757 et 1758.

de la sortie. Celui-ci serait donc tardif, non-seulement s'il était signifié au moment où expire la période indiquée comme devant être le terme du bail , mais encore si un certain délai ne séparait le moment où l'avertissement est donné de l'époque à laquelle cette période s'accomplit. Ce délai, qui varie suivant l'importance de la location, est fixé par l'usage des lieux (1).

Une autre différence à signaler, c'est que le congé qui s'interpose entre le bail terminé et la tacite reconduction, ne peut émaner que du bailleur, puisqu'il s'agit de protester contre la continuation de la possession du preneur. Le congé qui met fin au bail dont le terme n'est pas fixé par la convention, est au contraire dans la faculté de l'une et de l'autre des parties; le preneur aussi bien que le bailleur pouvant avoir intérêt à mettre fin au bail et aux obligations réciproques qu'il impose.

164. Mais, si la tacite reconduction se lie nécessairement à un premier bail ayant un terme fixe de durée , elle n'emprunte à ce bail primitif que ses conditions principales ou ses clauses accessoires relatives à la chose louée, au prix convenu, aux époques de payement ; ce bail ne lui communique pas ses conditions de durée. La tacite reconduction n'est qu'un bail fait sans écrit et sans terme conventionnel ; et dès lors on doit lui appliquer , lorsqu'il s'agit de la location d'une maison, les règles du congé

(1) Code Napoléon, art. 1736.

telles qu'elles devraient s'appliquera un bail initial également fait sans écrit et sans terme.

Quant à la tacite reconduction des héritages ruraux, elle cesse de plein droit, c'est-à-dire sans congé préalable, à l'expiration du terme fixé par la loi, de la môme manière que le bail prend fin, quoique fait sans écrit et sans terme convenu.

165. Bien qu'en principe les règles du congé préalable ne doivent recevoir leur application que lorsqu'il s'agit de baux de maisons dont le terme n'est pas fixé, il y a cependant quelques hypothèses particulières dans lesquelles la nécessité de donner congé pour mettre fin au bail se produit môme en matière de baux écrits, même en matière de biens ruraux.

Une première hypothèse est celle du bail d'une maison ou d'un héritage rural pour un temps déterminé , mais avec réserve du droit, pour l'une des parties ou pour chacune d'elles, de faire cesser le bail à certaines périodes qui s'échelonnent dans l'espace de temps que comprend sa durée entière. Supposez un bail fait pour trois, six ou neuf années. L'expiration de la période de trois ou de six années ne fera pas cesser le bail de plein droit ; la volonté restée en suspens entre ces alternatives réservées doit manifester une option. Cette option résulte d'un congé qui, dans ce cas encore, a le caractère d'un avertisment, et qui dès lors, comme les congés de cette nature, doit précéder, du délai fixé par les usages locaux , l'époque indiquée pour la cessation du bail. Mais si le bail avait atteint sa période finale, si, par

exemple, dans l'hypothèse où je me suis placé, la neuvième année du bail était expirée, il cesserait de plein droit, parce que dès l'origine les parties s'étaient trouvées d'accord pour donner comme terme extrême à la durée de leur convention cette période accomplie. Un congé ne serait utile que pour empêcher la tacite reconduction.

166. On trouve dans la loi deux autres applications aux baux à terme fixe, de la nécessité du congé pour mettre fin au bail; il s'agit, dans ces deux cas, d'en arrêter la durée par anticipation sur le terme stipulé.

L'une de ces hypothèses est réglée par les articles 1743 et 1748 du code Napoléon. Il s'agit d'un bail ayant date certaine, dans lequel le bailleur, en prévision de l'aliénation future de la chose louée, a réservé le droit d'expulsion du fermier ou locataire, au profit de facquéreur éventuel. La vente venant à se réaliser , Tacquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail est tenu d'avertir le preneur de l'intention qu'il a de faire cesser le bail. Cet avertissement n'est autre chose qu'un congé qui doil être donné , lorsqu'il s'agit de maisons, dans le délai fixé par l'usage des lieux; lorsqu'il s'agit d'héritages ruraux, au moins un an à l'avance.

L'autre hypothèse est celle de f article 1762 du Code Napoléon : « S'il a été convenu dans le contrat de louage que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux. »

Î67. La compétence du juge de paix s'exercera ,

dans toulcs ces hypothèses, sur l'aclion en validité ou en nullité du congé, intentée soit à la requête du bailleur, soit à la requête du preneur. Celte compétence s'explique et se justifie parla nature des règles qui doivent le guider dans la solution des dilïicullés et l'application du droit. C'est par les usages locaux que doit le plus souvent se résoudre le point litigieux. Le juge de paix applique donc à la contestation sa procédure célère et peu coûteuse, qui correspond à la modicité du bail et à l'urgence de la solution ; il apporte à l'examen du droit sa capacité particulière, comme dépositaire de la tradition locale et des usages qu'elle a consaicrés (1).

168. — V. Demandes en expulsion de lieux. Ces mots : expulsion de lieux, présentent à l'esprit l'idée d'une voie d'exécution plutôt que d'une action judiciaire. L'expulsion des lieux, en effet, suppose le bail arrivé à son terme conventionnel ou légal, ou déjà résilié par le juge. Cependant, alors même que le bailleur aurait entre les mains un titre authentique et exécutoire, il ne pourrait employer les moyens de coercition que l'expulsion suppose, sans obtenir du juge l'autorisation d'y recourir; il ne le pourrait même pas en vertu d'un jugement qui déclarerait le bail expiré ou résolu, si ce jugement n'avait, par une disposition

(1) Une circulaire du ministre de l'agriculture et du coramej'ce, en date du 15 féwier 18o3 , a prescrit de rechercher et de recueiUir les usages locaux en vigueur dans les divers cantons de chaque département. Par suite de cette mesure, la plupart de ces usages sont aujourd'hui constatés dans des recueils qui généralement ont été publiés.

spéciale, ordonné l'expulsion des lieux. Ce ne sont pas là de vaines formules; les actes ne comportent d'exécution forcée que sur les biens du débiteur; et les jugements qui se taisent sur les moyens d'exécution, n'autorisent que les saisies qui tendent à réaliser le gage d'une créance.

Je sais qu'il est un procédé plus brusque et plus expéditif qu'un vieil usage paraît ofîrir à l'impatience des propriétaires. Ce procédé consiste à faire enlever les portes et les fenêtres, ou même la toiture de l'habitation occupée par le locataire. Un jugement serait inutile pour légitimer cette entreprise; le bail même sous signature privée , même verbal, a-t-il pris fin soit par l'expiration du terme, soit par la notification d'un congé en temps utile? telle serait la seule condition, dont le bailleur lui-même serait juge, imposée à l'exercice de cette prérogative.

Je n'entends ni louer, ni blâmer le procédé; tel qu'il est présenté et justifié par ceux qui refusent d'y voir un abus et une voie de fait, il confirmerait plutôt qu'il n'ébranlerait la vérité du principe que je viens d'établir. On fait observer, en efîet, que le bailleur se garde bien, en pareil cas, d'attenter à la personne et aux meubles du locataire; il ne ferait acte de disposition que sur sa propre chose. Comme propriétaire, il veut agir en maître sur la chose qui lui appartient, et non procéder à un acte d'exécution dirigé contre la personne ou les biens du locataire(l). C'est une sorte de stratagème ayant pour résultat de

(1 M. Troplong, Du contrat de louage, n°» 433 et suiv.

rendre au localaire l'habitation si incommode, qu'il s'empresse de déguerpir, ce qui permet au propriétaire de substituer subrepticement sa possession légitime à l'injuste possession que le localaire abandonne. Ce n'est pas là ce qui s'appelle une expulsion de lieux.

L'expulsion de lieux ne craint pas, pour s'accomplir, d'exercer une coercition sur la personne, ou de procéder à l'éjection sur la voie publique ou sur le carreau, des meubles appartenant au locataire récalcitrant. Elle ne se dissimule pas ; elle a pour auxiliaires les agents de la force publique obéissant au mandement du juge. Ce n'est pas un expédient, c'est un acte légal d'exécution. Elle ne peut avoir lieu qu'en vertu d'une décision judiciaire.

Les demandes en expulsion de lieux peuvent se produire isolément. Quelquefois elles accompagnent une autre demande dont elles sont le complément; quelquefois aussi elles sont la conséquence et la sanction d'une instance précédente.

169. L'expulsion delieux est l'objet d'une demande indépendante de tout litige coexistant, ou de toute décision antérieure , lorsqu'elle est demandée par suite delà cessation normale du bail. Le juge n'a qu'un point de fait à constater, l'expiration du terme. Il condamne le preneur à laisser la possession de la maison ou de la ferme dans un bref délai , passé lequel le bailleur est autorisé à faire procéder à l'expulsion, en jetant, comme on dit dans le langage de la pratique, les meubles du preneur sur le carreau.

On trouve un autre exemple de la demande en

expulsion de lieux pure el simple dans l'hypothèse prévue par l'article 17^3 du code Napoléon, lorsque l'immeuble loué ou affermé ayant été vendu, et le bail n'ayant pas date certaine, l'acquéreur veut user du droit d'expulser le fermier ou le locataire. On pourrait objecter, il est vrai, contre la compétence du juge de paix, que l'action ne procède pas du contrat de bail : mais l'objection tombe devant cette considération que la possession qu'il s'agit de faire cesser est la possession d'un fermier ou d'un locataire; il s'agit donc d'une expulsion de lieux occupés à ce litre; le juge de paix sera dès lors compétent.

Une autre hypothèse se produit dans le cas prévu par l'article 1752 du code Napoléon; elle est spéciale aux baux à loyer. Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. S'il s'agissait d'une demande en résiliation fondée sur cette cause, le juge de paix serait incompétent pour y statuer; on sait, en effet, qu'il ne connaît des demandes en résiliation que lorsqu'elles sont motivées sur le défaut de payement. Mais lorsque le fait del'insulfisance des meubles est légalement constaté, c'est l'expulsion qui est encourue, et le juge de paix la prononce. S'il pouvait s'élever quelque doute à cet égard, il disparaîtrait en présence de la discussion à laquelle donna lieu, devant la chambre des députés, la disposition sur les demandes en expulsion. Il fut entendu que la compétence du jugede paix s'appliquait aux expulsions de lieux, wit après la vente du mobilier, soit sur le procès-

verbal de carence. Le seul point qui présenta quelque difficulté, et qui donna même lieu à un amendement rejeté comme inutile, était relatif au dioit d'exécuter dans ce cas le jugement sur la minute (1).

170. Les dcinandes en expulsion de lieux sont souvent réunies , comme l'effet à sa cause, à d'autres demandes qui tendent à (aire déclarer la cessation de la jouissance du preneur. Elles peuvent accompagner à ce titre les demandes en validité de congé, et celles qui ont pour objet de faire prononcer la résiliation du bail, à défaut de payement du prix. On comprend dès lors qu'elles soient soumises aux mêmes règles de compétence que les demandes dont elles sont un corollaire. Et précisément parce que la demande en expulsion ne peut, dans ce cas, être séparée de sa cause , le juge de paix est incompétent pour connaître de cette demande toutes les fois que, pour vérifier sa légitimité, il serait obligé de constater que le bail a pris fin par une cause sur laquelle il ne pourrait pas statuer, parce qu'elle ne rentre pas dans les attributions restreintes que la loi lui confère.

171. Mais si la résiliation avait été déjà prononcée par le tribunal d'arrondissement pour des causes étrangères à la compétence du juge de paix, soit parce que le locataire aurait changé la destination des lieux loués, contrairement aux clauses du bail ou à l'intention présumée des parties , soit parce que le fermier d'un bien rural ne l'aurait pas garni des bestiaux el ustensiles nécessaires à son exploitation,

(1) Moniteur, séance du 23 avril 1838,

OU parce qu'il aurait abandonno la culture (1) , le juge de paix, si Ton suppose que le tribunal n'ait pas prononcé l'expulsion immédiate, pourra statuer sur la demande du bailleur pour faire expulser le preneur, qui , malgré la résiliation prononcée , prétendrait se perpétuer dans son illégale possession. La seule condition à laquelle serait subordonnée la compétence du juge de paix , c'est que le prix annuel du bail ne dépassât pas quatre cents francs. La demande en expulsion de lieux n'exige du juge que la constatation d'un fait, la cessation antérieure du bail , et non l'appréciation de la cause qui a servi de base à la cessation.

On pourrait cependant alléguer contre cette solution que l'expulsion prononcée est, dans ce cas, l'exécution du jugement qui a résilié le bail, et que le juge de paix n'a pas qualité pour connaître de l'exécution des jugements ou des actes. Une faut pas s'arrêter à cette objection. Le juge de paix n'est pas moins incompétent pour connaître dos difficultés qui s'élèvent sur l'exécution de ses propres jugements que pour statuer sur les contestations qui naissent des actes exécutoires ou des jugements rendus par une autre juridiction que la sienne. Nul ne doute cependant que le juge de paix puisse être saisi d'une demande en expulsion de lieux formée en conséquence d'un jugement de résiliation du bail qu'il aurait prononcé dans les limites de sa compétence. C'est que l'expulsion de lieux, si elle est une suite

(1) Code Napoléon, art. 1729 et 1766.

du jugement préccdeiniiienl rendu qui fixe le terme de la jouissance du preneur, a cependant une cause plus directe et plus immédiate : la continuation indue de sa jouissance. C'est ce fait , se produisant depuis que le bail a pris fin, qui met en mouveuient le droit du bailleur, et qui justifie cette action nouvelle ayant avec la décision précédente le lien de filiation qui unit la conséquence aux prémisses, mais non pas ce lien matériel et direct qui rattache l'exécution à la condamnation prononcée,

172. Remarquons cependant que, même dans celte hypothèse, il ne faudrait pas faire complètement abstraction des causes auxquelles se réfère la possession que la demande en expulsion de lieux aurait pour objet de faire cesser. La condition première exigée pour que le juge de paix connaisse de ces demandes, c'est qu'elles se rattachent à la cessation d'un bail. Par conséquent, si la possession exercée n'était pas celle d'un locataire ou d'un fermier, le juge de paix ne pourrait statuer sur la demande en expulsion qui serait la conséquence de la résolution du droit prononcée par le tribunal compétent, ou de l'expiration du terme de cette jouissance.

Mais le juge de paix serait compétent pour statuer sur la demande en expulsion introduite devant lui comme conséquence d'un jugement du tribunal d'arrondissement prononçant la nullité d'un bail pour cause d'incapacité de l'une des parties, ou pour un vice du consentement. Le juge de paix, sans doute , n'eût pas été compétent pour connaître de la demande en annulation du bail, que la loi n'a pas

placée dans ses attributions, bien que je lui aie reconnu , en vertu de la règle que le juge de l'action est le juge de l'exception, le droit d'apprécier les moyens de nullité opposés comme défense contre une action en payement de loyers; mais, la nullité étant prononcée par la juridiction compétente, je crois que la demande en expulsion rentre dans les attributions du juge de paix. On objecterait vainement que, le bail étant annulé, l'expulsion ne se rattache pas à la cessation d'un bail. C'est à titre de fermier ou de locataire que le défendeur a exercé sa possession; c'est dans le bail , quels que soient les vices relatifs qu'il recèle, qu'il avait un litre apparent à sa jouissance ; l'expulsion. qui doit y mettre un terme trouve dans le caractère de cette jouissance sa qualification : c'est une expulsion de lieux occupés à titre de locataire ou de fermier; iejuge de paix sera donc compétent pour en connaître.

n^.^-\L Réparations locaiives. L'énumération des demandes comprises dans la disposition de l'article 3 de la loi de 1838 est maintenant épuisée. On se rappelle que toutes ces demandes sont soumises à une condition commune, à défaut de laquelle disparaîtrait la compétence du juge de paix : c'est que la location dont elles procèdentne dépasse pasquatre cents francs par année. Les demandes que je vais maintenant examiner échappent à cette règle.

Le juge de paix, quelle que soit l'importance du bail, connaît sans appel jusqu'à cent francs, et à charge d'appel à quelc^ue valeur que la demande

s'élève, des réparations locatives des maisons ou des fermes mises par la loi à la charge du localaire. Cette disposition, écrite dans l'article 5 , n° 2 , de la loi de 1838, a été empruntée, sauf raccroissemcnt du taux du dernier ressort, à la loi du 24 août 1790, titre 3, article 10. Les derniers mots du texte nouveau qui restreignent la compétence du juge de paix aux réparations mises par la loi à la charge du localaire, ont pour objet d'exclure de cette compétence les demandes s'appîiquant à des réparations qui ne seraient dues qu'en vertu d'une clause expresse du bail. La loi do 1838 a confirmé l'inlerprétation que la doctrine avait déjà donnée au texte plus concis de la loi de 1790. Toutefois, si le bail ne faisait que reprodliire les obligations imposées par la loi ou par les usages qu'elle confirme, la compétenL^e du juge de paix ne serait pas compromise parce que le contrat se bornerait à exprimer une clause qui serait sousentendue, s'il avait gardé le silence.

L'état des lieux qui accompagne ordinairement le bail ne modifie pas les obligations légales du preneur ; il peut les restreindre , en ce sens que le preneur ne doit rendre la chose que dans l'état où il l'a reçue, à part, bien entendu, les dégradations ou les perles provenant de vétusté ou de force majeure. S'il n'a pas été fait d'étal de lieux , le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf la preuve contraire (I).

Mais il ne faut pas confondre avec Tobligatiou des

(1) Code Napoléon, art. 1730 et 1731.

réparations locatives, celle qui consiste à supprimer les changements que le locataire ou fermier aurait faits à la chose pendant la durée du bail, et que le bailleur aurait intérêt à faire disparaître. L'action en rétablissement des lieux dans leur ancien état ne recevrait pas l'application de la compétence spéciale du juge de paix, qui ne pourrait en connaître que jusqu'à la valeur de deux cents francs, à moins que ces changements n'eussent le caractère de dégradations, ce qui permettrait d'appliquer à la demande les règles de compétence que j'indiquerai bientôt pour le cas de dégradations ou pertes (1).

174. Les réparations locatives des maisons et de leurs dépendances sont indiquées dans l'article 1754 du code Napoléon; renonciation qu'il contient n'a rien de limitatif; elle doit se compléter par l'usage des lieux.

La loi de 1838 parle aussi des réparations locatives des fermes. Qu'il faille appliquer aux bâtiments destinés à l'habitation du fermier ou colon et à l'exploitation du domaine , les règles posées par l'article 1754, quoiqu'elles appartiennent aux dispositions particulières qui régi>sent les baux à loyer, cela ne peut être douteux. Mais les réparations à faire aux champs, aux prairies, aux vignes, se rattachent à l'obligation principale de cultiver en bon père de famille; et il est facile de confondre le défaut d'entretien donnant lieu aux réparations dont le juge de paix connaît, à quelque valeur qu'elles s'é-

(1) Y. iw/'rd, 110 177,

lèvent, avec les cl(''gradalions sur lesquelles sa compétence ne s'exerce que jusqu'à qu inze cents francs (1). On peut considérer cependant comme réparations locatives mises par l'usage à la charge du fermier ou colon , rentreti(Mi des iiaies servant de ckMuro et lo curage des fossés, bien que, suivant la remarque de Pothier, cet entretien fasse partie de /a cw//wre (2). Il y a, je crois , une distinction à établir lorsqu'on veut reconnaître , soit en matière de location de maisons , soit en matière de baux ruraux, si le défaut d'entretien de la part du preneur lui impose des réparations locatives, ou s'il s'agit d'une dégradation donnant lieu à l'application d'une autre règle de compétence Cette distinction est celle-ci : — lorsque les réparations sont de celles qui ne peuvent être exigées qu'à la fin du bail, elles rentrent généralement dans la classe des réparations locatives ; — si, au contraire, les faits imputés au locataire ou fermier sont de ceux qui pourraient donner lion à une action en réparation même pendant le cours du bail, il ne s'agit plus de réparations locatives, mais de dégradations proprement dites. Cette distinction repose sur le texte delà loi etsur la nature même des faits : — sur lé texte de la loi : car, aux termes de l'article 1731 du code Napoléon, le preneur doit rendre les lieux en bon état de réparations locatives, tandis que, d'après l'article 1732, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent 'pendant sa jouissance, à moins

(1) V. infrà, n» 177.

(2) Du contrat de louage, li» 224.