Clauses de prorogation

506. L'expertise n'est pas autorisée peur contrôler les stipulations on déclarations

des parties.

507. Règle de liquidation pour les baux d'immeubles d'une durée iUimiiée et poar

les baux à rente perpétuelle.

SOS. Baux à vie.

S09. Baux de meubles d'une durée limiiéê et d'une durée iUimilée, 310. Baux à nourriture de personnes.

511» Baux de pâturage et nourriture d'animaux* —Baux k cheptel et reconnaissance

de bestiaux.

SIS. Baux d'immeubles situés en pays étranger. — Droit fixe. SIS. Louage d'ouveage. — Renvoi.

SU. Sous-baux. — Cessions, susaoeATioiis, betbogessiors db baux assimilées aui

baux par la loi fiscale.

815. Les conventions doivent être ierites. — Comment le droit se liquide sur ces

actes.

316. La EÉ8IL1AT10R produit, en général, l'effet de la rétrocession. <— Exception.

989. La loi civile reconnaît deux espèces de contrats de lotiage : le louage des choses et le louage d'ouvrage. La loi fiscale admet la même division; nous examinerons doi^c séparément les principes qui concernent chaque espèce.

38S. Louage des choses. — La loi fiscale, en tarifant le louage des choses, établit une distinction bien tranchée entre les baux à durée Umitée et les baux à durée illimitée. Pour les baux à durée limitée, les droits sont fixés de la manière suivante : quand les baux ont pour objet des meubles ou des immeubles, 1 pour cent sur les deux premières années, et 50 centimes par cent francs sur les années suivantes. Quand ils ont pour objet la nourriture de personnes, 65 centimes par cent francs.

Pour les baux à durée illimitée, qui se rapportent :

a. A des meubles, le droit est de 2.70 pour cent francs.

b. A des immeubles, le droit est de 5.50 pour cent francs.

c. A la nourriture de personnes, le droit est de 2.70 pour cent fr. La loi tarife d'une manière spéciale les baux à durée limitée pour

nourriture de mineurs, à 55 centimes pour cent francs ; les baux de p&lurage et nourriture d'animaux, à 55 centimes pour cent francs sar les deux premières années; et 20 centimes pour cent francs sur les

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années suivantes; enfin, les banx à cheptel et reconnaissance de bestiaux, à 35 centimes pour cent francs (1) .

M4. Nous ayons yu aux n<^ U3 et 152, que les droits pour les baux d'Immeubles diffèrent des droits de mulation en ce que Tadministratîon ne peut être admise à prouver l'existence d'un bail verbal; et des droits 4'^cte en ce que l'administration ne doit pas attendre la présentation de l'acte^ qu'elle peut faire la preuve qu'il existe un bail écrit. Cette preuve est soumise à la règle tracée par l'art. 15 de la loi du 22 frimaire, et peut se faire par actes ou par le payement des contributions imposées aux fermiers ou locataires (2).

Il résulte de là que, pour les baux, de meubles, le droit est exigible lorsque l'acte est présenté à l'enregistrement Pour les baux d'immeubles, la régie peut exiger le droit dès qu'elle prouve l'existence d'une convention écrite. La tacite réconduction échappe à toute perception (5).

9S5. Le droit dd sur les baux exige donc toujours l'existence d'un titre, qui doit réunir tous les éléments compris dans la formule d'eongibilité telle qu'elle a été expliquée dans la partie générale. D'un autre côté, le droit est soumis aux règles de liquidation dont les bases ont également été indiquées dans cette partie. Occupons-nous d'abord des conditions d'exigibilité.

(1) Les ceotiffles addilioniiels sont esmpris dans cas chiffres (loi du 5 Juillet iS60). Voir la loi du 32 frimaire, art. 69. $ 9, n* 9, modflié par l'art. 8 de la loi du S7 Tentôse an iz; art. 69. $ 2, n** 3 et 5| art. 69. $ 7, no 2{ % 5, n« 3, et S 1« n«« I et 3, et les annotations. Loi du 28 juillet 1879.

(3) Le sens de l'art. 13 a été fixé indirectement parla loi du 37 yentdse an iz, qui a étendu la faculté de prouver même les mutations yerbales en propriété on en usufruit. Voir un arrêt de la eour de cassation de France du i2 juin 1811 (Duiirre, n* 98). — Une jurisprudence constante reconnaît que le juge peut décider, d'après les circonstances, qu'on bail énoncé comme Tcrbal dans un acte soumis ft la formalité de l'enregistrement a été rédigé par écrit, et que cette preuve résulte notamment de l'importance de la location, de sa durée et des détails précis fournis sur la cousisUnce des biens et les conditions du baU.Gass. Pr.,28 juillet 1869, il janvier 1870 (Gahiuem, n«* 2971, 3046). — Voir encore les nombreux jugements rapportés par GAamsa. art. 332, 1010, 1706, 18i7, 2077. 2096, 213i, 2193, 2203, 2288. 2339; enfin, un arrêt de la cour de cassation de France du 18 janvier 1871 (Dalloi, 1871, 1. 18).

(3) GianiBa, n<» 1860, 1862. Dec. B., 31 janvier 1854 (Journal, n« 6581).

L'aete par lequel une personne déclare qu'elle tient en loealion, sans écrit, des immeubles désignés et s'engage à abandonner les biens, après l'eipiration dn bail, est passible du droit. Dec. B., 33 février 1872 {Journal, n« 11682).

Lorsqu'un inventaire fait connaître, non seulement l'eiistence d'une convention de bail sous seing privé, mais encore rezécntion de la convention, le droit et le double droit sont exigibles. Tournai. 51 mars 1874 (Journal, n* 12355). 7?^^ ê/32,

L'ezIgibUitédu droit et do double droit ne peut être éeartée par la circonstance que le bail n*a plus un effet ntilo k la date de l'inventaire, par l'expiration da terme. Liège, 18 jnin 188! {Jtm/rwd, n« 14490). Voir la note ajoutée 4 ce nnnéro.

La première condîtioD est que l'acte qui est présenté à Tenregistre- |

ment ou dont Texistence a été prouvée par la régie, soit le titre de la |

convention et que cette convention ait les caractères essentiels d'un contrat de louage parfait. L*acte doit donc être Tinstrument au moyen i

duquel les parties peuvent se contraindre à Texécution de leurs engagements; ces engagements dans leur ensemble doivent caractériser, par rapport au consentement des parties, de l'objet et du prix, le contrat que la loi civile désigne sous le nom de louage.

Les points de ressemblance qui se font remarquer entre le contrat de louage et la tfente, d'une part, entre la jouissance à titre de location et la jouissance à titre d'usufruit, d'autre part, exigent que dans tout acte, quelle que soit la qualification des parties, le receveur discerne *

avec soin les éléments essentiels que nous venons d'indiquer (4).

M6. Ainsi,' quant à la chose louée, l'art. 1713 du code civil dit qu'on peut louer toutes sortes de biens, meubles et immeubles. Mais cette disposition doit être combinée avec l'art. 1128 du même code et avec d'autres dispositions qui en restreignent considérablement la portée. Les commentateurs du droit civil expliquent la doctrine à ce sujet et nous devons nécessairement renvoyer nos lecteurs aux commentaires. Nous faisons remarquer seulement avec Dalloz qu'il y a des choses qui peuvent être vendues et qu'on ne peut louer ; d'autres

(i) C'est aingi qae la régie belge a reconno tous les caractères d'une vente et non

au 1)^0 d*nne localion dans un acte par lequel, le 8 Tévrier, un fermier déclare sous-Ioaer

les terres qu'il tient ft ferme pour un an qui a pris cours le 15 novembre précédent.

Il y a là une Tente de fruits croissants. Dec. B., 18 Juin 1855 (Mlon. duNoU, 1855,

p. 307). —Est une vente de récolte l'adjudication faite au mois de Juin, comprenant

la récolte de foin et regain, le droit de dépaissance et de pâture jnsqa'an l«r dé-

^ cambre suivant. Cass., Luiembo\irg, 7 mai 1869 Uowmal, n» 1102^. — Renferme

^^ / ^' ^ une vente de récolte l'acte par lequel un propriétaire vend, moyennant un prix

/r i^ V/ unique, tontes les feuilles que produiront pendant sept années les mûriers plantés

et à planter snr ses terres, alors qu'il reste en possession de son champ et qœ

l'acheteur n'a aucun soin de culture k prendre pour préparer la récoite. Cass. Fr.,

30 mai 1868 {Jjowmal, n» 10892). — La convention par laquelle un propriétaire

* donne à bail pour treize ans une fopèt dans laquelle le preneur devra se borner à

^33^- ^^^ ^^'^ coupe annuelle, sans que sa Jouissance s'étende aux parties exploitées, ni

/ - à celles non encore exploitables, et sans qu'il puisiic réclamer de diminution de

fermages pour les places vides, renferme une vente de coupes de bots. Cass. Fr.,

r/->. / /v* y'/^ ^ ™*^" *^® (GâHRiBa. art 3150). — Est un bail la concession pour vingt ans d'un "> • f^,

f ^ terrain destiné à l'établissement d'une briqueterie, moyennant un prix réglé 9 A^f.t^ / fr / . jtaprte la surface annuellement exploitée. Dec. B., 20 mars 1856 {Journal, m» 7258^

— La convention faite^our tenir, moyennant un prix, des buffets-restaurants dans les stations de chemin de fer est un bail. Dec. B., 22 février 1R69 (/ouma/, 1869, ^{t ^y ^ p. 372). — Doit-on considérer comme louage )es eoncessions, sous-coneessions, rétrocessions à titre onéreux de chemins de fer, péages, etc.? Voir Dallos, n* S095. — Seine, 6 Janvier 1865 (GiaiiiBa, ari. 2093, et la note). — Voir, pins loin, n*" 339 et ni9. — Voirmie dissertation de Pon((/otima/ n«5W).

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qo*on De peut louer pas plus qu'on ue peut les vendre ; d'autres enfin qui peuvent être louées ou vendues. Parmi les premières se placent les choses qui se consomment par l'usage, telles que le blé, le vin et les denrées de la même espèce ; elles ne peuvent donc être l'objet d'un bail. Toute convention qui porterait sur la jouissance de ces choses, quoique qualifiée bail par les parties, devrait être frappée du droit dû pour la vente (i)* A la seconde catégorie appartiennent les choses qui sont hors du commerce.

Quant aux choses qui peuvent être louées, elles sont corporelles ou incorporelles. En ce qui concerne les choses incorporelles, quelquesunes peuvent présenter des difficultés. D'abord, l'idée de location n'est guère compatible avec les droits d'usage et d'habitation. Les art. 65i et 634, G. c. défendent la location de ces droits. — Le louage d'une servitude ne se comprend pas non plus, puisque la servitude doit exister au profit d'un fonds et non au profit d'une personne. Mais l'usufruit peut être loué, pourvu que ce ne soit pas pour la vie de ^/ //' fj /-> ^•l'usufruitier ou pour la durée de l'usufruit même. Dans ce dernier ""

cas, le contrat constituerait une véritable aliénation, une cession de l'usufruit (2).

Les droits d'octroi, de péage, de pêche et de chasse peuvent faire l'objet d'un bail (5).

9S7. La jurisprudence française ne s'accorde pas avec la doctrine et avec la jurisprudence belge pour reconnaître que les mines, carrières et tourbières peuvent faire l'objet d'un bail. Il nous paraît cependant hors de doute que le droit civil suppose la possibilité de louer ces propriétés. Il faut donc admettre aussi, en droit fiscal, que les contrats qui se rapportent à la jouissance des mines, carrières et tourbières peuvent avoir le caractère de baux et doivent être taxés à

(2) Dalloz. qo 309i. -^Déc. B., 13 septembre 1861 {Journal, no 89i2).

(3) n est ft remarquer que les droite de pèche et de chasse sont immobiliers et s*ils étalent concédés pendant nn terme illimité, Ils donneraient lien à la pereeption dn droit de 3.50 pour cent. Dalloz, n» 3093. — Chammoiiiviâbb, no 3592.

Il n'y a qu'un simple permis dans l'acte par leoi^I des personnes aecordeni le ^.; droit de chasser, à charge de Taire surveiller la chasse et de garantir les propriétaires ^^ ^^ ^^ contre tout délit. Dec. B.. 3 février 1858, 8 août 1860 {Journal, n«« 7966, 84iS. //'^ t

8677) ; Tongres, 21 février 1860 (Journal, no 8i97;. — La même solution doit être donnée au bail qui est fait pour un prix dérisoire (par exemple, 3 centimes par hectare). Dec. B., 20 juin 1862 {Journal, no 9128). — Contra, Dec B., 29 jnin 1866 {Journal, no 10201) et Turnhout, 7 mars 1866 {Journal, no 10176).

L'acte par lequel pinsieurs propriétaires qui ne sont pas dant l'Indivision donnent en location le droit de chasse, contient antant de baux qu'il y a de proprtéaires. Dec. B., 28 mai 1869, 5 octobre 1870 {Journal, n- 11053, 11577).

Voir BoDBTiBACH, vo Baux de ehatH, *

i64 DEUXIÈME PARTIE.

ce titre. Mais pour cela il est indispensable qae la dorée de la jouissance soit limitée et qu'elle n'emporte pas le droit d'épuiser la mine ou les carrières. Dans ce dernier cas, il y a une véritable aliénation (1).

3§8. Le bail ne peut se supposer sans un prix. Le prix doit être sérieux et déterminé. Il peut consister en une redevance périodique ou payable en une fois. Il peut être payable en argent monnayé ou en ^ y f fruits, denrées et marchandises. Le prix sérieux est celui que le pro- ^^ / ' priétaire entend recevoir et que le locataire entend payer (â), et qui fS/Z. n'est pas tellement minime qu'on puisse le considérer comme dérisoire. Comme la loi civile n'admet pas la rescision du chef de lésion, et que la loi fiscale n'autorise pas l'expertise en matière de baux, il faut considérer un prix comme sérieux, quelque vil qu'il soit, dès qu'il y a un rapport quelconque entre la jouissance et la redevance. Les juges doivent, à cet égard, apprécier les faits et les circonstances.

Quand le prix n'est pas sérieux, le contrat peut dégénérer en un contrat de prêt à usage qui, n'étant pas tarifé, est passible du droit fixe de 2.40 (5}. D'après les circonstances, on peut y voir également une libéralité qui a pour objet la jouissance gratuite de la chosef pen* dant toute la durée fixée dans le contrat. Dans ce cas, le droit de donation est exigible.

9S9. En ce quf concerne les nullités, on doit appliquer la théorie que nous avons formulée dans la partie générale. La nullité absolue ou radicale qui résulte de l'acte même, et qui frappe le contrat de non-existence, empêche la perception du droit. Ainsi, le bail de la chose d'autrui, n'étant pas radicalement nul, donne ouverture au droit (4). Le bail d'une chose qui n'existe pas ou qui n'existe pas encore est nul ou subordonné à une condition suspensive. Si cette circonstance est constatée dans l'acte, le droit n'est pas exigible, soit parce que le contrat est radicalement nul, faute d'objet, soit parce que la régie doit attendre, comme les parties, l'accomplissement de la condition.

990. L'acte de bail qui est soumis à la formalité doit subir le droit quand même il résulterait de son texte que le contrat de loca-

(1) DiLLoz, n«« S»75, Î880. — Favard de Largladb, Rép,, v© Louage. — Dcvercibr, lùuage, do 404. — RoLuno de Viilarcdes, vp Louage, n» 108. — Tropiouc, Louage, no 93.— Cour de cass. B., 2 juillei 1847 {Journal, no 4091). —Tournai, 14 août 1840

// ri i^o^*rnal, no 2278). — 0éc. B., 28 février 1835 (Journal, no 484).— En sens contraire : ^^ //J J D^c, B^ 17 ^oûi 1838 et 25 juillet 1840 (/oumal, no» ISOl. 2210). -Toulon, 26 juUlet 1864 (Garhier. art. 1968). — Voir, pour la jurisprudence française, Garkibr» no 1874).

(2) Voir Dalloz, n» 3096 à 3104.

(3) PoTiiBR, Louage, no 32. — Dovergibr, Louage, no 93. - CiUHnoifRiiRB, no 3592. — Dec. B., 12 mars 18*9 {Journal, no 4355). Voir, pins loin, no 447.

(4) Dauob, no 3085. — Troplorc, Louage, n© 98. — Confrà, Gb ahpiorriére. no 3097.

lion est ételat par Texpiratioa du terme da bail. Là loi fiscale ne tient aucun compte de cette circonstance et le receveur ne peut soustraire l'acte ay droit, tel qu'il est établi par le tarif, que dans le cas où le contrat a déjà subi l'impôt et dans le cas où il est protégé par la prescription. Or, l'extinction du bail ne rentre ni dans l'un ni dans l'autre de ces moyens de libération (1). <^^' Ma- ^yS^/H^^ - ^( f^-

%%\. Un bail peut constituer une disposition dépendante d'une autre conyention. Dans ce oas, le droit perçu sur cette conrention empêche toute perception sur le droit de bail ; mais pour qu'il en soît ainsi, on doit se trouver dans les conditions que nous avons développées dans la partie générale (2). «

Le contrat de bail peut aussi renfermer des clauses qui se rattachent à d'autres conventions tarifées. Dans ce cas, il y a lieu de vérifier, d'après les principes généraux, si ces clauses dérivent du bail ou en sont indépendantes (5). ^

999. La promesse de bail doit être assimilée au bail lorsqu'elle est faite synallagmatiquement et qu'elle n'est subordonnée à aucune condition suspensive (4).

99S. La loi établit une différence fondamentale entre les baux à 'i?^/>* ^///^^ ^ durée limitée et les baux à durée illimitée. Elle considère ces derniers <^* f^?-'^ ' ^ comme une aliénation du droit de propriété même, et elle les frappe, ^^*^^-^9 Vy^^

(1) CoDf. Dalloz, !!• 3H0. — Garribb, ▼• Bail, n» 18Çi. — Cotifrà, CbavpiohiuIîhb, n« 3106. Liège, 18 juin 1881 (/ovniai, n« tU90).

(2) Voir iiM 71 et suiYants.— Gamibb, n« 1965. —Dec. B., 25 novembre 1865 (/oiir- /> ^ // wd,vfi 10101).— Un aete de Tente qui porte que. pour tenir lien des intérêts du prix,

le Yendenr sera nourri et entretenu par l'acheteur, ne donne pas ouverture à une

perception spéciale du elief de cette clause. Sol. fr., 13 août 1868 (Garribb, art. 3001). .

— La danse d^un bail qui constate que le bailleur attache au fonds des objets mo- / fia- fS^^/

biliers dont ie prix d'estimation doit être payé par ie fermier, constitue une vente

mobilière, indépendante du bail. Tours, 27 juin 1862 (Garvibb, art. 1736). — Le

bail peut être une dépendance d'un contrat de société; mais pour cela, il faut que

la jouissance fasse l'objet d'un apport social. Gircul. B., 9 avril 1856, % 17 (/ovnûi/,

no7346).

(3) Voir n« 72. -^ L'obligation de faire des constructions est considérée comme • dérivant du bail, lorsque ces constructions doivent .rester au propriétaire, sans Indemnité. Dans les autres cas, la stipulation est indépendante et peut donner lieu

à la perception d'un droit de vente ou de marché. Clrcul. B., 9 avril 1856, % 4 • (/ounio/, no 7346). — La promesse de vente qui se rencontre dans un bail est une clause indépendanle et donne lieu à la perception, d'après les règles expliquées aux n«« 346 et suivants.

L'aete de bail qui constate que le locataire a versé entre les mains du bailleur, à titre de eaotionnement, une somme qui ne produit pas d'intérêts et qnl n'est pas imputable sur les loyers, est passible du droit d'obligation. Dec. B., 21 septembre 1878 (Jonmo/, n« 13686). Voir Dec. B., 22 septembre 1879 (/onmoi, n« 13976).

(4) Dauox, n« 3079. — Voir, pins loin, les dlsUnctiODS pour les promesses de ▼snte qnl peavent être appliquées Ici.

166 DEUXIËMB PARTIE.

à ce titre, du même droit que les ventes. Les baux ordinaires on à durée limitée n*ayant pour effet que de détacher la jouissance de la propriété pendant un temps déterminé, la loi n*a voulu atteindre que la jouissance seule et établit un tarif spécial pour cet objet.

A. raison dé cette différence dans la quotité du droit, il est essentiel de bien établir le caractère qui distingue le bail ordinaire du bail à durée illimitée (i).

Il est facile de dire qu'un bail est illimité quand sa durée n'a pas de limite certaine; qu'il est limité quand il se renferme dans une période déterminée et circonscrite. Mais encore faut-ii avoir le moyen de reconnaître la limite certaine et de^ la distinguer de la période indéterminée.

Garpier définit le bail à durée illimitée : le bail dont la durée est subordonnée à la volonté de l'une ou de l'autre partie, à une condition éventuelle ou à un événement certain, mais dont l'époque n'est point déterminée (2). Dalioz donne la règle suivante qui nous paraît exacte : < Alors même que la durée est ûxée dans le contrat, elle doit être considérée comme illimitée si, en raison du mode d'après lequel la durée a été fixée, il n'est pas possible de déterminer la limite de la location. Le durée doit être considérée comme limitée, même dans le silence de la convention, si, nonobstant ce silence, le terme de la location peut être déterminé d'une manière invariable (5). »

Ainsi, un bail ne û\e pas de délai, ou il s'en rapporte expressément aux usages locaux. Dans les deux cas, il est à durée limitée, parce qu'aux termes de l'art. 1758 du code civil, la durée est déterminée par la loi ou par l'usage des lieux. Le bail qui, sans exprimer le nombre d'années pour lequel il est consenti, indique comme condition d'expiration un fait certain et dont on peut connaître le terme, est à durée limitée. Tel est le bail qui a pour limite la majorité d'une personne désignée. Le bail qui doit expirer à un événement certain

4) Sous raneieD régime, les b&ax à Umguei annéet étaient généralement sonmis aux droits seigneoriaox de lods et ventes. On entendait par bail à longues années eelai dont la darée excédait 9 ans. La loi dn 19 décembre 1790 divisa les baux en trois classes : 1» baux dont la durée était limitée à 12 ans; 3o baux au-dessus de 13 ans jusqu'à 90 exclusivement ; 3o baux au-dessus de 30 ans. — La loi du 6 octobre 1791 (titre l«r, sect. 3, art. 5) affrancbissait des droits de vente les baux de* bient de campagne faits pour un temps certain et limité, même excédant 9 ans. La loi dn 23 frimaire a généralisé cette disposition et, pour tous les baux, elle a établi la distinction entre les baux à durée limitée et les baux à durée illimitée. Dmartb, n« 347.

(3) GAMisa. n* 3018.

(5) Dallox, n« 9058.

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BAUX. m

ou încertaîn dont on ne peut préciser Tépoqae de réalisation, eet un bail à dorée illimitée (4).

Il conTient de faire remarquer que le code civil définit le louage : un contrat par lequel Tune des parties consent à faire jouir Tautre d'une chose pendant tin certain temps. Le certotn temps doit s'entendre de toute durée déterminée, n'excédant pas la limite de 99 ans fixée par la loi des 18-29 décembre 1790 (2).

994. Quand un bail est fait pour une période déterminée, avec clause de prorogation, cette clause donne-t-elle au bail le caractère de bail à durée illimitée? La doctrine et la jurisprudence n'ont pas encore de principes bien formulés. Les tribunaux et l'administration se laissent influencer par les nuances qui distinguent la rédaction des

clauses dans les diverses espèces soumises à leur appréciation (3).

(Ij Dallox. n«« 3039, 30ii et 3043. — CflAiiPioinriiBE, n« 3079.

(3) Titre I*', art. t*'. — Le bail est toujours temporaire, ee qui le cUstingne de la location i rente perpétaelle. Circnl. B., 9 avril 1836, $S 3 et31 {Journal, no73i€). — Un bail de cent ans est considéré eomme étant h darte illimitée. Dec. B., 38 mai /^ ç /" > jf Z 1863 (/ottnia^.no9i66).—DALL0z.n« 3033. /^* t^^€W*- /

(3) CBAHPioniriéRE et Riciud disent qn*oo ne doit pas confondre les elanse» de prorogation facaltatiTe avec le consentement aclnel à un bail dHine durée indéterminée. Le droit fixé pour ceUe espèce de baux exige qu'il y ait engagement da bailleur bt du preneur de continuer le bail d'une manière illimitée (n® 3060). — Dallos considère le bail comme illimilé, dès qu'il y a faculté pour chacune des parties ou pour Toiib d'elles d'en proroger indéfiniment le terme. Il n'en est pas ainsi quand chacune des parties peut signifier congé après la première période. Dans ce dernier cas, il n'y a pas lien de droit; à chaque période, un nouveau consentement est nécessaire ; il y a donc un nouveau baU qui commence (n^ 3013, 3044), ^ Gabribb considère comme bail à vie celui qui est consenti pour une période déterminée, avec faculté, par Fune du partieê, de le proroger à sa volonté, n donne la même solution lorsque chacune des parties est libre de proroger on de faire eeaer le bail (n«f 3003, 3004).

Une déeisioflr belge du 8 mai 1846 {Journal, n« 3733) considère comme baU à durée limitée celai qui est fait d'année en anoée, sans fixation de terme, mais avec stipulation que si, à la fin de l'année, le preneur veut délaisser la maison, 11 doit en prévenir le propriétaire trois mois d'avance, et si le propriétaire veut la reprendre, il doit donner le même avertissement. — Une décision belge du 14 octobre 1846 {Jowmal, n« 3799) donne le caractère de bail illimité à l'acte qui, tout en Umitant à deux ans le bail d'immeubles, porte que : si l'une des parties ne renonce pas six mois avant l'expiration dndit terme, il s'opérera un nouveau bail par reconduction tacite, sons lés mêmes conditions, jusqu'à ce qu'on renon soit donné, six mois avant l'expiration de chaque année. — Une autre décision belge du 35 mars 1833 (Journal, n« 5386) dit qu'il n'y a pas do bail à durée IHimitée, quand le bail est consenti pour douie années avee stipulation que : si, è l'expiration do ee terme, le preneur se trouve encore dans le cas de pouvoir utiliser les Mens loués, le bailleur s'engage dès maintenant à lui accorder un nouveau bail pour ud terme dont te premier fixera In durée et aux mêmes prix et eonditiotts.-4iB cour de eaisBliMi de Belgique a vu on bail Hlimilé dans la elrase qui dit : que le hall avee las eoniltioi» et

i68 DEUXIÈME PARTIE.

Poar résoudre la question, il faut remonter à la règle fondamentale en matière de droits d^acte, d'après laquelle l'écrit soumis à l'enregistrement doit être la base du droit à percevoir. Le bail, tel qu'il est présenté ou tel que la preuve en est fournie, peut seul guider le receveur dans l'appréciation du caractère de l'acte. C'est dans l'écrit exclusivement que l'on doit chercher la durée, liinîtée ou illimitée, de la location.

D'après cela, on peut dire que toute clause de prorogation qui donne au bail une existence illimitée sans qu'il soit besoin d'un nouvel acte ou d'un nouveau fait à poser par les parties, prouve visà-vis de l'administration un bail à durée illimitée. L'acte peut toujours, à lui seul et sans secours d'un fait externe, servir de titre. Quand le bail exige, pour sa prorogation, un fait nouveau, un fait qui doit se produire en dehors de l'acte soumis à l'enregistrement, il doit être considéré comme limité dans sa durée.

Ainsi, tonte clause qui dit que, sans un acte de désistement, sans un congé donné en temps utile, le bail consenti pour un temps déterminé sera continué, et qui ne contient aucune limitation des renou- ( A /L vellements possibles, donne par elle-même une durée illimitée au

J 3 3 s'^^f bail. En effet,' la limite vient d'un acte ultérieur ; c'est la rétoluiton dn bail qui dépend d'un événement. Il n'y a pas à distinguer si les deux parties' ont la faculté de renoncer ou si cette faculté est réservée à rûne d'elles. (U^/. ^^ é. ^S^S^ - f ^/'^ ^V '^i c\ ^^ contraire,"^ toute clause qui dit que la continuation d'un bail,

i y limité dans sa durée, dépendra d'un fait à poser par les parties ou par

] I 4 i I'QQC d'elles, laisse l'acte dans les conditions d'un titre de bail à durée / /// L * limitée. — Les droits ultérieurs des parties ont besoin, pour leur jus- ' . tification, d'un fait qui se produit en dehors de l'acte de bail. De plus, t i *Jf il y a dans la clause une condition suspensive, dont l'accomplissement consiste précisément dans le fait stipulé à l'acte (i).

prix sera cootiDué de Dcaf en neuf ans et conservera tous ses effets aussi longtemps que le preneur, ayant besoin du terrain loué, en gardera la jouissance et ne Taura pas remis en son premier état (15 avril 1848, Jowmalt n» 4068).

(1) Exemples ; Un bail fait pour trois ans contient la sUpolation suivante : « Le bail continuera de trois en trois ans, si les parties (ou Tune d'elles) ne notifient un congé avant Texpiration de chaque période triennale. » — Ce bail est illimité dans Tacte, il ne devient limité que par la notification ultérieure.

Un bail fait pour trois ans porte : « Il sera libre à Tune on l*atftre partie de demander la prorogation à chaque période triennale, en manifestant sa volonté à l'autre partie trois mois au moins avant Texpiration du terme. »

On peut varier let formules ; mais il nous semble qu'on pourra les ramener toutes à la double règle que nous présentons. — Voir Cass. B., 18 mars 1896 (in« fM^et, 1826, % 603). — Un bail est ft durée illimitée lorsqu'il est fait pour un an

■féfr

BAUX. iOO

905. Le bail est évidemment à dorée illimitée, s'il est contracté poar un terme indéfini avec clause que chaque partie pourra le faire cesser ou que l'une d'elles aura cette faculté, soit en posant certains actes à des périodes déterminées, soit en gardant même le silence à ces périodes. La cessation du bail, c'est-à-dire la durée limitée, dépend d'un événement futur, d'un fait positif des parties.

996. En France, oh l'emphytéose est encore régie par les principes du droit romain, combinés avec le décret du 29 décembi^e 1790, on décide que l'emphytéose n'est pas un bail proprement dit, que le contrat transmet à l'emphytéote plus que la jouissance, qu'il lui donne un droit réel sur la chose. On perçoit, à ce titre, le droit de vente sur le contrat. La loi belge du 10 janvier 1824 qualifie également de droit réel la possession de l'emphytéote ; de là natt aussi en Belgique \a question de savoir : si le bail emphytéotique est passible des droits établis pour les baux ou des droits établis pour les mutations.

Nous n'hésitons pas à nous rallier à la jurisprudence de l'administration belge, qui est, d'ailleurs, appuyée sur l'autorité de Dalloz et de Ghampionnière et Rigaud (1). Un motif d'abord est que, de l'aveu même de ceux qui embrassent l'opinion contraire, l'emphytéose n'a pas été prévue spécialement par la loi de frimaire ; et comme ce contrat tient à la fois au bail proprement dit et à la propriété, il faut, dans le doute, lui appliquer le tMf le plus favorable. Ensuite, Dalloz fait remarquer, avec raison, que la loi de frimaire reconnaît trois espèces de transmissions immobilières : celle en propriété, celle en viufruit, celle en jouissance. Or, en Belgique surtout, la loi de 1824, dans plusieurs de ses articles (1, 6, 11, 15, 16) qualifie de jovûssanu le droit de l'emphytéote. C'est donc bien dans la dernière espèce des transmissions qui sont tarifées que l'emphytéose doit être classée. Enfin, l'interprétation que la loi de frimaire a reçue, même en France, depuis sa promulgation jusqu'en 1834, démontre bien que telle a été l'intention du législateur (2).

avec Blipnlation qu'il se renoayellera par tacite réconduetion. Dec. B., 33 janvier 18S6 {Journal, n« 10233). — Contra, Arlon, 14 août 1861 (Joumol, n» 8984). On doit le considérer comme un bail à vie. Dec. B., 2 afril 1857 {Journal, n^ 7689). — Renferme un bail à durée illimitée, l'acte par lequel des immeubles sont loués pour un an, avec stipulation que le bail finira tous les ans, moyennant par les parties de se prévenir un mois d'avance. Gand, 99 |€in 1870 {Journal, n» 11267).

(1) Dalloi, n« 3028, 3035. — CHAinoiiinÉRB, n? 3070. — Gircul. P.-B., li octobre 1828. — Dée. B., 6 mars 1838. 30 décembre 18U {Journal, n»* liU, 3i35). Contra, Gabiiem, n« 2077. Tournai, 10 août 18i6 (B. J. t. IV, p. 1758).

^ Voir les circulaires, eitéetf^r Duioz, des li prairial et 16 messidor an vu. ^ Dél. des 2i mai 1833 et 21 janvier 1834. — Voir, dans ee sens : Diet, dê§ droiu tTBnreg,, v« Bail emphytéotique, n* 5. — Le titre même de bail semble eoeore d^ montrer qoe )o tarif des baux est seul applicable.

no DBUXIfiME PARTIE.

Aux termes de l'art. 2 de la loi du iO janvier 1821, le Imil emphytéotique peut être consenti pour un terme de vingt-sept à quatrevingt-dix-neuf ans. D nous paratt donc certain que ce bail doit être rangé parmi les baux à durée limitée (i),

MT. La loi de frimaire comprend sous le titre des baux ce qu'elle appelle : le baU à rente perpétuelle. Le code civil ayant déclaré racheuble toute rente établie à perpétuité même pourle prix d'un immeuble, il est certain que la constitution de rente, moyennant transmission d'un bien de cette nature, équivaut à une aliénation et doit être frappée du droit de mutation de propriété. Il n'y a donc pas de véritable bail dans une pareille constitution.

998. La loi de frimaire établit aussi un mode particulier pour la liquidation des droits sur les baux h vie. Il faut se rendre compte de ce qu'elle entend par baux à vie. Le bail à vie est le contrat dans lequel les parties fixent, pour terme de la jouissance, soit la vie du preneur, soit la vie du bailleur, soit la vie d'autres personnes (2). On est généralement d'accord que le bail ne peut être consenti sur plus de trois têtes, sans être soumis au rachat et sans dégénérer ainsi en aliénation de la propriété. Les auteurs considèrent l'art. !«' de la loi des 18-29 décembre 1790 comme étant encore en vigueur (S). Il suit de là, en droit fiscal, que le bail constitué sur plus de trois têtes doit être assimilé à une mutation de la propriété (4).

%99. Liquidation des droits. — Passons maintenant aux règles de liquidation des droits dus sur les baux. En ce qui' concerne les baux d'iMMEUBLES d'une durée limitée, le droit est de 1 pour cent sur le prix des deux premières années, et de 30 centimes sur le prix cumulé des autres années (5). La base adoptée par l'art. 15 de la loi de frimaire est le prix annuel exprimé au contrat de bail, en y ajoutant les charges imposées au preneur (6).

(I) Dec. B., 30 décembre 18U (Journal, n» 3435).

(3) Le bail consenti à un fonctionnaire ponr tout le temps de son séjour est on bail k vie. Castres, 38 décembre 1868 {Journal, n« 10922).

(3) DuLOz, n« 3019. — GiRiiBa, n« 9000. — Troplorg, Louage, n« S7.

(4) GHAHrioHRiàRB, tt» 3077, est d'nn avis contraire.

ijî) WoDOR dte comme devant être régis, ponr la liquidation des droits, de la même manière qne les baux d'immeubles : Le^baox d'octroi. — Les adjudications ^^j\ ' f/ S' des barrières sur les routes publiques —Les adjudicaUons, pour un temps limité, des places dans les bancs des églises. — Les baux des bacs et passages de rivières. — Les baux des terrains incultes. — Les baux à cheptel quand le propriétaire du bétail cède en même temps l'immeuble sur lequel le bétail est placé. — La vente de rherbe croissant sur un pré, avec Jouissance de ce pré, après la coupe, durant tonte la saison. N»* 8S4 et suivants.

(6) <|oand une ehose wtfrrût est donnée en bail et que l'on des copropriétaires est le preiMiir, les droit* ne sont k liquider que sur les portions du prix qu'il Oit tenu de payer à wk éopropriélaires (Dtci. d» l*Snrtg., v« BaU, n« 116).

A'f'P^*^^ ^ J!h &^jms^^ vO^»^*^''/^ •^^•-^j^.^2^' ^ -^4^/'^'/^<v.-.

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SOO. La loi entend par charges imposées au preneur tous les payements ou toutes les obligations qui de droit étaient dues par le propriétaire, et que la con?ention met à charge du fermier ou du j^/^ f/j ^ locataire. Ainsi, Fobligation de faire les grosses réparations pendant la durée da bail; celle de payer les contributions foncières (|), les corvées imposées au locataire ; l'obligation de faire des plantations qui doivent rester au propriétaire ; toutes ces obligations constituent des charges que le propriétaire aurait dû supporter en vertu de la loi et que le contrat impose au locataire. Elles doivent donc être ajoutées au prix du bail.

On doit encore comprendre parmi les chaires les deniers d'entrée, lefr épingles, les étrennes, les pots-de-vin, c'est-à-dire toutes les soDunes ou choses payées en sus du prix du bail par le locataire et dont le payement ne lui incombait pas en vertu de la loi et sans les stipulations du contrat (2).

Mais les engagements de supporter les frais des réparations loca-

(1) Une circataire belge do 6 avril 1853 décide que pour la contrlbolioD foneiére imposée au locataire et non déterminée par Ics^iarties, le receveur peutajoa- / ^ ^ ter an prix principal un dixième de ce prix {Mon. du iVo^, 18M, p. 132). J^JS ^ ' V ^x^

Les contributions connues sous le ncm de moeru doivent être i^ontées aa prix, ^ ^ ^/^/^ lorsque le fermier est obligé de les payer. Dnnkerque, 7 septembre 1861 (Gamibr, art. 153S).

Les cotisations auxquelles sont Imposés les propriétaires pour le dessèchement ,

et l'entretien des canaux d'irrigation sont des charges foncières. Cass. Fr., 9 avril 186i (GàHRiEB, art. i6i7).

C(S) Est une charge la clause qui stipule que les locataires accordent le droit de chasse au fils du bailleur. Dec. B., 13 juillet 1866 (Journal, n» 10300). /^^ /^^^ '^'^^ A /w (^:^a^j^

La clause qui oblige le locataire à remettre une somme à Utre de garantie, im- ^ * ^ ' 1 ^ '^• potable sur les ^prniers termes, sans intérêts, constitue une charge pour la valeur '^-' ''*^/^^y ^yy.'* désintérêts de cette somme dont le locataire n*a pas la jouissance. Cass. Vr., ^^"^ ^^ ^ 30 janvier 1867 (Garhibb, art. 9409). — Si le bailleur doit bonifier l'intérêt que le /;' * '' '' ."'/^ locataire peut déduire des loyers, la clause est accessoire au bail et reste sans in- ^' '^'^^' //>t flnenec rur la perception. Sol. fr., 5W octobre 1868 (GiBiiiBa, art. 2841). — Dans le y^,r/^ ^, Â7 ji *" cas où le bailleur s'engage à restituer la somme avec ou sans intérêts, la clause est /j^^^ < /.. indépendante et passible du droit d'obligation. Dec. B., 26 juin 1856, 2 mars 1865 {Jùvimal, n— 7402, 9846). — L'engagement do preneur de verser, à titre dr caution* Dcment, une somme entre les mains do bailleor, non impotablé sur les loyen , est v / ^*) './'t;une charge pour les intérêts de cette somme qui doivent être ajoutés ao prixeît one ^^^*'' ^^* ^ ' ' obligation passible du droit de 1.40 pour cent. Dec. B., 22 septembre 1879 {Jour- ^'^^'' '-* '^^^^ ,

«a/, n» 13976). yJ^SAO-

La clause d'un bail do maison qui impose au locataire l'obligaUon de prendre toute sa bière à la brasserie du bailleur qui s'engage à la livrer de bonne quaUlé et au prix do jour, est une charge du bail et non on marché-vente. Dée. B., 8 juillet i 874 (/o«ma/,n»i «459). /^ 6- ^7^^

Pour les danses qui imposent an locataire l'obligation de construire, il faut distinguer si elles sont indépendantes ou non. Voir n** 29i. Dans le premier cas, elles donnent ouverture à la perception d'un droit spécial d'après leur nature. Dans le second cas, elles constituent une charge qui doit être ijootée ao prix.

tives, de payer les contributions personnelles, les droits d'enregistrement et les frais de l'acte, sont imposés au locataire par la loi. En les supposant stipulés dans le contrat, on ne peut pas dire que le contrat est le titre. Ils ne doivent pas être ajoutés au prix.

Pour le bail emphytéotique, il est à remarquer que les contributions foncières doivent être payées par le preneur, sans stipulation aucune et en vertu des art. 5 et 9 de la loi du 10 janvier 1824. Il faut donc décider que le montant de ces contributions ne doit pas être ajouté au prix (1).

801. Quand il est stipulé un prix différent pour une ou plusieurs années du bail, on doit former un total du prix de toutes les années, et ce total est divisé également suivant le nombre des années pour lesquelles le bail est fait (2). Si le prix est payé en une fois, on doit aussi le répartir également entre toutes les années du bail (3).

On peut stipuler encore que le prix subira une augmentation, si un événement déterminé arrive pendant la durée du bail. Cette stipulation n'exerce aucune influence sur la liquidation des droits. Seulement à l'arrivée de la condition, la régie peut exiger un supplément de droits (4).

302. Le prix payable en nature doit être évalué d'après les dernières mercuriales du canton de la situation des biens, et les parties doivent rapporter, à l'appui de leur acte, un extrait certifié de ces mercuriales. Par les dernières mercuriales, la loi entend celles des trois années qui ont précédé l'acte (5).

On doit prendre la même base* de liquidation lorsque le contrat est un bail à portion de fruits. Les parties doivent déclarer d'abord la part des fruits qui revient au bailleur. Sur cette part, évaluée d'après les mercuriales, la liquidation s'établit.

Il peut arriver que les parties laissent à l'une d'elles le choix d'exl-

(1) ConL Dec. B., Il octobre 1837 {Journal, n« 1306). — Wodor, n* 180.

0k) An. 8, S 9, de la loi da 27 Tentôse ao ix. — En cas de proloogation poar un terme de neaf années d*Qn bail ayant encore sept années à courir, et ce moyennant une augmentation de fermage pour les seize années, il faut, pour la liquidation, considérer l*aogmëbtation portant sur les sept années du premier.bail comme une charge du bail nouTcan à répartir sur les années pour lesquelles ce dernier est consenti. Dec. B., SI octobre 1873 {Journal, no 1S228).

(3) En supposant le prix total payé d'avance, on ne doit pas considérer comme / «' t^/ Z cbarge la privation d'intérêt qu'éprouve le locataire, GiMisa, v» Bail, n* 1818, 6«.

(i) GAARisa, no 1806, io.

(5) Art. 15, no i, loi do S3 frimaire an vu et décret do 26 avril 1808.— La clause d'un acte de bail à eolonage, qui constate que lors de rentrée do fermier celui-ci a reçu des semences et, qu'à la fin du bail, il devra rendre la même quantité de semences ou leur valeur, est nne clause nalurelle qui n'influe pas sur la liquidation du droit, Dec. B., Il mars 1875 {Journal, n* 12762). f^/1 /i cL

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ger oa de payer le prix en nature oa en argent d*aprè8 une évaluation faite au contrat. Dans ce cas on doit distinguer : le choix appartient-il au bailleur, on doit liquider sur le prix le plus élevé au moment de la liquidation; c'est-à-dire que le receveur peut s*en tenir au prix des mercuriales ou à Tévaluation donnée par les parties, suivant que Tune de ces bases offre un chiffre plus élevé que Tautre. L'obligation du preneur comprend, en effet, tout ce que le propriétaire peut exiger. Au contraire, le choix appartient-il au locataire, la liquidation doit être faite sur l'évaluation donnée par les parties et non sur les mercuriales. En effet, le débiteur ne sera jamais engagé an delà de cette évaluation (1).

80S. Chaque iois qu'il y a impossibilité de déterminer le prix, soit par les stipulations du bail, soit par le rapprochement du bail .des mercuriales, les pai*ties doivent faire une déclaration estimative.

304. D'après Ghampionnière, le bail stipulé pour moind d'une année n'est pas passible du droit proportionnel (2). Mais Dalloz fait remarquer avec raison que c'est pousser trop loin le rigorisme contre la loi fiscale. Si cette loi suppose des baux d'une année au moins, c'est que les baux pour un terme inférieur sont assez rares et que la loi ne s'occupe que des cas ordinaires (5).

S05. Quand le bail' contient une clause en vertu de laquelle la durée fixée dans l'acte peut être prorogée ou abrégée, comment doit-on faire la liquidation t Différentes solutions sont données par les auteurs et la jurisprudence française (4). Nous devons prendre pour base de la solution la doctrine exposée ci-dessus, n* 294. Si la clause de prorogation est conçue dans des termes tels que, à l'expiration de la période fixée dans l'acte, les parties peuvent continuer le bail sans exprimer leur volonté à cet égard, l'acte est le titre pour toutes les périodes indiquées dans la clause. En effet, cette clause peut être invoquée pour forcer les parties à l'exécution du contrat. Elle équivaut à celle qui fixe la durée du bail pour un temps déterminé, avec faculté pour l'une ou l'autre des parties de résilier à certaines périodes moyennant une déclaration à faire selon les formes présentes dans le bail. Cette faculté n'exerce aucune-influence sur la liquidation qui doit être faite sur toute la durée du bail.

(I) GiMin, DO 181 S. il est eertain que le reeeTear ne doit Jamais refpeeter l'éTtlo^tioB qae les parties déelareraieat faire ao point de wnt des droits d'enregistrement, sans être liées respeetivement par ces déclarations (Gabiub, mène numéro).

(3) CnâMPioamAsB et Rioauo, n» 3529. — Ces anteors eitent nn arrêt de la eonr de cassation da 4- thermidor an tu.

(3) Dauos, n« 4617.

(4) GAa>iBB,n«1913.— Gass. Fr.,3 Jaillet 1844| Seine,5Jaillet 1849. 16 mai 1887, SB ayril 1838. (Gabiiii, art, 880, 100:f). — Dalloz, n** 30Si. 3048.

17i DEUXIÈME PARTIE.

Lorsgae, au contraire, après l'expiration d'une première période fixée dans l'acte pour la durée de la location, il faut une déclaration expresse de la part d'une des parties pour continuer le bail, l'acte n'est pas le titre /fi^ ViT/ pour cette continuation. Dans ce cas, la clause de prorogation con- ' stitue simplement une condition suspensive, et le droit ne devient exi*

gible, quant à la prorogation, qu'à l'accomplissement de la condition. On ne peut donc liquider le droit que sur la première période (1).

506. Nous avons dcjk fait remarquer que la loi n'autorise, en aucun cas, l'expertise pour établir le véritable prix d'un bail à durée limitée. La régie n'a donc aucun moyen de contrôler les prix stipulés dans ces baux ; elle ne peut par aucune voie en établir la dissimulation, Bauf ce que nous dirons au sujet de la contre-lettré, et ce que nous avons déjà dit aux n"* 89 et li8.

507. L'art. 69, § 7, n* 2, tarife au droit de 5.50 pour cent les baux à rente perpétuelle et ceux dont la durée est illimitée. L'art. 15, n* 2, dit que, pour ces baux, les droits se liquident sur un capital formé de vingt fois la rente ou le prix annuel et les charges aussi annuelles, en y ajoutant également les autres charges en capital , et les deniers d'entrée s'il en est stipulé. Les objets en nature s'évaluent comme il est dit ci-dessus.

Tout ce que nous, venons de dire quant aux charges et aux modes d'évaluation s'applique aux baux à durée illimitée. Quant aux baux à rente perpétuelle, nous avpns vu, au n" 297, que la loi moderne ne connaît plus ces baux et que le contrat doit être envisagé comme une vente. La liquidation doit donc se faire d'après les règles établies pour les ventes (2).

SOS. L'art. 69, § 7, n"" 2, assujettit également les baux à vie de biens immeubles au droit de 5.50 pour cent, et l'art. 15, n"* 3, établit ainsi la règle de liquidation : sans distinguer les baux faits sur une tête et ceux faits sur plusieurs têtes, le droit est liquidé sur un capital formé de dix fois le prix et les charges annuels, en y ajoutant de • même le montant des deniers d'entrée et des autres charges, s'il s'en trouve d'exprimés. Les objets en nature s'évaluent pareillement comme il est prescrit ci -dessus.

h a ly oi 309. Nous avons déjà vu que le droit dû pour les baux de meubles

/% C^ &< T^ d'une durée limitée est de \ pour cent sur les deux premières années,

et de 30 centimes sur les années suivantes. L'art. 14, n* 1, établit la base de liquidation sur le prix annuel exprimé, en y ajoutant les charges imposées au preneur.

y^j^^ La loi de frimaire frappe du droit de 2.70 pour cent les baux de

(1) Un bail fuit pour neaf ans, qui reDferme one clause suivant laquelle il sera ^ / /^ ^ conli'uQé, à son expiration, par taeite recond action, si le bailleur ne s'y oppose pas. ne

i' y 0 donne onvertore an droit que poar neuf ans. Dec. B.,i5 a? ril 1873f/ottni., n» 12106).

(2) Dée. B., 21 avril 1858 {JowmoX, n« 7933*. ;^ ^ j y ç-, ^/./ ^' ^^^

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meubles d'une durée illimitée; mais l'art. 14 ne dit pas-comment ce droit doit être liquidé. Championnière enseigne que la liquidation doit se faire sur une déclaration estimative des parties (i).

Nous croyons que la base de liquidation indiquée par l'art. 15 pour les baux d'immeubles peut être adoptée. H y a analogie parfaite entre les deux cas et, comme il ne s'agit que de fixer le chiffre des droits •

dus au trésor, il nous parait que l'application par analogie n'est pas • prohibée (2). On peut en dire autant des baux à Vie qui ont pour objet des meubles (3).

310. Les baux ^ nourriture de personnes, dont la durée n'est pas /f/ x^/f ^ limitée, sont soumis au droit de 2.70 pour cent. La liquidation s'éta- . y

blit sur un capital formé de vingt fois la somme à payer annuellement. Quand le bail est à vie, la* perception se fait sur un capital formé de /^ ^^ /rjf dix fois la somme à payer annuellement (4). Quand ces baux sont ^J / d'une durée limitée, le droit est de 65 centimes par cent francs. La liquidation se fait sur le prix cumulé des années du bail (5).

Les baux de nourriture de mineurs sont traités plus favorablement. La loi les considère comme d'une durée limitée et réduit le droit à raison de 55 centimes par cent francs sur le nombre d'années à cou- û> ^1^% rir jusqu'à la majorité, à moins qu'il n'y ait un autre terme stipulé. • S'il s'agissait d'un interdit, le bail serait censé fait à vie et le droit exigible serait de 2.70 pour cent sur un capital formé de dix fois la redevance annuelle (6).

S11. La loi tarife les baux de pâturage et nourriture d'animaux. Le droit est perçu sur le prix cumulé des années du bail, savoir : à raison de 55 centimes par cent francs %ur les deux premières années et du demi-droit sur les années suivantes (7).

Les baux à cheptel et les reconnaissances de bestiaux sont taxés à raison de 55 centimes sur le prix exprimé dans l'acte, ou, à défaut, d'après Tévaluation qui sera faite du bétail (8).

SI'H. Les baux qui portent sur des immeubles situés hors du royaume ne donnent lieu qu'au droit fixe de 2.40 (9).

SI 3. Louage d'ouvrage. — Xe louage d'ouvrage était une spécialité du marché, nous examinerons ses règles en traitant des droits dos sur les marches. Nous faisons seulement remarquer i<H que cer«

(^ Conf. *IHet. et rEwreg,, ▼• Bail, n* 46, et v« Bail à durée iUimUée, n« 7.

(5) Gamibb, d« 1996.

(4) Garribr, d^ i960. — Dict, de l'Enreg., v« Bail à nourriture, n* 3.

(8) Art. 69, S S, n« 5.

(6) Diei. de l'Enreg., y Bail à nourriture, n» 13.

(7) Art.69, SI, noi. /,i,.

C8) Arl.t9, SI, n« 2. — Bergerac, 3 mai 1870 (GàBHiBB, art. 3170). /f^ /S j }• ^^^ -

(9) Dée. B., I«r jaillet 1841 ijouirwd, h« 2409). — Ans da cooseil d'Éiat des 10 bramaire an zir et 12 décembre 1806.

tains auteurs distinguent le marché du louage d'awragef et ils prétendent que ce dernier contml n*est pas tarifé. Dans ce système, le droit fixe de 2.40 est dû (1).

314. La loi de frimaire tarife aux mêmes droits que les baux les êous-baux, subrogations, cessions et rétrocessions de baux. Le droit est

• liquidé et perçu sur les^ années à courir, de la même manière que pour

* les baux. Le sous-bail est une convention* par laquelle celui qui tient une chose à bail la loue lui-même à un autre. La cession de bail est le contrat par lequel un preneur eède à un autre le bénéfice de son bail. La subrogation de bail est l'acte par lequel le preneur met une autre personne en son lieu et place vis-à-vis du bailleur. Enfin, la rétrocession ou la résiliation est Tacte par lequel le propriétaire reprend, avant l'expiration du bail, la jouissance de la chose louée.

Quoique, en droit civil, ces actes produisent de» effets différents, la loi fiscale les confond tous et les soumet indistinctement au même tarif (2).

315. La loi exige pour ces conventions, comme pour les baux mêmes, qu'elles soient faites par écrit; conclues verbalement, elles ne sont soumises à aucun droit. La liquidation doit se faire également d'après les bases qui sont adoptées pour les baux. C'est donc sur les stipulations et conditions des sous-baux^ cessions, etc., et sur la durée

• que cette* nouvelle convention doit avoir, que la perception s'établit comme s'il s'agissait d'un bail proprement dit.

31 ci. On a voulu introduire une distinction entre la rétrocession

proprement dite et la résiliatibn des baux. La résiliation, disait-on,

/?/ ^y//\ ne transmet rien au propriétaire; elle lui restitue seulement un bien

/ ^ dont il a déjà la propriété; donc on ne peut y voir une mutation de

A- ^^ /S'il jouissance, ni la frapper de l'impôt établi sur cette mutation. Hais il

*^ t^ / /) l» 1/ 1/ 1 . st été répondu avec raison que le bail avait transmis la jouissance pour

le temps qui y est stipulé. Quand le propriétaire reprend la jouissance avant le terme qu'avait le preneur, U y a une véritable mutation de jouissance du freneur au propriétaire. C'est cette mutation que la loi

(1) CBAHnoRRièRB, H* 1478. — Voir, plus loia, n- 526 et saÎTants. -^ Lt loi «

* "une disposition spéciale sar lé remplacement militaire. Voir n« 640.

(2) Renferme, non une cession de bail, mais an transport de créance, la dansé' d*an bail aux termes de laquelle le locataire est tenn d'entretenir nne précédente

^ ? 2 O location et a le droit, moyennant cette charge, de toucher les fermages dus par

l'ancien locataire. Seine, 20 novembre 1869 (/onmai, n* 11197).

L'acte par lequel le bailleur eède, moyennant un prix annuel, sa part dans un bail

à moitié frnit est une vente mobilière. Joigny, 5 juillet 1862 (Garribi, art. 1669).

L'acte constatant U cession d'un bail verbal avec charge de payer au propriétaire

^ /' v' ? '^ loyers k courir donne lieu à un droit de délégation de prix et un d#olt de bail

V^ a'^^ gar les années restant k courir. Dée. B., 27 décembre 1873 (Jouma/, n« 1227^). Le

premier de ces droiu ne aous parait pas dû. L'obligation dérive nécessairenent de la cession.

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ENGAGEMENTS DIMMEDBLES. 177

soumet encore une fois à rîmpôt(i).— -Ily a cependant des résiliations qui sont soustraites an droit proportionnel : d'abord, celle qui est consentie purement et simplement par acte authentique dans les ▼îngt-quatre heures de l'acte résilié (S) ; ensuite, celle qui est prononcée en justice pour cau^ de nullité radicale du bail (3).

Quand la résiliation a lieu en yertu d'une clause expresse du bail enregistré, les auteurs distinguent entne le cas où la résiliation est basée sur Texéculion des conditions du bail ou sur leur inexécution. Ainsi, un bail est Tait pour divers termes de trois ans ayec faculté pour les parties de le faire cesser;après un ou deux de ces termes. La a^. ;f ^ /^ résiliation se fait en exécution même des conditions du bail. Il n'y a ^^ r ^/VS^ pas rétrocession; donc pas de droit proportionnel à payer. Ainsi . encore, quand il est stipulé qu'en cas de vente le bail sera résilié, la '^'/^ • "^"f-' Vente produit la résiliation en exécution même d'une clause du bail. ^^/^ ^ ^ - Mais la stipulation qui porte que le bail sera résilié à défaut par le ///^^ locataire d'exécuter ses engagements donne lieu à une résiliation qui dépend de WmstécuXion des clauses du bail. Les biens loués reviennent au propriétaire pour une cause qui suppose 1^ violation des lois du contrat. 11 y a donc un retour de la jouissance dans le vrai sens du mot (4).