Promesse de Tente. — Vente conditionnelle

883. La régie a le droit de faire eipertiser les hiens Tendus.

386.X'art. 69, § 7, n** I, 5, 4, 5, 6, tarife les divers contrats Goosidérés par la loi fiscale comme translatifs d*immenbles, à titre onéreux. Les adjudications, ventes, reventes, cessions, rétrocessions et tous autres actes civils, translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles, à titre onéreux, sont soumis au droit de 5.50 pour cent. Les déclarations de command, par suite d'adjudications ou contrats de vente de biens inuneubles, sont soumises au même droit, si la déclaration est faite après les vingt-quatre heures de l'adjudication ou du contrat) on lorsque la faculté d'élire un command n'y a pas été réservée. Il en est de même des parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation ; — des retours d'échanges et de partages de biens immeubles et des retraits, exeroés après l'expiration des délais convenus^par le contrat de ventpisous faculté de réméré.

L*art. 15, n"" 6, da la même loi établit la base de la liquidation du droit. Cette liquidation s'opère par le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital, ou par une estimation d'experts dans les cas autorisés par la loi. Quand l'usufruit 'est réservé piar le vendeur, il est évalué à la moitié de tout ce qui forme le prix du contrat, et le droit est perçu sur le total ; mais il n'est dû aucun droit pour la réunion de l'usufruit à la propriété, à moins que cette réunion ne s'opère par un acte de cession et que le prix ne soit supérieur à l'évaluation qui en a été faite pbtir régler le droit de la translation de propriété. Dans ce cas, il é&i dû un droit, par supplément, sur ce qui se

trouve excéder l'évaluation. Dans le cas contraire, l'acte de cession est enregistré aii droit fixe de 2.40.

La loi du 15 floréal an x fixe à 2 pour cent (aujourd'hui 2.70) les droits dûs par les acquéreurs de biens nationaux (i).

(1) Art. 6. -^ Voir encore : loi du 5 ventôse an xu, art. 1 13{ loi do 9 féTrier 1818, art. 35 et 36; arrêté du 16 octobre 18ii, art. 5 1 arrêté du 8 aoûf 18S8. — Circol.

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S87. Fixons d'abord le sens da mot immeuble dont se sert la loi. 11 est certain que la qualification et la nature d*imnieubles doivent être données d'après les principes sur la division des biens consacrés par le code civil (i). Mais, en dehors du droit d'usufruit, qui est formellement tarifé, on s'est demandé si le mot immeuble peut s'applrquer à des droits incorporels qui ont un immeuble pour objet. On a discuté ce point par rapport aux droits à*usage et d'habitation et aux /f ^ IfSC ^t/k. droits de servitude. La cour de cassation de Belgique a décidé in termmis : que la loi de frimaire n'a entendu soumettre au droit proportionnel que la transmission de la propriété, de l'usufruit ou de la jouissance des biens immeuble» par leur nature ; qu'aucune disposition ne soumet au droit proportionnel la transmission d'un droit d'habitation (2).

Nous ne pouvons souscrire à cette jurisprudence. Elle donne au mot immeubles un sens restreint que ni le texte, ni l'esprit de la loi de frimaire n'autorisent. En effet, la loi ne distingue pas entre les inmieublés corporels et les choses ou les droits réputés immeubles par l'objet

15 août 1828, n» éSSt, — Voir ci-dessas, en matière d'échange, n» 535, et pour les ^^^ . -^ , acquisitions faites par TÉtat, n» 137. — La disposition excepUonnelle n'est pas ap- Z^^^"**^^^ plicable ans baaz à durée illimitée consentis par le domaine. Dec. B., 10 septembre /f>£ 9/ ^ 1861 {Journal, n» 8931).

(1) Les objets qui, conformément aux principes des art. 523 et anivanls du code

cItîI, sont considérés par la loi ci?ile comme immeubles par destination, donnent ^^^ //^S4 lien à la perception du droit de 4 pour cent. — Ainsi les tournants, virants, etc., d'nn moulin sont immeubles par destination, quoique confiési sous condition de délivrance, an fermier pour le temps de la location. — Dec. B., 12 juin 1843 {Journal, n**2834). — Un moulin à vent posé, sans adhérence, sur des piUers en maçonnerie, par nn fermier ayant la faculté de l'enlever, est meuble. Cass. Fr., 19 avril 1864(GAaiiiBa, art. 1947, 5«). ^ /

\oir,' sur la distinction des biens : P. Vonr, dissertation. Revue des Revues, ^o^^ . uf/v^^^<^ voL XIV. p. 549 ; XY, p. 99. — Ladrert, DroU dviL V. n»" 406 à 496. , -p^^ct^O^ ^Â ^/j K ^^

(2) Arrêt du 28 décembre 1854 {Journal, n» 6842^.^ ^administration belge persiste & a^imller les droits d'usage et d'habitation à rusufruil. Elle soutient que l'intention du législateur de frimaire a été manifestement de fk'apper d'un môme droit toute transmission immobilière, à titre onéreux, et que la laeune que la cour de cassation suppose est en opposition ouverte avec l'économie générale de la loi; qu'elle ne peut se présumer par le seul motif que le législateur n'a pas spécialement dénommé les biens ^ont il s'agit. Dec. B., 26 avril 1855 {Journal, no'6987).

CHAMPiORHiéaE et RieACD professent la doctrine adoptée par la conr de cassation (n* 3989). — Dalloz défend le même système que l'administration (n» 2267). — < Voir PaouoHOR, Usufruit, n^ 770.

Quant an droit d^usage forestier, la cour de cassation de Belgique a décidé que la renonciation, à titre onéreux, à ses droits d'usage par une commune, au profit do propriétaire, est passible du droit, comme constituant une mutation d'immeubles. 29 mars Ï867 {Journal, n» 10476). /? ^ /ri ^- /v > z t,^'

auquel ils s'appliquent. Or, les droits d'habitation et d*usage, de l'aveu même de Tarrét de 1854, sont des droits immobiliers.

On ne peut pas dire que la loi de frimaire est muette parce qu'elle tarife la propriété et Vusufruit seulement; elle comprend dans ses dispositions générales toutes la transmiuions d'immeubles; et le droit d'usage et d'habitation étant assimilé par la loi civile à un Immeuble incorporel ou à un droit immobilier, ce droit doit nécessairement subir l'impôt.

Quant aux droits de superficie et d'emph3^se, nous avons vu que .les contrats qui les établissent sont considérés comme des baux. En conséquence, la transmission est également tarifée comme les cessions de baux (4).

Les servitudes étant immeubles par l'objet auquel elles s'appliquent, leur transmission est sujette aux droits établis pour les mutations d'immeubles (2).

SSft. La loi du 21 avril 1810 dit ce qui dans les mines doit être y considéré comme meuble et comme immeuble (3). La vente qui a

< ' pour objet la mine ou le droit de concession, ou les choses considé- "^ / ' réespar la loi comme immeubles, doit nécessairement être soumise /W jr/r an droit de 5.50 pour cent. Mais quand on stipule que la vente porte

seulement sur le droit d'exploiter la mine et de disposer des matières qui

la composent après qu'elles ont été extraites, il n'y a qu'une vente de

// /^^ ^<^^J^ choses mobilières et le droitde 2.70 pour cent est seul applicable (4).

Lorsque la vente a pour objet des parts dans la propriété d'une mine, on doit distinguer : ou la mine appartient à plnsieui^ qui l'ex-

(1) Voir n« 296 et Circal. P.-B., U octobre 1828 qui révoque une autre circalaire da 10 septembre 1825.

(2) Dalloi, n* 2270. — Inst. gén. franc,. 20 mars 1827. Contra, CHtHPioRinitB,

Q« 35g3. Cependant l'acte par lequel des propriétaires modifient l'exer^ce des

servitudes légales de leurs propriétés enclavées n*e«t pas passible de droits proportionnels. Dec. B., 17 février 1866 (/oumoi, n« 10153). — L'acquisition d*nn droit de mitoyenneté est passible dn droit de mnution immobilière. Dec. B., 17 Janvier 1878 {Journal, n« 15485).

(3) Art. 8. Les mines sont immeubles. ^ Sont aussi immeubles les bâtiments, machines, puits, galeries et autres travaux établis k demeure, conformément à l'art. 524 du code civil. — Sont yussi immeubles par destination jes chevaui, agrès, outils et ustensiles servant à l'exploitation. — Ne sont considérés comme chevaux attachés à l'exploitation que ceux qui sont exclusivement attachés aux travaux intérieurs des mines. — Néanmoins les actions ou intérêts dans une société ou entreprise pour l'exploitation des mines seront réputés meubles, eonformémeni à l'art. 529 du code civil.

Art. 9. Soiit meubles les matières extraites, les approvisionnements et autres objets mobiliers, (i) Cass. Fr., U Janvier lSi3 [Journal, n» 2748). — GAaRisa, art. 333, 33Ç.

ploitént en iociété^ ou il n'existe aacaae société entre les eopropriétaires. Dans ce dernier cas, la Tente est encore considérée comme immobilière et le droit de 5.*50 pour cent est perçn (4). Dans le premier cas» les parts et intérêts étant qualifiés de meubUs par le code civil (art. 529) et par la loi de 1810, la liquidation des droits ne peut être faite comme ponr les ventes immobilières (2). Mais quel est le droit exigible? Est-ce le droit de 2.70 pour cent de Tart. 69, § 5, n"" 1, ou le droit de 0.65 ponr cent francs de Tart. 69, § 2, n^" 6?

L'administration soutient que l'on doit faire une nouvelle distinction : que le droit de 0.65 pour cent francs ne s'applique qu'aux ventes d'actions négodables; qu'il ne suffit pas qu'il y ait société; qu'il faut encore que la société soit divisée par actions ou par coupons d'actions négociables (5) ; que le droit de 2.70 pour cent doit être perçu sur toute vente de parts ou d'intérêts dans une société cbarbonnière qui ne réunit pas ces conditions. La cour de cassation de Belgique reconnaît que dans tous les cas le droit de 0.65 pour cent francs seul peut être perçu (4).

n nous paraît que le texte de l'art. 69 résout la difficulté. La faveur du droit de 0.65 pour cent francs est accordée aux cessions d'actions et coupons d'actions mobilières des compagnies et sociétés d'actionnaires. La loi n'exige rien de plus. Le mot négoeiabla qui suit ne se rapporte qu'aux termes et tom autres effets. Comine la cour de cassation le dit, la loi a voulu favoriser les entreprises d'association ; ce n'est pas la forme des actions qu'elle a voulu protéger, mais bien l'action même, la participation à l'entreprise; elle n'a donc pu attacher aucune importance à la forme négociable des actions.

Il y a plus : quand la vente a pour effet de réunir toutes les parts ou

ri) Dée. B., 5 octobre 1842, S juillet 1846, 3 septembre 1858 (/ommo/, n» 2713, 3756, 8163). ^ Cass. Fr., 30 mtun 1842, 18 join 1862 {Journal, n« 2593 ; Giftnin, irt. 1663).

(2) Dée. B., I S décembre 1837, 30 janvier 1839 {Journal, w» 137$, 1761). — La cour de Bmzellefl a jagé qae la société peut exister sans acte qni la constate.

15 juiUet 1831 {JurUp,, 1831, 1, 250). — Cass. B., 19 janvier 1843, 4 mars 1858 ^/^ J^'^^ (Jimmal, n— 2750, 7874). — La cour de cassation de France 9 décidé que l'existence de la société doit être éfablie par an acte régnUer. 18 jain 4862 (Journal, D* 9100). — Voir P. PoHT, dissertation. Revue des Hevues de droit, XV, p. 1.

(3) Dée. B., 21 février 1837, 18 décembre 1837 {Journal, n»* 1027, 1375). — CoDf. Cass. Fr., 27 janvier 1841 , 12 joillet et 14 décembre 1842 {Journal, n» 2388, 9642, 2731).

(4) Cass. B., 21 février 1840, 14 mars 1844 (Journal, n» 2118, 3065). — La conr de cassation de France avait commencé par adopter cette jarisprudence. 8 février, 6 et 13 jain 1837 {Journal, n» 1128). — Un arrêt solennel du 29 décembre 1868 (Gabribb, art. 2837, 2851) Ta confirmée. — Voir encore Cbarleroi, l«f avril 1675 iJoumat, n« 12632)*

' actions 8ar une seule tête et de dissoudre ainsi l'association» le tribunal de Giarleroi a jugé que le droit de 0.65 pour cent francs était encore le seul exigible (1). On peut dire, à Tappui de ce système, que c'est la vente qui est tarifée. Or, la vente ne porte que sur des parts mobilières ; car ce n*est que par la vente même, et conune conséquence de ce contrat, que l'association est dissoute et que les objets vendus cessent d'être mobiliers. — Noos verrons plus loin comment ces règles doivent être appliquées à la cession de parts dans les autres sociétés(2).

SSO. Gomment doit-on qualifier le droit de coiMesctoii d'une mine et le. transfert de ce droit à titre onéreux? Après que la concession a été accordée conformément à la loi, le bénéficiaire a la propriété de la mine ; celle-ci est immeuble, aux termes de l'art 8 de la loi du 21 avril 1810. Par conséquent tout transfert de la concession donne ouverture au droit proportionnel établi pour les transmissions immobilières (3).

11 n'en est pas ainsi du transfert des droits qui peuvent résulter

d'une demande en concession. Cette demande ne crée aucun, droit

/ /V ''^ immobilier ; elle a pour objet une chance, celle d'obtenir la concession.

Cette chance ne peut être rangée que parmi les valeurs mobilières (4).

En ce qui concerne d'autres concessions, telles que les concessions pour construire, et exploiter des chemins, de construire des routes, canaux ou ponts, halles, marchés, etc., et de percevoir des péages, les difiicultés doivent être appréciées d'après les principes du droit commun. S'il est reconnu que les droits qui en résultent ont la nature de droits immobiliers, la transmission tombe sous l'application du tarif établi pour les immeubles (5).

(i) Jugement da U mai 1847 {Journal, n» 4092). — Dée. B., 13 décembre 18S5, 23 octobre 1858 {Journal, no« 7538, 8167). — Conf. Champiorriébe, d» 3688.

(2) Voir, i^QS loin, n« 477. — En tout cas, les carrières sont assimilées aux V ,^^ /{-^ZÙ. mines. Liège, 1» décembre 1848 (/oumai, n» 4307).

(5) Dec. B., 11 août 1862 (/oiimai, n* 9516). L*aete par lequel Tnniqae propriétaire de la eooeession d'one mine Tend une quotité lndi?ise est passible do droit de mutation immobilière. Gharleroi, 24 avril 1880 {JowwA, n« 14170).

(4) Dec. B., 5 mars 1859 {JownaX, n» 8318). — Est une vente mobiUère celle qui a pour objet le droit aux mines et minières pouvant se trouver dans une propriété. Dec. B., 10 novembre 1860 (/oumo/, n» 8758).

(5) Un arrêté du gouvernement des Pays-Bas du 1» Juin 1838 assimile les contrats ou actes de concession aux contrais qui ont pour objet la superficie ou l'em-

^ pbytéose. Si cet arrêté peut être considéré comme ayant force obligatoire, ce dont

nous douions, les cessions de concessions doivent être régies par les règles relatives aux cessions de baux d'immeubles.

Pour la nature des concessions, voir D&lloz, v« Conctnion, n»* 100, 106. — Ds- HOLOHBE, Droil civil, V. no457 Ht. — Pboodbor, Domaine public, n« 204. — Duvodk, Droit administratif, n»* 2821, 2823.— Ladrbkt, Droit civil, VI, no 35.— Oass. Fr., 15 mal 1861.-GAEJIIBB, art. 2093, 2566.— Dec. B.,5mars 1862 (Journal, n« 9593).—

Nous faisons remarquer que l'art. 2 de la loi du 8 juin' 1867 a fait une exception pour les concessions de chemins de fer. Les actes por- . tant cession par des sociétés on par des particuliers de la totalité ou de partie de l'exploitation de lignes de chemins de fer dont ils sont ou dont ils deviendraient propriétaires, sont soumis au droit fixe de 2.40.

540. L'art. 44 de la loi du 21 avril 1810 oblige, dans certains cas, les concessionnaires à acquérir du propriétaire de la surface les pièces de terre trop endommagées par les travaux de la mine, et de payer le double de la valeur de ces terrains. Il a été reconnu que, le droit de cession immobilière n'est dû qu'à raison de la vente. La double valeur constitue une indemnité mobilière passible du droit de fô centimes par cent francs ; mais cette solution ne peut être invoquée que dans le cas où les parties se trouvent dans les conditions prévues à l'article 44 (i). En 1880, la cour de cassation a modifié sa jurisprudence et décidé que le droit de vente est dû sur la double valeur (2);

541. Les constructions élevées sur le terrain d*autrui, soit par un tiers, soit par un locataire en vertu d'une clause du bail ou sans stipulation, avec ou sans obligation de les démolir à la fin du bail, sont

réputées, par l'effet de l'incorporation au sol, de nature immobilière y ■• ^''^- ^-^ ^ JJ ^ et, par suite, la cession de ces constructions donne ouverture au droit de transmission d'immeubles. Telle est la jurisprudence uniforme des cours de cassation de Belgique et de France. Il y a cependant de solides raisons pour adopter le système qui ne reconnaît au constructeur qu'un simple droit mobilier ; mais en présence de ces autorités,

Cass. B., 11 décembre 1862 {Journal, n» 9328). —Arrêts de la cour d'appel de Bmielles, 21 décembre 18U {B. J„ III, p. 194). 17 mai 1853 {Pasic, 1854, 2, 41). — Gand, 8 août 1856 {Patie,, 1857, 2, 261).— Cour de cassation de France, 5 fé- ▼rierl865 (Daloz, 1865,1,308).— Une concession d'eau est un droit mobilier. Déc.B., , /?/^ //,^/*3 3 6 décembre 1858, 6juillet 1870 {Journal, n»* 8153, 11321). — Les concessions de terrains pour sépulture sont immobilières. Inst. B., 10 février 1852 {Journal, n» 5345).

(1) L'art. 44 porte ; « Lorsque l'oecupalion des terrains pour la recherehe ou les travaux des mines prive les propriétaires du sol de la jouissance des revenus au /.^£.Ait^/ delà du temps d'une année, ou lorsque, après les travaux, les terrains ne sont plus ^

propres à la culture, on peut exiger des propriétaires des mines l'acquisition des ' ^

terrains à l'usage de l'exploitation. Si le propriétaire de la surface le requiert, les S ^ 7^

pièces de terre trop endommagées ou dégradées sur une trop grande partie de leur surface devront être achetées en totalité par le propriétaire de la mine. — L'évaluation du prix sera faite, quant au mode, etc. ; mais le terrain à acquérir sera toujonra estimé an double de la valeur qu'il avait avant l'exploitation delà mine. » Dec. B.. lOJoin 1857; Charleroi, 4 mars 1859; Mons, il décembre 1858, 14 décembre 1860 {Journal, n» 7736, 8526, 8620, 8788). — L'acquisition peut être faite avant l'expiration de l'année. G. B., 20 mars 1862 {Journal, n» 9023). — Si le prix stipulé pour le terrain est inférieur à la somme fixée pour l'indemnité, il faut faire une moyenne. Dec. B., 28 mars 1870 {JoumaX, n» 1 1219). -f^^' /'T

^ Arrêt da 14 avrfl ISiiO (/oiimal, n; 14099). Conf. Charleroi, 28 mai 1881 {Jouira. nal, n* 14395). Voir encore : Gass. Fr.^l^vrier 1879 {Journal, n» 13827). Gabribr, Pér„ art. 5187.

nous croyons devoir nous borner à énoncer le principe admis. La question, du reste, appartient au domaine du droit civil (1).

On doit faire une exception pour le cas où la cession est consentie à la condition de démolir. La loi du 31 mai 1824, art. 20, n"" 1, coasidère cette vente comme mobilière, sauf la réserve en ce qui concerne l'acquisition du sol par Tacheteur des bâtiments avant la démolition de ceux-ci. Quand le sol est vendu, l'acquéreur ne peut prétendre que les bâtiments ont été construits par lui et à ses frais, à moins qu'il n'en fournisse la preuve par acte ayant date certaine avant les constructions. La présomption est que le propriétaire du sol est également propriétaire de tout ce qui est incorporé an sol (2).

849. La vente qui porte sur des immeubles situés en pays étranger ne donne pas lieu au droit proportionnel quand même l'acte est passé en Belgique (3). Si l'acte avait pour objet des biens situés en Belgique et en pays étranger, les parties devraient faire une déclaration estimative pour les biens situés en Belgique (4).

848. Quant à la nature du droit qui^st exigible pour la transmission d'immeubles à titre onéreux, nous avons démontré, dans la partie générale, que c'est un droit qui peut être perçu en dehors de tout acte, et que l'administration peut exiger le double droit, à titre

(1) Poor le earactàre mobilier, voir Cire. B., 8 mal 18^5; Dée., 2 déeembre 1837, 15 octobre et 14 déeembre 1838, 9'mar8 1839 {Journal, n«* 465. 1037, 1651. 1693. 1793). — Champ., n^ 3176. -;- Martod, q« 955. — Laorbrt, Droit civil, V, n* 416. — Dbholohbk, y, n« 168. — Poar le earactère immobilier : Dée. B., 2 octobre 1856. 6 janfler 1857, 16 décembre 1861 {Journal, n- 7528, 7595, 9047). — Casa. B., 19 no- TcmbVe 1845, 14 mat 1850, 8 déeembre 1870, 21 mers 1872 {Journal, qm 3410. 4740, 11578, 11721). — GaDd, 27 janvier 1864. 1» mars 1S70 {Journal, no*9557, 11169.— Casa. Fr, Tavril 1862. 28 Juillet 1868, 19 avril 1869, 24 novembre 1869, 15 novembre 1875 (GiaiviBa, art. 1703, 2748, 2899, 3037, 4271). — Voir encore les arréU de cette eonr eités par Garribb, Rép., n» 3688, et 2* édition, n« 5126.~Dallos, v« Biem^ n* 24; v« £fir., n* 2891. ~ Port, Cont. de mar,, n» 443 ; Prio., n* 634 et rfiiserfation. Revue des Revuet, XV, p. 99. — Rodbrbacb, v« Conetruetiont,

Une circulaire belge du 9 avril 1856. $ 4, distingue le cas où lelocataire a construit en vertu d'une clause du bail qui peut être considérée comme un marché. Dans ce cas, le locataire ne peut transmettre que le prix du marché.

Les constructions faites sur un sol appartenant au domaine public sont également des immeubles à l'égard du constructeur. — Bar-le-Duc, 7 mars 1835. — Dalloz, v» Biens, n* 22. — Cass. Fr.. 10 avril 1867 (Gabrieb, art 2577). —Quand U n'y a pas de concession, le constructeur n'a qu'une jouissance de fait, et son droit est mobilier. (Laurert, Code civil, V. n» 418.)

(2) Cass. B.. 21 avril 1866, 8 décembre 1870 {Journal, n»* 10147. 11378) ; Dée. B., 17 février 1868, 24 décembre 1868 {Journal, n»* 10666, 10904); Bruxelles, 30 avril 1869 {Journal, n» 10982).

(3) Avis du conseil d'État du 10 brumaire an xvr et da 15 novembre 1806. — Par contre, l'acte fait en pays étranger, portant cession d'une mine située en Belgique, est passible dn droit. Liège, 13 avril 1861 {Journal, n« 8751).

(4; GiAinoRiriàBB, n« 3292.

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de peine, si' les parties ne déclarent pas la mutation dans les trois mois (1).

Nous devons analyser maintenant les diverses transmissions d'immeubles à titre onéreux, prévues par la loi : ventes et promesses de vente, rétrocessions, retraits, adjudications par folle enchère, surenchère, licitation, retours ou soultes d'échange et de partage, déclarations de conmiand.

S44. Ventes et promesses de vente. — Eu droit civil, la vente n'est parfaite que par la réunion de diverses conditions. Ce n'est que quand ces conditions existent que la vente tombe sous l'application de la loi fiscale. Entre autres conditions, il faut un prix sérieux et certain. Le prix est sérieux quand les parties sobt d'accord 'pour le payer et l'exiger. Il ne doit cependant pas être absolumenf'égat à la valeur de la chose vendue. Le défaut de prix sérieux ferait dégénérer le contrat en donation (â). Le prix certain est celui qui est déterminé, ou qui, du moins, peut être aisément déterminé au moment même du contrat. Le prix peut être certain en partie, et en partie incertain. Dés que la part certaine est sérieuse, l'incertitude sur l'autre part n'empêche pas la vente d'être parfaite.

Il n'y a pas de vente parfaite ni de droit exigible lorsque les parties stipulent qu'elles conviendront du prix plus tard, ou qu'elles s'en rapportent au prix qu'on offrira au vendeur. Il en serait autrement si la vente était faite sous une stipulation qui, sans indiquer le chiffre exact, offrit les éléments nécessaires pour considérer le prix conmie actuellement certain (3).

La détermination du prix peut être laissée à l'arbitrage d'un tiers. Dans ce cas, le droit est-il immédiatement exigible? Une instruction française exige que les parties fassent une estimation conformément à l'art. 16, pour asseoir la liquidation du droit (4). Cette doctrine est fortement combattue par Dalloz (5).

11 y a lieu de distinguer : il peut arriver, en effet, ou bien que le tiers ne peut ou ne veut faire l'estimation ; ou bien que l'estimation est faite après le délai que les parties avaient fixé; ou bien enfin que l'estimation a lien dans les termes du contrat. Dans ce dernier cas seulement, l'estimation donne la perfection au contrat, puisqu'elle

(1) Voir H* 143.

(% Dée. B.. i JanTier 1870 {Journal^ n» 11184).

(3) Exemples : Pour le prix que la chose a eoûté aa veodeor ; poar le prix des sommes qae l'acheteur, au moment de U vente, a déposées chex son banqaier, etc. i) Inst. da 12 mars 1812.

(5) Dallox, u- 330i, 2303.

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étaUrt le prix, 9 WK B^a pa» tiea 4rMl prwffifni^mmil et t.éSftÊÊÊÊMM accicv, ks pdfflÂcs

S4^. Pirjsr paHaJre b Teateel mdre k 4nih exifîUe, les doheac être i'^ettwÀ sur b duse. La ctose éoic éire

4épea4re #■■ èréDftmtmt rac«rtam«

CuMpki : La Tente d*ni onKaUe avec n£cati«i 4e b nanee el â raisoB 4e tant b mitsmn ea paHaiie, Balgré le ëroh^ae AMme Fart. 1618, qai pervKt à Facheienr 4e se désisier, si rexeêdaaft e«lan-4eM» 4*u ify. Cent bcabé n'est pas le fcfse d*nBe nnllité absolne. — I^ vente 4*nn inuMnble dêterainé HMijennant nn prix global, sais arec indication de b contenance. Llnsxnctîtnde*dans b contenance pent èm nne caose de rêsointîony anx teraes de Fartidel619 ; nnîs cette canse n'enqiêche pas b peHectiondn contrat. — La Tente d'un certain noBbre de nMsnres de terre i prendre dans td donuû ne, k tant b nesnre : b dwse Tendne est incertaine tant qn*il n'y a pas de mesaragc. La Tente est donc iaparfaite. Le droit ne derieot exigible qne par le Besorage. — La Tente d*nn înunenMe défermloé tans indication de la contenance totale et à raison de tant b mesore est également imparfaite d'après Troplong (2).

En supposant qne, dans ces hypothèses, l'administration joge à propos de perccToirle droit, sans attendre b perfection dn contrat, il fant admettre alors qne, si le mesarage indique et motÎTe nne rédaction dans le prix sur lequel le droit a été liquidé, le^contribuable a l'action en restitution. Dans le cas contraire, radminlstrati<Mi pent exiger le supplément de droit (3).

La chose Tendue doit être dans lecouunerce. La loi ne petmet pas la Tente d'une succession future. La nullité est absolue. Si elle est constatée dans l'acte même, aucun droit proportionnel ne peut être perçu (4).

Quant à b Tente de b chose d'autrui, l'art. 1599 du code cîtîI en proclame b nullité. Les auteurs qui ont commenté cet article sont diTisés; les uns prétendent qu'il s'agit ici d'une nullité absolue qui ne peut être eooTerte; les antres soutiennent au contraire que b nullité

(I) Dauoz, n* 230S. — CiAmonifaB, o* 1899. — Il peat être stipalé que le prix fera fisé par on expert désigaé par les parties oo par la jasiiee. Dans ee eas, l'adnfnif tration belge a décidé que la reote est pore et simple el que les parties doîfenl faire one déelaratloo estimaliTe. Dée.. 19 avril 1866 {JcmnuU, n9 10188).

(9) CotUrûi de vente, n* 3S9. ~ Diuox, o* 1319. — CiAinomnÉBi, ■• I86S.

(3) DAU4»,ii*333f.

(i) Voir m* 46, M.

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peut se couTrir, que la vente peut être ratifiée (I). Pour ceux qtii admettent la première doctrine, le droit de vente ne peut jamais être exigible. Le contrat est imparfait. Pour les autres, on doit reconnaître que jusqu'au moment oh le vendeur est devenu propriétaire, il y a également une nullité radicale. Le contrat de vente parfait ne peut exister que sous la condition que le vendeur devienne propriétaire. Jusque-là donc le droit ne peut être perçu (2).

Il est toujours bien entendu qu'en suivant la théorie des nullités que nous avons exposée, la circonstance que la chose appartient à autrui doit être signalée dans l'acte soumis à la formalité (3).

546. La perfection du contrat dépend encore du consentement des parties. — Sous ce rapport, il s'agit d'examiner la valeur des ventes faites sous seing privé avec stipulation d'en dresser un acte authentique, et la valeur des promesses de vente.

n arrive souvent que les parties consignent leurs conventions dans ^'^ un acte sous seing privé, et ajoutent qu'il sera passé acte authentique ^^ ^^^ ^ de la vente. Pour savoir si l'acte sous seing privé donne ouverture au ^ ^ ^o droit proportionnel, il faut distinguer : ou la promesse de passer contrat authentique est faite sans que la convention soit subordonnée à la rédaction de l'acte public ; ou la promesse a lieu avec l'intention exprimée de subordonner la vente à la passation de l'acte authentique. 4-^.^'^^ /"^ — Dans le premier cas, la vente est parfaite entre parties et l'acte ^' à2t>^ sous seing privé subit le droit. Dans le deuxième cas, la vente est // ^^

subordonnée à un événement futur et incertain et cette condition sus- JT^^

pensive ne permet pas de frapper l'acte sous seing privé du droit de vente. — Le tout dépend du sens que l'interprétation donne aux expressions du contrat sous seing privé (4). i

547. La promesse de vente est assimilée à la vente par l'art. 1599 du code civil qui dit : t La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le

(1) Dans le premier sent: Maletilli, sur Tart. 1599; Toullibb, n« 134.— Dam le deuxième sens : Troplohc, no 336 ; Dv?nGiBn, vfi 217.

(2) Dalloz, n» 2359.

(3j Voir,' sur les effets de la vente de la chose d'autroi, Gahribr, rft'werfalûm, art 3512, 3539, j»56. 2670; jagement de Charleroi, 10 féfrier 1870 (Jouniai, 7/ fT n« 11133) ; pins hant, no 46. — Arrtz, DrotV ewH, il. n«« 930 et suivants.

(i) Dauok, n» 2328. >- Voir Gass. Fr., 6 mai 1863, 10 mars *1868 (Gabbibr, / ^/^ é^/r art. 1783, 2623). — Qaand les parties stipulent que la vente ne sera parfaite que par la transcription du titre, Tadministration ne voit dans cette clause qu'un terme . .

qui n*empéche pas la perception du droit. Dec., 25 août 1866 (Journal, n« 10351). ^ ^'- o^/^^

La clause du cahier des clvrges qui stipule que la vente ne sera parfaite que par le payement du prix au terme fixé ne permet pas la perception du droit sur le procès-verbal d'adjudication. Tournai, 22 décembre 1874 (/mimai, n* 12582). Cvklkrà, Dec. B., 9 septembre 1875 {JtmwA, n« 12807). ^(^^ $- 1 /^Zjfé"

i98 DEUXIÈME PARTIE.

prix. » Mais toute promesse de vente donne-t-elle ouverture au droit proportionnel? La solution de cette question doit être empruntée aux principes admis en droit civil (1).

La promesse de vente, qui ne doit pas être confondue avec Voffre, peut se présenter sous plusieurs aspects (2) : i"" promesse unilatérale, ndn acceptée par Tautre partie; 2^ promesse unilatérale acceptée, mais sans engagement d'acheter de la part de celui qui Fa reçue ; 5* promesse synallagmatique, c'est-à-dire acceptée avec engagement d'acheter de la part de celui qui l'a reçue.

S4S. La promesse qui se présente sous le premier aspect ne contient pas de convention proprement dite : il n'y a pas le concours de y volontés nécessaire pour constituer un contrat. — Dès lors cette pro- /2 ^^- messe n'équivaut pas à la vente et ne donne pas ouverture au droit. Il en est de même de la promesse qui se produit dans la deuxième hypothèse ; car, soit qu'on reconnaisse avec certains auteurs (3) que la promesse lie celui qui l'a faite, soit qu'on rejette cette doctrine, toujours est-il qu'il n'y a aucun engagement de la part de celui à qui la promesse a été faite. Il n'y a donc pas encore le concours des deux volontés sur la chose et sur le prix ; donc pas de contrat de vente parfait. Il importe de bien faire remarquer que l'acceptation doit être conçue dans des termes tels, que celui qui la donne réserve formellement son consentement à la vente : qu'il dise que tout en acceptant la promesse, il se propose d'y acquiescer plus tard.'

Ces règles sont applicables à la promesse d'acheter.

S49. La promesse de vente qui est accompagnée de l'acceptation // ^^ de l'acheteur, offre tous les caractères d'un contrat synallagmatique;

^A/ les deuk parties sont liées. L'art. 4589 dit que cette promesse vaut

vente. En droit civil, des auteurs admettent encore une distinction, et Championnière et Rigaud, suivant cette doctrine, font dépendre l'exigibilité du droit du point de savoir si la promesse de vente est de prenenti ou in futurum (4), c'est-à-dire si elle transmet actuellement ou non la propriété. Dalloz et la jurisprudence n'ont pas admis cette nouvelle distinction. La vente est tarifée. L'art. 1589 dit en toutes lettres que la promesse de vente synallagmatique vaut ventedonc le tarif est applicable (5).

a50. Il y a cependant à faire une autre distinction qui se déduit

(1) Volrdùter talion turUiprometie» de vente, Gabribr, art. 1958.

(3) Dalloz, d» 2334. — CBAipiomiiiBB, n* 1751. (?) Tboplorg, n» 116. — Dubabtor, n» 49. — Cbampiovbiére, n» 1747.

(4) Cbahpiobbiâbb, qm 1757 eisaivanU.

(5) Dallob, no 2345. -Seine, 22 juin 1867 TGabbieb, art. 9008).

JL >^*a^^^4^t'^^^^A*' ; ^/^iZ^/r*- l/éh-^^t^*^ Z^^///»^ A^'^*^

VENTE. m

de l'art. 1590. Si la promesse de yendre a été faite avec des aiTbcs, ehacon des contractants est maître de s'en départir : celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double. Cette stipulation rend la disposition alternative pour chacun des contractants. Mais jusqu'à ce que les parties ou l'une d'elles aient fait option, le caractère de la convention est en suspens, l'exigibilité du droit de vente également. Quand les parties maintiennent la promesse de vente en l'exécutant, le droit de vente est dû. Dès qu'elles préfèrent renoncer à la vente, il ne reste plus qu'une stipulation d'indenmité; alors c'est le droit d'indemnité qui en définitive reste dû. L'alternative ne donnant pas à la convention le caractère conditionnel proprement dit, la régie peut percevoir le droit d'indemnité, sauf à réclamer celui de vente en cas d'exécution du contrat (1).

Les arrhes ne doivent pas être confondues avec la clause pénale. La clause pénale suppose l'existence d'une obligation principale et ne suspend pas l'exigibilité du droit. Malgré la clause pénale, l'une des y 9 3^ parties peut contraindre l'autre à l'exécution. k/^,^/,,^

On ne doit pas confondre non plus les arrhes avec l'à-compte paye . par l'acheteur. L'à-compte, en général, ne suspend pas la convention; au contraire, il l'exécute (2).

851. On ne doit pas considérer comme promesse de vente, la promesse qu'on donne à quelqu'un de ne pas vendre à un autre ou la promesse de préférence en faveur d'une personne, s'il arrive qu'on prenne le parti de vendre. Il n'y a là aucun lien de droit actuel. Le promettant n'est obligé que conditionneïlement (5).

M%, Gomment doit-on considérer la cession d'une promesse de /y vente d'un inmieuble? Si la promesse est synallagmatique, aucun . doute ne peut s'élever. La cession, comme la promesse elle-même, transfère la propriété de l'immeuble. Le droit est donc dû; mais à l'égard de la promesse unilatérale acceptée ou non acceptée, la difii- / ^^-^^^^ ' culte est sérieuse. Garnier enseigne que la cession a pour objet une chose immobilière qui doit être appréciée en tenant compte de la valeur de l'immeuble à l'époque de la promesse, mise en rapport avec la valaur au moment de la cession. La cour de cassation de France a jugé que la cession n'est passible que du droit fixe, parce que la promesse ne confère qu'un droit éventuel (4). Gette solution n'est pas

(1) CHAMPiORiriÉBE, vfi 2051, et plas haut, o»* 62 et 63.

(3) CimiPioifiiièRE. DM S057 à S060. — Qaaod il y a eoadiUoD suspensive et payement d'ttD à-compte sur le prix, le droit d'obligation peut être perça sur cet à-compte. Dec. B., 7 octobre 1869 (Joiirna/^ n« 11124). >/ "^a /^t^

(5) D*iLor,n»2342. ^ ^ . .

(4) Cass. Fr., 13 janYier 1869 (Garriu, art. 8831). jr^^T/^ Z'^/: ^ >y*^*^

. too DEUXIÈME PARTIE.

satisfaisante ; comme nous le Terrons encore (n* 424), le caractère éventael de la promesse ne se communique pas nécessairement à la cession. Le cédant peut abandonner son droit moyennant un prix, sans que cet abandon doive être subordonné à la réalisation de la promesse. Dès lors, la cession, ayant un effet actuel, tombe immédiatement sous Tapplication de la loi fiscale. Mais la difficulté consiste à déterminer la nature mobilière ou immobilière du droit qui résulte s\ ' , de la proiAesse. Cest d*après les principes du code civil que la diffi- '*■ / culte doit être résolue. Si le cédant a un droit immobilier, la muta-

' tion a pour objet un immeuble et le système de Garnier doit être

adopté. Dans le cas contraire, la cession doit subir le droit de vente mobilière sur le prix et les charges du contrat.

Quand la promesse de vente fait partie des conditions d*un bail, la solution doit être la même, à moins qu'on ne puisse décider que cette promesse dérive nécessairement du bail. Dans ce dernier cas, la cession du bail entraînerait comme conséquence le transfert de la promesse, et ce transfert serait affranchi du droit (4).

S6S. ADjUDiciiTiONS. — L*adjudication n'est qu'une forme spéciale de la vente.

Il est à remarquer que l'adjudication définitive est celle qui donne ouverture au droit. L'adjudication préparatoire n'étant que conditionnelle ne donne lieu qu'au droit ^n^ de 2.40, quel que soit le nombre des enchères et des lots adjugés (S).

S64. RiÊTRocESsiONS ET EisoLUTioNS. — La rétrocession est l'acte Z> > ; i/ P^^ lequel un bien vendu rentre dans la possession du vendeur. Elle nt^ ^/ ^ 9 opère une mutation, car elle fait passer la propriété de l'acquéreur primitif au vendeur.

La résolution peut être volontaire ou prononcée en justice. Nous n'avons pas à nous occuper des droits auxquels sont assujettis les jugements qui prononcent la résolution. Nous nous bornerons à faire remarquer que l'art. 68, § 5, n^ 7, tarife au droit fixe les jugements qui prononcent la résiliation i^our came de nullité radicale, et l'art. 12 de la loi du 27 ventôse an ix comprend dans le même tarif ceux qui portent résolution pour défaut de payement, lorsque l'acquéreur n'est pas entré en jouissance (3).

La rétrocession et la résolution sont soumises à toutes les règles

(I) Seine, 13 janfier 1866, 23 mars 1867 (GiRRiEB, art. 2307, 2i9l).

(3) Dalloz, n» 2387. — Cass. B., 2 mars 1843 (Journal, no 2715). — Mais il y anrail autant de droits flzes à payer qoe de propriétaires différents Tendant dans nn même proeèi-Terbal. ^ Dec. B., i septembre 1849 (Jfon. du Not,, 1843, p. 253).

Voir la notai, p. 185.

(3) Voir, sur ee point, difsfrfafion, GAamsa, art. 2761. //^ f^

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d'exigibilité, comme le contrat de vente lui-même. C'est une nouvelle convention qui doit' être appréciée dans ses éléments translatifs de propriété ou d'usufruit. Seulement la résolution qui arrive dans les vingt-quatre heures et qui est faite dans les conditions de l'art. 68, § 1, n« 40, jouit du bénéfice du droit fixe général (1).

S55. Quand la rétrocession ou la résolution ont pour objet l'usu'fruit, l'on ne peut pas dire qu'il y a mutation, car la consolidation éteint l'usufruit. Aussi l'on doit décider, dans ce cas, que l'acte ne subit pas le droit proportionnel (2). ^m/. ^-r ^// ^y^y^ f '/J^^sr- ;?/

S 56. La résolution volontaire, consentie pour cause de nullité />//. radicale, est-ellei dispensée du payement des droits proportionnels, de même que la résolution prononcée en justice?

Cette question divise la doctrine et la jurisprudence. Les auteurs s'appuient sur l'identité de motifs, sur l'absence de mutation, pour soutenir qu'aucun droit proportionnel ne ' peut être exigé (5). La . jurisprudence s'empare du texte de la loi pour restreindre aux peso- U/^ ^ lutions prononcées par jugement l'exemption du droit proportion-^ S^^^ nel (4). Nous nous rangeons à l'avis formulé par Dalloz, qui paraît conforme à l'esprit de la loi : quelle que soit la forme d'une résolution, dès qu'elle est nécessaire, c'est-à-dire dès qu'elle a pour cause une nullité radicale, elle dérive plutôt de la loi que de la volonté des parties. L'acte qui la constate ne peut opérer aucune mutation ; il doit être soumis au droit simple, ^t^^

Cette doctrine empêche la. fraude, en laissant l'administration entière dans ses droits pour examiner la nature de la nullité sur laquelle repose la résolution. Elle évite l'objection la plus sérieuse de !a jurisprudence, qui consiste à dire que l'acte primitif ayant subi le droit de mutation, l'acte de résolution ne peut y échapper, sous peine

(I) Voir, plas loin, AcXn de réttliement, no 612. — L'acte par lequel les parUes conviennent de résoadre transactionnellement là Tente ponr défaut de payement du prix, est passible dn droit de vente. Dec. B., 7 mai 1862 {Journal, n» 9147). — 11 en est de même d*un acte qui déclare une vente non avenue. Dec., 15 septembre 186S {Journal, n» 9377). — Ainsi encore dans le cas où l'acte de vente portait que la vente serait résolue de plein droit, au moyen d'un simple commandement de payer. Arlon, 25 juillet 1867 {Journal, b9 10386). — La résolution consentie volontairement en faveur d'un incapable est passible du droit. Péronne, 90 Janvier 1857 (Gaeiiibr, art. 814). — Est encore passible du droit la résolution consentie pour ^ , ^ 0 - , caase de simulation. Seine, 29 novembre 1861 (Garhier, art. 1556). ^ /^*^^VT/1j

et) Gass. B., 23 novembre 1843 {Journal, n* 2932).^ Anvers, 17 décembre 1842 9*ry'^/ ' i. j {Jwmud, nfi 2765). — Diixoz, no 2454. , Z'^* ^ '"* /^ ' '^

(3) Oalloz, no 2464. — Chahpioriiiâm, no« 356 et suivants. — Todllibb, no 540.^'<f^'**.y/y/>* c* ' — Troploig, no851. .; -/rZ^é \<ff,*

(4) Voiries arrêts cités par CHAinoviiiiaB, u» 367 et suivants.

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203 DEUXIËME PARTIE.

de tomber dans une flagrante contradiction. En effet, de deux choses Tune : ou l'acte primitif ne laissait pas apercevoir la nullité radicale dont la vente était entachée, et alors la perception du droit d'acte â été régulièrement faite. Qu'importe qu'il soit reconnu plus tard qu'il n'y a pas eu de mutation? La restitution rencontre un obstacle invincible dans la régularité de la perception. L'acte de résolution qui constate la nullité radicale ne peut subir l'impôt. Le drott à*ac\t auquel il est soumis est indépendant de celui qu'a subi l'acte primitif de vente. En dehors de l'acte, il n'y a aucune base légale non plus pour asseoir le ^o\X de mutation.

Dans l'autre hypothèse, c'est-à-dire quand Facte de vente constate une nullité radicale, nous avons démontré précédemment qu'aucun droit ne pouvait être perçu. S'il a été payé, il est sujet à restitution. Dans cette hypothèse encore, l'on ne peut déduire aucun argument du droit perçu sur l'acte de vente, pour en percevoir encore un autre sur l'acte de résolution.

857. Pactes de réméré et RETRArrs. — La loi de frimaire tarife de deux manières différentes le retrait, suivant qu'il est exercé dans le délai et avec les formalités prescrites, ou hors du délai convenu entre parties. Dans le premier cas^ l'art. 69, § 2, n* il, le tarife à 50 centimes (aujourd'hui 65 centimes) par cent francc. Dans le dernier cas, l'art. 69, § 7, n? 6, le soumet au droit de 5.50 pour cent.

L'art. 1659 du code civil définit le pacte de réméré : celui par ^^ lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais, loyaux coûts, etc., de la vente. Au point de vue de la loi fiscale, ce pacte n'exerce aucune influence sur la liquidation du droit de vente. Seulement, si le pacte n'aubrise le réméré qu'à un prix supérieur à celui auquel le bien est vendu, l'administration peut liquider le droit sur le premier prix comme étant la véritable valeur du bien (1).

L'exercice du retrait donne lieu à une perception spéciale. Si le retrait est fait dans les conditions établies par la loi, il est considéré comme acte de libération et ne subit que le droit de 65 centimes pour cent francs. Tout autre retrait est assimilé à une rétrocession; la loi fiscale le considère comme le titre d'une nouvelle mutation et le soumet au droit de vente.

S68. Les conditions établies par la loi fiscale sont : 1*^ la faculté de retraire doit être stipulée dans le contrat de vente même ; %"* le retrait doit être exercé dans le délai utile ; 5^ il doit être exercé par le vendeur ou ses ayants droit.

(t) Dalloz, n* S7!H).

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850. l** condition. — Le bénéfice qae la loi accorde an reirait est basé sur ce que le réméré est l'exécution d'une conyention antérieure. Or, pour être considéré comme l'exécution du contrat de yente, le *

pacte de rachat doit être compris dans ce contrat et constaté dans l'acte qui est enregistré. De là les auteurs ont conclu que la faculté de retraire convenue entre parties par acte séparé^ — cet acte fût-il authentique et daté du jour même de la vente, — ne peut soustraire l'exercice du réméré au droit de vente (1).

560. 2* condition, — L'exercice du retrait dans le délai convenu est de rigueur. Mais comment doit-on entendre ces expressions ? Le code civil défend de stipuler le pacte de rachat pour un terme qui excède cinq années; il réduit de plein droit à ce terme toute stipulation qui le dépasse (art. 4660). — Il en résulte que le retrait doit nécessairement être exercé dans le terme de cinq ans, quelles que soient les stipulations des parties qui embrassent un terme plus long.

Quand les parties n'ont pas fixé de terme, on doit admettre qu'elles s'en sont rapportées à celui déterminé par la loi (â). Si les parties avaient fixé pour délai le décès du vendeur, le retrait devrait être exercé nécessairement avant sa mort et, dans tous les cas, avant l'expiration du terme de cinq ans (5). • -

Le délai peut être prorogé par les parties quand il n'embrasse pas les cinq années. Mais la pcorogation ne produit aucun effet, en ce qui concerne la loi fiscale, si avant l'expiration du délai la prorogation n'est consentie et constatée par un acte régulier. Dans aucun cas, la prorogation ne peut soustraire aux droits de vente le réméré exercé après le terme de cinq ans, à partir de la date de l'acte primitif. Z**^/^^ S^

Le délai court du jour du contrat de vente, à moins que les parties n'aient fixé un autre point de départ. La fixation par les parties n'empêche jamais le terme de cinq années, accordé comme maximum^ de ' courir à la date de l'acte de vente. Les auteurs admettent cependant ' qu'en cas de vente sous une condition suspensive, le délai ne doit* courir que de l'accomplissement de la condition (4).

Le jour d'où l'on part n'est pas compris dans le terme ; mais il en est autrement du jour de l'échéance (5)yf '/i7/'?^//^/,///^^ ^VZ/^.yV^» /k/^',^Jv/

561. Pour justifier que l'exercice du réméré a eu lieu dans le ;^ ;, . / ^^fju délai utile, on doit distinguer la forme sous laquelle cet exercice se ^ /*'

(I) DiLLoz, n«« 2765. 2766.

(3) Dalloz, n» 27S4. (3j Dalloz, n« 2786.

(4) CHAvioMiiat, n* SiOl.*

(5) Dallm, n« 2791.

S04 DEUXfÛiE PABTIB.

nianifeste. Ciomme la loi ne trace aocane former le retraîi peut être exercé par acte aathentique^ par acte soas seing privé, verbalement bu par actes de procédure dans le cas où l'acquérenr se refuse à Texercice du rachat.

Ouand le réméré s'exerce par acte authentique, on peut dire qne la date de l'acte étant certaine par elle-même, il doit suflire qu'il ait été reçu avant l'expiration du délai (i). S'il est exercé par acte sous seing privé, cet acte doit être soumis à l'enregistrement avant l'expiration du délai. Dalloz enseigne que l'acte sous seing privé qui a acquis date certaine autrement que par l'enregistrement, c'est-à-dire par le décès d'un signataire ou par sa relation dans un autre acte enregistré avant l'expiration du délai, sauverait également le réméré du droit de 4 pour cent. Cependant le texte de l'art. 69 est bien formel : Tacte doit être présenté à renregistremaU avant l'expiration du délai ^2). Lorsque le vendeur est rentré en possession sans acte qui constate le réméré, l'administration présume, à juste titre, que le réméré a été exercé après le délai utile.

Le vendeur qui rencontre un obstacle pour l'exercice du réméré dans le refus de l'acheteur, peut le contraindre par la voie judiciaire. Mais ici s'élève un doute : quel est l'acte de poursuite qui doit être signifié dans le délai utile pour qu'on puisse dire que le retrait a été valablement exercé? On peut dire qu'une simple sommation faite et notifiée à l'acquéreur n'équivaut pas à l'exercice du réméré. Mais Dalloz estime que des offres réelles, quoique non suivies de consignation, sont sufiSsantes et constituent l'exercice du droit de réméré (3}.Jf

S69. Le retrait peut s'exercer par partie, lorsque telle est la condition de la vente. Ce principe doit être admis en droit fiscal, de manière que la partie du retrait qui est exercée en temps opportun échappe au droit de vente (4).

SttS. 5* condition. — Quand plusieurs copropriétaires ont vendu coigointement avec pacte de rachat et ont stipulé la solidarité pour son exercice, on reconnaît que l'un d'eux peut user de la faculté sans devoir payer les droits de 4 pour cent; Mais s'ils ont vendu sans stipulation de solidarité, celui qui exerce le réméré pour le tout devient

(1) Dalloz, n» 2769.

(9) Dalloz, n» 2768. — CHAMnORmèEB, n« 2112. — Ccnirà, Diet, de VEnreg., v» Réméré, no 23. — Dec. B., li décembro 1833 {Journal, ii« 13). — Dec. B., 14 décembre 1847 {Journal, n» 3978). K Û iS ^.

(3) Dalloz, n» 2772. — Chaipiomiébe, n» 2113.

(4) Dalloz, n* 2773.

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propriétaire de ce qui dépasse la part qu'il avait dans le bien venda,

et il doit de ce chef le droit de 5.50 pour cent (1). Dalloz distingue

encore dans ce cas, — mais à tort, croyons-nous. D'après œt auteur,

si le retrait s*exerce, pour la totalité, par un des vendeurs parce que

l'acquéreur a usé du droit que* lui donne l'art. 4670 du code civil, le

droit de 65 centimes pour cent francs peut seul élre perçu (2). Le

retrait cependant opère mutation pour la part qu'il n'a pas vendue et

dont il devient propriétaire par l'exercice du réméré.

364. Lorsque le vendeur a cédé son droit de réméré et que \o/ /V ST^^ -^u-ir.

cessionnaire exerce le retrait, on doit faire une distinction : si le ces-

sionnaire a payé le droit de mutation sur son acte de cession, il est,

vis-à-vis du fisc, subrogé dans la position du vendeur, et il peut

exercer le réméré aux mêmes conditioilisque celui-ci. Si, au contraire,

le droit de vente n'a pas été perçu sur la cession, l'exercice du réméré

•entraîne dans tous les cas une transmission qui doit donner ouverture

au droit de 5.50 p. cent (3).

865. Le retrait peut être exercé contre l'acquéreur et tous ceux qui tiennent leurs droits de lui. Que ce soit contre l'acquéreur ou les tiers détenteurs que le retrait s'exerce, les principes en droit fiscal sont les mêmes. z?^ Z//^'

S66. On doit assimiler au retrait exercé en vertu du pacte de^ y/ ^ ^ rachat, le retrait successoral et le retrait litigieux, pourvu que l'un et l'autre se fassent dans les conditions établies par la loi civile et qu'il n'ait lieu que moyennant le remboursement de ce qui peut être dû légalement à l'acquéreur des droits successifs on litigieux (4). -

667. Reventes sur folle enchère. — L'art. 68, § 1, n® 8, soumet ^ ^ s au droit fixe général de 2 40 les adjudications à la folle enchère, lorsque le prix n'est pas supérieur à celui de la précédente adjudication, si elle a été enregistrée. L'art. 69, § 7, n^ i, soumet au droit de 5.50 p. cent les adjudications à la folle enchère de biens immeubles; mais seulement sur ce qui excède le prix de la précédente adjudication, si le droit a été acquitté.

Cette double disposition est basée sur le principe que l'inexécution do premier contrat a laissé la mutation, en quelque sorte, en suspens, et que la revente sur folle enchère ne donne pas lieu à une nouvelle transmission. La loi ne distingue pas entre la revente après adjudica-

(1) CflAMPioirRièRB, n^ 2196.

(2) Dalloz, D» 2781.

(3) Dec. B., 29 janvier I8i2 {Journal, n« 2488}. — Blois, 95 janvier i868 (Gia- Rin, art. 2664).

(4) Voir Dec. B., 26 octobre 1838 (/oumo/, n» 1659).

^m OËUXlÊiUE PARTIE.

tion et la revenie a{)rè$ uu contrat ordinaire, pourvu qu^elle soit faite eu vertu d'une clause expresse de Tacte de vente. La loi ne distingue pas non pftbs entre le cas où Tacquéreur est entré en jouissance ou a payé une partie de son prix et le cas où Tacte n'a reçu aucune exécution (1).

, - A/ 368. Dalloz reconnaît que la revente sur folle enchère opère

/' /^f^ comme une condition résolutoire, tandis que Championnière et y ^ S/ Rigaud semblent soutenir que ses effets doivent être assimilés à celle y ./ 'de la condition suspensive (â).' Ce qui nous parait décisif à Tappui du

(y/> /^^^. ^ " système de Dalloz, c'est que le droit est exigible sur le premier con* / ^^ ,£ '* ^**y trat; or» si la condition résultant de la faculté de revente à la folle ^■^4Ae 'A, ? - gmjière était suspensive, il fau<brait soutenir que jusqu'à sou exercice *, L /^^A^i^ou jusqu'au terme stipulé pour son exercice, aucun droit proportionnel ne peut être perçu sur ce contrat.

Cette solution exerce une grande influence sur la question de^ savoir quels sont les droits dus, lorsque le prix de l'adjudication à la folle enchère est inférieur ou supérieur au prix de la première vente? Si le prix est inférieur et si le droit a été payé sur la première adjudication, aucun droit proportionnel ne peut plus être perçu. Mais la régie doit-elle restituer les droits qui correspoudent à l'excédant du premier prix sur le second? Plusieurs motifs appuient la réponse négative. D'abord, le droit a été perçu régulièrement. Ensuite, la clause de folle enchère et l'adjudication qui en est la suite n'opèrent que la résolution du premier contrat. Enfin, la régie pourrait exiger du fol enchérisseur les droits sur la différence et même le double droit pour défaut d'enregistrement en temps utile (3).

Lorsque le prix de la revente est supérieur à celui de la première adjudication, le droit est exigible sur le prix de la revente, sauf à imputer sur le droit ce qui a été payé par le fol enchérisseur.

369. En supposant que le fol enchérisseur ait été affranchi du droit ordinaire et soumis à un droit exceptionnel favorable, l'acquéreur par suite de la folle enchère ne peut profiter de cette faveur. Le droit exigible est celui de la revente au taux ordinaire, sous déduction seulement de ce que le fol enchérisseur a réellement payé (4).

(I) Dalloz, n"* 477, 478. — Arlon, 30 mars 1870 {Journal, n» 11185). — Cepen< daDt une décision de Tadminislration belge n'admet pas le principe pour fes ventes faites de gré ft gré. Dec., 3 janvier 18^5 (Journal, n» 10106). ^(^ ^ y^I

(3) Dalloz, n« 2398. — CttAiPioiiNièBE; n» 21il ù 3li7. ^

(3) DuLoz. no 2401. ~ Cass Fr.. U août 1853 (Mon, du Not., iSU, p. 100). — CnAMpioRHiÈBB, n» 2i47, conteste cependant ce dernier point.

U) Dec. B., 3 février 1857 {Journal, u» 76i3).

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Ainsi, quand ce dernier était un colicitant et n*a payé les droits que sur la part par lui acquise, l'adjudicataire sur folle enchère qui n'est pas colicitant doit payer sur la totalité des biens adjugés. Hais qu'arrive-t-il dans l'hypothèse contraire? Le second acquéreur ne doit payer que les droits liquidés suivant sa qualité de colicitant. Si ces droits n'atteignent pas ceux déjà payés par le fol enchérisseur, il ne doit plus que le droit fixe. La régie conserve la différence parce que le fol enchérisseur n'a pas l'action en restitution (1).

S 70. Ventes par surenchère. — La loi de frimaire ne s'occupe pas de la revente par surenchère ; mais les caractères de cette opération conduisent à l'application des règles de la folle enchère. U n'y a qu^une mutation ; par conséquent, il n'y a qu'un droit à percevoir.

Quand le bien reste au premier adjudicataire, Championnière et Rigaud enseignent qu'il ne doit aucun droit pour le supplément de prix. Dalloz estime, avec raison, que ce droit est dû. Le premier titre n'était que provisoire, la liquidation du droit a donc été provisoire aussi (â). Pour lé reste, il faut appliquer à la surenchère ce que nous venons de dire sur la folle enchère (5).

S71. n est à remarquer que la revente qui a lieu après délaissement des biens par le tiers acquéreur contre lequel on exerce les droits hypothécaires, constitue une nouvelle mutation et donne lieu à un nouveau droit, à moins qu'il ne se rende adjudicataire (4).

S 7 9. Nous verrons, au titre des partages, comment les licitationb opèrent transmission et sont passibles du droit de 5.50 p. cent (5). Noas verrons également plus loin dans quels cas les déclarations db coMHAND donnent ouverture- au même droit (6). Nous avons déjà expliqué les effets des retours ou soultes d'échange d'inuneubles (7).

373. Liquidation du droit. — Nous avons vu, au n"* 336, comment la loi formule les bases de liquidation : pour la vente de la propriété ou de l'usufruit, par le prixexprimé, eu y ajoutant toutes les charges en capital.

U s'agit de préciser ce que la loi entend par le prix exprimé et par les charges en capital.

874. Prix. — Quand le prix exprimé consiste en argent et quand

2 3/3 (I) Dec. B., 16 novembre 1854 (Mon, du NoL, 1855, p. i). ^>^: /^/J^ (S) CHAliPioiiiiièRB, n» 2155. — Dalloz, no 2417. ^

(3) Conf. Dec. B., 19 septembre 1870 {Mon. du Not., n» 1252). — Voir nue dissertation dans le même Journal, n» 1258. //^^ ^ > f" S / ^

(4) GHAHpioHiiiiRE, u» 2159. -* Dalloz, n» 2419.

(5) Voir n«« 586, 597.

(6) Voir no 606.

(7) Voir no 327.

208 OEUXIËME PARTIE.

il est payable par l*aeheteur au veadeur, il n*y a aucuoe difficulté possible. C'est sur ce prix que les droits sont liquidés, qu'il soit encore dû ou qu*il ait été payé. On doit comprendre dans le prix, non-seulement la somme qui est déterminée au contrat, mais l'augmentation que cette somme peut subir et les suppléments que l'acquéreur s'engage à payer (1).

375. Quand le prix a pour objet d'autres valeurs que de l'argent, parexemple, une rente ou créance, des objets mobiliers, une obligation de faire, — il y a des règles spéciales à suivre. Le prix qui consiste en objets mobiliers ou en une obligation de faire nécessite, de la part des

parties, une déclaration estimative de ces objets ou de cette obligation. Si la vente est faite moyennant un prix déterminé, payable par la

cession d'une créance, la liquidation s'établit sur le prix exprimé, sans

égard au capital de la créance. En effet, les parties n'ont entre elles

estimé la créance qu'à l'équivalent du prix du bien vendu. D'un autre

/. ^ <v / côté, la cession de la créance échappe à la liquidation sur le pied de

Tart. 14, n"" 2, puisqu'elle est absorbée par la vente.de rinuneuble (2).

Il en serait autrement si les parties, sans déterminer la somme du

prix, stipulaient que la vente se fait moyennant une créance au

capital de... La liquidation s'établirait sur ce capital qui représente

le prix.

/Ity //^ i Quand le prix est une rente perpétuelle, on doit liquider les droits

^ / Z f («j Daiioi, n»» 4397, 4398. — Longue le propriéUire d'ane mine dofi acquérir

Jz y f <1^ terrains, coDfomiémeot à Tart. Kk de la loi do 31 avril 1810. — Voir n* 340. '^ Lorsqu'un immeuble est vendu pour un prix déterminé dans lequel est comprice

une somme payée par l'acquéreur à titre d'indemnité de convenance, le droit est liquidé sur la somme totale. Mons, 16 mai 1879 (/ouma/^ n« fi 875).

Lorsqu'il est stipulé que le prix sera payable sans intérêts à la première demande

du vendeur, les parties peuvent fournir une déclaration indiquant le prix qui eût

été convenu en cas depayement immédiat. Dec. fi., 14 déc. 1878 (/ourno/, n» 13746).

Quand un acte constate plusieurs ventes par un seul vendeur à plusieurs ache-

/' ' y '^ <-/ **""' *'°* solidarité, pour un prix unique, les parties doivent déclarer le prix de

(r'-^é-. / J* ^ chaque acquisition. Déc. B., 11 Juin 1864 (Jouma/, n» 9691); mais lorsque divers

)0 ^ f 1^^ ^^°^ adjugés à la même personne dans le même proeè.<?-verbal, on liquide le

/ droit sur l'ensemble des loto ainsi adjugés. Déc. B., 16 mars 1866(yoMma^ n» 10177).

Lorsque des biens appartenant à des propriétaires différents sont adjugés poar

un prix unique, on liquide sur ce prix, sans ventilation. Déc. B., 20 décembre 1877

(/oumfl/,n« 13484)./?^ S^/tt

Un acte qui consUte que l'acquéreur s'est engagé ft rembourser au vendeur certaines dépenses faites par celui-ci sur les biens aliénés, établit la preuve d'un supplément de prix. Seine, 4 août 1866 (GiawiER, art. 2387).

Quand la vente d'un terrain avec des constructions érigées par un tiers est faite moyennant un prix pour le terrain et un prix pour le droit du vendeur de faire siennes les constructions, la liquidation comprend les deux prix. Ypres, 24 juin 1870 (/ouma/. no 11327). yzS* (2) Dalloz, no 4406. ^

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//^f<- ie-^t^ l''* ^'V^**^ , ^'^'^/i*C /tV/*^*. ^-c^^^'^l*^'-' A /^^ ^j^£^ y ^< ^ €*e^ ^u^^

^/^f<- ie-^t^ l''* ^'V^**^ , ^'^'^/i*C /tV/^*. V-c^^é^*^»-- r»/^^ ^j^^Z^ y^{ ^ e'Aa^

sur un capital formé de vingt fois la rente annuelle, sans distinguer^ . ' , si la rente peut être remboursée moyennant un capital supérieur ou ^.. ^\/ inférieur au denier vingt (i). Lorsque le prix consiste en une rente ^ viagère sans expression de capital, les parties doivent fournir une déclaration estimative par application de l'art. 16. Il n*exist« aucune base légale pour asseoir la liquidation sur un capital formé de dix fois la rente annuelle. L'art. i4, qui détermine ce taux, n'est applicable qu'aux transmissions de hxtnt meubles. L'art, la, relatif aux immeubles, ne reproduit pas ce mode d'évaluation (2).

Enfin, le prix dont la fixation est laissée à l'arbitrage d'un tiers exige également la déclaration estimative des parties (5).

Le prix peut être stipulé payable en annuités, sans intérêt. Dans ce 7^ ^^^/r cas, ces annuités comprennent le capital et les intérêts. Il nous paraît >/r// -7//^ qu'il faut calculer, à raison des annuités et en prenant pour base le ^ /^^ ^ . taux légal de l'intérêt, ce qui dans les annuités représente le capital et ce qui représente les intérêts (i), ^^f/^

376. Charges. — On doit entendre par cbarges, dont la valeur augmente le prix aux yeux de la loi fiscale, toute obligatiou que le contrat de vente impose à l'acquéreur à la décharge du vendeur. Nous disons le contrat, parce que les charges que la loi fait peser sur l'acheteur ne soûtpas considérées comme faisant partie du prix. Nous disons à la décharge du vendeur, pour écarter les charges purement réelles que le contrat fait passer avec la propriété sur le chef de l'acheteur.

Ainsi, afin de décider quels sont les frais, imposés par le contrat de vente à l'acquéreur, qui doivent être ajoutés au prix pour la liquidation des droits, on vérifie quels fr^is seraient tombés à sa charge sans stipulation, et quels sont ceux qu'il ne supporte qu'en vertu de la clause du contrat.

L'art. 1593 du code civil dit que les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur. Ces frais lui incombent donc, à part toute stipulation. Le montant n'en doit pas être ajouté au prix. Dans ces frais l'on comprend : les frais de timbre, d'enregistrement, dç transcription; les honoraires du notaire, calculés d'après le tarif $les frais et dépens du 16 février 1807, art. 115

(1) Dalloz, n<w un, U13. — Arr. Cass. Fr., 19 mai 183i. — Cbampiorriére, o« 3208. — L'administration belge a décidé que, dans ce cas, la rente doit être estimée par les parties. Dec. B., 8 novembre 1852, et Cire, 6 avril 1853 {Mon. du yVol.,1853,p. 13i).

(2) Cire. B., 8 mai 1838 {Journal, no 1490). — Contra, Dec. B., 25 août 1832 {Journal, no 239).

(3) Voir ce que nous avons dit sur l'exigibilité dn droit, no3ii.

(i) Seine, 16 mai 1868 (Gabribr, art. 2731). — Un jugement dn même tribunal en avait décidé autrement le 1» juin 1867 (GAamea, art. 2493).

et 172 (1). Mais on ne peut y ajouter les frais du jugement quî autorise la licitation, les frais faits pour habiliter les vendeurs, les frais d'affiches et d'insertion dans les journaux, confections de plans, etc.; tous ces frais incombent de droit aux vendeurs et constituent des charges, s'ils sont imposés aux acquéreurs (2). Ainsi encore, les honoraires payés au notaire au delà du taux fixé par le tarif sont le résultat d'une stipulation et non une obligation légale. Ils doivent être / >i/ ajoutés au prix. L'administration base celte dernière jurisprudence

sur une considération qui paraît assez juste. Dans les ventes judiciaires et dans les ventes de biens de mineurs, qui exigent plus de /^ //<' / formalités que les ventes ordinaires, la loi détermine le salaire de ^ l'officier public. On doit supposer qu'elle n'estime pas ce salaire à un taux plus élevé pour les ventes ordinaires.

Quant aux deniers d'enchères, il faut distinguer ceux qui profitent à l'acquéreur et ceux qui doivent être payés au vendeur ou à d'autres personne» : les premiers seuls ne constituent pas une charge et par conséquent ne font pas partie du prix pour la liquidation des droits (5). 37 7. Pour les clauses relatives à la jouissance des biens vendus mise en rapport avec l'époque fixée pour le payemeut du prix, on doit considérer comme charge toute stipulation qui prive l'acquéreur de la jouissance et des intérêts de son capital. Cependant l'administration admet un tempérament. L'obligation imposée à l'acheteur de payer son prix comptant et de laisser cependant la jouissance du bien au vendeur pour une époque déterminée, est certes une charge. L'acheteur est privé de l'intérêt du prix et des revenus du bien. Néanmoins l'administration décide que si la stipulation ne porte que

^ A y y 1J ^, j ^^ g BepteiDbre 1838, 21 févrîcp 1859 (/ourna^ n" «616. 84«6j.- Cire. B.,

29 août 1843 (/oiirtio/, n« 2823). — Turnhoot, 6 jaio 1855 (/oumal, n» 7400). — SI Tacte porte qoe l'nequérenr payert son prix, pina on tanUèma poor cent stipalé poor frais et honoraires, on doit liquider sur le prix et U partie du Untième qnl excède les frais lëgaox. Dinant, 5 mai 1877 {JowrwiX, n» 13295). /f ^ S/^^

(2) Mons, 9 avril 1868 (/ouma/, n» i06il).

(3) L'engagement de contribuer à des travaux qui incombaient exclusivement an vendeur est une charge. Seine, 3 février 1865 (Garsier, art. 2084). — Ia réserve dn droit d*habitation ne peut être assimilée à une réserve d'usufruit, ni être considérée comme une charge. Cass. B., 28 décembre 1854 (JowfiMX, no 6842; Garribr, n» 7 122). Nous eroyons qoe c'est une charge. — La réserve des matières minérales qui exis« tent dans le fonds vendu n'est pas une charge. Dec. B., 31 janvier 1857 (/otimo/, n« 7606). — La déclaration qo'on tiers a le droit, en vertu d*un bail enregistré, de jouir gratuitement d'une partie du fonds vendu n'c^t pas une charfre. Dec. B., 17 février 1857 {JwrnoX^ n» 7688). — Constitue une eharge Tobligation imposée à

/. ^ l*aebeteor de ne rien réclamer dn chef d*an bail non encore expiré, quoique le vei?- ^ ? A- // ^ ^ deor ait reçu le fermage poor toute la dorée do bail. Dec. B., 3 février 1877 (/our-

«ai, n* 13201). — Si la vente présente le caractère d*nne dation en payement et si les frais dn contrat sont mis à la charge do vendenr, cer frais doivent être dédoits du prix. Seine, 9 décembre t859(GAtiiitt, art 1457).

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8ur les fniîts croissants on sur le terme courant des revenus à échoir» ^'^ ' ^ /^^ il n'y a rien à ajonter de ce chef ao prix exprimé dans Vacte (1).

La clause qui oblige Tacqoéreur de payer son prix comptant et qui lui défend d'en défalquer les loyers ou arrérages que le vendeur a reçus par anticipation, constitue une véritable charge pour tout Timport des loyers dont il ne peut jouir. Par contre, toute clause qui accorde la jouissance du bien vendu à l'acheteur avant l'époque Gxée pour le payement du prix, équivaut à une diminution de prix, et la valeur de cette jouissance doit être déduite du prix exprimé au contrat pour la liquidation des droits. Ainsi quand l'acquéreur entre en jouissance dès le jour de la vente et qu'il ne doit payer le prix qu'à une époque postérieuse, wn^ intérêu, il jouit à la fois du bien et des intérêts de son capital. Le prix réel qu'il donne pour le bien est celui stipulé, moins les intérêts (2).

On doit suivra cette, règle de liquidation lorsque les frais de l'acte, qui aux termes de l'art. 4595 du code civil incombaient à l'acquéreur, ont été mis à la charge du vendeur (5). *^/j9i^ ^^sJ'é^/e^ /^/./' .' />^ =/*»;; /

S7ft. L'obligation imposée à l'acheteur de payer les contributions .^^ ^ . foncières pour des termes échus avant son entrée en jouissance, est / ^

une charge.L'administration admet encore, comme tempérament, que les receveurs peuvent se dispenser d'une déclaration, quand les contributions à payer ainsi ne portent pas sur un terme de trois mois (4). '^^' ' '^'

Lorsque le contrat de vente met à charge de Tacqucreur les primes S'% ^ /J ^ ^ -

fl) Dec. B., 27 mars 1848 (Joumai, n« iHi). — Vot nlrt dë«igion avaU étéplos loin : Dée. B., 9 moi 1838 (Journal^ n* 1516) ; elle avait ëtendo cette règle aai loyer*, fermages on reyenus de Vannée courante. — Voir encore : Dée. B., 31 octobre 1845 {Journal, n» 3643) et Inst. gén., 33 août 1808. — La cirealaire da 9 avril 1856, $ 21 , antoriae les receveurs à ne plus avoir égard anz danses qn! sont de nature à agir snr le cbifiTrc imposable, que pour autant qu'elles se rapportent à des périodes de trente jours au moins. Lorsqu'il s'agit de termes de plus de trente jours, les frac- , /^

tiens de mois sont négligées^ ^*^a^ tf» v£/ A/tv/C-» r»^f ^^*'»r^^yA^i^r»9-'f>*r*t^^ >^ Te-f f «

(î) Dec. B.. 9 août 1841 et 12 avril 18U (journal, n" 2M9 et 328(^. — La clause //;-* ^'" '^ '' qui porte que Tacquéreur touchera, à son échéance, le fermage de l'année conranie, ^,^/i ^r>A»/^^^ renferme une cession de créance pour le prorata échu au moment du payement du ^^ //•fS^ prix. Dec. B.. 28 juin 1KS8 {Journal, n» 8032). — La clause qui oblige l'acheteur ^^ ^^ d'avancer le prorata de fermage jusqu'à la vente et qui le subroge dans les droits J{/^^' ^^Tf du vendeur, est également une cession de créance. Dec. B., 7 septembre 1857 {Jour- //.^s )/ > ^• fiai, no 7798). — La clause qui réserve la jouissance an profit du vendeur pour un ' "^ temps déterminé et qui accorde terme à l'acheteur pour payer le prix avec intérêt .

à 5 pour cent, réduit à 2 i/2 pour cent pendant la jouissance, n'est pas une charge. '^*^ * ^^ y^X, Dée. B., 26 février 1866 {Journal, n« 10222). — Lorsque le vendeur se réserve un droit de passage k son usage et devant s'éteindre à son décès, cette charge doit être pontée au prix. Namur, 15 janvier 1872 {Journal, n« 11637). j-^ (3) Cass. B., 9 novembre 1843 {Journal, n* 2924). — Dée. B., 1» oofobre 1864

{Journal, n«9767). ^^JZ -4r* /* v'// - /"/r ^ j- . /^/>^ - ^ ^ / (4) WoDO», n» 196. / -' //

d'assurances qui peuvenl être dues pour le bien vendu, les primes antérieures à la jouissance de Tacheteur doivent s'ajouter au prix comme charge de l'acquisition.

379. On doit également considérer comme faisant partie du prix d'acquisition les chaînes hypothécaires, même les rentes foncières que l'acquéreur s't>blige de payer ou de servir. Pour les rentes foncières, tout doute a cessé en présence du principe qui les déclare rachetables. Les capitaux des rentes et redevances en nature et de celles constituées sans expression de capital doivent être évalués par une déclaration des parties, fl eii est de même des rentes viagères sans expression de capital (4).

Les servitudes sont des charges réelles dont la valeur ne doit pas être ajoutée au prix.

. /T 380. Quand la vente a pçur objet des droits successifs, doit-on ' / comprendre, parmi les charges à ajouter au prix, les^ettes de la suc-

cession? Il est certain qu'il y a lieu de considérer comme charges les dettes qi|e l'acquéreur s'engage à acquitter pour la libération des héritiers. Ces dettes représentent, aux yeux de l'acquéreur, des valeurs de la succession comprises dans la vente. Quand les parties n'oct rien stipulé à l'égard des dettes de la succession, on doit dire encore que le cessionnaire étant saisi de la succession activement et passivement, les dettes tombent à sa charge et font partie du prix (3).

Si la succession est acceptée sous bénéfice d'inventaire et cédée dans cet état, les dettes ne doivent être considérées que comme charges ^e la chose vendo^,. Le vendeur ni l'acquéreur n'en sont personnellemenr tenus (3).

Les parties peuvent encx)re échapper aux droits dus pour les dettes, en stipulant que la cession ne comprend que l'actif net de la succession et que l'acheteur payera les dettes comme mandataire du vendeur avec les deniers provenant de l'hérédité (4). Mais il est nécessaire d'indiquer les valeurs de la succession dont la réalisation doit fournir les fonds destinés au payement des dettes. f . ,jr^. 3M. La loi établit un mode particulier de liquidation pour les ventes y/y^\ ^^ ' ^^ ^^ ^"^ propriété avec réserve d'usufruit ; comme nous l'avons indi- , ^/ét^f^fuuf ^^^ ^y ^o 2jg^ ^jjg prend pour base le prix exprimé et la moitié de ce

!: //// -/V/»^ ,prîx. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le prix n'est payable

(I) WoDOH, ii'*20i, 206.

(2). Dec. B., 31 décembre 1890 (/oiimaj, no i968). — Qotnd la vente est faite

poar un prii atipulé en sua des sommes qae le vendeur déclare ^o\x reçues du

défunt, à titre d'avance d'hoirie, sans actes enregistrés, le droit doit être liquidé

sur le prii' et sur ces sommes, il en est autrement si ces avances sont constatées

. par acte enregistré. Dec. B., I« septembre 1858 {JtmrwiX, n^ 8078, 8079).

(3) CHAMPioRRiÉaB, n» 3319.

(i) Cass. Fr., 5 mars 1833 (Dev., 1833 J, 485).

In/L . ^A^.^j^ *'. M^^t^yp^^ ^ai4^tç9u ^Pi^^^jt^^ .

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qu'au décès du vendeur et sans intérêts. Dans ce cas, la privation de l'^^<it^ jouissance de la chose vendue est compensée avec les intérêts du prix S^à // ^ , dont le vendeur ne profite pas (1). La règle n'est pas applicable lorsque Tusufruit appartient déjà à un tiers au moment de la vente ou est réservé alors au profit d'un tiers. Quand la vente a lieu pendant la durée de Fusufruit, le droit n'est dû que sur la valeur de la' nue propriété. Celte valeur doit être déterminée, eu égard à la durée probable de l'usufruit (2).

3§!t. En ce qui concerne les prdn|^ss^8 de vente, la liquidation doit être faite sur la valeur des biens au moment de l'acceptation (3). En cas de vente sous conditioi^suspensive, la valeur doit être déterminée au moment du contrat et non à l'époque de l'accomplissement de la /^vV ^^o condition. La loi fiscale ne déroge pas au principe de rétroactivité consacré par le code civil (4).

Pour Texercice du réméré, les droits doivent être liquidés sur les sommes et valeurs que le vendeur doit restituer à l'acquéreur à l'effet de rentrer en possession de son bien.

Z%Z. Dans tous les cas, la loi accorde à l'administration le droit de provoquer une expertise pour connaître la véritable valeur des biens immeubles au sujet de la transmission desquels une liquidation doit avoir lieu.

(1) WoDOR, no 207. — Dec. B., 9 et 25 mai 4838 (Journal, n» 1515. 1522).

(2) Circal. B., 20 novembre 1859 (Journal, no 4952). — L'administration avait déjà adopté ce système par cirealaire da 16 mai 1835 et Dec. du i6 janvier 1837 {Journal, n«*i67, 1002); mais elle l'avait abandonné par circulaire du 8 mars iBii {Journal, n» 2981). — Conf. : Tournai, 18 mai iSA6 (Journal, no 563i). ^Gass. Fr., 29 décembre 1847 (Journal, no il28). ~ Voir, plus loin, en matière de donation, no 420.

Celui qui acquiert, par le même acte, le droit du nu propriétaire et le droit de l'osufruitier paye sur la valeur entière. Gircul., 14 janvier 1864; Bruxelles, 17 janvier 1866; Dînant. 7 mars 188â (Journal, no> 9319, 10121. 10615). Contra, Sol. fr.. 23 avril 1866 (Garnieh, art. 2402).

Quand celui qui a recueilli par succession la nue propriété de biens dont il était usufruitier, vend ces biens en se réservant l'usufruit, la moitié doit être ajoutée au prix. Dec. B., 3 juUlet 1865 (Journal, no 10002).

Si les parties déclarent une valeur supérieure à la moitié, il faut leur consentement pour liquider le droit sur leur déclaration. Dec. B., 3 juillet 1867 (Journal, no 10491). tir^^^

La réserve du droit d'habitation n'équivaut pas à la réserve de Tosufruit. Le valeur du droit doit être déclarée. Saverne, 6 mai 1869 (Carrier, art. 331 9). /^//^-/'/T/

Il y a lieu d'ajouter la moitié, si Tacte porte que l'acheteur nWtrera en jouissance qu'au décès du vendeur ou à l'époque où celui-ci quitterait la ferme vendue. Dec. B., tO novembre 1874 (Journal, no 12629).

(3) Seine. 22 juin 1867 (Garribr, art. 3008). /'^ ^/- •

(4) Dec. B., 25 mars 1863 {Journal^ no 9402). — Cependant une décision du 28 mars 18G8 (Journal, no 10740) a jugé «n-fiens contraire, f/^/ 'â>ff^^