L'estimatioD doit être faite dans Taete même

39S. L'art. 9 de la loi de frimaire dispose ainsi : < Lorsqu'un acte translatif de propriété ou d'usufruit comprend des meubles et immea-

(i) Gand, i6 janvier i865 et Cass. B., i janvier I8(»6 (/owmal, n«« 9781, 10107).

— La Jorisprudeoee française admet la solotiou contraire. — Voir note de Gabriik, art. 2338. y On oe pent étendre la jarisprndenee belge an cas où radjadiealion m. lieu au profil d'un des colicitants-vendeors. Dec. B., 8 juin 1866 (/onmo/, n* 10271).

— Voir encore Dec. B., ÎO août 1860 (Journal, n* 86U).

(2) Dec. B., 27 janvier 1838 (Journal, n» ii05). - Circal., 29 août 18i3 (Journal, no 2823). — L'obtigaUon de démolir, imposée à l'acquéreur dans une vente publique de matériaux, n'est pM une charge. Dec. B., 23 août 1860 (Journal, n« 8648;.

bles, le droit d'enregistremeot est perçu sur la totalité du prix, au ^^2 <^ // taux réglé pour les immeubles, à moins qu'il ne soit stipulé un prix ^ ^^/» / particulier pour les objets mobiliers et qu'ils ne soient désignés et estimés, article par article, dans le contrat, i

L'économie d^ cetle disposition est facile à saisir, dit Dalloz; la transmission simultanée de meubles et d'immeubles est passible du droit immobilier sur le tout : voilà la règle. Hais cette règle est exceptionneUe en ce qu'elle frappe la transmission de meubles d'un droit de 5.50 p. cent ; elle n'a eu d'autre but que de prévenir la fraude ; aussi la loi donne le moyen de ramener la portion mobilière aux conditions normales du tarif. 11 s'agit donc de voir, d'abord, ce qu'il faut entendre par metii/es et immeubles dans le sens de cet article; ensuite, comment et à quelles conditions l'on peut échapper à son application. / ^ ^

S94. Par objets mobiliers, il faut entendre les meubles corporels. La disposition de l'art. 9 contient une mesure préventive et doit donc recevoir une application restrictive. La vente simultanée d'immeubles et des choses qui ne sont meubles que par la détermination de la loi reste dan^ les conditions ordinaires. Chaque objet transmis subit le droit d'après le tarif qui lui est propre (1).

Ainsi, l'acte par lequel on transmet^ conjointement des immeubles y9^/ ^) et des créances, rentes ou autres droits mobiliers, même pour nu prix unique, donne ouverture au drpit de 5.50 pour cent pour les immeubles, et au tarif spécial établi par la loi pour l'espèce de droits mobiliers transmis. Quand il n'y a qu'un prix, les parties doivent faire une déclaration estimative pour les divers objets compris dans la vente, et la régie peut provoquer une expertise pour la transmission des immeubles (%).

(I) Ce point est admis par la doetrioe. Dalloz, Qod^^ n^ ii6l. En sens contraire : y f^^ Cass. Fr., 19 février 1873 (/btimal, n» 12053). t // >^/

(3)Dée. B., 18 septembre 1832 (Journal, n«220).— Dée. B., Umars 1849 {Journal, ^ n» 4560}.— Conforme : Dalloz, no 2974. — Dcmartb, n* 268. — Gabribb, n» 14108 bit, a ,

— Seine, 23 jaiUet 1870 (Gabribb, art. 3191).— La vente simultanée d*ane maison et /''^*-/: ./^^j ^</*^^d'nn fonds de eommeree, y compris rachalaodage, rendTart. 9 applicable, sâaf en j//^^/t^i. ce qui concerne les créances. Dec. B., 23 octobre 1857 ijùwmal, n« 7844^ £&bb- ^'^ BACH, ▼• Athalandagt. — Il n*y a pas lien d*appliqner l'art. 9 à la claose d'un aete/^^ ^"^^f ^// d'adjudication qui impose à l'acquéreur Tobligation de payer une somme déterminée ^' ^^2. r //• pour les meubles qui se trouvent dans la maison et qui appartiennent à on tiers on à run des copropriétaires vendeurs. Eu principe, les deux espèces de biens doivent appartenir au même propriétaira. Dec. B., 22 juillet 1862 (Journal, n» 9207).//'^/'

La vente de meubles et d'immeubles, avec réserve d'usufruit, doit être liquidée sur le prix, et la moitié en sus, au droit de 5.50 pour cent, à moins qu'il n'y ait un prix spécial pour les meubles désignés article par article. Dec. B., 27 janvier 1869 {Journal, n* 9472). . ^ ^

L'application de l'art.' 9 doit éli-e limitée ù l'hypolbèse de l'unité du contrat ^ //^v».<.V^ transoûssif ft la fois de meubles et d'immeubles. Ainsi^ l'art. 9 n'est pas applicable j^9-,,./T^. j^^c'v à des contrats distincts quoique contenus dans le même actC; pourvu qu'il ait «» v/y^^/e/.^x V^ û >'a/\

iû^ DEUXIÈME PARTIE.

u /j 7y < f . 395. L'administration belge admet également, et avec raison, que

P •^ffyf 'Ai'"/ j ^^ vente de droits siiccessifs, comprenant des meubles et des Immeu-

«^ , ' /% ^ blés, ne peut rendre l'art. 9 de la loi de frimaire applicable. Lors-

;^ /^' ' ^'^ qu'un seul prix est stipulé pour les droits successifs, les parties

'^ ^^^ ^•«►'^ doivent, par une déclaration signée et certifiée ai pied de l'acte,

i/Cé. '/l>iyw#*^ déterminer la partie du prix relative aux droits mobiliers (4).

: ^Â)/ /^ >fy S96. Lorsque des objets mobiliers ont été immobilisés par des-

^ ^i^i . tination, peut-on les vendre simultanément avec l'immeuble et échap-

. ' per au droit de 5.50 p. cent par les moyens indiqués à l'art. 9 de la

• loi de frimaire? Dalloz établit une distinction : pour les objets qui

sont immobilisés par le seul fait dé leur accession k un inuneuble, sans qu'on doive avoir égard à la personne qui a placé les^ objets, la vente est une vente immobilière et l'art. 9 n'est pas applicable. Pour les objets qui ne s'immobilisent qu'à la^condition d'avoir été mis en ^ '^'^f ^f rapport avec l'immeuble par le propriétaire même de cet immeuble,

l'art. 9 doit recevoir son application (2).

L'administration belge semble s'attacber à une autre distinction. Par une première décision, elle a jugé que les objets mobiliers qui garnissent une ferme, tels que bestiaux et ustensiles aratoires, pailles, fumier, engrais, etc., peuvent être considérés comme dépouillés de leur qualité d'immeubles par cela seul que le propriétaire les vend et laisse à l'acheteur la faculté de les faire servir à un autre usage que celui auquel ils avaient été destinés par le vendeur (3). Par une autre décision, l'administration a jugé que la vente n'a pas, par elle-même, l'effet de restituer leur nature primitive de meubles aux objets qui sont scellés en plâtre ou à chaux, on à ciment, ou qui sont matériellement incorporés à l'immeuble (4).

Sans entrer dans les détails que comporte la question de savoir conmient des objets, mobiliers de leur nature, deviennent iouneubles par destination, et comment ils cessent de l'être, nous croyons pouvoir formuler les principes comme suit : l'art. 9 a pour but évident d'empêcher la fraude en tant que les parties voudraient faire passer

prix pour lef meubles el on prix poar les immeables, quand même les acqaéreare s'engageraient solidairement à payer le total des prix.

Mais il en est autrement dans le cas où l'acte stipule une obligation de faire, indivisible, correspondant aux deux prix exprimés. Dée. B., 28 novembre 1874 (Journal, no i2560).

(1) Dec. B., iS février 1850 {Journal, n» 4774). — Dec. B., Si décembre 1850 {Journal, n» 4968). -- Voir les arrêts français contraires : Dalloz, n» 2989. —N'est pas une vente de droits successifs celle qui a pour objet la part dans an immeuble déterminé et dans des meubles dépendants d'une communauté conjugale difsooie. Dec. B., 23 juillet 4860, 27 novembre 1863 {Jêwnal, n» 8589. 9577).

(2) Dalloz, no 2976.

(3) Dec. B., 31 janvier 1850 (Jowmal, n» 4836).

(4) Dée. B., 21 décembre 1850 {Journal, u» 4995).

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pour meubles des valeurs qui doireot tomber sous le tarif des immeubles. D'un autre c6té, il est admis que la régie peut prouver la fraude en toute matière. Donc, chaque fois qu'un acte porte sur une vente simultanée d'immeubles et de meubles qui ont eu la qualité d'immeubles par destination, l'on doit présumer que ces derniers objets ont conserve leur qualité. La présomption ne doit cesser qu'en cas de preuve contraire. 11 suffit que l'administration prouve qu'avant la vente, les objets étaient immeubles par destination, pour qu'elle soit autorisée à percevoir le droit immobilier.

Les parties peuvent prouver qu'au moment de la vente,, les objets avaient repris leur nature de meubles. La preuve doit nécessairement varier suivant les faits et circonstances ; mais, dès qu'il est établi que la /raode est impossible, l'on doi^ faire taire la présomption et déclarer l'art. 9 inapplicable. Ainsi, pour les objets attachés corporellement au fonds, lemr séparation matérielle au moment de la vente prouve que le propriétaire a entendu leur restituer la nature mobilière; ils ont, par le seul fait de la séparation, cessé d'être immeubles par destination. — Pour les animaux livrés au fermier, ils cessent également d'être immeubles par la vente, aux termies de l'art. 522 du code civil. — Pour les pressoirs, chaudières, alambics, cuves, et pour les ustensiles nécessaires à l'exploitation des usines, on peut considérer comme cause non suspecte de mobilisation la cessation de commerce de la part du propriétaire. Mais tant que le propriétaire exploite son fonds, tant que les objets restent scellés à l'immeuble, les déclarations contenues à l'acte de vente sont inopérantes. Les objets conservent, par la seule force de la loi et de la fiction qu'elle crée, leur qualité d'immeubles (1).

(1) Seine, 26 déeembre 1856, 18 join 1864 (Gamibr, art; 898, 9017). — Gond, 37 janTÎer 1864 {Journal, n» 9SS7), —• Bruxelles, 39 dérembre 1869 (Journal, n« 11118). — Cass. Fr., 15 décembre 1857 (Garuibr, art. 966). — Sol. fr., 12 juin 18S7 (Gakriek. art. 928). — Cass. Fr., 17 janyier 1839 (Garhier, art. fl38). — Les eonstractions élevées par on locataire étant considérées comme immenbles (voir, plos haut, n^ 341), la vente de ces constracliops et d'^jets mobiliers tombe sons l'application de Tart. 9. Cass. Fr., 19 avril 1869 (Jou%al, n» 11186). — La vente d'immeobles et de meubles situés en pays étranger n'est passible que du droit fixe. Dec. B., 22 janvier 1858 (Journal, n» 8000). — Voir une élude par P. Port, Bevu$ du Remet de droit, t. XIV, p. 349; t. XV, p. 1, 99. — La seule volonté des parties De peut suffire pour enlever aux immeubles par destination leur caraeière. La vente dn mobilier agricole avec désignation article par article et faite dsns un acte ? ^ f'f spécial, ne peut mobiliser ees objets. Neufcliâteau, 19 mars l875(yoiima/, n« 12857). "

La stipulation d'un acte de vente d'un moulin que les ouvrages tournants et astensiles appartiennent an locataire non intervenant, et sont exclos de la venta est inopérante, si la propriété do locataire n*est pas établie par titre ayant date eertaiie. Dée. B., 14 Juin 1875 {Journal, n» 12844). / ^9 ^

na DEUXIÈME PARTIE.

897. Voyons maintenant par quels moyens l'art. 9 permet de soustraire an droit de 5.50 pour cent la partie de la vente qoî a poar objet des meubles. Deux conditions sont reqnises : 1^ la stipolation d'un prix particulier pour les choses mobilières ; — 2* la désignation et l'estimation de ces choses, article par article, dans le contrat.

Dalloz enseigne, à bon droit, que la stipulation d'un prix particulier pour les meubles ne doit pas être sC'parée de l'estimation de chaque article, exigée par la loi. Du moment que le contrat ne peut laisser de doute que les parties ont entendu yendre les objets mobiliers pour lès prix auxquels ils sont individuellement estimés, il est inutile qu'il y ait une clause spéciale portant sur l'ensemble de ces prix (1).

S9S. La loi ne dit pas comment les objets doivent être désignés. Les parties ont toute liberté à c«t égard; mais il importe que la déti^ gnation soit exacte et complète. Ainsi, nous croyons que les choses susceptibles d'être pesées ou mesurées doivent être indiquées par poids ou mesures.

S99. La loi exige que la désignation et l'estimation soient faites dans le contrat. Dalloz estime qu'un inventaire, qui a précédé le contrat et qui y est annexé, remplit le but de la loi (2).