DE LA NULLITK DBS INSCRIPTIONS (ART. 448, 1" AX.IN., <<• COM

tant qu'il ne s'est pas écoulé quinze jours depuis la vente (art. 2, lir alin.), tandis qu'elle n'admet pas, en cas de faillile du débiteur, que l'inscription du créancier gagiste puisse être prise à partir du jugement déclaratif, bien qu'il soil intervenu dans la quinzaine de la constitution de gage et que la loi du 17 mars 1909 (art. 11 1er et 2° alin.) accorde, en principe quinze jours pour l'inscription du privilège du créancier gagiste. La distinction entre le vendeur et le créancier gagiste se justifie : il est particulièrement rigoureux de priver de son privilège, pour défaut d'inscription avant le jugement déclaratif, le vendeur qui, comme tel, a fait entrer le bien vendu dans le patrimoine de l'acheteur. C'est même cela qui explique tous les efforts faits pour permettre au vendeur d'immeuble de conserver son privilège, alors même qu'il n'a pas été rendu public avant le jugement déclaratif de la faillite de l'acheteur.

295- Privilège du vendeur d'immeubles. — Quand le failli a acheté un immeuble, qu'il n'en a pas payé le prix au moment où il a été déclaré en faillite et qu'il n'y a eu ni transcription de la vente ni inscription du privilège avant le jugement déclaratif, quelle est la situation du vendeur ?

On a soutenu que le vendeur peut, en faisant transcrire la vente, invoquer son privilège. Le privilège du vendeur d'immeuble se conserve, a-t-ondit, par la transcription (art. 2108, G. civ.), et l'article 448, G. com., ne défend à partir du jour où est rendu le jugement déclaratif que les inscriptions. On a essayé aussi d'un autre raisonnement: là transcription n'ayant pas été opérée, le vendeur est resté propriétaire; la transcription, qui est faite même après la déclaration de faillite, doit en même temps transférer la propriété au failli et procurer un privilège au vendeur ; il serait inique de scinder ces deux effets (1).

(1) Paul Pont, op. cit., n° 803 ; Dict. de Couder. v° Faillite, n°458. Laurin (n° 990) combat cette solution dans le cas où la transcription est requise par le vendeur, mais l'admet quand elle a lieu du chef de l'acheteur failli; il nous paraît se mettre ainsi en contradiction avec lui-même. Certains arrêts semblent admettre que le vendeur peut utilement conserver son privilège par une transcription postérieure à la faillite de l'acheteur : Bordeaux, 15 fév. 1875, D. 1877. 2. 191. (Le vendeur prétendait exercer

Selon nous, au contraire, le jugement déclaratif de la faillite de l'acheteur met obstacle à ce que le privilège du vendeur d'immeuble soit conservé par la transcription. L'argument tiré de ce que l'article 448 ne vise que les inscriptions n'a aucune valeur : en effet, d'après l'article 2108, G. civ., même, la transcription du contrat de vente vaut inscription ; elle ne peut donc être efficace alors que l'inscription ne le serait pas. Quant au raisonnement consistant à dire qu'à défaut de transcription, le vendeur est demeuré propriétaire, il repose sur une erreur grave qui touche à l'essence même de la théorie de la transcription . Il n'est pas exact que le vendeur reste propriétaire jusqu'à la transcription ; dans ses rapports avec l'acheteur, il a cessé de l'être dès le jour même de la vente (art. 1582, G. civ.) ; dès ce jour, il a une créance munie d'un privilège qu'il doit publier et pour la publication duquel il est naturellement soumis à la règle&énérale des articles 2146, G. civ., et 448, G. com. Ge sont seulement certains tiers qui ont le droit de se prévaloir du défaut de transcription pour faire considérer le vendeur comme n'ayant pas cessé d'être propriétaire à leur égard. Cf. art. 3, loi du 23 mars 1855 (1).

Si l'on admet la solution précédente, on doit logiquement reconnaître que le privilège du vendeur d'immeuble ne peut plus être inscrit à nouveau, quand le renouvellement n'a pas eu lieu dans les dix ans (2).

son droit de résolution pour lequel il y a une question spéciale que nous examinons au n° 296 ; mais l'arrêt dit d'une manière générale que la faillite de l'acquéreur ne modifie pas la situation du vendeur, qu'elle ne fait pas obstacle à la transcription et ne saurait l'empêcher de produire les effets qui lui sont inhérents).

(1) Grenoble, 13 mars 1858, D 1858. 2. 177; Nancy, 6 août 1859, S. 1859. 2. 594; J. Pal., 1861. 176; Gass. 24 mars 1891, S. 1891. 1. 209; J. Pal., 1891. 1. 508; D. 1891. 1. 145 ; Pand. fr., 1892. 1. 329; Riom, 16 déc. 1891, la Loi, n° du 28 janv. 1892. — Colmet de Sanlerre, IX, 120 bis X et XI ; Démangeât, V, p. 295 et 296, en note ; Guillouard, Traité de la vente, II, nos 596 et suiv. : Thaller et Pcrcerou, I, n° 724.

(2) Aix, 4 mars 1896, la Loi, n° du 28 mai 1896. — Selon l'opinion consacrée par la jurisprudence, ce qui est dit au texte s'applique au défaut de renouvellement de l'inscription d'office. Aubry et Rau, III, (5e éd.), | 280, p. 626 et note 38.

DE l.\ NULLITÉ DES [NSORIPTIONS (ART. 448, 1er AI. IN., C COM.) 321

Un lempéramentà cette dernière doctrine a été proposé (1). Il ;i été soutenu que le vendeur d'immeuble peut encore publier son privilège môme après le jugement déclaratif de la faillite de l'acheteur tant qu'il ne s'est pas écoulé quarante-cinq jours depuis la vente (2). En ce sens on invoque la disposition de l'article G, 2e alin., de la loi du 23 mars 1855. Mais il y a là une erreur évidente. On ne peut transporter au cas de faillite où il s'agit pour le vendeur d'exercer son privilège sur l'immeuble demeuré dans le patrimoine de l'acheteur failli à rencontre des autres créanciers de celui-ci, une disposition faite exclusivement pour l'hypothèse d'une sous-aliénation faite par l'acheteur et transcrite. Du reste les créanciers privilégiés ne jouissent pas, en cas de faillite de leur débiteur, des délais qui leur sont d'ordinaire accordés pour rendre leurs privilèges publics. V. n°294.

296. Acbion résolutoire du vendeur d'immeuble. — La perle même du privilège du vendeur d'immeuble, quand il n'y a eu ni transcription de la vente ni inscription avant le jour où est rendu le jugement déclaratif, a fait naître une autre question : le vendeur d'immeuble, qui est ainsi privé de son privilège, perd-il aussi l'action en résolution pour défaut de paiement du prix?

Cette question est née des dispositions de l'article 7 de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription. Avant cette loi, il était hors de doute que l'action résolutoire survivait à la perte du privilège (3), car aucun lien n'existait en vertu de la loi entre ces deux garanties. Mais un lien a été établi entre elles précisément par l'article 7 de la loi de 1855 ; on dit parfois qu'elle les a solidarisées. Aux termes de cet article, V action résolutoire établie par T article 1654, C. civ., ne peut être exercée après C extinction du privilège du vendeur au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur V immeuble du chef de l'acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour les conserver.

(1-2) Aubry et Rau, 5e édit., III, § 278, p. 588, note 8. (Ces auteurs avaient antérieurement admis sans restriction que la transcription peut encore être opérée pour conserver le privilège du vendeur d'immeuble même après le jugement déclaratif).

(3) Paris, 12 fév. 1844, S. 1844. 2. 115;/. Pal., 1844. 1. 309.

DROIT COMMERCIAL. 4e édit. VII — 21

Il résulte de cette disposition que, pour que Faction résolutoire soit éteinte, la réunion de trois conditions est exigée. Il faut * 1° que le privilège soit éteint ; 2° que le vendeur se trouve en présence de tiers ayant acquis sur l'immeuble vendu des droits réels du chef de l'acheteur ; 3° que ces tiers aient conservé leurs droits en remplissant les formalités prescrites par la loi.

Tant que l'hypothèque de l'article 490, G. corn., n'a pas été inscrite au profit des créanciers de la masse, l'action en résolution peut être exercée par le vendeur ; car, si les créanciers de la faillite à rencontre desquels l'exercice de cette action a lieu, ont un droit réel sur l'immeuble, l'hypothèque de l'article 490, ils ne l'ont pas conservée par l'inscription. Mais, une fois que cette hypothèque a été inscrite, les trois conditions prévues par l'article 7 de la loi de 18o5 pour l'extinction de l'action résolutoire sont réunies et, dès lors, cette action ne peut, pas plus que le privilège, êlre exercée au préjudice des créanciers de la masse de la faillite (1) (2).

Cette doctrine qui est actuellement celle de la Cour de cassation n'a pas toujours été adoptée par elle et elle ne l'est pas actuellement

(1) Cette doctrine, après avoir été repoussée par la Cour de cassation (note 2 de la page 324), est adoptée par elle d'après sa jurisprudence la plus récente : Gass. 24 mars 1891, S. 1891. 1 . 209 ; J. Pal., 1891. 1. 508 (note de Ch. Lyon-Caen) ; D. 1891. 1. 145. Pand. fr., 1892. i. 329; Journal des faillites, 1891, p. 195. — V. dans le même sens, Riom, 1er juin 1859, /. Pal., 1860. 780 ; S. 1859. 2. 597; Riom, 16 déc. 1891 ; Journal des faillites, 1892, p. 20; Orléans, 22 mai 1896, Journal des faillites, 1896, p. 314. — Cette solution a été admise également au cas de liquidation judiciaire : Trib. comm. d'Epernay, 18 déc. 1895, Journal des faillites, 1896, p. 137 ; Paris, 18 juin 1897, Pand. fr., 1900. 2. 1 ; Journal des faillites, 1897, p. 388 ; Cass. 7 févr. 1898, D. 1898. 1. 459; Pand. fr., 1898. 1. 305; Journal des faillites, 1898, p. 193.

(2) Les principes posés au texte onl été très exactement appliqués à propos de l'acceptation sous bénéfice d'inventaire. D'après l'article 2146, C. civ., le privilège ne peut plus être rendu public quand la succession de l'acheteur a été acceptée bénéficiaircment. Mais, en ce cas, l'action résolutoire peut être exercée par le vendeur au préjudice des créanciers de la succession. La raison en est qu'ils n'ont pas de droit réel sur les immeubles héréditaires parmi lesquels se trouve l'immeuble vendu au débiteur dont il s'agit: Cass. 27 mars 1861, S. 186t. 1 . 758; Trib. civ. Seine, 21 fév. 1891, la Loi, n° du 14 mars 1891 ; Journ. des conservateurs des hypothèques, 1891, p. 193.

DE LA NULLITE DES rNSCRIPTTÔNS (ART. 148, I" Al. IX., 0. COM.) 323

par tous les ailleurs. Les uns prétendent que l<i vendeur d'immeuble conserve son action résolutoire en cas de faillite de l'acheteur, malgré la perte de son privilège pour défaut de publicité. Selon les autres, au contraire, les créanciers formant la masse auraient le droil de se prévaloir du défaut de qublicilé du privilège du vendeur pour écarter l'action en révolution, même avant l'inscription de l'article 490, G. corn.

On a nié que le vendeur d'immeuble qui a perdu son privilège en vertu de l'article 448, G. corn., perde également son action résolutoire même après que l'hypothèque de l'article 490, G. com., a été inscrite au profil des créanciers de la masse. Pour soutenir celte doctrine, on a eu recours à deux arguments différents qu'il importe de distinguer, à raison des conséquences qui peuvent en être déduites en dehors du cas de faillite de l'acheteur.

On a d'abord prétendu que l'article 7 se rattache étroitement à l'article 6, 2e alin., de la loi du 23 mars 1855, qui indique dans quelles circonstances, en cas de sous-aliénation d'un immeuble, le sousacquéreur est à l'abri du privilège du premier vendeur ; que l'article 7 vise ce même cas et ne peut, par suite, être invoqué contre le vendeur que par un sous-acquéreur ou par les créanciers de celui-ci. Il ne pourrait donc l'être par les créanciers de la faillite de l'acheteur même après l'inscription de l'hypothèque de l'article 490, G. com. (1). Cette doctrine doit être rejetée. Elle attribue à l'article 7 de la loi de 1855 une portée restreinte qui est en contradiction avec le texte de cette disposition et avec ses motifs. L'article 7 de la loi du 23 mars 1855 est conçu en termes généraux et aucune expression n'y implique qu'il doive être limité au cas prévu par l'article 6, 2e alin. Du reste, c'est dans un intérêt de crédit que le législateur n'a pas voulu que l'action résolutoire pût être exercée après la perte du privilège. Le crédit est intéressé assurément à ce que l'action résolutoire, après l'extinction du privilège, ne soit pas plus exercée au préjudice des créanciers hypothécaires que des tiers

(1) Démangeât sur Bravard, V. p. 297, en note ; Aubry et Rau (5e édit.), III, | 278, notes 10 et 11, p. 589 et 590 ; Colmet de Santerre, IX, 120 bis XIII et XIV ; Mourlon, Traité de la transcription, II, p. 87 et suiv.

acquéreurs. Quand le législateur a voulu protéger plus les seconds que les premiers, il n'a pas manqué de le dire expressément. V. art. 859 et 860, G. civ (1).

Sans nier la portée générale de l'article 7 de la loi de 1855 au point de vue des tiers pouvant en invoquer le bénéfice, on en a écarté l'application à notre hypothèse, en alléguant que la condition essentielle de l'extinction du privilège du vendeur ne s'y rencontre pas. Cet article, a-t-on dit, exige l'extinction du privilège, c'est-à-dire une extinction complète, absolue, ineffaçable ; or, en cas de faillite, l'inefficacité de l'inscription est relative et, en certains cas, temporaire, puisqu'elle ne peut être invoquée que par la masse et qu'elle doit cesser d'être applicable si la faillite vient à se terminer par un concordat simple (2). Ce raisonnement d'une extrême subtilité, est inexact. La question de savoir si le droit de résolution subsiste se présente dans les rapports du vendeur et de la masse de la faillite; or, à l'égard de la masse, il est difficile de nier que le privilège soit éteint et absolument éteint. L'extinction du privilège faisant disparaître l'action résolutoire, on ne voit pas comment le vendeur échapperait à la perte de cette action.

On a soutenu, au contraire, que l'action en résolution est perdue pour le vendeur dont le privilège n'a pas été rendu public même avant que l'hypothèque de la masse ait été inscrite. Cette opinion a été défendue spécialement par les auteurs qui attribuent à la masse des créanciers un droit réel opposable aux tiers indépendamment de toute inscription (3). Le point même de départ même de cette docest, selon nous erronée.

296 bis. En résumé, pour déterminer la situation du vendeur

(1) Y. aussi, dans le Recueil de Sirey (1891. 1. 209) et dans le J. Pal. (1891. 1. 508), la note de Gh. Lyon-Caen sur l'origine de l'article 7 de la loi de 1855 et sur les motifs de cette disposition.

(2) Cass. 1er mai 1860, S. 1860. 1. C02 ; J. Pal, 1860. 970; D. 1860. 1. 236. — V. aussi Dijon, 13 juin 1864, S. 1864. 2. 244; J. Pal., 1864. 1188; Lyon, 6 avr. 1865, S. 1866. 2. 196 ; /. Pal., 1866. 812 ; D. 1866. 5. 487.

(3) V. Thalleret Percerou, I, 725 ter. Cpr. Rivière et Huguet, Questions sur la transcription, nos 374 et 375*; Troplong, De la transcription, n°« 282, 295 et suiv.

DM LA NULLITÉ DES [NSCRIPTIONS (ART. 448, I" AI.IX., 0. COM.) 32.'i

d'un immeuble en cas de faillile de l'acheteur antérieurement au paiement du prix, plusieurs cas doivent être distingués :

a. Le vendeur d'immeuble dont l'acte de vente a été transcrit ou dont le privilège a été inscrit avant la déclaration de faillile, peut, à son choix, exercer à l'égard de la masse son privilège ou son action résolutoire, comme si l'acheteur n'était pas en faillite;

b. Le vendeur d'immeuble dont l'acte de vente a été transcrit ou le privilège a été inscrit seulement après le jugement déclaratif et l'inscriplion de l'hypothèque de la masse, a perdu ces deux garanties ;

c. Le vendeur d'immeuble dont l'acte de vente a été transcrit après le jugement déclaratif, mais avant l'inscription de l'hypothèque de la masse, a perdu le privilège, mais il conserve l'action résolutoire.

La situation assez fâcheuse faite au vendeur d'immeuble à défaut de publicité donnée à son privilège par l'inscription ou par la transcription, ne doit pas surprendre. Le vendeur d'effets mobiliers est beaucoup plus mal traité encore, puisque, par le seul fait que le jugement déclaratif a été rendu et que les choses vendues sont entrées dans les magasins de l'acheteur, il perd son privilège et les autres garanties attachées par la loi à la créance du prix. V. art. 550, dernier alin., G. com. (1). Toutefois le vendeur d'un fonds de commerce ne perd ni son privilège ni son action révolutoire par suite de la déclaration de faillite de l'acheteur si le privilège a été inscrit dans la quinzaine de la vente, fût-ce après le jugement déclaratif de la faillite de l'acheteur. L. 17 mai 1909, art. 2, dern. alin.

297. Les inscriptions prises après le jugement déclaratif sont nulles. Il en est de même d'après ce qui est décidé plus haut (n° 295), de la transcription d'une vente d'immeuble en tant du moins qu'elle a pour but de conserver le privilège du vendeur.

La nullité des inscriptions peut être invoquée par le syndic, représentant la masse des créanciers, que l'hypothèque de l'article 490, G. com., ait été ou n'ait pas été inscrite. Un créancier ayant pris une inscription à partir de la déclaration de faillite ne

(1) V. n05 831 et suiv. et Traité de Droit comme7'cial, VI, n° 1700.

peut donc se prévaloir de l'antériorité de date de cette inscription sur celle de l'hypothèque de l'article 490, 3* alin. (I).

Mais la nullité des inscriptions prises après le jugement déclaratif n'étant admise que dans l'intérêt de la masse, ne peut être invoquée que par celle-ci. Dans le cas où le failli obtient un concordat simple, la masse des créanciers cesse d'exister. On peut se demander si le droit d'invoquer la nullité des inscriptions postérieures à la déclaration de faillite ne passe pas à chacun des créanciers . Cette question est examinée à propos du concordat. V. nùS 632 et 633.

Pour l'exactitude des idées et des expressions, il faut noter qu'il s'agit ici de la nullité des inscriptions, non de celle des privilèges et des hypothèques ; l'article 448, 1er alin., G. corn., suppose même expressément que ceux-ci ont été valablement acquis. Mais, en définitive, l'annulation d'une inscription a les mêmes effets que celle de l'hypothèque ou du privilège, puisqu'à défaut d'inscription, ces droits ne sont pas opposables aux tiers.

298. Formalités de publicité autres que les inscriptions de privilèges et d hypothèques. — Pour que les aliénations ou les constitutions en gage des différentes choses corporelles ou incorporelles soient opposables aux tiers, nos lois exigent l'accomplissement de formalités variées. Il y a lieu de rechercher si ces formalités peuvent encore être utilement remplies après la déclaration de faillite de l'aliénateur ou de celui qui a constitué le gage. Il n'y a pas de règle unique à poser, à cet égard : les systèmes de publicité admis par nos lois varient avec la nature des biens, parfois avec la nature des aliénations, et ce ne sont pas toujours les mêmes personnes considérées comme tiers qui peuvent invoquer le défaut de publicité (2).

299. Quand le failli a aliéné à titre onéreux un immeuble avant la déclaration de faillite, la transcription de l'acte d'aliénation peutelle avoir encore utilement lieu après ?

L'affirmative doit être admise sans hésitation. L'article 448.

(1) Grenoble, 19 août 1882, la Loi, n° des 28-29 août 1882.

(2) V. Frédéric Hubert, Des effets du jugement déclaratif de faillite ou de liquidation judiciaire sur les mesures de publicité autres que les inscriptions de privilèges et d'hypothèques (1906, Extrait de la Revue critique de législation et de jurisprudence).