III

SECTION III

Quels sont les effets de la rescision pour cause de lésion.

715. — L'effet normal de l'action en rescision est. comme son nom l'indique, de faire rescinder le contrat de vente, et de faire rentrer l'immeuble aliéné dans le patrimoine du vendeur.

Voici, dans cette hypothèse, quelle est la situation respective du vendeur et du défendeur à l'action en rescision.

L'acheteur doit, d'abord, rendre l'immeuble par lui acheté, et, en outre, les fruits de cet immeuble, mais seulement depuis le jour de la demande en rescision, aux termes de l'article 1682, 2°.

On explique cette disposition par la difficulté d'établir le compte des fruits, ce qui aurait amené le législateur à compenser les fruits et les intérêts jusqu'au jour delà demande, mais, malgré ce motif, la disposition nous paraît mauva: cette difficulté de liquider le compte de fruits n'est pas insurmontable, puisque nous avons vu qu'on y procédait e*i matière de résolution faute de paiement du prix :* d'Un autre côté, la situation de l'acheteur, qui a abusé de la gène du vendeur pour acquérir l'immeuble à vil prix, n'est guère intéressante, et nous ne comprenons pas que le législateur le fasse bénéficier jusqu'au jour de la demande de la différence entre les fruits de l'immeuble et les intérêts d'un prix vil, et

1 Suprà, Tome ir,n°615.

par conséquent en disproportion le plus souvent avec les fruits qu'il a perçus.1

716. — L'acheteur doit, en second lieu, indemniser le vendeur des dégradations occasionnées à l'immeuble par son fait ; cette solution est admise partout le mondedans lecasoù il en a profité, comme s'il a vendu des bois de haute futaie. Mais, s'il n'a pas profilé de ces dégradations, quelques auteurs pensent qu'il ne doit pas d'indemnilé au vendeur:

« Quant aux dégradations dont il n'a pas profilé, dit « Polhier, et qui oui été causées par sa négligence, l'ache- « teur; qui peut être réputé avoir été possesseur de bonne « foi, ne doit pas être tenu d'en faire raison ; car il a pu « négliger un héritage qu'il croyait être parfaitement à lui, « et qu'il ignorait êlre sujet à restitution. S'il paraît, au « contraire, qu'il n'a pu ignorer que son contrat était sujet « à rescision, il doit en être tenu. »2

Nous croyons qu'il doit indemniser le vendeur même des dégradations par lui commises et dont il n'aurait pas profité. On peut arriver à cette conclusion par deux ordres de motifs différents.

On peut dire, d'abord, comme le font certains auteurs, qu'il n'y a pas à se préoccuper du point de savoir si l'acheteur doit être considéré comme un possesseur de bonne ou de mauvaise foi : le contrat de vente est résolu rétroactivement, le vendeur est donc réputé n'avoir jamais cessé d'être propriétaire de l'immeuble, et l'acheteur dont le litre est anéanli doit lui tenir compte des conséquences d'actes par lui faits sans qualité.3

Mais nous croyons que tel n'est pas le véritable motif de celle solulion, et qu'il faut dire que l'acheteur a été de mauvaise foi pendant la durée de sa possession : la lésion que la loi exige pour rescinder le contrat, plus des sept douziè-

1 Compar. Duvergier, II, n° 119; Colmet de Santerre, VII, n* 126, 11 ; Laurent, XXIV, n° 450.

2 De la Vente, n° 360. — Sic Troplong, II, n° 844.

3 Aubry et Rau, IV, § 358, texte et note 20, p. 417; Laurent, XXIV, n° 451.

260 TllAU I UK LA \I-.ME.

mes, csl trop considérable pour que l'acheteur ait pu se méprendre sur le caractère du contrat qu'il passait.1

7f7. — Que faul-il décider quant aux fruits qui étaient pendants par branches ou par racines lors de la vonle ? Pothier enseigne que la valeur de ees fruits n'appartiendra pas à l'acheteur, qui devra la déduire du prix que le vendeur est tenu de lui restituer. Aous croyons que cette solution est exacte : ces fruits, qui, en droit, faisaient partie de l'immeuble au moment de la vente, ont été, en fait, pris en considération par l'acheteur pour la détermination du prix. et il ne serait pas équitable que le prix tout entier lui fût restitué, alors qu'il pourrait garder ces fruits.2

?18. — De son côté, le vendeur doit restituer à l'acheteur le prix, avec les intérêts à dater de la demande en rescision, par suite de la compensation admise par l'article 1682 entre les fruits et les intérêts jusqu'à cette date ; mais, si l'acheteur n'a pas touché de fruits, l'article 1682 porte que le vendeur doit les intérêts du jour du paiement. Cette dernière solution est une application logique du principe que le contrat est résolu rétroactivement, et que les parties doivent, par suite, être remises au même état que si elles

n'avaient pas contracté.

Quant aux impenses faites par l'acheteur sur l'immeuble, la situation du vendeur est très simple pour les impenses nécessaires, et pour les impenses voluptuaires ou de pur agrément : nous nous sommes déjà expliqué à propos de ces deux catégories d'impenses, en traitant de la résolution de la vente3 et de la faculté de rachat,4 et les raisons de décider sont ici les mêmes : le vendeur devra indemniser l'acheteur de tout ce que les premières lui ont coûté, et il ne devra rien pour les secondes.8

1 Duvergier, II, n° 121; Colmet de Santerre, VII, n° 126 bis V. 8 Pothier, De la Vente, n° 358; Duvergier, II, n° 120. — Contra, Troplong, II, n° 842.

5 Suprà, Tome II, n0i 617 et suiv.

* Suprà, Tome II, nos 667-668.

* Pothier, De la Vente, n°* 363-365; Colmet de Santerre, VII, n° 126 bis III; Laurent, XXIV, n° 452.

5 Mais, pour les dépenses utiles, la question est plus difficile, et une opinion soutient que l'acheteur devra être traité comme un possesseur de bonne foi, et indemnisé dans la mesure de la plus-value procurée au fonds. Il serait, injuste, dit-on, que le vendeur s'enrichît aux dépens de l'acheteur, et celui-ci, qui a pu croire que son titre était à l'abri de toute critique, doit être assimilé au possesseur de bonne foi.1

Les motifs que nous venons de donner, à propos de l'indemnité due par l'acheteur pour les dégradations dont il n'aurait pas profité, ont déjà montré que nous ne considérions pas l'acheteur comme un possesseur de bonne foi, et nous croyons qu'il faut faire application de la même idée pour les dépenses utiles par lui faites. La lésion est trop considérable pour qu'il ait celte illœsa conscientia sans laquelle, suivant les expressions de Voët, il n'y a pas de bonne foi ; il ne faut pas oublier, en effet, que cet écart de plus de sept douzièmes entre le prix de vente de l'immeuble et sa valeur doit être ûxé, comme nous l'avons dit, d'après la valeur courante de l'immeuble, d'après l'opinion commune ; comment donc l'acheteur, qui était le plus intéressé à se préoccuper de cette valeur courante, l'aurait-il ignorée, seul entre tous ? Aussi croyons-nous qu'il faut accorder au vendeur l'option donnée par l'article 555 contre le possesseur de mauvaise foi ; il pourra forcer l'acheteur à enlever ses travaux, ou il lui devra le montant intégral de la dépense, s'il préfère les garder. Cette solution ne blesse en rien l'équité, car le vendeur ne s'enrichit pas aux dépens de l'acheteur.*

719. — Tous les jurisconsultes reconnaissent que le vendeur n'est pas tenu de restituer à l'acheteur les frais et loyaux coûts du contrat. C'était la solution de notre ancien droit, ainsi que l'indique Despeisses :

« L'acheteur, dit-il, ne doit pas mettre en compte comme

1 Pothier, De la Vente, n° 364; Laurent, XXIV, no 452.

2 Colmet de Santerre, VII, n° 126 bis 111.

262 IHAMK ])K i.A VENTI

« augmentation de prix les l<><ls qu il a potffoi cmiDif' il a été « jugé au Parlement de Pfclria en août l">i :>, al le s avril l.'i'iT; « ci au Parlement de Toulouse, au rapport de Mavnanl, !«' « 12 avril I584. GairmeJa lue l'ail pas partie du prix, puisqu'il « n'est pas baillé au vendeur. Et oeW a lied, bifii q*w l'*$lw- « teureûl baillé au vendeur non seulement le prix de l'achat, « mais aussi ce que montaient les hwb pour les payer au « seigneur. »i

Cette solution est unanimement .approuver» par les auteurs modernes,2 à l'opinion desquels nous nous rallions facilement, puisque nous considérons l'acheteur co m me un p»»>seur de mauvaise foi. Mais nous tenons à signaler le motif que donnentdecette solution lesauteursqui, comme. M. Laurent, considèrent l'acheteur comme un possesseur de bonne foi au point de vue de la liquidation des dégradations ou des améliorations: « ....La rescision pour cause de Jésion « est aussi établie dans l'intérêt du vendeur, mais c'est « contre l'acheteur, (/ni a abusé de la détresse du vendeur « pour acheter à vil prix : les frais de la vente étant per- « dus. il est juste qu'ils restent à la charge de celle des « deux parties qui est en faute. »3 .Nous trouvons ce motif excellent, mais, s'il en est ainsi, comment -peut-on traiter l'acheteur comme un possesseur de bonne foi, lorsqu'il s'agit des dégradations ou des impenses par lui faites ?

720. — L'acbeteur peut-il retenir l'immeuble jusqu'au moment où le vendeur l'aura payé des divers chefs d'indemnité que nous venons d'éuumérer ? Non, d'après M. Laurent : le droit de rétention est un privilège, dit-il, et les privilèges ne s'étendent pas par voie d'analogie. ïl ajoute que l'article 1673, invoqué à titre d'analog eparcertains auteurs, ne présente même pas d'analogie complète, car la cause de l'acheteur, « qui exerce une espèce de violence contre le ven-

1 Des Contrats, Part. 1, Tit I, Sect. IV, ir 5. 2Troplong, II, n° 848; Duvergier, II, n° l-itf; Aubry et Rau, IV, § 358, texte et note 21, p. 417; Laurent, XXIV, n» 450 bis. 5 Laurent, XXIV, n° 450 bis.

« deur pour le faire consentir à une vente lésionnaire, » est moins favorable que celle de l'acheteur qui achète sous condition résolutoire.1

Nous sommes d'un avis opposé, et nous croyons que l'acheteur aura le droit de rétention. Nous n'invoquerons pas l'analogie de l'article 1673, car nous avons dit que le droit de l'acheteur consacré par ce texte était d'une nature particulière, et qu'il retenait la chose comme propriétaire tant que le vendeur ne l'avait pas remboursé:2 mais nous croyons que le droit de rétention, fondé sur l'équité, et d'une nalure toute différente du privilège, existe toutes les fois qu'il y a debitum cum rejunctum. dette née à l'occasion du bien possédé par le tiers qui veut le retenir ; et telle est bien la nature de la créance de l'acheteur. Nous n'avons pas d'ailleurs à développer le système que nous adoptons, car il se rattache à la théorie générale du droit de rétention, qui n'appartient pas à l'étude du titre De la Vente.

"721. — L'action en rescision pour lésion est, comme nous l'avons vu/ une action réelle, qui réfléchit contre les tiers détenteurs de l'immeuble aliéné.

Elle aura donc pour résultat de rescinder tous les droits réels que l'acheteur aurait concédés, sous-aliénations, hypothèques, servitudes, etc.. ;4 sauf, comme nous le dirons bientôt, l'exercice du droit qui appartient au tiers détenteur, comme à l'acheteur primitif, d'arrêter l'action en offrant un supplément de prix.

Quant aux baux qui auraient été faits par l'acheteur, ils devront être maintenus, à notre avis : nous avons développé en effet, dans notre Traité du Louage, l'opinion que l'on devait respecter les baux faits par le propriétaire sous condi-

1 XXIV, no 453.

* Suprà, Tome II, n° 665.

1 Suprà, Tome II, n° 701.

* Duvergier, II, n° 129; Aubry et Rau, IV, § 358, texte et note 22, p. 418; Laurent, XXIV, nft 443.

2i\b TRATTK Di: I A VF.MK.

lion résolutoire, et l'acheteur dont le titre est rescindé pour cause de lésion renlre dans colle catégorie.1

721 i. — Aux termes de l'article 1(181, l'acheteur contre lequel la rescision est prononcée a le dm t, ou lieu rie rendre l'immeuble, de payer le supplément du juste prix, snus la déduction du dixième du prix total. Le tiers possesseur a lo même droit, ajoute l'article, sauf sa garantie contre son vendeur.

Cette faculté accordée à l'acheteur d'arrêter l'action en rescision est donnée aussi au co-partageant par l'article 891. Ces deux articles ont le même but, celui de maintenir la propriété des biens dans la main des propriétaires actuels, d'empêcher une mutation préjudiciable à l'intérêt privé et par là même à l'intérêt public. Mais il y a, entre le co-partageant et l'acheteur, cette différence que le co-partageant devra offrir le supplément total fixé par les experts, tandis que l'acheteur pourra déduire de ce supplément un dixième : ces deux solutions s'expliquent, parce que l'acheteur fait une affaire lucrative, dans laquelle il compte trouver un bénéfice, représenté parle dixième que l'article 1681 lui accorde, tandis que le partage est un acte où l'égalité doit régner.2

Portalis en a donné un autre motif: « L'estimation des « experts n'étant pas susceptible d'une précision mathé- « matique, dit-il, on ne peut l'adopter avec une rigueur qui « supposerait cette exactitude et cette précision. »3 Nous acceptons bien cette idée sur les expertises, mais si elle avait inspiré le législateur, il serait coupable d'inconséquence, car il y aurait les mêmes motifs pour faire cette déduction en matière de partage. Le Premier Consul, qui a proposé cette déduction d'un dixième qui n'existait pas dans le projet primitif, en a donné le vrai motif: « Si le ven- « deur avait voulu tenir rigoureusement au juste prix, l'ac-

1 Voir notre Traité du Louage, I, nos 49-50. 1 Laurent, XXIV, n° 446.

5 Fenet, XIV, p. 146.

« quéreur n'aurait pas acheté. II est donc raisonnable de ré- « duire le juste prix de dix pour cent. Rarement on achète « une chose à sa valeur exacte. » f

722. — Il est à peine besoin de faire remarquer que l'option entre la rescision et le maintien de la vente, en payant le supplément, n'est accordée qu'à l'acheteur, point au vendeur : « Le vendeur n'a point l'option, disait le tribun Faure : « c'est à l'acheteur que la loi donne le choix de payer le sup- « plément ou de restituer la chose. »2

723. — La faculté d'offrir un supplément de prix peut être exercée non seulement par l'acheteur ou par un sousacquéreur, mais aussi, à notre avis, par les créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble : toutefois nous sommes porté à croire, avec M. Laurent, que les créanciers doivent plutôt agir en vertu de l'article 1 1 66 qu'en vertu de l'article 4681, car ce texte ne donne le droit d'offrir le supplément qu'à l'acheteur primitif et au tiers possesseur. Mais ce droit est dans le patrimoine de l'acheteur, c'est un droit pécuniaire, et comme les créanciers hypothécaires ont grand intérêt à l'exercer, pour que l'immeuble ne disparaisse pas de leur gage, ils ont qualité pour le faire.3

¥24. — Le supplément de prix consiste habituellement dans une somme d'argent, puisque le prix consiste lui-même en un capital, et qu'il s'agit de l'augmenter dans la proportion jugée nécessaire à la suite du rapport des experts : mais que devra-t-on décider si le prix consiste en une rente viagère, hypothèse dans laquelle, comme nous l'avons vu, il peut y avoir lieu à rescision ? Un arrêt de Lyon a jugé que le supplément devait alors consister en une augmentation de la rente viagère, et nous approuvons cette décision : le supplément de prix, comme son nom l'indique, complète le prix principal, il doit donc être de la même nature, et il doit

'Fenet.XIII, p. 73.

* Rapport au Tribunat, Fenet, XIV, p. 176. 3 Laurent, XXIV, n° 454. — Compar. Aubry et Rau, IV, § 358, p. 418.

être fourni en capital, si le prix est un capital, en prestations viagères, si le prix es! lui-même une prestation viagère.1

725. — L'article 1081 porte que l'acheteur peut exercer l'option « dans le cas où l'action en rescision est admise » : celle formule suppose qu'il peut l'exercer après lejugement ou l'arrêl qui prononce la rescision, et. en effet, le législateur ne pouvait pas foreer l'acheteur, qui combat l'action en rescision, à prévoir clans ses conclusions, même subsidiaires, l'hypothèse ou elle serait admise ; mais jusqu'à quel moment le peut-il après lejugement l Nous croyons qu'il a ce droit jusqu'au moment où il aura rendu l'immeuble : tant qu'il ne l'a pas fait, il conserve son droit d'option, et il dépend du vendeur, en hâtant l'exécution du jugement, de savoir plus tôt quel parti l'acheteur prendra.2

726. — Si l'acheteur ou le tiers possesseur opte pour le maintien de la vente, il doit avec le supplément de prix les intérêts de ce supplément : c'est la disposition de l'article 1082. mais ce texte ne fait courir les intérêts du supplément qu'à partir de la demande en rescision. Cette disposition relative au point de départ des intérêts est généralement critiquée, et à bon droit selon nous, car l'acheteur a joui de la chose acquise à vil prix depuis le jour de la vente, ou de la livraison, et il devrait paver les intérêts du supplément depuis cette date.3

727. — S'il y a plusieurs vendeurs, ou si le vendeur meurt, laissant plusieurs héritiers, ou bien encore si l'acheteur meurt, laissant aussi plusieurs héritiers, les règles à. suivre pour l'exercice de l'action en rescision pour lésion seront les mêmes que celles établies pour l'exercice du réméré par les articles 1008 à 1072 : nous n'avons donc qu'à nous référer à l'explication que nous avons présentée de ces textes/

1 Lyon, 10 juin 1875, Sirey, 76, II, 119.

* Colmetde S^nterre, VII, n° 125 bis III ; Laurent, XXIV, n'447. h Duver^ier, II, n° 117 ; Colmet de Santerre, VII, n° 126; Laurent, XXI V, n^ 447.

4 Suprà, Tome II, nos 678-679.

enoil