C. — Le trouble causé par des tiers

1*1. — A. Du trouble causé par le bailleur lui-même. — Le bailleur est obligé, comme nous l'avons vu avec Tarticle 1719, défaire jouir paisiblement le preneur de la chose louée ; la première conséquence qu'il faut en déduire, c'est que le bailleur ne peut troubler lui-même cette jouissance qu'il doit garantir.

Il ne peut la troubler ni en droit, ni en fait.

Le bailleur troublerait en droit la jouissance du preneur, s'il louait à une autre personne tout ou partie de la chose qu'il a déjà louée à celui-là ; si, par exemple, après avoir affecté par un premier bail à l'usage exclusif d'un locataire un corridor servant de passage, il n'avertit pas un co-locataire postérieur qu'il n'aura point droit à ce corridor, et par suite autorise virtuellement ce dernier à y passer ; * ou bien encore s'il consentait sur l'immeuble loué des droits venant entraver la jouissance du preneur, par exemple des droits de servitude, le bailleur devrait garantie au preneur à raison de tous ses actes.

f *8. — Le bailleur peut troubler, en fait, la jouissance du preneur de bien des manières, et nous ne pouvons que présenter, en essayant de les grouper, les principales hypothèses dans lesquelles ce trouble se manifeste.

En premier lieu, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, « changer la forme de la chose louée » (art. 1723), ce qui doit s'entendre dans le sens le plus large.

Ainsi il ne peut changer les bâtiments existants, les modi fier dans leur forme extérieure ou leur distribution intérieure : par exemple exhausser d'un étage la maison louée,

' Grenoble, 8 mai 1882, Dalloz, 83, II, 95. ■ Bordeaux, 26 juillet 1831, Dalloz, Rép. alphab., v> Louage, D* 228, i\

ARTICLB 1719. 143

modifier l'escalier permettant d'accéder à Tappartement qu'il a loué/ faire des réparations dont l'urgence n'aurait pas été préalablement constatée ; * à plus forte raison ne pourrait-il abattre un bâtiment, même dans le but d'en reconstruire un autre.

De même, il ne peut changer le mode de culture des terres qu'il a louées, convertir un herbage en terre de labour, ou réciproquement : il ne peut défricher un bois ou planter en bois une terre arable.

C'est ainsi encore que l'Etat, qui a donné à bail la chasse d'une forêt, ne peut, sans s'exposer à la résiliation, ou tout au moins à des dommages et intérêts, faire exécuter des exercices à feu dans les bois qu'il a loués.'

ISO. — Aces solutions, qui sont universellement admises, Pothier proposait d'apporter une restriction : le propriétaire pourrait, disait-il, modifier dans une limite restreinte la chose louée, s'il y avait un intérêt sérieux, et qu'il ne causât au fermier qu'une gêne insignifiante. Ainsi, le bailleur pourrait agrandir son parc aux dépens d'une petite portion des terres louées ; ou bien encore il pourrait, vers la fin du bail, planter une avenue sur un terrain qu'il se propose de reprendre è l'expiration du bail, en indemnisant le fermier du préjudice minime qu'il lui cause.*

Cette exception est sans doute fort équitable, car l'avantage pour le propriétaire peut être considérable, et l'inconvénient est nul pour le fermier : mais nous croyons, cependant, qu'il faut la rejeter, car elle repose sur deux idées qui ne peuvent pas être acceptées sous l'empire du Code civil. En premier lieu, il est impossible d'admettre aujour-

' Bordeaux, 26 juillet 1831, Sirey, U, II, 79, en note ; Paris, 9 janvier 1844, Sirey, 44, II, 79.

• Angers, 4 août 1847^ Sirey, 48, II, 378, et Dalloz, 47, II, 195; Cassation, 16 novembre 1886, Sirey, 87, 1, 56; Pandectea Françaises^ 88, 1, 236 ; et France Judiciaire^ 87, II, 211.

• Dijon, 12 novembre 1886, Pandectea FrançaiaeSy 87, II, 48, et Dalloz, 89, 1, 72.

• Du Louage, n* 75.

4ii CONTRAT DE LOUAGE.

d'huiune dérogation à ia loi du contrat, par le motif qu'elle serait très équitable, et servirait h Tune des parties sans nuire à l'autre : les conventions font la loi des parties (article ii34), et Tune d'elles ne peut y déroger sous prétexte d'équité. D'un autre côté, on admettait au temps de Pothier, pour l'interprétation du bail, une sorte de droit supérieur au profit du bailleur dont il est impossible de reconnaître aujourd'hui l'existence : les deux parties sont dans Tégalité la plus complète, en tant qu'il s'agit d'exécuter le bail qu'elles ont fait, et la convention de bail les lie l'une comme l'autre.

Concluons donc que le bailleur ne peut apporter de modifications à la chose louée, si minimes qu'elles soient et si utiles qu'elles puissent être pour lui.^

ISO. — Il ne faut pas cependant exagérer la portée de notre règle, et le changement fait par le bailleur devrait être autorisé, si, d'un côté, il ne contrevenait en rien à une clause expresse du bail, et si, de l'autre, il ne causait aucun préjudice au preneur. La jurisprudence nous en fournit un exemple intéressant. Le propriétaire d'une maison, qui en avait loué un étage à un tiers, achète la maison voisine, fait abattre le mur de séparation des deux cours, et, au lieu de deux loges de concierges isolées, en établit une seule dans laquelle il installe deux personnes. Le locataire se plaint de ce changement à Tétatde choses existant lors du bail: la Cour de Paris a répondu avec raison que ce changement ne lui causant aucun préjudice, vu la disposition des lieux, le bailleur avait eu le droit de le faire.* Nous ajouterons, avec un arrêt de Cassation, une seconde condition; il faut que ce changement, qui n'est pas préjudiciable, ne soit pas fait en violation de l'une des clauses du bail.»

< Troplong, II, n' 244 ; Duvergîer, I, u* 307 ; Laurent^ XXV, n* 144.

• Paris^ 12 janvier 1856, Dalloz, 56, II, 83. - Laurent, XXV, nM44.

' Cassation^ 8 novembre 1859, Dalloz, 59, I, 446.

Telle est la limite du droit du bailleur de modifier la forme de la chose louée: il faut qu'il puisse répondre au preneur que la modification est minime, qu'elle ne déroge à aucune des clauses du bail, et qu'enfin, n'éprouvant aucun préjudice, il doit être arrêté par la règle: « sans inté- « rêt, pas d'action. »

f SI. — MM. Aubry et Rau proposent une autre exception à la règle que le bailleur ne peut modifier la forme de la chose louée : d'après eux, si les changements ne portent pas sur la chose louée elle-même, mais sur ses accessoires, ils devront être autorisés, pourvu qu'ils ne soient pas de nature à causer un dommage au preneur.^

Nous croyons, avec M. Laurent/ qu'il faut rejeter cette exception : le preneur a le même droit aux accessoires de la chose louée qu'il a droit à la chose louée elle-même, et nous avons vu, en traitant de l'obligation de délivrance, que cette obligation ne serait pas remplie si le bailleur ne délivrait pas les accessoires de la chose louée. Le droit du preneur étant le même sur les accessoires, il peut s'opposer h ce qu'ils soient modifiés, dès que la modification lui cause un préjudice, fût-il peu sensible. Aussi croyons-nous que, pour les accessoires comme pour la chose principale, le changement ne peut être autorisé que s'il ne cause aucun préjudice au preneur.

13*. — La prohibition de changer la forme de la chose louée doit s'appliquer même aux changements indirects^ qui modifieraient l'état de la chose louée sans l'atteindre en elle-même. Ainsi le bailleur d'une maison est propriétaire d'un immeuble contigu, et sur ce terrain il élève au cours du bail une construction qui change les conditions de l'immeuble loué, qui lui enlève l'air ou la lumière ; le locataire peut-il se plaindre de ce travail ?

On pourrait en douter, par le motif que le bailleur n'a

* IV, p. 477.

« XXV, n* 145. — Sic Arrêt précité de Paris, 12 janvier 1856, Dallez, 56, II, 83.

GuiL. Louage, i. 10

■146 C0?ÏTRAT de LOLfAGE.

point louché à la chose louée, n'a pas modifié sa formo, et que, en usant comme bon lui a semblé d'un terrain yoisin, il a agi comme propriétaire et non comme bailleur, et il n'a fait que ce quun propriétaire voisin aurait eu incontestablement le droit de faire.

Il faut réponilre, néanmoins, que ces changements sont défendus: la cbosc louée ne comprend pas seulement une maison considérée en elle-même, elle comprend aussi les avantages attachés k la situation delà maison, aux jardins qui rentourenl, à la vue dont elle jouit, elc. . . , et le preneur a été en droit d*y compter, lorsque ces avantages résultaient du voisinage d'une propriété appartenant au bailleur.

On objecte en vain que si cette propriété appartenait h un tiers, celui-ci pourrait Taménager à son gré^ sans que le preneur eût le droit de se plaindre: cela est vrai, mais le preneur n*a pas dû compter sur des avantages dépendant du caprice d'un tiers, tandis qu'il a dû compter sur le maintien d*un état de choses dépendant du bailleur, et à raison duquel celui-ci a loué la maison un prix plus élevé. En un rool^ il ne peut pas se faire que la jouissance du preneur, telle qu'elle existait au moment du bail, soit amoindrie par le fait du bailleur.^

Par application de ce principe^ on a jugé que le propriétaire d'une maison ne peut exhausser un corps de logis situé en face d*un appartement loue, lorsque cet exhaussement entraîne une diminution notable de lumière pour des pièces déjà insuflisamment éclairéesp'

Dans le même ordre d'idées, on devrait décider que le bailleur ne pourrait ouvrir, dans une maison contiguë qui lui appartient, une fenêtre donnant une vue directe dans la maison louée, ni faire pratiquer un égoul conduisant les eaux ménagères dans la cour de celle maison.

* Laurent, XXV» n' 146.

■ Lyon, 10 août 1855, Dalloi, 56, lî^ 2m.

JP(S^ T* -l^

C'est ainsi encore que l'on ajugé que le bailleur est garant des travaux qu'il a fait exécuter dans une maison contiguë, et qui ont transformé en chantier une partie de la cour commune aux deux maisons: ici même on peut dire qu'il y a trouble direct dans la jouissance de l'accessoire de la chose louée, la cour commune.*

133. — Il faut, toutefois, se montrer beaucoup plus facile pour les modifications apportées par le bailleur à la propriété voisine que pour celles apportées à l'immeuble loué: pour celui-ci, la règle est qu'il ne doit pas être modifié, tandis que pour celle-là le bailleur ne s'est nullement interdit de la modifier, et a, au contraire, dû vouloir se réserver le droil d'en tirer le meilleur parti possible. La règle est donc, à notre avis, que cet immeuble voisin peut être modifié, et que seulement les modifications devront être prohibées, si elles causent au preneur une gêne grave, et sur laquelle il n'a pas dû compter en louant.

Aussi ne pouvons-nous approuver que comme des décisions d'espèces les solutions de quelques arrêts,* qui jugent que le bailleur n'a pas pu faire construire une maison dans un jardin contigu à l'appartement loué: ces décisions peuvent être bien rendues dans les circonstances que les arrêts relèvent, mais à défaut de ces circonstances, nous tenons pour certain que le bailleur pourra faire construire, ou, ce qui arrive au même résultat, vendre ses terrains à des tiers comme terrains à bâtir. Sans cela, la location d'un appartement frapperait d'immobilité tout un ensemble d'immeubles, ce qui n'a pu être dans la pensée commune des parties contractantes.

Ajoutons que le bailleur ne peut jamais être forcé, même pour assurer la jouissance de la chose louée, de faire des

* Cassation, 19 juin 1882, France Judiciaire^ 82-83, p. 175 ; Dallez, 83, 1, 336, et Sirey, 84, I, 238.

■ Paris, 15 décembre 1825, Sirey, c. n., VIII, II, 159; Paris, 20 février 1843, Sirey, 43, II, 125; Aix, 21 janvier 1864, Sirey, 64, II, 157.

Irovaux sur un ira meuble coati gu lui appartenant^ mais non compris dans la location/

134. — Le clrangement de forme» qui est prohibé par l'article 1723, ne s'enleod pas seulement de la transformation matérielle qui substituerait un objet h un autre^ maiâ de toute modification essentielle qui, sans détruire la substance de la chose^ en change les conditions et la rend impropre à Tusage auquel elle était destinée.

Celte formule, que nous empruntons à un jugement du tribunal delà Seine^' nous parait excellente; la chose louée, en efllel, ce n'est pas seulement un immeuble ou un meuble de telle ou telle forme matérielle, c'est essentiellement la jouissance de cet immeuble ou de ce meuble, et porter atteinte au mode de jouissance de la chose, empêcher Tusage auquel elle était destinée, c*est changer « la forme ^^ c'est-à-dire la substance même de l'objet de la location.

Comme conséquences de ce principe, le bailleur ne pourra exercer par lui-même ou donner à un nouveau locataire le droit d'exercer: l^une industrie incommode, insalubrej dangereuse ou immorale; î" un commerce ou uoe industrie créés en concurrence du commerce ou de Tindustrie du premier preneur.

Etudions les applications de ces deux propositions.

i:i&. — Établir ou permettre d'établir dans Timmeuble loué une industrie incommode, insaluble, dangereuse ou immorale, c'est troubler la jouissance du locataire, et l'article 1749 suiUrait à l'empêcher, puisqu'il oblige le bailleur à faire jouir € paisiblement » le preneur de la chose louée. De pluSj c'est, comme nous venons de le dire^ changer € la % forme » de la chose louée, c'est-à-dire en altérer la jouissance.

Ainsi le bailleur ne pourrait louer un appartement pour une desliuation immorale, rétabhssement d'une maison de

* Trib. d'Etampes, 30 janvier 1883, France Judiciaire, 82-83^

' 14 juillet 1855, DaUûz, 56, 11^ 229*

tolérance, d'une maison de jeux, à l'époque où elles étaient permises.*

Même prohibition pour l'établissement d'une Industrie bruyante, par exemple une filature : la Cour de Douai l'a jugé ainsi dans une hypothèse particulièrement favorable à la prohibition, car la filature était installée au-dessus d'une école : * mais la solution devrait être la même si l'étage inférieur était occupé bourgeoisement.

Il faudrait encore admettre la même solution, si le bailleurlouaitun appartement à usage de maison d'accouchement,* de restaurant,* de café,* d'école.* Nous croyons qu'il devrait en être de même, bien que la question soit controversée, si le bailleur louait une partie de sa maison en autorisant le locataire à sous-louer en garni : ce genre de sous-location permet au premier venu de s'introduire dans la maison, sous prétexte de visiter des appartements meublés, et facilite des locations de courte durée à des personnes d'une moralité suspecte: c'est donc un trouble apporté à la jouissance du premier locataire.'

Ce que nous disons à propos de la destination à donner aux maisons d'habitation, il faut le dire du changement que le bailleur apporterait dans la destination de communs attenant à l'appartement loué, si ce changement le rendait moins habitable : c'est ainsi que l'on a jugé avec raison que le bailleur ne pouvait convertir une écurie voisine en porcherie, si ce changement aggravait pour le locataire les inconvénients résultant du voisinage de l'écurie. *

* Paris, 11 mars 1826, Dalloz, Rép. alphab., v* Loucige, n*224.

• Douai, 11 juin 1844, Dalloz, Ibid., n* 449.

» Paris, 11 août 1843, Dalloz, ïbid., n* 225, 2*.

♦ Paris, 19 juillet 1856, Dalloz, 56, II, 229, et Sirey, 56, II, 436.

* Gaen, 10 juin 1862, Rec. de Caen, 62, p. 283 ; Bordeaux, 29 mai 1879, Sirey, 80, II, 4.

• Lyon, 25 janvier 1881, Sirey, 81, II, 219. •^ Paris, 10 février 1869, Dalloz, 71, II, 194.

• Rouen, 28 juin 1878, Sirey, 79, II, 116. — Sic Aix, 21 janvier 1864, Sirey, 64, II, 157.

ISO CO.NTRAT DE LOUÂ&E.

130. — Nous avons dit, en second lieu, que le bailleur ne pouvait exercer par lui-même un commerce ou une industrie semblables h ceux pour lesquels il a loué une partie de sa maison, ni en permeltre Texercice à un second locataire.

Ici les opinions sont beaucoup plus divisées que lorsqu'il s'af^it de rétablissement d'une industrie incommode, dangereuse ou immorale ; tout le monde reconnaît que le bailleur ne peut autoriser cet établissement sans contrevenir aux articles 1719 et 1723, et on ne discute que sur la gravité de rinnovation, et sur le point de savoir si elle esl suflisantc pour léser le droit du preneur. Mais, lorsqu^ua bailleur a loué une partie de sa maison à un commergaul ou à un industrie^ et qu'il n'j a pas dans le bail de clause par laquelle le bailleur s'interdise de louera des personnes exerçant une profession similaire, une première opinion soutient que le bailleur a le droit de faire de semblables locations, et cela par les motifs suivants.

L'article 1719, en obligeant le bailleur de faire jouir pai* siblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, n*a eu, dit-on, qu'un but: garantir le fait matériel de l'occupation du preneur, de sa possession, mais non Texercice plus ou moins fructueux de sa profession, ce qui est en delmrs du contrat de bail : ^ L'industrie même, dît ^ M* Laurent, reste étrangère au contrat ; le bailleur ne « garantit rien de ce chef, » Pourvu que le preneur jouisse tranquillement de la partie de maison qui lui esl louée, qu'il n'y soit troublé ni par une innovalion dans la partie louée elle-mCme, ni par un changement préjudiciable dans la partie voisine, Tarticle 1719 est respecté ; c'est bien ce qui résulte du texte même de cet article, et s*il y avait un doute, la discussion qui a précédé l'adoption de ce texte le montrerait.

On ajoute que, pour que le bailleur fôt obligé de garantir le preneur contre toute concurrence, il faudrait que ceUe obligation fût écrite dans laloi, cary d'après le droit com-

mun, le bailleur a la libre disposition des appartements qu'il n'a pas loués, et le preneur n'a pas à intervenir dans l'exercice de ce droit : admettre le contraire, ce serait porter atteinte non seulement au droit de propriété, mais encore au principe de la liberté du commerce, qui consacre pour chacun le droit d'exercer sans entrave la profession qu'il a choisie.

Sans doute, les circonstances de la cause pourront apporter au droit du bailleur cette restriction qui n'est pas écrite dans la loi, et les tribunaux pourront décider, par appréciation de ces circonstances, que les parties avaient entendu qu'il ne serait créé aucune concurrence à l'exercice de la profession du premier locataire. De même, si l'introduction d'un second locataire exerçant la même profession constitue évidemment, de la part du bailleur, un fait frauduleux, comme la fraude fait exception à toutes les règles, il sera responsable vis-à-vis du preneur.

Mais, en dehors de ces circonstances particulières, et, d'un autre côté, de toute intention frauduleuse, le propriétaire a la libre disposition de son immeuble.*

131. — MM. Aubry et Rau proposent une distinction : « Le bailleur, disent-ils, ne pourrait pas, après avoir loué « une usine ou une partie de bâtiment préparée pour l'exm ploilation d'une industrie déterminée, créer dans le voi- « sinage un établissement rival. Mais la seule circonstance « que, dans le bail d'une partie de maison, il aurait été « énoncé que le preneur se proposait d'y établir une indus- « trie à laquelle elle n'avait pas été antérieurement affec-

* Lyon, 10 mars 1857, Dalloz, 60, II, 189; Trib. de la Seine, 9 avril 1859, Dalloz, 61, II, 32; Paris, 18 mai 1862, Dalloz, 62, II, 109; Rennes, 8 mai 1863, Sirey, 64, II, 257 ; Paris, 5 juillet 1864, Sirey, 64, II, 258 ; Paris, 19 janvier 1865, Dalloz, 65, II, 172 ; Tribunal de la Seine, 14 août 1889, Pandectesjrançaises^ 90, II, 33. — Pataille, Dï'a^^Wa^ion, Journal de la Propriété industrielle, 1860, 186; Rendu, Traité des Marques de fabrique et de la concurrence déloyale, d" 517 ; Laurent, XXV, n" 132-137 ; Colmet de Santerre, VII, p. 248.

« tée, ne priverail pas le bailleur de la faculté de louer « une autre partie de la même maison pour Texercice d'une « industrie similaire, à moins que le contraire ne dût être « admis en vertu de la commune intention des parties, ap- ^ préciéc d'après les clauses du bail et les circonstances « dans lesquelles il a été conclu. »

Un certain nombre d'arrêts, cités par les éminents auteurs, font cette distinction.*

13S. — Nous croyons, tout d'abord, qu'il est impossible d'admettre la distinction proposée par MM. Aubry et Rau ; que le bâtiment loué ait été antérieurement affecté à l'exercice d'une industrie déterminée, ou que le preneur y crée cette industrie pour la première fois, son intention, dans les deux cas, a été la même : louer un bâtiment dans lequel il puisse exercer utilement sa profession, sans être entravé par une concurrence ruineuse. Son intention, à lui, est certaine ; nous verrons tout à Theure si elle suffit pour obliger le bailleur à garantie, mais elle est absolument indopendante de l'usage antérieur de la maison louée.

Quant à l'intention du bailleur, du moment où il a loué sa maison pour exercer une profession déterminée, il semble bien qu i! s'est engagé aussi étroitement vis-à-vis du preneur que si déjà la maison était affectée à cet usage. Ce qu*jl faut envisager, ce n'est pas l'usage antérieur de la maison, ce sont les conséquences de la convention nouvelle qu'il s'agît d'exécuter.

139. — Cette distinction écartée, nous croyons que du moment où un propriétaire a loué un immeuble pour l'exer-

^ IV, p. 475-476. " Sic, dans Thypothèse d'une maison déjà affectée à j'industrle du preneur, Montpellier, 26 juin 1844, Sirey, 44, H, 477 ; Aix, 6 août 1862, Sirey, 63, 11^223 ; Lyon, 3 décembre 1864, Sirey, 65, tl, 131 ; et, dans l'hypothèse où il n'y avait pas d^afleciation aDtérjeure, Paris, 8 mai 1862, Sirey, 62, 11^ 276 ; Bordeaux, 17 avril 1863, Sirey, 63, II, 222 ; Paris, 12 mars 1864et 15 juin 1804, Sirey, 64, II, 257; Cassation, 6 novembre 1867, Sirey, 67, 1, 421 ; Cassation, 29 janvier 1868, Sirey, 68, I, 116; Metz, 26 novembre lïMiy, Sirey, 69, 11^ 175.

cice d'une profession industrielle ou commerciale, il doit en garantir le paisible exercice, et, comme conséquence, ne pas 7 introduire une industrie rivale.

L'article 1719 suffit, croyons-nous, pour soutenir cette opinion : le bailleur est obligé de droit, et sans qu il y ait besoin de stipulations particulières, d'assurer la jouissance paisible de la chose louée : or, est-ce jouir paisiblement de cette chose que de ne pouvoir y exercer la profession pour laquelle on Ta louée, ou du moins de l'exercer dans des conditions tout à fait défavorables, avec un rival sous le même toit ? Pour interpréter une convention, il faut, nous dit l'article 1156, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes : or le preneur aurait-il loué, si le bailleur lui avait dit que le lendemain il installerait un concurrent à sa porte ?

Nous ajoutons que l'article 1723 ne doit pas être écarté du débat : cet article défend de changer t la forme » de la chose louée, c'est-à-dire, suivant l'interprétation que nous en avons donnée, de porter atteinte au mode de jouissance de cette chose, d'empêcher l'usage auquel elle était destinée ; or c'est porter une atteinte des plus graves à cette jouissance que d'introduire un concurrent dans la maison, et le locataire aimerait mieux, souvent, un trouble matériel, une gêne dans la jouissance d'un ou de plusieurs appartennents qu'une concurrence qui viendra stériliser ses efforts, et lui enlever une partie des bénéfices sur lesquels il était en droit de compter.

On dit que notre système fait échec au droit de propriété du bailleur ; mais n'y a-t-il pas lui-même apporté une restriction en louant une partie de son immeuble, et, de même qu'il ne pourrait modifier matériellement la partie qui lui reste d'une manière dommageable pour son locataire, de même il ne peut l'exploiter de façon à lui porter préjudice.

Il faut aussi écarter l'objection tirée de l'atteinte portée à la liberté du commerce : le second locataire est parfaitement libre de faire le commerce, sauf dans celte maison où un commerce analogue est déjà installé.

loi CONTRAT DE LOUAGE.

Od fait une dernière objeclîon, en apparence séduisante : rindaslfie du locataire est en dehors du contrat de bail, dît-on, et le locataire ne lui a rien garanti de ce chef. Nous crojODS qu'il y a là une confusion : sans doute le bailleur n'a pas garanli au premicriocataire Texercice plus ou moins prospère de son industrie, il ne lui amêrae pas garanti que dans la maison d'en face, qui appartient à un tiers, on n'installerait pas un rival qui lui ferait une concurrence écrasante ; mais il lui a garanti la libre possession de tous les avantages que la chose louée peut lui donner, par rapport à la destination pour laquelle elle est louée, et, par-dessus loul, il a garanti le preneur contre ses faits personnels. Or, à ce double titre, le bailleur nous paraît manquer à ses engagements lorsqu'il vient, par un contrat nouveau, rendre moins profitable Tusage de la chose qu'il a louée.

Aussi croyons-nous qu'en dehors de toute stipulation particulière, et de toute destination antérieure de la chose louée, le bailleur, averti par le bail de la profession que le preneur va exercer dan^ les lieux loués, ne peut y introduire ensuite une industrie similaire, soit en l'exerçant luimême, soit en louant à un tiers qui va l'y exercer.* .

t40. — Quelle que soit Topinion que l'on adopte sur celle queslioD. il faut admettre que la volonté des parties est souveraine, soit pour interdire au bailleur le droit de louer à des personnes exerçant la même profession, soit à

' NlmoB, SI décembre 1855, Dalloz, 57, II, 125, et Sirey, 57, II, 164; Paris, 5 Dovembre 1859, Sirey, 59, 11,649; Bordeaux, 2 août iSm, Sirey, 61, 11, 124, et Dalloz, 61, V,294; Paris, 8 juillet 1861, Sirey, 62, 11,274, et Dalloz, fi i, II, 198 ; Paris, 12 mars 1863, Sirey, 63, II, 221 ; Paris, 27 janvier J8G4, Sirey, 64, II, 258 ; Toulouse, 14 mars 1864, Sirey^ 64, 11, 28, et Dalïoz, 65, II, 198 ; Grenoble, 26 juin 1866, Sirey, 67, II, 54; Bordeaux, 7 novembre 1873, Dalloz, 74, II, 136; Caen, 29 avril 1874, Rec, de Caen, 75, p. 224; Dijon, 5 mai 1875, Sirey, 75, 11,142. — Bezoul^ Des Industries similaires y n** 17 et 18, — Conf. Pouillet, Des Marques de fabrique et de la concurrence déloyaie, n"* 755-757,

l'inverse, pour le lui permettre.* On a mêrae jugé par interprétation des clauses du bail, que la prohibition de louer les autres immeubles de la « propriété » du bailleur pour un commerce similaire devait s'appliquer, non seulement aux autres parties de la maison louée, mais aussi aux autres maisons appartenantau bailleur, et contiguës à celle-ci.*

141. — Pour que la prohibition soit légale, soit conventionnelle, existe, il faut qu'il s'agisse d'un commerce similaire : mais la question de savoir dans quels cas il y a commerce similaire ne rentre pas dans le cadre de notre travail, et nous ne pouvons sur ce point que renvoyer aux monographies spéciales qui traitent de la concurrence.'

Il faut, en outre, que l'industrie de la concurrence de laquelle se plaint le preneur ait été installée postérieurement à son entrée en jouissance: si elle existait déjà au moment où il a loué, le bailleur ne peut, dans aucune théorie, être garant vis-à-vis du second locataire, qui a connu ou dû connaître l'existence dans la maison louée de l'industrie qui lui fait échec. Le bailleur a loué l'immeuble dans l'état où il était, et le locataire devait stipuler expressément la suppression de la concurrence dont il se plaint, s'il entendait plus tard exiger cette suppression.

14*. — Quelles vont être les conséquences de l'introduction dans la maison louée d'un concurrent, dont la présence est prohibée soit par la loi, dans notre théorie, soit par la convention formelle des parties?

Il est certain, d'abord, que le bailleur est garant vis-àvis du premier preneur, et que celui-ci pourra demander contre lui soit la résiliation du bail, soit une diminution de prix, et, dans les deux cas, des dommages-intérêts: c'est

^ Cassation, 8 juillet 1850, Sirey, 51, I, 111 ; Cassation, 18 mai 1868, Sirey, 68, II, 303. — Pouillet, Loc, ciiat.y n» 758.

■ Paris, 24 avril 1879, Sirey, 79, II, 178.— Toir aussi Cassation, 13 mars 1872, Sirey, 72, 1, 331.

> Voir notamment Bezout, Des Industries similaires^ n** 20 et suiv.

IS6 CONTBAT m LOUAGE,

là, comme nous allons le voir, le droit qui appartient en général au preneur, lorsqu'il est troublé par le fait personnel du bailleur»

Mais le preneur peul-il agîr directement contre le co~ preneur, auteur du trouble, et obtenir son expulsion, ou rinterdictiotisousconlrâinle de continuera exercer la même profession dans les lieux loués? La solution de cette question dépend du parli que Ton prend sur la personnalité ou ta réalité du droit du preneur: pour ceux qui lui reconnaissent un droit réel, il faut admettre que le preneur, premier en date, peut faire respecter son droit par le second, et agir directement contre lui pour obtenir la cessation de la concurrence.^ Au contraire, pour ceux qui, comme nous, admettent la personnalilé du droit du preneur, il faut décider que le preneur n'a aucune action contre le co-preneur, mais seulement contre le bailleur avec lequel il a conlraclé.*

Le bailleur actionné en garantie ne peut exercer aucun recours contre le second preneur, du moment où il ne lui a pas interdit dans le bail d'Rxercer, telle profession dans les lieux loués. Il prétendrait en vain que celui-ci n'a pu ignorer, en entrant dans les lieux loués, le commerce exercé parle preneur déjà établi dans la maison : le second preneur répondrait viclorieusement qu'il n'avait pas à se préoccuper de ce point, car il ne connaît pas les locataires antérieurs; son seul litre à lui, c'est son bail, et, du moment où il ne contient aucune prohibition, comme tout ce qui n'est pas défendu est permis, il a le droit d'exercer dans les lieux loués telle profession honorable qu'il lui platt de choisir/

' Paris, 24 juin 1858, Sîrey, 59, II, 146, el DalJoz, 59, II, 217; Paris, 29 mars t860, Sirey, 60, II, 122, et Dalloz, 60, II, 187.

« Paris, 22 avril 1864, Sirey, 64, 11, 259 ; Paris, 26 juillet 1879, Sirey, SI, II, 229. — Conf. Cassation, 16 novembre 1881, SIrey, 82,1, 225.

' Parisj 7 mai 1859, Meyer contre Bouasel^t,

143. — Le bailleur a le droit, sans que le preneur puisse Taccuser de troubler sa jouissance, de visiter les lieux loués pour constater lés réparations qui peuvent y être nécessaires, et de les faire visiter par les ouvriers qu'il préposera à ces réparations.

Il a le droit aussi, en se conformant aux usages locaux, de faire visiter les lieux par les personnes qui ont l'intention de les prendre à bail, à l'expiration du bail en cours.* Mais le locataire d'un appartement dans une maison peut s'opposer à l'apposition sur le mur extérieur d'écriteaux indiquant des appartements à louer, à raison du va et vient d'étrangers que ce mode de publicité occasionne.'

Enfin, s'il s'agit de biens ruraux, nous admettons, comme . nous le verrons en étudiant les droits du preneur, que le bailleur peut y exercer le droit de chasse, sans qu'il y ait besoin de réserves dans le bail. A plus forte raison reconnattrons-nous au bailleur le droit de se promener sur la ferme qu'il a louée ; ce qu'il a concédé au fermier, c'est le droit de retirer de la chose tous les produits dont elle est susceptible, mais il n'a pas abdiqué en sa faveur les autres attributs de la propriété, qui ne sont pas inconciliables avec le droit du fermier, et, notamment, le droit de se promener, qui ne peut nuire au fermier et qui peut être très agréable au propriétaire.

143 I. — Une application très intéressante de ces droits réservés, dans notre opinion, au propriétaire, sans qu'il y ait besoin de stipulation dans le contrat de bail, s'est présentée dans ces dernières années.

Il est certain, et tout le monde reconnaît que si le propriétaire cause dommage aux récoltes du fermier, en les traversant en action de chasse ou autrement, il doit la réparation de ce dommage : il a loué les produits de la terre qu'il a affermée et il ne peut les endommager.

' Caen, 5 janvier 1857, Rec, de Caen^ 57, p. 32 ; Paris, 28 août 1873, Sirey, 73, II, 256.

« Paris, 11 août 1854, Sirey, 55, II, 531 ; Paris, 25 juin 1857, Sirey, 57^ II, 500 ; Paris, 4 juillet 1857, Sirey, 57, II, 50a

Mais, si le bailleur Iravorse les récoltes, en chassant ou aiilrernenï, coramcl-il la conlravcntion prévue par les articles 471, n° 13 et 473, n° 9, du Code pénal î

La jurisprudence de la Cour de Cassation répond aflîrniativemenl :

« Attendu que le propriétaire d'un bien rural par lui «( affermé ne peut avoir le droit de passer sur les champs « préparés ou ensemencés qu'autant qu'il a stipulé ce droit « dans le bail ; que ce droit de passage n*esl pas une con- « séquence de la réserve du droit de chasse ; (que le bail- <A leur), en aflbrmant Fexploitalion de sa propriété» avait «( par cela même, à défaut d'une stipulation contraire, *t aliénés à partir de l'entrée en jouissance du fermier, le « droit de passage sur les terres ensemencéesou chargées ^ de récoltes-*

143 iK — Cette jurisprudence est combattue, avec raison selon nous, par M. Villey : '

K Si celte théorie est exacte, dit-il, il faut avouer que le fl droit de chasse, que la Jurisprudence reconnaît au pro- « priétairc à Texclusion du fermier, est un droit sjngu- ^ lièrement précaire, et qu'à vrai dire il dépendra toujours « du fermier, pour peu qu'il le veuille» de le rendre impra- ^ îicable. En eflet, des articles 471, n'' 13, et 47o, n" 9, cornet binés, il résulte que le passage par tout autre qu'un « ayant droit sur un terrain chargé de récoltes, ou seule- « ment ensemencé, ou même î^implemenl préparé, consli- « lue une contravention. Cela va très loin. Le terrain est « préparé dés qu'il est labouré et hersé: or, il ja telles « régions où ces opérations se font de très bonne heure, « dès le mois de septembre. Les prairies naturelles ou «t artificielles sont en tout temps des terrains préparés et « ensemencés, et une jurisprudence constante décide que

" Cassation, 9 mai 1884, Sirey, 8G, I, 89* — SiCt Cassation, 2 avril 1881, Sirey, 83, 1, 331 ; Cassation, 29 avril 1884^ Slrey, 85^ J, 463.

• Note dans Sirey, 86, 1, 89.

« le fait de passer dans une prairie appartenant à autrui « constitue la contravention prévue par l'arlicle 471, « n** 13, alors même que Therbe étant récoltée, aucun dom- « mage n'aurait été causé... Que de difficultés, que de « querelles, que de procès cette jurisprudence autorise I »

M. Villey remarque que la question n'intéresse pas seulement le droit de chasse, mais qu elle a une portée plus haute, puisqu'elle conduit à dire que le propriétaire n'a pas plus de droits sur sa terre que le premier venu, et qu'il commet, comme un étranger, une contravention en y mettant le pied ; et il conclut très exactement que ni les principes du contrat de louage, notamment l'obligation du bailleur d'entretenir la chose en bon état de réparation et le droit qui lui appartient d'examiner si le preneur use de la chose suivant sa destination, ni le texte des articles 471, n"* 13, et 475, n° 9, ne sont en harmonie avec la solution rigoureuse de la jurisprudence.

Nous ajouterons que cette solution est contraire aussi à • la tradition. Pothier, examinant l'obligation du locateur de n'apporter aucun trouble à la jouissance du preneur, s'exprime dans les termes suivants :

« Ce n'est pas un trouble que le locateur d'une métairie « apporte à la jouissance de son fermier, lorsqu'il s'y trans- « porte, ou qu'il y envoie des personnes de sa part pour « en visiter l'état ; ni lorsqu'il y va ou y en envoie chasser, « pourvu qu'il n* apporte aucun dommage aux fruits. * *

144. -- Le bailleur peut-il stipuler qu'il ne dev^a aucune garantie pour ses faits personnels? Pour apprécier la portée d'une telle stipulation, il faut en examiner l'étendue.

Si le bailleur stipulait^ d'une manière absolue, qu'il ne devra aucune garantie pour ses faits personnels, et que néanmoins le preneur continuera à payer des loyers, cette clause serait évidemment nulle, car il est de l'essence même du bail que les loyers ne sont dus qu'à raison de la jouis-

* Traité du Louage^ n* 75.

160 COPÎTIIAT HE lodage.

SBnce par le preneur de la chose louée^ el on ne peut convenir qu*il j aura louage sans cause.

Mais le bailleur peul irès valablement stipuler qu'il ne devra aucune garantie pour tel ou tel fait spécial qu'il prévoit: ainsi il peul se réserver le droit de vendre une partie des lieux loués, et pour ce cas, de résilier le bail in parte çwd. Il peut même convenir, comme le prévoit expresse ment Tarlicle 1744j qu'au cas de vente totale l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou le locataire, et cela même sans domrnages-inlérêts.

Le bailleur peut se réserver encore le droit de reprendre possession des lieux qu'il loue pour telle hypothèse prévue, par exemple, s'il cesse de remplir la profession qu'il exerce dans un autre endroit, et qu'il vienne habiter dans sa propriété. Il peut aussi stipuler le droit de modifier telle ou telle partie des lieux loués, d'abattre un mur, de démolir une partie de maison ^ de bâtir ou de planter dans telle pièce de terre.

En un mol, le bailleur peut stipuler la non-garantie de ses faits personnels, de la manière la plus large^ pourvu que celte non-garantie n'aille pas jusqu'à détruire ce qui est l'essence même du bail, c'est-à-dire la jouissance parle preneur des lieuxloucs; cette jouissance pourra être modifiée» restreinte par la clause de non-garantie, mais elle ne pourra pas être supprimée, sans quoi il y aurait lieu de déclarer la convention nulle.

14S. — Lorsque le bailleur a troublé le preneur par ses faits personnels, la garantie est aussi étendue que possible: le preneur a le droit de demander la résiliation du bail ou une diminution de prix, et en outre^ des dommagesintérêts . C'est ainsi que l'on a accordé des dom m ages-in té rèls au locataire, parce que le propriétaire avait exhaussé la maison louée d'un étage,' ou qu'il avait reconstruit un mur mitoyen sans que l'urgence des travaux fût démontrée.*

* Bordeaux, 26 juillei 1831, Dalloz^ Rép. alphaBp, v« Louage^ n" 228 i\

* Angers, 4 août 1847, Dalioz, 47, 11,196. — Laurent, XXV, n' 127.

146. —Dans celle hypolhèse, comme dans celle que nous avons prévue plus haut,* et où la chose est délivrée en mauvais étal, nous croyons que le preneur, qui a intenté une action en garantie, peut se refuser à payer les loyers échus^ tant que le trouble dont il se plaint n'a pas cessé.

On objecte que la créance du bailleur est liquide, que celle du preneur ne l'est pas. et qu'il ne peut s'établir de compensation qu'entre deux créances liquides, aux termes de l'article 1291. Mais il ne s'agit pas ici de compensation : il s'agit de savoir si la créance successive du bailleur pour loyers n'est pas diminuée ipso facto, par la non jouissance du preneur, et nous croyons qu'il en doit être ainsi, précisément à raison de ce caractère successif de la créance du bailleur; cette créance n'a d'autre cause que la jouissance par le preneur de la chose louée, et elle s'éteint ou diminue avec cette jouissance.'

141. — B. Du trouble causé par les actes de l'administration. — Les actes de l'administration, le fait du prince peuvent troubler la jouissance du preneur, mais pour savoir quelle est alors sa situation vis-à-vis du bailleur, il faut distinguer plusieurs hypothèses.

Supposons, en premier lieu, que l'acte administratif soit illégal : c'est, par exemple, une occupation temporaire de terrain autorisée dans les cas où la loi ne le permet pas, ou une expropriation poursuivie sans que les formalités préalables aient été accomplies. Ou bien encore l'acte est légal en lui-même, mais il y a abus dans la manière dont il est accompli : des travaux publics ont été autorisés, et en

« Paris, 29 avril 1817, Sirey, c. n., V, II, 269; Cassation, 29 novembre 1832, Sirey^ 33, 1, 18; Douais 24 mars 1847, Sirey, 48, II, 189 ; Paris, 9 juillet 1887, PandectesfrançaiseSy 88, II, 1 ; Orléans, 20 avril 1888, Sirey^ 90, II, 85. — Duvergier, I, n* 480; Troplong, I, n* 331 ; Miller, Encyclop. du droit, y* Compensation^ u* 54.— Contràj Paris, 6 décembre 1844, Journal du Palais, 45^ I, 111 ; Douai, 9 juin 1846, Sirey, 46, II, 342 ; Paris, 4 juillet 1868, Sirey, GS, II, 304.

GuiL. Louage, i. 11

eux-mêmes ils ne seraient pasdommngeables au locataire, mais la manière dont ils sont exécutés, Tabsence de précaution lui causent un préjudice. Dans ces divers caSj le preneur a-t-il une action en garantie contre le bailleur?

Il faut répondre négativement : en effet, Tartifilc 1725 décide, comme nous allons le voirj que le bailleur ne doit aucune garantie pour les troubles de fait apportés par des tiers qui ne prétendent aucun droit sur la chose louée, et cet article doit être étendu par analogie aux actes illégaux ou abusifs de l'administration. Comme dans l'hypothèse prévue par Tarticle 1725j il ne s'agit pas de resercice d'un droit prétendu par un tiers, mais d'une illégalité ou d'un abus qui ne constituent que des voies de fait, qu'ils émanent de l'administration ou d'un simple particulier, et le bailleur ne peut en être responsablcj car le preneur a une action en responsabilité qui lui suÛit contre Tagent qui a commis l'acte illégal ou l'acte abusif,*

148, — Supposons^ en second lieu, que Tadministration agisse dans la limite de ses attributions : quelle sera la situation du preneur?

Deux hypothèses doivent être distinguées : l'expropriation pour cause d'utilité publique» et le dommage causé par les travaux publics.

Si le fonds loué est exproprié, les articles 21 , 23 et 29 de la loi du 3 mai 1841 règlent la situation respective du bailleur et du preneur. Dans la huitaine qui suit la notification du jugement d'expropriation j le bailleur doit dénoncer à Fadministratioû ses fermiers ou locataires: alors Texpropriant devra faire à ceux-ci des offres spécial es , et leur indemnité sera fixée d'une manière distincte de celle du propriétaire; toutefois, celui-ci doit leur tenir compte d*une diminution de loyers proportionnelle à la portion de Tim-

* Parisj 18 mars 1864, Dalloz^ 64, H^ 105; Paria, l*' décembre 1864j Sîreyj65, II, 1^16; Cassation, 16 mai 1866, Sîroy, 66, I, 28G, et Dalloz, m^ I, 376. — Aubry et Rau^IV, p. 479 ; Laureot, XXV, n» 148.

meuble loué dont ils sont privés.* Si le propriétaire négligeait de faire cette dénonciation dans la huitaine, il resterait seul chargé envers ses fermiers ou locataires des indemnités que ceux-ci pourraient réclamer.

De nombreuses questions naissent à propos de l'application de ces articles de la loi de 1841, mais ces questions sont en dehors de l'élude du Louage, et rentrent dans l'examen de la loi du 3 mai 1841. Nous étudierons seulement celles qui ont un rapport plus direct avec le bail, lorsque nous examinerons comment finit le louage de choses.

149. — La privation de jouissance ou le dommage dont le preneur se plaint peuvent avoir pour cause des travaux publics régulièrement autorisés : nous croyons que, dans ce cas, on peut poser en principe que le bailleur est responsable du trouble apporté à la jouissance du preneur, et cela en vertu de l'article 1719 ; le preneur n'a pas une jouissance paisible, il est dans les termes et dans l'esprit de l'article 1719 en demandant garantie au bailleur.

Mais son droit se réduit, comme nous l'indiquerons en traitant de la perte de la chose louée, à demander la résiliation ou une diminution de loyers ou de fermages, et nous pensons qu'il ne peut, en outre, demander des dommagesintérêts contre le bailleur.

On a objecté, pour écarter tout recours en garantie contre le bailleur, l'article 1725, que nous invoquions nousmème tout à l'heure lorsqu'il s'agissait d'actes administratifs illégaux ou abusifs ; et l'on dit que l'administration, lorsqu'elle exécute des travaux même réguliers, ne prétend aucun droit sur la chose louée, et que dès lors, aux termes de l'article 1725, le preneur n'a qu'un droit, poursuivre en son nom personnel la réparation du dommage qui lui est causé.

La réponse est facile : la règle est posée dans l'article 1719, le bailleur doit, en principe, garantie de tout trouble

* CassaUon, 8 août 18&5, Sirey, 56, 1, 422.

i64 CONTRAT DE LOUAGE,

apporléàla jouissance du preneur, l'exception dans TarlFcIe 1725, le bailleur ne doit pas garantie du Irouble que des tiers apportent <i par voie de fait » b sa jouissance.

Or il est impossible de considérer comme une voie de fait un acte administratif régulièrement accompli p Ajoutons que Tarticle 1725 constituant une exception au principe général de la garantie, illaut l'entendre restrictivementJ

La jurisprudence a souvent fait Tapplication de cette théorie, notamment dansThypothèse des dommages causés par des travaux de nivellement,^ par le placement d'un fil télégraphique le long d'une maison louée à usage d'hÔleL^ par la confection de remblais qui empêchent Técoulement des eaux pluviales sur le terrain loué/ par reséculion de travaux dont le résultat est de détourner, pendant un certain temps, Teau qui alimente un moulin^ etc., , .*

JftO. — Devra-t-on adopter la même solution si Tadministration, dans l'intérêt de la navigation ou de la salubrité, ordonne le chômage d'une usine ? Nous le croyons, car te motif de décider est le même: la jouissance du preneur est diminuée ou même supprimée par un fait administratif régulier^ il a donc droit àgarantie- On a objecté, dans Tintérêt du hailleurj que ce chômage est un dommage prévu de la part du preneur, et qu'il ne peut demander garantie pour un fait sur lequel il a dû compter ; la Cour de Nancy a répondu, selon nous, d'une fa(^'ou décisive à l'objection dans les termes suivants ;

*t Ou'on peut d'autant moins ranger, parmi les causes de « dommages prévus, une mesure prise par Tadministra- « tion à regard d'une portion des objets loués, que cette

» Âubry et Rau, IV, p. 478 ; Laurent, XXV, d*' 149-152.

* Paris, 24 novembre 1858, Sirey, 59, H, 349; Cassation, 17 août 1859, Sirey, 60, I, 453, et Dallez, 59, I, 457 ï Paris, 7 février 1SG8, Sirey, 69, II, 227, et Dalloz, 68, II, 88,

* Angers, 17 juillet 1855, Sirey, 56, II, 167,

* Aix,24 mars 1865, Sirey, 65, 11, 238 ; Lyon, 19 novembre 1865, Sirey, (M), II, 280.

' Dijon, 12 décembre 1866, Sirey, 67, II, 183,

« mesure, au lieu d'être restreinte, pouvait être générale « et anéantir entièrement la jouissance ; qu'il serait, dans « ce cas, absurde de prétendre que les preneurs, par cela « seul qu'ils n'ignoraient pas la disposition de la loi qui ac- € corde à l'administration une telle faculté, seraient tenus « nonobstant la perte de toute jouissance de continuer à « en payer le prix ; qu'il y a même raison de décider « lorsque le dommage n'a été que partiel. »*

La Cour de Nancy ajoute avec raison que cette garantie du bailleur pourrait cesser, si le chômage avait été ordonné par suite d'un abus dans le mode d'exploitation du preneur: alors ce n'est plus l'acte administratif qui est la véritable cause du dommage dont il se plaint, c'est sa propre conduite qui a provoqué l'arrêté de l'administration, et il ne peut demander garantie pour un préjudice dont il est luimême l'auteur.

150 I. — II faut décider, dans le même ordre d'idées, que si la commission des logements insalubres use de la faculté que lui donne la loi du 13 avril 1850, et met en interdit certaines parties d'une maison louée, le locataire peut demander soit la résiliation, soit une diminution proportionnelle des loyers; maisiln'apas droit à des dommagesintérêts.' Il en serait de même si l'administration prescrivait dans un théâtre des mesures destinées à diminuer les dangers d'incendie: le plus souvent même ces mesures ne constitueront que des risques de l'entreprise commerciale, et ils devront rester à la charge du preneur.*

150ii.— Ily aune hypothèse cependant où l'acte administratif pourrait entraîner contre le bailleur la condamna-

* Nancy, 17 mai 1837, Sirey, 39, II, 164. — Aubry et Rau, IV, p. 478-479 ; Laurent, XXV, u' 152.

* Paris, 4 mai 1885, journal Le Droite n* du 18 juillet 1885, et France judiciaire^ 84-85, p. 495 ; Paris, 23 juin 1885, Sirey, 87, II, 123. — Suprà, Tome I, n' 122.

' Liège, 10 février 1883, Dalloz, 84, II, 63. — Compar. Suprà, Tome I, n- 107 i.

166 CONTRAT Dl LOUAGE.

lion à dfis dommages et inlépêls : c'esl celle où Tacle administratif a pour cause un état de choses ancien el antérieur au bail, étal de choses dont le bailleur devait prévoir les conséquences au moment où il a donné à bail son immeuble. Le bailleur est alors tenu de dommages et intérêts, non pas à raison de Tacte administralif, mais à raison de rétatde choses préexistant au bail et dont Facte administratif n'a été que la conséquence.

C'est ce que la Cour de Cassation a très exactement décidé dans le cas où la démolition de la maison louée est ordonnée par Tadrainistralion pour cause de vétusté:

€ Attendu, dit l'arrêt, que la démoliljon d*une maison « peut être considérée comme constituant un cas fortuit, « lorsqu'elle est ordonnée par l'autorité à raison d'une € cause récente el qui n'a pas été pré me par les parlies, « mais qu'il en est autrement quand celle démolition « est prescrite pour cause de vétusté et de dégradation « compromeltanl le sûreté publique ; que^ dans ce dernier *î cas, il y a seulement déclaration de la part de rautorilé € d'un fait préexistant que le propriétaire a pu prévoir el « qui ne peut dès lors constituer un cas fortuit et de force « majeure. »*

I&Ohi. — Si l'administration, aulieu de prescrire la démolition d'un édifice ou de mettre en interdit une maison, par application de la loi du 13 avril 1830, ordonne certains travaux pour que ta maison puisse continuera èlre exploitée conformément à sa destination, le bailleur est tenu de faire ces travaux, et il ne pourrait s'exonérer de celte charge en offrant la résiliation pure el simple du baiL Du moment où les travaux prescrits sont nécessaires pour que la destination^ en vue de laquelle le bail a été fait, puisse être maintenue, l'obligation de garantie qui pèse sur le bailleur l'oblige à les faire: en louant son immeuble avec

* Cassalîou, 12 mars t851, DaJloZt54, V, 474, — SiCf Alx,7mars Î870, Dalloz, 71, 11, 253.

ARTICLE 1719. |0ii

celte destination, il s'obligeait tacitement à faire tous les travaux qui deviendraient nécessaires, pour une cause ou pour l'autre, au maintien de celte destination qui élart pour le preneur le but même du bail.*

15f . — Si la jouissance de Timmeuble loué est empêchée par un acte administratif fondé sur un fait du locatairCf il est évident que le propriétaire ne lui en doil pas garantie : c'est ainsi que Ton a jugé que si l'adminislralion des contributions indirectes fait consigner toutes les marchandises existant dans un entrepôt, et en fait saisir une partie pour avoir paiement d'une somme mise à la charge de Tenlrepositaire pour droits et contraventions, cette mesure n'a point le caractère d'un trouble locatif, dont le propriétaire de Fimmeuble serait garant; par suite, si le propriétaire a, dans l'intérêt de tous ses locataires^ acquitté la somme due à la Régie, il est fondé à en réclamer le montant contre ceux-ci.'

15*. —Un dernier ordre d'idées doit être signalé, à propos des actes administratifs réguliers: si l'administration retire au preneur une autorisation personnelle qu'elle lui avait donnée, d'exercer dans l'immeuble loué li?lleou telle industrie, le retrait de cette autorisation entraînerait^ il la garantie contre le bailleur ?

La Cour de Cassation a jugé, à ce propos, que le retrait de l'autorisation donnée au preneur pour rétablissement d'un tir ne donnait pas lieu à l'action en garantie contre le bailleur;* mais ce n'est là qu'une décision d'espèce, car l'arrêt se fonde, d'un côté, sur ce que d'après le contrai, c'était au preneur qu'il incombait de se procurer Tautorisation nécessaire, comme aussi de s'en assurer le maintien; et de l'autre, sur ce que le lir, permis à l'origine, n'avait été

* Paris, 5 novembre 1887, Dalloz, 88, IIj 219. — Compar. Suprà, Tome I, n* 107 i.

• Lyon, 12 mai 1871, Sirey, 71, II, 67. — Compar. Paris, 5 qovembre 1887, Dalloz, 88, II, 219.

' Cassation, U avril 1874, Dalloz, 75, 1, 203,

défendu par la suile qu'à raison de rinvention d'armes à longue portée qui en augmentaient les dangers.

La question peut se présenter fréquemment, du moment où le preneur loue un immeuble pour y fonder un établissement incommode, dangereux ou insalubre, et pour lequel, à ce litre, raulorisalion administrative est exigée : une fois le preneur en possession, si l'autorisation ne lui est pas accordée oului est enlevée, aura-t-il une action en garantie?

Il faut, avant tout, scruter les termes du bail, et examiner si robtenlion ou le maintien de l'autorisation administrative a été une condition du bail : si oui, le bail devra être résilié au cas de refus ou de retrait de l'autorisation; si, au contraire, comme dans l'espècejugée par la Cour de Cassation, te bail indique formellement que c'est au preneur à obtenir Fautorisation, à ses risques et périls, il n'y aura pas lieu à garantie.

Si le bail est muet, et que l'on se borne à indiquer que le terrain ou les bâtiments sont loués pour y exercer telle industrie, que devra-ton décider? Nous serions portés à croire, en thèse générale, que le preneur pourra demander la résiliation : les deux parties ont traité en vue d'un certain mode de jouissance de la chose louée, et, si ce mode est innpossible, le but du contrat n'est pas atteint.

On peut objecter que le preneur a dû compter sur la possibilité d'un retrnit ou d'un refus d'autorisation; mais nous répondrons, comme la Cour de Nancy à propos du chômage, que cette prévision ne l'oblige pas à payer de loyers pour uo mode de jouissance indiqué dans le bail, et qu il lui est impossible d'exercer.

1 53. — On a invoqué, contre la théorie que nous soutenons, un arrêt de la Cour de Cassation rendu dans des circonstances intéressantes. Un sieur Boursaut, adjudicataire de la ferme des jeux, loue l'hôtel d'un sieur Barbier, et on lit dans le bail la clause suivante: « Le loyer est fixé à i 30.000 francs, à raison de ce que le preneur se propose n cl aura le droit d'établir une maison de jeu dans les lieux

€ loués. » Mais rautorisation est refusée au sieur Boursault, et il assigne le bailleur en résiliation de bail et subsidiairement en réduction de prix : jugement du tribunal de la Seine qui rejette les demandes tant principales que subsidiaires du preneur, par le motif « que le refus de l'autorisation est « resté à ses périls et risques, par cela même que l'auto- « risation n'a point été la condition du bail. » Arrêt de la Cour de Paris, très faiblement motivé, qui accueille la demande subsidiaire du sieur Boursault par Tunique motif suivant: « Considérant qu'il résulte des termes du bail que « le loyer n'a été fixé entre les parties à 30.000 francs quen € considération d'un établissement de jeu, que Barbier « devait savoir être soumis à l'autorisation de la police. »

Pourvoi en Cassation, et la Cour suprême casse par le motif « que l'arrêt attaqué n'établit ni par voie d'interpré- « tation, ni autrement que les parties aient entendu suJDor- « donner la quotité du prix à l'obtention de l'autorisation m requise pour former une maison de jeu. » *

Faut-il conclure de cet arrêt, comme le fait M. Troplong,* que toutes les fois que la destination donnée à la chose est le fait du preneur seulement, la force majeure qui change au contraire cette destination n'est d'aucune considération? Nous ne le croyons pas: l'arrêt de la Cour de Cassation est bien rendu, car on ne peut pas diminuer le prix d'un bail en invoquant les « considérations » que les parties ont pu avoir en vue, et, du moment où l'arrêt de la Cour de Paris ne constatait pas que la volonté des parties avait été de subordonner le prix à la destination de la chose, il devait être cassé. Mais cet arrêt de Cassation n'est qu'un arrêt d'espèce, dont les termes sont soigneusement mesurés pour ne pas dépasser le but.

Notre théorie n'est donc point en contradiction avec cet arrêt, et elle se recommande par un tel caractère d'équité

• Cassation, 14 novembre 1827^ Sirey, c. n., VIII, I, 701,

• I, n* 234. — Sic, Duvergier, I, n* 404.

170 CONTBAT DE LOUAGE,

qu'il nous paraît difficile de la rejeter: une maison est louée depuis fort longtemps 3,000 francs par an, et sans y faire de réparations, le barfleur la loue 6,000 francs à raisoUj est-il dit dans le bail, de la deslinalion que le preneur entend lui donner: il va y fonder une industrie dangereuse pour la solidité du bâtiment, qui en augmentera rapidement l'usurC; ou même en compromettra rexistence. ou une industrie lucrative, qui fui permet de payer des loyers élevés. Puiï^ Tautorisation est refusée: a quel titre le bailleur percevrait-il ces 3,000 francs de surplus, qui n'avaient d'autre cause que le mode de jouissance nouveau convenu entre les parties?

Toutefois, pour que notre théorie soit applicable, il faut queTacte administratif ait rendu impossible reiercice de rindustrie pour laquelle Fimmeuble était loué: s'il n'avait fait que le rendre plus diOicile, il n'y aurait pas là une cause de résiliation du bail, mais seulement un inconvénient sur lequel le preneur a dû compter, et dont il ne peut rendre le bailleur responsable.*

154. — Quelles sont les conséquences de la garantie due par le bailleur à propos du trouble apporté parles actes administratifs, lorsqu'il y a lieu à garantie? Il ne peut être question de dommages-intérêts à payer par le bailleur, car les dommages-intérêts seraient la réparation d'une faute contractuelle, et le bailleur n'en a commis aucune: bien plus, il souffre lui-même de Tacte administratif qui rend son immeuble improductif, et qui, vis-à-vis de lui, comme vis-à-vis du preneur, a le caracttVe d'un cas fortuit.*

Le preneur aura donc le cboix de demander la résiliation ou une diminution dans le prix du bail, mais il ne pourra demander que cela,

' CaeOj 20 janvier 1880^ Recueil de Caen, 81, p, 69.

* Cassation., 10 février 1864^ Sire y, 64, 1, 118 ; Rennes, i2 eoùt 1864, Sirey, m^ 11^ 15 ; Paris, 11 janvier 1860, Sirey, m, II, dSO; Dijon, 30 janvier 1867, Sirey, 67, 11,231); Paris» IK août 1870, Dailux, TU, II, ^3 1.

ARTrcLi 1725, 171

ISS* — Quelle est la juridiction compétente pour connaître de Tactioû du preneur troublé par un acte admiiiis- Iratif?

Il faut distinguer : si le preneur dirige son action contre Tadministration, auteur du trouble, pour obtenir la réparation du préjudice qui lui est causé, il s'agit de dommages causés parl'eiécution de travaux publics, et, aux termes de la loi du 28 pluviôse an VIII, c'est aux tribunaux adininis- Iralifs que le preneur devra s'adresser.*

Si, au contraire, le preneur actionne le bailleur en résilîalioD ou en réduction de prix, Faction qu il intente repose uniquement sur un intérêt privé, et sur l'exécution d*un contrat de droit civil, le bail : elle est donc de la compétence des tribunaux ordinaires.' Il importe même peu, dans ce caSj que le propriétaire actionné ait formé un recours en garantie contre l'administration : le tribunal saisi devra se déclarer incompétent quant au recours en garantie, mais il retiendra la connaissance du litige principe I^ sauf aux tri* bunaux administratifs à juger la question entre In propriétaire et l'administration, par application de la loi du iH pluviôse an vriL*

Enfin, si l'immeuble loué a été partiellement exproprié, et que le preneur forme contre le bailleur une action en réduction de loyers, cette action devra aussi être portée devant les tribunaux ordinaires ; entre le bailleur et le preneur expropriés l*un et l'autre, il n'y a plus qu'une question d'exécution de bail et une application de l'article 1722 sur la perte de la chose louée, questions qui sont de la compétence exclusive des tribunaux onlinaires/

156. — C. Du trouble causé par des tiers, — Le preneur peut être troublé dans sa jouissance parle fait des tîers dans trois hypollièses distinctes.

* Paris, 1" décembre 18*>i, Sirey, 65, n; 136.

* PariSj 15 juillet 1857, Sirey^ 57, 11, 500; Paris, 24 novembre 18a8, Sïrey, 59, 11, 34^ ; Paris, 11 janvier I86(i^ Siroy, ÛGj II, 150,

» Conseil cfEtat, 10 avril 1872, Sirey, 73, M, 30,

* Cassation» 15 aoùL 1859, Sirey^ 60, 1, 453,

Il peul, d'abort), être troublé par des tiers qui, sans prétendre aucun droit sur la chose, viennent néanmoins Tinquiéter dans la jouissance qu'il en a ; c'est le trouble de fait. Le preneur peut, en second lieu, être actionné par des tiers qui se prétendent propriétaires de la chose, et qui, à ce titre, s'en emparent ou veulent s'en emparer: c'est le trouble de droit. Enfin j la jouissance du preneur peut être entravée par le fait de tiers qui, sans toucher directement à la chose louée et sans y prétendre aucun droit, exécutent chez eux des travaux nuisibles et dommageables au preneur: c'est le domraafçe causé par le fait du propriéiaire voisin.

Nous allons donc examiner les obligations du bailleur el les droits du preneur dans ces trois hypothèses:

A^ — Troubles de fait.

B, — Troubles de droit.

C. ~ Dommages causés au prenmr par te fait du propriétaire voisin.

t&7.—A, Troubles de fait. — L'article 1725, qui s'occupe des troubles de fait, est conçu dans les termes suivants: « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trou- ^ ble que des tiers apportent par voie défait à sa jouisse sance, sans prétendre d^ailleurs aucun droit sur la chose « louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom per- « sonneh »

Il ressort de ce lexle que le bailleur ne doit aucune garantie pour les troubles de fait commis par des tiers: mais que faut-il entendre par troubles de fait? Ce sont des actes violents, des délils ou des quasi-délits : « Par exemple, dit «( Pothier, si des laboureurs voisins font patlre leurs trouât peaux dans les prairies d'une métairie que je tiens à *î ferme, et ce par voie de fait^ sans prétendre en avoir le « droit ; si des voleurs^ au clair de lune, vendangent mes «( vignes ; si des gens jettent du coclevant dans les étangs, « et en font mourir les poissons, etc. »*

* DuLoaagtj n' 81.

158. —Pourquoi le bailleur n'est-il pas responsable des troubles de fait? On pourrait dire que c'est parce qu il n'a pu les empêcher, mais ce motif serait insuilisant, car le bailleur ne peut empêcher ni les cas fortuits qui allèrent la chose louée, ni les actes deradministraiion qui en diminuent la valeur, et cependant il est garant de ces faits,

La véritable raison nous est donnée dans Texposé des motifs du tribun Mouricault: « C'est le preneur seul que « les tiers attaquent, c'est à sa jouissance personnelle qu'ils € attentent; cest à lui seul à les faire réprimer, ^* Le caractère particulier, en effet, de ces troubles de fait, c'est qu'ils ne sont pas dirigés contre la chose, mais bien plutôt contre la jouissance de cette chose, jouissance qui appartient au preneur: elle est à lui. qu'il la défende, de même qu'il doit défendre seul son mobilier, ou les animaux qu'il a amenés sur»la ferme, contre les entreprises des tiers.

On doit ajouter, avec M. Colmet de Santerre/* que ces troubles de fait peuvent être dus à un défaut de surveillance du preneur, ou provoqués par des inimitiés personnelles, dont il serait injuste de rendre le bailleur responsable.

158 I. — A l'inverse, le bailleur n'est pas responsable envers les tiers des abus de jouissance commis sur la chose louée par le preneur: c'est aux tiers qu'il appartient d*agir directement contre celui-ci. Il n'en serait dîHoremment que si ces abus de jouissance étaient le résullat nécessaire du mode de jouissance convenu dans le bail, ou le résultat d'une collusion entre le bailleur et le preneur/

159. — L'article 1725 accorde au preneur une action personnelle contre les auteurs du trouble: Polhier, auquel cette solution est empruntée, ajoutait que si cette action était inutile, soit parce qu'on ne connaissait pas Tauleur du trouble, soit parce qu'il était insolvable, le preneur

« Fenet, XIV, p. 327.

« VII, p. 252.

' Paris^ 16 mai 1885, France Judiciaire^ 84-85 , p 507.

Digitizi

174 COHTRAT DE LOUAGE.

pourrait demander la remise totale ou partielle des loyers,* Faut-il admettre la même solution aujourd'hui ?

Lîi négative nous paraît certaine, en présence des Travaux Préparatoires: le projet du Code, dans l'article 32 da titre du louage^ qui est devenu rarliclc 1725, contenait un paragraphe final reproduisant la décision de Pothier: « Sauf au preneur à les poursuivre en son nom, eihde- « mander même, s'il y a lieu^ une diminution de prix, sui- «( vaut ce qui est dit à farlide 70. ^ Lors de la discussion au Conseil d'Etat, M. Lacuée dit qu'il était contradictoire de décharger le bailleur de toute garantie du trouble apporte par des voies de fait à la jouissance du preneur et d'autoriser cependant celui-ci à réclamer une diminution de prix: celte observation, appuyée par MM. Regnaud de Saint-Jean d'Angély et Tronchel, ne lut contredite par personne, et Tarlicle fut adopté avec le retranchement de la dernière partie. Cet historique de rarlicle 1725 ne peut laisser aucun doute sur rimpossibilité où est le preneur d'agir contre le bailleur, s'il n'a pas d'action contre Tauleur du trouble.1

160, — Il ne faudrait pas appliquer Tarlicle 1723 aux faits de guerre qui empêcheraient la jouissance du preneur: M. Tronchet Ta formellement déclaré, lors de la discussion de Tarticle 1725,* et on conçoit d'ailleurs que la solution doit être toute différente, car les faits de guerre constituent un cas de force majeure qui n'a rien de personnel au preneur, et que ceiui-cine pouvait empêcher; il aura donc une action en garantie contre le bailleur.

On doit assimiler aux faits de guerre les mouveraents insurrectionnels qui viennent troubler la jouissance du preneur: la raison de décider est la même/

* Du Louage^ xï" 8L

» Duvt;rgier, I, n' 315; Laurent, XX V, n" 161.

* Fenet, XIV, p. 246^246; Paris^ 23 décembre 1871, Dalioz, 71, n, 225. — Compar. Trib, de Lyon^ 1'' février 1871, Dalloz,71, III, 103,

* Paris, 11 mars 1834, Dallo^, Rép, alphab*, v'' Louage, d"240, 4'- — Laurent, XXV,n"ltî3.

loi . — L'action accordée par l'article 1725 au preneur, '

contre les auleiirs du trouble, varie nécessairement suivant la nature du fait d'où naît le trouble : si ce fait constitue une infraction, crime, délit ou contravention, inaction pourra être portée parle preneur devant les tribunaux répressifs, concurremment avec l'action pénale; si le fait n'est point atteint par la loi pénale, le preneur portera son ac* tioD devant les tribunaux civils» en suivant les règles or- I

dinaires de la compétence.

C'est ainsi, par exemple, que s'il s'agit d'un dommage aux champs, fruits et récoltes, c'est le juge de paix qui devra être saisi, par application de l'article 5, n" Ij de la loi du 25 mai 1838. La Cour de Cassation l'a ainsi jugé, sous rem pire de la loi des 16-24 août 1790, dont la loi de (838 (

n'a fait que reproduire la disposition sur ce point,' i

16*. — Le preneur, le fermier notamment, peut-il, eo '

se fondant sur l'article 1725, intenter une action en réinté- '

grande contre celui qui l'aurait dépouillé par voie de fait?

La question est 1res discutée en doclnne, à propos de l'article 23 du Code de procédure: l'examen de cette question se rattache à rexpitcalion des lois de la procédure. Mais nous devons indiquer que la jurisprudence paraît aujourd'hui presque unanime pour accorder au preneur la réinlégrande, par le motif que celle aclion n'est pas une actiou possessoire ordinaire, exigeant la possession civile: ces actions sont refusées au fermier. Mais la réintégrande n'exige que la détention, c'est-à-dire la possession matérielle et actuelle, pourvu qu'elle soit paisible et publique^ et, à ce titre, le preneur a le droit de rinteiiter,'

103. — En cas de trouble de fait, disons-nous avec Tartiele 17£5, l'action en réparation du dommage causé appartient au preneur: nous trouvons une application inté-

« Cassation^ 9 décembre 1817, Sirey, 18, Ij 193,

• Cassation, 22 janvier 1878 et 27 février 1878, Sirey, 78, T, 2t6. — Conf. Cassation, 31 janvier 1871, Sirey, 71, I, 7; Cassation, 12 août 1874, Sirey, 75, 1, 28" Cassation, 14 mars 1876, Sirey, 76, ï, 266,

ressanle et exacle de ce principe dans un arrêt de la Cour de Grenoble/ qui a décidé qu un fermier peut former une demande en dommages-intérêts contre le précédent fermier à raison d'abus de jouissance commis parce dernier, et qui auraient diminué d'avance les bénéfices du bail. Il y a dans cet abus de jouissance une véritable voie de fait, commise sans droit» et dont le fermier a qualité pour demander directement la réparation. Mais, comme le fermier entrant peut, en outre, exiger du bailleur que la chose lui soit livrée en bon état, il suit de là qu'il a deux actions qu il peut exercer à son choix, l'une contre le fermier sortant, fondée sur les articles 1725 et 1382^ l'autre contre le bailleur, fondée sur l'article 1719.

1©4. — Le bailleur peut-il, de son côté, si le preneur n'agit pas, agir en son propre nom contre Tauleur de la voie de fait? Nous croyons qu'il faut résoudre c^tte question par une distinction : si la voie de fait a endommagé la chose louée, Taction du bailleur est recevahle, mais elle ne le serait pas s'il n'en était résulté qu'un préjudice personnel au preneur, par exemple, une interruption dans sa jouissance, sans que la chose louée elle-même fût atteinte- Dans le premier cas, lorsque la chose louée est endommagée, le bailleur a, en sa qualité de propriétaire, le droit d'exiger la réparation du préjudice causé à sa chose: et si le tiers, auteur du dommage, lui oppose Tarticlc 1735, le bailleur répondra avec raison que ce texte règle ses rapports avec son locataire, mais qu'il ne lui enlève pas, au respect des tiers, Texercicede son droit de propriété.' Tout au plus le tiers actionné par le bailleur pourrait-il exiger la mise en cause du preneur, de manière à u'ètre pas exposé à une seconde action en domoiages-intérôls à la suite de la première, Âucontraire^ si la jouissance du preneur a été seule at-

1 Grenoble^ 26 mai 1849, Sirey, 50, II, 375, » Ghambéry, 14 mai 1870^ Sirey, 70, II, 247,

teinle. sans dommage pour la chose louée, nous croyons que l'action du bailleur n'est pas recevable: le preneur a, en efTel, contre le tiers une action en dommages-intérêts fondée sur l'article 1382, mais cette action n'appartient qu'à lui^ car lui seul est lésé, et si le bailleur voulait la mettre en mouvement, il serait arrêté par une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité.*

165. — Doit-on considérer comme le fait d'un tiers, dans le sens de l'article 4725, le fait du co-localaire qui vient^ par ses abus de jouissance, troubler la possession de son co-locataire?

La question ne naît pas si le locataire, prétendu auteur du trouble, soutient qu'il a agi dans les limites du droit que lui conférait son bail : alors il y a bien trouble de droit et le locataire troublé ne peut agir en garantie contre le bailleur, par application de l'article 1727.'

Mais en sera-t-il de même si le locataire, prétendu auteur du trouble, ne se retranche pas derrière son bail, et n'invoque pas le droit que le bailleur lui aurait concédé?

La question est controversée: mais, en ce qui nous concerne, nous croyons qu'il est impossible de considérer comme un tiers, dans le sens de l'article 1725, le co-locataire auteur du trouble: il a un droit dans la chose louée, il a des obligations vis-à-vis du bailleur commun, et il s'agira toujours, en dernière analyse, de décider qu'il a outrepassé les droits que son bail lui conférait, et de réprimer la faute contractuelle qu'il a commise ; or le bailleur seul a qualité pour intenter une telle action. De plus et en fait, si le co-Iocataire auteur du trouble était insolvable, l'action illusoire donnée au locataire lésé ne serait pour lui qu'une nouvelle source de préjudice, dont le bailleur lui devrait réparation, car c'est lui qui a introduit ce locataire

« Conseil d'Etat, 28 février 1845, Sirey,46, II, 381, et DaIloz,45, III^ 125.

« Caen, 1" mai 1868, Sirey, 69, II, 132 ; Cassation^ 16 novembre 1881, France judiciaire^ 81-82, p. 167.

GuiL. Louage, i. 12

iîi CONTRAT DE LOUAGE.

dans la maison, sans preDdre de précaulions suffisantes pour faire respecter les droits qu'il a consentis h d*autres/

Lefaîtduconciergenepeutêlre assinniléau faitd'un liers, car il est le mândalaire du bailleur: aussi faut-il décider que le preneur qui entend se plaindre du concierge peul s'adresser au bailleur pour obtenir son renvoi, el même pour le faire condamner solidairemenl avec le concierge aux dom* mages-intérêts qui peuvent lui être dus par le fait de celui-ci-'

llitt. — B. Troubles de droit, — L'article 1726 porleque si le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissances par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnelle sur te prix du bail àloj'er ou à ferme, pourvu que le Irouble ou l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire^ C'est l'application du principe écrit dans Tarticle 1719,3**. le bailleur doit assurer la jouissance paisible du preneur.

!;article 1727 ajoute que le preneur doit appeler le bailleur en garantie^ et qu'il sera mis hors d'instance» s'il rexige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

Le trouble de droil, prévu par ces deux textes, c'est donc la prétention élevée par un tiers d'avoir sur tout ou partie de la chose louée un droit de propriété, de servitude, ou de jouissance à titre de preneur* Le même fait de la part d'un tiers constituera un trouble de droit ou un Irouble de fait, suivant que le tiers le fonde ou non sur un droit qii'il prétend avoir. Ainsi le locataire d'une usine, située sur un cours d'eaUj aura qualité pour actionner les riverains qui

' Paris, 13 août 1875, Sirey, 7G, II, 40; Tribunal de Melun, 5 mars 1886, Sirey, hl , II, î^3 ; Paris, 14 décembre 1887, Pandecies JrançaiseSj 8S, II, 143 ; Lyon, 15 juin 1888, France Judiciaire^ S% llj 43. — ZacharJŒ!, Massé et Vergé, IV, p. 3(i(> ; Agnel, Cod, man, dm prop. et loc, n" 507, — Conirâ, Nimes^ SI diïrembrc 1855j Sirey, 67, II, 164; Paris, 24 juin 1858, Sirey, 59, II, 146; Paris, 29 mars 1860, Sirey, 60, II, 122, et Dalloz, 60, II J 85.

* Pans, 30 avril 1878, Sirey, 78, II, 139; Paris, 29 juillet 188Î, Siny, 81, II, 188; Lyon, 21 décanfrbre 1887, Sirey, 89, II, 31,

•■^îi5S«^J?

apportent un trouble à sa jouissance, si ceux-ci ne produisent pas de titres à l'appui de leur prétention : dans le cas contraire, il y aurait trouble de droit, et le locataire n'aurait qu'une ressource, celle d'agir directement en garantie contre son bailleur.*

Le trouble de droit peut se manifester soit par des voies de fait, par la main mise du tiers sur la chose louée à laquelle il prétend un droit, soit par une action en justice, intentée par le tiers au preneur pour le contraindre au délaissement.

Dans les deux cas, voici quelle est la marche tracée au preneur par les articles 1726 et 1727: le preneur devra immédiatement dénoncer le trouble au bailleur, et, s'il l'exige, le bailleur devra prendre son fait et cause, et agir contre l'auteur du trouble pour faire cesser la voie de fait, ou défendre lui-même à l'action intentée par le tiers. Le preneur sera mis hors de cause de cette instance, s'il le demande ; mais il pourra y rester s'il le préfère, pour veiller à la défense de ses int^êls.

161. —Si le preneur ne dénonce pas le trouble au bailleur, comme l'article 1726 l'y oblige, les conséquences en sont graves pour lui : d'abord il ne pourra demander aucune garantie au bailleur, ni diminution de prix, ni dommagesintérêts. Il n'en serait différemment que si le défaut de dénonciation n'avait causé aucun préjudice au bailleur, qui aurait été mis néanmoins à même de défendre son droit et qui aurait fait condamnera des dommages-intérêts l'auteur du trouble : alors il serait injuste que le preneur ne fût pas indemnisé, puisque lebailleura étélui-mêmedédommagé.* Mais, hormis ce cas exceptionnelle défaut de dénonciation enlève tout principe d'action récursoire au preneur.

De plus, si le défaut de dénonciation avait fait perdre au bailleur son droit, si par exemple il s'agissait d'un immeu-

' Cassation, 6 août 1841, Sirey, 41, 1, 852. * Cassation,!" décembre 1825, Dalloz, Rép. alphab.,v* Louage^ n-253.

lid GOl^TRAT DE LOUAGE.

ble pour lequel ni lui, ni le tiers revendiquant n'avaient de titres de propriéléj el que le défaut de dénonciation ait fait perdre au bailleur la possession annale, le preneur sera responsable vis-à-vis du bailleur des conséquences de TéviclioD, c'est-à-dire delà valeur de Timmeuble évincé.

Cette grave responsabilité du preneur ne cesserait que s*il démoiilrail que le bailleur aurait définitivement succombé dans Taclion, et que, par exemple, s'il avait été maintenu au possessoire^ il aurait perdu au pétitoire.*

I08. ~ Si le trouble a été régulièrement dénoncé, ou si le bailleur a pu se défendre, malgré le défaut de dénonciation, et que néanmoins le tiers ait triomphé dans sa prétention et que Téviction ait été prononcée, quelles vont en être les conséquences î A s'en tenir à l'article 1726, il n'y aurait qu'une seule conséquence, le droit pour le preneur à une diminution proportionnelle sur le prix du loyer: mais il ne faul pas s*en lenir là, et il faut appliquer les principes généraux sur le défaut d'exécution des contrats synallagmatiques.

Il peut se faire, d'abord, que la partie évincée soit de telle importance que le preneur n'aurait pas loué, s'il avait prévu l'éviction ; alors ce n'est pas seulement une diminution de prix que le preneur a le droit de demander, mais la résiliation du bail, par application de l'article 1184.

Observons que le preneur a droit à une diminution de loyers, quelque minime que soit la portion évincée: lorsqu'il s'agit de perles de récoltes, l'article 1769, comme nous le verrons^ n'accorde de droit à une indemnité que si la moitié au moins de la récolte est enlevée, mais ici c'est la substance même de la chose qui disparaît, et te bailleur doit la garantie dans son intégralité."

De pluSj que le preneur obtienne la résiliation du bail, ou obtienne une diminution proportionnelle des loyers,

* Duvergierj I, q' 323 ; Aubry et Rau, IV, p. 480; Lauréat, XXV, n'165.

* Duvergier, I, n" 324,

il peut avoir droit, en outre, à des dommages-intérêts, en vertu des principes généraux sur l'inexécution des contrats : mais ici des distinctions sont nécessaires.

169. — Si la cause de l'éviction est antérieure au louage, et que le bailleur l'ail connue au moment où il louait, des dommages-intérêts seront dus au preneur: ils comprendront tout le préjudice causé au preneur par l'éviction.

Que décider si la valeur locative de la chose a diminué ou augmenté entre l'époque du contrat et le moment de l'éviction? Polhier décide, avec raison, que le preneur a droit d'obtenir une réduction de loyers, basée sur la valeur de la chose au moment du contrat, si elle a diminué de valeur depuis, et cela, que le bailleur soit de bonne ou mauvaise foi: ce ne sont pas là des dommages-intérêts, mais une diminution de loyers, et elle ne peut se calculer qu'en tétant compte du prix du bail au moment où il a été fait.*

Mais nous ajoutons que si le bailleur est de mauvaise foi, et que la chose ait augmenté de valeur, le preneur aura droit, à titre de dommages-intérêts, à une indemnité basée sur la valeur locative actuelle de la chose : le bailleur doit réparer tout le préjudice qu'il a causé, et, jusqu'à la fin du bail, le preneur subit une perte égale à la valeur actuelle de la chose dont il est privé.

Si le bailleur ignorait, au moment du bail, la cause de l'éviction, ou si cette cause ne s'est produite que postérieurement au louage, il n'en devra pas moins des dommages-intérêts, c'est-à-dire la réparation du préjudice causé au preneur : en matière contractuelle, l'inexécution du contrat par l'une des parties est par elle-même une cause de dommages-intérêts, « encore, dit l'article 1147, qu'il n'y ait « aucune mauvaise foi de la part du débiteur. » Seulement labonnefoi du bailleur sera très importante pour la fixation du chiffre des dommages-intérêts, qui sera moins considérable que dans le cas de mauvaise foi.

* Du Louage^ n* 93.

18S COifTHAT DE LOUAGE.

f ÏO. — Le droit du preneur h la garanlic; au cas d'éviction disparaîtra, si le bailleur a fait iosérer dans le bail une clause formelle le dispensant de toute garantie, si, par exemple, le preneur a déclaré prendre la cliose à ses risques et périls: mais reiFct de cette stipulation de non garantie^ qui dispense évidcnanient le bailleur de tous dommagesinlérêts^ le dispense-t-il aussi de subir une diiniiiulion proportionnelle du priiî

En matière de vente^ rarlicle 1629 décide qu'en pareil cas le vendeur n'est pas tenu à restitution du prix, mais nous croyons, avec M. Duvergier.* qu'il faut admettre la solution contraire pour le louage : à la différence delà vente, où le droit au prix est acquis le jour de la convention, le droit aux loyers ne s'acquiert que successivement, au fur et à mesure de la jouissance qui en est la cause, et si la jouissance est diminuée, fût-ce par un fait prévu, le prix doit être diminué.

Il n'en serait différemment que si une clause formelle stipulait qu'au cas d'éviction le preneur n'aurait droit à aucune diminution de loyerSj ou si les tribunaux, interprétant la clause de non-garantie, décidaient que lelle doit être sa portée, diaprés l'intention commune des parties contractantes.

1 7 1 , — Il faudrait admettre les mêmes solutions et n'accorder au preneur que le droit à une diminution de loyers j sans dommages-intérêts, si le preneur avait connu les causes de Té viction encore qu'il n'en eût pas été question dans le bail : celui qui contracte en connaissant les chances auxquelles il s'expose manifeste Tintention de les accepter, et renonce lacilemenl à en demander la réparation.

Cette solution, que nous croyons vraie dans tous lesc^is, le seraîl surtout si les chances d'éviction, connues du preneur, élaicnl ignorées du bailleur,*

' Duvergier, I, n" 328-32S,

11*. — C. Des dommages causés au preneur par le fait du propriétaire voisin. — Quelles seront les roules de la garantie, lorsque le trouble dont le preneur se plaint a pour cause le fait du voisin,^ qui, en construisant chez lui, ou eu y installant certaines industries, vient entraver la jouissance du locataire de l'immeuble conligu au sinn? Le Code civil n'a point prévu cette cause de trouble, pourtant assez fréquente, et c'est dans les règles générales du louage que l'interprète doit chercher la solution des diverses questions qui naissent à ce propos.

Le locataire peut être troublé par les travaux du propriétaire voisin dans trois hypothèses principales.

On peut supposer, d'abord, que ces travaux modifient les conditions de l'immeuble loué en lui enlevant Tair, la lumière, ou en apportant auprès de cet immeuble une industrie incommode ou bruyante, qui vient troubler la Iranquillité sur laquelle le locataire avait compté.

En second lieu, les travaux dont le résultat définitif ne doit causer aucune gêne au locataire ont pu, penda ni leur durée, entraver sa jouissance : la circulation et par suite Taccès de l'immeuble loué ont été rendus plus difficiles; l'exécution des travaux a couvert les meubles du locataire de poussière, de parcelles de pierre, de débris de toute sorte.

En troisième lieu, les travaux du propriétaire voisin ont pu consister dans la reconstruction ou la surélévation du mur mitoyen avec la maison louée : pendant leur durée, les appartements du locataire ont été déclos. ses meubles endommagés; peut-être même a-t-il dû abandonner temporairement la portion de l'immeuble loué conliguëau mur mitoyen, et cette privation de l'usage d'une partie de la chose louée, s'il est commerçant, a amené une diminution dans ses bénéfices.

Quel sera, dans ces divers cas, le droit du locataire, soit vis-à-vis du propriétaire voisin, soit vis-à-vis du bailleur? Telle est la question que nous allons examiner*

lis. — Nous supposons, d'abord, que les conditions

dans lesquelles se Irouvail l'immeuble loué ont été modifiées par le fait du propriétaire voisin. Ces modifications peuvent provenir de causes multiples. Par exemple, le propriétaire voisin élève une construction ou un mur qui enlève au locataire Tair et la lumière; ou bien il installe dans sa maison une industrie bruyante, une forge, une fabrique d'ustensiles de chaudronnerie, etc. Ces inconvénients généraux peuvent même être aggravés par la profession du locataire ; comme si, à côté d'un établissement loué à usage de blanchisserie, le propriétaire voisin construisait une usine, et envoyait de la fumée et des parcelles de charbon dans les sécheries du blanchisseur. On peut encore supposer que le propriétaire voisin loue sa maison à usage de maison de tolérance.

Dans ces diverses hypothèses et dans beaucoup d'autres analogues, le locataire dira avec vérité qu'il n'aurait jamais consenti h devenir locataire de l'immeuble, ou que s'il l'avait loué, ce n'eût été qu'à un prix inférieur à celui que porte le bail, s il eût connu les inconvénients occasionnés par les aménagements du propriétaire voisin. Dans cette situations pourra-t-il soit demander une indemnité, de son chef, au propriétaire voisin auteur du trouble, soit intenter contre le bailleur une action en dommages et intérêts ou en résiliation du bail?

114, — Examinons, d'abord, quel est le droit du locataire vis-à-vis du propriétaire voisin.

Nous croyons qu'il peut, de son chef, agir directement contre ce propriétaire, et, suivant les circonstances, le faire condamner à des dommages et intérêts. En efiet, le propriétaire voisin qui construit chez lui, qui aménage des constructions préexistantes, ou qui exerce, soit par lui-même, soit par ses locataires, telle ou telle industrie, use, en principe, de son droit de propriété et ne peut être obligé de réparer les inconvénients que l'usage de ce droit peut causer au voisin, « NuHus videlur dolo facere qui suo jure utitur. »*

* L. 55, fl.j De Reg.Jur, (L, XVU).

Mais l'exercice absolu de ce droit de propriétaire est incompatible avec les exigences de la vie sociale, et si chacun a le droit de disposer de sa chose comme bon lui semble, ce n'est qu'à la condition de ne pas rendre impossible Vusage de la chose du voisin. Ce système de concessions réciproques, sans lesquelles la vie en société serait impossible, trouve sa base dans l'art. 1382 rapproché de l'art. 544, qui consacre le droit absolu du propriétaire sur la chose; et la doctrine et la jurisprudence sont d'accord pour proclawier que si Fexercice du droit de propriété est abusif, s'il rend impossible, ou du moins difficile l'usage de la propriété voisine, s'il dépasse les inconvénients ordinaires auxquels tout voisin doit s'attendre, des dommages-intérêts seront dus au voisin lésé.

« Il y a abus, dit très bien la Cour de Chambéry, lorsque « le bruit causé par l'exercice d'une industrie ea?cécie, par « sa fréquence et son intensité, ou par la trépidation qu'il « occasionne, les obligations ordinaires dti voisinage. » *

Cette conciliation du droit de propriété avec les obligations du voisinage une fois admise, nous croyons que le locataire peut, de son chef, demander une indemnité au voisin qui a usé d'une fa<;on abusive de son droit de propriété. En effet, ce voisin n'a pas seulement causé préjudice au propriétaire contigu, il a, en outre, lésé les intérêts particuliers du locataire delà maison voisine, pendant la durée de son bail ; pendant ce temps, en effet, le droit que le bail confère à celui-ci ne lui donnera pas tous les avantages sur lesquels il devait compter en contractant ; et il peut, en vertu de l'art. 1382, se faire indemniser par le voisin de ce préjudice qu'il souffre par sa faute. Le fait du propriétaire voisin a donc, en réalité, causé préjudice à deux personnes : le propriétaire, et le locataire de la maison contiguë. Il doit donc indemniser chacune de ces personnes lésées, dans la limite du préjudice causé : le locataire, pendant la

' Chambéry, 13 mai 1885, Gazette des Tribunaux, N'du 28 juin 1885. — Compar. Caen, 25 février 1885, Rec. de Caen, 85, p. 119.

iSG CONTRAT DE LOUAGE.

durée de son bail, le propriétaire pour le dommage permanent dont soulïre l'immeuble.

Dans quels cas et dans quelles limites le locataire pourra-t-il exercer cette action en indemnité contre le voisin?

Dans quels cas î Celte partie de la question ne rentre pas dans le cadre de notre étude : et elle demanderait, à elle seule, des développemenls considérables: c'est, en eflPet, toute la Ihéorie des obligations du voisinage. Quels sont les dommages que le voisin doit souffrir sans se plaindre, parce qu ils naissent dans l'exercice normal du droit de propriété, et qu'ils ne dépassent pas la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage ? Quels sont, au contraire, les dommages qui ont pour cause un véritable abus, et dont la réparation est due à ce titre?

Cette question importante offre, en droit et en fait, de graves difficultés. En droit, car, d'un côté, il est difficile de donner une formule absolue et invariable, conciliant le droit qui appartient à chacun d'user et d'abuser de sa chose avec le respect dft à la propriété voisine; d'un autre côté, la question se complique souvent par l'intervention de règlements adminislralifs, qui tolèrent ou permettent l'état de choses dont se plaint le voisin, et dans lesquels le propriélaire, auteur du trouble, voudrait trouver une fin de nonrecevorr contre raction en indemnité. En fait, il faut tenir compte dans l'appréciation de ces questions de circonstances multiples, et qui varient presque dans chaque affaire, le lieu où sont élevées les constructions, la profession de celui qui se plaint, les mœurs et les habitudes locales, etc. . -

C'est ainsi que les inconvénients qui résultent du voisinage d^unc usine devront être bien plus facilement tolérés dans une ville industrielle que dans une localité où l'industrie est Texception* C'est qu'en effet, dans le premier cas, les habitants ont dû compter sur ces inconvénients, qui constituent pour ainsi dire la manière d'être de la propriété en ce lieu.

115. — Lorsque les tribunaux jugeront qu il y a abus de la part du propriétaire voisin et qu'il y a lieu à dommagesintérêts contre lui, par application 'de l'article 1382, quelle sera l'étendue de la réparation que le locataire voisin pourra lui demander ?

Le préjudice souffert par le locataire peut comprendre plusieurs éléments : le plus souvent il n'y aura pas pour lui perte d'argent, mais seulement privation d'avantages sur lesquels il avait compté et qui lui sont enlevés, l'air, le soleil, l'absence de bruit, etc.. Quelquefois, cependant, il éprouvera une perte pécuniaire, comme si son commerce était entravé par le fait du voisin.

Nous croyons que le locataire pourra demander au propriétaire voisin la réparation intégrale du préjudice qu'il éprouve : d'abord il devra obtenir une somme équivalente à la moins-value locative de la maison qu'il occupe, pendant la durée de son bail ; puis, s'il justifie d'un préjudice réel dans son commerce ou son industrie, il devra en être indemnisé, aussi bien en ce qui concerne le lucrum cessans que le damnum emergens. L'obligation de réparer le préjudice causé à autrui, écrite dans l'art. 1382, ne serait pas exécutée si la réparation n'était pas intégrale. Telle est la théorie générale sur l'étendue de l'action en indemnité qui naît de l'article 1382, et il faut l'appliquer aussi bien au locataire qu'à toute autre personne qui invoque les dispositions de ce texte : la seule différence 5 signaler dans la situation du locataire, c'est que celui-ci, n'éprouvant qu'un dommage limité dans sa durée par la durée même du bail, ne pourra demander qu'une indemnité calculée sur le laps de temps qui reste à courir jusqu'à la fin du bail.

116. — Indépendamment de l'action que nous lui reconnaissons contre le propriétaire voisin, le locataire a aussi une action contre son bailleur, et il peut avoir intérêt à agir plutôt contre ce dernier, si, par exemple la solvabilité du voisin est douteuse. Quel est le principe de cette action, et quelle doit être l'étendue de la condamnation à intervenir contre le locateur ?

A noire avis, la question doit être tranchée par analogie do Tari. 172â : comme dans Thypothèse prévue par ce texte, la cause du domnicige n'a pu être ni prévue ni par suite prévenue par le bailleur, et il ne peut devoir d'autre dédommagemeol que la diminution des loyers, ou si le trouble apporté à la jouissance du preneur est considérable, la résiliation du bail. Mais il ne doit ni la réparation du préjudice que le locataire souffre dans son industrie, ni la réparation du préjudice moral qu'il éprouve : en effet, le bailleur n a commis aucune faute personnelle, et, en principe, il ne doit pas de dommages-intérêts. Seulement, comme le bail est un contrai successif, et que les loyers sont la représentation de la jouissance annuelle du locataire, ces loyers doivent être diminués à partir du moment où la jouissance est elle-même amoindrie, et dans la limite de son amoindrissement. Par le même motif, si la jouissance de la chose louée avec la destination pour laquelle elle était donnée à bail est rendue injpossible, le bail devra être résilié.

Ou pourrait peut-être soutenir, dans Thypothèse que nous eiaminonSj que le bailleur n'est obligé à rien, pas même à une diminution de loyers ou à une résiliation de bail, en invoquant les termes de l'art. 1725, d'après lesquels le bailleur n'esi pas tenu de garantir les troubles que des tiers apportent à la jouissance du preneur, sans prétendre aucun droit sur la chose louée. Or le tiers qui construit chez lui d'une manière gênante pour le voisin ne prétend à aucun droit sur la chose louée ; et Tart. 1725 semble mettre le bailleur à Tabri d'une action en garantie : que le preneur poursuive le voisin en son nom personnel, mais qu'il ne demande pas au bailleur la réparation d'un fait auquel il a été étranger, et dont la responsabilité ne peut incomber qu'à son auteur.

Ce système absolu doit, à notre avis, être écarté : l'art. 1725 est emprunté à Pothier, et les exemples que Pothier donne des troubles dont le locateur n'est pas garant monireiil bien dans quelles limites il faut restreindre cette excepliun de non garantie :

« Par exemple, si des laboureurs voisins font pattre leurs « troupeaux dans les prairies d'une métairie que je tiens à « ferme, et ce par voie de fait, sans prétendre en avoir le 4L droit ; si des voleurs, au clair de lune, vendangent mes « vignes, si des gens jettent du coclevant dans les étangs m et en font mourir les poissons, etc. . . »^

Ces exemples montrent bien que, dans la pensée de Pothier, le bailleur ne cesse d'être garant que lorsque le locataire se plaint de « voies de fait », c'est-à-dire d'entreprises passagères et accidentelles, qui ne touchent pas à la substance de la chose louée, mais qui en restreignent ou en empêchent temporairement la jouissance : ces expressions, « voies de fait », sont d'ailleurs les termes mêmes que Pothier emploie au n^ 81 dont nous venons de citer un passage, et que l'article 1725 reproduit.

Or les troubles à la jouissance du locataire dont nous nous occupons ont une bien autre gravité ; la substance rnème de la chose louée est atteinte et amoindrie, soit en elle-même, soit à raison de la destination que les parties ont voulu lui assurer lors de la convention de louage. Il y a lieu dès lors d'appliquer, non pas l'exception de l'article 17S5, mais la règle écrite dans l'art. 1719 et d'après laquelle le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail : le bailleur ne peut remplir cette obligation, il doit donc garantie. Seulement, comme le fait qui a empêché ou restreint le droit de jouissance du preneur a, vis-à-vis du bailleur comme vis-à-vis du preneur lui-même, le caractère d'un cas fortuit postérieur au bail, l'étendue de la garantie doit être restreinte, comme nous l'avons indiqué, à la résiliation du bail ou à une diminution de loyers, sans qu'il y ait lieu à dommages-intérêts.

199. — La seconde hypothèse, dans laquelle le fait du propriétaire voisin peut nuire au locataire, est l'hypothèse

* Traité du Louage^ 2* partie, ch. i, sect. II, n* 81.

suivante : les travaux que le voisin exécute chez lui, une fois terminés, ne nuiront pas au locataire, mais, pendant leur durée, ils nietlont un certain obstacle à sa jouissance. Les Irolloirs de la me sont encombrés, la poussière des décombres envahit les appartements du locataire ; et si c'est un commerçant, ses marchandises sont défraîchies, et, de plus, la clientèle s'éloigne de ses magasins dont on ne peut approcher qu'avec difficulté. Ces faits peuvent-ils donner lieu à une indemnité à son profit, et, contre qui devra-t-il former sa demande ?

Nous poserons d'abord en principe que si le propriétaire s'est conformé aux usages reçus, aux règlements locaux, dans le mode d*exécution de ses travaux, et si leur durée n'a pas dépassé la durée normale, le locataire ne peut demander d'indemnité à personne, ni au constructeur, ni au bailleur. En effet, en louant une maison dans une ville, le locataire a pu compter qu'à un moment donné l'un des voisins pourrait remplacer une maison ancienne par une maison neuve, ou élever une construction sur un terrain nu jusqu'alors ; et il a dû s'attendre, le cas échéant, à certains inconvénients qui résultent de cette modification dans la propriété : c'est ik une de ces servitudes, nombreuses dans la vie sociale, qui, pour n'être pas écrites dans un texte, n'en sont pas moins obligatoires. On peut dire, d'ailleurs, que ce droit, pour le propriétaire du sol, est écrit dans l'article 544, qui porte que la propriété est le droit de disposer des choses de la manière la plus absolue.

Toutefois, si la jouissance du locataire avait été sérieusement entravée^ sans qu'il y eût abus, il aurait une action en diminution de loyers contre le bailleur.*

1 Î8. — Le droit du locataire ne naît donc, en général, que s'il y a abus : les travaux qui devaient durer quatre ou cinq mois^ oui duré un an, et pendant ce temps l'immeuble loué a été très difficilement accessible : ou bien encore au-

* Cften, 25 février 11^85, Rec. de Caen, 85, p. 119.

cune des précautions usitées pour empêcher la poussière et les débris de toute sorte de se répandre chez le voisin, n'a été prise. Alors il y a abus dans Texercice d'un droit, et par suite il y a lieu à dommages-intérêts^ par application de la règle générale écrite dans l'article 1382.

De là^ il faut conclure que le locataire a une action en indemnité contre le propriétaire voisin qui a excédé son droit, et il pourra lui demander la réparation intégrale du préjudice que cet abus lui a occasionné. En vain le propriétaire se retrancherait-il derrière l'autorisation administrative qu'il a dû obtenir, pour occuper le trottoir par ses échafaudages ou ses dépôts de matériaux : le locataire est fondé à répondre que ces autorisations ne sont jamais accordées que salvojure tertii ; que, d'ailleurs, de pareilles autorisations ne sont en réalité que des tolérances, qui ne peuvent créer pour celui qui les obtient le droit de léser les intérêts des tiers.

Ajoutons que le locataire fera bien de ne pas attendre la fin des travaux pour se plaindre soit de leur lenteur, soit de leur exécution dommageable : il s'exposerait à ce que le propriétaire voisin répliquât victorieusement que, s'il s'était plaint plus tôt, il aurait hâté l'exécution des travaux ou en aurait modifié les conditions, et que, si le locataire a souffert un préjudice, il ne peut se plaindre, car il doit l'attribuer au silence qu'il a gardé.

f 79. — Le locataire auquel nous reconnaissons le droit de demander au voisin, en cas d'abus, la réparation intégrale du préjudice causé, \^damnumemergens et le lucrum cessanSy aura-t-il la faculté de s'adresser au bailleur, et que pourra-t-il lui demander ? Nous croyons qu'il faut, pour répondre à cette question, distinguer deux époques : la durée des travaux, et leur achèvement.

Pendant la durée des travaux, le locataire peut, croyonsnous, demander au bailleur de faire cesser le trouble que lui cause le mode d'exécution ou la lenteur des travaux : le bailleur doit^ en effet, lui procurer la jouissance paisible de

la chose louée, el par suite, le rléfendre contre les entreprises des tiers* Si l'on objectait en faveur du bailleur l'arL 1725, nous répondrions, comme tout à l'heure, qu'il ne s'agît pas là d*une « voie de fait y^ ; mais d*une entreprise dont le caraclère el la durée sont de nature h porter une atteinte sérieuse, quoique temporaire, à la jouissance de lachose,^

Mais une fois les travaux achevés, sans que le locataire ait formé d'action contre le locateur, nous croyons que ce* lui-ci est complètement à Fabri d'une action en indemnité. Déjà, pour le propriétaire voisin, le silence gardé par le locataire est une arme puissante pour repousser toute demande de dommages-intérêts ; mais pour le bailleur ce silence est décisif. Il ne s'agit plus, en effet, de procurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée, il Ta obtenue par l'achèvement des travaux ; mais de l'indemniser du prétendu préjudice dont il aurait souffert : or le bailleur est fondé h dire que, s'il avait été prévenu, il aurait empêché le préjudice de naître ; et que le silence incompréhensible du locataire ne peut Texposcr h subir ex posi fado une réduction de loyer, avec un recours plus ou moins illusoire contre le propriétaire voisin. La faute commise par le locataire, en négligeant d*avertir le bailleur, le rend non recevable, d'une façon absolue, à former une demande d'indemnité conlrecelui-ci.

180. — La troisième et dernière hypothèse que nous ayons à examiner est celle ou le propriétaire voisin a démoli le mur mitoyen pour le reconstruire et le surélever. Nous écartons, bien entendu, le cas où celte démolition et celte reconstruction auraient été nécessitées par l'état du mur mitoyen : alors il ne s'agit plus du fait du voisin, mais de réparations à Timmeuble loué, et cette hypothèse est réglementée par un texte, Tarticle 1724, qui s'applique aussi bien aux réparations à faire au mur mitoyen qu'aux réparations à faire à le propriété privative du locateur.

• Caen, Arrêté précUé du 25 février 1885.

ARTICLE 1719. IÎÏ3

Mais nous supposons que» dans son intérêt exclusif, el pour les nécessilés d'une construction qu'il élève ou qu il refait, le propriétaire voisin démolit le mur mitoyen. Il est inutile dlnsisler sur les inconvénients de toute nature qui vont naître de ce fait pour lo locataire : la poussière, les décombres, le froid, rhuraidité, la pluie même vont pénétrer dans ses appartements ; quelques-uns vont Hre absolument inhabitables pendant la démolition et la reconstruction, et la jouissance des autres va être singulièrement entravée.

Cette hypothèse diffère des deux précédentes, en ce que le seul exercice du droit du propriétaire voisin, sans quil y ait aucun abus de sa part, va entraîner un préjudice grave pour le locataire. En effet, en usant du droit que lui confèrent les articles 658 et 659, le propriétaire qui reconstruit le mur mitoyen, quelques précautions qu'il fasse prendre pour Texécution de ses travaux, déclôra forcément une partie des appartements du locataire et les exposera, dans une mesure plus ou moins large, mais toujours grave, aux înconvéDients que nous venons de signaler.

i 81, — Une première responsabilité peut être immédiatement indiquée : c'est celle du propriétaire voisin qui procéderait à la démolition et à la reconstruction du mur mitoyen, sans prendre les précautions que Tusage indique ou en prolongeant outre mesure la durée des travaux ; ou encore en imposant au mur mitoyen une surchage excessive et qui aggraverait ainsi les inconvénients qui résultent déjà du travail en lui-même. Le locataire aurait alors contre lui une action en indemnité^ fondée sur l'article 1382, et de la nature de celle que nous avons indiquée dans les hypothèses précédentes,^

Mais supposons que le constructeur ail pris toutes les précautions voulues et que la durée de ses travaux n'ait rien eu d'anormal : devra-t-il réparer, vis-à-vis du locataire, le préjudice que celui-ci a éprouvé ?

* Cassation, 28 août 1877, Sirey^ 78, 1^ 344, et noie,

Qdll. Louages i. M

Nous croyons qu'il faut répondre négativement : le propriétaire, qui reconstruit le mur mitoyen, use d'un droit que la loi lui confère et il est de principe que celui qui use d'un droit ne doit pas d'indemnité pour l'exercice qu'il en a fait. Il est vrai que, dans notre ancien droit, Goupy (sur Desgodets, art. 136 de la Coût, de Paris) soutenait que le constructeur doit indemniser le propriétaire voisin de tous les inconvénients que lui cause la reconstruction du mur mitoyen, ce qui comprend l'indemnité qui peut être due au locataire de ce voisin.

Mais cette opinion, soutenue encore sous l'empire du Code civil par quelques auteurs,* est inadmissible. Nous ferons remarquerd'abord qu'elle paraît avoir été isolée même dans notre ancien droit, et Pothier enseignait que le constructeur, qui n'avait commis aucune faute personnelle et qui n'avait pas mis plus de temps qu'il ne fallait à la reconstruction du mur, ne devait supporter que les frais de reconstruction, en y comprenant l'étalement du bâtiment voisin, ce qui est une conséquence directe de la reconstruction, mais rien au delà :

<( Si le voisin était un maître paumier qui eût, de son € côté, contre le mur commun un jeu de paume, dois-je « aussi le dédommager des profits de son jeu de paume, ^ dont il a été privé pendant le temps nécessaire pour la € démolition et la reconstruction du mur, pendant lequel « il n'a pu faire usage de son jeu de paume ?

« Desgodets décide que je n'y suis pas obligé ; et quoi- € qu'il soit en cela repris par Goupy, qui prétend que j'y « suis obligé, je trouve l'avis de Desgodets régulier, car je <( ne fais qu'user de mon droit que me donne la loi et la ^ communauté au mur. La loi, en me donnant le pouvoir € de démolir et de reconstruire le mur commun, pour sou- « tenir Texhaussement que je veux faire, ne m'oblige qu'à «t payer tous les frais de cette démolition et reconstruction :

' Delvincourt, I, p. 161 ; TouUier, II, n' 211 ; Pardessus, I, n» 174.

>i"iiis|if>ji^„,i;'ii*y^

^ on ne peut pas m'obliger h autre chose qu'à ce à quoi la « loi m'oblige. L'état de maître |>aumier qu'a mon voisin « ne doit pas me rendre plus onéreux mon droit de cornac munauté au mur. La privation du profit de son jeu de « paume qu'il souffre, pendant le temps nécessaire, n'est « point un tort que je lui cause ; car ce n'est pas faire tort « à quelqu'un que d'user de son droit- »*

Tous les motifs donnés par PoUiier militent en faveur de l'opinion que nous soutenons : rartiele 639 du Code civil, comme la Coutume de Paris, ne met à la charge du constructeur que les frais de reconslruclion, et on ne peut l'obliger à autre chose qu'à ce à quoi la loi Toblige. De plus, la présence d'un locataire dans la maison voisine ne peut rendre plus onéreux le droit qui lui apparltcnt de démolir et de reconstruire le mur mito^ven. Enfin, l'occupant de cette maison voisine, quel qu il Koit, propriétaire ou locataire, ne peut se plaindre du tort qu'on lui cause ; car il supporte l'exercice d'une servitude légale, récrproiiue, qui constitue la manière d'être des propriétés séparées par un mur mitoyen, et qui sera demain uo avantage pour l'immeuble qui en souffre aujourd'hui. Aussi concluons-nous que le locataire n'a droit à aucune indemnité contre le propriétaire voisin.*

tH9. — Quel sera le droit du locataire contre le bailleur? Pourra-t-il lui demander une indemnilé même lorsque le constructeur n'a commis aucune faute ; et dans le cas de l'affirmative, quels éléments celte indemnité devra-t-elle comprendre ?

D'abord le locataire a-t-il droit à une indemnité contre le

* Du quasi-contrat de communauté^ art. Y, § lï, n* 215.

• Paris, 4 mai 1813, Sirey, c. n., IV, II, 303; Paris, 19 juillet 1848, Sirey, 48, II, 463, et Dalloz, 48, II, 1*38 ; Paris, 30 décembre 1801, Sirey, 65, II, 133; Paris, 5 février Bt 8 mai 1868, Sirey, 68, II, 337 et 338 ; Paris, 15 décembre 1875, Sirey, 7G, II, 109; Paris, 24 mars 1879, Sirey, 79, II, 137. — Demolombe, XI, n" 406 ; Duranton, V, n* 331 ; Duvergier, II, n* 211.

baillpur^ lorsque le corislrucleur n*a commis aucune faute î Ouij du moment où laprivalion de jouissance de l'immeuble a été imporlanle^ le bailleur en doit garantie en vertu de l'art* 1719, qui l'oblige à assurer la paisible jouissance de l'immeuble loué- Mais que faudra-t-il entendre par privation importante dans la jouissance de Timmeublc ? Il parait naturel de résoudre celle question par analogie de l'art. 1724 : ce texte, prévoyant les réparations qui peuvent devenir nécessaires à une maison louée, décide qu'elles donneront lieu à garantie de la part du bailleur si elles doivent durer plus de quarante joursj ou si elles rendent iniiabitable le logement du preneur. Sans doute cet article n*esl pas écrit pour les travaux à effectuer par le voisin au mur mitoyen : mais, à défaut de règles spéciales, le mieux est de s'en référer à ce texte, qui indique quelle doit être la limite de la tolérance du locataire dans la maison duquel on exécute des travaux nécessaires, et quel est le point précis où son droit k Tindemnité commence»

1 S3. — Sl les travaux durent plus de quarante jours^ ou même si, sans attendre cette durée, ils rendent inhabitable rimmeuble loué, le locataire a, disons-nous, droit à une indemnité : d'après quelles bases va-t-on la régler?

Sur cette question spéciale quelques arrêts ont été rendus, mais ils sont loin d'adopter une solution uniforme : pour les unSj Tindemuité doit comprendre tout le préjudice que le travail du voisin a causé au locataire, dommage causé au mobilier, privation dejouissance* perte subie dans son industrie ou sa clientèle-' Pour les autres, l'indemnité doit être limitée à la privation de jouissance et aux perles matérielles que le locataire a subies, comme le dégât causé à ses meubles, le transport de son mobilier dans un autre local ; mais il ne peut rien réclamer, ni pour la perle de sa clientèles ni pour

* PariSj 19 juillet 1848, Sirey, 48, lï, 463; Tribunal de la Seine, 19 juin 18li3, journal le Droit, 1" juillet 1863 ; Paris, 30 décembre 1864, Sirey, 65, II, 133,

ry- i*r:-v. . ^

la perte des bénéfices qu'il aurait pu réaliser dans son industrie.* Enfin quelques arrêts consacrent une troisième théorie, d'après laquelle le locataire ne peut denjander qu'une réduction de loyers, proportionnelle à la privation de jouissance dont il se plaint, ou la résiliation du bail, i^uivant la distinction faite par l'article 1 724 : mais il ne peut demander d'autre indemnité même pour pertes matérielles,*

Cette dernière théorie nous paraît la plus juridique, et nous n'hésitons pas à l'adopter, quelque dure qu'elle puisse paraître pour le locataire. Deux textes nous paraissent justifier cette solution, les art. 1722 et 1724 ; on peut assimiler, en eflet, l'usage que fait le voisin de son droit de mitoyenneté à un véritable cas fortuit pour le bailleur qui ne peut l'empêcher, et à ce premier point de vue, l'art, 1722 limite l'obligation du bailleur à une simple diminution de loyers. On peut encore comparer cette reconstruction du mur mitoyen aux réparations urgentes qui deviennent nécessaires à l'immeuble loué ; et là encore, aux termes de l'art. 1724, il ne peut y avoir lieu qu'à la résiliation ou à une diminution de loyers.

Cette solution nous paraît conforme aux principes généraux du bail : que le bailleur doive consentir à une résiliation ou à une réduction de loyers, ceci nous parait certain, bien qu'il soit dur pour lui de subir une perte dont il ne pourra avoir recours contre le propriétaire voisin, qui pourtant en est cause : c'est une conséquence du contrat de bail dans lequel les loyers ne peuvent être dus qu'à raison de la jouissance de la chose, et dans la mesure où cette jouissance a eu lieu efiectivement. Mais si le locataire demande, en outre, au bailleur une indemnité à raison de ce fait du voisin, fût-ce pour préjudice matériel, cette indemnité n'a pas de cause : le bailleur, en eflet, n'a commis aucune faute

« Aix, 4 mai 1863^ Sirey, 64, II, 73.

• Trib. de Marseille, 10 février 1863^ Sirey, 64, II, 73, (à la note) ; Paris, 15 décembre 1875, Sirey, 76, 11^ 109, et Dalloz^îe, II, 1 ; Trib. de Lyon, 13 mars 1885^ France Judiciaire^ 84-85, p. 479.

qu'il doive réparer, et le préjudicR très réel dont se plaînl le locataire prend sa source dans rexercice d'une servitude légale qui, pour le bailleur, est un véritable cas de force majeure dont il ne peut être responsable.

Nous ajouterons que si le locataire éprouve un préjudice notable daus son commerce ou son industrie, il pourra obtenir la résiliation : il est bien vrai que celte résiliation peut ôtre elle-même une cause de préjudice^ si le locataire est forcé d'aller transplanter dans un autre quartier une maison de commerce bieu acbalandée. Mais comme le préjudice dont il se plaint est inévitable, il faut bien, en définitive, que quelqu'un le supporte : ce ne peut être ni le constructeur, qui use d'un droit que la loi lui confère et qui n'a commis aucune faute, ni le bailleur, qui est lui-même lésé par ces travaux qui rendent sa maison inhabitable et qu'il n'a pu empêcher. Le locataire en supportera donc les eonséquen* ceSj comme ii devrait supporter les suites de tout cas fortuit qui viendrait entraver Tusage de la chose louée : il convient même de remarquer que, nul n'étant censé ignorer la loi, le locataire a dû prévoir que le mur mitoyen pouvait être démoli el reconstruit : et, h ce point do vue, les inconvénients dont il soufire n'ont rien d'imprévu pour lui, quelque dommageables qu'ils puissent être,*

1S3 L — Le bailleur est responsable, vis-à-vis du preneur, de Tautorisalion qu'il lai a donnée dans le bail d'ejtploiler l'immeuble loué pour telle ou telle industrie, si les voisins font déciderque Texercice de cette industrie doit être prohibé, h raison du dommage qu'il leur cause, ouqull doit entraîner à leur prolil l'allocation de dommages et intérêts.

En effet, en louant un immeuble pour une destination industrielle déterminée et indiquée dans le bail, le bailleur a pris virtuellement l'obligation de garantir au preneur le b'bre exercice de son industrie : si la situation de l'immeuble et les conditions dans lesquelles il est aménagé sont de

* ÂmieDS, U décembre 1882, France Judiciaire, 82-83, p, 63L

telle nature que Texercice de celle industrie cause dommage au voisins le preneur ne trouve pas dans l'immeuble re qu'il y a cherché et ce que le bailleur s'est engagé tacitement à lui fournir*

Sans doute, les voisins auront action contre le preneur directement, soit pour obtenir la cessation de son exploitation industrielle, soit pour obtenir des dommages et intérêts ; mais le preneur aura le droit de recourir en garantie contre le bailleur,*

Toutefois la solution que nous donnons n'est exacte que si le mode d'exercice de l'industrie du preneur ne dépasse pas les bornes d'une jouissance normale ; s'il y a abus de la part du preneur, non seulement le bailleur ne peut lui devoir garantie à propos de cet abus de jouissance, mais c'est le bailleur qui pourra agir contre le preneur, et obtenir recours et récompense pour les condamnations prononcées contre lui. bailleur, au profit des voisins lésés, Louerun immeuble pour une industrie, c'est prometlre que le fonction nem ont régulier de celte industrie ne sera pas troublé^ mais non autoriser un fonctionnement abusif et illicite.*

* Cassation, 3 décembre 1872, Sirey, 72, I, 403^ et Dslioz, 73, î,

' Bordeaux, 15 juiJlet lS-t5, Sirey, 47, II, 537 ; NimeSj 2ti octobre 1886j Pandecies françaises^ 87, II, 9*