CHAPITRE IV

DES OBLlCrATÎONS ET DES DROITS 00 PAENStm.

184, — Le Code ne s'occupe, daos les articles 1728 n35, que des obligations du preneur : cependant le preneai a des droits donl il importe de connaître l'étendue, pais qu ils sontj en ce qui le concerne, tout l'objel du contrai dl bail. Aussi, après avoir traité* dans un premier paragraphe,*! des obligaliom du preneur, alions-oous étudier dans un second ses droits,

Des obligations du preneur.

185. — L'article 1728 indique deux obligations du preneur : celle d user de la chose louée en bon père de famille et suivant sa destination, et celle de payer le prix du bail-

Mais cette nomenclature n'est pas complète, et nous croyons que Fou doit diviser en cinq classes ces obligations ;

L — Le preneur doit garnir la maison ou la ferme de menbles suffisants pour répondre des loyers ou fermages,

IL — // doit jouir de la chose louée en bon père de famil te, et suivant sa destination >

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m. — // doit faire les réparations locatives ou de menu entretien.

IV. — Il doit payer le prix y et certaines charges accessoires.

V. — // doit veiller à la conservation de la chose^ et la restituer dans F état où il Va reçue^ non détériorée par son fait ou sa faute.

186. — I. Obligation de garnir la maison louée ou la ferme de meubles suffisants. — Cette obligation est écrite dans Tarticle 1752 pour les baux à loyer : « le locataire qui « ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être « expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de 4L répondre du loyer. > Pour les baux à ferme, Tarticle 1766 contient la disposition suivante : « Si le preneur d'un héri- « tage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles « nécessaires & son exploitation, le bailleur peut^ suivant « les circonstances, faire résilier le bail. )> Enfin, l'article 2102 accorde au bailleur un privilège « sur le prix de tout « ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce « qui sert à Texploitation de la ferme. »

Le motif de ces articles est le suivant : la créance du bailleur pour loyers ou fermages est nécessairement une créance à terme, et les variations qui peuvent survenir dans la fortune du preneur, et que le bailleur ne connaîtra souvent que trop tard, mettraient en grand péril cette créance, si le bailleur ne trouvaitdans les lieux loués un gage suffisant pour assurer son paiement. Le bailleur est obligé de suivre la foi du preneur, mais, comme compensation de la confiance qu'il doit lui accorder, la loi organise en sa faveur tout un système de sûretés : le preneur est obligé de garnir les lieux loués d'un mobilier capable de répondre des loyers, et, sur ce mobilier, la loi donne au bailleur un privilège, qui lui permet d'être payé par préférence aux autres créanciers du preneur.

181. — A ne consulter que le texte des articles 1752 et 1766, le but de l'obligation de garnir les lieux loués serait bien différent, suivant qu'il s'agirait d'une maison ou d'une

20S CONTRAT DE LOirAGK-

ferme : poor la maison, il faut des meubles suffisants pour répondredes loyers (article 1752), et, pour les biens ruraux, il faul des besliaux el les ustensiles nécessaires à l'explûitalion (article 1766), c csl-à-dire. dans le premier cas, une garantie pour le paiement des loyers, el, dans le second, une garantie pour la bonne culture de la ferme.

Mais cette interprétation littérale de nos textes serait erronée ; qu'il s'agisse d*une maison ou d'une ferme, le nnobilier du preneur doit avant tout répondre des loyers ou fermages, et le bailleur d'un héritage rural pourrait taire résilier le contrat, si Tensemble du mobilier apporté par le fermier, joint au prix des récoltes, était d'une valeur insuffisante pour garantir le paiement des fermages, fùl-il d'ailleurs sutTisant pour la bonne exploitation de la ferme- A ce point de vue, l'obligation du preneur d'un héritage rural est la même que celle du preneur d'une maison.

Mais, en outre, le preneur d'une ferme a une seconde obligation : il doit garnir la ferme du mobilier mort et vif nécessaire h sa bonne exploitation. On peut supposer un fermier, jïropriélaire d'un très-riche mobilier meublant, capable de répondre des fermages, mais n'ayant qu'un mobilier agricole, bestiaux el ustensiles, trop restreint pour pouvoir bien cultiver : le bailleur pourra demander la résiliation en vertu de Tarticle 1766, quoique le paiement de sa créance soit garanti.

Comme on le voit, l'obligation de garnir les lieux loués de meubles capables de répondre du 'paiement est la même pour le fermier et pour le locataire : le fermier a une obligation de plus, celle d'apporter sur la ferme un mobilier suffisant pour la bonne culture des terres.

Nous nous bornons ii énoncer ces propositions, qui trouveront leur développement el leur justiOcaliou avec l'explication des articles 1732 et 1766.

188. ~ II. Obligation de jouir de la chose en bon père de famille, et suivant sa destination, - L'article 1728 s'exprime dans les termes suivants : « Le preneur est tenu d'u-

« serde la chose louée en bon père de famille, et suivant la « destination qui lui a été donnée parle bail, ou suivant « celle présumée d'après les circonstances, à défaut decon- « vention. » L'article 4729 vient compléter l'article 1728, en décidant que le bail pourra être résilié, si le preneur manque à cette obligation.

L'article 1728 présente comme étant deux obligations distinctes, pour le preneur, deux obligations qui, en réalité, dérivent l'une de l'autre : le preneur n'a réellement qu'une obligation, celle de jouir en bon père de famille de la chose louée, et, à ce titre, il doit tout d'abord lui maintenir la destination qu'elle a reçue. Néanmoins, pour plus de clarté, nous suivrons l'ordre du Code, et nous traiterons, d'abord, de l'obligation générale du preneur de jouir en bon père de famille, puis de son obligation spéciale d'user de la chose suivant sa destination.

1 89. — Le preneur doit, disons-nous, jouir de la chose louée en bon père de famille : cette disposition de l'article 4728 est empruntée à Pothier, qui la formulait de la manière suivante : « Le preneur doit jouir et user de la chose « qui lui est louée comme un bon père de famille se sert « de la sienne propre : il doit avoir le même soin pour la « conserver qu'un bon et soigneux père de famille aurait « pour la chose qui lui appartient. "» ^

Cette obligation de jouir en bon père de famille, n'a rien de spécial au preneur, elle s'applique à tout délenteur de la chose d' autrui : l'emprunteur à usage (article 1880), Tu-* sufruitier (article 601), etc., et en général toute personne ayant, en vertu d'un contrat ou de la loi, le droit de jouir de la chose d'autrui, doit le faire de manière à ne pas la détériorer, et à la rendre à l'époque fixée dans l'état où elle Va reçue, non dégradée par son fait ou sa faute. C'est cette obligation que l'on indique par l'expression traditionnelle « jouir en bon père de famille », c'est-à-dire en homme soigneux.

* Du Louage, n* 190.

20* CONTRAÎ DE LOUAGE.

tftO. — Après avoir posé le principe, Pothier doftne des exemples qui moDtreal ce qu'il faul entendre par ces expressions, jouir en bon père de famille : « Par exemple, ce- € lui qui a pris à lojer un cheval ne doit poinl le surmener, « le faire courir, lui faire faire de trop fortes journées. Il doit « avoir le soin de le bien faire panser et nourrir. Le fer- « mier d'une vigne doit la bien façonner, la bien fumer, ta € bien entretenir d'échalas, laprovigner.., Lo fermier d*une « métairie doit pareillement bien façonner les terres en € saison convenable. Il ne lui est pas permis de les chargera « de les dessai sonner. . . i^*

Iftl. — L'obligation de jouir en bon père de famille entraîne deux obligaiions particulières ; 1^ celle de ne pas dégrader la chose louée, en la faisant servir à un usage abusif; 2* celle de ne pas rendre intolérable la jouissance des locataires qui occupent la même maison, dans le bail à loyer.

Ainsi il a été jugé, avec raison, que si le preneur, tout en respectant la destination de la chose, en use avec excès et la dégrade, la résiliation du bail pourra être prononcée,* Mais si les dégradations^ toutes réelles qu'elles puissent être, proviennent d'un usage de la chose auquel les parties devaient s'attendre en contraclanl, et qui n*est que la conséquence de la destination prévue dans le bail, le bailleur n a aucun recours contre le preneur.' Bien plu;^, les juges peuvent, en pareil cas, ordonner Texécution de travaux destinés à rendre sans danger pour la propriété le nouveau jnode de jouissance adopté par le preneur, et mettre les frais de ces travaux en commun à la charge du preneur et du bailleur/

Si le preneur occasionne, dans la partie de maison qu'il occupe, un bruit qui trouble le repos des autres locataires,

* Du Louage, n'^ 190.

» Bruxelles, 18 mai 1822, Sirey, c. n,, VIT, II, 52.

* Paris, 10 janvier 1842, Dalioz, Réf. alphad.^ v* Louage^ n' 28t>, 3' ; Lyon, 28 février 1877, Siray, 77, 11, 268.

* Cassation, 17 février 1873, Sirey, 7a, U, 221.

le bailleur est fondé à demander la résiliation, par application des articles 1728 et 1729.* C'est ainsi que la Cour de Grenoble a jugé spécialement qu'il y avait jouissance abusive de la part de marchands de fer qui, par le maniement des fers et tôles dans leurs magasins, produisent des bruits rendant inhabitables les appartements voisins.* Cette solution nous paraît juridique, car, de ce que le bailleur a loué à un marchand de fer, il ne s'ensuit pas qu'il ait entendu rendre inhabitable le surplus de sa maison.

Sans doute, il sera très-dif&cile, en fait, de tracer la limite entre lusage normal et l'abus de jouissance de la part du preneur, surtout quand il s'agit, comme dans l'espèce que nous venons d'indiquer, de professions qui sont par ellesmêmes bruyantes : mais quelque difficile que puisse en être l'application, il ne faut pas hésiter à poser le principe : Tusage abusif de l'industrie prévue dans le bail peut donner lieu à résiliation.

19S. — Dans l'hypothèse où il y a abus de jouissance de la part du preneur, le bailleur sera-t-il garant vis-à-vis des tiers du préjudice que cet abus de jouissance a pu leur causer î II faut distinguer : si les tiers qui se prétendent lésés sont d'autres locataires du même bailleur, celui-ci est garant vis-à-vis d'eux, sauf son recours contre le locataire auteur du dommage. En effet, il doit leur garantir la paisible possession de la chose louée, et il manquerait à son obligation s'il introduisait dans la maison un locataire qui viendrait troubler leur jouissance, et contre lequel peut-être, à raison de son insolvabilité, toute action en indemnité serait sans résultat.

Mais si les tiers sont des propriétaires ou des locataires voisins, vis-à-vis desquels le bailleur n'est tenu par aucun lien contractuel, ils n'ont aucune action contre ce dernier ;

• Bordeaux^ 25 août 1836^ Dalloz, Rép. alphab.^ ▼• Louage^ n* 286, 2*.

* Grenoble, 26 avril 1875, 9oub CassaL^ ^ mars 1876, Sirey, 76, 1,271.

le dommafj^c dont ils se plaignenl provienl d*uo abus de jouissance delà pari du preneupj abus que le bailleur n'a pas autorisé, el leur action en responsabililé a sa base dans Farlicle 1382; celle action ne peut donc être dirigée que contre Tauteur même du dommage.*

103. — Si au contraire la jouissance abusive de la chose dont les voisins se plaignent avait été autorisée par le beiL c'est le bailleur qui devrait en être déclaré définitivement responsable : c'est lui qui a vérilablenienl causé Fabus, en installant dans sa propriété une industrie incommode ou dangereuse, et le preneur, qui n'a fait que se conformer h son bail, et qui a dû croire que les lieui étaient aménagés pour lui permettre l'exercice de sa profession, ne peut éprouver de préjudice pour avoir usé d'un droit que son contrat lui conférait. Sans doute les tiers lésés pourront agir contre lui en vertu de l'article \2S2, car il est Tauteur direct du dommage, mais il pourra exercer une action en garantie contre son bailleur, qui doit lui assurer l'usage normal de la chose louée.'

104* — Le preneur doit jouir de la chose louée j disonsnous, en bon père de famille : à ce litre il est obligé de résider dans les lieux loués, ou tout au moins d'j? faire résida r des préposés qui tiendront la maison ouverte, l'aéreroDtj la chauflerontj et veilleront à sa conservation.' Bien plus, si la maison louée était h usage industriel ou commercial, le preneur ne devrait pas seulement la tenir ou la faire tenir ouverte, il devrait encore y exercer le commerce ou l'industrie en vue desquels la location a été faite ; l'achalandage d'une maison constitue souvent une partie de sa valeur locative, et ce serait en diminuer la valeur que d'eu renvoyer les clients.*

* Bordeaux, 15 juillet 1845, Sirey,i7, II, 537 ; Cassation/ 27 mars 1^76, Sirey, 76, 1, 271.

* Cassation, 3 décembre 1872, Sirey, 72, I, 403. » Douai, 8 février 1854, Dalloz, 55, 11, 3,

* Paria, 28 avril 18IU, Sirey, 12, II, 378 ; Rennes, 17 mars 1831, Sirey, 34* H, b^û; Hesaoçonj 4 juin 184tj, Sirey, 47, i), Êâ4- —

■A LSM I ,i.imii'

La Cour d'Orléans a pu juger le contraire, dans Thypotlièse où le bail avait été précédé d'une vente du fonds de commerce : alors en effet la qualité d'acheteur l'emportait sur celle du preneur, et Tacheteur pouvait déplacer le siège du fonds de commerce qu'il avait acheté, sans ;qu on pût lui opposer Tarticle 4728, le bail n'étant alors que l'accessoire de la vente.*

Mais, en dehors de cette hypothèse exceptionnelle, le maintien de la destination de la chose louée constitue une obligation étroite du preneur. Il y a, pour le décider ainsi, deux motifs : d'abord l'obligation de jouir en bon père de famille, ce qui implique l'obligation de maintenir tous les avantages de la chose louée ; puis l'obligation spéciale d'user de la chose suivant sa destination, ce qui suppose que la destination doit être conservée.

« Si un aubergiste a pris à loyer une auberge, dit Po- « thier, il est obligé de l'entretenir comme auberge pendant « tout le temps du bail, sinon il est obligé envers son loca- « teur des dommages-intérêts qu'il souffre de ce que la a maison n'a pas été entretenue comme auberge. Ces dom- « mages et intérêts consistent en ce que là maison en est « dépréciée. Le locataire, en n'entretenant pas la maison « comme auberge, donne occasion à ceux qui ont coutume « d'y loger de se pourvoir d'une autre auberge ; l'auberge, « n'étant plusfréquentée, estpar là dépréciée, et ne peut plus « se louer à l'avenir pour un prix aussi considérable. » *

lOft. — Le preneur doit, spécialement, user de la chose louée « suivant la destination qui lui a été donnée « par le bail, ou suivant celle présumée par les circonsa tances, à défaut de convention » (article 1728). Pothier, auquel ce texte est emprunté, nous en donne plusieurs applications :

Duvergîer, I, n* 403; Laurent, XXV, n- 252 et 261. — Contra, Lyon, 26 mai 1824, Sirey, 25, 11^ 81.

* Orléans, 19 mai 1865, Sirey, 65, II, 159. — Sic, Tribunal de Mortain, 22 juillet 1887 (ioôdit).

* Du Louage, n* 189.

208 CONTRÂT DS LOUAGE.

« Par exemple, dtt-il, si j'ai prisa loyer pour un cerlaio « temps un cheval de selle, je ne puis pas le mettre à la € charrette, ni le faire servir à porter des fardeaux comme « un cheval de somme. . . Par la même raison, un fermier € de terres labourables ne doit pas, sans le consentement « du locateur, les planter en safran,.., si une maison a été « louée comme maison bourgeoises et qui était exploitée « comme telle, îl ne sera pas permis au locataire d'en faire « un cabaret ou un brelan, d'y établir une forge de mare- ^ chai ou de serrurier. . . etc. ï**

Iftfi, — La destination de la chose se manifeste d'abord par te bail, s'il y est indiqué qu'une maison est louée à usage bourgeois, ou qu'une pièce de terre est louée en nature d'herbage ; ou bien encore si le bail mentionne la profession que le preneur exerce, cette indication suffit pour faire connaître la destination que les parties ont entendu donner aux lieuï loués,' C'est ainsi que le Tribunal a fait observer très justement, lors de la discussion de Tarticlc 4738/ que si un bailleur loue k un serrurier une maison occupée jusque là par un boulanger, le bailleur ne pourra empêcher le serrurier d'y exercer sa profession quoique le bail ne contienne aucune convention formelle à cet égard.

Si le bail ne contient aucime clause ou aucune mention qui puisse indiquer la destination de la chose louée, on interrogera j comme le dit Farticle 1728, les « circonstan- « ces » : cette expression est vague, et le pouvoir qu'elle donne aux tribunaux très étendu, mais il ne pouvait en être autrement, comme Ta indiqué avec raison le Tribunat dans ses observations ; *

' Du Louage^ n* 189^

* Conf. sur retendue du droit du preneur : Douaij 27 janvier 1881, France Judiciairej 80-81, p. 411 ; Cassation, 7 novembre 1882, Sirey, 84, 1, 187 ; Tribunal de la Seine, 20 mai 1887, Pundecteê françaises^ 90^ 11, il»

» Fenet, XIV, p. 281.

♦ Feoet, XIV, p. 28L

« Ces circonstances sont si variées qu'elles ne sont point « susceptibles d'être prévues par la loi. Le législateur ne « peut se dispenser de s'en rapporter à cet égard à la sait gesse et à l'expérience des juges. »

Faisons remarquer cependant que, parmi ces circonstances, l'une de celles qui exercera le plus d'influence sera la destination que la chose louée avait précédemment.' Le projet de l'article 4728 allait plus loin et portait que le preneur était tenu d'user de la chose louée « suivant Vusage^ « à défaut de convention » : cette rédaction fut modifiée sur les observations du Tribunat, qui fit remarquer avec raison que l'ancien usage de la chose louée pouvait être en contradictionaveclescirconstances du nouveau bail, comme dans l'hypothèse de la maison occupée à usage de boulangerie et louée à un serrurier.' Mais si celte circonstance de l'usage ancien de la chose louée doit être écartée en tant que règle invariable, il faut la conserver comme l'une de celles qui peuvent le mieux faire connaître l'intention des parties, à défaut de circonstance plus décisive.

191. — Observons que s'il est défendu au preneur, d'une manière générale, de changer la destination de la chose louée, à ce point qu'il a été jugé, et avec raison, qu'un cafetier limonadier ne peut établir un café concert dans les lieux loués pour un simple débit de boisson,' & plus forte raison lui est-il défendu de l'employer à une destination immorale. Par application de ce principe, on a jugé à diverses reprises qu'un locataire ne pouvait établir une maison de tolérance dans les lieux loués,^ et cette solution

* Duvergier, I, n* 396.

« Fenet, XIV, p. 281.

* GrenobIe,8mail882^Da]loz,83,II, U,^Adde, Paris, 4 juillet 1888, France Judiciaire, 88, II, 303 ; Paris, 6 décembre 4888, France Judiciaire, 89, II, 176 ; Orléans, 27 février 1889, France Judiciaire, 89, II, 164.

* Paris, 11 mars 1826, Sirey, 26, II, 286 ; Lyon, 6 février 1833, Sirey> 33, 11^ 392. — Duvergier, I, n* 402.

GuiL. Louage, i. 14

COPTIRAT DE LOtlAGR.

est tellomeDl évidente qu*unc seule chose nous élonne, Taudare des localFiires qui ont prélûndu disposer ainsi de la maison qui leur élaiL louée.

t9H, — Comment appliquer la règle que dous éludions, rnblignlion d'user de la chose louée sui\aol sa destination, au bail des mines, rarrières et tourbières, dans Topinion qui voit dans de pareilles condilions un contrat de louage î On se trouve en présence de deux diflicultés inverses : si la convention est faite moyennant le paiement d'une somme llxe par an, et que rexploitalion soit avantageuse, il esta craindre que le preneur n'extraie de la carrière ou de la mine une très grande quantité de produits, de manière à épuiser très vite la mine ou la carrière ; h Finverse, si le prix est fixé à raison de tant la tonne ou le mètre cube de matériaux extraits, el que Texploitalion ne donne guère de profils, il est probable que le [)reneur fera travailler le moins possible, et ne donnera au bailleur qu'une redevance annuelle insignifiante.

Deux arrêts ont jugé, Tun, que tians le bail d'une carrière moyennant une redevance annuelle fixe^ l'exploitation irop étendue, en dehors des prévisions communes des parties au moment du contrat, pouvait donner lieu à indemnité, par application des articles 1728 et 17213 ;* l'autre, que dans le bail d'une carrière moyennnnt un prix fixé h tant la mesure de pierres extraites, on doit considérer comme sous entendue la condition que le preneur poussera lexploitation de la carrière avec assez d'activité pour procurer au bailleur un revenu raisonnable, et, si l'exploitation se fait trop lentement, il y aura lieu à résiliation du baiL*

lim. — Le rapprochement de ces deux arrêts est intéressant, car chacun d'eux nous paraît être la meilleure critique qu'on puisse faire de l'aulre : tout en reconnaissant qu'ils sont fondés sur l'équité apparente, nous ne pouvons

* Grenoble, 5 mars 1835, Sirey, 35, 11, 320.

* Bordeaux, 2 mai 1846, Sirey, 47, 11, 15, et Daîloz, 47, II, 60.

Gooti^Ie

^ih

ad me Une leur théorie, el nous croyons que du momenl où on applique les principes du bail à I exploilalioo d'une carrière ou d'une mine, il faut laisser iiu preneur la libre faculté d'exploiter peu ou beaucoup, suivant les besoins de son commerce,

La coQvenlion des parties n'indique qu'une chose, que le preneur paiera une redevance fixe, ou une redevance proporlionnelle aux matériaux extraits, et Tarticle 1728 ne lui impose qu'une obligation, exploiter l'immeuble loué comme carrière, et en bon père de famille, c'est-à-dire en prenant les précautions usitées en pareil cas pour ne pas endommager le surplus de la propriété* En dehors de cela, où puiser le principe d'une restriction aux droits du preneur, et comment l'obliger tantôt à exploiter moins, tantôt à exploiter plus ?

Le preneur répondra, en droit, que du moment où il respecte là destination de la chose, où il exploite en ménageant le surplus de la propriété, il satisfait h ses obligations légales, el il ne manque poi[it à ses obligations conventionnelles, puisque le bail ne lui impose aucune condition spéciale de plus ou de moins* En fait, il ajoutera qu'il est impossible au bailleur et aux tribunaux d'intervenir dans les conditions de son exploitation, de lui imposer une exploitation onéreuse, au risque de le ruiner, ou de restreindre son exploitation, dans le moment où elle peut lui être avantageuse.

De plus, si on entre dans cette voie, et si on permet aux tribunaux de faire un second bail pour compléter le premier, ou s'arrêter ? Où sera la limite, soit en plus, soit en moins ? L'ancienne exploitation ? Mais alors il faudrait aussi imposer au preneur les anciens procédés, et lui défendre Teniploi de moyens nouveaux et plus perfectionnés pour reitraction du minerai ou de la pierre, et qui décuplent la production.

On objecte que les parties n'ont pu prévoir ni cette augmentation insolite dans la production, amenée par des circonstances fortuites, ni cette diminution qui enlève au bailleur le revenu sur lequel il devait compter. Nous répondrons.

812 COOTHAT Ï>E LOUAGE.

d'abord, qu'il faut distinguer les espérances du bailleur de sps droits : qu'il ail espéré une exploita lion modérée ou suffisante/soit, mais comme il ne Ta pas imposée au preneur, il a dû compter que celui-ci agirait dans la liberté de son droit. Nous ajouterons qu'il y avait un moyen très simple pour le bailleur de remédier au double inconvénient dont il se plaint ; c'était de stipuler une limite ii rexploilation an- Duelle s'il traitait moyennant une redevance fixe, et un minimum de loyers, s'il louait à tant la mesure de pierre extraite, et le preneur aurait examiné s'il devait accepter ces reslriclions ; mais nous croyons qu'on ne peut les lui imposer après coup.

%00. — Nous venons d'examiner l'étendue de robligalion du preneur de jouir de la chose en bon père de fannillc et suivant sa destination : l'article 1729 en indique la sanction dans les termes suivants : « si le preneur emploie la «( cliose louée à un autre usage que celui auquel elle a été <( destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le « bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire tt résilier le bail. ^

Ce texte a fait naître une première question : l'article 1 1Î9 accorde-t-il au bailleur le droit de demander la résiliation dans les deux cas prévus par Tarticle 1728, celui où le prener ne jouit pas en bon père de famille, et celui où il ne jouit pas de la chose suivant sa destination î Ou bien au contraire neprévoit'il qu'une seule hypothèse, le changement de destination de la chose 1

Une première opinion soutient que si le preneur use de la ciiosc suivant sa destination, le bailleur ne peut jamais obtenir la résiliation. Il est vrai que l'article 1729 semble accorder le droit à la résiliation dans les deux cas, puisqu'il emploie la particule disjonctive ou ; mais si Ton consulte les travaux préparatoires, on voit que c'est par erreur qu elle a été employée au lieu de la conjonctive e^ car M, Mouricault, dans son rapport au Tribunal, s'exprime dans les termes suivants : *t Si te preneur faisait servir la chose louée à un

ARTICLl 1729. 213

« aiUrc usagG quR celui nuquel elle élail destinée, et s'il en *i pouvait résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci t pourrait, selon les circonstances, obleoir la résilialion du «( bail. )** On ajoule, dans ce sens, que si le preneur use, comme il doit, de la chose el suivant sa destination, le préjudice qui résulte pour le bailleur de cet usage légitime ne lui confère aucun droit,*

*Ot, — Nous croyons qu'il faut, sans beaucoup dhésitation, repousser celte ttiéorie-

Elle est, d'abord, absolument contraire au texte de l'article 1729, qui accorde une action au bailleur si le preneur emploie la chose louée à un usage auquel elle n'était pas destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour celuici : on objecte les termes du rapport du tribun Mourîcauli, mais, lorsqu'ils sont en contradiction avec le texte même qui a été adopté, ils ne peuvent prévaloir contre lui.

De plus, celle interprétation conduirait à une conséquence inadmissible, à savoir que l'obligation de jouir de la chose suivant sa destination n'aurait pas de sanction, à moins qu'elle ne causât dommage à la chose louée, Or^ l'article 1728 impose rormcllemcnl au preneur cette obligation, qui est d'ailleurs conforme h l'intention des parties elà la nature du contrat de louage ; et la sanction normale de Pinexéculion des obligations, c'est le droit de résolution, écrit dans Tarlicle H84, et qui n'avait même pas besoin d'être repro^ duit dans Tarticle 1729* Il faudrait qu'il (iti exclu en matière de louage, pour qu il n'existât pas lorsque le preneur manque à une des obligations que la loi lui impose.

Enfin, si la loi n'avait autorisé Faction du bail leur qu'au cas où le changement de destination lui aurait causé dommage, elle aurait ouvert la porte à des contestations sans nombre et souvent fort délicates b juger, le preneur soutenant invariablement que le changement de destination ne cause au-

* Feoot, XIV, p, 327.

» DurantoQ, XVIl, q- dd; Duvergier, I, d" 400.

2tl

COTTTIUT BE LOUAGE.

cun pnyudice au bailleur. I.e système de la lof, loi qu'il esl écrit dfins rarlicb 1729, csl rnfînîoienl plus simple et meilleur : le bailleur ppul faire résilier le bail, d'abord » s*il y a changemetil de destination, puis s'il y a abus de jouissanc©| de telle manière que l'arlicle 1729 édiele la sanction de la double règle érrite dans rarticle 1728.*

802. — Si le preneur ebange la destination de la chose louée, nous disons que le bailleur peut demander la résilialion ; le plus souvent, les tribunaux ne la prononceront pas immédiatement, surtout lorsqu'il n'en résulte aucun dommage pour le bailleur, el ils se borneront h ordonner au preneur de resliluer h la chose louée son ancienne destination, en lui impartissani un délai pour le faire ; sauf au bailleur à faire fixer une contrainte pour chaque jour de relard, ou à en revenir devant le tribunal à Texpiralion du délai imparti, pour faire prononcer la résiliation,

203. — Si le preneur commet des abus de jouissance^ le bailleur peut, « suivant les circonstances )> (article 1729), faire résilier le bail : les tribunaux ne doivent donc pas toujours prononcer la résiliation, el à ce point de vue, plusieurs hypothèses doivent Aire distinguées.

Si l'abus de jouissance, dont le bailleur se plaint, est réparable pendant la durée du bail, non seulement les tribunaux ne devront pas prononcer la résiliation, mais ils ne devront pas condamner immédiatement le preneur à des donunages-intérèts :* ils se borneront a ordonner la réparation (îe Tabus de jouissance, et si, h la fin du bail, le préjudice n'est pas réparé, le bailleur obtiendra alors, mais alors seulement, des dommages-intérêts ; tel serait, en matière de bail de ferme, le cas on le preneur aurait anticipé des coupes de bois, el on la ilurée du bail restant à courir lui permellrait de laisser des coupes de Tage qu'elles devaient avoir régulièrement à sa sortie de ferme,

* Aubry et Rau, IV, p, t$2; Laurent» XXV, n' 2G3.

* CassûUo», 18 novembre 1829, Sirey, c. n., IX, l^ 387; Caen, 6 juin 1857, Dalluz, 58^ IJ^ m.

Digitizi

"^^W^T^JSr"^. :

AKTICLE 1729. 215

904. — Dans celle première hypothèse, où il ne peut y avoir lieu à une condamnation immédiate même à des dommages-intérêts, on a soutenu que le bailleur ne pouvait même pas intenter, au cours du bail, une action au preneur, pour faire constater judiciairement et après expertise les dégradations existantes, sauf à n'en demander la réparation qu'à la fin du bail : en effet, dit-on, il n'y a pas de litige actuel puisque le bailleur ne peut rien demander actuellement, il ne peut donc y avoir procès. On verra, à la fln du bail, Tétat dans lequel sera la chose louée.

Ce système est généralement repoussé, et avec raison, et on accorde au bailleur le droit d'agir de suite, uniquement à fin de faire constater judiciairement le dommage. Que le bailleur ait intérêt à cette constatation immédiate, cela n'est pas douteux, car si elle n'avait pas lieu, le preneur s'empresserait de faire disparaître, avant la fin du bail, les traces de la dégradation : c'est, par exemple, un fermier qui cultive plusieurs années de suite sans mettre de fumier dans les terres ; comment constatera-t-on, à la fin du bail, cette dégradation qui ne laisse pas de traces extérieures ? De même, un fermier coupe des haies ou des taillis, avant l'époque fixée par l'usage, de manière à ne laisser, à la fin du bail, que des coupes âgées d'une année, au lieu de trois ou quatre années, et il n'y a pas d'état de lieux rédigé, à l'entrée du fermier, pour fixer l'âge des coupes : comment le bailleur pourrait-il constater cette dégradation, si ce n'est par une expertise judiciaire immédiate ?

On objecte que le bailleur ne peut demander de condamnation immédiate : cela est vrai, mais qu'importe ? Le preneur a manqué à ses obligations, et cette inexécution est de nature à causer préjudice au bailleur, si elle n'est pas immédiatement constatée : n'y a-t-il pas là un motif suffisant pour permettre d'intenter une action en justice ? Observons d'ailleurs que cette action sera très peu dispendieuse, si, au début de l'instance et avant toute expertise, le preneur reconnaît l'existence des dégradations alléguées par le bail-

2i6 CONTRAT DE LOUAGE.

leur, cl s'engage à les réparer avant la fin du bail. Celle déclaralion sauvegardera les intérêts du bailleur et mettra immédiatemenl fin à rinslance.^

*05, — Si le dommage causé par les abus de jouissance du preneur est irréparable pendant la durée du bail, si un fermier a abattu des arbres de haut jet, si un locataire a démoli un mur, le bailleur pourra demander immédiatement soit la résiliation, soit des dommages-intérêts, elles tribunaux prononueronl Tune ou l'autre de ces deux condamnations, suivant la gravité des cas. C est ce que signifient ces expressions de l'article 1729, « suivant les circons- « tances », et ce qu exige d'ailleurs la raison ; la résiliation ne peut être prononcée pour un abus de jouissance insignifiant, pour Tenlèvement d'un arbre, par exemple.

Mois, du moment où le dommage est irréparable^ si les tribunaux ne prononcent pas la résiliation, ils doivent condamner immédiatement le preneur à des dommages-intérêts : on l'a contesté, parce que c'est, dit-on, à la fin du bail, au moment où naît l'obligation de restituer, qu'il faut , examiner si la cliosc louée est en bon ou m&uvais état,'

Ce principes vrai lorsqu'il s'agit de dommages réparables; ne Test plus lorsqu'il est certain, par la nature même du dommage causé, qu'il esL irréparable : alors que le préjudice est certain et définitif, pourquoi donc en difierer la réparation î Cette solution serait d'autant moins équitable que le preneur peut devenir insolvable, el que le bailleur, réduit à attendre la fin du bail, n'obtiendrait plus alors qu'une condamnation absolument illusoire.*

SOtt. — III. OHiyation défaire les réparaHons localives^

* Paris, 27 décembre 1836, Delloz, 46, H, 29 ; Bourges, 20 mars 1839, Dalloz, Réf. alphab., v" Louage, n' 303, l' ^ Caen, tijuin lSr>7, Sirey, 58, II, 55. — Laurent, XXY, n* 267.

■ Ni mes, 22 m aï 1855, Daîioz, 55, V, 276.

* Rennes, 28 janvier 1828, Dalloz, Rèp. alphab., V Louage, n' 279 ; Bourses, 20 mars 1839, eod. loc., n*303, r ; Cassation, 20 décembre 1858, Sirey, 60, I, 6G. — Laurent, XX V> n** 2G6,

ARTICLE 1754. 2f7

ou de menu entretien. — ^ Le propriétaire ou preneur, dit t Pothier, est lenu de toutes les ré pa râlions à faire à rhéri- « Uige qu'il a donné à lojer*

« 11 j a, néanmoins, certaines menues réparations qu'on « appelle lo€aiive$^ dont Tusage a chargé les locataires des « maisons. Le fondement de cet usage est qu elles provien- « nent ordinairemenl de la faute des locaiaires, ou de leurs « gens, ou des personnes qu'ils introduisent chez eux et « dont ils sont responsables.

« Pour juger quelles réparations sont localives, on doit i donc tenir celte règle, que ce sont les menues répara- « lions; qui ont coutume de provenir de la faute des loca- « t aires ou de leurs gens, et qui ne proviennent pas de la « vétusté ou mauvaise qualité des parties dégradées. »'

Lepage, dans ses Lois des bâtiments,^ complète la théorie de Pothierj en analysant d'une façon plus précise encore les molifs de Tobligation imposée au preneur ;

« En général, dil-iL toutes les réparations occasionnées « par la vétusté doivent être faites par le propriétaire, par € application de |a maxime res périt domino.

« Mais, lorsque des réparations sont occasionnées par la € faute du locataire ou du fermier, il doit en répondre. Il € est facile de reconnaître si les réparations de gros entre- « tien viennent de vétusté ou des personnes qui occupent « ri m meuble, H y a peu rie difficulté h l'égard des répara- « (ions de menu entretien : elles sont sans doute occasion- « nées par l'usage qu'on fait de Tobjet loué ou affermé, et, 4t sous ce rapport, d'après le principe général que nous ve- « nons de citer, il semble qu'elles devraient être à la charge « du propriétaire. Cependant il arrivait souvent que celui-ci «t prétendait qti'elles étaient trop fréquentes, et que le loca- « taire ou fermier avait usé trop indiscrètement ; de là est * venu le parti qu'on a pris de mettre à la charge du loca*

' Du Loua^jéy n" li%

» Partie lï, chap. î II, p. 278 el suîv.

218 COÏfTHAT Bl LOUAGE.

« laire ou fermier certaines menues réparations, sans eia- <ï mioer si elles sont Tellet d'un usage modéré ou abusif. Par HL ce moyen on a tori la source iFune infinité de contesta- « lions, fondées sur des faits impossibles à vérifier. Tel est € le motif qui a dicté les dispositions et introduit les usagos € qui mettent, de droit, certaines réparations à la charge f des locataires, en les qualifiant réparations locatîves. »

S07, — Ainsi le motif de la règle qui s*esl introduite dans notre ancien droit, de mettre à la cliargc du preneur certaines menues réparations, c'est la présomption que ces réparations ont été nécessitées par la fimte du preneur : le peu d'importance de ces réparations, la diflîcalté de prouver le fait qui les a rendues nécessaires, et la fréquence d'uQ usage indiscret de la chose louée par le preneur ou les personnes dont il est responsable, tout concourt pour imposer au preneur cette obligation.

Aussi Tarticle 1754 a-t-il reproduit la règle de notre ancien droit, et mis à la charge du locataire, s'il n'y a clause contraire, les réparations locatives ou de menu entretien : le texte en indique quelques-unes, mais seulement h titre d'exemple, comme nous le verrons. L'article 1735 ajoute qu'aucune des réparations locatives n'est à la charge du locataire, si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces deux textes sont placés dans la section II de notre chapitre, sous la rubrique Des règles particulièpes aux bavLt à lot/er : mais ils devraient se trouver dans la section I^ sous la rubrique Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux, car le fermier est tenu au même titre que le locataire des réparations locatives. Ainsi le fermier est tenu, à titre fie réparations locatives, du curage des fossés,' des réparations de menu entretien aux bâtiments de la ferme, maison manabte et bâtiments d'exploitation ; Tusinier est tenu de certaines réparations à l'usine, le meunier nolam-

* PoUiitar, Du Louage^ n* 224.

ARTICLS 1754. 219

ment de rentretien des tournants et iravaillarils des moulins, La règle est donc une règle générale, qui s'applique à tout contrat de louage de choses,

*CI8. — Comment déterminer si une réparation doit ôtre rangée parmi lesréparauons locatives ? Nous aurons à examiner cette question avec détail à propos de chaque espèce de baux, mais nous devons en ce moment essayer de poser le principe : or, comme le Code ne s'est occupé que des réparations locatives des maisons, et qu'il n*a procédé que par voie d'exemple dans les articles 17d4 et 1756, il faut chercher ailleurs la règle.

On doit, avant tout, consulter l'usage des lieux : Tarticle 1754 lui-même nous l'indique pour les réparations aux maisons, et il faut suivre ce procédé pour toute sorte d'objets loués, M. Duvergicr fait remarquer, avec raison, que les usages locaux mettent souvent à la charge du preneur des réparations qui ne proviennent point de sa faute : * il n'en faudra pas moins suivre Tusage.

Si Tusage local n'est pas constaté, les juges devront s'inspirer des motifs de la loi, et rechercher : 1" si la réparation c^ faire est peu importante, et peut être classée parmi celles de menu entretien ; 2** s'il est vraisemblable qu'elle provient de la faute du preneur ou de ses gens plutôt que de la vétusté. Si ces deux conditions sont remplies, la réparalion devra être mise à la charge du preneur,

S09. — Le plus souvent le bailleur n'a pas d'intérêt à ce que les réparations locatives soient faites avant la fin du bail, au moment on la chose lui est restituée : pourvu qu elle lui soit rendue à ce moment en bon étal, cela lui suÛit, et il ne se préoccupe pas de savoir si ces réparations sont faites pendant la durée du bail.

Cependant il peut y avoir urgence à ce que ces réparations soient laites au cours du bail, dans l'intérêt de la chose louée : un âtre de cheminée est en mauvais état, et la mai-

son court des dangers d*incendie ; des vilres sont cassées, el laissent passer l'eau el la neige ; les fossés ne sont pas curés el les eaux séjournent sur les terres et en dégradent le soK Dans ces divers caSs et autres analogues, le bailleur a imér^l à ce que les réparations soient faites le plus promplement possible» et, comme les articles 1754 et 1756 n'indiquent pas à quel moment elles doivent être effectuées par le preneur, il fout admettre que le bailleur est en droit de les exiger immédiatement» du moment où elles sont urgentes/

aïO, — On rencontre quelquefois dans les baux une clause qui charge le preneur de faire les réparations, ou de faire les réparations d'entretien : comment faul-il interpréter celte clause ? faut-il y voir une eitcnsion de l'obligation du preneur, et la mise h sa charge des réparations qui sont de droit h la charge du bailleur, ou seulement la reproduction de Tobligation légale écrite dans rarticle 175*. et qui ne Toblige qu'aux réparations locatives 1

La question est controversée ei elle est, en effet, assez délicate. Pour soutenir que la cause aggrave les obligations du preneur, on peut invoquer Tarticle 1137, aui termes duquel, si une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'enlendre dans celui où elle pourrait avoir quelque eflet : or, interpréter la clause comme si elle ne faisait que reproduire la règle de Tarticle 1754, c'est ne lui donner aucun effet.'

En sens inverse, on peut invoquer Tarticle 1138, qui veut que les termes susceptibles de deux sens soient pris dans le sens qui convient le mieux à la matière du contrat : or, il est certain, à ce point de vue, que 1 obligation de faire toutes les réparations ne convient guère à la nature du louage, et qu'elle aurait besoin d'être formellement écrite pour être

* Lepage, Loi^ des BdUmenU^ H, III^ partie II, chap. III, p. 170 et 8uiv. ; Vaudorô, Droit rural^ 11, n'^ 546; Duvergîer, I, n* 44^.

« Bordeaux, (> janvier 1^43, Sirey^éS, II, 233; Tribunal delà Seioôj 15 tnai 1889, Pandecimjrançameë, 89, H, 119.

imposée au preneur, doiil elle aggrave les charges irune façon nolable. On peul encore argumenter en ce sens de rarticle M62, d'après lequel, dans le doule, la convention doit s interpréter contre celui qui a stipulé» c'est-à-dire, dans l'espèce, contre le bailleur,'

Nous croyons que celle dernière solution doil être préférée. Sans doute, il faudra avant tout examiner les diverses clauses du bail, les circonstances de temps, de lieu, etc.,,, dans lesquelles il a été fait, pour essayer de découvrir la véritable intention des parties : mais si on ne peut y arriver, nous pensons qu'il faut interpréter la clause en faveur du preneur dont elle aggraverail la dette, et conformément il la nature du contrai.*

S I I . — Quelle est la juridiction compétente pour statuer sur Taction en réparations locaiives intentée par le bâilleur contre le preneur ? Remarquons d'abord que ceM au domicile du preneur que l'action doit être portée, puisque, dans le système que nous avons adopté, le preneur n'a qu'un droit personnel : mais ce principe, vrai, lorsqu'il s'agit des tribunaux ordinaires, reçoit une eiceplion lorsque l'airaire est de la comtïétence du juge de paix. Dans ce cas, aui termes de l'article 3, n° 3, du Code de procédure, l'action en réparations loralives doit être portée devant le juge de la situation de Tobjet litigieux.

En principe la juridiction compétente est la justice de paix, confonriément à Tarticle 5, n'' 2, de la loi du 2.j mai 1838, lequel est ainsi conçu : « Les juges de paix connais- € sent également, sans appela jusqu'à la valeur de 100 « francs, et. à charge d'appel, h quelque valeur que la de- «t mande puisse s'élever.*, â** des réparations locatives « des maisons ou fermes, mises par la loi k la charge du € locataire, »

11 résulte de ce texte que le juge de paix n*est compétent

» Caen, 7 janvier 1828, Sirey, g, n., IX, Jl^ 2. • CoT^. Duvergier, I, n' 449.

que s'il s'agit des réparations mises par la loi h la charge des preneurs : s'il s*agil de réparations dont ils seraient tenus en Yerlu des clauses du bail, le juge de paii cesse d'être compéleul, et raclion doit être portée devant le tribunal civilj du moment où l'intérêt du litige dépasse 200 francs,

ai». —Le juge de paix, qui est compétent pour prononcer sur les réparations locatives dues h l'expiration du bail, l'est-il aussi pour statuer, au cours du bail, sur les réclamations du bailleur qui soutient que certaines réparalions sont urgentes, et doivent être faites immédiatement ! Non, d'après M, Carou,^ par le motif que la loi n'aurait donné compétence au juge de paix que pour statuer sur les réparations locatives dues en Gn de bail, et non sur l'urgence prétendue par le bailleur au cours du bail.

Nous croyons que celte théorie doit eîi'e rejetée, car la loi de 1838 ne fait point la distinction qu'introduit M. Carou : elle donne compétence au juge de paix pour statuer sur les réparations locatives, à quelque époque donc que la demande soit formée. C'est, en effet, la nature de ces réparations, leur peu d'importance qui en a fait attribuer la connaissance au juge de paix» et on ne comprendrait pas que la juridiction appelée à en connaître variât, suivant Tépoque où l'action est mise en mouvement.'

*1S, — Le juge de paix sera-t-il encore compétent pour statuer, si le preneur soutient qu'il est. en vertu de son bail, dispensé des réparations que la loi meta sa charge ? Ici 3 nous ne le croyons pas : le juge de paix n'est pas en général compétent pour examiner les difficultés qui naissent de Tapplication des titres, et ici en particulier la loi n a voulu lui donner que la connaissance des obligations légales du preneur. Du moment où le bail est invoqué» soit pour aggraver, soit pour diminuer les obligations du preneur, nous croyons que c'est la juridiction ordinaire,

* De la Juridiction cimte des Juges de paix^ n' 333,

' Dalloz, BÉP. ALPHA B., V' CompéL cio. des irib. depaix^ &* 141.

celle des tribunaux de première instance qui redevienl compétenle/

*14. — Dans noire ancien droil, l'action h fin de réparations locatives ne durait qu'un an après la sortie du preneur : ^ L*action pour contraindre un fermier à faire les « réparations dont il a été chargé par son bail, dit Deni- « sart, ne dure qu'un an» y^^ Le motif de cette prescription abrégée se conçoit facilement : au bout d'un certain temps, il sera presque impossible de savoir si les réparations locativos sont devenues nécessaires pendant la jouissance de l'ancien preneur, ou depuis sa sortie^ et dans tous les cas, les difficultés auxquelles celte question de date donnerait naissance seraient îe plus souvent hors de proportion avec l'intérêt du litige. Il était donc très sage d'abréger la durée de l'action du bailleur, dont la première préoccupation, lorsqu'il reprend sa chose, doit être d*en constater l'état de la chose louée au point de vue des réparations, et d'actionner l'ancien preneur^ s'il y a lieu.

Mais le Code ne contient aucune disposition analogue à celle de notre ancien droit, et, dans le silence des tcites, il faut décider, en droit, que l'action du bailleur à raison des réparations localîves durera trente ans, suivant la règle générale de l'article 2262. On a essayé d'appliquer la prescription de cinq ans de l'article 2277 : mais cette prescription est inapplicable, carl'obh'gation de faire les réparations locatives n'a point de caractère de périodicité sur lequel repose la théorie de Tarticle 2277. Les réparations locatives se font à des intervalles irréguliers, et l'article 2277 ne vise que ce qui est ^ payable par année ou à des termes période diques plus courts, i^'

Seulement, en fait, si le bailleur forme sa demande après un laps de temps prolongé depuis la sortie du preneur, les tribunaus rejetteront souvent cette demande, soit parce que

* Carou, Lq€. citai, ^ n* 326.

* Nouv. RÉp. DE jURTSP,, V* Réparailons locaiiDes^ n* 8. » Orléans, 9 février 1&89, Sirey. 89, IT, 57,

284 COTS'TRÂT DE LOUAGE-

le silenre gardé par lui pendant ce temps prouve qu'il a reçu la chose en bon étals soil parce que la preuve, qui lui incombe, que les réparations localives sont devenues nécessaires pendanl ]a jouissance du preneur, esl impossible à faire/ S61&. " IV. Obligation depayerlepnœ.eid'acquiUer cerlaines charges accessoires. — Le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus, ditl'BrUcle 1728. Si la convention est muette quant h Tépoque du paiement, on la délerminera d'après Tusage des h'eux, t car, dit Po- « Ihicr, quand on ne s'est pas expliqué, on esl censé s'êlre « conformé à Tusage du pays. )^' M. Mouricault, dans son rapport au Tribunat, a reproduit la pensée de Polhier : € Quant aux obligations du preneur, la première est celle de « payer le prix de la location aux termes expressément ou <( tacitement convenus. J'appelle ici termes lacitemenl con- «( venus ceux sur la fixation desquels les parties s'en sont « rapportées à Tusage, en ne stipulant rien de contraire. » ' Ces usages locaux sont d*une infinie variété, et nous ne pouvons que poser le principe, sans même essayer d'indiquer les usages les plus répandus, car ils varient dans le ressort de cliaque Cour d'appel, souvent même dans le ressort de cliaque tribunal,

SCI 6, — Entre le bailleur et le preneur, le prix peut être payé soit à terme échu, soit d'avance : il peut môme être payé en bloc, en une seule fois, au moment de rentrée en jouissance- Mais, à regard des tiers ayant un droit réel sur Timmeu* ble, le législateur a pris des précautions pour empêcher de prétendus paiements anticipés j qui ne seraient qu'une fraude aux droits des créanciers du bailleur : et, en outre de Taclion révocatoire de rarlîcle 1167 qui appartient à tout créancier pour le cas de fraude constatée, Tarticle 2, n' 3, de la loi du S3 mars 1855 soumet à la formalité de la transcrip-

* Duvergier, I, n' 4Ô5.

* Da Louage, n" 135.

^ Fenet, XIV, p. 327,

lion € tout acte ou jugemenlconstalant,., quittance... d'une « somme équivalente à trois années de loyers ou fertiiages « non échus. )* — « On senl^ disait le rapporteur de la « commission du Corps Législatif^ M. de Bellejmcj toute « l'influence que peut exercer sur la valeur d'une pro- « priélé Texistence de pareils actes ; son utilité, son pro- « duit, sa jouissance sont affectés, de telle sorte qu'il y a « pour Tacheteur ou le prêteur sur Thypothèque un légi- ^ lime intérêt à les connaître. »

Cette sage disposition de la loi du 23 mars 1855 n*est écrite qu'en faveur « des tiers qui ont des droits sur l'im- « meuble et qui les ont conservés en se conformant aux « lois » (article 7 de la niême loi), c'est-à-dire en faveur des acquéreurs de l'immeuble loué et des créanciers hypothécaires-

Quantauxcréancîerschirographaires du bailleur, les paie* ments anticipés même pour une durée de plus de trois ans leur sont opposables : ils ne peuvent les faire annuler qu'en prouvant qu'ils sont frauduleux, conformément aux règles de l'action Paulienne ou révocatoiro de l'article flt)7,

*t 1, — Lorsqu'une quittance de loyers ou fermages est donnée par anticipation pour une durée de plus de trois années, il est certain par le texle de l'article 2 qu'elle est inopposable h Tacquéreur ou aux créanciers hypothécaires pour toute sa durée : mais ne pourra-t-on du moins la leur opposer pour par^e, c'està-dîre dans la limite où cette quittance peut valoir sans être transcrite ?

La question est controversée, et on soutient, dans une première théorie, que ces quittances sont opposables pour partie aux tiers. On argumente, en ce sens, de la disposition des articles 2 et 3 relative aux baux : les baux de plus de dix-!iuit ans doivent être transcrits^ d'après l'article 2, et suivant l'article .% s'ils n*ont pas été transcrits, ils peuvent être opposés aux tiers pour dix-huit années. Or ces deux dispositions relatives Tune aux baux, l'autre aux quittances de loyers ou fermageSj sont connexes, et il faut ad-

LoaagCy i. 15

mclire pour les deux ckisses d'actes h règle, non pas de la nuIJiLé absolue, mais de la réduclibililé/

Nous croyons qu'il faut repousser celle théorie. Le principe écrit dans rarlicle 3, c'est que les actes qui devaient être transcrits, el qui ne l'ont pas été, sont inexistants au respect des tiers : à ce principe^ l'article 3 apporte une exception, une seule, en ce qui concerne lesbauîj el il les déclare non pas inexistants, mais réductibles. Or, il est de règle que Jes exceptions ne peuvent être étendues, et il faul d'autant plus s'en tenir à celte idée que les baux de dix-huil ans sont moins dommageables à Tacquéreur ou aux créanciers inscrits que des paiements anticipés, qui ne leur laissent qu'une propriété sans revenus. D'ailleurs, si la loi annule ces paiements c'est qu'elle les tient pour suspects : or comment pourraient-ils l'être pour le tout, et ne pas l'être pour partie?'

218. — En quel lieu le prix doit-il être payé? Aucun texte ne s'en explique au litre du louage : il iaul donc appliquer la règle générale écrite dans rarlicle 1247, el dire que le paiement se fera au domicile du preneur, débiteur du prix.

Polluer, qui ad met ta il ce principe, y apporta il ujje rcstricliou : « Lorsque le locataire d'une métairie demeure dans « un lieu qui n'en est pas bien éloigné, el où le fermier va € souvent pour ses aflaireSs et que la ferme consiste en une « somme d'argent, le fermier doit à son maître cette défé- « ronce de lui aller payer ses fermes en sa maison, »*

Cette restriction ne peut être admise aujourd'hui, cetle € déférence » était un vestige des anciennes relations de subordination qui unissaient le seigneur au vassal, le propriétaire de la terre à celui qui la cultivait, et les change-mcnts survenus dans notre organisation sociale ont fait

' Bressolles, De la iranscripiion, n* 50 ; Leseane, De la transcrîpiion, n' 80,

•TropIoDg, De la iranscripiioTij n'212; Mourlon, De la transcription j II, n* 503.

* Du Louage j n' 136,

Digitizi

disparaître ces derniers vesligeSj en même temps- comme le fait remarquer avec raison M. Diivergier, que cette qualification de <( maître » donnée jadis au bailleur. Désormais le bailleur et le preneur sont sur un pied d'égalité absolu, et rien n'oblige le preneur à aller porter ses fermages au bailleur*^

SU 9. — Dans le silence de la convention, disons nous, Se paiement doit être fait au domicile du débiteur: nous ajoutons, au domicile du débiteur au moment où le paiement doit être fait, ce domicile fût-il différent de celui qu'il avait lors de la convention,

La question est controversée, h propos du paiement dans les obligations en général, et de Tiruerprétation de l'article 1247 : elle présente moins d'intérêt pratique dans le louage que dans les autres contrats, car le domicile du preneur sera, le plus souvent, au lieu on se trouve la chose louée.

Néanmoins ce domicile peut être ailleurs , et nous croyons qu'au cas de déplacement le lieu du paiement sera toujours le lieu du domicile actuel du débiteur: comme le dit avec raison M. Demolombe,' Tarticle 1247, par la généralité de ses termes, résiste à toute distinction, et, de plus, le législateur a voulu faciliter la libération et favoriser le débiteur, ce qui n'aurait pas lieu si le débiteur devait payer à son ancien domicile.

21XO. — Les parties peuvent convenir, et conviendront souvent que le paiement doit avoir lieu au domicile du bailleur : qu*arrivera-l-il si le bailleur change de domicile pendant la durée du bail? Nous croyons qu'il faudra adopter la solution inverse de celle que nous indiquions tout à Theure, au cas de changement dudomicile du preneur.

En effet, il y a eu entre les parties une convention déterminant le lieu du paiement; cette convention appartient aussi bien au preneur qu'au bailleur, et l'un d'eux ne peut s'en départir au préjudice de Tautre, ce qui est décisif.

lUasi UJt'lJ au p[ ti^Licur 4U au uciiut^ui , t;i 1 ul

i'en départir au préjudice de Tautre, ce

* Duvergîer, I, n* 467; Laurent, XXV, n' 237.

* XXVn, n' 270.

Nous pouvons ajouter un motif accessoire: c'est que, s'il

en était autrement, le bailleur pourrait aggraver par son fait les charges «lu preneur, ce qui, comme le fait remarquer Pothier, est contraire à la règle de droit : <( nemo aliéna < fado prfvgravari débet, »

Concluons donc que si le bailleur change de domicile, il devra indiquer au [ïreneur un autre endroit pour effectuer le paiement, dans le lieu où son domicile était fixé lors du contrat.*

sa 1 . — Si le preneur est en retard pour payer ses loyers ou fermages j et que le bailleur en forme la demande judiciaire, cette demande fera courir les intérêts des loyers ou fermages qui en sont l'objet: la question était coniroversée dans notre ancien droit, mais elle avait dt'ja été résolue en ce sens par un acte de notoriété du Chatelel de Paris, du 18 avril 1705, et aujourdlmi elle ne peut plus faire de doute en présence des termes exprès de l'article M 55, qui porte « que les revenuséchus,lelsque fermages, loyers..., produire sent rintérêt du jour de la demande ou de la convention. »

228. — Le preneur, auquel le paiement des loyers ou fermages est demandé, peut être autorisé k refuser ce paiement dans divers cas.

En premier lieu, si le bailleur ne veut pas effectuer à rimmeuble loué les réparations qui y sont nécessaires, le preneur peut, de son côté, se refuser au paiemeot des loyers ; la question est controversée, mars nous avons dit que cette solution nous paraissait la meilleure.*

En second lieu, si le preneur est troublé dans sa jouissance, il peut par les mêmes motifs se refuser aupaiemeot tant que le bailleur n'a pas accompli son obligation de garantie en taisant disparaître le trouble : c est du moins Topinion que nous avons adoptée.'

* Pothier, Du Louage, n' 137; Demolombo, XXVII, n' 273; Lauréat, XXV, n* 238.

» I, n* 146. — Sic, Paris, 9 juillet 1887, France Judiciaire, 87, îl, 347, et Pandecies françaises, 88, II, L

En troisième lieu, si l'objel loué vient à périr, le preneur est immédialemenl déchargé de Tobligation de payer des loyers ou fermages : il en serait ainsi même si l objet loué venait à périr par son fait ou sa faute* Le preneur serait alors tenu de dommages-intérôls vis-a-vis du bailleur, mais, à partir du jour de la perle, il ne devrait plus de loyers, carrobligalion de les payer ne peut avoir d'autre cause que la jouissance de la chose louée-'

En quatrième lieu, le preneur peut se refuser au paiement du prix total, s'il n'a pas eu la jouissance complète de la chose : c'est ce qui arrivera, au cas de bail à loyer, dans riiypothèse de Farlicle 1724, lorsqu'il a été fait à la chose louée des réparations qui ont duré plus de quarante jours; et, au cas de bail k ferme; dans riiypothèse des articles 1769 et suivants, lorsque le fermier a été privé de la moitié au moins d'une récolle.

Mais nous croyons que le preneur ne pourrait se refuser au paiement des loyers ou fermages en soutenant qu*il est lui-même créancier du bailleur pour travaux et améliora- Uons à la chose louée, même dans le système qui lui accorde en pareil cas un principe de créance contre le bailleur ; le droit à une indemnité fût-il admis, la créance du preneur n'est pas liquide, elle ne peut se compenser avec la créance liquide du bailleur, aux termes de Tarticle 1291 , et elle ne peut dès lors former obstacle au paiement des loyers.*

S93. — Si le preneur ne paie pas le prix, le bail peut être résiliés aux termes des articles 1184 et 1741 : et, si la résiliation est prononcée, les tribunaux peuvent accorder el accorderont le plus souvent des dommages-intérêts. Ces dommages-inlérêtSj connus sous le nom d'indemnité de résiliation ou de relocation, doivent être l'équivalent du préjudice causé au bailleur par la rupture immédiate du contrai, la non location de l'immeuble pendant le temps

' Cassation, 26 mai 1868, Dalloz, 68, I, 471, — Laurent, XXV, n'24î, * Laurent, XX V^ n' 242.

nécessaire pour retrouver un oouveau preneur, Tobligalion pour 1g bailleur do culliver par lui-même et de faire des avances sur lesquelles il ne comptait pas, etc».

Mais le non paiement d*un seul terme, et parfois même de plusieurs ne suflîra pas toujours pour que (es tribunaux prononcent la résilialion du bail : les tribunaux auront, en matière de bail^ le pouvoir général que la loi leur accorde toutes les fois qu'il s'agit de prononcer la résiliation d'un contrat pour inexécution des conditions, el ils pourront accorder au preneur malheureux un délai pour se libérer.

Il en serait did'éremment si le bailleur avait inséré dans le contrat une clause résolutoire expresse^ portant que te bail sérail résilié de plein droîl en cas de non paiement d'un ou de deux termes. Alors la résolution devient conventionnelle, de judiciaire qu'elle était : elle a lieu par la seule ¥0lonlé des parties, indépendamment de l'intervention des tribunaux, qui devront seulement constater que le bail est résilié faute de paiement. L'étendue de celte clause el ses effets sont d'ailleurs l'objet de diflicultés assez nombreuses : nous les étudierons dans le cbapitrc v, Des modes ei'ex-^mciiondu bail, en traitant delà résolution de ce contrat.

9!t4. — Le seul droit du bailleur non payé» c'est de faire prononcer la résiliation du bail^ et, pour assurer rexercicedu privilège que lui accorde rarlicle 2102 sur le mobilier garnissant la maison louée ou la ferme, de le faire saisir-gager^ dans les termes de Tarticle 819 du l^.ode de procédure civile : mais le bailleur n'aurait pas le droit de s'emparer du mobilier du preneur en retard do paver, sans ren:iplir les tbrmalités prescrites par Tarticle 819.*

225, — Si le preneur soutient qu'il a pavé les loyers qu'on lui réclame, comment pourra-t-il faire la preuve du paiement? Cette preuve se fera suivant les règles gêné-

^ Cassation, 14 mars 1883, Dallez, 83^ 1,338, — Compar.^ sur la compétence du juge de paix en cette matière : Cassation, 6 janvier 188(ï, Dalloz, 86, I, ^39; et Cassation, 23 octobre 1888, France Jadlciair^^ 89, iî, 77,

raies posi^es au chapitre iv du litre m du Code civil, fie la preuve des obligations et de celle du paietnml.

Il y avait, dans noire ancien droit, une règle spéciale pour la preuve du paiement des loyers et fermoges, et plus généralement des dettes auDuelIes : la présentation des quittances de trois années consécutives établissait une présomption de paiement des années précédentes, et élevait une fin de non-recevoîr contre Taction que le bailleur aurait intentée à Tocnasion de ces années antérieures.

€ Cette jurisprudence, disait Polhier, a pour fondement « la loi 3, Cod., De apock. pubL, qui a établi celte présomp- « tron à regard des tributs publics. Sa décision a été éten- « due à toutes les dettes annuelles dues aux particuliers, « La raison de cette présomption est qu étant d usage qu*un € créancier reçoive de son débiteur les anciens arrérages if avant les nouveaux, il n'est pas probable qu'il se soit fait « payer pendant trois années consécutives des nouveaux, « sans avoir été payé des anciens, i*'

Il est certain, et tout le monde reconnaît que cette présomption de paiement n'existe plus comme présomption légale, juris et de jure, puisqu'elle n'est reproduite dans aucun texte du Code civil : nous regrettons, pour noire parts cette suppression, car il n'est pas probable, comme le dit Polhier, et on peut même dire qu'il n*est guère admissible, à moins de circonstances très exceptionnelles, que le bailleur se soit fait payer les dernières années avant d'avoir obtenu le paiement des années antérieures.

22#l. — Quelles vont être les conséquences de la suppression de cette présomption légale ? D'après M, Laurent,' qui cite h Tappui de sa théorie un arrêt de la Cour de Cassation,' la production des quittances des années les plus récentes n'aura plus qu un seul eflet : elle pourra constituer, suivant les circonstances et suivant Tapprécialion des

* Du Louage^ n* 179-

* XXY, D* 239.

» CassaliûD, 18 juillet 1854^ Dallor, &4, 1, 311,

232 CONTRAT DE LOUAGl.

magrslrals, une présomption de fait, mais seulement dans les cas où la loi admet la preuve tesUraoniale, c'est-à-dire au-dessous de 150 francs.

Noos croyons qu'il faut aller plus loin, et qu'il faut dire que la production des quittances de plusieurs années consécutives pourra prouver le paiement des années antérieures, rintérêl (ûl-iL comme cela arrivera le plus souvent, supérieur à 150 francs. Sacs doute, on ne peut plus dire, comme dans Fancien droit, que la production des dernières quittances fait preuve, ou qu elle constitue une présomption légale de paiement : mais pourquoi n'y verrait-on pas, suivant les circonstances, un commencement de preuve par écrit autorisant Tadmission du témoignage ou des présomptions ?

Pour notre part, nous ne voyons pas ce qui s*y oppose : ces quittances émanent du bailleur, qui forme la demande en paiement, et elles rendent vraisemblable le tait allégué, c'est-à-dire le paiement des années antérieures : elles constituent donc un commencement de preuve par écrit. Si, en outre, le preneur otire de prouver par témoins les paiements antérieurs. ou> ce qui se produira plus fréquemment, invoque des présomptions graves et précises, la régularilé habituelle des paiements constatés par quiltances, sa propre situation de fortune, Tétai de gêne du bailleur, etc., nous croyons que la preuve sera complète et que les tribunaux pourront, sans violer aucun texte, déclarer qu il y a eu paiement. *

**î. — D'après l'article 2377, les loyers et fermages se prescrivent par cinq ans ; cette prescription abrégée s'applique terme par terme, à partir de chaque échéance. Cette disposition de larticle 2277 est nouvelle, et met fm à la

< Colmar, 22 mai 1812, Sirey, c, n., IV, II, 119; Cassation, 8 mars 1837, Sîrey, 37, 1, 91i ; Bordeaux, 21 janvier 1840, Sirey^ 40, II, 222 ; Cassation, 18 juillet 1854, SirBy, 56, 1,421 ; Cassation^ 27 février 1882, France Judiciaire, 81-82, p* 527, et Sirey, 84, II,

ÂHTiCLi 1728. 233

controverse qui régnait dans notre ancien droit : Bourjon. ancien avocat au Châlelet de Paris, affirmait qu on n'admettait pas au Châlelet la prescription de cinq ans pour les loyers et fermages, tandis que Denisart, ancien procureur au Châlelet, soutenait qu'elle j était observée. De son côté, Pothier déclare qu'il a consulté un magistrat du Châlelel, et que ]a prescription de cinq ans, au dire de ce magistrat et des anciens avocats avec lesquels il eo avait conféré, n'avait jamais été invoquée en celte matière.'

Nous ne pouvons qu'approuver la disposition de Tarticle 2277, qui d'ailleurs n'est pas nouvelle, car elle n'est que la reproduction de rarlicle 142 de l'Ordonnance de 1629 : mais cette Ordonnance n'avait pas été enregistrée au Parlement de Paris, ce qui explique la controverse dont nous venons de signaler l'existence*

**8. — Les frais que le paiement du prix peut entraîner sont à la charge du preneur, débiteur de ce prix : c*est la disposition de l'article 1248, qui doit être appliquée au louage comme aux autres contrats. Ces frais consistent dans le timbre de la quittance, si elle est sous signature privée, et le coût de Ten registre ment ; en outre^ si elle est notariée, dans les honoraires du notaire ; de plus, si le prix du bail consiste non pas en argent, mais en denrées, les frais de mesuragCj de comptage ou de pesage seront, en vertu du même principe, à la charge du preneur, car le paiement n'est effectué qu'après que ces opérations sont terminées.*

a*©, — Nous avons dit quen outre du paiement du prix, le preneur devait acquitter certaines charges accessoires : ce sont^ d'abord, les frais et loyaux coûts du contrat de bail

Aucun texte, il est vrai, au titre du Louage, ne met ces frais à la charge du preneur : mais rarticie 1593 décide qu'en matière de vente les frais et loyaux coûts du contrat sont à la charge de l'acheteur, et il y a même raison de dé-

" Du Louaye, n" 180.

« Cofi/ Demolombe, XXVÏÎ, û*^ 288-299.

cider vis-à-vis du preneur, car, dans les deux cas» ces frais ont pour bul de mettre soit raeheteur, soit le preneur en possession de la chose du propriétaire.

Ces frais comprennent le prix du papier timbré^ les honoraires du notaire, si le bail est notarié, les droits d'enregistrement et de iranscriplion, ce dernier droit dans le ras où le bail est fail pour une durée de plus de dix-huit années.

X30. — En ce qui concerne les droits d'enregistrement, il exisie dans les lois fiscales quelques dispositions spéciales que nous devons signaler.

D'après les articles 20, 32 et 23 de la loi du 23 frimaire an VIL les baux d'immeubles h loyer ou à ferme, faits sous signatures privées, doivent être enregistrés dans les trois mois de leur date ; les baux relatifs à des meubles, et faits aussi sous signatures privées, ne sont soumis à aucun délai pour leur enregistrement. Si les baux, de meubles ou d'immeubles, sont notariés, ils doivent être enregistrés dans le délai imparti à rofficier publie qui les a reçus.

A défaut d 'en régi si rem e ru dans les délais fixés, le bailleur elle preneur sont tenus personnellement et sans recours, nonobstant toute stipulation contraire, d'un droit en sus, lequel ne peut être inférieur à cinquante francs, aux termes de l'art ici e U delà loi du 25 aoftt 187!. Il résulte de ce texte que l'une des parties ne peut être tenue de rembourser h l*autre l'amende que celle-ci a dû payer, aucun recours n'étant en pareil cas autorisé par la loi,^

le droit d'enregistrement à percevoir est fixé à 20 centi* mes 0/0 sur le prix cumulé de toutes les années, lorsqu'il s'agit de baux dont la durée est limitée^ sans distinguer d'ailleurs s'il s'agit de baux de meubles ou d'immeubles, de baux à ferme ou à loyer,' Les baux de biens meubles fait^ pour un temps illimité sont assujettis au droit de 2 0/0," et

* Cassation, 23 juillet 1878, France Judiciaire^ 7B-79j p. 5a, et Sirey, 78, 1, 4m.

* Arlido J" de Is loi du 16 juin 1824.

^ Article 69, § 5^ n* 2 de la loi du 22 IVimaii^ au VU.

les baux de biens immeubles faits pour une durée illimitée ou h vie au droit de 4 0 OJ De plus, si le bail est fait pour une durée de plus de dix-huit années et qu'il faille par suite le faire transcrire, le droit sera augmenté de I 1/2 0/0.'

S'il n'exisfc pas de conventions écrites constatant une nnutation de jouissance de biens immeubles, il doit y être suppléé par une déelaration verbale, faite dans les trois mois de rentrée en jouissance. Les tocations verbales ne dépassant pas trois ans, et dont le prix annuel n'excède pas 100 francs, ne sont pas assujetties h cette déclaration : toutefois, si le bailleur en avait consenti plusieurs de cette catégorie, dont le prix cumulé excède 100 francs annuellement, il devrait en faire la déclaration, el serait tenu d'acquitter per-sonnellement et sans recours les droits d*enregistrement. Si le prix de la location verbale est supérieur h 100 francs, sans excéder 300 francs annuellement, le bailleur sern également tenu d'en faire la déclaration et d'acquitter les droits, sauf son recours contre le preneur.'

Ajoutons que, pour la location verbale, il ne suffit pas que le bailleur fasse sa déclaration dans le délai légal, il faut encore qu'il paie les droits dans ce délai, Umie de quoi Tamende est encourue**

93 1 . — En outre des frais et loyaux coûts du contrat le preneur doit acquitter, pendant la durée de son bail, certaines charges accessoires que nous allons indiquer.

En principe, toutes tes charges de la chose louée doivent être acquittées par le bailleur, ainsi que l'indique très-bien Pothier : « Le propriétaire qui loue son héritage, dit-il, en « conserve non seulement la propriété, mais encore la pos- « session et la jouissance ; car il en jouit par son fermier, ft de qui il reçoit les fermes qui lui tiennent lieu de jouis-

^ Article 69 j § 7, n' 2 de la loi du 22 frimaire an VIL

* Article 54 de la loi du 28 avril 1810. ^ Article 11 cie la loi du 25 août 1871.

* Tdliuncil do la Seine, 28 mars 188t, France JudiciairB, S-i-^, p, 76, it Daïlo/, 86,V, t94.

236 CONTBAT DE LOUâCK.

« sance el possession. n*oii il suit que c'est le propriétaire « qui doit supporter toutes les charges de rhérilage, et non « poinl le fermier, qui ne possède point proprement Théri- « tage, n'en étant en possession qu*au nom de celui duquel «t il tient l'héritage à ferme, »'

Mais, par exception, le preneur doit supporter sans recours contre son bailleur la contribution des portes et fenêtres,' et la contribution personnelle et mobilière.* De plus, il doit payer à l'acquit du bailleur la contribution foncière, mais sauf recours contre le bailleur, qui esl tenu de recevoir le montant des quittances de cette contribution pour comptant sur le prix des fermages ou lojers,*

Quant aux autres charges, et notamment aux autres contributions, ordinaires ou extraordinaires, elles rentrent dans la règlBj et demeurent à la charge du bailleur,

*3a. — ïl n'en sera ainsi, toutefois, qu*h défaut de conventions particulières dans le bail quant au paiement des impôts, les parties pouvant meltre à la charge du preneur, sans recours, tous les impôts, et notamment la contribution foncière, ainsi qu'il arrive fréquemment ; et. à Tinverse, le preneur pouvant être déchargé par le bail du paiement de la contribution des portes et fenêtres.

De plus, sans qu'il y ail de convention spéciale dans le bail, les usages locaux peuvent modifier ces règles.

Ainsi, bien que Tarticle 16 de la loi du 21 avril 1832 mette la contribution mobilière à la charge des locataires d'appartements garnis, la Cour de Paris a pu juger "^ que c'était au bailleur à acquitter cette contribution ^ en se fondant sur ce que, d'après l'usage, dans ces sortes de locations de peu de durée d'appartements meublés, les impôts et charges de ville, quelle que soit leur nature, restent à la charge du propriétaire.

* Du Louage j n' 211.

* Article 12 de la loi du 4 IVi maire an VU.

* Arlide 1 2 de la loi du 21 avrit 1832.

* Article 117 de la loi du 3 frimaire an VU,

* 17 novembre 1875, Sirey, 77, 11, 262.

De même pour Timpôl des porles et fenêlres^ la jurisprudeoce décide, conformémenl à rarlicle 12 de la loi du 4 frimaire ao VU, qu'il est à la charge du localaîre, à moins de convention contraire ; * mais, là encore, Tusage élablî à Paris est, paraît-il, que cet impôt est à la charge du propriélaîre, et la jurisprudence du tribunal de la Seine et de ta Cour de Paris décide qu en présence de cet usage le propriétaire devra acquitter cet impôt, à moins d'une clause spéciale le mettant à la charge du locataire/

S33. — Limpôt des portes et fenêtres est, disons-nous, à la charge des locataires, mais seulement dans leurs rapports avec les bailleurs : vis-à-vis de TElat, Tarticle 12 de la loi du 4 frimaire an VII porte que la contribution des portes et fenêtres sera exigible contre les propriétaires, sauf leur recours contre les locataires.

Quelle sera la durée de Taclion en recours des bailleurs ? L'article 12 n'en dit rien : il faut en conclure que Faction en recours durera pendant trente ans, conformément à la règle générale écrite dans Tarlicle 2262,'

234. — L'impôt foncier, qui est de droit à la charge du propriétaire, y sera-t-il encore pour la portion de cet impôt afférente à la valeur de constructions nouvelles élevées par le locataire ? Cette question se rattache h une question plus générale, que nous traiterons en examinant les droits du preneur, la quesiioo de savoir quel est le sort des constructions élevées par le preneur sur le terrain loué. Bornonsnous à signaler en ce moment, sauf à en examiner la portée plus tard, un arrêt de la Cour de Paris qui a jugé qu'à défaut de stipulations contraires, cette augmentation de Timpôl foncier était à la charge du propriétaire du fonds, alors que les constructions devaient rester au propriétaire sans

* Caeo, U août 1869, Sirey, 70, U^ 107,

• TribunaJ de la Seine, 7 juin 1864> GoMeite des Tribunauss^ Trib. de la Seine, 16 avril 1866, Sirey, 67, II, 25 ; CassaUon, 23 mara 1869, Sirey, 69^ I, 241 ; Paris, 22 juin 1876, Sirey, 78, II, 259.

' Caen, 14 août 1869, Sirey, 70, II, 107.

indemnité k la fin du bail, ci que même leur propriété avait été consacrée à son profit par un état de lieux dressé en eieeution du bail, aussitôt apros leur achèvement.*

Ï34 bis. — V. Obligalion génrrale du preneur de imller à la conservation de la chose, et de la restituer dam l'état ou il la reçue, et sa situalion spéciale au cas d'incendie de la chose louée, — Cette question se divise en deux, et nous allons avoir h examiner, d'abord, robligalion générale du preneur de veiller à la conservation de la chose, puis les obligations spéciales qui pèsent sur lui au cas d'incendie.

X35. — a. Obligation générale du preneur de veiller il la conseruaiion de la chose et de la restituer dans téiat oh il l'a reçue. ~ Aux termes de lariicle 1730, s'il a été fait un état de lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il Ta regue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1731 ajoute que s'il n'a pas été fait d'état de lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon étal de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Cette théorie est complétée par les articles 1732 et 1735, qui décident, le premier, que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu elles ont eu lieu sans sa faute ; et le second, que le preneur est responsable du fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Ces textes lont naître plusieurs questions, que nous allons avoir à résoudre.

Nous avons d'abord à nous demander quelle est l'étendue de Tobligalion du preneur quant à la garde de la chose, et quel est, à ce propos, l'importance de la confection d'un étal de lieux. Nous verrons ensuite dans quelle mesure le preneur répond du fait des tiers, et enfin nous aurons h étudier, d'une manière spéciale^ comme nous lavons dit, la responsabilité du preneur au cas d'incendie de la chose louée-

* Paris, 15 décembre 1865, Sirey, 66, II, 83.

S30. — Uobligalion du preneur âe restiluer la chose dans Tétat ou il l'a reçue implique celle de veiller à sa conservation pendant la durée do bail : mais quel degré de vigi* lance devra-t-il apporter, el de quelles fautes sera-t-il tenuî

Parler de la responsabilité des fimles contractuelles, c'est rappeler les longues controverses auxquelles celte question avait donné naissance dans notre ancien droit ; la théorie Iriparlite des fautes, lourdes, légères ot très légères qui y avait été admise h tort comme découlant du droit romain ; la discussion de Pothier et de Lebrun, et VEssai sur la prestation des fautes de ce dernier.

Appliquant cette théorie au louage. Potliier décidait que le preneur était tenu non de la faute la plus légère, mais seulement de la faute légère, par le motif que le contrai de louage était fait pour Tutilité réciproque des conlractanls.*

Aujourtriiui, en présence du texte de Tarticle M37, éclairé par TExposé des motifs de M, BigotPréameneu, nous croyons, avec M. Deniolombe/ que toutes ces classifications des fautes doivent ôlre rejetées, et que sous Tempire du Code civil le délenteur de la chose d'autrui, obligé h sa conservation, est tenu dy veiller comme le ferait un bon père de famille envisagé in abslracîo, sauf aux juges a tenir compte, dans chaque affaire, des circonstances particulières qui peuvent diminuer ou aggraver celte responsabilité générale du délenteur*

D'abord le texte de Parlicle 1 137 : <it L'obligation de veil- « 1er à la conservation de la chose. . . soumet celui qui en « est chargé à y apporter tous les soins d'un bon père de « famille. . . y^

Puis FExposé des motils : « Celle division des fautes, a dit « M. Bigol-Préameneu, est plus ingénieuse qu'utile dans la « pratique : il n'en faut pas moins, sur chaque faute, véri- « fier si l'obligation du débiteur est plus ou moins slricle : t quel est Pintérèl des parties : comment elles onl entendu

* Du Louage, n* 192.