I. — Garantie des vices de la chose louée

IL — Garantie du trouble apporté à la jouissance du preneur.

fil. — I. Garantie des vices de la chose louée. — La règle, en cette matière, est posée par l'article 1721 dans les termes suivants : « Il est dû garantie au preneur pour tous « les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent « Tusage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus « lors du bail. »

La rédaction de ce texte est un peu différente du passage de Pothier auquel il est emprunté : « Les vices de la chose <( louée que le locataire est obligé de garantir, disait Po- « Ihier, sont ceux qui empêchent entièrement usage : il « n'est pas obligé de garantir ceux qui en rendent seule- « ment l'usage moins commode. » *

De cette différence de rédaction une opinion a conclu que la théorie de Pothier était abandonnée, et qu'aujourd'hui le bailleur est garant, non seulement des vices qui empêchent l'usage de la chose, mais encore de ceux qui rendent cet usage moins commode. « Quand je loue une 4c chose, dit M. Laurent, je la veux en bon état: or elle « n'est pas en bon état si elle est viciée, le vice ne fût-il « qu'une incommodité. Le Code applique ce principe aux « réparations: les moindres réparations doivent être faites « par le bailleur au moment où il délivre la chose, rien ne « peut y manquer. Il doit en être de même des vices. *

Nous n'admettons pas cette opinion, car elle nous paratt en désaccord avec le texte de l'article 1721: cet article n'accorde garantie au preneur que pour les vices qui « em- « pèchent l'usage » de la chose louée, et l'opinion que nous

* Du Louage f n* 110.

* XXV, n' 115. — Sic Duvergier, I, n' 339, mais avec une formule moins absolue.

combattons accorde garantie pour les vices qui n'empêchent pas l'usage de ia chose, mais le rendent seulement moins commode : comment concilier cette opinion avec le texte?

Nous ajouterons qu'en fait bien peu de bailleurs seraient à l'abri d'une action en garantie, si on devait l'admettre pour tous les défauts qui rendent l'usage de la chose moins commode. Reprenant l'exemple de Pothier, M. Laurent dit que le preneur n'a pas entendu louer un cheval peureux, rétif ou buttant: il faudra donc, pour contenter les désirs du preneur, que le cheval soit parfait de lous points, mais à ce compte là, combien de locations de chevaux seront valables I

On objecte que la formule de Pothier n'est pas celle de l'article 1721 : cela est vrai, mais tout ce qu'il en faut conclure, c'est que, du moment où l'usage de la chose est empêché, ne le fût-il que partiellement, il y aura lieu à garantie : mais, s'il est seulement rendu moins commode, le bailleur ne sera tenu d'aucune obligation.*

118. — Par application de notre théorie, nous admettons que le preneur peut demander la résiliation, si les cheminées fument au point de rendre l'usage des appartements à peu près impossible: en effet, la fumée irrite la vue et les organes respiratoires, elle détériore les meubles, et on peut dire qu'elle ne rend pas seulement l'usage des appartements incommode, mais qu'elle empêche cet usage.*

De même, l'existence de punaises dans la maison louée est une cause de résiliation du bail: c'est là un vice intolérable, qui empêche l'usage des appartements, non pas sans doute en ce sens qu'il soil matériellement impossible d'y demeurer, mais on ne le peut qu'au prix de souffrances véritables, qui constituent une réelle impossibilité d'user de la chose louée.*

• Colmar, 14 novembre 1825, Sirey^ 1826, II, 182. — Aubry et Rau, IV, p. 478.

' Bordeaux, 25 août 1870, Dalloz, 73, II, 157 et note; Amiens, l** août 1888, Sirey, 89, II, 39.

> Caen, 25 février 1871, Bec. de Caen^ 71, p. 108 ; Caen, 21 juillet

136 COr^TRAT DE LOUAGE.

f 19, — Il résulte du teite de l'article 1721 que le bailleur est garant des vices de la chose louée, même s'il ne les avait pas connus au moment du bail : cette solution est logique, car la garantie du bailleur n'a pas pour causQ la faute qu'il aurait commise, mais bien l'obligation où il est d'assurer la jouissance intégrale de la chose louée, jouissance sans laquelle les loyers ne seraient pas dus par le preneur.* Nous aurons seulement à examiner si l'ignorance où le bailleur était des vices de la chose a de l'importance pour la fixation des dommages-intérêts réclamés par le preneur.

flSO. — Le bailleur est garant même des vices qui sont survenus depuis la passation du bail : cela tient à ce que le louage est un contrat successif, dont l'objet est la jouissance continue par le preneur de la chose louée ; il faut donc que le bailleur assure cette jouissance à toute époque, sinon le preneur pourrait demander la résolution du contrat. Il en est différemment en matière de vente, où le vendeur n'est point garant des vices survenus depuis le contrat : c'est que, à la différence du louage, la vente est un contrat instantané, qui investit immédiatement l'acquéreur de l'objet du contrat, la propriété de la chose louée. A partir de ce moment, le vendeur ne doit plus aucune garantie, et, s'il se produit des vices dans la chose, ce sera pour le compte de l'acquéreur devenu propriétaire.

Le bailleur doit garantie, non seulement pour les vices qui se trouvent dans la chose louée elle-même, mais encore pour les vices qui se trouvent dans ses accessoires, du moment où leur existence fait obstacle à l'usage de la chose louée. C'est ainsi que le bailleur d'un herbage devrait garantie pour le dessèchement de l'abreuvoir existant dans

1873, Rec. de Caerty 74, p. 29 ; Caen, 17 juillet 1882, Rec. de Caen,

85, p. 176 ; Caen, 13 juillet 1885, Rec. de Caerij 85, p. 178, et Sirey,

86, II, 31. — Laurent, XXV, n* 118.

* Cassation^ 30 mai 1837, Sirey, 37, 1, 602; BasUa, 7 mars 1854, Siray, 54, II, 165.

l'immeuble loué, car c'est là un accessoire nécessaire pour la jouissance de l'herbage.

ISl. — Très souvent, les parties insèrent dans le bail des clauses ayant pour effet de restreindre l'obligation de garantie du bailleur: ces clauses devront, bien entendu, recevoir leur exécution, et le bailleur ne sera tenu d'aucune garantie pour le vice ou pour les vices dont il s'est formellement exonéré.

Mais, si les vices de la chose sont apparents, faut*il encore une clause expresse de non-garantie pour déchar* ger le bailleur? Pothier enseigne que cette clause n'est pas nécessaire, et que le bailleur ne doit pas garantie pour les vices apparents, car « le locataire les aurait connus ou dû « connaître ». *

Parmi les interprètes du Code, la question est controversée. Les uns enseignent qu'il est dû garantie pour les vices apparents comme pour les vices cachés : en premier lieu, disent-ils, l'article 1721 décide qu'il est dû garantie pour « tous les vices ou défauts de la chose louée, » à la différence de l'article 1641, en matière de vente, qui n'accorde garantie que pour les «défauts cachés » : cette différence de rédaction est significative, et il en faut conclure que le preneur peut agir en garantie même, pour les défauts cachés.

On objecte à cette théorie que le vice étant apparent, le preneur Ta vu, et que l'on conçoîTdifiicilement qu'il vienne se plaindre d'un état de choses qu'il connaissait : à quoi elle répond qu'en fait, le preneur a pu ignorer l'existence du vice, tout apparent qu'il était ; et que, s'il l'a connu, il a dû compter que le bailleur ferait les travaux nécessaires pour le faire disparaître.*

ISS. — Une seconde opinion, h laquelle nous nous rallions, décide qu'il n'est pas dû garantie pour les défauts apparents, ou pour les défauts naturels et notoires de la

> Du Louage, n* 113.

* Golmet de Santerre, VII, p. 247 ; Laurent, XXV, n* 116.

chose louée. C'était l'opinion de Pothier, comme nous l'avons dit, et c'est déjà un motif grave pour croire que les rédacteurs du Code l'ont adoptée. De plus, en raison, lorsque je vice est apparent, la vraisemblance est que le preneur l'a connu, et qu'il a fixé le prix du bail en raison de l'état de la chose qu'il louait.

L'importance de cette solution, et en même temps son caractère éminemment raisonnable va apparaître à propos des inconvénients ou des défauts naturels de la chose : une personne loue une maison et des magasins dans un quartier bas et humide, et plus tard elle se plaint du dommage causé à ses marchandises par l'humidité : ne devra-t-on pas lui répondre,* comme l'ont fait plusieurs arrêts, qu'elle ne peut se plaindre d'un inconvénient naturel et notoire, à raison delà situation des lieux, inconvénient avec lequel elle a dû compter en louant. La même solution a été admise par la Cour de Paris.* dans l'hypothèse où le locataire se plaignait de l'inondation de caves situées dans un quartier où, de temps immémorial, cet inconvénient se produisait par suite des crues de la Seine. Chose notable, ces solutions, indiquées par M. Laurent, sont approuvées par lui, bien qu'il admette que le bailleur doit garantie pour les défauts apparents.

Nous trouvons encore la même solution dans les motifs d'un arrêt de laCourdeCaen du 3 juillet 1885, à propos de l'envahissement des lieux loués par des bandes de rats.* Si cette invasion a pour cause la situation des lieux, le voisinage d'un abreuvoir, d'un cours d'eau, d'un égout, et que le propriétaire ait pris toutes les précautions possibles pour l'empêcher, il ne devra au locataire aucune garantie.

* Bordeaux, 28 mai 1841, Sirey, 42, II, 16; Paris, 29 janvier 1849, Dalloz, 49, V, 272 ; Lyon, 6 juin 1873, Dalloz, 74, V, 108 ; Paris, 3 juillet 1882, France Judiciaire, 82-83, p. 276, et Sirey^84, II, 79.

* Paris, 29 janvier 1849, Sirey, 49, II, 77, et Dalloz, 49, V, 272. ' Caen, 3 juillet 1885, Recueil de Caen^ 1886, p. 138.

A notre avis, il est impossible de distinguer, comme le fait M. Laurent, entre les deux hypothèses : les défauts naturels qui sont de notoriété publique sont exactement de même nature que les vices apparents, comme Thumidité des lieux loués. Les uns comme les autres ont dû être connus du preneur, ils ont été pris en considération de part et d'autre pour la fixation du prix, il serait injuste d admettre qu'ils donnent lieu à une diminution de prix, ou à des dommages-intérêts.

On objecte que le preneur a pu ne pas les connaître : nous répondrons, avec Pothier, qu'il a dû les connaître, du moment où leur apparence est indiscutable, et qu'il est en faute s'il n'a pas examiné la chose louée avant d'arrêter les conditions du bail. Si cette raison était bonne, elle aurait pu être invoquée par le locataire des caves inondées dont nous parlions tout à Theure, et qui aurait pu dire qu'il n'avait pas examiné si la Seine était voisine de ces caves, et cependant M. Laurent admet que c'est à bon droit qu'on a repoussé son action.

Concluons donc que le preneur ne peut demander garantie pour trois classes de vices ou défauts de la chose louée : 1*^ les vices formellement exceptés par une clause du bail ; 2"" les défauts naturels de la chose louée, pourvu qu'ils soient notoires; 3^ ses défauts apparents.*

Observons toutefois qu'on ne saurait assimiler à un défaut apparent le fait que certaines parties de la maison louée ont été mises en interdit, par application de la loi du 13 avril 1850 sur les logements insalubres.* En pareil cas, il peut y avoir lieu, comme nous le dirons plus loin, à dimi-

* Rouen, 21 juillet 1838, Sirey, 39, II, 94; Nîmes, l*' juin 1839, Sirey, 41, II, 132 ; Bordeaux, 28 mai 1842, Sirey, 42, 11,15; Lyon, 6 juin 1873, Sirey, 73, II, 194 ; Cassation, 21 juillet 1880, Sirey, 81, 1, 262. — Duvergier, I, n" 343 ; Troplong, II, n*' 198 et 235 ; Aubry et Rau, IV, p. 478.

* Paris, 11 mai 1885, journal Le Droit, n* du 18 juillet 1885, et France Judiciaire, 84-85, p. 495.

nutioQ de prix ou à restitution du bail, mais non à domroages-intérèls.

193. — Quels seront les résultats de l'action en garantie intentée à raison des vices de la chose louée, dans les cas où le preneur a le droit de l'intenter? L'article 1724 porte ce qui suit: « S'il résulte de ces vices ou défauts quelque « inconvénient pour le preneur, le bailleur est tenu de l'in- « demniser. » Cette formule est incomplète, et il faut établir plusieurs distinctions pour déterminer l'étendue du droit du preneur*

Si les vices ou défauts de la chose louée sont de telle importance que vraisemblablement le preneur n'aurait pas loué, s'il les avait connus, il pourra obtenir la résiliation du bail : s'ils sont de moindre importance, il n'aura droit qu'à une diminution de loyers.

Dans les deux cas, le preneur a droit, en outre, à des dommages-intérêts, s'il a éprouvé quelque préjudice en dehorsde la privation de jouissance d'une partie de la chose louée, par exemple, si ses meubles ont été endommagés.

1*4. — Le preneur aura-t-il encore droit à ces dommages-intérêts, si le bailleur avait ignoré l'existence des défauts de la chose qu'il louait ? Non, dit une première opinion : c'est, en matière de vente, la solution des articles 1645 et 1646 ; c'était, en matière de louage, la solution du droit romain * et de notre ancien droit, • avec cette restriction que l'on traitait comme ayant connu les vices de la chose le bailleur qui, en fait, les avait ignorés, mais qhi, à raison de sa profession, aurait dû les connaître.

Il est vrai que l'article 1721 ne reproduit pas cette distinction entre le bailleur qui a connu, et celui qui a ignoré les vices de la chose, mais elle est écrite dans l'article 1722 à propos de la perte par cas fortuit, et le vice ignoré est un véritable cas fortuit. De plus, il n'y a rien de plus équi-

* L. 19 f!., Loeati conductiÇK.'XXy II).

* Pothier, Du Louage, n** 118-119; Domat, Lois civiles^ Liv. I, Ut. IV, sect. III, n* 8.

table, diUon» que de ^aduer ia responsabilité du bailleur suivant la moralité de sa conduite, et de traiter plus sévèrement le bailleur qui a loué sciemment une chose vicieuse, que celui qui ignorait complètement les défauts de cette chose/

tS5. — L'opinion qui a triomphé en jurisprudence, avec raison selon nous, décide, au contraire, que le bail*leur de bonne foi est passible de dommages-intérêts, comme le bailleur de mauvaise foi, avec une seule restriction : c'est que le bailleur de bonne foi ne sera tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, par application de Tarticle 1150.

Pour soutenir cette opinion, nous pouvons invoquer d'abord le texte de l'article 1721, qui déclare que le bailleur est tenu d'indemniser le preneur, sans distinguer entre le bailleur de bonne foi et le bailleur de mauvaise foi : el le silence de ce § II est d'autant plus signific^itif que le § I du même article traite déjà de la même manière le bailleur de bonne et mauvaise foi. De plus, cette solution est conforme à la théorie générale de l'article 1150 sur les fautes contractuelles : la faute delà partie contractante, dont elle doit la réparation par des dommages-intérêts, consiste à avoir pris des obligations qu'elle ne peut pas remplir, fût-elle de bonne foi.*

ISA. — n. Garantie du trouble apporté à la jouissance du preneur. — Trois causes peuvent troubler la jouissance du preneur ; et l'étendue de la garantie due par le bailleur varie, suivant que le trouble provient de l'une ou de l'autre

« Duvergier, I, n* 841 ; Troplong, 11, n* 194 ; Marcadé, art. 1721,

* Cassation, 30 mai 1837, Sirey, 37^ 1^602 ; Bastia,? mars 1854, SIrey, 54^ II, 165; Bordeaux, 22 mars 1872, Sirey, 72, II, 132; Cassation, 23 janvier 1872, Sirey, 73, 1^221; Cassation, 21 janvier 1873, Sirey, 76, 1, 104; Aix, 5 janvier 1877, Sirey, 78, II, 167. — Aubry et Rau, IV, p. 477 ; Laurent^ XXV, n* 122. — Compar. Ca^salion, 28 décembre 1888, Sirey, 88, 1, 165.

de ces trois causes, que nous allons examiner successivement. Ces trois causes sont :

A. — Le trouble causé par le bailleur lui-même ;

B. — Le trouble provenant des actes de r administration ;