XXIV. D

1*0 CONTttAT DE LOUAGE.

it s'oblîger : quelles sont les circonstances. Lorsque la cousit cience du jugea élé ainsi éclairée, il n'a pas besoin de rè- « gles générales pour prononcer suivant l'équité, la théorie, t suivant laquelle on divise les fautes en plusieurs classes, € sans pouvoir les délenniner, ne peut que répandre une IL fausse lueur, et devenir la matière de contestations plus € nombreuses ; Téquité elle-mêrae répugne à ces idées sub- « liles ; on ne la connaît qu'à cette simplicité qui frappe à <t la fois Tesprit et le cœur, j^ *

Nous concluons de là, en ce qui concerne le preneur, qu il devra apporter à la chose louée les soins d'un bon père de famille, sans pouvoir excuser sa négligence en prouvant qu il est négligent pour son propre patrimoine ; mais que les juges devront; pour apprécier la responsabilité que le preneur a pu encourir dans ces limites, étudier avec soin les ci rcons lances du fait, a Toute cette matière; dit très bien «i M- Dcmolombe à propos de la faute dans les contrats en € général, ne sotdève, à vrai dire, que des questions de « fait, »*

*3J. — Si la chose louée est dégradée au moment où naît pour le preneur Fobligalion de la restituer, à qui de faire la preuve des causes de la dégradation ? Est-ce au preneur à prouver qu'elle a eu lieu sans sa faute, ou au bailleur à établir qu une faute a été commise ?

Il résulte de Tarticle 1732 que le preneur est responsable de plein droit, « à moins, dit le texte, qu'il ne prouve que a les dégradations ont eu lieu sans sa faute. * On admet, en général, et avec raison, à notre avis, que cette disposition de l'article 1732 n'est que Tapplicalion au louage des principes du droit commun : en effel, aux termes de Tarticle 1302, placé sous la rubrique k De la perle de la chose due, » le débiteur est tenu de prouver le cas fortuit qu'il allègue. Le bailleur réclame sa chose, armé du bail qui forme son litre ; le preneur, débiteur de cette chose, la représente en

* Fcnet, Xlll, p. 230, ■XXIV, n' 411 in fine.

ARTICLE 1730. â4f

mauvais étal, ou même ne la représente pas du tout, cl il

soutient que la perte ou la dégradation sont arrivées par cas forluil ; c'est h lui de prouver le cas forluil qui le libère.'

838. ~ Pour savoir comment le preneur fera la preuve de la dégradalioo qu'il allèf^ue, il faut d'abord savoir comment a été constaté Télat de la chose louée, au moment de rentrée en jouissance : c'est, en effet, du rapprochement de cet état avec celui qui existe au moment de Texpiration du bail que peut naître un principe d'action contre le preneur.

Deux situations doivent être distinguées : il a pu être dressé entre les parties un état de lieux, ou bien, au contraire, il n'en a pas été dressé.

L'état de lieux, comme son nom t'indique, c'est un acte fait entre le bailleur et le preneur, au moment de rentrée en jouissance, et indiquant la situation dans laquelle la maison ou la ferme sont livrées au preneur. La rédaction de cet état est très importante, surtout pour le preneur, car elle fixe ses obligations et indique comment la chose devra être restituée, * telle qu'il l'a reçue suivant l'état des lieux, » dit Tarticle 1730.

339. — Si le bailleur se refuse à dresser l'état des lieux loués, le preneur peut l'y contraindre : le preneur y a un très grand intérêt, car nous allons voir avec l'article 1731 que s*il n'a pas été fait d'état de lieux, il est présumé avoir reçu la chose louée en bon état. Il a, de plus, qualité pour forcer le bailleur à la rédaction de cet étal, car il ne peut dépendre du bailleur d'aggraver son obligation de restituer, en ne faisant pas constater les dégradations existant au moment de l'entrée en jouissance.

Le droit que nous reconnaissons au profit du preneur doit être reconnu aussi au profil du bailleur, dans l'hypothèse exceplionnelle où la chose ayant été livrée dans un état excellent, te preneur se refuse à ce qu'il soit fait un état de lieux, parce qu'il préfère subir à la fin du bail la présomp-

* Colmet de Santerre, VI I^ p, 257 ; Laurent, n' 27i. — Contra, Duvergier, I, n' 407.

GuiL. Louage, l |f

lion de l*arlicle 1731, plutôt que de faire constater l'état exceplionnellement bon dans lequel la chose lui est remise.

340. — Quelle sera la jupidîclion conipétenle pour connaître de la demande h fln d'état des lieux, et pour noranier des experts chargés d y procéder ? C*esl le juge de paii. dit une première opinion, car la loi lui attribue, comme nous Tavons vu,* compétence pour connaître des réparations localives, et Télat de lieux forme précisément la base d'après laquelle les réparations locativos pourront être exigées au cours du bail'

Nous croyons, avec M. Duvergier, que cette opinion doit Être repoussée, et que c'est la juridiction compétente pour connaître des difficultés entre bailleur et preneur, le tribunal civil le plus souvent, le juge de paix pour les baux de peu d'importance, qui connaîtra de la demande tendant à faire dresser un état de lieux. En efTet, le juge de paix n'est qu'un juge d'exception, la plénitude de la compétence appartient aux tribunaux ordinaires : or, TarUcte 5, n'^S, de la loi du 25 mai 1838 ne donne compétence au juge de paix que pour «t les réparations locatives des maisons ou « fermes, ^ point pour Télat de lieux* Ajoutons que^, si rétat de lieux peut avoir de Tinfluence sur les réparalions locatives, il a aussi une autre portée, et son but principal est de déterminer la limite de Tobligation de restituer ; il faudrait donc un texte précis pour attribuer la connaissance de ces demandes au juge de paix*

Ï41. — Les frais de l'état de lieux, dressé à l'amiable ou judiciairement, doivent être supportés par moitié par le bailleur et le preneur, car cet acte est utile aux deux parties : au preneur, pour indiquer dans quel état il doit restituer la chose louée ; au bailleur, pour prévenir les dégradations dont le preneur essaiera de dissimuler les traces, s'il n'a pas été fait une constatation préalable de l*élat de choses existant.

« Vaudoréj Droit rural, U, W" 552; ÂgneJ, Code manuel dm

propriétaires et locataires, n' 148.

Mais, quant aux frai^i de procédure proprement dits, qui auraient été rendus nécessaires par le refus de l'une des parties de concourir h la confection d'un état de lieui amiable, ils suivront la règle générale de rarticle 130 du Code de procédure, el ils seront mis à la charge de la partie récalcitrante.

*4SÈ, — Lorsqu'un état de lieux a été dressé, l'article 4730 déclare que le preneur doit rendre la chose suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La vétusté se prouvera par Texaraen de la chose ellemême, au moment de Texpiration du bail, rapproché de la situation constatée dans Télat de lieux : quant à la force majeure, nous venons de dire que c était au preneur à en faire la preuve.

Ace propos. Gains et après lui quelques auteurs dans notre ancien droit avaient admis une singulière théorie, d'après laquelle il ne fallait pas considérer comme un cas fortuit les violences d'un ennemi du preneur, car le preneur était en faute de les avoir suscitées : « Culpœ aulem ipstm et € illud adnumeraiur. si propier înmiciitas ejus vicinus ar- « bores excideriL *>' De son côté. Domat écrit : « Que si <( un locataire ou un fermier s'attire par sa faute un dom- <c mage de la part de quelque ennemi, comme si cetenne- « mi, pour se venger d'un mauvais traitement, brûle la « maison que tient le locataire, ou coupe tes arbres dans « l'héritage que lient ce fermier, ils en seraient tenus, car « c'est par leur faute que ces maux arrivant. » *

Après avoir exposé cette théorie, Pothier écrit : « J'aurais « de la peine à croire que cette décision diH être suivie «c dans la pratique, » ' Nous sommes tout à fait de Tavis de Pothier : comment peul-on rendre le preneur responsable

* L. 25, Ây ïï.j, îocati conducU {XIX, II),

* Lois dmles^ liv. Ij tit. IV, sect îl, n" 6. — Sic^ Despeisses, Du Louage f tit. 11, secU IV, n' 16.

de violences qu il n*a pu empêcher, et lui deninndercomplft des senlimenls d'inimilié qu'il a fait naître? Du momenl ou la force majeure esl cooslalée, TarUcie 1730 le dégage de toute responsabilité,'

L'article 1730 n'indique que deux moyens que le preneur puisse invoquer, la véluslé et la force majeure : M, Laurent' fait remarquer avec raison qu'il faut en ajouter uo troisième, Fusage normal de la chose, qui peut la dégrader sans qu'elle soit usée. Le preneur, en efîet, ne peut être responsable de ce qu'il s'est servi de la chose louée conformément h sa destination, et les conséquences de cet usage normal retombent sur le bailleur.

Dans cet ordre d'idées, on a jugé avec raison qu'on ne pouvait rendre le locataire d'une usine responsable de la moins-value qu'en dehors de son fait les progrès de l'industrie, les inventions et perfectionnements feraient subir aux machines qui lui ont été primitivement livrées, pas plus qu on ne devrait le faire profiter de la plus-value que ces machines auraient pu acquérir par Teffet de la fluctuation des matières premières/

343. ~ L'obligation pour le preneur de restituer la chose dans l'état où il l'a reçue, emporte celle de la reslituer avec la contenance qu'elle avait lors de la livraison : on a jugé, par application de celte idée, que le fermier était responsable des déficits existants entre la contenance des terres de la ferme constatés à la sortie et celle énoncée dans l'étal des lieux dressé lors de son entrée en jouissance, h moins que ces déficits n'aient eu pour cause la force majeure ou des anticipations par lui dénoucées au propriétaire,* Le même arrêt décide, avec raison, que ces déficits ne sont pas susceptibles d'être compensés avec des excédants provenant d'anticipations du fermier, car ou oe peut obliger te bailleur à ratifier ces usurpations,

' SiCj Duvergîer, I, n' 438,

« XXV, n" 270.

' Cassation, 1'^ août 1850, Daïloz, 59, 1, 353,

• Nancy, 5 août 1865, DaJloz, 70, U, 53. — Laureni, XXV, n' 360.

ARTICLE 1731. iift

*44. — Supposons mainlenarU qu'il n'y ait pas eud'élat de lieuï rédigé : Farlicle 1731 décide « que le preneur « est présumé avoir reçu les lieui en bon élat de réparat lions localives, et doit les rendre tels, sauf la preuve a contraire- » Quelle est la portée de ce texte ? Les auteurs sont loin d'être d'accord : d'après M. Laurent,* le texte doit être entendu lilléralementj el la présomption que Timmeuble a été reçu en bon étal ne porle que sur l'état des réparations locatives ; quant aux autres réparations, comme le preneur n'est pas obligé de les faire et qu'il a par suite moins d'intérêt à en faire constater Vélaî, la loi n'établit aucune présomption.

Au contraire, d'après M. Colmet de Santerre,* dont nous adoptons Topinion, le texle doit être entendu ainsi ; le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparationSj même locatives, et la présomption de la loi s'étend à toutes les réparations. Il y a, pour le décider ainsi, un argument a fortiori : les réparations à la charge du bailleur sont les plus importantes, et si la loi présume que le preneur n'aurait pas accepté la chose louée sans faire constater la nécessité dqs menues réparations, elle doit à plus forte raison décider qu il aurait fait constater des dégradations plus graves, s'il en avait existé. • X45> — L'article 1731 réserve au profit du preneur, lorsqu'il n'a pas été rédigé d'état de lieux, la preuve contraire : comment le preneur pourra-t-il la faire î 11 faut décider que cette preuve pourra être faite par témoins : là prohibition de la preuve testimoniale au-dessus de cent cinquante francs, écrite dans rarticle 1341, n'est édictée que pour les faits juridiques, et elle est inapplicable lorsqu'il s'agit, comme ici pour le preneur, de prouver un fait matériel d'où résulte sa libération» Ajoutons qu'il serait étrange de voir le législateur exiger une preuve écrite du mauvais étal des lieux loués, précisément lorsqu'on n'a pas

* XXV, D' BT2.

* Vit, p. 257.

Digitizi

246 COPTTRAT DE LOUAGE.

rédigé la seule preuve écrite usitée en pareille maiîère. l'étal [le lieux.*

S4€t. — Il ne faut pas exagérer la portée de Tarticle n31 : il ne s'applique qu'aux dégradations apparentés, que le preneur a pu el dû voir avant son entrée en jouissance et qui, par ce motif, seront à sa charge, s'il a eu Timprudence de ne pas les faire constater par état des lieux* Mais rarlicle 1731 ne doil pas être étendu aux vices cachés, par exemple, i l'existence de punaises dans un apparlenienl. En pareil cas, rabsence d'état de lieux n'élève aucune présomption contre le locataire, el c'est au propriétaire qui se plaint que les lieux loués lui aient été rendus, à l'expiration du bailj infestés de punaises, à prouver que cet état de choses provient du fait du locataire.'

2 Jî, — Dans quelle mesure le preneur est*il responsable du fait des tiers? Cesl la question qui nous reste k examiner.

Il répond, nous dit l'article 1735, « des personnes de sa <n maison ou de ses sous-[onal*aires )* ; ces expressions générales, personnes de sa mahon, doivent être entendues dans le sens le plus large ; et il faut admettre avec Pothier' el Domat/ que le preneur répond de ta faute de sa fennme, de ses enfants, de ses serviteurs et servantes, des ouvriers qu'il fait travailler chez lui, de ses pensionnaires^ de ses hôtes, elc*.

Le preneur est responsable du fait de ces personnes, lors même qu'il n'aurait aucune faute personnelle à se reprocher et qu'il aurait apporté le plus grand soin à ne choisir que de bons domestiques, ou à n'admettre chez lui que des hôtes ou des sous-locataires convenables. Cette disposition

* Rennes, 23 août 1819 et 5 raars t821, Dalloz, Répert. ai.ph ab., v" Louage, n* 342. — Duvergier, I, n" UB; Aiibry et Rau, IV, p. 489-490 ; Laurent, XXV, n" 273. — Contra, Delvjncourt, III, p. lui.

« Ceen, âTï février 1871, DalJoz, 72, ÏI, 150, » Du Louage, û" 193.

* LùiB civiles, liv. I, tit. IV, sect. II, n* 5.

empruntée h notre ancien droit est, dit Polluer, plus rigoureuse que la règle adoptée par les jurisconsultes romains, qui ne rendaient le locataire responsable des fautes de ses esclaves ou de ses hôtes que s'il avait été lui-raême en faute d'avoir pris à son service de mauvais esclaves, ou des hôtes de pareil caractère; et voici comment Pothier explique la rigueur de uolre ancienne jurisprudence :

* Cette distinction des jurisconsultes romains, si le lo- € cataire avait dil connaître ou non les mauvaises mœurs * ou Fétourderie de ses esclaves ou de ses hôtes, qui ont « causé le dommage, était fort embarrassante dans lapra- « tique : notre jurisprudence, qui rend les locataires res- « ponsables indistinctement des Fautes de leurs domesli- « ques et de toutes les personnes qu'ils ont dans leur mai- M soOj est plus simple et bien meilleure dans la pratique : « elle oblige les locataires à veiller, avec tout le soin pos- « sible, sur leurs domestiques. Elle est quelquefois dure : t car il peut arriver quelquefois qu un maître, quelque vi- « gîlant qu'il soit sur la conduite de ses domestiques, n*ait « pu ni prévoir, ni empêcher la faute de son domestique «i qui a causé le dommage ; et i! faut avouer qu il est dur « en ce cas de Ten rendre responsable* Mais cette jurispru- « dence qui, pour obliger les pères de famille à veiller « avec tout le soin possible sur leurs domestiques, les rend € responsables de leurs fautes, est nécessaire pour lacon- « servation de la sûreté publique, et cette considération f doit remporter sur les inconvénients. »'

M- Laurent critique cette rigueur de notre ancien droit et de l'article 1735, qui la reproduit par la généralité de ses termes : « Est-il juste, dit-il, que le preneur réponde de ce « qu'il n'a pas pu empocher, c*est*à-dire soit tenu d'un dom- < mage qui ne peut lui être imputé? La doctrine romaine « est plus juridique et plus équitable, ^'

Cette critique ne nous paraît pas fondée : le bailleur ne

* Du Louage, n" 193,

peut exercer le moindre conlrôle, ni sur le choix des domestiques, ni sur la manière dont ils s'acqmttcût de leurs services. Comment donc pourrait-il utilement, lorsqu'un dommage est causé, venir discuter avec le preneur soil ri m prudence ordinaire de l'auteur du dommaf^c. soil l'imprudence spéciale qui a occasionné ce dommage? Aussi crojons-nous qu'en dehors du molif d'util République donné par Pothier, Tinégalité de situation que le système contraire ferait au bailleur sullirait h légitimer la solution de rarticle 1735 et de noire ancien droit.

St4S, — L'aubergiste répond-il des dégradations et des dommages causés par les voyageurs qu'il reçoit dans son hôtellerie? Non, d'après Fothier,* qui invoque en ce sens une loi romaine : * « Caupo inaiorum faclum nonprœsial : * — « L^aubergiste, ajoute Tothier, est par son état obligé de « recevoir dans son auberge les voyageurs qui s'y présen- « lent, sans qu'il les connaisse : c'est pourquoi il n*est pas «t responsable de leurs fautes. » Pothier ajoute qu'il en serait différemment si Timprudencc d'un voyageur avait occasionné un incendie, € car si Taubergiste eût veillé « comme il le devait, il aurait prévenu et empêché Fincen- € die dans son commencement, i»

Nous croyons que cette distinction est inadmissible, et que Taubergiste est dans tous les cas responsable des dégradations et pertes qui arrivent par le fait des voyageurs qu'il reçoit.

En premier lieu, le texte de l'article ^33 ne comporte aucune distinction ; les voyageurs sont des « personnes de « la maison, » l'aubergiste est donc responsable.

En second lieu, Tauborgisle est obligé, précisément parce qu'il reçoit des personnes qu'il ne connaît pas^ à une plus grande vigilance qu'un preneur ordinaire. D'ailleurs, la distinction admise par Pothier nous paraît la condamnation de son système, car, s'il y a un dommage difficile à

* Du Louage^ n' 194,

* Unic.^ § ti^ à.jFtirii admrsus nautas, (XLVUj V),

.-?yT«:#rr-

ARTiCLE 4733. 249

prévenir, c'est Tincendie occasionné par Timprudence d'un voyageur.

S40. — 6. Obligations spéciales du preneur ou des preneurs au cas d'incendie de la chose louée, ~ L'application des principes généraux sur la responsabilité du preneur soulève, au cas d'incendie de la chose louée, de sérieuses difficultés au point de vue législatif. Il esl certain que le locataire devra, pour se libérer, prouver rincetidie de la chose louée, mais cette preuve suffit-elle 1 L'incendie n'est pas toujours, il n'est même pas souvent le résultat d'un cas fortuit, mais bien de l'imprudence ou de la négligence des personnes qui habitent la maison : ne faut-it donc pas imposer au locataire, pour l'exonérer de toute responsabilité, la preuve que l'incendie est dû au cas fortuit ou à la force majeure et, s'il ne fait pas cette preuve, le déclarer responsable de l'incendie ?

Sans doute il peut paraître dur, lorsque la cause de f incendie reste ignorée, de faire supporter parle locataire les conséquences d'un fait qui peut être fortuit; mois outre que cette solution est conforme aux principes sur la perte de la chose due, elle présente encore moins d'inconvénients que la solution contraire, qui ferait peser sur le propriétaire le fardeau d'une preuve impossible pour lui, Si^ en effet, il est difficile au locataire qui habite dans la maison de prouver la cause de l'incendie qui l'a détruite, la difficulté n'est-elle pas beaucoup plus grande pour le propriétaire, qui sera souvent éloigné et devra, pour connaître les causes de rincendie, faire appel au témoignage intéressé du locataire et de ses gens, d'ordinaire seuls témoins du début du sinistre ?

La difficulté s'accroît encore s'il y a plusieurs locataires dans la maison incendiée : lorsqu'on ignore chez lequel le feu a commencé, doit-on dire qu'aucun n'est responsable parce qu'il est impossible de présumer la faute de Tun plutôt que de l'autre î Ou, au contraire, qu'ils sont tous responsables, faute par chacun d'eux d'établir que Tincendie ne provient pas de sa faute î

250 CONTRAT DE LOCACK.

Nous étudierons, à ce propos, les six questions suivantes :

1 , — Origine historique des articles 4783 et i7S4, et systèmede ce.s artieles.

2. — Modifications apportées au système du Code Ciml par la lot du 5 janvier iSSS.

3. — Dans quels eas le preneur est-il responsable de l'incendie, d'après Variicle (733^ et comment peut-il se soustraire à cette responsabilité.

4, " Quelle est la responsabilité des divers locataires d'une maison, d'après la loi du 5 janvier 4883.

5- — Les articles 4733 et 4 734 peuvent-ils être étendus à d'autres matières quà celles du loumje,

6. — Quel est le montant des dommages-intérêts que peut réclamer- le propriétaire dont la maison est incendiée,

9SO. — i . Origine historique des articles 4733 et 4734,

et système de ces articles. — Les lois ronnaines ne présenteril pas de règles précises sur ces diverses questions, el il n'y a pas au titre Locati conducti de textes indiquant nellemeiil le degré de responsabilité qui pèse, en cas d'incendie, sur le conductor. On voit seulement dans la Loi H , § t que le locataire ne répond pas de Tincendie arrivé par cas fortuit, à moins qu il n'ait accepté la clause ignetn ne habeto : a Si hoc in localione convenit : ignëm ne habeto, el M habuit, tenebitur eiiamsi fortuitm casus admi^it incenn dium, quia non debuit ignem habere, » Celle solution^ confirmée par la Loi 9, § 3, eod. lit., montre bien que le locataire ne répond, en principe, que de sa faule^ maiseUe D'indiqué nullement à laquelle des parties il incombe de faire la preuve, soit de la faute, soit du cas fortuit.

La loi 3, § 1 Dig,, de officio prœfecti vigilum {l, 15), souvent citée à propos de notre question, ne nous paraît d'aucun secours pour indiquer quels principes avaient admis les jurisconsultes romains. Voici les termes de ce texte : ^ Et quia phrumque incendia culpd fiant inhabilantium, « aul fustibus castiget eos qui negligcniius ignem habuerunt,

ARTICLE 1733. âal

« aut severa inierlocuiione comminattcs, fustium castiga- « tionem remittit. » Ce texte, qui s'occupe uniquement des fonctions du préfet des gardes de nuit, et qui indique comment il doit châtier ceux dont la négligence a pu être cause de Fincendie, ne tranche point la question de preuve : tout au plus peut-on en induire que, dans la pensée des jurisconsultes romains, Tincendie n'était pas, à priori, considéré comme un cas fortuit, puisque Paul déclare dans celte loi qu'il est dû le plus souvent à la faute des habitants.

Un texte au titre de periculo et commodo rei vendiiœ (xvui, 6), la loi 1 1 , s'occupe de la responsabilité du vendeur d'une maison qui est incendiée avant que l'acheteur en ait pris possession : « Si vendita insula combusia esset, mm « incendium sine culpa fieri non potest, quid juris $ît ? « Respondit : quia sine culpa patris familiâs fieri potest^ « neque si servorum negligentia factum esset, continuo domi- <t niLS in culpa erit. Quamobrem si venditor eam diligen- « liant adhibuisset in insula custodienda, quam debent « homines frugi et diligentes prœstare, si quid acddisset^ m nihil ad eum pertinebit. »

Il est certain que la solution fournie par cette loi peut être invoquée par analogie pour apprécier la responsabililé du conductor, car la théorie de la prestation des fautes est la même en matière de vente et de louage : dans ces deux contrats intéressés de part et d'autre, le détenteur de Tobjet vendu ou loué doit apporter à la garde de cet objel les soins d'un bon père de famille {Voir notamment loi 5, § 2. Dig., Commodati vel contra, xui, 5) : mais quelle est cette solution ?

Tout ce qui résulte de cette loi, c'est que le vendeur sera responsable de l'incendie, s'il n'a pas apporté à la conservation de la chose les soins d'un bon père de famille ; mais est-ce à lui de prouver qu'il a apporté ces soins, est-ce au contraire, à l'acquéreur de prouver sa faute î A cette question qui seule est délicate, la loi 11 ne répond pas.

Il faut donc recourir aux principes généraux sur la preuve

8fiâ COTiTRAT UE LOUAGE-

en malîère de faute, pour savoir auquel , du locataire ou du locateur; incombe la preuve : or, il résulte de divers lexles. notammenlde la Loi d, au Code, depigneralUiainrem aclione(iVj 24), que celui qui doit apporter à la conservation de la chose les soins d'un père de famille diligenl, esl tenu, au cas de perte de cette chose, de prouver qu'il les a apportés : « Si ereditorj sinemtio mo, argenium pignon datum per- « diderii^ restùuere id non cogitur ; sed si cvlpœ rem depre-- « henditur, vel non probat hanifëstjs iutionibus se fehqi^ « DISSE, quanti debiioris interesi mndemnari débet. »

Le locataire étant tenu, comme le vendeur, de conserver la chose comme le ferait un père de famille soigneux, ce sera donc h lui de prouver, au cas d'incendie^ qu'il a donné les soins auxquels la loi Toblige, et d'établir ainsi indireclement que Tincendie est arrivé sans sa faute.

En résumé, d'après Ja loi Romaine, lorsque la maison louée était détruite par un incendie, le locataire était responsable, à moins qu'il ne prouvât qu'il avait apporté pour conserver sa maison tous les soins d'un bon père de famille. Mais si la maison louée était occupée par plusieurs locataires, aucune loi no dit comment se répartit entre eux la responsabilité de l'incendie, pour le cas où ils ne feraient pas la preuve de leur diligence*

*5 1 , — La solution que nous venons d'indiquer comme étant la solution romaine ne résulte d'aucun texte précis, comme on l'a vu : aussi, dans noire ancien droit, fut-elle loin d^être admise sans controverses, et donna-t-elle lieu à de savantes et nombreuses dissertations : « Les docteurs « sont partagés sur ce point; dit Basnage, lorsque la cause 4a de rîncendîc n'est point connue, si le fermier en est res- « pensable, à fnute de justifier que le malheur n'est point « arrivé par sa faute ni par celle de ses domestiques» » *

Quelques auteurs, parmi lesquels Voët, estimaienl que le locataire n'avait rien à prouver, et que si la cause de

* Coutume de Normandie^ art, 453^ tome II, p» 333.

mm

mmM 1733, 353

rtncentlie resUWl ignorée, le propriétaire seul devait en su* bir les conséquences. Celle opinion avait prévalu dans le Hainaut, el Tari. 8, ch. cxvu, des Cliarles générales de celle province élail ainsi conçu : ^ Si le feu se prenait en quelt que maison, ou aulre édifice lenu à louage, le louagier « ne sera suject h quelque reslilutionj s'il n'est trouvé cou- < pable ou ses domestiques, i^

Toutefois l'opinion contraire avail fini par triompher en doctrine el en jurisprudence : « C'est une maxime du paie lais, dil Basnage/que le locataire ou le fermier doit « prouver la cause de l'incendie ; aulrenienl on présume « que le mal est arrivé par sa faute ou par celle de ses do- « mesliques. î* — ^ Comme les incendies, dit Polhier, ar- « rivent ordinairement par la faute des personnes qui de- € meurent dans les maisons, lorsqu'une maison est incen- « diée, l'incendie est facilenienl présumé arrivé par la « faule du locataire ou par celle de ses domestiques, des- « quels nous venons de dire qu'il est responsable. C'est « pourquoi il est, en ce cas, lenu de rétablir la maison € incendiée ; à moins qu'il ne justifie que l'incendie est ar- € rivé par un cas fortuit, ou que le feu a été communiqué « par une maison voisine où il avait commencé, i*'

Divers arrêts, notamment du 34 janvier 1637 et du 11 décembre 1657, avaienl consacré cette doctrine. Bien plus, un arrêt du 6 mars 1627, exagérant encore cette théorie, jugea que si la cause de rincendie était ignorée, le pro* priétaire dans la maison duquel le feu avail pris devait indemniser les propriétaires voisins, auï immeubles desquels le feu avait été communiqué : même jurisprudence dans un arrêt du 22 aoùl 17*3. «i Cel arrêt est fondé, dit De- « nisart, sur ce que le cas fortuit ne se présume pas, en « fait d'incendie, s*il n'est pas prouvé. La présomption de € droit est que le feu qui a pris dans une maison a été causé

' Op. et loc. cUat.

' Du Louage, n' 194,

234 CONTllAT DE LOUAGE.

€ par la faute ou la négligence de celui qui Thabite, ou de « ses domesliqueSj dotil il est responsable dans ce cas* » *

S'il y avait plusieurs localaires dans la maison incendiée et qu'on ne sût ni où ni comment le feu avait commencé, les avis étaient encore partagés sur leur responsabilité*

D'après Polliier, ' aucun d'eux n'était responsable ; « S11 « y avait plusieurs locataires principaux dans une maison, « c'est le locataire de la partie par où le feu a commencé € qui est le seul tenu de l'incendie, mais si on ne sait par <t où le feu a commencé, en seront-ils leous tous ? Aucun € n'en sera-t-il tenu?

« Je pense qu'aucun n'en sera tenu, car étant enlière- « ment inccrlain parla faute duquel le feu a pris, il ne peut € y avoir lieu contre aucun d'eux à aucune présomption 4t de faute, qui puisse servir de fondement contre lui à la ^ demande que donnerait le locateur pour faire rétablir sa « nQaison ; et par conséquent la demande ne peut procéder « contre aucun. »

L'opinion de Polhier n'avait pas prévalu en jurisprudence et un arrêt du Parlement de Paris du 3 août 1777, rendu sur les conclusions conformes de l'avocat général Séguier, avait jugé, au contraire, que tous les locataires étaient responsables, vis-à-vis du propriétaire, de l'incendie dont la cause restait ignorée.

as^a, — Tels étaient les précédents lorsque le Code fut rédigé ; le projet du gouvernement présentait deux articles, les art. 49 et 50 du titre XIII, correspondant aux articles n33 et 1734 ; ils étaient ainsi conçus :

« Art* 49, — Il répond de rincendic, à moins qu'il ne « prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, a ou par un vice de construction de la cheminée, ou qull « a été communiqué par une maison voisine, s*

^ Art. 50. — S'il y a plusieurs locataires dans la maison, « tous sontsûlidairementresponsables de rincendiCj excepté

' V" Incendie^ n* 7,

« qu'ils ne prouvent que Tincendie a commencé dans Tha- « bitation de Tun d'eux, auquel cas celui-là seul est tenu : 4c ou que quelques-uns ne prouvent que Tincendie n'a pu « commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas « tenus. )► *

Le premier de ces deux textes, l'art. 49, devenu l'art. 1733, ne fut Tobjet d'aucune critique. Nous voyons seulement qu'au Conseil d'Etat, M. Defermon fit observer « qu'il « imposait au preneur une obligation à laquelle il lui se- « rait difficile de satisfaire. Comment pourrait-il prouver « que l'événement est arrivé sans sa faute? »

M. Tronchet répondit « que les preuves de cette nature « se tirent des circonstances, » et l'article fut voté sans autre controverse.'

Notons cependant que le Tribunal de Cassation avait proposé un article additionnel, qui aurait singulièrement étendu la responsabilité des locataires et créé, pour les propriétaires habitant dans leur maison, une situation très périlleuse. Cet article additionnel, qui, heureusement, n'a pas été voté, était conçu en ces termes : « Celui qui jouit, soit « comme propriétaire, soit comme locataire, d'un apparie tement dans lequel prend le feu qui se communique auo) m maisons voisines^ est responsable du dommage que « souflfrent ces maisons, à moins qu'il ne prouve que l'in- « cendie a pour cause un fait qui lui est étranger, ainsi « qu'il est dit pour le locataire respectivement au proprié- « taire, au titre du Louage. » *

Au contraire, la disposition de l'article 50, aujourd'hui, l'art. 1734, fut l'objet de critiques vives, notamment de la part des tribunaux d'appel de Lyon, * Toulouse • et Colmar. •

• Fenet^ t. II, p. 358.

« Fenet, t. XIV, p. 249-250.

» Fenet, t. II, p. 605.

* Fenet, t. IV, p. 200-201.

* Fenet, t. V, p. 613.

• Fenet^ t. III, p. 430.

Les observations très bien moLivées de ce dernier tribunal mérilenl d^être connues :

« Cet article paraît contraire à l'équité et à tous les prin- € cipes- Nul ne peut être obligé sans son coiisenlenieiil : la « loi: ne peut obliger personne à courir des risques qu on ^ ne peut prévoir ou qu'on ne peut éviter sans s'obliger vo- « lontairement. Ou*un propriétaire puisse conveniravec ses « locataires d'une telle condition, rien n'est plus licite ; <t mais que la loi oblige en pareil cas, elle serait injuste,

€ Je loue un appartement dans une maison, (ceci s'enft tend principalement de Paris et des grandes villes) ; vingt ft autres locataires occuperont la même maison ; je ne les a connais pas: ils n'ont pas été admis comme locataires « de mon consentement ; je n'ai aucune surveillance sur *c eux ; je n'ai aucun droit de les contraindre à prendre les « précautions nécessaires pour éviter un incendie. Cet ac- « cident arrive cependant, et, par événementje suis, de € tous les locataires, le seul solvable ; je ne puis faire la « preuve négative imposée, preuve difficile et presque im- € possible ; le feu a pu prendre de nuitj dans des cbeminées « qui se communiquent, dans quel qu'en droit enfm à l'u- « sage conmmn des locataires; et ce sera moi seul qui serai {< responsable, tandis que c'était au propriétaire à surveille 1er. et surtout à n'admettre dons sa maison que des gens « lionnôtes, prudents, solvables, qui puissent, de toutes «c manières, garantir leurs actions L . , »

Comme conclusion de ses critiques, le tribunal de Lyon proposait la rédaction suivante : « Si aucun ne peut prouve ver dans riiabitalion duquel le feu a commencé, ils sont « tenus des dommages, chacun pour sa part et porliou. »

Néanmoins, Tart. 31 fui volé sans modifications et voici comment M. Mouricaullj dans son rapport au Tribunat, justifie ses dispositions : ^ Beaucoup de jurisconsultes, et « Polhier parmi eux, prétendent qu'alors aucun des locaa taircs n'est tenu de dédommager le propriétaire ; qu'au tt mo^ven de l'incertitude, la présomption de faute^ qui doit

« servir de base à la garantie, ne s'élève contre personne. « D'autres pensent que tous les locataires, en ce cas, sont « solidairement garants. C'est cette dernière opinion que le « projet consacre, et notre section a pensé que c'était avec « raison.

« Dans ce cas, en effet, il y a un point certain, c'est que le « propriétaire qui éprouve le dommage a droit à une indem- « nilé, et à côté de ce droit est le fait, également certain, « que l'incendie, ayant commencé dans la maison, est le « produit de la faute des locataires, quels qu'ils soient. C'est « donc sur ces locataires que doit porter l'action en garan- « tie ; et, quand le coupable n'est pas connu, il faut bien « que ce soit sur tous. C'est à eux à se surveiller mutuellem ment, surtout désormais, au moyen de l'avertissement « que la loi leur donne ici. Il en résultera, non seulement « que le propriétaire lésé ne restera pas sans indemnité, « mais encore qu'une surveillance plus active préviendra, « sinon toujours l'incendie, du moins, toujours ses pro- « grès ; et, sous ce point de vue, la disposition du projet, « a le double mérite d'être juste et salutaire. » *

Voici, dans leur rédaction définitive, les deux textes qui d'après le Code civil devaient régir les rapports du propriétaire et du locataire, en cas d'incendie de la chose louée : Art. 1733. « Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne 4t prouve :

« Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force ma- « jeure, ou par vice de construction,

« Ou que le feu a été communiqué par une maison voi- « sine. »

Art. 1734. « S'il y a plusieurs locataires, tous sont soli- « dai rement responsables de l'incendie :

« A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé «( dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas, celui-là seul « en est tenu ;

« Fenet, t. XIV, p. 328-329.

GuiL. Louage^ i. 17

iSS CONTBAT DE LOUAGE.

« Ou que quelques-uns ne prouvent qne l'incendie n a pu « comniencer chez eux, auquel cas ceux-là n*en sont pas * tenus. »

«S 3. — Trois motifs principaux peuvent être donnés pour justifier l'art 1733, en tant qu'il mol à la charge des locataires la responsabilîlé de l'incendie, sauf preuve contraire.

En premier lieu, en fait, comme nous l'avons déjà dit, rincendie est rarement dû h un cas forluit, mais bien plutôt à rimprudence des personnes qui habitent dans la maisoû : eiM-il même pour cause un cas fortuit, souvent la surveillance des habitants eût pu en arrêter le développemeni el empêcher la ruine de la maison. Cette surveillance ne peut émaner du propriétaire qui n'a même pas le droit de péné* trer dans la maison louée pour contrôler la conduite de son locslaire : il est donc naturel de demander compte de Tincendic de la maison au locataire, qui en est le seul gardien.

En second lieu, le localaire. qui n'a pas commis de faute, pourra assez souvent faire la preuve que la cause de Tincendie ne provient pa^ de lui. En effet, habitant dans la maison, ii a assisté au début de Tincendie, il sait exactemeal r heure et Tend roi t précis on il a pris naissance ^ et il peut prouver que lui et les steJis n'ont commis aucune imprudence pouvant donner naissance au sinistre. Au contraire, si la preuve incoml)ait au propriétaire, comment pourraitil la faire î 11 habite un quartier différent, peut-être une ville éloignée ; il n'a connu l'incendie qu'à un moment où il était impossible d'en conjecturer les causes ; et il ne pourrait faire appel qu'au témoignage suspect des gens du locataire ou de ses voisins immédiats.

Enfin, en droit, le loca taire » comme tout autre débiteur qui se prétend libéré par la perte fortuite de la chose due, doit prouver le cas fortuit qu il allègue ; chargé de garder la chose louée, obligé do la représenter, il doit établir quelle a péri sans sa faute, et l'incendie, bien loin de démontrer Tabsence de faute du localaire, fait bien plutôt présumer qu*il en a commis une.

954. — Au conlraire, la responsabilité solidaire, que le Code édiclail dans rarlicle 1734, nous a toujours semblé contraire au droit aussi bien qu'il l'équité ; el voici ce que nous écrivions h ce propos en 1878 dans la Revue critique-'^

« Cette responsabilité solidaire nous paraît impossible à « justifier.

« Ce n'est pas à dire que nous lui préférions la théorie de ^ Pothier; d'après laquelle, aucun des locataires ne serait « responsable* Merlin nous paraît Tavoir viclorieusemeat « réfutée dans les lignes suivantes : i! serait, en effet, dit-il, « bien singulier que Ton fût sans aclion. dans le cas où le « nombre des locataires multiplie la présomption de faute, « tandis que les auteurs cités eux-mêmes en accordent une, « dans le cas où il ne se trouve dans la maison qu'un seul « chef de famille, el que par conséquent la présomption de « faute a moins de latitude.*

« Nous ajouterons qu'en droit, si le locataire unique est t obligé de conserver la maison louée, ou de prouver qu'elle « a péri sans sa faute, Tobligation de plusieurs locataires t est la même, chacun en ce qui le concerne. Elle est res- « ireîrite pour ciiacun d'eux à la portion de maison qu'il a « louée, mais pour cette portion le locataire est tenu aussi «( étroitement qu'il le serait po:ir une maison entière, cl il « est obligé de prouver le cas fortuit qu'il allègue.

*t Mais l'art, 1734 va plus loin ; il ne se borne pas à dire « que chacun des locataires sera responsable de la portion iA de maison quil occupe, ce qui nous paraît être la solution « vraie ; il déclare qu'ils sont tous solidairement rcsponsa- € blés ; pourquoi cela, el à quel titre chacun d'eux devra-l- « il répondre de la part et portion des autres ?

€ Le tribun Mouricault combat par d'excellents motifs € l'opinion de Pothier, mais il ne nous paraît donner au- « cune bonne raison en faveur de la responsabilité solidaire 4t que Tarlicle édicté. L'idée qui paraît avoir dominé est une

* Année 1878, pages 13 et suiv.

» Réperi.^ V JncendiEj g 2j n" 9.

^ idée plus militaire que juridique : par ce moyen, on for- « cera les locataires h se surveiller mutuellement

*( Eâl-il nécessaire de faire remarquer que, malgré TarL « 1734, celte surveillance est absolument impossible ; el <k que si quelque locataire voulait Texercer, en s'armant € des paroles de Mouricaultj il serait repoussé avec énergie « par ses colocataires î Ceui-ci lui répondraient, avec raî- « son, qu ils sonl maîtres chez eux^ et que si le propriétaire « n'a pas le droit de surveiller la manière dont ils se chauf* « fent, un des localaires ne peut avoir plus de droit que lui.

t EnCn celte surveillance fût-elle possible en fait, ce qui ^ n'est pas, la solution de l'article 1734 nen serait pas a moins mauvaise. Comment imposer une lelle obligation 41 à des locataires qui, comme le disait la Cour de Colraarj *( ne se sont pas choisis el ne se seraient peul-être pas ac- « ceptësj et que le hasard ou le caprice du propriétaire ont « seuls réunis sous le même toit î La solidarité suppose « une association librement contractée entre personnes qui « se connaissent el qui acceptent de répondre Time de Fau- ^ tre, sinon expressément, du moins tacitement ; est-ce que ^ lelle est ta situation des locataires î

« Aussi, bien loin d^essajer de justifier la disposition de € Fart. 1734, nous ne pouvons qu'en regretter la présence *( dans le Code. >*

Sft&« — 2. Modif!caiiom apportées au système du Code civil par la loi du 5 janvier iSSS. — Depuis Tépoque où nous écrivions les lignes qui précèdent, une modification considérable a été apportée à la législation, et a réalisé le vœu que nous formulions en supprimant la solidarité entre les localaires.

Dès Tannée 1879, un député, M. Vietle. proposait l'abrogation non seulement de Tarticle 1734, mais de I article 1733. L'Exposé des motifs indique quelle était la pensée de Tauteur du projet :

*( Les articles 1733 et 1734 du Code civil, par une dcroga- « tion au principe général des dommages-inléréts formulé

HP

a dans les articles 1382 el 1383 du même Code, ont établi € contre le locataire d'un immeuble qui viendrait à être <( incendié la présomption de faute, de négligence ou d'im- « prudence,

« L'institution ultérieure des compagnies d'assurances « contre Tîncendie a profondément modifié la situation res- *( pective des propriélairos et des locataires. Notre législa- € tion n'a pas tenu compte de ce fait nouveau ; elle n'a pas «t été mise au courant.

« Les compagnies d'assurances, dans leurs polices, ont « soin de se subroger au droit du propriétaire. De sorte € que, ou bien leurs chances de perte deviennent illusoires H OU sont considérablement diminuées, ou bien elles réalinf. sent deu\ primes pour un seul et même risque.

« L'assurance contre les risques locatifs n'est autre chose « qu'un impôt onéreux, dont le paiement n'est pas même la « récompense d'un service rendu, que les particuliers pré- € lèvent sur les contribuables.

4( Il y a donc lieu de faire disparaître Texceplion content nue dans la loi, et de revenir au principe général édiclé « par les articles 1382 el 1384. j»'

1Si56. — Ce projet contenait, en ce qui concerne l'abrogation de Tarlicle 1733, Texposé de principes juridiques tout à fait erronés, à notre avis.

I*' Ce ne sont pas les articles 1382 et 1383, étrangers à la matière des fautes contractuelles, qui régissent la situation du détenteur de la chose d'aulrui, lorsque cette chose vient è périr, mais l'article 1302, au litre Des contrats, section vi. De la perte de la chose due.

2^ L'article 1733 ne constitue pas une exception à la loi commune, en tant qu'il met la perte de Timmeuble incendié h la charge du preneur, el qu'il obhge celui-ci à prouver qu'il n'a pas commis de faute. Il ne constitue une exception qu'à un seul point de vue, lorsqu'il limite les modes de

> Annexée au ptocèa-Berbal de la aéa/ïce du 18 mars 1879.

262 CONTflAT DE LOUAGE,

preuve par lesquels le preneur peut s'exonérer de la responsabilité qui pèse sur lui,

3^ L insuiution des compagnies d'assurances lerreslres ne peut modifier en rien les rapports du bailleur et du preneur : l'assurance faite par le bailleur ou par le preneur est un contrat à part» où cbacun est indemnisé suivant les risques qu'il a assurés, et nous ne voyons rien que de 1res légilime dans la subrogation de la compagnie d'assurances dans les droits du bailleur qu*etle a indemnisé, comme aussi dans fassurance des risques locatifs par le preneur, qui s'eionère ainsi de toute responsabilité.

X5T. — Néanmoins, la commission d'initiative parlementaire approuva le projet de M. Vielle, en accentuant encore l'ordre d'idées, inexact selon nous, de l'auteur de la propos! lion : nous Usons, en effet, ce qui suit dans le rapport présente au nom de la commission par M. Seignobos.

« IVaprès les articles 138â el suivants du Code civil, cette € responsabilité ne peul être que la suite d'une faute pré- « judiciable k autrui — Le demandeur qui réclame des <* dommages-inlérêts en réparation du préjudice éprouvé i\ doit fournir la preuve du fait donmiageable, établir quel « en est Tauleur, et justifier qu'il y a eu de la part de ce ft dernier, ou intention de nuire, ou tout au moins impru- «i dence ou négligence, une faute, en définitive, qui Toblige « à réparer le préjudice causé.

^ Rien de semblable pour le locataire en cas d'incendie»,. ^ Nul besoin de prouver qu'il y a eu de sa pari une inlen- <4 lion malveillante, une imprudence, une négligence, une « faute quelconque à lui reprocher. Il est locataire, cela ii sulTit : pour cela même, il est faulif, la loi le déclare cou- « pable, et il est d'avance tenu, jusqu'à épuisemeul de son « avoir et au-delà, de réparer tous les désastres du sinistre,

€ La faute, d'ordinaire, ne se présume pas ; c'est l'inno- « cence qui est la présomption, la culpabilité doit se prou- « ver. Ici l'accusation n'est tenue à aucune preuve : c'est 4c â r inculpé à la fournir. »

mm

ARTICLE i733. 263

El plus loin :

K Celle ppàférence donnée au propriétaire sur le locataire * est une manifestation du môme esprit qui avait inspiré au *( législateur la disposition du Code, d'après laquelle toute t con testa lion entre le maître et le domestique .se terminait « par Tanirmation du maître, toujours cru sur parole. Cf^tle « dernière disposition a disparu de nos lois... : pourquoi « serait-il plus dangereux de faire aussi régler par le droit n commun les rapports des propriétaires et des locataires f

« On doit se féliciter comme d'un progrès^ comme d'une ^ conquête de la justice el de l'égalité chaque fois qu'une « exception, qu'un privilège est effacé de nos lois, et que « les principes généraux du droit recouvrent leur applica- ^ lion dans un cas qui jusqu'alors leur était soustrait, »'

95 tl. ^ Heureusement pour Tartide 1733 et pour les vrais principes juridiques dont il esl l'expression, le projet de M. Vielte fut renvoyé à une commission dans laquelle se trouvaient des jurisconsultes, et notamment notre honorable collègue de la Faculté de Rennes, M, Durand : la commission conclut à la division du projet de M. Vietle, au maintien de l'article 1733 et o la suppression de l'article 1734*

Nous voudrions pouvoir citer en entier le rapport présenté par M. Durand au nom de la commission : c'est un document très important, surtout en ce qui concerne l'arlicle 1733, car il fait justice des critiques dirigées contre ce texte, el il le met h Fahri pour Tavenîr, nous l'espérons du moins, de toute nouvelle leEitative de réforme. Nous citerons, à défaut du rapport in extenso, les passages les plus importants de ce travail :

« Quelle est la situation du locataire vis-à-vis du bailleur? H C'est celle d*un débiteur, el, pour préciser davantage, « celle d'un débiteur de corps certain. Un immeuble lui a ^ été livré pour un lemps limité : il s est obligé de veiller à « sa conservation, il s'en est constitué gardien jusqu'à l'é-

* Chambre des Dépaits^ AnneiX^e n* 1502» séûnce du 12 juin 1879,

^ poque où il esl tenu d'en opérer la reslilution, il doit donc € le rendre en l'étal où il l'a reçu, et, s'il ne le rend pas, « prouver qu'il esl fondé à ne pas le rendre, c'est-à-dire « que la perle esl arrivée sans sa faute. La responsabililé «t inscrite dans l'article 1733 du Code civil n'est, en somme, « qu'une application logique des règles qui gouveroenl les « contrats. Aussi était-elle déjà admise dans la tégislalion « romaine, proclamée par nos anciens parlements, el n'est- « elle, sous le Code lui-même^ qu'une conséquence du prin- « cipe général déposé dans Tarlicle 1302.

« Ne faut-il pas ajouter qu'elle est, pour ainsi dire, dans « la nature des choses, et qu'f» un certain point de vue elle « a un caractère dlnlérêt public î L'incendie n'esl pas, le <4 plus souvent, le résultat d'un cas fortuit : chez nous, € comme à Rome, on peut dire encore avec le jurisconsulte « Paul : ^ incendium fit plerumque culpa inhabituntiwn. Que ^ le locataire soit cependant exempt de faute, cela, sans * doute s est 1res posëible : mais la preuve conlraire h la ^ présomption qui pèse sur lui est ouverte, et, comme il « habile les lieux, la cause de l'incendie ne saurait avoir «( pour lui les secrets qu'elle a presque nécessairement « pour le propriétaire qui ne les occupe pas. L'obligation « qui lui incombe h cet égard est, d'ailleurs, une garantie « du soin qu'il doit apporter à la conservation de l'immeu- « blc qui lui est confié* Le sentiment de sa responsabilité, *f au cas où il ne ferait pas la preuve qui lui est imposée. « le portera à exercer cette surveillance exacte et attentive « qui prévient les accidents. Supprimez-la el vous verrez « les incendies se multiplier considérablement. >^

Répondant à Tobjeclion tirée de ce que la plupart des immeubles sont aujourd'hui assurés par le propriélaire, el même par le preneur pour les risques locatifs, le rapporteur s'exprime ainsi :

« Raisonner ainsi, n'est-ce pas transporter la question

* L. 5, ff., De Offic. pratf, Digil. a, XV),

ARTICLE 1733. !8iil'

« dans un domaine qui n'est plus le sien ? Est-il logique, t esl-il possible même de se préoccuper, au tilre du Louage, « des rapports particuliers que crée ou que peut créer le n contrat d'assurances? On ne saurait dire, assurément, € que lun de ces contrats appelle Tautre. Combien de pro- € priétaires, même aujourd'hui, ne font pas assurer leurs € immeubles?

€ D'un autre côté, tes tribunaux ne décident-ils pas sou- ^ vent que Tassuré reste son propre assureur pour une par- « lie des risques, et ne donnent-ils pas ainsi, même en cas € d'assurance, ouverture à l'action du propriétaire contre «t le locataire? Si le contrat d'assurances est défectueux, € s'il engendre, comme on l'atTirme, des conséquences re- € grettables, c'est donc ce contrat, et ce contrat seul, qu il « faut modifier.

4t La convention, au surplus, n'est-elle pas la loi suprême « des parties, et si le mal que signale M. Viette est réel, « n*est-ce pas aux contractants à trou?er le remède? Pour- « quoi, par exemptcj le bailleur et le preneur ne stipulent raient-ils pas que la prime sera payée par moitié ? Ne « leur sufiira-t-il pas ensuite (et la pratique le sait bien), € de faire insérer cette clause dans la police d'assurances, « pour qu'en cas de sinistre la compagrn'e ne puisse se € taire rembourser parle preneur les sommes qu elle aura « payées au propriétaire.

« Mais il y a plus. L'abrogation des articles 1733 et 1734, « ne saurait atteindre le but que se propose notre honorable € collègue ; elle ne serait pas seulement contraire aux prin- *i cipes, elle serait encore inutile. Ce n'est pas seulement « pour se couvrir de la présomption de faute qui peut être « invoquée contre lui, lorsque la cause de Tincendie reste € inconnue, que le locataire se fait assurer ; c'est aussi « pour se garantir contre les conséquences de sa négli* € gence, de son imprudence, de son fait en un mot, ou du « fait des gens de sa maison qui esl, légalement, le sien 4t propre. Or, à ce point de vue, sa responsabilité ne sub-

« sislera-l-elle pas toujours, et, dès lors, quacd Tarlicle « n33 aurait disparu^ ne s'adresserail-il pas encore pour ^ la sauvegarder aux corapagnies d'assurances, comme il « le fait aujourd'hui ? Entre voisins, la présomption édictée *t au profil du propriétaire n'existe pas ; nul ne répond « alors que de sa faute prouvée ; el cependant l'assurance ^ contre le recours du voisin est, à Tlieure actuelle, aussi « usitée que Tassurance du risque locatif. »

Enfin le rapporteur examine, pour en proposer le rejet, un amendement qui, en respectant le principe de l'article 1733, modifiait la portée de ce texte, au point de vue de la preuve à taire par le preneur. Ce passage du rapport est irès-importanl, car il donne pour ainsi dire force législative à une théorie que la jurisprudence avait adoptée, comme nous le verrons 5 mais qui était loin d'être unanimement admise :

^ Un autre amendement s'est produit, et a été développé «t dans la commission. Son auteur admet bien le principe % de la responsabililc du preneur en cas d'incendie ; mais, « à ses yeux, la preuve contraire est renfermée dans un « champ trop étroit. Pour lui, l'équité exigerait que le lo- K cataire ne fiJt pas responsable, toutes tes fois qu'il dé- « montrerait d'une manière générale qu'il n*esl pas en faute. « n'où il conclut que Tarticle 1733 doit disparaître du Code, 4t pour laisser la place entièrement libre h Tarticle 1732 qui, « on le sait, est ainsi conçu :

« Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui « arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve a qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

« Notre Code civil est incontestablement l'oeuvre légîsla- ^ tive la plus importante du ktx" siècle, puisqu'il est le Code « de la tamille et de la propriété. C'est aussi Tœuvre qui « soulève le moins de critiques, et dont les décisions, féii condées par la jurisprudence, sont le plus généralement H et le plus facilement adoptées. Il faut donc n*y toucher a qu'avec une extrême réserve, n'y in!n;ijuire (jue les mo- « dilications dont la nécessité est bien démontrée.

ARTICLB ilU. 267

« Est- ce ici le cas ? Le législaleur n'a-t-il pas vraiment « donné en 1804 une salîsftiction sufBsanle aux intérêts du € locataire? Quand, d'après rarticle1733s ceiuici échappe- « t-il à la responsabilité qui, en principe, lui est imposée ? ^ Notamment lorscpi'il prouve que l'incendie est arrivé par « cas fortuit, ou par force majeure. Or prouver le tas for- « tuit ou lii force majeure, n'est ce pas précisément p rouie ver l'inexistence de la faute î Ici^ comme parloul, les « cours et tribunaux ont. d^ailleurs, accompli leur œuvre, ^ N*est-il pas de jurisprudence aujourd'hui, non-seulement « qu'il n'est pas nécessaire que le locataire établisse la « cause précise de Tincendie, non-seulement qu'il n'est pas « besoin que la force majeure soil déterminée et spécifiée, - «t mais même que l'appréciation des faits qui peuvent cons- « lituer une faute de la part du preneur, ou qui peuvent, « au contraire, mettre sa responsabilité à couvert apparue lient souverainement aui juges du fond ?

« Votre commission a donc cru devoir repousser le nou- € vel amendement qui lui était ainsi soumis^ et elle vous iA propose, en conséquence, de maintenir purement et sim- « plement Tarticle 1733. »

X2frO. — En ce qui concerne l'article 1734, le rapporteur fait ressortir le caractère exorbitant de la solidarité que ce îeïte imposait aux locataires :

*t Les divers locataires n'ont pas de rapports juridiques « entre eux ; s'ils ont traité avec le propriétaire, c'est ctm- «t cun pour soi, et par suite divisément ; souvent ils ne se ^ connaissent pas ; parfois même ils sont, et cela dans foute « l'acception du mot, obligés de subir te voisinage qui leur « est imposé. D'un autre côlé, lorsque la cause de l'incen- « die reste inconnue (et tel est bien ici le cas), on ne peut <t dire qu il y ait délit, et, par suite, arguer d'une respon- 4( sabiiité que la loi pénale n'impose solidairement qu'aux « auteurs d'une infraction, dont la culpabilité commune a « été judiciairement constatée, *

La commission conclut, encouséqueucis à ta suppression

268 COTSTHAT T>E LOLTAGE,

de la solidarité entre les locataires : mais, dans le syslème de la connmission, la solidarité est remplacée par une responsabililé collective et proportionnelle k l'importance de chaque location, que le rapport justifie dans les termes suivants :

« La commission a pensé, en conséquence, que la soli- « darité , telle que Tédicte Farticle 1 734, doit disparatlre pour « faire place à la divisibilité, et que les locataires ne devront € désormais répondre envers le propriétaire que pour leur « part et portion de Fincendie et de ses suites* Mais dans it quelles limites se renfermera leur obligation àcet égard ? « Seronl-ils tenus pro parte inriii^ e\, par suite, par parts * égales î Leur responsabilité ne dcvra-t-elle pas plutôt 4 être proportionnelle à leurs loyers respectifs?

« Le recours qu'exerce aujourd'hui contre les autres ceêt lui qui a été acïionné pour le tout, par le propriétaire, a « déjà fait naître la même question* Les auteurs Tont ré- « solue diversement : quant à la jurisprudence, elle se ^ borne, à noire connaissance du moins, h un arrêt de la « Cour de Coimar du 2 février 1870, qui. en se fondant sur « celle idée, que la présomption de faute est imputable à « un égal degré a tous les locataires, se prononce pour la « répartition par portions égales.

€ Il est hors de doute^ pourtant, que retendue de chaque « location a ici son importances et que, toutes choses éga- « les d'ailleurs, il eslprésumable que l'incendie est plutôt, € par exemple, du fait de celui qui occupe huit ou dix piè- « ces, qui a cinq ou six feux, que du fait de celui qui n*oc- € cupe qu'une seule chambre et qui n'a qu'un feu. C*est en *c s'attachanl surtout à celte considération que votre corn- « mission a pensé que rindemnité dtie au propriétaire doit « être répartie proportionnellement à la valeur locativc de « la partie de l'immeuble occupée par chaque locataire.

« Nous avons dû, colin, envisager rhypolhèse formelle- « ment prévue par Tart. 1734, où quelques-uns desloca- « ta ires échapperont à toute responsabilité en prouvant

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« que l'incendie n a pu commencer chez eux. Fallait-il « alors, par une application rigoureuse de la règle, que « leur obligation fût limitée à ce qu ils ont loué, faire sup- « porter au propriétaire la conséquence de cette preuve, « et ne lui donner d'action contre les autres que pour la « part stricte de chacun î Nous ne l'avons pas pensé. En « principe et a priori, quand la cause d'un incendie n'est « pas connue, tous les locataires sont présumés en faute. « Lorsque l'un d'eux établit qu'il ne l'est pas, la présomp- « tion ne peut que se reporter tout entière sur les autres ; « et c'est dès lors sur eux aussi que doit retomber d'autant « la responsabilité de l'incendie.

4( Votre commission a, en conséquence, l'honneur de sou- « mettre h votre adoption la proposition de loi suivante :