PROJET DE LOI

« Article unique. — L'art. 1734 du Code civil est modifié « ainsi qu'il suit :

« S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de « l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la « partie de V immeuble qu'ils occupent :

« A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé « dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul « en est tenu ;

« Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu « commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas « tenus et les autres répondent du tout comme il est dit ci- « desstis. »

260. — La discussion du projet de la commission, concluant, comme nous l'avons dit, à l'abrogation de l'article 1734 et au maintien de l'article 1733, eut lieu dans les séances du 3 mars 1881 et du 5 mars 1881. Dans la première séance, M. Viette présenta son projet primitif devenu un contre-projet, mais ce contre-projet fut repoussé à une grande majorité : la discussion fut plus spirituelle que juridique de la part de M. Yiette, qui excita notamment Thila-

rite de la Chambre par une iraducUon un peu fantaisiste du lexle de Pijul que nous a vous t^ilé plus haut « incendia « plemmifuc fiunl trulpa inhabiianiium >* et que llionorable ilépulé traduisait ainsi r « tous les locataires sont des « in- 4t fiendiaires; )> et aussi par ses allaques très vives contre les jurisconsultes, etinemis de tout progrès, el les compagnies d'assurances : « rassurance, disait-il, nous coûte a aujourd'hui trois fois plus cher que Tincendie* ^

La discussion fui, au contraire, très approfondie de la part du rapporteur^ M. Durand, qui, à la lïn de son discours résumait d'un mol très exact ta portée de rarlicle 1733 qu'il venait de défendre : «t J'ai tenu à montrer^ disait-il, que « l'article 1733 est, dans notre législaîionj non seulemenl it la conséquence d'un principe général; mais qu^il est chez « nous, comme dans les autres législations, une règle de <ï sagesse el de bon sens. )fr

Stfil. — La seconde séance fut consacrée à ta discussion d'un amendement de MM. Bernard el Gatineau qui a été aussi repoussé par la Chambre j inais après échange d'explications qu'il est nécessaire de rappeler pour Tinterprétalion des arlicles 1733 el 1734.

En premier lieu. M, Bernard demandait que Tarticle 1733 fût modiflé ainsi qu'il suit : *< Farticle 1732 est applicable « au locataire en cas d'incendie. ^ Pour soutenir sa proposition, M, Bernard exposait les controverses qu'avait fait naître en doctrine et en jurisprudence rarticle 1733, en ce qui concernait le genre de preuve que devait faire le locataire pour échapper fi toute responsabilité :

« Tout, dans la jurisprudence, concluait-il, n'est que « confusion ; dans la doctrine, tout n'est que controverses; « eh bienj ce que je vous demande est bien simple ; je vous € demande de faire ce qu'ont fait plusieurs Cours d'appel, « c est-i-dire d'appliquer purement et simplement rarlicle « 1 732 du Code civil, en décidant que le locataire échappera 4t k toute responsabilité lorsqu'il aura démontré, d'une ma- % nière quelconque, qu'il n'est pas en faute, et en laissant

ARxrcLi 1733. 271

« aux tribu n aux, aux juges du fond, la facullé illimilée « d'apprécier les Unis qui peuvent constilucp une faute de « lo pan du preneur, ou qui peuvent, au contraire, mettre « sa responsabilité h couvert,

€ En supprimant l'article 1733, vous faites la lumière là « où règne l'obscurité. Vous êtes en présence d'une règle «( aussi sûre qu'elle est sage, d'une règle qui donne salis- « faction à tous les intérêts, à ceux du locataire et h ceux « du propriétaire.

« A ceux donc qui considèrent avec raison Tarticle 1733 4C du Code civil comme une dérogation au droit commun, « en ce sens qu'il limite les moyens de justification du «( locataire, je dis : supprimez ces restrictions likheuses et H injustes, permettez au preneur, sur qui pèse une lourde « présomption de faute, de se mouvoir plus librement dans « le champ de la preuve ; permettez-lui de se soustraire à « la responsabilité en invoquant toutes les circonstances K qui tendent à écarter la faute : laissez aux juges la faculté *t d'apprécier souverainement ces circonstances.

« A ceux qui le considèrent, h tort, selon moi, comme t n'étant que la répétition de Tarticle 1732, je dis encore : € supprimez-le, car il est inutile, sa suppression n'appor- € lera aucune espèce de changement dans le Code civil. A « tous, enfin, je dis que l'adoption du premier article de mon € amendement débarrassera le terrain judiciaire de toutes € ces controverses qu'une longue pratique n a pu Faire « cesser, qui sont aussi vives quaux premiers jours, el a qui, il faut bien le reconnaître, donnent lieu à des procès € aussi nombreux que ruineux pour les intéressés. *

Le rapporteur, M. Durand, expliqua pour quels motifs, dans le système de la commission, Tarlicle 1733 ne devait pas être modifié : après avoir examiné les travaux préparatoires, que nous avons rapportés plus haut, M. Durand ajoutait :

« ^article 1733 n'est-il pas, d'ailleurs, lui-même, très « clair et très précis 7 Vous en avez entendu la lecture dans

272 COPÎTRAT DE LOUAfTE.

« hi dernière séance, et qu y avez- vous vu î Que le preneur « est déchargé de toute responsabilité quand il établit que *t l'incendie est arrivé par cas fortuit ou par force majeure. n Or. établir le cas fortuit, établir la force majeure, n'est-ce ^ pas précisément établir Tabsence de faute? Par couse- *t quant, quand le preneur à bail vient démontrer que Tim- ¥. meuble a été brillé fortuitement, que la maison qu'il « liabite a été incendiée par force majeure, ne démontre- « l-il pas, par Ih même, que Tincendie a été produit par ^ un fait qui ne lui est pas imputable î

« Interrogez ensuite, au surplus, l'article 1 734, N'y voyez- « vous pas aussi la pensée du législateur de 180i> se révéler <c à cet égard très nettement? Ne portc-l-il pas que dans *t le cas où plusieurs locataires habitent la maison, ceuï- « là ne sont pas tenus des conséquences du sinistre qui « établissent que Tincendie n'a pu prendre clicz eux ? Onand « il y a plusieurs locataires, il sullit donc, pour se mettre à « Tabri de toute responsabilité, de prouver que Pincendre « n a pu commencer dans rappartemenl ou dans la partie « de celte maison qu'on occupe.

« OFj je le demande, ce qui est vrai du cas où une mai- « son est habitée par plusieurs personnes, n'esl-il pas aussi *t nécessairement vrai du cas où Timmeuble est habité par a une seule personne? Où serait donc la raison de dislin- * guer? Etvrai-menl Thonorable M. Bernard ne s'alarmait- « il pas bien à tort, il y a quelques instants, quand il pré- « sentait l'article M'd3 comme une disposition trop rigou- « reuse et pleine de dangers pour les locataires !

« Il est vrai que mon honorable contradicteur se défie de 4t la jurisprudence, et qu'il aflirme même que cours et tri- « bunauï tendent à interpréter Farticle 1733 dans un sens, « sinon complètement limitatif, du moins trop restrictif, «t Iciî messieurs, je m'expliquerai avec une certaine ré-

« serve je me garderai donc de faire passer sous vos

«t yeux une longue suite de décisions judiciaires; mais il t sera bien permis de dire» et cela, je l'espèrej vous parai»

« tra coDcluant, que la jurisprudence de la Cour de cassa- « lion est nellemenl fixée, en ce sens que la question de « savoir si l'incendie a eu lieu par cas fortuit se résout en « une appréciation de fait qui est dans le domaine exclusif « des juges du fond. Liberté absolue d'appréciation pour « les cours et tribunaux, et par suite liberté absolue pour

« le locataire d'établir son irresponsabilité voilà quelle

« est la règle.

« Telle est la jurisprudence, et, s'il me faut encore ajoute ter un mot, j'invoquerai le témoignage du dernier auteur « qui, à ma connaissance, ait écrit sur cette question, le « témoignage de M. Laurent. Voici, en effet, ce que dit ce « jurisconsulte dans son étude sur le Contrat de Louage :

« L'article 1733 doit-il être interprété en ce sens que la « preuve à faire pour le preneur consiste à établir que la « perte a eu lieu sans sa faute ?

« Voilà, si je ne me trompe, la question nettement posée : « et que répond le judicieux interprète :

« Tel est, à notre avis, le sens de l'article 1733; c'est « l'opinion de la plupart des auteurs et elle est consacrée a par la jurisprudence. »

* En tendez- vous! Elle est consacrée par la jurispru-

« dence donc que M. Bernard se rassure et sur la

« jurisprudence, et sur l'interprétation vraie de l'article « 1733. »

A la suite de ces observations, l'amendement de M. Ber* nard, soutenu par M. Gatineau, fut rejeté.

*6*. — Le second amendement de M. Bernard portait sur l'article 1734 ; d'après le texte du projet de la commission, s'il y a plusieurs locataires, ils sont tenus proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent :

« A moins, ajoute le texte du projet, qu'ils ne prouvent « que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un deux, « auquel cas celui-là seul en est tenu ; ou que quelques-uns « ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux.

Ou IL. Louage, i. 18

274 CONTfUT DE LOUAGE.

<c auquel cas ceux-là n"en sonlpas tenus, les autres répon- ^ dani du toul, comme il est dit ci-dessus, n

C'est cette dernière disposition que visait le contre-projet de M. Bernard, qui proposriil d'y subsliluer la disposition suivante : « Le propriélaire na, dans eecas^ d'action contre «t les autres que pour la part et portion de chacun, comme il « est dit cî-dessiis. ^

^ Après avoir énoncé le principe (que les locataires ne ^ sont pas solidairement responsables), le projet de la corn- « mission s'en écarte visiblement, disait M. Bernardj dans M riiypolhèse OÙ quelques- tins des locataires échappent à « toute responsabilité, en prouvant que Tincendie n'a pas

« commencé chez eux J'ai pensé que dans ce cas il

<( fallait, par une application de la règle nouvelle, que leur ^ obligation fût limitée à ce qu'ils ont loué, faire supporter « au propriélaire la conséquence de cette preuve et ne lui « donner action contre les autres que pour la part stricte ^ de chacun. ^

M. Durand répondit par les observations suivantes:

¥. Quand plusieurs locataires viennent démontrer d'une « manière ueltc que Tincendie n'a pu commencer chez eux, *( c'est aux autres, qui ne peuvent faire une preuve semblait ble, à supporter, en définitive, les conséquences de la « preuve faite par les autres.

*f Pourquoi ? Parce que les faits s'imposent alors avec *i toute leur puissance : parce qu'il y a ici Tévidence même, « parce qu1l j a une preuve faite.

*t Quelle est, en cfiel, la situation? Précisons-la bien, elle « est d'ailleurs fort simple : où le feu a4-il comniencé ? On «t ne le sait pas d'une manière précise, mais il est acquis « qu'il n*est le résultat ni d'un cas fortuit ou de force ma- € jeure, ni d'un vice dû construction, et quil n'a pas été € communiqué par une maison voisine.

a Cenestpas tout: quelques locataires ont, en outre, « établi que le sinistre ne leur est pas imputable, N'est-U ^ pas vrai, dès lors, que la faute de ceux qui n'ont pu faire

« une pareille preuve devirnt, non-seulement une présomp- ¥, lion, mais bien une ceriilude? Supposez, par exemple, « qu'une maison soit habitée par quatre personnes» el que, « sur ces quatre locataires, trois prouvent que l'incendie « n'a pu commencer chez eux, qui donc oserait affirmer « que ce n'est pas chez le quatrième j qui d'ailleurs ne peut « invoquer aucun des faits justificatifs prévus par FarUcle « 1733, que Tincendie a pris naissance? Et comment alors € dire : voilà trois locataires qui ont prouvé que Tincendie « n'est pas de leur fait, trois locataires qui ont démontré € qu'il n'a pas commencé chez eux ; en voici un qualrième « qui ne prouve rien, absolument rien : néanmoins celui-là t ne payera le prix de la maison que dans la proportion <( de la valeur locative de son appartement- Ne serait-ce pas <( la négation cle loule logique et de toule équité? y^

SSB»- — A la suite de cette discussion, le texte proposé par la commission fut voté en première lecture. Mais deux nouveaux amendements tendant à modifier le texte de Tarlicle 1733 furent proposés^ et la commission^ qui avait résislé une première fois, comme nous Tavons vu, à tout changement dans la rédaction rie ce texte, et dont le système avait Iriomplié à la (Ihambre, finît par accepter une modification, dont un rapport supplémentaire de M. Durand présente ainsi les motifs,

* Depuis que vous avez statué, en première lecture, sur « la proposition de riionorable M. Vietle, el sur la rédaction a qui, pour Tarticle 1734, vous était apportée par la comt naission, deux nouveaux amendements ont été déposés.

«c Notre collègue, M. Plessier, a demandé qu*on ajcmlâl à « Fart» 1733, une disposition qu'il formule ainsi : Si le bail- ^ leur est assuré, le locataire profiie de l'assurance, à moins € guii fie soit V auteur de IHncendie, »

4c Nous n'avons pas cru devoir adopter cet amendement.

€ De leur côté, MM, Bernard, Gatineau et Montané ont ^ proposé d'insérer à la suite du même article la clause 4( suivante:

« l^artichilSH ne$l pas limitatif, toutes les eircomtanc€$ t indiquées par le locataire, pour se soustraire à la respon- « sabiliié, étant laissées à f appréciation des juges du (onâ.È

ft La spule objeclion que pouvait soulever celte nouvelle « disposition, était celle de savoir si elle présente une a utilité réelle ; car la commission est d'accord avec ses « auteurs, pour reconnaître que l'interprétation qu ils don- € nent à Tari. 1733 est celle que cet article doit recevoir et « qu'il a, en effet, assez généralement reçue. Elle a pensé, € en somme, que son adoption n'offrait pas d'inconvénients « sérieuxj et qu'elle pourrait même avoir t'avantage d'em- ^ pêcher certaines hésitations ou de prévenir quelque re- « tour de jurisprudence.

« Toutefois, en acceptant le principe, elle en a modifié le « texte. Elle a cru que, pour la mettre en harmonie cora- « piète, soit avec lesprit, soit même avec le langage du « Code civil, et notanjment avec Tart, M 37, il coaveiiait « de la rattachera Ténumération donnée par Tart. 1733, et « de la formuler ainsi : ou malgré ta diligence qu un père « de famille soigneux a coutume d'exercer.

* Nous avons, en con séquence ^ Tlionneur, nous référant, « pour le surplus, au rapport déposé le 3 février 1880, de «i soumettre à votre adoption la proposition de loi suivante :

Article unique.

<t Les art. 1733 et 1734 du Code civil sont modiOés ainsi

<( qu'il suit :

« Art, 473S, — Il (le preneur) répond de rinccndie, à « moins qu'il ne prouve :

« Que rincendie est arrivé par cas fortuit ou force ma- € jeure, ou par vice dn construction, oumaluréla diligenm « qu'un père de famille soigneux a coutume d'exercer;

* Ou que le feu a été communiqué par une niaison voi- K sine, »

«64. — La seconde législature se termina sans que la proposition de loi fût votée; et, au début de la troisième

TT I ■ I ^^mi^^mm

législature, un nouveau projet fui présenté par trois députés, M* Durand, le rapporteur de la commission sous la législature précédente. M, Bernard, Tauteur du contreprojet dont nous avons parlé, et M. Drumel, notre collègue à la Faculté de Douai, dont nous sommes heureux de voir Ib nom attaché h une réforme aussi utile, carnous n'avons pas oublié les bons rapports, a duices reniiniscilur Argos, ^ que nous avons eus avec lui au concours d'agrégation.

Ce nouveau projet était la reproduction de celui voté en première lecture par la Chambre, dans la législature précédente, elil n'apportait aucune modification à fart. 1733.*

La première commission d'initiative parlementaire conclut à l'adoption du projet, et M. Durand fut nommé rapporteur de la commission chargée d'examiner la proposition. Son rapport reproduit les motifs donnés dans le premier rapport, analysé plus haut, en faveur de la suppression de la solidarité et de la répartition proportionnelle de Tindemnilé entre les locataires. Notons seulement dans ce rapport le passage suivant, dans lequel la commission défend le système par elle adopté sur la responsabilité des locataires, lorsque l'un d'eux prouve que le feu n'a pas pris chez lui, et sur la situation du propriétaire, lorsqu'il habite lui-même la maison dans laquelle le feu a pris :

^ Il est possible, et le cas a été prévu par Tarlicle 1734, « que quelques-uns des locataires écl>appenl h toute res- « ponsabilitéj en prouvant que l'incendie n'a pu commen- ^ cer chez eux. Dans Télat actuel de la législation, un pa- « reil fait n'a évidemment d'autre conséquence que de res- « treiodre le nombre des débiteurs, sans amoindrir ract lion du bailleur contre ceux qui ne parviennent pas « à établir leur irresponsabilité. Qu'arrivera-t-il lorsque la *t solidarité aura disparu? Ne faudra4-il pas, par applica- « lion du principe que leur obligation n'embrasse que la * partie de Ti m meuble qu'ils ont loué, faire retomber sur

* Annexe au proeùB-verbal de la séance du 19 novembre 1881.

« le propriétaire la conséquence de la preuve que I'ud, ou <( quelques-uns ont faile, el ne lui permettre, par suile, « d'agir contre les autres que pour la part originaire do « chacun? Une telle solution paraîtra peut-être logique. « mais elle serait trop rigoureuse, et certainement en « désaccord avec les faîls. En ihèses quand la cause d'un «( incendie reste inconnue, tous les locataires, comme le « disent avec raison les auteurs de la proposition, sont «t réputés en faute. Lorsque l'un deux prouve qu'il ne Fesl « pas, la présomption ne peut que se reporter toute entière ^ sur les autres, et c'est, dès lors, sur eux aussi que doit « retomber d'autant la responsabilité de Tincendie.

^ Le législateur de 1804 n'a pas réglé le cas, assez fré- « quenl, cependant, oii le propriétaire habite lui-même (( la maison dans laquelle le feu a pris. N'y a-l-il pas la *c une lacune qu'il conviendrait de combler? La question a «t été posée devant la commission qui Ta résolue négative- *t ment. Sur ce points comme sur beaucoup d'autres, la « doctrine et la jurisprudence ont fait leur œuvre. S'il est ft utile et même nécessaire de réformer une loi imparfaite^ <n il ne lest pas an même degré, et il peut nn'^me être dan- ^ gereuï d'introduire dans le domaine législatif des solu- « tions qui s'induisent, sort des principes généraux, soit «t des textes déjà existants, et qui, d'ailleurs, paraissent ^ généralement acceptées. Ajoutez qu'il y a d'autant plus € de raison de s'en tenir h la modification demandée par « les auteurs de la proposition, que les décisions qui ont « prévalu, lorsque le propriétaire est lui-même liabitanl de « la maison, cadreront sans peine avec le i)rincipe de la ^ responsabilité limitée à la part et portion tlo chacun des « locataires. »

965. —Ce projet fut volé par la Chambre sans discussion,* el transmis au Sénat le 18 mars; mais la Commission du Sénat, qui fut d'avis, h Tunanimité moins une voix,

* Adoption en première déUhéraiton dans Ja séance du 2 mars 1882, titL en deuxmtm dêUbtration dans la séance du 11 mars.

ARTICLE 1733. fi»

de la suppression de la solidarilé entre locataires, n'admit pas le système du projet de loi au cas où Tun des locataires prouve que l'incendie n a pas commencé chez lui : dans cette hypothèse, la Commission émit l'opinion que la responsabilité devait peser sur le propriétaire et non sur les autres locataires, pour la partie de maison occupée par le locataire qui avait fait cette preuve, à moins que la faute des autres locataires ne fût démontrée.

Le savant rapporteur de la Commission, M. Batbie, professeur à la Faculté de droit de Paris, exposa, dans les termes suivants, le système de la Commission :

« La majorité de votre Commission a été d'avis que la « deuxième modification ne serait pas en harmonie avec a Tespritde la première. S'il est juste que la responsabilité « en cas d'incendie soit limitée à une part corrélative à la « valeur locative, pourquoi cette part serait-elle augmenm tée par Texonéralion d un ou de plusieurs locataires ? Ce « serait rentrer dans TobUgation insolidum après l'avoir « condamnée ety avoir substitué Tobligation joro rataparte. « Aussi la Commission vous propose-t-elle de limiter la mo- « dification de Fart. 1734, au premier paragraphe.

« Sans doute, la part de celui qui a fait la preuve qu'il « n'est pas en faute sera supportée par le propriétaire ■ « mais l'objection ne doit pas nous arrêter, car il est nature rel que la perte tombe sur le propriétaire, en vertu du « principe : res périt domino. Les locataires, à moins que la « faute de l'un d'eux ne soit démontrée, ne pourraient être « tenus qu'en vertu d'une présomption, qu'on n'a pas « trouvé juste de maintenir, et d'une responsabilité collec- « tive qu'on a été d'avis de supprimer.

« La proposition, selon nous, retombe par le dernier pa- « ra graphe dans la responsabilité collective que le premier « abroge... »

Le rapporteur reproduit ensuite les motifs donnés dans le rapport de la commission de la Chambre, à l'appui de la responsabilité desaulreslocataires, motifs que nous avons insérés plus haut, et il les combat de la manière suivante :

S90 CONTRAT DE T^UAGE.

« Il y a, dans rargumentalion de Thonorable rapporteur, « une confusion entre la preuve complète et la présomption, t Si, comme il le di[, la preuve est enlièrej il n'est pas « douteux que le locataire, dont la faute est démontrée, ne K soit tenu pour le tout. Que celte preuve soit faite direcit lement ou indirectement, peu importe; il suffit qu'elle « porte la conviction dans TespHt des juges. Ainsi, daus € l'hypothèse qu'il expose, nous sommes portés à dire que « la preuve est complète : car si l'un des locataires est en € faute, et que trois sur quaire prouvent que le feu n'a pas t commencé chez eux, il est, par cela seul, démontré que « le quatrième est responsable. Supposons, au contraire, « que sur quatre, un seul prouve que Tincendie n'a pas « commencé chez lui. En quoi cela désigne-t-il celui des « trois chez qui le feu a pris ? La preuve complète n'est « faite h l'égard d'aucun dos trois, cl on ne peut les attein- « dre qu'en vertu d'une présomption. Or, c'est cette pré- « somption aboutissant à une responsabilité collective qui € est injuste, et que le paragraphe premier condamne. Le « rapporteur de la Chambre des députés dit : il ne s'agil « pas d'une présomption, mais d'une preuve complète. Oui, « dans l'hypothèse qu'il a imaginée, la preuve est faite» et la « solution n'est pas douteuse. Mais la question est de savoir f si, à défaut de preuve complète, comme dans rhypothèse € que Dous opposons à la sienne, on maintiendra la pré- ^ somption avec une responsabilité collective,

^ Nous terminerons ce rapport en exposant la série de « déductions qui conduisent k la disposition telle que votre « commission la propose.

« Le dommage à la chose d 'autrui peut être causé :

« l^Ou par une personne qui n'était, à l'égard du proie priétaire, dans les liens d'aucun contrat ;

<( 2° Ou par une personne qui avait contracté avec le « propriétaire.

a Dans le premier cas, l'auteur du dommage est sans « doute tenu de le réparer et même pour le tout (art, i382

€ C, civil); mais le propriétaire dGmandeur esl obligé de « démontrer quel est l'auteur du fait dont il poursuit ta ré- « paralion. Le propriétaire est demandeur, et onus pro- ¥i bandi incumbU et qid diciL

« Au contraire, s1l existe entre les parties des rapports « contractuels, la position esl modifiée. Le propnélatre « agit en vertu du contrat, et demande la restitution de ta «t chose : car le délenteur, le preneur, par exemple, est en

* vcrlu de son contrat obligé de restituer. Le propriétaire « est demandeur, il esl vrai, mais pour justifier sa dea mande, il lui suffît d'exhiber son bail et de lire Tobliga- *t lion de rendre contractée par le preneur. Celui-ci est « lenu do restituer Tobjet qu'il délient par suite du contrai, « à moins qu'il ne prouve que Tobjet a péri par cas fortuit <t (article 1302). Il répond a la demande par la perte de la f chose ; c'est à lui à prouver la perte par cas fortuit : in € eœceptîone reii^ fit actor.

€ En d'autres termes, dans le cas de rnrtiele 1382 du « Code civil, entre parlies qui ne sont pas liées par des € contrats, le propriétaire est obligé, pour justifier sa de- ^ mande, de prouver que la chose a péri par le fait et la « faute du défendeur.

« Dans le cas de Farticle 1302, le propriétaire agit en 4C restitution en vertu du contrat, et le détenteur, s'il excipe € de la perle fortuite, doit prouver son exception et dé- « montrer que la chose a péri sans sa faute,

t Les articles 1732 et 1733 sont Tapplication, à la malière tt du bail, delà règle posée dans Farticle 1303 du Code civil.

« L'article 1734, tel que nous vous proposons de le mo- « difier, n'en sera aussi que l'application correcte.

« En effet, quand il y a plusieurs locataires, chacun

* d'eux n'est lenu de restituer que la portion que le bail- € leur lui a livrée. A Tégard des autres appartements, il € n'e-st qu'un voisin, et en dehors de tout engagement con- « Iracluèl. Si pour son appartement, qui est robjel de son M bail, il esl tenu en vitIu de l'article 1302, pour le reste

i^ CONTRAT DE LGOAGË.

n de la maisoû le localnire n'esl obligé que par l/article *ï 1382. Aussis dûil-îl prouver, pour la poriîon habitée par ft lui, qu'il n*esl pas en faute. Pour les appartements vuî- « sîiiSj il faut, au contraire^ qu*ou lui prouve quil est en « faule, car on ne peut l'actionner pour celte portion des « locaux que s'il a commis un rlélit ou ud quasi-délit.

^ Ainsi, la nouvelle rédaclton fera rentrer coraplèlemenl a l'article 1734 dans l'application des principes, tandis que ^ la rédaction, adoptée par la Chambre^ laisse subsister une *( portion de Tinjustice à laquelle on s'élail proposé de ¥i porter remède. »

Enfin, lé rapporteur expose que, dans le projet de la Commission du Sénat, la question de la responsabilité des locataires, lorsque le propriétaire habile la maison louée, se trouve résolue dans un sens conforme à la solution ad* mise par ta jurisprudence, comme nous le verrons :

« Notre rédaction résout aussi la question de savoir si les «t locataires sont responsables, lorsque le propriétaire hat bite la maison. La part de maison occupée par le pro- « priétaire est assimilée à la part qu'occuperait un autre « locataire. C'est ce que décidait l'ancien Code sarde (ar- «t licle 1743), dont nous vous proposons d'adopter la ré- *( daction, rédaction qui se trouve reproduite dans l'article « 1590 du Code civil italien. » *

966* — Après une discussion très approfondie, à laquelle prirent part M. Robert de Massy, qui avait présenté, h titre d'amendement, la disposition volée par la Chambre sur la responsabilité des locataires chez lesquels rincendie avait pris naissance, et M* Batbie^ rapporteur, qui soutint le système de la commission, le Sénat vola sans modification, en première lecture, le texte proposé parla commission,' et qui était ainsi conçu :

« L'article 1734 du Code civil est modifié ainsi qu'il suit :

^ Si une maison est habitée par plusieurs locataires,

* AnneaÊe au procès- verl/al de la séance du tl mai 1882.

* SeancG du mardi 2;i mai liS82.

« tous sont responsables de rincendie, ainsi que le bailt leur, si ceJui-ci y habite également, et chacun en pro-

« portion de la valeur de la partie qu'il occupe ; h moins u qu'ils. ne prouvent que Tincendiea commencé dans Tha- « bitalion de l'un d*eux, auquel cas celui-là seul est tenu ; « ou que quelques-uns ne prouvent que Fincendie n'a pu « commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas *t tenus. »

Mais à la seconde délibération, le rapporteur, M, Balbie, proposa, au nom de la commission, la suppression des mots, ^ atnsi que le bailleur, si celin-ci y habile également^ » en expliquant que cette suppression n'avait nullement pour but de modifier le sens de la première délibération :

^ La nouvelle rédaction proposée par la commission n'a « pas pour objet de rien changer au fond, et notre pensée est «( bien celle qui a été adoptée par le Sénat dans la première a délibération ; nous avons seulement voulu rapprocher t autant que possible notre rédaction des termes du Code « civil. Celte qui a été adoptée en première délibération a s en écartait légèrement , et on nous a fait observer, avec *( raison, que cette variante pourrait donner lieu à des dis- « eussions, parce que les jurisconsultes ne manquent pas^ « pour peu que les textes soient changés, de chercher « dans ces niodilicalions des arguments h Tappuî de sjs- «t tèmes auxquels les rédacteurs de la loi pouvaient n^avoir « pas pensé.

« Nous n'avons pas eu, en faisant ce changement, la ^ pensée de modifier te sens de la première délibération, « Nous avons voulu seulement reproduire, autant que pos- *( sible, le Code civil, et n'y introduire que les mots néccs- «t saires pour exprimer l'innovation qui nous a paru juste» « Ainsi nous n'avons pas maintenu ce qui était relatif au « cas où le propriétaire habite la maison louée. Celte men- « lion nous a paru inutile, puisque chaque locataire n*est <t tenu que d'une partd'inilemnité proportionnelle à la va- € leur localive de la portion qu'il occupe. Il était superflu

« d'ajoiiler que le propriétaire n'âurait pas de recours pour € la portion qu'il habile. »'

aC7. — Renvoyé à la Cliambre des députés, le nouvel article 1734 a été voté par elle liatis les mêmes termes que le Sénat,* el promulgué le 6 janvier 1883. Le vote de la Chambre des députés avait été précédé d'un rapport dans lequel M. Durand déclara que la commission de la Chambre des députés persistait à préférer le système par elle adopté précédemment, sur la responsabilité des locataires, mais aimait mieux sacrifier ses préférences pour ne pas compromettre la réforme si désirable de Tarlicle 1734 :*

«( Il est certain. Messieurs^ et votre commission Tavaît t reconnu dans son premier rapport, que la doctrine qui € limite la responsabilité de chaque locataire à la partie de « Timmeuble qu'il a louée est conforme à la logique des *t principes,

« Aquoij en efiet, chacun d'eux s*esl-f( obligé? A sur- « veiller et à restituer ce qu'il a reçu. Or, qu'a re^u cliaque € locataire ? Seulement la partie de Timnieuble qui fait ^ Tobjet de son bail ; donc, c'est aussi k celte partie que € son obligation est limitée ; donc, en droit strict, c'est « d'elle seule ou de sa valeur qu'il doit répondre lorsqu'un « sinistre se produit,

^ Mais ce raisonnement ne pèc!ie-l-il pas par excès de « rigueur? Il est assurément permis de le penser.

« Lorsque la cause d'un incendie est restée inconnue, « quand on n'a pu établir, ni qu'il est le résultat d'un cas € fortuit ou de force majeure, ni qu'il provient d'un vice « de construction, ni enfin qu'il a été communiqué par une « maison voisine, les faits ne parle nt-iis pas en quelque « sorte d'eux-mêmes, et la présomption de faute, écartée « pour ceux des locataires qui ont prouvé que le feu n'a « pas commencé chez eux, ne retombe-t-elle pas de tout

* Séance c^it 22 juillet 1882.

* Séance du 28 décembrB 1882,

^ Annexe au procès-verbal de la séance du 14 uûV6ml}r& 1882.

■J'ilfi

*c son poids, et avec f1*nularil plus de tbrce. sur ceux qui i< ne peuvent adminislrer une pareille preuve? Ajoutez t qu il est à craiudre que le sjslème qui a prévalu dans le « Sénat ne donne lieu à de nombreux procès.

« t^ar, toutes les fois que la preuve de sa faute ne sera « pas faite directement, et, pour ainsi dire, d'une manière ^ tangibles un locataire, même dans le cas où ses coloca- % laires auront prouvé que le sinistre n*est pas de leur fait, « ne manquera pas de prétendre que sa responsabilité est « limitée par son contrat, et qu'il ne doit que la valeur « locative de la partie de la maison qu il occupe.

« En présence de ces considérations, voire commission {( aurait; sans doute, incliné à persister dans sa première « résolution, si elle n'avait cru devoir subordonner ses «t préférences à rinlérêl de la réforme qui est enjeu, La « sup[iression de la solidarité entre locataires d'un même <t immeuble, qui est le principe même de la nouvelle loi, « est, en somme, acceptée par le Sénat, comme elle Ta été 4k par vous-mêmes. Il nous a paru que la réforme, dont « nous avons pris Tinitiative, avait trop d'importance pour « que le sort pûl en être compromis par ime divergence € de vues sur un point particulier. >^

Telles sont les modifications apportées par la loi du 5 janvier 1883 au système du Code civil : nous allons maintenant en préciser la portée, en étudiant la mesure de la responsabilité qui pèse sur le locataire unique, ou sur les divers locataires d'une maison.

96 S. — 3. Dans quel cas te preneur est-il responsable de rincendie, d'après Vartide 473S, et comment peul4l se sovstraire à celle responsabililé, — La règle est clairement écrite dans l'art. 1733 : « Il (le locataire) répond de Tin- « cendie, à moins qu'il ne prouve, etc.. » ; c'est-à-dire que, de plein droit, dès que la chose louée est incendiée, le locataire est oblif^é d'indemniser le propriétaire du préjudice que cet incendie lui cause- Le locataire est toujours présumé en faute, et le propriétaire n'csl astreint k aucune preuve. Seulement, la présomption qui frappe le locataire n'est

pas, et ne pouvait êlre une présomption juris ei de jure : l'incendie peut être le résultai du cas fortuit ou de la force majeure; et Tari, 1733, d'accord en cela avec la raison, admet le locataire à prouver contre la présomption de faute édictée contre lui.

C'est ainsi, par exemple, que le preneur ne sera pas responsable de l'incendie dl^i a un défaut de ramonage des cJieminéesj lorsque le bailleur s'éUiit réservé la charge de ce ramonage.*

Le preneur peut, disons-nous, faire la preuve contraire; mais comment et par quel moyeu î S'il prouve directement le cas fortuit déterminé ou la force majeure qui ont occasionné l'incendie, ou bien encore la communication du feu par une maison voisine, rien de mieux : il est dans le texte même de l*article 1733, Mais peut-il^ sans faire cette preuve directe et positive de la cause de rincendie, se borner à établir qu'il na cornants aueune faute^ aurun fait pouvant occasionner rincendie, quelle qu en soit d*ailleurs la cause, qui est restée inconnue ? Peut-il, par exemple» se contenter de prouver que le feu a pris naissance dans un appartement, où ni lui ni les siens n'ont mis le pied depuis plusieurs jours, et cette preuve négative sufllt-elle pour le décharger de la responsabilité ?

La question élait très vivement discutée avant la loi des 5-6 janvier 1883 : nous croyons que les travaux préparatoires de cette loi ont fixé désormais, d'une manière définitive, la réponse h faire à cette question j mais il n'est pas inutile, néanmoins, d'indiquer l'état de là controverse avant i883j pour bien montrer l'importance des travaux préparatoires sur cette question importante.

Une opinion, qui compte dans la doctrine les défenseurs les plus autorisés^ Toullier,* Marcadé,^ Aubry et Rau/ afllr-

• Cassation, 11 mars 1889, Pandectes françaises ^ 89, ï, 442.

•XI, IBi.

»Art. 1733-4, h

*\\',% 367, texte et notas 20, 21 et 22.

ARTICLE 1733- Sl^

me que le locataire doit faire la preuve directe et positive de la cause de l'incendie. Nous ne pouvons raieox faire, pour exposer cette opinion, que de citer le passage dans lequel Marcadé la défend avec sa logique accoutumée :

« Ce n'est pas une simple preuve ncgalive de l'absence € de faute que la loi demande ici, c'est la preuve pontive « de lune des trois causes précisées dans Tarticle. A tort a ou à raison j la loi s pour forcer les locataires à une vigile lance plus grande, ne les décharge qu'à la condition d'in- ^ dîqucr la cause de Tincendie ; elle pense que le besoin a pour le locataire de savoir, afin de pouvoir le dire lui- « même, quelle est la cause de Tévénement, le poussera, € de même que Tidée d'une responsabilité solidaire, à exer- « car une surveillance plus active, non-seulement sur les « gens de la maison, mais aussi sur les autres locataires, « sur les voisins, sur les tiers, et arrivera dès lors à préve- « nir ou à arrêter beaucoup de ces sinistres qui ne sont «( déjà que trop nombreux.

t Non, la loi ne se contente pas de la négation du locale taire qui, sans arriver h Tadirmation d'une des trois hj- « poihèses prévues, se contenterait de prouver qu'il n'est « pas en faute ; et la preuve de celle idée se trouve claire « et saillante, et dans notre article 1733 surtout, dans sa *t combinaison avec celui qui le précède et celui qui le « suit.,. D*abord, si le législateur n'avait eu que la pensée « qu on lui prêle, s'il avait voulu dire que le locataire ferait « cesser sa responsabilité de Tincendie, en prouvant seule* <( ment qu'il a eu lieu sans sa faute, à quoi bon ce soin de « détails et d'hypothèses ainsi précisés î Evidemment, si « telle avait été sa pensée, il eût dit tout simplement ici ce 4( qu'il venait de dire dans Tari. 1733 ; A moins qu'il ne € proiim qu'il a en lieu sans sa faute.... Mais, il y a plus, € non seulement Tarticle 1733, dans cette supposition, ne « serait pas rédigé tel quil est, mais il n'existerait même « pas, cl les rédacteurs n'auraient pas songé à l'écrire, car 4s il ne servirait à rien, et sa suppression complète ne ferait

« aucune espèce de changement dans le Code. Déclarer que « le locataire répond de Iincendië arrivant pendant sa jouis- « sance, a moins qu il n'ait Heu sans sa fauie, ce serait par- «t 1er pour ne rien dire, quand on vient de proclamer qu'il « répond de toutes D^GRADATtONS ou PERTES quî arrivent pen* € dani sa jouissance, à moins qu*it ne prouve qu'elles ont « €u lieu samsa faute ? Entendre l'article 1733 comme te 4k font MM. Duvergier, Troplong et autres^ c'est donc tout * bonnement le supprimer el le retrancher du Code, en ^ disant que le législateur ne Ta écrit que pour répéter de m suite, une seconde fois, ce qu il venait de dire dans Tarti- « de précédent !,•. Etsi Tarticle 1732 indique le sens du nô- « Ire, Tarlicle 1734 ne Tiiidique pas moins, puisqu'il prouve (K péremptoirement, que le Code entend bien mettre l'iii- € cendie en dehors du droit commun, et en faire une posi- € tîon exceptionnelle. Puisque t'incendie est, à ses yeux. « un cas a soustraire aux principes ordinaires, el à régir ^ par des règles h part et plus sévères, ce n'est donc pas «t pour reproduire la règle générale de Tari. 4732 quesl « faite la règle spéciale de Tart. 1733 ? Wous n'hésitons « donc pas a dire que M. Zachariœ' et ses annotateurs, qui « tiennent pour la nécessité d'une preuve aflîrmative de € Tun des trois cas indiqués, sont seuls dans le vrai à cet « égard. )**

X60. — L'opinion contraire, qui se contente de la preuve négative de l'absence de faute du locataire, a été soutenue dans la doctrine par Duvergier' et Troplong/ et elle a été consacrée par un si grand nombre d'arrêts" que la juris-

' T. Jïï, p. 13.

* Cassation, 16 août 1882, Sirey, 84, 1, 33^ 6t noie de M, Esmein. » I, D' 435,

* Houen, 16 janvier 1845, Sirey, 45, II, 473, et Dnlloï, 45, 11, 172; Cassation, U novembre I8ô3, Sirey, 54, J, 676, et Dalioz, 54, 1, 56; Metz, 21 décembre 1854, Sirey, 55, H, 121, et Dalîoz, 55, II, 197 ; Chamhéry, 10 avril 1867, Sirey, 07. lî, 212, et Dalioz, 67, lî, 90; Cassation, U janvier 1870, Slrey, 70, i, 3X5, et Dalioz, 70, 1^250;

prodence paraissait fixée en ce sens, au momenl de la discussion de la loi des 5-6 janvier i883.

Pour nous, après avoir hésité, nous étions arrivé à la conviction, surtout par l'élude des précédents historiques, que la jurisprudence avait raison et que le locataire peut se borner à prouver qu'il n'a pas commis de faute*

Les deux arguments principaux de Marcadé sont, d'une part, l'inutilité de Tari* 1733 dans notre opinion, et de l'autre, la forme de rédaction de ce texte, qui prouve que le législateur a entendu restreindre le cercle des preuves.

La réponse au premier argument nous paraît facile : Tart. 1733 qtii paraît inutile à Marcadé était très utile en 1804, pour mettre fin à la controverse qui s'était élevée dans notre ancien droit sur le point de savoir auquel, du locataire ou du propriétaire, incombait le fardeau de la preuve, L*art. 1733 était utile, après Tart. 1732, pour proclamer que Tincendie n'était pas considéré comme un cas fortuit et pour rejeter Topinion admise par Voët et consacrée par la coutume du Hainaut ; * il était utile pour empêcher la questiou de s'agiter de nouveau, après la promulgation du Code. L'art, 1733 a donc pour but. non pas de répéter ce qui vient d'être dit dans l'art. 1732, mais d'indiquer qu'on doit faire application au cas d'incendie du principe général écrit dans Tari. 1732. et il était nécessaire de le dire pour ce cas particulier.

Le second argument, la forme restrictive de la rédaction de Fart, 1733, qui semble en efiet limiter le nombre et le mode des preuves, disparaît, si l'on rapproche ce texte du passage de Polhier auquel il est emprunté.

Personne ne soutient que dans notre ancien droit, où la

Caen, 15 juin J872, Sirey, 73, II» 7; Nancyj2! inaH873, Sirey, 73, II, 139, et Dalloî, 74, V, 312 ; DJjoo, 26 mars 1879, Sirey, 79, II, 67 ; Amiens, 9 avril 1880, Sirey, 80, II, 212; Gaen, 19 mai 1881, Mecueil de Caen, 81j 177. — Sic^ Larombière^ Des Obligations, arUcle 1148, n' 14 ; Proadhon, De fUsi^ruit, IV, n* 155S. * Suprà, n»25L

GuiL. Louage, u AÔ

CONTRAT DE I.OUAUE.

lliéorie de Polliier avait fini par prévaloir, le localaire ffll obligé de prouver autre chose que l'absence de iaute de lui et des siens, el qu'il fût tenu de la preuve directe de la cause de Tîncendie. D*ailleurs, les termes mêmf^s employés par lîasnage dans le passage ci lé plus haut élablissenl que jamais on n'a demandé que cette preuve au locataire :

« ...Les docteurs sodI partagés sur ce point... si le fer- « mier est responsable à faute de justifier que le malheur « n'est point arrivé par sa faute ni par celle de ses domesti-

Il suffisait donc que le locataire prouvât qu'il n'avait commis aucune faute^ ni lui. ni les personnes dont il répondait : voici quels étaient les termes employés par Pothier, el si Foû met en regard le texte de Farl. 4733, on voit que l'un esl copié sur l'autre :

Fotbier : '

« Lorsqu'une maison esl « incendiée, Tîncendie est « faeilemmt pré&umé arrivé m par la faute du locataire, « ou par celle de ses domes- ^ tiques, desquels nous ve- € nons de dire qu'il esl res- « ponsable*

<< Cest pourquoi il est^ eîi € ce cas 5 tenu de rétablir la « maison incendiée y à moins € qu'il justifie que r incendie € est arrivé par un cas for- « tuit, ou que le feu a été « communiqué par une mai- € son voisine ou il avait corn- * mencé. i&

Art ITSS,

<i II répond de rincendic, « à moins qu'il ne prouve

« que rincendie est arrivé «par cas fortuit ou force ^ majeure, ou par vice de ^ construction, ou que le feu a a été communiqué par une « maison voisine. 3^

* Du Louage, n»194.

mm

ARTICLE f733. 291

Il n'est pas probable qu'en emprunlanl h Polhier les expressions mêmes qu'il employait, les rédacteurs du Code aient entendu en changer le sens, et leur donner une portée restrictive qu'elles n'avaient pas à Tépoque où écrivait Pothier.

Ce rapprochement suflîrait pour réfuter Fargument de Marcadé ; mais les travaux préparatoires fournissenl une réponse plus décisive encore. Lors de la discussion au Tribunal des art. 42 et 44 du projet (173? et 1733), M- Defermon s'eiprima ainsi : ^ Cet article (l'arL 44) et Tart. 42 « imposent au preneur une obligation à laquelle il lui sera « difficile de satisfaire. Commerit pourra-t-il prouver que « révénement est arrivé sans sa faute... M. Tronche t ré- « pond que les preuves de cette nature se tirent des cir- € consianœs... L'article est adopté, i^'

Aussi j bien loin de faire entre les articles 1732 et 1733 la différence que fait Marcadé, d'opposer les modes exceptionnels de preuve que Tari. 1733 admettait seuls à la preuve de rabseuce de faute autorisée par Tart, 1732, les rédacteurs du Code placent sur la même ligne l'art. 1732 et Tart. 1733 : comment le locataire prouvera*l-il rabscnce de faute dans ces deux cas, dit M. Déferra on ; et M, Tronchel répond que la preuve se tirera des circonstances. Il est impossible de dire plus clairement que les deux textes ont le même sens et qu ils n'exigent l'un et l'autre qu'une chose, la preuve, d'après les circonstances , que le locataire n'a pas commis de faute.

D'ailleurs, même en interprétant littéralement le texte de Fart. 1733j il faut reconnaître qu il n'est point opposé au système que nous défendons. Le locataire doit, d'après ce texte, prouver le cas foriuù, la force majeure, le vice de construction ou la communication du feu par une maison voisine ; mais il y a deux manières de prouver le cas fortuit : on peut le prouver directement, recta via^ en établissant

* Fenet, l XIV, p, 249-250.

Digitizi

292 CONTRAT DK LOUAGE,

quel a été ne cas forluil, par exemple, en prouvant que Titicendie a été allumé par le feu du ciel ; mais on peut aussi le prouver indirectement , en élablissanl qu'aucune faute n a été commise, ni par le locataire, ni par les gens dont il répond, et cette seconde manière de prouver le cas forluil n'est pas moins convaincanle que la première. C'est, par exemple, le locataire d'une maison de campagne qui établit que le feu a pris, alors que, depuis plusieurs mois, ni lui ni les siens n y étaient entrés : n*a-t-il pas prouvé d une manière complèle l'absence de faute de sa parU et en même temps le cas fortuit ?

Faisons remarquer, enfin, combien serait rigoureuse el injuste la solution que nous combattons : le locataire prouve péremptoirement qu on ne peut lui imputer aucune faute par imprudence ou par négligence ; cela ne suQlrait pas, il faudrait encore que, pour échapper à la responsabilité qui pèse sur lui, le locataire prouvât la cause précise de Tincendîe* Pourquoi celte exigence î Nous comprenons que le législateur demande au locataire, comme à tout détenteur de la chose d'aulrui, la preuve que la perle de la chose qull délient est arrivée sans sa faute.

Mais une fois cette preuve faite, que peut-on lui demander au-delà ? Ni les règles des conlrats, ni les principes de la responsabilité, si étendue qu'elle soit, ne pourraient justifier une pareille exigence, el rien n'autorise à croire qu'elle ail élé dans la pensée des rédacteurs du Code.

970. — Celte solution, que Ton pouvait considérer comme ayant triomphé en jurisprudence avant la loi du 3 janvier 1883, ne nous paraît phis discutable depuis cette loi* Nous avons, en effet, tenu à insérer la partie du rapport de la commission dans laquelle Tarticle 1733 est défendu contre les allaques de M. Vielle : tout ce qui a été dit à ce propos, soit dans le rapport, soit dans la discussion, vient confirmer la solution de la jurisprudence, el donner à l'article 1733 une interprétation pour ainsi dire législative* Citons notamment les lignes suivantes du rapport, qui expriment

Topinion de la commission , puis de la Chambre, qui a adoplé la pensée de la commission en rejetant la proposition Vieite :

« Ici, comme partout, les Cours et Tribunaux ont aecom- « pli leur œuvre. N'est-if pas de jurisprudence aujourdliut « non seulement quil nest pas nécessaire que le locataire « établisse la cause précise de rincendie, non seulement quil « nest pas besoin que la force majeure soit déterminée ei spé- « cifiée^ mais même que Tappréciation des faits qui peuvent m constituer une faute de la part du preneur, ou qui peu- « vent, au contraire, mettre sa responsabilité h couvert « appartient souverainement aux juges du fond ? »

Désormais le sens de l'article 1733 est fixé, et il n'a été maintenu dans notre législation qu'avec cette interprétalion.*

*11. — Une restriction, toutefois, doit être apportée k la solution que nous proposons : il ne suffit pas que te locataire prouve qu'il n'a pas occasionné l'incendie par sa faute, il faut encore qu'il établisse qu'aucune inobservation des règles du louage ne lui est imputable.

Ainsi le locataire se défendra souvent en soutenant qu'il était absent au moment oii l'incendie a pris naissance : ce mode de défense qui devra réussir s'il s'agit d'une mai son de campagne que, d'après le bail ou d'après les usages, Ig locataire ne doit habiter qu'une partie de l'année, sera insuffisant pour une maison que le locataire doit toujours habiter. Le propriétaire sera fondé à dire au locataire que son allégatinn constitue précisément l'aveu d'une faute qui a pu être la cause de l'incendie ; que si lui, ou quelqu'un pour lui, avait habité la maison au moment de l'incendie, ce sinistre eût

* Tribunal de Chambéry^ 23 avril 1884, Dalloz, 86, 11, 1 ; Cassation, 26 mai 1884, Sirey, 86, I, 342; Amiens, 11 février 1885^ Sîrey, 86, II, 203 ; Toulouse, 19 février 1885, Dalloz, 85, II, 137 ; Amiens, 6 janvier 1886, Dalloz, 87, II, 52 ; Orléans, 4 décembre 1886, Sirey, 88, II, 155; Dalloz, 88, II, 63, et Pandeciea françmms^ 87, II, 143 ; Rouen, 6 janvier 1887, Recueil des arrêts de Momn, 87, 189.

pu être évité ou du moins aliénué, el que dès lors il esl responsable, eu vertu de la règle écrite dans Tart. 1733.*

Pour qu'il en fût aulpement, il faudrait une clause formelle dispensant le locataire de la surveillance des lieux loués.*

iîSt. — Le locataire est-il présumé responsable de l'incendie, lorsque le propriétaire habile une partie de la maison louée ?

Avant la loi du 5 janvier 1883, voici quel était Tétat de la question, M. Duranton sonlenail que la présence du propriétaire dans la maison faisait disparaître la responsabilité légale du locataire : le propriétaire est là, disait-il, pour surveiller sa chose, et cette faculté suflit pour eftacer la présomption d'imprudence ou de négligence qui pèse sur le locataire.'

Cette solution était généralement rejclée: elle était, en efTctj également inadmissible en fait et en droit : en fait, parce que le propriétaire, tout présent qu'il esl dans uoe partie de la maison, n'a pas le droit d'entrer chez son locataire pour surveiller sa conduite ; et, en droite parce que la présence du propriétaire ne fait pas disparaître robligation du locataire de restituer la chose, nu de prouver qu'elle a péri sans sa faute.

On admettait, toutefois, que la présence du propriétaire apportait dans la situation du locataire deui modifications. En premier lieu, l'incendie a pu commencer aussi bien dans la portion de maison habitée par le propriétaire que dans celle qu habite le locataire, et, s'il y a une présomption de faute, elle pèse aussi bien sur l'un que sur l'autre. Il fallait donc, pour que le propriétaire pût invoquer contre le locataire Tari. 1733, qu'il commençât par établir que rincendie n'était pas né chez lui.

D'un autre côté, Tart. 1733 ne rend le locataire respon-

* Duvergîer^ I, n* 437, in fine. — Cassation, 4 juin 1889, Sirey, 89, I, 477, el Pandecies françalseSt 89, T, 540. ' Cassalion^ 26 mai 1884, Dalloz, 85, 1, 209, ■ XVII, n" 109-

sable que de la maisoa louée, el, s'il D'en loue qu'une portion, que de la portion qu'il a louée: pour le surplus, pour la partie qui n'est pas louée, le contrai de louage ne l'oblige à rien, el il ne peu! èlre responsable que de sa faute, dans les termes de l'article 1382. La différence sera très grande : tandis que pour la portion louée il est présumé en faute, sauf à lui a faire la preuve contraire, pour la partie occupée par le propriétaire, celui-ci devra faire la preuve de la faute commise par le locataire, el, si\ ne la fait pas, il supportera seul les suites de Tincendie pour cette portion de maison. C'était en ce sens que la jurisprudence était faite/ On étendait la même solution au locataire principal qui habitait une partie de la maison louée, el qui voulait exercer Taction des articles 1733 et 1734 contre les sous-localaîres.*

aï3. — Mais, depuis la loi du 5 janvier 1883, nous croyons que cette solution doit être gravement modifiée, et qu'il faut, pour apprécier les eiïels de la présence du propriétaire dans l'immeuble loué, distinguer trois hypothèses*

Si rincendie a pris naissance dans la partie de maison occupée par le propriétaire, il n'y a pas de difiicullé, et le propriétaire n'aura aucun recours à exercer contre les locataires : le seul recours qui pourrait naître en pareil cas serait celui des locataires, pour la valeur de leur mobilier détruit par l'incendie, s'ils faisaient la preuve que le propriétaire a commis une faute dans les termes de l'arlicle 1382,

Si l'iocendte a pris naissance dans la partie de maison occupée parles locataires, la situation sera encore la même qu avant la loi de 1883, el le propriétaire aura raction des articles 1 733 et 1 734 contre les locataires, sans avoir aucune

* Riom, 4 août 1829, Slrey, c. n., IXj II, 3t4 ; Toulouse, 7 juillet 1843, Sirey, 4i, 11^ 175; Cassation, 20 novembre 1855, Sirey^ 56j t, 103, et Dailoz, 55, I, 457 ; Grenoble, 20 mai 1872, Sirey, 73, U, 69; Paris, 2 décembre 1872, Dailoz, 74, V, 318. — Troplong, I, n" 380 ; Duvergier, I, n- 425 ; Marcadé^ art, 1733, n* TV ; Aubry et Rau, IV, § 367^ texte et note 27.

* Lyon^ 26 décembre 1882, Dalioz, 83^ 11, 2m.

preuve à faire^ pour la parlie de maison occupée par eui ; tandis qu il ne pourrait leur demander d'indenanité pour la partie de maison occupée par lui qu'en prouvant leur faule, conformément h l'article 1382.

MaiSj si l'on ne sail pas où Tincendie a pris naissance, ce qui arrivera assez souvent, nous croyons que la solution admise avant la loi de 4883 doit être modifiée, et que le propriétaire aura l'action des articles 1733 et 1734 contre les locataires, pour la partie de maison occupée par eux, sans avoir à prouver que rincendie n'a pas pris naissance dans la portion qu'il habite.

En effet, la loi nouvelle a substitué^ à l'ancien principe de la responsabilité solidaire entre locataires, le principe nouveau et plus juste de la responsabilité divisée : chacun est responsable de Tincendie proportionnellement à la valeur de la partie de maison qu'il occupe. Mais ce principe nouveau devait conduire à trî>iter le bailleur, pour la por* tîon de maison qu'il occupe, comme un locataire, et c'est ce qu'on a fait.

Le rapporteur de la commission du Sénat indique que le projet de la commission tranche la question de la rcsponsabible des locataires, lorsque le propriétaire habite la maison :

*( La pari de mahon occupée par le propriétaire, dit-il, t est assimilée à la part qu occuperait un autre locataire. »

Et 1b texte de rarticle 1734, voté en première lecture par le Sénat, portait ce qui suit :

« Si une maison est habitée par plusieurs locataires, « tous sont responsables de l'incendie ainsi que le bailleur, a si celui-ci y habile cgalemeni, et chacun en proportion de « la valeur de la partie qu'il occupe.

11 est vrai que dans la seconde délibération le passage relalifà la présence du bailleur dans la maison louée a disparu, mais M. Ëatbie a déclaré que cette suppression ne modifiait en rien le sens du premier vote :

« Nous n avons pas eu, en faisant ce changement, dil-îl, la fi pensée de modifier le sem de la première délibération.

« Nous avons voulu seulement reproduire autant que pos- « sibleleCode civil, etc.. »

Du moment où la portée du premier vote n'est pas changée, il en résulte que le propriétaire qui habite la maison ' doit être traité comme un locataire de plus : il peut donc exercer son recours contre ses locataires sans avoir aucune preuve à faire, mais il devra défalquer de l'indemnité à laquelle il a droit la part proportionnelle dont il est lui-même responsable, eu égard à l'importance de la partie de maison qu'il occupe.

C'est là un changement considérable qui aggrave dans une certaine mesure la responsabilité des locataires : mais cette innovation ne nous choque pas, elle est la conséquence du système nouveau de la responsabilité divisée entre les locataires. Ils ne répondent plus les uns des autres, mais ils répondent toujours de la portion de maison qu'ils occupent. D'ailleurs, il nous semble que ce changement est imposé par les passages précités des travaux préparatoires.

Il est regrettable, toutefois, que le nouvel article 1734 ne se prononce pas sur cette question, car on pourra soutenir, contrairement h l'opinion que nous venons d'émettre, que dans le silence du texte, le propriétaire habitant la maison n'a droit à une indemnité que s'il prouve que le feu n'a pas pris chez lui.

Nous croyons avoir répondu à cette objection par les motifs que nous venons de présenter : mais nous sommes les premiers à regretter qu'une question aussi importante et aussi pratique ne soit pas résolue in terminis par la loi.

S73 I. — Les dissentiments que nous signalions comme probables, dans la première édition de ce Traité, n'ont pas tardé à se produire, et une opinion a soutenu que le propriétaire n'a droit à aucune indemnité, s'il ne prouve point que le feu n'a pas pris dans la partie occupée par lui. MM. Richard et Maucorps, en donnant cette interprétation, invoquent en sa faveur un argument grave, l'opinion mémo du rapporteur de la loi à la Chambre :

« Nous sommes en mesure, disent-ils, d'afBrmer que t M. Durand, le rapporteur du projet de loi à la Chambre, *t interprèle comme nous l*ititerprétons nous-mêmes la t disposition du nouvel article 1734. i*

Nous persistons néanmoins dans Topinion que nous avons adoptée, et qui, si elle a trouvé des adversaires, a rencontré en même temps un défenseur émînent. M, Labbé :

^ Le propriétaire n'a plus rien à prouver, dit-il, pour « être recevable à opposer à ses locataires les dispositions <t des articles 1733 et 1734. La jurisprudence ancienne, qui « était contra irCj a perdu sa force et sa raison d'être. On « raisonnait d'après la théorie de la présomption de faute. « Le propriétaire, en qualité d'habitant, était présumé en *t faute aussi bien que ses locataires. Les deux présonip- « tiens se neutralisent. Sous le régime actuel, il n'y a plus <( lieu de parier de faute présumée. Le bailleur dit au m locataire: rendez-moi la chose louée, ou prouvez que ^ vous êtes libéré par un cas fortuit. Les locataires n'échap- € peraient k cette dette de restitution que s'ils établissaient « que rincendie n'a pas commencé chez eux, ou a com- « mencé dans la partie habitée par le propriétaire. » *

Tel est bien le véritable argument de décision, en dehors de celui que nous fournissent les travaux préparatoires de la loi du 5 janvier 1883. Les locataires sont rentrés dans le droit commun, ils en ont lesavantageSj ils doivent en avoir les inconvénients : obligés de restituer la portion de maison quils tiennent à bail, ils ne peuvent se soustraire à cette obligation qu'en faisant Tune des preuves indiquées par rarticle 1733. Jlous n'avons pas besoin de texte pour le décider ainsis le droit commun nous suffît; tandis qu*il faudrait un texte à l'opinion que nous combattons pour créer cette cause d'exonération du locataire*

' Traité de la rêsponsablUié civile en matière d'incendie, D' 544, noie, — Voir dans le même sens : note dans Dallez, 1885, 11, 137.

"iVoie,Sirey, 1885, 1,7.

■^pv

ARTICLE 1733, i|i'

3tï3 I bis. — Depuis la publicolion de la seconde édition de ce Traité, la jupisprudence paraît se former dans un sens opposé à l'opinion par nous adoptée ; mais la Cour de Cassation ne s'est pas encore pronooeée. *

*Î3 II. — Si le propriétaire occupe une partie de la maison, dont il a loué le surplus, et qu'un incendie vienne détruire^ avec la maison, les meubles qui appartenaient au propriétaire j le locataire ne sera responsable de la perte des meubles que si le propriétaire établit qu*il a causé Tincendie par^a faute: c'est Tapplication de l'article 1382. L obligation contractuelle de restituer, qui incombe au locataire, n'existe que pour la portion de maison qu'il a louée, el qui, à ce titre, est à sa charge d'après les principes de rarlîcle 13(Ï2 ; pour le surplus de la maison, occupée par le propriétaire ou par d'autres locataires, et pour les meubles de ces personnes, le locataire n'encourt aucune responsabilité, sauf celle de sa faute prouvée.'

SÏ74. — Le locataire est, disons-nous, responsable de rincendie, non seulement le locataire d'une maison, mais encore le fermier ou le colon pariiaire ; * en effet, Tarlicle 1733 est placé dans la section 1^ du chapitre II, Des régies communes aiio} batt.v des maisons et des biens ruraux ; ajoutons que c'est précisément dans Thypothèse d'un bail à ferme qu'avait été rendu l'arrêt du 3 août 1777 cité plus haut.

Ajoutons que si une ferme est occupée à la fois par le

* RîoTOj 21 mai 1886, Sirey, 87., II, 103 ; Toulouse, ifi mai 1887, Sirey, 88, II, 101, et Pandeçtm françaises, 88, 11,103; Rennes, 15 février 18«9, Sirey, 89,11, 136 ; Bordeaux, 11 mai 1888, Dalloz, 90, 11^ 87 i Toulouse, 7 février 1888, Poitiers, 24 janvier 1889, et Rennes, 15 février 1889, DaHoz, ï>0, II, 97. — Compar. Tribunal de Chambéry, 31 mai 1887, Panchcies françaises, 88, IT, 113 ; et Cour suprême de justice civile de Luxembourg, Sirey, 88, IV, 23.

• Chambéry, 24 juiUet 1882, Sîrey, 83, II, 45 ; Nîmes, 15 mars 1884, Sirey, 85, II, 1, et Note de M, Labbô.

' Voir én/ràj Tome II ^ n* 625*

fermier entrant et par le fermier sorlaDl, ils doivent être considérés comme des co-locatairGs, '

Mais doil-on appliquer celte règle au louage d'un bâtiment qui n'est pas à usage de maison, par exemple» d'uo théâtre? Pour nous, l'aflirmative n'est pas douleuse ; la place occupée par Tarticle 1733 ne permet pas de rcstreiQdre à un genre de location plutôt qu'à un autre la règle qu'il édicté. D'ailleurs, les motifs sont les mêmp*^ pour tout édi- Hce, quel qu il soit ; en droit, obligation pour le locataire de le conserver et de le restituer, cl, en fait, présomption que Fincendie a été occasionné par son imprudence, et nécessité de le rendre responsable pour le contraindre à une vigilance plus grande.

On cite, quelquefois, en sens contraire, un jugement du tribunal de la Seine du 28 mars 1835, confirmé par adoption de motifs par arrêt de la Cour de Paris du 18 avri! 1836 ;* mais nous croyons que c est à tort, et que ce jugement a rejeté Taction dirigée contre les locataires par des considérations de fait, et en se fondant sur ce que les direrteurs du théâtre avaient pris toutes les précautions qull était possible de prendre pour prévenir l'incendie.

ÏÎS, " Nous croyons même qu'il faut aller plus loin et étendre au louage de meubles la règle de l^arL 1733 ; les motifs sont les mêmes dans les deux cas, et si Tari. 1733 semble ne prévoir que Tincendic d'une maison, c'est parce que, au titre Du louage^ les rédacteurs ont toujours eu en vue le bail d'immeubles, qui est le plus important et le plus fréquent ; ce qui n'empêche pas les règles générales du louage, et celle que nous examinons en est une, de s'appliquer aux meubles comme aux immeubles.

Nous devons reconnaître que la jurisprudence renferme plusieurs arrêts en sens contraire, el depuis Tépoque où nous avons enseigné cette opinion dans la Revue critique,'

* Tribun aJ de Chambéry» 31 mai 1887, Pandecim françaises, Eè. 11,113.

*SJrey, 1837, 11,69.

deux arrêts de la Cour de Rouen sont venus consacrer la thèse opposée, et écarter l'application de l'article 1733 au louage de meubles. *

Cependant un nouvel examen de la question n'a fait que nous confirmer dans notre opinion.

Nous affirmons d'abord que les règles générales du louage de choses, écrites dans les articles 1714 à 1751 , sont, en général, applicables au louage de meubles : nous trouvons la preuve de l'exactitude de cette proposition dans le rapport du tribun Mouricault :

« On peut, en général, dit-il, louer toutes sortes de biens, a meubles et immeubles. . . Le projet, parmi les louages « des choses, distingue surtout celui des immeubles, s'en « occupe immédiatement, et ne parle plus spécialement des « meubles, auxquels il est aisé d'appliquer dans l'usage cel- « les des dispositions subséquentes qui leur sont communes. »•

Que devient, en présence de ces paroles, l'argument de Topinion que nous combattons, que l'article 1733 est placé dans la section I, sous la rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux, et encore que par ces mots « vice de construction, » le texte semble bien indiquer qu'il vise les immeubles î Tout cela est vrai, mais on peut appliquer l'argument h toutes les règles de la section, et même au titre Du louage tout entier, sauf l'article 1757, qui est écrit pour les meubles : il en résulterait que le louage de meubles ne serait soumis à aucune des règles du louage, ce qui est inadmissible, et ce qui serait d'ailleurs en contradiction complète avec les paroles précitées de Mouricault.

Nous ajoutons qu'il n'y a aucune bonne raison pour distinguer entre le louage de meubles et le louage d'immeubles : le législateur, à tort ou à raison, à raison selon nous, rend le preneur responsable de l'incendie, à moins qu'il ne fasse la preuve indiquée dans l'article 1 733 : pourquoi sa responsabilité serait-elle moins grande pour les meubles ?

* Rouen^ 8 décembre 1879 et 28 janvier 1880, Sirey, 81, II, 125. » Fenet, XIV, p. 322.

Il pourrait même, dans le syslème que nous combailons,

se produire celle singulière conséquence que si une personne était locataire d'une maison, d'une usine par exemple, et d objels mobiliers étant dans celle usine, el qui n'auraient pas le caractère d'immeubles par destination, elle serait responsable dans les termes de rarliclc 1733 des doramages résultanl de Tincendie, mais non de l'incendie des meubles, ce qui nous paraîl inadmissible^

!*Î8. — Kon seulement le locataire vis-à-vis du propriétaire^ mais le sous-locataire vis-à-vis du locataire principal est responsable de Tinceudie, el doit indemniser ce dernier du préjudice personnel que l'incendie lui cause ; c'est-àdire de la résiliation de la location principale consentie à son profil.

En eflfet, comme le dit très bien un arrêl de Rouen du 10 février 1843,* le locataire principal ne représente pas seulement le propriélairej il a des droits indépendants quil puise dans le contrat de sous-localion : ces droits sont régis par les textes du louage, car il esl, lui, un locale ur, par rapport au souS'Iocataire ; et il esl armé de tous les droits écrits dans la loi au profit du bailleurs qnû celui-ci soil ou non propriétaire.*

Dans cette hypothèse d'une sous*localion, le propriétaire a, incontestablement^ le droit d'agir contre le sous-locataire pour obtenir de lui la réparation du préjudice causé à la maison par rincendie : mais esl-ce en vertu d'un droil propre ou de la subrogation aux droits du locataire principal ? L'inlérêl pratique deja question est considérablej car si le propriétaire n'agit qu'en vertu des droits du locataire prin-

' LyôDjT mars 11540, Sirey, 40^ II, ilb ; CassalioDilOaDùt 1bS2, Sirey, 84, I, 33j et Nola de M. Esm6iû,ôt Daiioz^Baj 1, 213; Toulouse, ly lévrier 1885, Dalloïs, 85, 1, 137* — Contra^ Roiian^ 8 décembre 1874^ Dslloz, 81^ 11, 64.

* SJrey, 1843, II, 2:J4. — iiic Hiom, 19 novembre 1884, Sirey, 85, II, 124, et Dalioz, 86, H, 1.

» Larombîère, art. 1148, o' 12; Duvergier, 1, n* 434 ; Troplong, 1, a'* 372.

ART1CLEJ1733. 303

cipal, il pourra être repoussé par les exceptions opposables à celui-ci, et notamment, avant la loi de 4883, par la circonstance que le locataire principal habitait, au moment du sinistre, une partie de la maison louée.

Deux arrêts de la Cour de Paris des 12 février 1851,* et 18 juin 1851,* ont jugé que le propriétaire agissait en vertu d'un droit personnel^ et que dès lors le sous-locataire ne pouvait se prévaloir de la cohabitation du locataire principal : le motif sur lequel se fondent ces arrêts, c'est que les art. 1733 et 1734 donnent une action au propriétaire contre tous ceux qui occupent la maison à titre de bail^ sans distinguer entre les locataires et les sous-locataires.

Cette théorie doit, selon nous, être rejetée : le bail, comme tout autre contrat, n'engendre des droits qu'au profit de l'une des parties contractantes contre l'autre, et le propriétaire ne peut puiser de droit personnel dans la convention intervenue entre le locataire principal et le sous-locataire, convention à laquelle il est étranger.

Seulement, en vertu de l'art. 1 1 66 et comme créancier du locataire principal, il peut exercer les droits de celui-ci contre le sous-locataire. D'ailleurs, la preuve que telle est bien la situation du propriétaire vis-à-vis du sous-locataire se trouve dans l'article 1753, qui permet au sous-locataire de lui opposer les quittances données sans fraude par le locataire principal.'

Le propriétaire peut d'ailleurs, si bon lui semble, agir directement contre le locataire principal, qui est responsable des faits de son sous-locataire.^

* 16 1. — Le locataire est responsable de l'incendie arrivé par le fait volontaire d'un de ses domestiques.

* Sirey, 51^ II, 207, « Sirey, 52, 11, 235.

* Larombière, art. 1148, n* 12 ; Troplong, 1, n* 372. — Besançon^ 11 mai 1854^ Sirey, 54, II, 613.— Compar. Toulouse, 7 février 1888, Sirey^ 88, 11, 101, et Poitiers, 24 janvier 1889, Sirey, 89, II,

^ Orléans, 7 janvier 1888, Dalloz, 88, 11, 295.

304 coirrRAT de louage.

f* On a voulu soutenir la thèse contraire, en iovoqiianUfe

lenncs de ratiicle 1384, d'après lequel les maîtres eicommellants ne sont responsables du dommage causé par leurs domestiques et préposés que dans les fonctions auxquelles ils les ont « employés i*.

Cette objection repose sur une confusion très bien mise en relief par M. le conseiller Delise : * pour garantir plus énergiquement [es intérêts du bailleur, rarlicle 1735 déclare le preneur responsable des dégradations et pertes qui arrivent par le fait « des personnes de sa maison t*. Cette expression, tout le monde le reconnaît, s'applique aux domestiques ; et le législateur n'apporte aucune restriction à la responsabilité du maître, comme il le fait dans l'article 1384. La responsabilité du maître repose uniquemenlj dans Fart, 1735, sur ce qu'il a introduit dans la maison louée des personnes par le fait desquelles Tincendie a été oc:casionné ; avec celle base de responsabilité, il n y a pas à recliercher si le fiiit du domestique a été un acte de ses fonctions, ou s'il n*a été inspiré que par un sentiment de haine ou de vengeance.

Voici quelles sont les conséquences de ce système.

Si le maître est actionné par un propriétaire voisin, 5 la maison duquel le feu a été communiqué, il pourra se défendre en invoquant l'article 1384, et en établissant que c'est par le résultat du crime de son domestique que Tincendie a été allumé : cette hypothèse est gouvernée par la règle générale de l'article !384, et le maître ne répond, vis-à-vis du voisin, que du dommage causé par le domestique dans l'exercice de ses fonctions.'

Si au contraire le maître est actionné par son bailleur, on appliquera la règle spéciale de rarlicle 1735, et le matlre sera responsable même du crime commis par son domestique,*

' Rappori, Sirey, 1883, ï, 26L * Cassation, Z mars 1884, SireVî 85, I^ 21. ' PariSj 7 février 1880, Sirey, 81, H, 152; Orléans, 19 août 1881, Sirey, 82, II, 64^ Cassation, 24 janvier 1883, Sirey, 83, J, 261;

*11. — 4. Quelle est la responsabilité des divers locataires d'une maison, diaprés la loi du 5 janvier 4888. — Cette question est résolue de la manière suivante par le nouvel

Si Ton ne sait pas où l'incendie a pris naissance, tous les locataires sont responsables, proportionnellement à la valeur locative de la partie de Timmeuble qu'ils occupent : le propriétaire n'a aucune preuve à faire contre eux, et ils pourront, comme le locataire unique, échapper à l'action en responsabilité en prouvant, directement ou indirectement, qu ils n'ont commis aucune faute.

Us sont responsables proportionnellement, disons-nous, c'est-à-dire que si la maison est occupée par trois locataires, payant l'un un loyer de 1,000 fr., les deux autres un loyer de chacun 500 fr., l'indemnité totale sera payée pour 1/2 par le premier, et pour 1/4 par chacun des deux autres.

S'il est prouvé que le feu a pris chez l'un des locataires, la responsabilité des autres est dégagée, et le locataire chez lequel le feu a pris sera responsable. Mais quelle est la mesure de sa responsabilité ? Est-il responsable non seulement de la valeur de la partie de maison qu'il a louée, mais aussi de la valeur totale de la maison incendiée, des parties louées aux autres locataires aussi bien que de celle qu'il a louée?

Ecartons d'abord l'hypothèse où il est prouvé, non seulement que le feu a pris chez l'un des locataires, mais de plus que ce locataire a commis une faute qui a occasionné l'incendie : il est bien évident, dans ce cas, que la responsabilité du locataire sera intégrale^ car il doit réparer toutes les conséquences de la faute qu'il a commise, et cette faute a entraîné la destruction totale de la maison.

Mais si la preuve d'une faute à la charge du locataire chez lequel le feu a pris n'est pas faite ; si, comme il arrivera souvent, on se borne à établir, par la déposition des premiers témoins arrivés sur le lieu du sinistre, que le feu consumait

Orléans, 4 décembre 1886, France Judiciaire, 87, II, 205 ; Rouen^ 9 avril 1887, Recueil des arrêts de Rouen^ 87, 82.

GuiL. Louage, i. 20

tel élage. pendant que les autres étages étaient encore intacts, le localaire sera-t-il intégralement responsable du sinistre?

Kous ne le croyons pas, et nous pensons qu'il ne devra qu'une indemnité proportionnelle à la partie de maison qu'il occupe, Ig surplus de la perte devant rester à la charge du propriétaire de la maison.

Voici quels sont nos motifs de le décider ainsi.

En premier lieu, cette solution paraît être la conséquence du système nouveau de la loi du 5 janvier 1883 : puisque Ton applique rigoureusement Tarticle 1302, que Ton ne demande compte à chaque locataire que de ce qu'il est obligé contracluellement de restituer, la présomption de faute ne peut s'élendre aux parties de la maison qui ne sont pas sous sa garde. Pour celles-là, il n'y a que la preuve acquise d'une faute qui puisse le rendre responsable.

En second lieu, le projet adopté par la Chambre des députés contenait, ainsi que nous l'avons vu, une disposition rendant les locataires responsables de la partie occupée par ceux qui avaient démontré qu'ils n'étaient pas en faute : mais ce § de l'article 1734 a été rejeté par le Sénat, et M. Balbre explique, dans son rapport,* que la Commission du Sénat y a vu un retour à l'ancienne obligation in solidum condamnée par la loi nouvelle.

En troisième lieu, lorsque l'article voté par le Sénat avec cette suppression est revenu devant la Chambre des députés, M. Durand a clairement indiqué que telle était la portée du texte ainsi modifié : * « Toutes les fois, dit-il, que la preuve « de sa faute ne sera pas faite directement, et pour ainsi dire « d'une manière tangible, un locataire, même dans le cas « où ses co-locataires auront prouvé que le sinistre n'est € pas de leur fait, ne manquera pas de prétendre que sa res- « pomabilité est limitée par son contrat, et qu'il ne doit que 4 la valeur locative de la partie de maison qu'il occupe. »

Celte solution peut paraître dure pour le propriétaire qui,

* Suprâ, W 265.

■ Suprà, n* 267.

n'habitant pas la maison, devra supporter pour partie les conséquences d'un sinistre qui est présumé provenir de la faute de l'un ou de plusieurs de ses locataires, puisque la présomption de faute est maintenue par la loi contre le locataire chez lequel le feu a pris.

Mais déjà la loi nouvelle soumet le propriétaire à cette responsabilité partielle, dans le cas où l'un ou plusieurs des locataires seraient insolvables, puisque chacun d'eux n'est responsable que proportionnellement.

On peut ajouter que le locataire n'étant que « présumé » en faute, et la preuve de cette faute n'étant pas faite, il serait très dur d'étendre cette présomption de faute au-delà des limites de son contrat, et à une partie de maison qui n'est pour lui véritablement qu'une maison voisine, bien qu'elle appartienne au même propriétaire.

Nous croyons, toutefois, que cette disposition ne sera pas admise sans difficulté, et que cette combinaison de l'ancien article 1733 avec le nouvel article 1734 donnera naissance à de nombreux procès, prévus d'ailleurs par M. Durand dans son rapport à la Chambre.*

*li I. — Les difficultés que M. Durand prévoyait et que nous redoutions nous-même, en écrivant peu après la promulgation de la loi du 5 janvier 1883 les lignes qui précèdent, sont nées, et il est très désirable que la Cour de cassation vienne mettre fin à ces contestations et fixer la portée du nouvel article 1734.

Plusieurs décisions de tribunaux de première instance et de cours d'appel ont jugé que le locataire est responsable de l'intégralité du dommage, du moment oii il ne peut pas prouver que le feu n'a pas pris chez lui ;• et, chose grave, Témi-

« Suprà, u* 267.

» Tribunal de Nîmes, 29 décembre 1883, Slrey, 85, II, 1 ; Tribunal de Bordeaux, 7 mai 1884, Sirey, 85, 11^ 1, et France Judiciaire^ 83-«4, p. 522; Nîmes, 13 mars 1884, Dalloz, 84, II, 97; Tribunal de la Seine^ 2 août 1884, Sirey, 85, II, 1 ; Toulouse, 19 février 1885, Sirey, 85, II, 73^ et Dalloz, 85, II, 137; Tribunal de Mâcon^ 19 mai

308 COSTHAT DE LOUAGE.

nom rapporteur au Sénal de la loi du 5 janvier 1883, M. Batbie, est dcsceudu dans Tarène, et, avec sa double autorité de jurisconsuile et d'ancien rapporteur de la loi, il a soutenu très vivement la thèse de la responsabilité intégrale du locataire, lorsque la preuve directe de la faute n'est pas faite contre luiJ

Les défenseurs autorisés et convaincus n'ont pas manqué à la thèse que nous défendons,' et M. Labbé en résume les motifs avec une grande précision dans les lignes suivantes :

« L'article 1734 du Code de 1804 exigeait une présomp- « lion légale de faute contre le locataire. Le nouvel article « 1734 impose au localaire tenu de rendre les lieux loués «i la preuve d'un cas fortuit qui le libère ; mais il subor- *i donne une responsabîhté plus étendue à la preuve par le « bailleur contre le locataire d'une faute commise.

^( En résumé, c'est violer la logique que de conclure de € la preuve du lieu (et encore non circonscrit, tout un *( apparlement) où le feu a pris, à preuve complète de € la faute du locaïairc de cet appartement. C'est autoriser « une violation des [irincipes de la loi nouvelle, qui sont € les principes du droit commun, que de permettre à un «t juge de dire : la cause de Tincendie ne m'est pas démenât iréc; clic est restée obscure; néanmoins, comme il est « prouvé que le feu a pris dans les lieux loués, je traite le « locataire comme rauieur fautif de Tincendie, et comme « entièrement responsable de ses suites.

<A Notre doctrine se résume en ces mots : le doute s'in- « lerprcle contre le locataire en ce qui concerne la valeur

1885, Gmeiiû des Tribunaux, 3 juin 1885; Dijon, 23 décembre 1885, Sirey, 86, 11, 35 ; Dalloz, 86, II, 246.

* Reçue critique^ lhB4, p, 736 et suiv. — Sic Pépin Le Halleur, Note isur P interprétation du nouvel article 1734.

* Tribunal â& Lyon, 9 jaQvier 1884, Sirey, 85, II, 1; Lyon, 30 avril 1884, Sirey, 85, II, i , el France Judiciaire^ 85, II, 1. — Noies de M. Labbé, Sirey, 85, II, 1, et 85, II, 73; Lalande et Couturier^ Traité du contrai d'assurances contre Vincendie, n" 670 et suiv.; Sauziài, Revue critique^ 1885, p. 166 et suiv.

« de son appartement. Le doute s'interprète contre le bail- « leur, en tant que celui-ci veut obtenir la réparalion du « dommage causé aux autres appartements compris dans « la même maison. »

Nous espérons que la Cour de cassation adoptera cette doctrine si simple, si logique, et, à notre avis, si conforme aux principes nouveaux de la loi du 5 janvier 1883.

Sm I bis. — Les espérances que nous manifestions au numéro précédent, lors de la seconde édition de ce Traité, ne se sont pas réalisées, et la Cour de cassation s'est prononcée, à trois reprises diflférentes, pour le système de la responsabilité intégrale. La chambre des requr'tes d'abord a, par un premier arrêt rendu à la suite d'un remarquiible rapport de M. le conseiller Delise, adopté ce système, qui a été ensuite admis par deux arrêts de la chambre civile, l'un de rejet, l'autre de cassation.

La question est donc maintenant tranchée en jurisprudence, et voici dans quels termes l'arrêt de la chambre des requêtes a repoussé le système que nous venons de défendre :

« Attendu que le paragraphe 2 de l'article 1734, modifié « par la loi duo janvier 1883, n'est que la reproduction « textuelle du paragraphe 2 de l'ancien arlicfe; qu'aux « termes de ce paragraphe, lorsque la maison est occupée « par plusieurs locataires, s'il est prouvé que l'incendie a n commencé dans l'habitation de l'un d'eux, cclui-l?! seul « en est tenu ;

« Que ces termes sont clairs et formels ; que le locataire 4( chez qui le feu a pris, seul responsable de Tincendie, s'il « ne parvient pas à écarter la présomption légale de faute « qui pèse sur lui, est donc tenu de la totalité du préju- « dice ; que c'est ainsi que, sous l'empire du Code civil, le « paragraphe 2 a toujours été entendu ;

« Que vainement, pour en modifier la sigiii(îeation, la « demanderesse invoque les travaux préparatoires rie la loi « du 5 janvier 1883 ; qu'il résulte des travaux préparatoires

Digitizi

3i0 COHTRAT 0E LOUAGE*

€ que les modification que le législiiteur a voulu frilroduîre « dans Tancien article 1734 onl porté exclusivement sur les € premier et troisième paragraphes de cet article; qu'il a « même été spécifié par le rapporteur du Sénat qu au cas *{ prévu par le paragraphe 3, le locataire devait, comme « par le passé, être tenu^de la totalité de Tincendie. » *

*ïï H- — La loi du 5 janvier 1883 s'appliquel-etle aux incendies survenus postérieurement à cette loi^ dans des immeubles loués en vertu d'un bail fait anlérietirement au 6 janvier 1883, date de la promulgation de la loi f

La question est très discutée.

Pour soutenir que la loi du 5 janvier 1883 est seule applicable, on a invoqué deux ordres d'arguments.

Pour les uns, la responsabilité solidaire de Tancien article ■1734 ne constituait qu'une espérance, que le bailleur pouvait avoir tant que la loi n'était pas modifiée, mais qui devait disparaître comme toutes les espérances non réalisées en présence d'une loi nouvelle. On ajoute que le bailleur n'avait qu'un intérêt particulier à invoquer Tancien article 1734, et que cet intérêt particulier doit céder à l'intérêt général, auquel la loi nouvelle est venue donner satisfaction. *

>L Balbie, dans Fétude que nous citons au numéro précédent, arrive à la même conclusion par le motif suivant. Le lien de solidarité que créait l'ancien article 1734 n'avait, dit-iL rien de contractuel : c'était la loi qui disposait ainsi,

' Chambre des Requêtes, 5 avril Î887, Sirey^87, î, 125; Dalloz, 87, T, 329; et Fandectes/rançaises, 87, I» 110 — Sic Cassation (chambre c(vile), 4 juin 1BS9 (deux arrêts du même jour), Sirey, 89, I, 477 ; France Jucliciatret^O, II, 116; BlPandectes françaises ^ 89, [, 540. — Adde Paris, 10 novembre 1886, Sjrey, 86, II, 231, et Dalloz, 88, II, 47 ; Tribunal de Lyon, 16 février 1887, Pandectes /rançais&i^ 88, M, 307. — Con^rà^ Tribunal de Bourires, 17 mars 1887, Pandecies françaises j 87, II, 285,

■Tribunal de Lyon, 9 janvier 1884, Sirey, 85, II, I, et Dalloz, 84» m, 104; Tribunal de Bordeaux, 7 mai 1884, Sirey, 85, II, 1, et France Judiciaire^ 83-84, p, 522.

ARTICLE 1733. ail

et, du moment où la solidarité était légale, elle n'a pu survivre à la loi qui lavait créée.'

Nous croyons qu'il faut repousser cette opinion, ei dérider que Ton ne peut pas appliquer la loi de 1883 aux baux en cours, sans violer le principe de la non rétroaclivîlé écrit dans Tarlicle 2 du Code civil.

Que le bénéfice de la solidarité écrit dans Tancien article 1734 constituât un droit pour le bailleur, et non une simpte espérance, c'est ce qui nous paraît évident. M. Labbé assimile très exactement les dispositions de l'ancien arlicte 1 734 à la clause par laquelle le bailleur aurait, dans le silence de la loi, stipulé un recours solidaire contre tous ses locataires : une pareille disposition, qu'elle soit légale ou conventionnelle, constitue au premier chef un droit pour le bailleur. Sans doute ce droit ne produira eflfet que si un incendie détruit la chose louée ; mais il existe dès h présent comme droit acquis, sauf à ne produire effet qu'au moment de l'incendie.

On objecte que l'ancien article 1734 n'était qu'une disposition d'intérêt particulier, tandis que la loi du 5 janvier 1883 serait une disposition d'intérêt général. Nous contestons tout à fait cette proposition : les deux textes, rancien et le nouveau, ont le même but, le règlement des inlérêls privés du bailleur et des locataires. Nous reconnaissons bien volontiers que la loi nouvelle est meilleure, nous qui avons combattu l'article 1734 avant qu'il fût abrogé: mais celte loi n'est pas pour cela une loi d'ordre public, c'est une loi qui règle d'une manière plus juridique et plus équitable les intérêts privés que fait naître le contrat de bail.

On objecte enfin que la solidarité de l'article 1734 élail une solidarité légale : à cette objection nous ferons deux réponses. Nous disons d'abord, avec M. Labbé, que si cette solidarité puisait sa source dans la loi, le législateur, en la créant, n'avait fait que donner une interprétation telle quelle

* Revue critique^ 1884, p. 737 etsuiv.

3fî CONTRAT DB LOUAGE.

de la volonté rtcs parties. Nous ajouterons que, mônne en admetlanl que cette solidarité fût légale, elle constituait pour le bailleur une garantie excellente, et le dispensait de stipuler dans les baux telle ou telle garantie particulière, qu il eût sans cela exigée des locataires qu'il choisissait.

CVst en vue de cette situation exceptionnelle, exorbitante, si on lé veut, que le bailleur a consenti à louer, et nous croyons que Ton ne peut, en appliquant la loi nouvelle, lui enlever le bénéfice d'une disposition sans laquelle peut-être il n'eût pas loué, du moins dans les conditions où il a loué. *

Stïï in. — Le bailleur peut renoncer au droit que l'article 1733 lui accorde contre le locataire : ce droit n'est en effel, ainsi que nous Pavons dit, qu'une application des règles générales sur la responsabilité contractuelle;* il ne louche en rien à Tordre public, mais seulement à l'intérêt privé du bailleur, et celui-ci peut y renoncer, comme à tout droit créé dans un intérêt privé. •

Si la renonciation est expresse, il n'y a aucune difficulté. C'est ainsi que beaucoup de propriétaires, en assurant les immeubles qu'ils donnent h bail, stipulent de la compagnie d'asBurances subrogée h leurs droits qu'elle n'exercera pas le recours locatif de rarliclo 1733. C'est ainsi encore qu'on lit dans certains baux une clause dans laquelle le bailleur déclare exonérer son locataire de la responsabilité de l'article 1733. Dépareilles stipulations sont licites et devront être appliquées/ Seulement elles n'auront pas pour résultai

* Tribunal de Villefranche, 19 juillet 1883, Sirey,85, II, i ; Nîmes, 15 mars 1884, Sirey, 85, II, 1, et Dalloz, 84, II, 97; Tribunal de Toulouse, 7 juiJletl884, Sirey, 85, II, I; Tribunal de la Seine, 2 août 1884, Sirey, 85> M, 1 ; Bordeaux, 4 janvier 1887, et Nancy, 5 février 1887, Pandectenjrançaiges, 88, II, 305; Lyon, 5 mars 1887, Dalloz, 88, II, 91 ; Besançon, 18 mars 1887, Sirey, 90, II, 77. — Lâbbé, NùÈe^ Sirey, 85, II, 1 et suiv.

* Suprà, Tome I, n' 253.

* Aubry et Bau, IV, ^ 367, texte et note 33, p*. 48 ; Laurent, XXV, n' 289* — Adde^ les arrêts cités aux noies suivantes.

* Cassation, 28 janvier 1868, Sirey, G8, 1, 174,etDaUoz,68, 1, 483.

d'exonérer le locataire des conséquence de Tincendie causé par sa faute lourde ; le droit comnaun des contrats suffit à engager, en pareil cas, sa responsabilité, et le contrat ne pourrait même le mettre à l'abri d'une action fondée sur une pareille cause, ainsi que le dit très bien un arrêt de la Cour de cassation : « Attendu qu'il n'est pas « permis, au moyen d'un contrat d'assurance ou de tout « autre pacte, de stipuler d'avance l'immunité de sa faute « lourde ; que l'ordre public s'oppose à la validité d'un tel « pacte. )> *

977 IV. — Le bailleur peut renoncer tacitement au bénéfice de l'article 1 733 : mais de quels faits résultera cette renonciation tacite? La question, qui est avant tout une question de fait et de circonstances, s'est présentée en principe, à diverses reprises, dans l'hypollièse suivante : le bailleur stipule dans le bail que le locataire fera assurer ou maintiendra assuré l'immeuble loué, et qu'il paiera en sus du prix fixé au bail le montant des primes annuelles ; cette stipulation exécutée par le preneur suffit-elle, par ellemême et par elle seule^ pour exonérer le locataire du recours de l'article 1733?

La question présente un grand intérêt dans le cas où, par une circonstance non imputable au preneur, le contrat d'assurance se trouve annulé, par exemple par une déchéance résultant d'une déclaration inexacte faite par le bailleur dans la police primitive et continuée par le locataire; ou bien encore si l'assurance n'a pas été faite pour la valeur intégrale de l'immeuble, et que par suite la compagnie n'indemnise que pour partie le propriétaire dont les bâtiments ont été brûlés ; le propriétaire pourra-t-il, dans ces divers cas, agir contre le locataire en vertu de l'article 1733?

D'après un premier système, absolu, le seul fait d'avoir obligé le locataire au paiement des primes entraîne contre

* Cassation, 15 mars 1876, Dalloz^ 76^ I^ WX

Digitizi

314 CONTRAT DE LOtTAGE.

le propriélaire une décheancft du bénéiice de rarlicle 1733: <c Altendu, dit un orrêlde la cour d'Ais, qu'il ne tombe pas ft sous le sens que le locataire, qui paie la prime d'assua rance pour la garantie de Timmeuble, ait voulu subir à « la fois le risque de Tincendie et la charge de la prime. » '

dette opinion absolue esl en général repoussée, et avec raison selon nous ; le seul fait d'avoir obligé le locataire à assurer Timmeuble loué et à payer les primes n'indique pasj de la part du propriétaire, rititention de renoncer à la garantie que la loi lui donne dans Tarticle 1733, En assurant l'immeuble dont il est propriétaire contre les dangers dincendie, le bailleur fait acte de prévoyance ; en obligeant le locataire k continuer Tassurance et h payer les primes, le bailleur continue à faire acte de prévoyance, il acquiert, pour le cas de sinistre ,un débiteur plus solvable que le locataire, et en même temps, il évite d'exercer une action qui a toujours un caractère un peu dur, surtout si elle est exercée contre un locataire peu fortuné et qui n'a pas commis de faute personnelle. Mais de là à une renonciations son droit, pour le cas où Fassurauce sérail impuissante à le protéger, il y a une grande dislance, et an ne peul admellreque le propriétaire ait voulu la franchir.

Seulement cette stipulation, jointe à d'autres clauses <lu bail et aux circonstances de la cause, pourra amener les tribunaux h décider qu'il y a de la part du bailleur renonciation au bénéfice de rarliclc 1733; mais elle ne sera pas suUisanle par elle seule.'

* Aïx, 28 février 1837, Sîrey, 39, 11, 156. — Compar. Cassation» A rrêi prêciiê du 28 janvier 1868 ; et Caen, 29 janvier 1880, Recueil des arrêta de Caen, 89, p. 81 ,

■ Bordeaux, 28 novembre 1854, Dalioz, 55, II, 189; Melz, 2i décembre 1854, Sirey, 55» H, 121^ et Dalloz, 55, 11, 197 ; Rouen^ 8 déceml^re 1879, Sirey, 81^ 11, 125, et Dalioz, 8 1^ II, 63 ; TouJouse, 19 février 1885, Sirey, 85, IT, 73^ et Dalioz, 85, îl, 137. — Laurent, XXV, n"" 29U-291 ; Richard et Maucorps, De la responaabiUié civile en matière d'ina^ndie, n"488-4tfâ ; De LaJaode et Couturier, Du conirai d'asëurance contrt rincendie^ n' 72iî,

Stlï V. — La loi du 19 février 1889, sur La restriction des privilèges du bailleur d'un fonds rural et r attribution des indemnités dues par suite d'assurance^ apporte un complément très important au droit reconnu au profit du bailleur par les articles 1733 et 1734.

Jusqu'à la promulgation de cette loi, le bailleur n'avait pas de droit spécial sur le montant de l'indemnité due, en cas d'incendie, par la compagnie d'assurance à laquelle le locataire avait assuré l'immeuble loué. Il était donc primé par les tiers auxquels le locataire avait cédé éventuellement le droit à cette indemnité; et, si l'indemnité n'avait été l'objet d'aucune cession, il venait la partager au marc le francavec les autres créanciers chirographaires du locataire.

Il y avait bien un remède à ces inconvénients, dans la cession que le bailleur se serait fait faire, dans le bail, de l'indemnité due au locataire en cas d'incendie : mais beaucoup de bailleurs négligeaient de prendre cette précaution, et se trouvaient dans la situation que nous venons d'indiquer, situation désastreuse si le locataire était insolvable.

L'article 3, § 2, de la loi du 19 février 1889 a comblé la lacune que notre législation présentait, sur ce point, en édictant la disposition suivante :

c En cas d'assurance du risque locatif ou du recours du < voisin, l'assuré ou ses ayants droit ne pourront toucher « tout ou partie de l'indemnité sans que le propriétaire de « robjet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits « aient été désintéressés des conséquences du sinistre. »

Sm VI. — Si nous approuvons entièrement la disposition de l'article 3, § 2 de la loi du 19 février 1889, nous ne donnons par les mêmes éloges à la terminologie de ce texte : l'eipression de « propriétaire » employée par cet article est beaucoup trop restreinte, et ne répond pas, croyons-nous, à la pensée du législateur. Le bail peut être fait par un usufruitier, par un locataire principal, etc., qui ont le même intérêt que le propriétaire de l'immeuble à avoir un recours utile contre le locataire qu'ils ont choisi, et le

316 COIVTRAT DE LOUAGE.

même avantage à pouvoir invoquer le bénéfice des dispositions de la loi du 19 février 1889 ; el, si l'on s*en lient au texle de l'article 3, comme ils ne sont pas « propriétaires » de l'immeuble loué, ils n'auraient pas le droit de se prévaloir de ce texle-

Nous croyons cependant qu'il convient d'étendre h ces personnes le droit écril dans le leile pour le propriélaire de l'immeuble ; la pensée des ràdoctcurs de la loi du 19 février i889 a élé de substituer rindcmnité à Timmeuble lui-même, et de l'attribuer à ceux auxquels la perle de l'immeuble cause préjudice :

«( Cette disposition, disait M, La combe lors de la discus- « sion au Sénat, vient donc encore compléter le système « adopté par la commission et par le Sénat, dans Tarlrcle î ; « il s'agit toujours de la stibsiitution de rindemnité à Vobjel «i lui-même détruit par le sinistre^ pour Texercice des droits « du propriétaire et de ses créanciers hypothécaires et pri- « vitégiés, »^

La même idée se trouve exprimée dans le rapport de M. Maunoury à la Chambre des députés :

« Lorsque le locataire et le voisin se sont fait assurer « pour le montant de rindemnité qui pourra leur être récla- «( mée par le propriélaire incendié, il est clair que le droit « de réclamer le versement à leur profit de celle indemnité ^ ne naîlra que lorsqu'ils Tauronl payée au propriétaire, « car c'esl contre le risque de ce paiement qu'ils ont contratlé « l'assurance, » '

Le mot ^ propriétaire » nous paraît donc employé à titre énonciatif, pour slatuer sur ce qui arrive le plus souvent ; et on doit assimiler au propriétaire lout bailleur de Trmmeuble incendié, vis-à-vis duquel le locataire est responsable de la perle de Timmcuble,

ÏÎS. — 5. Les art. il^B-ilSi peuvent-ils êtreétendm à

' Séance du 6 mars 1888, Journal officiel du 7 mers. * Rapport à la Chambre des Députés, Journal officiel du 18 novembre 1888.

d'autres matières que celle du louage. — Les développements dans lesquels nous sommes entré, sur le caractère des règles édictées par nos deux textes, vont rendre facile la réponse à cette question.

La question se pose ainsi : toute personne, chez laquelle rincendie est né, est-elle responsable des conséquences de cet incendie, sauf à elle à prouver qu'elle n'a commis aucune faute, comme le locataire vis-à-vis du propriétaire? En d'autre termes, l'art. 1733 est-il l'expression du droit commun ou une règle exceptionnelle?

Pour résoudre cette question, il faut se demander si la personne chez laquelle Tincendie est né est chargée de conserver et de rendre Tédifice incendié, soit en vertu de la loi, soit en vertu d'un contrat oud un quasi-contrat, comme l'usufruitier,* le commodataire, le possesseur de fait de rimmeuble d'autrui, le dépositaire : ' alors l'art. 1733 est applicable par analogie, comme l'article 1302, dont il n'est qu'une conséquence.

S'agit- il, au contraire, d'une personne qui n'est obligée en rien à la garde de l'immeuble, comme par exemple un propriétaire voisin, l'art. 1733 devra être écarté, et le propriétaire aura seulement la ressource assez problématique de prouver la faute du voisin.

Nous avons dit, en effet, et depuis la loi du 5 janvier 1883 c'est presque une vérité législalivement sanctionnée, que l'article 1733 n'est que l'expression du droit commun des contrats, l'application de la règle générale de l'article 1302 sur la perte de la chose due : s'il en est ainsi, l'usufruitier, le vendeur, le commodataire, le dépositaire, le mandataire, le possesseur de fait de la chose d'autrui sont, au même titre que le locataire, obligés de prouver qu'ils n'ont commis aucune faute pouvant occasionner l'incendie. Us sont, comme lui, tenus de représenter l'immeuble dont

♦ Rouen, 27 févi ier 1886, Sîrey, 86, II, 230 ; Cassation, 4 juillet 1887, Sirey, 87, 1, 465, et Dalloz, 87, I, 321.

• Contrat Dijon, 12 juin 1884, Dalloz, 85, II, 146.

la garde leur a été confiée, ou de justifier qu ils sont étrangers à lo cause de sa perle.

Quant au colon parlîaire, dans la théorie que nous avons admise sur le caractère du contrat de colonage partiaire, Tarlicle 1733 est directement applicable, puisque nous admettons que c'est un louage. * Mais, si on n accepte pas notre lliéorie on n'en devra pas moins appliquer au colon parlîaire l'arlicle 1733, puisqu'il n'est qu'une conséquence delà règle de rarticle 1302.'

Au contraire, s*il n'y avait entre le propriétaire dont la maison ou les meubles ont été incendiés et celui chez lequel le feu 0 pris naissance aucun lien préexistant, aucune obligation de conserver, le propriétaire ne peut se prévaloir de Tari. 1733, et ce sera à lui de faire la preuve de la faute commise. Il ne peut, lui, invoquer qu'un seul principe, celui de l*art, 1382, et comme c'est à celui qui allègue qu'un lien de droit s'est formé à en rapporter la preuve, il devra prouver la faute qui seule peut obliger le tiers à la réparation du préjudice causé. •

Par application de ces principes, le propriétaire ou le locataire, chez lesquels le feu a pris naissance et s'est ensuite communiqué à la .maison voisine, ne sont point présumés en faute vîs-à-vis du propriétaire de cette maison. De même, si le bailleur habite une partie de la maison et qu'il soit établi que c'est dans cette partie que le feu a pris, il n*esl point, a priori^ responsable vis-à-vis de ses locataires de la perte de leur mobilier.

De même encore, pour les locataires entre eux, l'art. 1734 dit bien que celui cliez lequel l'incendie a commencé est seul responsable vis-à-vis du propriétaire ; mais pour le

* In/rà, Tome II, n* 625.

' Riora, 19 novembre 1884, Gazette des Tribunaux, 25 novembre 1884,

* Poitiers, 24 février 1889, Sirey,89, II, 182, et Dalloz, 90, II, 97; Cassation, 22 oclobre 1889, Dalloz, 90, 1^122, et Fandeciesfrançaiëes^ 90, I, 127.

préjudice occasionné aux autres locataires, la résiliation inopportune du bail, la perte de leur mobilier, il n'en répond pas de plein droit, et ne devra être condamné vis-à-vis d'eux que s'ils démontrent sa faute.

819. — 6. Quelle est f étendue des dommages intérêts que peut réclamer le propriétaire dont la maison est incendiée. — Le locataire « répond de l'incendie » dit l'art. 1733 : il doit donc donner au propriétaire une indemnité suffisante pour réparer tout le préjudice qui lui est causé par l'incendie de sa maison.

Ce préjudice comprend plusieurs éléments : d'abord, la maison étant détruite, il faut au propriétaire une somme suffisante pour la reconstruire.

Puis, pendant la durée de la reconstruction^ la maison ne pourra être ni louée, ni habitée par le propriétaire : le locataire doit encore lui donner une indemnité équivalente à la perte que lui fait éprouver cette impossibilité de location ou d'habitation.*

Cette responsabilité du locataire est beaucoup plus étendue que celle des compagnies d'assurances : le contrat intervenu entre elles et les propriétaires les oblige seulement à pajer la valeur de la chose incendiée au moment du sinistre, et cette indemnité est insuffisante pour faire reconstruire l'édifice incendié. De plus, elle ne comprend pas la perte de loyers que fait éprouver au propriétaire le temps de la reconstruction.

La cause de cette difiérence est facile à donner : le locataire, auteur présumé de cet incendie, doit rendre le propriétaire indemne, il doit réparer toutes les conséquences de la faute que le législateur déclare être la sienne. La compagnie d'assurance, au contraire, n'est liée que par un contrat, et dans ce contrat elle n'a promis qu'une chose, en échange des primes qu'elle reçoit : payer au propriétaire la valeur qu'aura l'édifice assuré au moment du sinistre.

* Caen, 29 juillet 1874^ Recueil de Caen, 75, p« 159,

980. — Toutefois, si le locataire doit la somme nécessaire pour reconstruire la maison, nous croyons qu'il ne la doit que déduction faite de Ja dilférence du vieux au neuf, pour employer le langage de la pratique.

En d*auLres termes, le propriétaire devra payer de suo la différence de valeur entre sa nouvelle maison qui est neuve, et Tancienoe qui était plus ou moins vieille- Cette opinion est combattue par Troplong/ et Duvergier/ qui invoquent principalement rautorité de notre ancienne jurisprudence, d'après laquelle le locataire était tenu de faire reconstruire à ses frais exclusifs, la maison incendiée.

Nous ne pouvons admettre une telle solution sous l'empire du Code. La seule obligation que l'article 1733 impose au locataire, c'est de ^ répondre de l'incendie j^, c'est-àdire de refaire ce que Hncendie a fait disparaître : une vieille maison à la place d'une vieille. Admettre la théorie que nous combattons, ce serait enrichir le propriét<iire aux dépens du locataire, puisqu'au lieu d'une maison déjà vieille il aurait, sans bourse délier, une maison complètement neuve • Or si l'incendie de la maison louée ne doit pas être pour le propriétaire une cause de perte, elle ne doit pas être non plus une source de gain ; d'autant muins que si la responsabilité du locataire est conforme aui principes du droit, il ne faut pas oublier qu'elle ne repose que sur une présomption, et qu'elle peut atteindre un locataire complètement étranger à la cause réelle de l'incendie. *

^ Nancy, 9 août iM% Sîrey, 51, ÏT, 129 ; Paris, 7 janvier 1850, SiPey^ 51, JI, 132 ; Cassation, 9 novembre lëG9, Sirey, 70, 1,60^ et Dalioz, 74, V, 319. — Aubry et Rau, IV, | 367, texte et note 29; Marcadéj art. 1733-1734^ n' IV.

Des droits du preneur,

*81. — Le preneur a sur la chose iouéc deux droits distincts, qui vont faire l'objet de notre eiamen dans ce paragraphe :

1*^ Le preneur a le droit de jouir de la chose, et, si elle est frugifère, d'en percevoir les fruits ;

2** Le preneur, à moins de conventions contraires, a le droit de céder à un tiers la jouissance de la chose louée, soit au moyen de la cession du bail, soit au moyen de la sous-location.

*8*. — /. Droit de jouir de la chose louée. — Ce droit, concédé au preneur par l'article 1709, comprend la jouissance de la chose principale et celle de ses accessoires : nous avons dit que le bailleur était obligé de délivrer, avec la chose louée, ses accessoires, et le droit de jouissaoce du preneur s'étend à l'un comme à l'autre de ces deux éléments.^

On s'est demandé, à ce propos, si le fermier avait le droit de jouir à titre d'accessoire de Talluvion qui s'est formée au cours du bail le long de la chose louée : cette question, très controversée^ n'a pas fait naître moins de quatre systèmes.

Le premier système enseigne que le fermier a toujours droit à la jouissance de l'alluvion, et qu'il en pourra jouir sans avoir aucun supplément de prix à payer.

Ce système invoque surtout le caractère de Talluvion, soit au point de vue du droit, soit au point de vue du fait. En droit, l'alluvion suit le sort de la chose et n'en doit pas être distinguée, ni par rapport au bail, ni par rapport h la

* Voir, quant au droit du locataire au pulls placé dans le terrain loué, Paris, 6 avril 1886, Dalloz, 88, H, 117.

GuiL. Louage, i. Zi

propriété; en ftiit, Talliivion se forme insensiblemcnl, jour par jour, et il serait impossible de demander au fermier une augmeulation de loyers correspondant à cet accroissement imperceptible de la chose,

Si on objecte à celle théorie que le fermier, n'étanl pas tenu de supporter les diminutions du fonds affermé, m peut avoir droit aux augmentations, elle répond que celte règle n'existe pas en matière d'alluvion; et c'est ainsi que le créancier hypothécaire a droil k Taugmentation survenue par alluvion, bien qu'il puisse réclamer un supplément de garanties si son gage est amoindri, aux termes de Tarticle 2f3L On ajoute que cetle règle de la réciprocité n'est point applicable non plus en matière de bail» car le fermier, qui a droit à une diminution de fermages s'il est privé de la moitié d une récolle, n*esl tenu à aucune augmentation s'il a une récolle exceptiouncllemcnt abondante/

S83. — Le second système distingue : si le fermage esl ûxé en masse, le bailleur ne peut exiger du fermier aucune augmentation ; mais s'il est fixé à tant la mesure, le bailleur pourra demander au fermier une augmentation proportionnelle, à moins que celui-ci ne renonce à jouir de Talluvion.*

SS4. — Le troisième système fait une autre distinction : que le prix soit fixé en masse, ou à lanl la mesure, le fermier jouira de Talluvion sans augmentation de prix, si Talluvion est peu importante : mais il devra une augmentation proportionnel le j si l'ai luvion est importante.

Par ce moyen, dit-on, se trouvent conciliés Targumenl du premier systèmes q^i déclare avec raison qu'il est impraticable de demander au fermier une augmentation de prix pour un accroissement imperceptible, et le raisonnement très juste de Polluer , qui observe que ce terrain de

* Troplong, Du Louage, I, n* 190, et 11, n' 240; Lecoq, Traité des différ. eap, de biens, IIÏj 5 ; ProudhoDj Du domaine public, ÏV, n^ 1295.

* DurantoDj XVlî, n' 81 ; Daviel, Des cours d'eau^ I, q' 14â.

formation nouvelle n'a pas été loué au fermier, lequel n'a droitdejouirquedeee qui lui a été loué.*

985. — Le quatrième système que, pour notre part, nous adoptons, décide que dans tous les cas le fermier qui veut jouir de Talluvion doit une augmentation de prix, que Talluvion soit importante ou non.

Pothier qui enseigne ce système, présente deux observations qui nous paraissent décisives : « Il est vrai, dit-il^ « que le preneur a le droit de jouir de tout ce qui lui a été « loué : mais il n'a pas le droit de jouir de ce qui ne lui a « pas été loué ; et la partie qui est accrue depuis le bail « n'a pas pu lui être louée, puisqu'elle n'existait pas en- « core. • . » Puis, en réponse à l'adage ubi periculum, ibi et lucrum, Pothier ajoute : « Dans le contrat de louage ou « bail à ferme, la chose est entièrement aux risques du locale teur, et non à ceux du conducteur ; ce n'est donc pas le « conducteur, mais le locateur, qui doit avoir le bénéfice « de l'accrue survenue durant le bail à l'héritage. »*

La conséquence de ce raisonnement serait de refuser au preneur le droit de jouir de l'alluvion, même en payant un supplément de prix, à moins que le bailleur ne consentit à lui louer l'alluvion : mais un autre principe conduit à donner au fermier un droit de jouissance par préférence à tous autres sur l'alluvion, sauf indemnité ; c'est le principe de la garantie de la paisible possession de la chose louée. Si le bailleur pouvait louer à un tiers, ou exploiter par luimême l'alluvion, il enlèverait au fermier dans cette partie les avantages du voisinage de la rivière, qui formait la limite naturelle de la chose louée au moment du bail ; et l'obligation de la garantie s'oppose à cette modification. Le fermier a donc, à raison de cette situation, une sorte de droit de préférence sur la jouissance de l'alluvion, s'il veut l'exercer.

« Demolombe, X, n* 95 ; Aubry et Rau, IV, § 365, texte et note 1, p. 470.

» Du Louage, n* 278.

Oii objecle, dans le troisième système, qu'il est impraticable de fixer un supplément de fermages pour une allavion imperceptible. Nous répondrons que si l'expertise démontre que l'alluvion n'a pas de valeur locative, les tribuuaux rejetteront la demande du bailleur : mais^ du moment où il y aura une valeur locative congtatée^ si petite qu'elle soit, il esl dû un supplément de prix proportionnel par le fermier,*

La théorie que nous admettons pour l'alluvion, nous la proposons pour les autres atlerrissements qui se forment le long des cours d'eau, en vertu des nu'^nies principes.

3S0. — Le fermier a-t-il le droit de chasse sur Tirameuble qu'il loue, ou, au contraire, ce droit appartient-il au bailleur, dans le silence du bail ?

La question est discutée, en doctrine du moins, car la jurisprudefice paraît bien fixée, comme nous allons l'indiquer.

Une Ihéone, soutenue par MM. Duranton^ et Duvergier/ et reprise en ces derniers temps par M. Laurent,* attribue au preneur le droit de chasse. Le droit de chasse est un attribut de la propriété, et le preneur a droit à tous les avantages que la propriété procure, qu'il s'agisse de droits utiles ou de droits qui ne sont exercés que pour Ta grément. Le fermier, dit M. Laurent, peut avoir le goût et la passion de lâchasse aussi bien que le propriétaire.

D'ailleurs lacliasseest un droit ulile, car elle peut, comme nous l'avons nous-mème reconnu/ être l'objet d'une location distincte: ce profil doit donc appartenir au fermier, comme tous ceux qui peuvent être retirés de la Jouissance du sol.

Lopinion contraire a prévalu,' avec raison j selon nous :

' Gamier, Régime de^ emtx^ 1, n'242 ; Chardon, De ralluDiofit n- 57 ; Duvergier, Du Louage, l^ n* 356.

* XXV, n- 172.

» Suprà, Tome 1, n' 71 .

» Paris, 19 mars 1812, Sîrey, 12, 11^ 323 ; Angers^ U août 1826,

la chasse est un altribul spécial de la propriété, qui, historiquement, n'a jamais appartenu au fermier, mais a toujours été considéré comme l'apanage du maître du sol. Ce que le bail confère au fermier, c'est le droit de jouir des droits utiles attachés à la possession de la chose : mais le maître ne se dépouille pas, parce qu'il loue sa ferme, de tout l'agrément attaché à la terre, et il conserve le droit de chasser au même titre qu'il conserve le droit de s'y promener.

Toutefois, si le fermier n'a pas le droit de chasse, il est autorisé néanmoins h demander devant les tribunaux civils la réparation du dommage que la chasse aura causé à ses récoltes ou à ses clôtures. Mais il ne pourrait porter son action devant les tribunaux correctionnels, à moins que le fait dommageable ne constituât un élément ou une circonstance aggravante du délit de chasse : * alors, comme l'a dit la Cour de Cassation,* le dommage aux récoltes se confond avec le délit, et peut être poursuivi devant la juridiction répressive.

Ce que nous disons de la chasse doit être admis pour la pêche, et par les mêmes motifs : il n'en serait différemment que si le droit de pêche, à raison de son importance ou des circonstances particulières de la location, devait être considéré par exception comme ayant été compris dans la location.'

*81. — Nous venons de reconnaître au preneur le droit de jouir de la chose louée, en principal et accessoires : mais si cette jouissance est une cause de préjudice pour les

Sir6y,27, II, 4 ; Cassation, 4 juillet 1845, Sirey, 45, 1, 774; Rennes, 22 mars 1861, Sirey, 61, II, 406 ; Cassation, 5 avril 1866, Sirey, 66, I, 402. — Troplong, I, n* 161 ; Marcadé, art. 1719-1720, I ; Aubry et Rau, IV, § 365, texte et note 2, p. 470.

« Voir Supràj Tome I, n* 143, 1.

• Arrêt précité de Cassation, 5 avril 1866, Sirey, 66, 1, 412.

» Rouen, 13 juin 1844, Sirey, 44, II, 329. — Troplong, I, 163; Marcadé, art 1719-1720, L— Contra, Duvergier^I, n*75; Daviel, Des cours d'eau, n* 685 ; Laurent, XXV, n* 173.

tiers, pour les voisins^ qui devra réparer ce préjudice ? Le bailleur ou le preneur?

Nous croyons qu il faul résoudre la question par une distinction entre Tusage normal de la chose louée, pour la destination que le bail lui donnait, et Tabus de jouissance de la pari du preneur.

Y a4-il usage normal de la chose louée ? Le preneur n'encourra aucune responsabilité, el c est le bailleur qui doit indemniser les tiers du préjudice qu'ils JusliBeraienl avoir éprouvé. Le bailleur doit, aux termes de Tarlicle 1719; faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant ia durée du bail : or, ce ne serait pas en jouir paisiblement que d'être exposé h l'action des tiers qui se prétendraient troublés, et le bailleur doit répondre à leurs prétentions, trétait à lui à ne pas louer sa chose pour un usage de nature à léser le droit des tiers. C'est ce que la Cour de Cassation a jugé à propos d'une fabrique de colle, exploitée d'une façon normale par Tusinier^ mais qui laissait échapper sur la terre du voisin des liquides nauséabonds el nuisibles aux récoltes.* Sans doute le tiers lésé aura une action contre le preneur, auteur direct du dommage dont il se plaint, mais celui-ci pourra intenter une action en garantie contre son bailleur.

Au contraire, s'il y avait abus de jouissance de la part du locataire, s'il exerçait sa profession d'une manière indiscrète, augmentant sans scrupule les inconvénients qui en résultent pour les voisins, le bailleur ne serait plus responsable j car il a garanti au preneur l'usage normal, el non Tabus de son industrie. Ce principe a été appliqué dans rhypothèse où des magasins avaient été loués à un marchand de fers et de tôles, qui manipulait les gros fers et les tôles de manière à rendre inhabitables les pièces situées au-dessus des magasins,'

» a décembre 1872, Dalloz, 73, 1, 294.

= Cassation, 27 mars 187(>, Dailoz, 76^ I, 263. — Laurent^ XXV, Q" 174.

*88. — Le preneur a le droit de jouir de la chose louée, mais il doit en jouir dans Télat où elle est, sans en modifier la forme : Tarticle 578 impose à Tusufruitier Tobligation de conserver la substance de la chose, et bien qu'aucun article ne reproduise cette obligation au titre Du louage, il ne faut pas hésiter à l'imposer au preneur, en entendant le mot substance dans le sens de forme caractéristique de la chose. D'ailleurs, les articles 1728 et 1730 suffisent pour obliger le preneur à respecter la forme de la chose louée, puisque, d'un côté, il doit jouir de la chose en bon père de famille et suivant sa destination, et, de l'autre, il doit la rendre dans l'état où il Ta reçue.

Ulpien exprimait en termes excellents cette obligation de l'usufruitier, qui est aussi celle du locataire : « Excolere « enim quod invenitpotest, qualiiate œdium non mutaia. »* Telle est la situation vraie du preneur, il doit jouir de la chose comme il Ta reçue, sans y rien modifier : s'il y apportait des modifications au cours du bail, le bailleur aurait le droit de s'y opposer, et, s'il les avait laissé faire, de demander à la fin du bail le rétablissement des lieux dans leur état primitif.

989. — A ce principe nous croyons qu'il faut apporter trois restrictions.

En premier lieu, le preneur, et, plus spécialement, le locataire d'une maison peuvent apporter à la chose certaines modifications de peu d'importance qui, sans altérer la forme de l'immeuble, en facilitent la jouissance en l'appropriant aux besoins du locataire, à la condition que ces changements puissent disparaître à la fin du bail, et que la chose puisse être remise par le preneur dans son état primitif.

Lepage nous donne des exemples de ce droit que nous reconnaissons au preneur, et que, d'ailleurs, l'usage a consacré à son profit :

« Il y a dans une maison qui m'est louée, dit-il, une grande

* L. 13, § 7, ff., De Usu/rucL (Vil, I.)

« chflmbre qui me serait plus commode, si elle étail divisée € en deux par une cloison : quoique le bail ne me donne pas « le droit de faire celle nouvelle distribution, il suffit qu'il € ne me le détende pus pour que j'y sois autorisé. Je pour- « rai donc former une cloison en planches, ou en briques ^ posées sur leur champ, ou de toute autre manière qui ne « charge pas les planchers. Pareillement, il existe dans une « autre chambre une alcôve qui me gêne, et le bail n'en « parle ni pour m'obliger à la laisser subsister, ni pour « m'autorrser à la déplacer* Le propriétaire serait mal fondé « à m'empêcher de me satisfaire» si je peux enlever Talcôve « et la replacer en quittant, sans l'endommager et sans dé* « grader l'appartement.

« On dit la môme chose des différentes glaces trouvées «£ par le locataire : il serait ridicule de s'opposer à ce qu'il *( fit mettre ces objets dans les endroits où ils lui seraient « plus utiles ou plus agréables ; bien entendu qu'il répond « des accidents qui pourraient leur arriver dans le déplace cernent. »*

Ces exemples, que nous ne donnons qu'à titre d'exemples, montrent dans quelles limites des changements peuvent être apportés par le preneur : il faut qu*ils soient peu importants, et facilement réparables à la fin du bail. Dans ces conditions, ils sont utiles au preneur sans nuire en aucune manière au bailleur, et le preneur trouve dans son droit de jouissance qualité suffisante pour les faire.*

Mais le preneur ne pourrait, sous prétexte de changement de distribution, percer des gros murs, y pratiquer des ouvertures, et plus généralemcDt faire des travaux ou des innovavations de nature à nuire à la solidité des bâtiments.*

90O. — On s'est demandé, à ce propos, si le preneur

* Lepage, Lois des bâtiments. II, p, 186.

» Duvergîer, I, r 398 ; Aubry et Pdu, IV^ § 365 2», p, 471 ; Laurentj XXV, n*' ITM/G. — Contvâ, Rennes, 25 Janvier 1815^ Sirey, c. K., V, U,11.

^ Paris, 2 novembre 1887, Sirey, 87, II, 240.

pouvait introduire Téclairage au gaz dans les lieux loués, lorsque son bail ne l'y autorise pas ?

Non^ dit une première opinion : il faut pour Tinstallation de cet éclairage percer les murs et les planchers^ et à ce point de vue déjà, ce travail dépasse les droits du preneur. De plus, l'éclairage au gaz augmente les dangers d'incendie, et le preneur ne peut faire d'innovations, nuisibles à la chose louée.*

Une seconde opinion, soutenue par MM. Aubry et Rau,* admet qu'en principe le locataire ne peut introduire dans la maison louée l'éclairage au gaz : mais si cet éclairage était dans l'usage constant de la localité, il faudrait reconnaître ce droit au preneur, car on devrait présumer que le bailleur y a tacitement consenti.

Pour nous, nous croyons avec la troisième opinion que, dans l'état de nos habitudes sociales, il faut reconnaître au preneur, d'une manière générale, le droit d'introduire dans la maison louée l'éclairage au gaz. Il faut, d'après les articles 1156 et 1157, interpréter les contrats d'après la commune intention des parties, et d'après les habitudes du lieu cil le contrat est passé : or, l'usage du gaz, comme procédé d'éclairage et de chauflTage, est entré dans nos mœurs et tend à y entrer tous les jours davantage ; nous en concluons qu'à défaut de clause prohibitive, le preneur doit être présumé autorisé à faire ce travail, qui n'est d'ailleurs ni aussi grave pour l'immeuble, ni aussi périlleux que l'indique la première opinion.*

*91 . — La seconde restriction que nous croyons devoir apporter à la règle, qui défend au preneur de modifier l'état de la chose louée, concerne spécialement le bail à ferme ; le

* Paris, 22 décembrel851, Sirey, 52, II, 115, et Dalloz, 52^11^ 233 ; Paris, 22 décembre 1864, Sirey, 65, II, 134. — Duvergier, I, n* 339.

« IV, § 367 1% p. 482.

» Paris, 29 novembre 1862, Sirey, 63^ II, 32, et Dalloz, 62^ II, 108. — Laurent, XXV, n* 255; Agnel, Cod, manuel des prop. et des loc,n?330 et note.

fermier peut apporter, dans le mode de culture de la terre, des innovations qui en changent la forme extérieure, pourvu qu'elles ne nuisent pas à l'immeuble loué, M. Duvergier indique très bien les molifs de cette différence entre le bail à ferme et le bail h loyer

€ Le fermier d*un domaine rural loue un capital néces- € saire au développement de son industrie ; le locataire « d'une maison ou d'un appartement se procure un objet « de première nécessité, sans aucune pensée de spécula- « tion. 11 est donc naturel de permettre au premier tout ce <c ce qui peut rendre son entreprise profitable. Les change- « ments et les modifications qui tendent à accroître les béâ néfices de Texploitalion, étant des moyens d'atteindre le « but de la convention, doivent être tolérés et môme encou- ^ rages. Le droit du preneur j sous ce rapport, ne s'arrête « qu'au moment où, par l'oUet de ses travaux, le capital € qui lui est confié éprouverait quelque détérioration, per- * drait quelque chose de sa valeur intrinsèque ou de sa *t puissance productive, »*

Dans cet ordre d'idées, il faudrait décider que le fermier d'une terre de labour pourrait la convertir en herbe : sans doute, c'est une modification de la chose louée, mais une modification avantageuse, et profitable même au propriétaire, car elle augmente la valeur de Tim meuble loué,

293. — La troisième restriction à notre règle va reposer sur les mêmes motifs que la seconde : te preneur qui loue un immeuble pour y exercer un commerce ou une industrie est, par le fait même de cette location spéciale, autorisé à apporter dans l'immeuble les modifications utiles à la prospérité de son commerce ou de son industrie, et nécessitées par les progrès des sciences appliquées h l'industrie*

Ces modifications peuvent seules permettre au preneur de soutenir la concurrence avec les autres commerçants, qui usent de ces procédés perfectionnés, permettant une

fabrication plus rapide, plus économique, ou meilleure : on peut dire, dès lors, comme pour le bail à ferme, que ce sont des moyens d'atteindre le but de la convention, moyens qui doivent être tolérés et même encouragés.

La question est née, d*abord, à propos de rinstallation par le preneur de machines à vapeur dans ses ateliers : les premiers arrêts ont prononcé en faveur du droit du propriétaire de s'opposer à ces innovations :

4t Attendu, a dit la Gourde Lyon, que ni la faveur qui s'at- « tache aux progrès de l'industrie, ni l'intérêt qu'un pro- « priétaire doit porter à la prospérité de rétablissement « commercial exploité dans le local qu'il a loué, ne sau- « raient être des motifs suffisants de remplacer, sans le « consentement du bailleur, des procédés simples et ordi- « naires par des appareils ou machines qui ajoutent des « chances de danger tellement sérieuses. »*

« Attendu, a dit de son côté la Cour de Rouen, que le pre- « neur doit jouir de la chose louée suivant sa destination, « et sans pouvoir l'employer à un usage autre que celui « auquel, d'après sa nature, elle était destinée, ou dont il « puisse résulter un dommage pour le bailleur ; que ce « mode de jouissance est la sauvegarde du droit sacré « de propriété, auquel il ne peut être légèrement porté « atteinte. »*

Ce qui fait la difficulté, il faut le reconnaître, c'est que l'installation de machines à vapeur ne constitue pas une simple modification à la chose louée ; c'est une modification bruyante, souvent dangereuse, et de nature à nuire à la location du surplus de l'immeuble, et parfois à sa solidité.

Cependant la tendance de la jurisprudence la plus récente paraît être de reconnaître au preneur le droit d'installer une machine à vapeur dans les lieux loués, pourvu qu'il n'en

* 26 janvier 1847, Sirey, 47, II, 536, et Dallez, 52, II, 233. — Sic, Lyon, 6 janvier 1852, Sirey, 52, II, 143, et Dalloz, 53, II, 79.

« Rouen, 24 juillet 1856, Sirey, 57, II, 143. — Sic, Aubry et Rau, IV, § 367 1% p. 382.

332 CONTEAT DE LOUAGE.

résuHe ni préjudice grave pour le propriélairej ni danger pour les bâtiments loués-

*t Attendu, dit un arrêt de la Cour de Dijon, que M,,, en € louant à L..., imprimeur, la totalité d'un corps de bâti- « ment pour y eiereer son industrie, devait s attendre à ce « que son locataire profiterait de toutes les découvertes « tendant k exploiter utilement son imprimerie, et notam- « ment de celles qui étaient déjà en usage, sinon à Dijon, « du moins dans plusieurs villes, et en conséquence pour- * rait faire usage de la machine à vapeur dont il s'agit,.,

« ... Qu'il est impossible d'admettre qu'un locataire... se « soit condamnée rester au dessous du progrès général, et *t exposé ainsi à ne pouvoir soutenir la concurrence. %^

Nous trouvons des considérations analogues dans une décision émanant de la cour de Paris :

« Attendu que défendre d'une manière absolue Temploi « de ce nouveau moteur, en dehors de tout inconvénient a ou de tout danger constaté, soit pour les autres locataires, « soit pour la solidité de la maison etle-mônie, serait por- « ter à l'industrie des entraves préjudiciables, sans molif « justifié, et sans intérêt appréciable. »*

Nous croyons que la doctrine de ces deux derniers arrêts est appelée à triompher. Il faut, tout d'abord, écarter trois hypothèses dans lesquelles certainement, à notre avis du moins, cette installation ne peut être permise : celle oii la solidité de Timmeuble serait compromise ; celle où le bruit intolérable rendrait le surplus de la maison inhabitable pour le propriétaire ou pour d'autres locataires ; enfin celle oii rinslallation de la machine ferait naître des actions en donjfnages^intérêts de la part des voisins. Dans ces diverses hypothèses^ on ne peut présumer que le propriétaire a consenti à accepter de pareils inconvénients, et il y a véritablement de la part du preneur abus de jouissance.

* Dijon, 3 décembre 1860, Sirey, 61, II, 388, et Dalloz, Gl, U, 181.

* Paris, 8 novembrt^ \sm, Sirey, 66, 11, 289, et Dalioz, 66, II, 227. - Sic, Laurent, XXV, û' 254.

ARTiaE 1728. 333

Mais, en dehors de ces hypothèses, ces changements ne constituent que l'usage par le preneur des progrès incessants de la science appliquée, sur lesquels le bailleur a dû compter en louant à un commerçant ou à un industriel : condamner celui-ci à Fimmobilité, ce serait souvent le condamner à la ruine, et les légers inconvénients résultant des transformations de son matériel doivent être acceptés par le bailleur.

993. — Les règles que nous venons de poser, à propos de rinstallation d'une machine à vapeur, doivent être appliquées à toute autre transformation dans les appareils des ateliers ou de l'usine.

C'est ainsi que, surtout lorsqu'il s'agit d'un industriel ou d'un commerçant, l'installation de l'éclairage au gaz ne nous paraît pas pouvoir être critiquée : cette hypothèse est la plus favorable de toutes pour le système que nous avons soutenu et qui accorde au preneur le droit d'installer le gaz chez lui.*

Ce que nous disons de la vapeur et du gaz, il faudra probablement le dire dans quelques années de l'électricité envisagée, soit comme force motrice, soit comme agent destiné à fournir de la lumière.

En un mot, tous les perfectionnements utiles à l'industrie ou au commerce du preneur, pourront être employés par lui, à la condition de ne causer au bailleur qu'une gêne tolérable. Dans cette limite, ils rentrent dans les prévisions des parties contractantes : les tribunaux examineront, en fait, si la mesure a été excédée.

994. — Il résulte des exph'cations que nous venons de donner que le preneur ne peut, en principe, et sauf les restrictions ci-dessus indiquées, changer la forme intérieure ou extérieure de la chose louée : il ne peut donc ni faire de plantations, ni élever de constructions, et le bailleur pourrait s'opposer aux plantations qu'il verrait faire, ou aux constructions qu*il verrait commencer.

* Suprày Tome I. n* 290.

Mais si le preneur a pianlé ou bâti, soit (in excédant son droils soil même dans les limites du droit que nous lui avons exceptionnellement reconnu de modifier !a chose louée, quel va être le sort de ces plantations ou de ces constructions? A qui vont-elles appartenir à la fin du baîL du preneur qui les a faites, ou du bailleur sur le sol duquel elles se trouvent.

La question est très controversée, et les conséquences de Tuû ou de Tautre des deux s} sièmes sont très diflïrentes : si le bailleur est propriétaire des planlalions et constructions, il puiirra s'opposer, soil au cours du bail, soit à lexpi ration du hoilj à Tenlèvement des arbres et à la destruction des édifices ; il sera tenu pendant la durée du bail, de payer l'impôt foncier afférent aux constructions ; enfin, il devra^ a respiration du bail, une indemnité dool les bases varieront suivant que Ton traitera le preneur comme un possesseur de bonne foi, ou comme un possesseur de mauvaise foi. Au contraire, si le preneur est propriétaire, il est libre d'enlever quand bon lui semble arbres et édifices, à la condition de remettre la chose louée au bailleur dans Fétat où il Ta reçue.

Une première théorie enseigne que le bailleur ne devient propriétaire des constructions et plantations que si le preneur les laisse subsister jusqu'à la fin du bail : à ce moraenl on appliquera Tarticle 553, Mais si le preneur détruit ce qu*il a tait, il use de son droit et le bailleur ne peut s j opposer, car, dès que la chose lui est remise dans l'étal où il l'a données il ne peut se plaindre.

« Donner au bailleur, dit M. Laurent à lappui de cette « théorie, le droit d'exiger que les ouvrages faits par le * preneur soient maintenus, ce serait altérer les droits que « le bail donne au preneur : il ne pourrait plus jouir d'à- « près ses convenances et ses inlérâls. ^

Et plus loin :

a La seule obligation que la loi et la nature du contrat ^ imposent au preneur, c'est de rendre la chose au bail-

a leur, et de la lui rendre telle qu'il l'a reçue. Donc il est « obligé d'enlever les plantations et constructions qui « n'existaient pas lors du bail. Voila le seul droit que le « bailleur a en vertu de son contrat. »*

M. Duvergier, qui admet cette théorie, y apporte, en ce qui concerne les plantations, une restriction qui nous paraît singulièrement dangereuse pour la théorie tout entière :

« Il y a cependant un cas, dit-il, où la rigueur du pria- « cipe me semble pouvoir être atténuée : c'est celui où ren- « lèvement des objets, sans les détruire précisément, en « réduit la valeur ; où le propriétaire en oflfre évidemment « plus que le preneur n'en pourra retirer en les enlevant ; « où, par conséquent, celui-ci est mû plutôt par quelqu(3 « sentiment d'animosilé que par le désir de conserver ce « qui lui appartient; où, enfin, les objets paraissent par « leur nature avoir été placés à perpétuelle demeure. Toutes « ces considérations se réunissent contre la prétention du « preneur qui veut, à la fin du bail, enlever des arbres qu il « a plantés dans le fonds loué. »*

On peut citer dans le sens de la théorie que nous venons d'exposer, un arrêt de la Gourde Cassation,* qui ne jugt! pas la question de savoir si le bailleur devient propriétaire des constructions qui existeraient à la fin du bail, mais qui décide nettement que, pendant le cours du bail, le preneur peut les détruire :

« Attendu en droit, dit Tarrêt. qu'en admettant que hi « disposition de l'article 555 du Code Napoléon soit concise liable avec les principes spéciaux qui régissent le bail, il « que le propriétaire puisse exercer dans toute sa rigueur. « à rencontre de son fermier, le droit que lui donne cet ai - « ticle de retenir les constructions élevées par un tiers sur

« XXV, n*' 177 et 179.

• I, n* 461. — Compar. Tribunal de la Seine, 23 avril 1885^ Gazette des Tribunaux^ V et 2 juin 1885.

» 22 novembre 1864, Sirey, 65, I, 41, et Dalloz, 65, I, 110. — Compar, Lyon, 19 février 1885, Dalloz, 85, II, 137.

336 CONTRAT DE LOIIA&E.

« son fonds, sous la seule condition de rembourser la va- « leur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, ce droit « ne s'ouvre pour lui qu au jour où cesse le bail et sur l'état « des choses existant à cette époque ;

*( Que j jusque-là, la jouissance qu'il a transmise à son « fermier et qu'il est tenu de lui garanlir, ne serait ni libre, « ni complète, si, en invoquant un droit immédiatemeot « acquis par lui sur les cliangements et les constructions « qu il a pu faire dans le but d'approprier les Jieux à lades- «t tination pour laquelle ils lui ont été loués, il pouvait Tem- « pficlier d'en disposer à son gré durant le cours du bail, « et d'y apporter des modifications que lui paraîtraient « exiger ses convenances et ses intérêts ; qu'ainsi entendu « et appliqué, Tarlicie 555 serait une atteinte aux droits que « le fermier lient du bail et de la loi, puisque, par exemple, a il serait tenu de conserver un mécanisme établi par lui « pour Feiercice de son industrie, quoique rexpérience lui « en ail démontré le vice ou Tinsuffîsance. »

20&. — Les partisans de cette opinion se séparent quant à la manière de fixer l'indemnité due au preneur, s'il a laissé les constructions ou plantations subsister jusqu'à la fin du bail.

D'après MM. Aubry et Rau,* on devra appliquer par analogie au bailleur et au preneur les dispositions de Tarticle 553, alinéa troisième, et donner au bailleur la faculté soit de faire supprimer les travaux, soit de les payer en remboursant intégralement le prix des matériaux et de la main-d'œuvre.

M. Laurent combat cette solution :

« Notre conclusion, dil-il, est que le seul droit du baille leur est d'exiger que les plantations et les contructions € soieûl enlevées. Le preneur, de son côté, a le droit de « les enlever ; donc le propriétaire ne peut pas les conser- « ver, malgré le preneur. Dans celle opinion, il ne peut 4t pas être question d'appliquer rarticle 555 ; le propriétaire

MVj § 3G5 2', page ^71, et H, 1 204, texte et note 22j p. 262,

« ne peut conserver les ouvrages qu'avec le consentement « du preneur ; c'est le contrat qui déterminera les condi- « tions sous lesquelles il les retiendra. »*

996. — Pour nous, nous croyons que du moment où le preneur a planté ou construit sur le terrain donné à bail, la plantation ou la construction appartient au bailleur par droit d'accession : celui-ci peut, pendant le cours du bail, s'opposer à son enlèvement ; et, à la fin du bail, il aura l'option de l'article 555, le droit de faire enlever les édifices ou l'obligation de les payer en remboursant intégralement le prix de la main-d'œuvre.

Mais il importe de bien fixer les limites dans lesquelles nous circonscrivons notre théorie. Elle ne devra pas s'appliquer dans les hypothèses suivantes :

1® Les objets placés par le preneur sur l'immeuble loué n'ont pas pris le caractère d'immeubles par nature, mais ont conservé leur caractère mobilier : ce sont, par exemple, des machines destinées à fonctionner dans l'immeuble loué, mais qui n'y sont pas incorporées, qui n'en font pas partie intégrante. Ce sont alors des meubles comme d'autres, et le preneur pourra les aliéner pendant le cours de sa jouissance, ou les emporter à la fin du bail.

2"* Si le preneur a fait des impenses voluptuaires pour rendre sa jouissance plus agréable, s'il a mis des papiers ou renouvelé des peintures, à sa fantaisie, sans augmenter la valeur du fonds, le propriétaire ne sera pas tenu de lui en rembourser le prix.

Mais nous ne croyons pas que le preneur ait pour cela, comme l'enseigne M. Laurent,* le droit de gratter la peinture et d'enlever les papiers.

Déjà, dans l'ancien droit, un arrêt du Parlement de Paris, confirmant une sentence du Châlelet, et rendu sur les conclusions conformes de l'avocat général Séguier, avait con-

* XXV, n- 179.

« XXV, n* 185.

GuiL. Louage, i. 22

338 coirraAT be louage,

damné h des dommaf^fïs-intépêls le locataire, qui, ayant échoué dans sa demande en indemnité contre le bailleur, avait détruit peintures et papiers,*

Cesl qu'il y a un principe de morale qui est aussi une règle de droit : matitiis non indulgendum. Le preneur a fail des impenses voluptuaircs sur le fonds d'autrui, elles ne sont pas de nature à être enlevées : va-t-on lui permettre de les délruire dans Tunique Ijut de nuire ou propriétaire? Nous ne le croyons pas : ce serait, comme le dit 1res bien M. Demolombe, un ^ droit sauvage, >* el nous croyons que le preneur doit rendre la chose dans Télat où il l'a mise.

Nous sommes heureux de rapprocher de l*arrèt du Parlement de Paris un arrêl de la Cour de Lyon, qui a consacré récemment les mêmes principes du droit el de morale :

4t Considérant, dit l'arrêl, que le locataire n'a pas môme *< le droit de détruire ces peintures, en remcllant les lieux « dans t'élat où ils étaient auparavant, parce que ce serait «t contraire au principe qui ne permet pas de faire le mal « d'autrui sans intérêts pour soi-même. y>*

Toutefois, notre Ihoo rie nés appliquera il pas à T hypothèse où les agencements faits par le locataire conserveraient une certaine valeur, après avoir été détachés, et seraient susceptibles d'être utilisés ailleurs : le locataire pourrait alors les enlever, car les motifs que nous venons de faire valoir n'existent plus pour faire obstacle à Tesercice de son droit de propriété,*

a*" si les travaux faits par le preneur constituent des impenses nécessaires, et que le preneur n*ait fait qu'avancer des fonds que le bailleur aurait du débourser, il a droit contre le bailleur au remboursement intégral de ses dépenses, du moment où la nécessité du travail et la non-exagératioD de la dépense seront conslatées, et cela lors mêaie

' LepagCj Lois des bdtimenis, U^ p. 188-189. ■ 13 janvier 1S75, Sirey, 75, II, 265, — Sic, Duvergier, I^ n* 458 ; TroptûDg, l, n* 355 \ Demolombe, IX, I, u* 693. * Arrêt prémtë de Lyon, Vè Janvier 1875, Sirey, 76> II, â65.

qu'il n'en aurail pas donné avis au bailleur. Celui-ci, en effet, ne peut se plaindre d'un travail qui a conservé sa chose, et s'il n'indemnisait pas le preneur dans les limites' que nous venons d'indiquer, il s'enrichirait à ses dépens.*

997. — Nous restreignons donc notre solution aux dépenses utiles faites par le preneur sur la chose louée, soit pour constructions, soit pour plantations : et nous disons, d'abord, que l'édifice une fois construit et que l'arbre une fois planté sont la propriété du bailleur.

Aux termes de Tarlicle 551, tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire : spécialement, aux termes de l'article 555, n^ 1, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers^ et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a le droit ou de les retenir, ou d'obliger ce tiers à les enlever. Comment donc soustraire le preneur aux effets de ce droit d'accession, écrit dans des termes si généraux et si absolus dans les deux textes que nous venons de citer?

On objecte que le preneur n'est obligé qu'à une chose, rendre l'immeuble loué dans l'état où il l'a reçu. Cela est vrai, en général, mais l'article 1730 qui pose ce principe statue sur le id quod plerumque fit, pour le cas où rien n'a été incorporé au sol : il ne vise pas l'hypothèse exceptionnelle dont nous nous occupons, et n'apporte aucune exception à la règle des articles 551 et 555.

On objecte encore que si le bailleur devient immédiatement propriétaire des modifications immobilières, il paralysera l'initiative du preneur, et empêchera les changements utiles que celui-ci pourrait vouloir faire dans l'avenir pour le développement de son industrie. Mous répondrons que le bailleur n'est pas plus propriétaire de ces modifications qu'il ne l'était de l'immeuble dans son état primitif^ et, de même que nous avons reconnu au preneur le droit de mo-

* Trêves, 7 juillet 1811, Sirey, c. n., III, II, 519; Douai, 23 mars 1842, Sirey, 42, II, 482. — Duranton, XVII^ n* 219 ; Troplong, I, D*352 ; Agnel, Cod. man. des propriét. et des locat^ n* 910.

340 CONTJIAT DE LDUAGK.

difier cel immeuble dans l'intérêl de son industrie, de môme il pourra, et dans une mesure plus large» modifier ses propres amélioralioris pour les remplacer par d'autres aménagements.

Mais ee qu il ne pourra pas faire, ce sera de supprimer tout ce qu'il a cunslruit pour ne rien mettre à la place.

On objecte enfin qu il est impossible de traiter comme un possesseur de mauvaise foi le preneur qui a construit, par exemple, dans la limite du droit qu'il a de modifier la chose louée.

Nous répondrons qu il est encore plus impossible de le traiter comme un possesseur de bonne foi» La bonne foi, dans la matrèrc spéciale qui nous occupe, c'est la croyance parle possesseur qu'il construit ou qu'il plante sur sa terre, et, par égard pour cet homme qui a travaillé sur la terre d'autrui, croyant travailler sur la sienne, le Code lui accorde dans Vous les cas le droit à rindemnité de ta plus-value.

Au contraire Je preneur a su qu'il travaillait sur Tim meuble d'aulrui, qu'il ne jouirait que pendant un certain temps de ses constructions et de ses amthiagements : il doit donc mesurer les dépenses quil fait d'après la qualité précaire qui lui appartient, et il n'a pas droit h la situation privilégiée de rhomme qui se voit enlever un immeuble sur la jouissance perpétuelle duquel il comptait.

Que Ton ne dise pas que ce système empêchera le preneur de réaliser les améliorations nécessaires pour Texercice de son commerce, de son industrie, ou plus généralement de sa profession : ce système le rendra plus prudent en lui rappelant qu'il n*est quun possesseur précaire, cl que les travaux qu'il fait pourront, à la fin du bail, devenir la propriété du bailleur, ou être enlevés par lui, preneur, suivant la volonté du bailleur^

' Cassation, 'd janvier 1849, Sirey, 19, I, 95 ; Cassation, 1" juillet 1851, Sirey, 51, 1, 481, -^ Aubry et Rau, IV^ g 367, p. 490, et U^ % 204, texte et note 22, p. 262 ; Agaclj Cad. man. desprapr. et du loû., n* 915.

Voici quelles sont les conséquences du système que nous adoptons.

En premier lieu, dès que l'édifice est construit, ou Tarbre planté, le bailleur, qui en est devenu propriétaire par droit d'accession, peut pendant le cours du bail s'opposer à leur enlèvement.*

En second lieu, l'augmentation d'impôt foncier due aux constructions sera immédiatement à la charge du bailleur, propriétaire du sol et de ce qui est élevé sur le sol.*

En troisième lieu, comme le droit du preneur est soumis à une alternative de la part du bailleur, et que celui-ci peut ne l'exercer qu'à la fin du bail, le preneur n'a pas contre le bailleur de créance immédiate : c'est seulement à la fin du bail que sa créance pourra être exigée. Par suite, si le preneur cédait cette créance au cours du bail, le cessionnaire ne pourrait, avant la fin du bail, pratiquer de saisie-arrêt aux mains du bailleur.'

En quatrième lieu, le preneur qui a construit sur un fonds qui n'est pas le sien, et qui est soumis à l'alternative de l'article 555 à la fin du bail ne devrait avoir, pendant la durée comme à la fin du bail, qu'un droit mobilier sur les constructions qu'il a élevées, et voici quels seraient les efifets attachés à ce caractère de son droit :

i° Les créanciers ne pourraient saisir immobilièrement les constructions par lui élevées ;

2« Il ne pourrait conférer sur elles d'hypothèque '/

3° S'il cédait son bail avec les constructions par lui élevées, le droit à percevoir sur les constructions cédées serait le droit de vente mobilière, et non celui de vente immobilière ;

4"" L'action que le preneur intenterait à la fin du bail

* Cassation, 8 mai 1877, France Judiciaire, 77-78, p. 453, et Sirey, 77, 1, 297.

■ Paris, 15 décembre 1865, Sirey, 66, II, 83. » Limoges, 17 mars 1877, Sirey, 77, II, 236.

* Paris, 4 novembre 1886, Dalloz, 88, 11^ 4.

pour être indemnisé par le bailleur serait une action personnelle el mobilière j qui devrait Ôlre portée devant le tribunal du domicile du défendeur.

1108. — La jurisprudence a, par une inconséquence véritable selon nouS; rejeté la plupart de ces solutions : après avoir admis, comme nous Tavons indiqué, que le bailleur est propriétaire par droit d'accessionj s'il te veut, des constructions et plantations, et, comme conséquence^ que l'impôt foncier afférent aux constructions était dû par le bailleur/ el que Taction à intenter par le preneur est une action personnelle el mobilière/ elle décide, au contraire :

1" Que le preneur pourra hypothéquer conditîonnellement ces constructions pendant la durée du bail ; '

2* Que pendant ce temps, elles seront frappées de son chef d'hypothèques légales conditioimelleSs s'il est soumis à des hypothèques légales ;

3" Que les créanciers du preneur pourront, pendant la durée du bail, les saisir immobilièrement ; *

4** Que si le preneur les cède avec son droit au bail, le droit à percevoir par renregistrement est le droit de vente immobilière, et non le droit de cession mobilière. * Il n'en serait différemment que si le preneur avait élevé ces constructions en vertu d'une clause du bail, qui en aUribuerait la propriété au bailleur : alors le droit à percevoir serait le

* Paris, 15 décembre 1865, Sirey, 66, II, 83. — Même décision pour rimpôl des 45 centimes établi par le décret du 16 mars 1848^ Cassation, 8 juillet 1851, Sîrey, 51, I, 682.

' Douai, 17 novembre J846, Sirey, 47, II, 276.

* Lyon^ 18 février 1871, Sirey, 71, I), S!.

* Rouen, 28 août 1859, Sirey, 59, II, 647 ; Cassationj? avril 1862, Sirey, 62, I, 460.

* CasaatioQ, 2 février 1842, Sirey, 42, 1, 172 ; Cassation, 26 juillet 1843, Sirey, 43, I, 805; Cassatioa, 3 juillet 1844, Sirey, 44, I, 682 î Cassation, 26 août 1844, Sirey, 44^ I, 708 i Cassa Lîoo, l*' juillet 1845, Sirey, 45^ ï, 491 ; Cassation, 15 avril 1846, Sirey, 46^ 1, 396; Cassa lioDj 5 janvier 1848, Sîreyp48jl, 197; Rouen, 20 août 1859, Sirey^ 59, II, 647 ; Cassation, 27 juillet 1868, Sirey^ 69, I* 38 ; Cassation^ U août 1884, Sirey, 85, 1, 23L

droit de cession mobilière, car le preneur ne peut céder qu'une chose, le droit de jouir de ces constructions jusqu'à la fin du bail/

Cette jurisprudence paraît aujourd'hui trop bien établie pour qu'on puisse la combattre utilement : cependant les solutions qu elle admet nous paraissent tellement peu en harmonie avec les principes consacrés par elle que nous croyons devoir exposer nos motifs de doutes.

Voyons d'abord sur quels arguments repose cette jurisprudence. L'un des derniers arrêts rendus sur la question, l'arrêt précité de la Cour de Lyon,' qui proclame le droit pour le preneur de concéder une hypothèque sous condition résolutoire, nous paraît résumer les principaux motifs donnés à l'appui de cette théorie :

« Attendu, sur la nature de ce droit, que le bâtiment dont « il s'agit constituant un immeuble, quel qu'en ait été le « constructeur, il paraît manifeste que le droit de propriété « sur cet immeuble est immobilier, et que, par la force des « choses, il ne saurait être simplement mobilier;

« Qu'en effet la propriété d'un immeuble ne se conçoit « logiquement que comme droit immobilier; que même il « impliquerait contradiction que le propriétaire d'un im- « meuble fût réputé n'être nanti que d'un droit mobilier sur « cet immeuble ;

« Que sans doute, à la fin du bail, lorsque la construction « cesse d'exister, le droit de propriété du locataire devient « mobilier, puisqu'il ne porte plus alors que sur des maté- « riaux ou sur une indemnité ; mais que la propriété immole bilière subsiste jusqu'à l'époque fixée pour la démolition, « et qu'il serait contraire à la raison de conclure que le < locataire n'a qu'une propriété mobilière maintenant, parce « qu'il n'aura qu'une propriété mobilière plus tard ;

* Cassation, 2 juillet 1851, Sirey, 51, 1, 535. — Voir comme analogie, Paris^ 17 janvier 1879, Cassation, 24 novembre 1879, Sirey, 81, I, 319 ; Tribunal de la Seine, 17 décembre 1886, Pandectes françaises, 87, II, 101 ; et Paris^ 9 août 1889, Dalloz, 90, II, 119.

■ 18 février 1871, Sirey^ 71, l, 81.

341 COïSTRAT DE LOUAGE.

«( AltenUu que la conclusion juridique à lîrer de ce qui « précède, c'est qu'il y a proprié 16 immobilière taûl « qu'existe rédiflce, el propriété mobilière dès qu'il cesse « d'exister. *

Ajoulons un motif spécial donné par les arrêts qui décident que te droit à percevoir est le droit de vente immobilière ;

€ Attendu que c'est Tétai actuel des choses qui détermine « la qualité acluelle de meuble ou dimmeuble, et qu*en « matière d'enregislrement, la quotité des droits ne peut « être déterminée que par la nature el la qualité de la * chose vendue au moment où la vente est effectuée. "»

X09. — Les objections abondent contre ce système-

Pour apprécier la nature du droit du preneur, nous allons nous placer à deux époques : pendant la durée du bail, et à son expiration.

A la fin du bail^ quelle que soit Talternative pour laquelle opte te bailleur Jamais le preneur n*aura un droit immobilier : il aura droit aux matériaux des constructions et au bois des arbres, si le bailleur le force à les enlever ; h une indemnité, si le bailleur déclare vouloir les conserver.

Pendant la durée du bail, la jurisprudence est fixée en ce sens que le preneur n*a sur Timmeuble quun droit personnel, ainsi que nous Tavons vu :* or, nous demandons par quel phénomène juridique le preneur n'a sur le sol qu'un droit personnel, et peut avoir un droit réel immobilier sur les constructions qu'il a élevées. Si ces deuï propositions, si étranges quand on les rapproche, sont vraies, voici quelle en est la conséquence logique : les actions intentées par le preneur seront des actions personnelles, qui devront être portées devant le tribunal du domicile du bailleur, si elles ont trait à la jouissance du sol, mais elles seront réelles immobilières, si elles se rapportent à la jouissance des constructions.

* Suprà, Tome I, n* 26.

Si maintenant nous analysons en lui-même le droit du preneur, pour savoir s'il est mobilier ou immobilier, appliquons Tadage : quod tendit ad mobile, mobile est.

Le preneur, quoiqu'il arrive, n'obtiendra par la liquidation de son droit que des matériaux, du bois abattu ou de l'argent : à quel litre son droit serait-il immobilier ?

On objecte « qu'il serait contradictoire que le proprié- « taire d'un immeuble fût réputé n'être nanti que d'un droit 4c mobilier sur cet immeuble. » Cela est vrai, mais précisément le preneur n'a jamais été propriétaire d'un immeuble envisagé comme immeuble : le droit qu'il avait sur cet immeuble était analogue au droit de l'acheteur d'une maison pour être démolie, de l'acheteur d'un bois pour être abattu, et, pas plus qu'eux, le preneur n'a jamais été « propriétaire « d'un immeuble, » dans le sens juridique de ces mots.

On a fait une objection spéciale lorsque, soit par le bail lui-même, soit au cours du bail, le bailleur a déclaré renoncer au droit d'accession, et laisser au preneur la liberté d'enlever ses constructions et plantations.

« Il est évident alors, disent MM. Âubry et Rau, que le « bailleur qui a renoncé au bénéfice de l'accession n'a plus « aucun titre pour se dire propriétaire des constructions « élevées par le preneur, et que, par suite, c'est nécessai- « rement sur la tête de ce dernier que repose la propriété « de ces constructions, qui ne peuvent pas être sans maître, 4t et qui constituent en elles-mêmes, aux termes de l'article « 518, des immeubles par nature. »

Nous répondrons que cette renonciation ne peut avoir pour effet de changer la nature du droit du preneur : il n'est investi dans tous les cas que du droit de jouir des constructions, comme il jouit du sol pendant la durée du bail, et la seule différence que crée la renonciation du bailleur, c'est qu'au lieu d'avoir l'alternative d'une indemnité en argent ou de l'enlèvement des matériaux, le preneur est assuré de pouvoir enlever ces matériaux. Cette circonstance ne change en rien la nature de son droit de jouis*

346 CONTRÂT DE LOUAGE.

San ce, et ne crée pas à son profit celte propriété superficiiiire, pour laquelle la solution de la jurisprudence nous paraît inadmissible.

On fait une dernière objection, à propos du droit d'enregislremfînl : c^est que la quotité des droits ne peut être déterminée que par « la nature et la qualité de la chose ven- « due ou moment où la vente est effectuée. » M. Demolombe a fait à celte objection une réponse décisive :

4< Nous avons vu, dit-il^ que la Cour de Cassation ne « considère que comme mobilière, même en matière d'en- « regislrement, la vente d'une forêt pour être abattue, d un « biîliment pour être démoli ; or, pourtant, la chose dans « son état actuel , dans son état au moment de la vente, est « alors aussi immeuble ; donc, cette raison là n'est pasdé- « oisive; donc il faut, au contraire, examiner si la chose a « été vendue pour être transmise à Tacquéreur, et pour « lui appartenir, en effet, dans son état d'immeuble. »*

Aussi croyons-nous tout à fait que le preneur n'a qu'un droit mobilier sur les constructions par lui élevées, et cela pendant la durée comme à la fin du bail.*

300. — La cinquième conséquence du système que nous avons adopté relativement au droit du bailleur sur les constructions élevées par le preneur, ou les plantations par lui faites» c'est qu'à la fin du contrat de louage le bailleur aura Toption de l'article 555, 3* alinéa, c'est-à-dire le droit de conserver les constructions ou plantations, en remboursant la valeur des matériaux et le prix de la main d'œuvre.

Remarquons, à ce propos, que du moment où le bailleur conDatt l'existence des constructions ou plantations, le pre-

' Demolombe, IV, n' 172.

* Demolombe, Loa. citai,; Martou, De8 Privilèges et hypothèqueSj n" ifôij ; Champîonnière et Rigaud, Des droits (T Enregistrement, IV, n* 3179, et VI, n*' 367 et 368. — Contra, Pont, Prie, et hyp,, II, n' 634; Aujjry et Rau, II, § 223 6, p. 440, texte et notes 16 et suivantes.

neur n'est pas obligé de le prévenir, avanl de procéder à renlèvement des matériaux ou à l'abattage des bois.

Sans doute, il sera prudent en fait qu il le prévienne, pour éviter une contestation sur le point de savoir si le bailleur connaissait ou non Texistence des agencements nouveaux du preneur.

Mais en droit, du moment où la preuve de cette connaissance du bailleur sera faite, c'est à lui de manifester la volonté d'exercer le droit de rétention de l'article 555, et le preneur n'est point obligé de lui adresser de mise en demeure.*

SOI. — Si le preneur a droit à une indemité, comme nous venons de le constater, pour les améliorations qu'il a apportées à la chose louée, il faut pour cela que ces améliorations proviennent de son fait : mais, si l'augmentation de valeur des objets loués provient de faits étrangers au preneur, celui-ci n'y a aucun droit.

On a jugé avec raison, en ce sens, que le preneur d'une usine n'a droit à aucune indemnité pour les fluctuations de valeur que le matériel du fonds a pu subir, indépendamment du fait et de la volonté du preneur : celui-ci ne peut ni en profiler ni en souffrir, en vertu de la règle res périt aut crescit domino ; et les articles 1822 et 1823, spéciaux au bail à cheptel de fer, ne peuvent être étendus au bail d'une

De la sous-location et de la cession du bail.

309. — Le droit du preneur, dans le contrat de louage de choses, n'a, en thèse générale, aucun caractère exclusi-

' Cassation, 8 mai 1877, France Judiciaire^ 11-1%^ p. 453, et Sirey, 77, I, 297.

' Cassation, l'' août 1859, Sirey, 60, 1, 67.

348 CONTRAT DE LOUAGR.

vement personnel : ie but que le bailleur se propose est

d'obtenir un revenu de la chose qu il loue^ et c^esl en conleiTiplalion de ce revenu, et non de la personne du preneur, qu'il a consenti à louer sa chose- Aussi, dès que les garanlies de paiement sur lesquelles il a compté continuent d'exister h son profil, et que, d'un autre côté, la deslinalion pour laquelle il a loué la chose n'est pas modifiée, le but qu'il se proposait est atteint ; et il importe peu que le locataire jouisse par lui-même, ou qu un tiers soit substitué au droit de jouissance du locataire primitif.

De ce caractère ordinaire et normal du contrat de louage doivent, en théorie, découler plusieurs conséquences : en premier lieu, si le preneur meurt, le louage n'est pas résolu, et ses héritiers continueront d'eiécuter le contrat ; en second lieu, si le preneur veut céder à un tiers le bénéfice du contrat qu'il a fait, cette cession sera valable, pourvu que le nouveau locataire se conforme aux obligations imposées au preneur primitif, et que, de pluSj celui-ci reste tenu, vis-à-vis du bailleur, de l'entière exécution des obligations qu'il a contractées.

De cette ra^*on, tout sera respecté: le droit du bailleur, et Tintérêl légitime que peut avoir le preneur à céder à un autre une location qui ne lui convierït plus, par suite d'un changement quelconque dans sa situation* Enfin, si le preneur abandonne la chose louée, ses créanciers peuvent en jouira sa place, en vertu de Tarticle 1166/

303. — Quelquefois cependant le bailleur peut n'avoir consenti au contrat de louage que intuitu personœ : c'est une ferme importante qu'il loue, ou bien encore une usine, et il n'a consenti a la location qu'à raison de l'habileté industrielle ou agricole qu'il reconnaissait chez le preneur : ou c'est une maison, à la conservation de laquelle le bailleur tient avant tout, et il ne Ta louée qu'à cause des habitudes d'ordre, du caractère soigneux du locataire qu'il a choisi.

* pouai, ta novembre 1852, DaUoz, 56, 11, 21.

Dans ces hypothèses exceptionnelles, il est désirable que le bailleur puisse imposer au preneur l'obligation de jouir par lui-même de la chose louée, et stipuler, soil que le bail sera résolu par la mort du preneur, soit, dans tous les cas, qu il ne pourra de son vivant céder à personne la jouissance de la chose par lui louée.

304. — Ces deux idées, qui sont à notre avis aussi importantes à respecter Tune que Tautre en matière de bail, ont donné naissance à la théorie de la sous-location et de la cession du droit au bail^ que nous devons examiner dans ce paragraphe.

Le droit romain avait admis, en principe, la faculté pour le locataire de louer à un autre, en tout ou en partie, la chose par lui louée. II semble que la règle ait été admise d'abord pour les maisons : « Cum in plures annos domus « locata est, prœstare locator débet, ut non solurn habitare « conductor ex calendis illis cujusque anni, sed etiam locare « habitatori, si velit, suo temporepossit. »* Le principe fut plus tard étendu à tous les immeubles : « Nemo prohibetur « rem y quam conduxit, fruendam alii locare »,* mais celte règle n'existait qu'à moins de convention contraire : « Si « nihil aliud convertit », dit la loi précitée au Code.

305. — Notre ancien droit suivit les principes adoptés par les jurisconsultes romains : « Un locataire ou fermier, « dit Pothier, peut sous-bailler en tout ou en partie à des « tiers la maison ou les héritages qui lui ont été loués » ; • mais, comme en droit romain, on dut admettre pour le bailleur la faculté d'empêcher la sous-location par une convention expresse faite lors du bail. Pothier, qui signale ce droit accordé au bailleur, nous indique en même temps comment on interprétait la clause par laquelle le bailleur avait prohibé les sous-locations : « Cette clause, dit-il, ne « s'exécute pas toujours à la rigueur; lorsque le sous-lo-

* L. 60, princ, ff., Locat conduct. (XIX, II).

• L. 6, Cod.^ De locat. conduct. (IV, LXV). » Du Louage, n* 280.

Digitizi

t ratBire, qui a Tait le sous-bail avec cette clause, étant « obligé de quiUer la maison, présente au seigneur d'hôtel « un sous-Iocalaire œque idoneum, c'est-à-dire qui est tel « qu'il est indiiïérent au seigneur d'hôtel que ce soil lui ou « le principal locataire qui occupe la maison, en ce cas, tout « reffet de la clause esl que le seigneur d'hôtel peut reprenne dre sa maison et faire prononcer le résiliemenldu bail

« Mais, s'il ne veut pas reprendre le bail, il ne doit pas être « écoulé et empêcher l'exécution du sous-bail. )>*

Potliier nous donne ensuite le motif, plus charitable que juridique, de ce tempérament admis^ paratl-il, par la jurisprudence du Châtelet d'Orléans el du Châtelet de Paris : « C'est une suite du grand principe de l'amour du prochain. « qui est le principe fondamental du droit naturel. Il est «( évident qu il nous oblige à consentir à toutes les choses *t qui, sans nous causer aucun préjudice, peuvent faire ^ plaisir au prochain. »

ÏIOO. — Le projet de Code civil reconnaissait au preneur la faculté de transmettre à un autre le bénéfice du contrat par lui fait : mais, pour la première fois, la loi va distinguer deux conventions, bien différentes d'ailleurs^ par lesquelles le locataire peut investir un tiers de son droit de jouissance, la sQus-locaiion et la cession du bail : « Le preneur, ditl'ar- € lîcle 10 du projet, a le droit de sous-louer et même de « céder son bail k un autre, si cette faculté ne lui a pas *c été interdite. »*

Les articles 11, 12, 13, 14 et 15 du projet indiquaient comment devait s'interpréter l'interdiction du droit de céder le bail ou de sous-baiiler : la clause était de rigueur, s'il s'agi?sail d'un bien rural ou d'une usine ; mais s'il s'agissait d'une maison, le tempérament équitable, indiqué par Pothier, était admis par les rédacteurs du projet, et le propriétaire était obligé de demander la résiliation, ou d'accepter le nouveau locataire.

* Du Louage, n* 283.

* Fenel, II, p. 352-353.

Digitizi

30Y. — Admis par la plupart des tribunaux d'appel, qui ne proposèrent que des modifications insignifiantes, le projet ne fut critiqué que par le tribunal de Cassation. Chose assez singulière, ce tribunal proposait de rompre d'une manière complète avec les traditions historiques, et de défendre en principe la cession du bail ou la sous-location, à moins d'une clause formelle autorisant le preneur : « Dans tous les « baux, disait le tribunal, la considération de la personne « du preneur entre nécessairement dans les motifs de la « convention : il paraît donc naturel d'en conclure que, « lorsqu'il ny a pas convention contraire, le bailleur n'est « pas censé avoir entendu accorder la faculté de céder son a bail ni de sous-louer. »

Comme conséquence de cette idée, le tribunal proposait de substituer à l'article 10 du projet le texte suivant : « Le preneur, soit « d'un bien rural, soit d'une usine, soit d'une mai- « son d'habitation ou d'un appartement, n'a pas le droit de « céder son bail à un autre, ni-Tnême de sous-louer, à moins « que cette faculté ne lui ait été formellement consentie. » *

308. — Le contre-projet du tribunal de Cassation n'eut aucun succès, et c'est avec raison, selon nous, que les rédacteurs du Code ont maintenu la règle ancienne que le preneur peut céder son droit à un autre, à moins de convention contraire : ce qui. d'ordinaire, est le motif déterminant dubail, c'est le prix offertpar le preneur, et si par exception, la personne du preneur a été prise en considération, il suffit de réserver pour ce cas exceptionnel au bailleur le droit d'insérer dans le contrat une prohibition de sous-louer.

Aussi le projet de la commission, remanié dans les termes suivants qui sont devenus le texte définitif de l'art. 1717, fut-il adopté presque sans discussion :*

« Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder « son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été inter- « dite.

* Fenet, II, p. 930.

■ Fenet, XIV^ p. 236.

Digitizi

352 CONTRAT DE LÛÏJAGB.

« Elle peut être interdite pour le tout ou pour partie, a Celte clause csl toujours de rigueur. »

âl>0. — Avant d'aborder l'examen des questions que ce texte 3 soulevées, nous devons faire deux remarques ; la première, c'est que le tempérament admis par Pothier et mainlèQu par le projet primitif, au moins pour le bail des maisons, estsupprimé. Désormais la clause qui interdit de sous- louer est de rigueur pour toute espèce de biens, et le bailleur peut, sans demander la résiliation du bail, demander que le preneur jouisse par lui-même de l'objet loué,

310. — En second lieu, Tari. 1717 distingue soigneusement les deux mojens que peut prendre le locataire pour transmettre son droit à un tiers, la cession de bail et la souslocation: cette dislinction très importante, que ne paraissent avoir faite ni les jurisconsultes romains, ni même nos anciens jurisconsultes j csl féconde en conséquences, et il faut que nous la précisions bien dès le début.

31 i , — Le preneur peuf, d'abord, céder le droit au bail ; celte cession constitue la vente d*une créance, l'aliénation. au profll du cessionnaire, du droit personnel qui était né pour le cédant du contrat de bail. Les rapports que cette opération va faire naître entre le preneur et celui qu il se substitue vont être les rapports ordinaires d'un cédant et d'un cessionnaire, d'un vendeur et d'un acheteur-

31** -— Le preneur peut employer une autre forme, et sous-louer la chose qu'il a louée ; la sous-location va constituer une location nouvelle, dans laquelle Fancien preneur vajouerlerôle de bailleur. L'ancien preneur, qu'on appellera locataire principal, va non plus vendre, mais louer le droit qu'il tient lui-même en location ; et les rapports qui voet s'établir entre le locataire principal et le sous-locataire vont être les rapports ordinaires d'un bailleur et d'un preneur.

3 13. -- De cette différence essentielle dans le caractère des deux contrats vont naître cinq différences notables dans les effets de la cession de bail et de la sous-location.