Première différence. La sous-location constitue
un bail : le locataire principal aura donc, sur les meubles du sous-Iocalaire, le privilège de Tari. 2102-1^. Au contraire, la cession du bail est une cession de créance, et elle ne donne aucun privilège au cédant sur les meubles du cessionnaire. C'est là une grande infériorité de la cession de bail par rapport à la sous-location.*
315. — Deuxième différence. Le sous-Iocalaire est un preneur, et il peut, à ce titre, demander au locataire principal de mettre le bien loué en bon état de réparations, soit au début, soit pendant la durée de sa jouissance (art. 1 720). Le cessionnaire du droit au bail n'est qu un acquéreur ; il doit donc prendre la chose dont la jouissance lui est cédée dans l'état où elle est au moment de la cession, et, une fois entré en possession, il ne peut demander de réparations d'aucune sorte à son cédant, pas plus qu un acquéreur ordi* naire à son vendeur.*
316. — Troisième différence. Dans le cas de la souslocation, il intervient entre le locataire principal et le souslocataire un contrat qui forme la seule règle de leurs rapports respectifs : s'il y avait dans le bail primilif quelque clause dérogeant au droit commun, elle ue sérail pas obligatoire pour le sous-locataire, et si le propriétaire le con* traignait à la respecter, par le motif que le localaire principal n'a pu lui transmettre que le droit qu'il avait luimême, le sous-locataire aurait une action en garantie contre le locataire principal.
Mais, dans la cession de bail, le cessionnaire est investi uniquement des droits qui appartenaient h son cédant, et, s'il y a dans le bail primitif quelque clause exorbitante, le cessionnaire est obligé de plein droit à la respecter» sans aucune garantie contre son cédant.*
311. — Quatrième différence. La cession de bail est une cession de créance, qui doit être signifiée au bailleur
* Aubry et Rau, IV, p. 493; Laurent, XXV, n' 135. « Aubry et Rau, IV, p. 493 ; Laurent, XXV, n" 136, » Aubry et Rau, IV, p. 193; Laurent, XXV, n- UiL
GuiL. Louage, i. *^3
Digitizi
334 CONTRAT DE LOtfAGE.
primitif pour èlre opposable aiu tiers, (conformément au principe général écrit dans l'arL 4690. La sous-location n'est qu*un bail, et, à ce titre, il n*esten aucune façon nécessaire qu'elle soîl signifiée pour produire ses effets è l'égard des tiers.*
318, — Cinquième différence. Si le bail est fait pour un bien rural, et qu'il ait été l'objet d'une sous-location, le sous-locataire qui sérail privé d'une portion notable de ses récoltes aurait droit cl une diminution de loyers vis-Ji-vîs du fermier principal, suivant les distinctions établies par les art. 1709 et suivants. Au contraire, s'il y a ou cession de bai!, le cessionnaire ne pourra demander de remise de fermages au preneur originaire : tout au plus aura-t-il le droit d'obtenir une diminution de fermages du propriétaire lui-même, mais dans le cas seulement où le cédant aurait eu le droit à une remise, s'il avait encore été en jouissance de la ferme au moment de la perle de récoltes.'
3111. — Comme on peut le voir par ces différences, qui même d'après certains auteurs ne seraient pas les seules, comme nous l'indiquerons plus loin, il est très important pour les parties de n'opter qu'en connaissance de cause, et après j avoir réfléchi^ pour la sous-focatiou ou la cession de bail.
Dans le doute sur le point de savoir s'il y a sous-location ou cession de bail, nous croyons qu'on devra décider qu'il y a sous-location : jusqu'à la promulgation du Code, la sous-location paraît avoir été le seul moyen usité de transmettre à un tiers la jouissance concédée au locataire principal ; de plus, les effets de la sous-location répondent mieux que ceuï de la cession de bail h rinlention probable que les parties ont eue en contractant. Il faudra donc une stipulation formelle pour que les tribunaux reconnaissent que c'est une véritable cession qui a été faite par Je locataire primitif.
' Aubry et Rau, IV, p. 193; Laurent, XXV, n* 194. " Laurent, XXV, n* 197.
Mais nous croyons, contrairement à l'opinion de M. Laurent,* que si le preneur a déclaré « céder son bail à un « autre, » la convention sera une cession de bail, et non une sous- location, à moins qu'une autre clause de cette convention n'indique clairement le sens que les parties ont voulu donner au moi cession. En effet, nul n'est censé ignorer la loi. et nous ne pouvons admettre que les tribunaux viennent pour ainsi dire restituer les parties contre la portée d'une convention qu'elles ont librement arrêtée, en lui donnant un nom qui ne comporte pas d'équivoque dans la langue du droit. En vain dit-on qu'elles n'ont pas compris la portée de cette désignation, cession de bail ; elles ne devaient pas employer des mots dont elles ne comprenaient pas la valeur, et les tribunaux ne peuvent, sous prétexte d'interpréter, donner aux conventions une portée autre que celle que la loi leur assigne.
350. — Pour étudier le caractère et les effets de la souslocation et de la cession de bail, nous devons examiner les deux questions suivantes :
I. — Dans quels cas le preneur peut-il sovs-louer ou céder son bail à un autre.
IL — Quels sont les effets de la sous-location ou de la cession du bail.
351. — L Dans quels cas le preneur peut-il sous-louer ou céder son bail à un autre ? — La règle écrite dans l'art. 1717 est que tout preneur a le droit de sous-louer ou de céder son bail : quelle que soit la nature de la location, qu'il s'agisse d'une maison, d'une usine ou d'une ferme, le droit au bail est transmissible. Il faudrait le décider ainsi, même pour la location d'un appartement meublé, comme Ta jugé la Cour de Paris ;* on objecte, il est vrai, que la considération de la personne, de ses habitudes, de son genre de vie.
• Laurent, XXV, n- 187 et suiv.
« Paris, 20 juin 1861, Sirey, 62, II, 587, et Dallez, 62, II, 65.
a plus rrîmporlance dans ce genre de location ; * mais cette objection ne sufBt pas pour pernfiellre d'apporter une exception qui n'est pas écrite dans la loi, alors surtout qu'il est si facile au bailleur de se soustraire par une clause prohibitive à ces inconvénients, s'il les redoute.
Mais le droit desous-louer ou de céder le bail n'entratne pas le droit pour le preneur de changer le nmode de jouissance qui lui a été imposé par son bail : il devra donc imposer au tiersj qu'il se substituera, l'obligation de respecter l'usage ordinaire de la chose louée, et, en un mot, ne pas concéder sur cette chose d'autres droits que ceux qu'il a lui-même- C'est à cette condition seulement qu'il est vrai de dire que la sous-location ou la cession de bail ne nuisent pas im\ droits du propriétaire.'
332. — A cette règle, qu'il est permis de soiis-louer ou de céder le bail, la convention vient souvent apporter des restrictions, ou même substituer à la faculté de sous-louer une interdiction complète. Ces clauses prohibitives sont très fréquenles dans la pratique^ et cela se conçoit, car elles répondent à une pensée naturelle chez le bailleur qui tient à la conservation de sa chose, qui a consenti à traiter avec un preneur dont il appréciait les qualités, et qui n'aurait pas accepté de louer à un autre : il convient donc d'en étudier avec soin la portée.
Ces clauses prohibitives peuvent se présenter sous plusieurs formes : interdiction absolue de sous-louer et de céder le bail, inlerdiclion de sous-louer ou de céder même partiellement, interdiction de céder sans le consentement par écrit, ou du moins sans le consentement du bailleur.
3S3, — L'interdiction absolue de sous-louer ou de céder le bail ne présente qu'une difficulté d'interprétation : il est évident que le preneur ne pourra sous-louer ou céder son bail pour la totalité, ce serait contrevenir formellement
' Sauger, Louage et servitude, n* 218.
■ Paris, 25 mars 1817, Sirey, c. n., V, II, 257.
à la convention arrêtée ; mais pourra-l-il faire une souslocation ou une cession de bail partielle ?
Oui, d'après une théorie, car cette sous-local ion ne présente pas les mêmes inconvénients que la sous-Iocalion totale, et c'est celle-ci seulement qu'on a voulu prohiber.*
Nous croyons, au contraire, que l'interdicliori générale de sous-louer ou de céder le bail suffît pour proliiber les sous-locations ouïes cessions partielles : sans doute il faudra d'abord interroger les circonstances de la cause, le contexte du bail, et s'il en résulte que le bailleur n'avait aucun motif et n'a pas eu l'intention d'empêcher une souslocation partielle, ces sous-locations seront permises. Mais s'il n'y a aucune circonstance de fait révélaiil rinlenlion des parties, il nous semble que l'interdiction de sous-louer ou de céder le bail signifie ceci : le preneur jouira [}ar luimême de la chose louée, et il ne pourra mettre un tiers en son lieu et place, ni pour le tout, ni pour pariie. Sinon, où s'arrêter? Le locataire pourrait sous-louer les trois quarts, les quatre cinquièmes de la chose à diverses personnes, et, pourvu qu'il en gardât une partie, ces locations pcirtielles seraient valables, ce qui serait manifestement contraire à la volonté du bailleur.*
On objecte que Tart. 1717 porte que la faculté de souslouer peut être interdite pour le tout ou pour partie : cesl vrai, mais nous répondons avec la Courd'Amrcns que la prohibition de sous-louer la chose s'étend aux diverses parties dont cette chose se compose. Cette formule, contre laquelle proteste M. Laurent, nous paraît la seule qui permette de se conformer à la lettre du contrat et h rinlenlion probable des contractants.'
3S4. — La prohibition générale de sous-louer doit en-
* Aubry et Rau, IV, p. 490-491 ; Duranlon, XVII^ 92 ; Troplongj I, 135; Marcadé, art. 1717, II.
* Bruxelles, 17 juillet 1821, Sirey, c. n., VI, II, 450. — Dutergier, l, n*' 374 et 378 ; Laurent, XXV, n» 217.
* Amiens, 22 juin 1822, Sirey, c. n., VU, II, 88.
Ira hier la prûliibilion de céder le bail, car ces deux formes de Iransraission du droit au bail conduisent au même résultat, subslituerun tiers au preneur; et cesl ce que le bailleur a voulu éviter.
De même, la prohibition générale de céder le bail devrait faire annuler la sous-localion que le preneur aurait consentie : le motif est le même que dans rhjpolhêse précédente, la sous-locatiou présente pour le bailleur tous les inconvénients de la cession de bail^ et rintenlion probable des parties a été de prendre le mol <t cession » dans son sens juridique : transmission du bail par le preneur à un tiers. ^
La défense générale de céder le droit au bail devrait-elle exclure les sous-Iocalions partielles? Non, dit-on, autre chose est la cession du bail, autre chose la sous-location partielle, qui laisse le preneur dans l'immeuble et assure au bailleur la continuation de la garantie personnelle sur laquelle il a compté en louant.'
Cette solution j logique pour les auteurs qui admettent que la prohibition générale de sous-louer n'interdit pas les sous-locations partielles, nous paraît diflicile à accepter pour ceux qui, comme nous, voient dans la défense de souslouer une défense implicite de sous-locations partielles. Aussi croyons -nous que Tinterdiclion de céder le bail équivaut a Tinterdiction de sous-louer, et que, comme celte dernière, elle suffit pour interdire les sous-locations partielles : notre raisonnement est toujours le même : les parties ont voulu que le preneur ne pût se substituer un tiers, ni pour le tout, ni pour partie,'
* Amiens, 22 décembre 1825, Sirey, c. n., VIII, II^ 164 ; Paris, 24 février 1825, Sirey, c. n., VIU, 11, 33 ; Paris, 18 mars 1826, Sirey, c. n., Vllï, II, 214. — Duver^ier, I, 375; Troplong, I, lâ3 ; DurantoD, XVU, 72; Marcadé, art. 1717, II; Laurent, XXV, n' 215 ; Aubry et Rau, IV, p, 430.
* Aubry et Rau, IV, p. 430 ; Duvergier, J^ 376 et 377. — Angers, 27 mars 1817j Sirey, c. n., V, 259; Paris, 6 mai 1835^ Sirey, 35, 11,305,
* Paris, 28 août 1824, Sirey, c. n.j VU, II, 434 ; Paris, 28 mars 1829, Sirey, c. n., 11,240.
Mais toutes ces solutions, que nous croyons vraies en principe, sont, avant tout, subordonnées à Texannen des faits, des circonstances de la cause, de la nature de la chose louée, de la profession du preneur, etc.. Il s'agit d'interpréter une convention qui restreint la faculté accordée par la loi à tout preneur de céder le bail ou de sous-louer, il faut donc rechercher dans l'ensemble des faits l'interprétation de cette convention ; et l'interprétation qui sera donnée par les juges du fond ne pourra être déférée à la Cour de Cassation.*
3Sft. — Les parties ont [inséré dans le bail une clause portant que le preneur ne pourrait sous-louer « sans le « consentement du bailleur, » ou même « sans le consentea ment par écrit du bailleur. » Quelle sera la portée de ces clauses ? Donnent-elles au bailleur le droit absolu de refuser les sous-locataires qu'on lui présente, ou les tribunaux peuvent-ils le contraindre à accepter un sous-locataire, en constatant qu'il remplit toutes les conditions que peut demander le propriétaire le plus exigeant ?
Pour l'interprétation de ces clauses, on fait, en général, la distinction suivante : a-t-on dit dans le bail qu'on ne pourrait sous-louer m sans le consentement du bailleur, » la clause doit s'entendre rigoureusement, et si le bailleur ne donne pas son consentement, aucun sous-locataire ne pourra être introduit dans l'immeuble loué.* A-t-on dit, au contraire, que le preneur ne pourrait sous-louer qu'à des « personnes agréées par le bailleur, » le refus de celui-ci ne sera pas souverain et les tribunaux pourront en apprécier les motifs et décider que tel sous-locataire, refusé par le bailleur, doit être agréé par lui.'
* Cassation, 1" juillet 1872, Sirey, 72, 1, 264.
• Aubry et Rau, IV, p. 491. — Lyon, 26 décembre 1849, Sirey, 50, II, 30; Paris, 6 janvier 1880, Dalloz, 81, I, 80; Grenoble, 20 mai 1880, Dalloz, 82, II, 14.
» Paris, 6 août 1847, Sirey, 47, II, 447, et Dalloz, 47, II. 174; Colmar, 12 avril 1864, Sirey, 64, II, 285, et Dalloz, 65, II, 32 ; Cham-
360 COXTRAT DE LOUAGE,
3S0. — Nous croyonsj avec M, Laurent,^ que cette distinction est un peu trop subtile et qu'elle doit être repoussée comme étant contraire h la vérité des faits : que le bailleur ail dit dans le bail qu'on ne pourrait sous-louer sans son consentement, ou qu'à des personnes agréées par lui, il nous semble que les deux formules sont Texpressiori de la même idée^ le droit pour le bailleur d'accepter ou de refuser le sous-locataire qui lui est proposé. Nous n'apercevons pas la différence qu'il y a entre Vagréînen&ei le consenlenient du bailleur.
Dans les deux eas^ la question est celle-ci : le droit que le bailleur s'est réservé est-il absolu, peut-il refuser sans motif, ou au contraire les tribunaux ont-ils le droit d'écarler son refus comme arbitraire? Or nous croyons que ces clauses doivent s'interpréter en ne sens que le refus du bailleur est absolu, et que l'exercice ne peut en être contrôlé par les tribunaux. Le bailleur n'a pas dit, en effet, qu'on ne pourrait sous-louer qu'à une personne honorable ou sol vable, ii a dit qu'on ne pourrait sous-louer sans sa volonté, et ce serait modifier la convention que de substituer un ordre de juslice à la volonté du bailleur. De quelle utilité sera pour le bailleur cet « agrénenl, » qu il s'est réservé on en faisant une condition essentielle de la sous-location, si cet « agré- * ment » peut lui ôlre imposé par la justice î
Remarquons d'ailleurs qu'il peut être parfois très délicat de déduire en justice les motifs d'un pareil refus. Supposons que le bailleur habite une portion de la maison, dont il a loué l'autre partie avec cette clause. On lui offre un sous-locataire, dont le caractère plus ou moins difficile, dont la vie privée, dont les hôtes habituels ne conviennent pas au bailleur. 11 est très difficile, quelquefois même ii sera impossible d'indiquer devant les tribunaux les motifs d'un
béry, l'' juin J887, Dalloz, 88, II, 38, et France Judiciaire, 88, 11, 114. — Compar. Tribunal de ta Seine, 1" février 1887, Panantes /rançaiseBj 87, 11^ 131, ' XXV, n' 218,
refus qui n*a pourtant rien de capricieux ; et nous croyons que le bailleur a entendu se soustraire à celte nécessité, en indiquant qu on ne pourrait louer sans son consentement ou son agrément.
Le preneur ne peut s'en plaindre, puisqu'il a accepté une clause qui soumettait la sous-location à l'agrément du boiU leur.*
8*1. — Si le bail contient une clause qui sournello les sous-locations à l'assentiment du bailleur, mémo à son consentement « écrit, » il suffira d'une approbalioa tacîle de sa part pour valider les sous-locations, comme si, par exemple, il avait reçu directement les loyers du sous- locataire. L'écriture n'est, en effet, qu'un mode de preuve ; elle n'est point exigée arfso/emm^a/em, et, du moment où Tassentimenldu bailleur à la sous-location est juridiquemonl prouvé, l'absence d'un acte écrit de sa part sera insignifiante.'
3S8. — S'il y a dans un bail une interdiction de souslouer ou de céder le bail, l'art. 1717 déclare que « celle « clause est toujours de rigueur : » nous avons dit que celte partie du texte s'expliquait historiquement, et qu'elle avait pour but de rompre avec les traditions de notre anricmio jurisprudence, recueillies et approuvées par Polluer. Quel que soit l'intérêt du preneur à sous-louer, quelque rharigemenlqui soit survenu dans sa situation, quel que soit, d un autre côté, le peu d'intérêt du bailleur h empêcher la souslocation, cette sous-location devra être interdite rrgoureu-
» Comp, Douai, 7 décembre 1881, Sirey, 82, II, 117^ et Dalloz, 84, V^ 320; Rouen, 24 janvier 1881, Sirey^ 82, II, 147 ; Nancy, il juin 1887, Sirey, 87, II, 213, et France Judiciaire, 88, 11, ne ; Cassation, 7 février 1888, Sirey, 88, I, 104; Dalloz, 88, 1, 164; PandeciesJrançaiseSj 88, I, 84; et France Judiciaire, ^S, Jl, 258.
• Douai, 15 juin 1841, Rép. du Palais, 41, II, 278; Cassation, 28 juin 1859, Sirey, 60, 1, 447 ; Arrêt précité de Colmar, du 12 avril 1864; Cassation, 23 mai 1870, Sirey, 70, 1, 283; Tribunal d Avesnes, 11 novembre 1881 ; et Tribunal de Paris, 19 avril 1882, France Judiciaire^ 81-82, p. 630 et 671.
362 CONTMAT DE LOUAGl.
semenl r la convenlion des parties Peinporle sur toute cansidéralîon cIg sentiment,*
Toutefois, si la clause est de rigueur, il faut la restreindre à riijpothèse qu'elle prévoit, celle d'une sous-Iocalion ou d'une cession de bail. Le preneur n'habite pas la maison qu'il a louée, mais il y laisse un domestique qui l'aère, qui la chauffe, et de plus, cette maison est garnie d'un mobilier suifisant pour répondre des loyers : ce n'est pas là une sous-location prohibée par le bail, et le locataire fait ce qu'il a le droit de faire,'
De même nous croyons, quoique la question soit plus délicate, que le preneur pourrait concéder gratuitement la jouissance de la chose louée a un ami : ce n'est pas là une sous-location ou une cession de bail, mais une libéralité qui ne peut être que très exceptionnelle, et qui n'est pas entrée dans la prévision des parties, quand elles ont prohibé la sous-location ou la cession/
Mais le locataire, auquel les sous-locations sont interdites, ne pourrait ni prendre des pensionnaires, ni louer des appartements en garni : ce sont là de véritables souslocations auxquelles s'adjoint, dans le premier cas, un contrat accessoire, relatif à la nourriture du locataire, et, dans le second, une location de meubles. Mais ces pactes accès* soires ne chaoKcnl pas la nature du contrat principal qui est une sous-location formellement défendue par le bail intervenu avec le locataire primitif/
* Âubry et Rau, IV, p, 491 ; Laurent, XXV, n' 220; Duvergier, ï, 364. — Colmar, 16 août 1 Si fi, Sïrey,c. n., V, ïl^ 185 ; Cassation, 12 mai 1817^ Sirey, c. n., V, I, 315 ; Dijon, 9 janvier 1889, France Judiciaire^ 90^ II, 49.
* Duvergier, I, 366; Marcadô, art, 1717; Laurent, XX V, n* 22! ; Aubry et Rau^ IV, p. 49L — Bordeaux^ 11 janvier 1826, Sireyj26t 11, 193.
* Aubry et Rau, IV, p. 491 ; Troplong, 1, 136- — Coniràf Duvergier, I, p. 367.
* Laurent, XXV, u' 222. — Grenoble, 18 août 1807, et Douai, 7 avril 18Ï2, Dalloz, Répertoire, V Louage, n*' 378, 6% et 473*
3SO. — L'inlerdiclion de sous-louer ne peut être opposée aux créanciers d'un preneur, qui veulent user de la faculté qui leur est accordée par l'article 2102 : d'après ce texte, le bailleur a un privilège sur le mobilier, et, s'il s'agit d'une ferme, sur les récoltes, pour les fermages échus et ceux qui restent à échoir, si le bail est authentique ou s'il a date certaine. Mais, si le propriétaire exerce ce privilège, les créanciers du preneur ont le droit de sous-louer malgré l'interdiction contenue dans le bail.
En effet, le propriétaire, en touchant par privilège ses loyers pour l'avenir, ne peut empêcherd'utiliser la jouissance de la chose dont il a perçu les loyers. Le preneur ne peut plus occuper par lui-même, il faut donc que ses créanciers puissent sous-louer : c'est leur gage qui a servi à payer le propriétaire, et ils puisent dans ce paiement par avance un droit spécial, qui apporte une véritable novation au bail primitif quant à l'interdiction de sous-louer. Si le propriétaire tenait à ce que cette interdiction fût respectée, il n'avait qu'à faire prononcer la résiliation de son bail avec une indemnité de relocation, et à ne pas toucher ses loyers pour l'avenir.*
Il en sera de même si le propriétaire d'un preneur en faillite obtient une coliocation privilégiée pour les loyers h échoir, et la loi du 12 février 1872, modifiant l'ancien art. 650 du Code de commerce, consacre législativement au cas de faillite la solution que nous venons de proposera l'occasion de l'article 2102 : « Dans le cas où le bail contiendrait « interdiction de céder le bail ou de sous-louer, les créan- « ciers ne pourront faire leur profit de la location que pour m le temps à raison duquel le bailleur aurait touché ses « loyers par anticipation, et toujours sans que la destina- « tion des lieux puisse être changée. »
330. — S'il y a dans le bail une interdiction de souslouer, cette interdiction fait obstacle à ce qu'une société qui avait loué primitivement l'immeuble se substitue une so-
» Laurent^ XXV, n" 225 ; Aubry et Rau, IV, p. 492.
36i CONTMT DE LOUAGE.
ciété nouvel In, distincte de la première : juridiquemenl, les deux sociétés forment deux personnes séparées Tune de l'autre, tout aussi bien qu'un preneur et son sous-locaLairej et le bailleur, qui a consenti à louer à une première société dont les statuts lui inspiraient toute garantie, n'a pas accepté par là même toutes les tranj^formalions auxquelles il plairait à la société de se soumettre^ transformations dont le résultat peut être de modifier gravement la situation des tiers qui traitent avec elle.'
331, ^ Le propriétaire a toujours le droit de renoncer à rinlerdietion de sous-louer ou de céder le bail, et, comme nous Tavons dit h propos de Tinterdiction de sous-louer « sans le consentement ou Tagrément du bailleur, i* la volonté de celui-ci peut ne s'exprimer que tacitement. Ainsi le bailleur qui a interdit de sous-louer, et qui re<;oit directement ses loyers d'un sous-locataire et lui donne quittance, sera ensuite non recevabie à critiquer la sous-location ; ' et les tribunaux ont un pouvoir d'appréciation quant aux circonstances d'oij résulte la renonciation.*
Mais de ce que le propriétaire aura accepté un sous-locatairoj il n*en iaut pas conclure qu il a renoncé d'une manière absolue à rinterdirticm contenue dans le bail : les renonciations ne se présument pas, et le propriétaire pourra s'opposer aux sous-locations ultérieures qu il plairait au preneur de consentir.*
332. — Lorsqu'il y a dans le bail une interdiction de sous-louer ou de céder le bail, et que le propriétaire n'y a pas renoncé, rinobservation de cette clause donne au propriétaire le droit soit de demander l'expulsion des sous-!o-
* Cassation, 2 février 1859, Sirey,59, λ3I0; Paris,? avril tB59, Sirey, 59, II, 484 ; et MoH/h de Cassation^ 10 janvier 1881, Dallùz^ 81, I, 110, etSîrey,81, 1,310.
» Duvergrer, l, n* 372; Laurent, XXV, n" 232-233.
* Tribunal de la Seine, 28 février 1887, Pandectesfrançaiêes^ SI, II, 395.
* Beiipos, S mai 1858, Sirey, 59, M, 230.
cataires avec dommages-inlérêls contre le preneur, soit de demander la résiliation du bail.
I] ne peut toutefois demander de dommages et intérêts contre les sous-locataires.*
La clause est de rigueur (art. 1717), ce qui signifie deux choses : en premier lieu, le bailleur n'est pas forcé, comme l'enseignait Pothier, de demander la résiliation, ou de laisser le sous-locataire en jouissance ; il peut se borner à demander l'expulsion du sous-locataire, et les tribunaux devront prononcer cette expulsion sans pouvoir rejeter l'action du bailleur à raison de l'absence d'intérêt de sa part, ou encore à raison de l'intérêt majeur qu'aurait le preneur à maintenir les sous-locations.
Mais si les tribunaux ne peuvent aujourd'hui déclarer mal fondée l'action du bailleur, ils ne sont pas obligés de prononcer nécessairement la résiliation qu'il demande, et ils seront investis en cette matière du droit que l'art. 1184 leur accorde pour les conditions résolutoires en général, dans les contrats synallagmatiques. La résolution du bail n'aura donc pas lieu de plein droit : elle devra être demandée en justice, et les tribunaux pourront accorder un délai au preneur, suivant les circonstances, pour reprendre la jouissance de l'immeuble par lui loué, et se conformer désormais aux conditions de son bail.*
Le bailleur a un moyen d'empêcher l'exercice par les tribunaux de cette faculté : c'est de stipuler dans le bail que « la résiliation aura lieu de plein droit par le seul fait « d'une sous-location ou d'une cession constatée. » Alors la condition résolutoire, de tacite qu'elle était, devient expresse, et les tribunaux devront alors appliquer la convention et prononcer la résiliation, lors même que le preneur
• Lyon, 30 juin 1887, Sirey, 89, II, 181, et Dalloz, 88, II, 59.
• Laurent, XXV, n'* 228-229 ; Duvergier, I, n" 270 ; Aubry et Rau, IV, p. 492. — Cassation, 13 décembre 1820, Sirey, c. n., VI, I, 344 ; Lyon,6 juin 1821, Sirey, c. n., VI, 11,427; Lyon, 16 décembre 1825, Sirey, c. n., VIII, II, 159 ; Cassation, 29 mars 1837, Sirey, 37, 1, 613.
offriraîl de congédier le sous-locataire et le congédierait civant lo jugement.* Ce n'est là que l'application des principes généraux sur la condition dans les contrats.
333. — Terminons cette première partie de notre étude par une observation relative au bail fait sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, ou bail à colonage parliaire ; pour cette espèce de bail c'est la règle inverse de celle de Tart. 1717 qui est établie, et le preneur ne peut ni sous-loucr ni céder son droit, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail (art. 1763).
Le motif de cette différence tient à la nature particulière du bail à colonage partiaire ; ce contrat est d'une nature spéciale, et, si, comme nous le croyons, c'est le caractère de bail qui l'emporte, il faut reconnaître qu'il présente beaucoup d'adinités avec le contrat de société ; or, dans le contrat de société, un associé ne peut se substituer un tiers sans rassenliment de ses associés (art. 1861). De plus, le bail avec partage des fruits exige chez le preneur une habileté particulière, puisque le bailleur recevra d'autant plus que la culture aura été meilleure, et aussi une honnêteté parlicLilière, pour le partage des fruits. Il est donc vrai de dire que. dans ce contrat, la considération delà personne du preneur joue un rôle déterminant pour le bailleur, à la différence du louage ordinaire ; d'où natl pour le preneur rimpossibilité de se substituer un tiers.
333 bis. — II. Quels sont les effets de la sous-location et de la cession de bail. — Ces effets doivent être envisagés à quatre points de vue :
A* — Entre le preneur et le sous-locataire ou le cessionnaire.
B. — Entre te bailleur et le locataire primitif .
C. — Entre le bailleur et le sous-locataire ou le cessionnaire.
D. — Entre le sous-locataire ou le cessionnaire et les tiers.
* Laurentj XXV, n* 230; Duvergier, I^ n* 270 ; Aubry et Rau, IV, p, 492.
334. — A. Effets entre le preneur et le sous-locataire ou le cessionnaire. — S'il s'agit d'une sous-location, les rapports qui vont s'établir entre le preneur et le sous-locataire vont être, comme nous l'avons dit, ceux de bailleur à preneur : dans ce nouveau bail, le preneur primitif joue le rôle de bailleur ; il a tous les droits et toutes les obligations d'un bailleur vis-à-vis de son sous-locataire.
De là les conséquences suivantes : sa créance pour loyers sera garantie par le privilège du bailleur, conformément à Fart. 2102, 1*^. Mais, d'un autre côté, il sera, comme un bailleur ordinaire, obligé de livrer la chose en bon état de réparations, et de l'entretenir en cet état pendant la durée de la jouissance du preneur.* Quant à ce dernier, il est tenu vis-à-vis du locataire principal des obligations d'un locataire, payer les loyers, faire les réparations locatives, jouir de la chose suivant sa destination, etc.*
S'il s'agit d'une cession de bail, le preneur primitif devient un cédant ordinaire, il vend une créance : d'où suit qu'il n'a aucun privilège pour le paiement des loyers, et qu'il ne sera obligé de faire de réparations ni au début, ni pendant la durée de la jouissance du sous-locataire : celui-ci n'est qu'un acheteur qui prend la chose dans l'état où elle est.
Qu'il s'agisse d'une sous-location ou d'une cession, le sous-locataire ou le cessionnaire est tenu de jouir de la chose conformément à sa destination.
Mais il y a cette différence entre les deux situations, que le sous-locataire n'est tenu vis-à-vis du locataire principal que d'après les termes de la loi et de son propre bail, tandis que le cessionnaire est obligé de respecter les clauses du bail primitif. Il y a deux locations dans le premier cas, et le sous-locataire ne peut être tenu d'observer le bail primitif que si son bail lui en impose l'obligation. Dans le second cas^ il n'y a qu'une location confirmée par le cession-
* Cassation, 31 juillet 1878, Sirey, 81, 1, 77.
» Laurent, XXV, n" 194-198 ; Duvergier, I, n« 386.
MB CONTRAT DE lOLTAriE-
nairP, et colui-ri est obligé de plein droit d'exécuter le bail qui lui est cédé aclivement et passivenienL*
Observons cependant que le cessionaaire ne serairpas obligé de respecter une sous-location consentie par son cedanî, et que ce dernier ne lui aurait pas donnée en charge : autre chose esl le bail "primitif 5 l'exécution duquel il est obligé ; autre chose une sous- location dont il n'est tenu que si elle lui est spécialement imposée,*
335. — B. Effets de la sous-location ou de la cession cnlre le bailleur et le locataire primitif, — En principe, la sous-localïon ou la cession ne change pas les rapports qui existaient entre le bailleur et le preneur : il se forme un conirai nouveau entre le preneur et le tiers avec lequel il traite, mais l'ancien contrat esl maintenu avec tous ses efTets, et le bailleur a toujours pour obligée le preneur originaire.
Comme conséquence de ce principe, le bailleur peut toujours demander le paiement des loyers ou des fermages au locataire principal ; il peut aussi lui demander la réparalinn des dégradations, fussenl-etles commises par le sous-locataire, car le locataire principal en est responsable»'
Réciproquemenlj au moins dans le cas de sous-location, le locataire principal peut agir contre le bailleur pour exiger de lui les réparations dont le propriétaire est tenu : le locataire principal est tenu lui-môme de ces réparations, en sa quahté de locateur dans le nouveau bail qu'il a consenti, et dès Jors il a intérêt et qualité pour les demander au bailleur.
Maisj dans le cas de cession de bail, M. Laurent enseigne que le cédant a bien des obligations, mais n'a plus aucun droit contre le bailleur originaire, tous ses droits ayant été par lui transmis h son cession na ire/
Il eu faudrait conclure que si le cessionnaire ne demande
^ Cassation, 2îi mai 1870, Sîrey» 70, I, 283,
* Motifs de Cassation, 27 février ÎB77, Sirey, 79» î, 125. ^ Lyon, 3Ô juin 1887, Sirey, 89, 0, 181.
* Laurent, XXV, o' 208,
pas de réparations, le cédaDl n'en pourra pas demander de son chef.
Cette solution nous paraît inacceptable, car elle conduirait, en fait, h ce résultat, de mettre le cédant à la merci d'une entente qui s'établirait facilement entre le bailleur et le cessionnaire ; l'un ne ferait pas de réparations, l'autre n'en demanderait pas, et, à la fin du bail, le propriétaire demanderait au locataire principal des réparations locatives, qui seraient d'autant plus lourdes que les réparations à la charge du propriétaire n'auraient pas été faites pendant toute la durée du bail. En droit, nous croyons que du moment que le cédant reste tenu de faire les réparations locatives dans ses rapports avec le bailleur, il conserve le droit d'exiger que le bailleur fasse les réparations à sa charge : ce qui est transmis au cessionnaire, c'est la jouissance de la chose louée, mais quant au droit de la faire mettre en état par le bailleur, nous croyons que ce droit appartientau cédant et au cessionnaire, car ils y ont intérêt l'un et l'autre.
336. — Le cédant reste, disons-nous, tenu en principe vis-à-vis du bailleur, mais celui-ci peut, si bon lui semble, accepter pour seul obligé le cessionnaire, et décharger le cédant des obligations que le bail lui impose. Ce sera une novation, à laquelle il faudra appliquer toutes les règles de la novation, et notamment la règle écrite dans l'art. 1273, d'après lequel la novation ne se présume point. Il ne suffira même pas que le bailleur ait pris avec le cessionnaire des engagements nouveaux pour décharger le cédant, il faudra que la volonté d'exonérer le cédant de toute obligation résulte clairement des engagements intervenus avec le cessionnaire.'
337. — C. Effets de la sous-location et de la cession de bail entre le bailleur primitif et le sous-locataire ou le cessionnaire. — Exisle-l-il entre le bailleur et sous-locataire
* Cassation^ 28 août 1833, Sirey, 33, 1,801 ; Cassation, 13 janvier 1835, Sirey^ 35, 1, 198 ; CassaUon, 13 mars 1872, Sirey, 72, 1, 331 ; Cassation, 10 juillet 1875, Dalloz, 76, 1, 105.
GuiL. Louage, i. 24
OU le cessionnaire une aclion directe, réciproque, permettant à chacun de contraindre l'autre à l'exécution des obligations qui naissent du contrat de louage, en laissant de côté le locataire principal ou le cédant î Ou n'ont-ils, de part el d'aulre, que les actions qui appartiennent au preneur originaire, soit contre le locataire, soit contre le souslocataire ou le cessionnaire, actions qu'ils n'exerceraient que comme créanciers du preneur, et en vertu de l'art. 1166?
Il y 8 un premier point hors de doute ; c'est que le cessionnaire a une action directe pour contraindre le bailleur à reiécution des engagements que le bail primitif lui impose : en effet, par l'acte de cession, le cessionnaire a précisément acheté les droits du preneur contre le bailleur originaire, et comme ces droits sont, par leur nature, cessibles, le cessionnaire en est régulièrement investi et peut les faire valoir en justice directement contre le bailleur.*
Mais le bailleur a-t-il une action directe contre le cessionnaire î Et au cas de sous-location, le bailleur et le sous-locataire ont-ils réciproquement une action directe l'un contre l'aulre? Cette question, très controversée en théorie, est très importante en pratique, et il va nous suffire d'indiquer deux effets de l'un et de l'autre système pour montrer la gravité de la question.
Si le bailleur a une action directe contre le sous-locataire ou le cessionnaire, l'indemnité due en cas d'incendie, en vertu des art. 1733 et 1734, appartiendra au bailleur seul ; sil n'a que l'action de l'art. 1166 du chef du preneur, le bailleur devra partager l'indemnité avec les autres créanciers du preneur.
En second lieu, le bailleur ^eut être créancier pour dégradations causées à rimmeuble loué : les sommes dues de ce chef, par le sous-locataire n'appartiendront qu'au bail-
* Cassation, 31 juillet 1878, Sirey, 81, 1, 77. — Laurent, XXV,
leur, s'il a une action directe ; elles se répartiront entre tous les créanciers du preneur, si le bailleur n'a agi qu'en vertu de Fart. 1166.
338. — M. Laurent, partisan convaincu du système qui refuse l'action directe tant au bailleur qu'au sous-locataire, invoque principalement les arguments suivants.
D'abord, en cas de sous-location, voici comment raisonne le savant jurisconsulte : les conventions ne donnent d'action qu'à ceux qui y figurent (art. 1 165) : or, le bailleur n'était ni partie, ni représenté à la sous-location, il ne s est donc établi aucun lien de droit direct entre lui et le souslocataire.
On objecte les art. 1753 du Code civil et 820 du Code de procédure, qui accordent un privilège au bailleur sur les meubles du sous-locataire pour le montant des loyers, et par là même semblent bien lui reconnaître une action directe contre le sous-locataire. M. Laurent répond que ce n'est pas là une action directe, mais une action privilégiée, fondée sur ce que les meubles du sous-locataire garnissent la maison du bailleur: il a sur eux un droit réel de gage, et par suite une action privilégiée, mais point d'ac^ tion directe.*
Au cas de cession de bail, M. Laurent déclare que la question de savoir si le bailleur a une action directe contre le cessionnaire « n'a pas de sens : » en effet, dit-il, le cessionnaire a acheté les droits du preneur contre le bailleur, mais il n'a pas acheté ses obligations, car on ne cède pas les dettes ; il n'est donc pas débiteur du bailleur, et par suite ce dernier ne peut avoir d'action directe contre une personne qui ne lui doit rien.
330. — L'opinion contraire a prévalu en doctrine et dans la jurisprudence, et avec raison selon nous.*
* Sic Bruxelles, 7 août 1839, BaWoz jRéper t. j v' Louage, n* 366.
■ Aubry et Rau, IV, p. 494; Troplong, I, 128; Duvergier, 1, n* 539 ; Marcadé, art. 1717, L — Cassation, 24 janvier 1853, Sirey, 53, I, 321 ; Cassation, 31 juillet 1878, Sirey, I, 77. Voir toutefois
379 COPfTHAT DE LOUAGE,
Examinons d'abord l'hypollièse de la sous-Iocalion ; il Dous semble que Tari. 1753 esldéeisrf : ^ Le sous-localaire * nest tenu eîivers le propriétaire que jusqu'à concurrenee « du prix de sa sous-location. ^ Le sous-localaire est donc tenu vis-à-vis du propriétaire : comment contester dès lors qu'il puisse être poursuivi par une action directe ?
Ce n'est pas une action directe, dit M, Laurent, c*est une action privilégiée, le sous-locataire n*est tenu que parce que ses meubles garnissent la maison louée : nous contestons absolument cette idée. Si le sous locataire n*était tenu que propter rem, une fois son mobilier vendu, le propriétaire n'aurait plus d'action contre lui : or, il aune action personnelle, indépendante dn la saisie-gageric qu'il a exercée ou même qu'il n'a pas exercée ; en un mot. il a pour débiteur Je sous-locataire.
Dans cet ordre d'idées, la jurisprudence décide que le bailleur a, contre Je sous-locataire, non-seulement la voie de la saisie-gagerie, mais celle de la saisie-exécution j' et celle de la saisie-arrêt : * TarL 1763, en effet, qui parle de « saisie » n'indique nullement un genre particulier de saisie que Je bailleur devrait pratiquer. Le sous-locataire est donc ténu, vis-à-vis de lui, non pas seulement sur les meubles qui garnissent la maison, mais sur tous ses biens j comme le sernit le locataire principal lui-même.
Il ne nous paraît pas difficile de justifier théoriquement cette action directe, et d'établir Texistencc d'un lien de droit entre le bailleur et le sous-locataire ; sans doute il est bien vrai que les conventions ne profitent qu à ceux qui ont été parties ou représenléSj mais nous croyons précisément que le bailleur a été représenté parle locataire principal dans le
Toulouse, 7 février 1888, et Poitiers, 26 janvier 1889, Dalloz, 90, 11,07.
* Paris, 10 mai 1849, Dalloz, 49» H, 179, et Sirey, 49, II, 430. —
Compar. Cassation, 13 avril 1886, Dalloz, 86, 1, 424.
* Cassation, 24 janvier 1853, DaJloz, 53, Ij 124 ; Cassation, 8 novembre 1882, Dalloz, 83j I, 305, et Slrey, 84, I, 333,
contrat de sous-location. En stipulant le paiement de loyers,
l'occupation des lieux loués, etc , le locataire principal
n'a pas fait seulement sa propre affaire^ mais aussi celle du bailleur, et il avait pour cela un mandat tacite de celui-ci : en effet, en louant la chose sans interdire la faculté de souslouer, le bailleur a virtuellement donné mandat au locataire principal de choisir, si bon lui semblait, des souslocataires ; il y a donc entre ces derniers et le bailleur un lien de droit direct, établi par le sous-locataire principal au nom du bailleur, et dans la limite des pouvoirs que lui conférait le contrat de bail.
340. — Supposons maintenant une cession de bail : dans cette hypothèse, le lien de droit naît, au profit du bailleur, du contrat même de cession. Par ce contrat le cédant a transmis au cessionnaire ses droits, mais aussi ses obligations, et nous ne comprendrions pas comment le cessionnaire pourrait l'invoquer contre lebailleurcomme faisant naître une action directe à son profil, tandis que le bailleur ne pourraitrinvoquerau même titre contre le sous-locataire. C'est pourtant ce que soutient M. Laurent, et il en donne pour motif que si Ton peut transmettre ses droits à un tiers, on ne peut lui transmettre ses obligations, ses dettes ; mais que devient dans ce système la délégation, dans laquelle le débiteur délégué prend l'obligation de payer une dette au lieu et place du débiteur originaire î La validité d'un tel contrat ne peut être contestée, car, si on ne peut transmettre ses obligations h un tiers, en ce sens qu'on ne peut se libérer d'une obligation en en grevant un tiers, il est loisible de charger un tiers d'acquitter une obligation pour nous, tout en restant nous-mêmes tenus dans les liens de l'obligation primitive.
Or tel est le caractère de la cession du droit au bail : ce droit est transmis au cessionnaire activement et passivement, et, de même qu'il pourra demander au bailleur l'exécution des obligations qu'il a prises, de même le bailleur pourra lui demander l'exécution des obligations contenues
374 COffTRAT DE LOUAGE.
dans Ig bail cédé, sauf au bailleur à s'adresser ensuite au cédanlj s'il n'oblient pas salisfaclion du cessionnaire.
341. — Un professeur émînent, pour les opinions duquel nous avons le plus grand respect, et que nous regrettons de combaltre à ce propos, a défendu, dans les colonnes de la Itevue Critique,^ et dans une annotation du recueil de Sirej/ le système qui repousse Tacuon directe ; la formule donnée par lui est très ingénieuse. La créance résuhant de la sous-localion est affectée par privilège, dit M, Labbé, à la sûreté du bailleur principal ; et ce privilège se juslifle par une considération très puissante, car le bailleur peut dire que c'est sa chose qui a permis au preneur de devenir créancier des loyers contre le sousdocalaire, « causant pi~ « gnoris dédit. i> Il serait injuste que les autres créanciers du preneur vinssent en concurrence avec lui sur le montant de ces loyers nés à Foecasion de sa chose, voilà pourquoi la loi les lui attribue par privilège.
Ce raisonnement ne peut nous convaincre, et nous ne croyons pas possible d'admettre qa'il existe des privilèges spéciauï sur les créances dans le système du Code civil ; les privilèges sont de droit étroit^ et on chercherait en vain dans le Code Ténumération des privilèges portant surle^ créances 5 el de l^ordre dans lequel ils s'exercent. Aucun texte, au titre Des privilègeSy n'y fait même allusion : ne sommes-nous pas fondés à conclure de ce silence du Code qu'il n'y a pas de privilèges spéciaux sur les créances?
M- Labbé objecte que si le bailleur primitif avait une action directe contre le sous-locataire, les paiements faits par celui-ci aux mains du locataire principal ne devraient pas éteindre Taction du bailleur, ce que décide pourtant l'art, 1753. Mais il est facile de répondre que si le bailleur primitif est créancier direct du sous-locataire^ le locataire principal est aussi créancier de celui-ci ; le sous-locataire
* Année 1876, p. 571 et suiv., el 666 el suiv.
a donc deux créanciers, et il peut payer à l'un ou à Tautre. D'un autre côté, le bailleur ne peut s'en plaindre, car il a, lui, deux débiteurs, le locataire principal et le sous-locataire ; et celui-ci était fondé à croire que si le bailleur ne lui réclamait rien à l'échéance, c'est qu'il était payé par le locataire principal.
En résumé, dirons-nous avec M. Demolombe : « la cause « de la préférence (donnée au bailleur) réside dans un « lien juridique par suite duquel le tiers, qui est obligé, « se trouve aussi directement obligé envers le créancier de «^ce débiteur. > *
349. — Comme conséquence de la doctrine que nous adoptons, il fallait décider que, sous l'empire de l'ancien article 1734, si le locataire principal habitait dans la maison par lui louée avec ses sous-locataires, et que la maison fût incendiée, les sous-locataires étaient responsables comme le locataire principal, et avec lui, vis-à-vis du bailleur ; tandis que si le bailleur agissait du chef du locataire principal, il aurait été arrêté par une exception résultant de la cohabitation de celui-ci.*
Il faut admettre encore que si la location est constatée par acte authentique, le cessionnaire pourra être poursuivi par voie d'exécution forcée pour le paiement des loyers, quoique la cession résulte d'un acte sous-seing privé.' II faut aussi décider que le sous-locataire ne peut compenser ses loyers avec une créance à lui due par le locataire principal, au mépris d'une mise en demeure faite par le propriétaire avant l'échéance des loyers.*
