Une dernière question est née à propos des

* Fenetj IV, p. 201.

' Demolombe, XXIX, n'* 538 et suiv. ; Aubry et Rau, IV, p. 494,

et Vni, p, 256 6t suiv.

rapports du bailleur avec les sous-locataires : la résHiation de la location principale prononcée, par exemple, pour défaut de paiement des loyers, devra-t-elle entraîner la résiliation des sous-locations, alors que le sous-locataire accomplit tous ses engagements ?

La question est controversée, et M. Duvergier soutient énergiquement que le droit du sous-locataire n'est pas atteint par la résolution du droit du preneur*^ Il résulte, dit-il, des art. 1753 et 820 du Code de procédure, que, comme nous l'avons nous-même reconnu, il s'est formé un lien de droit direct entre le bailleur et les sous-preneurs ; dès lors, du moment où ceux-ci exécutent leurs engagements personnels, ils n'ont pas à craindre que le bailleur les expulse. On objecte la maxime « resoluto jure danlLs, « resolvitur et jus accipientis. » Mais M. Duvergier répond que cette maxime n'est point vraie dans sa forme absolue ; que notamment, en matière de louage, les baux consentis par l'usufruitier, par l'acquéreur à réméré, et généralement par le propriétaire sous condition résolutoire, survivetil à l'événement de la condition. Il doit en être de même des baux consentis par le locataire principal dans la limite de ses pouvoirs.

345. — Nous croyons, au contraire, que les droits du sous-preneur doivent disparaître avec ceux du preneur originaire. Sans doute la règle « resolutojure dantis resol- « vitur jus accipientis ^ )> n'est pas applicable à certains actes d'administration que le législateur a jugé nécessaire de maintenir, aussi bien dans l'intérêt du propriétaire qui rentre en possession de sa chose que dans celui du propriétaire évincé, mais telle n'est pas la situation en matière de sous-locations. L'intention manifeste du bailleur a été de louer sa chose en bloc, et de la reprendre de même si le preneur n'accomplissait pas ses engagements. De quel droit viendrait-on morceler la jouissance de celte chose^

lui en rendre une partie et garder l'autre en dinoinuant peut-être ainsi dans une proportion notable la valeur locative de ce qui reste ?

On objecte qu il s'est formé un lien de droit direct entre le bailleur et le sous-locataire ; c'est vrai et nous l'avons nous-mème reconnu, mais ce lien de droit ne modifie pas la situation du sous-locataire. Il aura une action directe contre le bailleur, et fe bailleur en aura une contre lui, mais dans la limite des droits que lui donne la sous-location. Or, ces droits sont des droits dérivés, subordonnés, qui naissent du droit du locataire principal et qui doivent mourir avec lui,'

La conséquence de la solution que nous adoptons, et du droit d'expulsion que nous reconnaissons au bailleur, c'est que si la résolution prématurée du bail cause un préjudice au souslocalaire, le bailleur primitif ne peut être tenu à aucun titre de Ten indemniser, puisqu'il ne fait qu'user de son droit.'

340. — D, Effets entre le sous-locataire ou le cessionnaire et les tiers. — Le contrat de sous-location ou de cession de bai! investit le sous-locataire ou le cessionnaire, à l'égard des tiers, de tous tes droits qui appartenaient au locataire primitif.

Mais, comme nous Pavons dit, s'il s'agit d'une cession, le droit du cessionnaire n'existe à l'égard des tiers que par la signification de l'acte de cession, conformément à l'art. 1690 du Code civil ; et on a jugé, avec raison, que cette signification devait, pour être opposable aux tiers, être faite

* Aubry et Haa^ IV, p. 438 ; Troplong, II, 544 et suîv. ; Larombîère, ObUgaiionSj II, p. 648, n*17. — Rennes, 18 novembre 1810, Sirey^ c. n,, 111, II, 356; Bordeaux, 25 juillet 1844, Sirey, 45, II, 42 ; Cassation, 27 mai 1B72, Sirey, 73, 1, 454 ; Cassation, 21 juillet 1873» Sirey, 73, I, 454; Iribunal de Lyon, 15 juin 1881, France Judiciaire, 81-82, p. i22 ; Paris, 10 et 24 février 1888, Dalloz, 89, II, 233 \ Paris, 2 août 1888, France Judiciaire^ 89, II, 86 ; Cassation, 20 mai 1889, Pandectes Françaises^ 89, 1, 537.

■ Arrêt précité de Cassation du 21 juillet 1873,

non pas à un sous-locataire, mais au propriétaire, qui est le véritable débiteur de la jouissance cédée.*

347. — Une dernière et importante question nous reste à examiner. S'il y a eu plusieurs cessions de bail successives, le bailleur a-t-il une action directe, non-seulement contre le dernier cessionnaire, mais contre les cessionnaires intermédiaires ? Ou n'a-t-il contre ceux-ci, que l'action de Tart. 1766, du chef du cédant?

La question nous paraît très-difficile. Il y a une théorie qui n'éprouve pas d'embarras : c'est celle qui n'accorde pas d'action directe au bailleur, même contre le premier cessionnaire ; à plus forte raison n'en accorde- t-el le pas contre les cessionnaires intermédiaires.'

A s'en tenir à la rigueur des principes, il semble que ceux qui, comme nous, accordent une action directe contre le premier cessionnaire, devraient l'accorder contre les cessionnaires intermédiaires, encore qu'ils ne soient plus en jouissance. En effet, peut-on dire à l'appui de cette théorie, de même que le premier cessionnaire est lié vis-à-vis du bailleur par l'acceptation qu'il a faite du bail avec toutes ses obligations, de même chaque cessionnaire ultérieur devient par le fait de la cession créancier et débiteur direct du bailleur. Or le lien de droit ainsi établi ne peut être rompu par une seule volonté, celle du cessionnaire, et, de même qu'il reste obligé vis-à-vis de son cédant, malgré la cession qu'il a lui-même consentie, de même il reste obligé directement vis-à-vis du bailleur.'

348. — La jurisprudence n'a pas admis cette conséquence rigoureuse, et elle décide que le bailleur n'a d'action directe que contre le cessionnaire en jouissance au moment où il agit, et qu'il n'a contre les cessionnaires in-

* Paris, 24 janvier 1873, Sirey, 75, II, 335^ et Dalloz, 74, II,

* Labbé, Revue critique^ année 1876, p. 572 et 666.

» Trib. de la Seine, 31 décembre 1874, journal le Droit, 20 janvier 1875 ; Observations dans Dallez, 1877, 1, 57.

termériiaires qu'une action fondée sur l'art. 1166, du chef du preneur originaire/

Celte solution est incontestablement la meilleure au point de vue pratique : les intérêts du bailleur sont suffisamment respectés, puisqu'il a pour obligés directs le preneur et le cessionnairc en jouissance au moment où se produit son aclioD : et d'un autre côté, il est désirable que les cessionnaires intermédiaires, qui n'ont plus de rapports avec Fimmeuble, soient affranchis des actions ayant trait à la jouissance de cet immeuble, jouissance qu'ils ont transférée à un Ijers.

Mais en droit, comment justifier cette théorie ? Nous croyons qu*on peut la justifier par les considérations suivantes : le premier cessionnairc est obligé directement visà-vis du bailleur, parce qu'il a acquis le droit au bail, activement et passivement: il est devenu le débiteur direct du bailleur en même temps qu'il devenait son créancier direct. Mais rengagement qu'il a ainsi contracté envers le bailleur n'est soumis, vis-à-vis de celui-ci, à aucune condition de durée, et, por exemple, si le cessionnairc résiliait son engagement avec le cédant, il nous paraît certain que ses obligations vis-à-vis du bailleur disparaîtraient pour l'avenir.

Or, ce que le cessionnairc pourrait faire au moyen d'une résilialioo, il le fait par une nouvelle cession : par cet acte, il transmet à un tiers ses droits vis-à-vis du bailleur, et avec ses droits, ses obligations. Il n'étajt l'obligé du bailleur que parce qu'il avait lui-même le bailleur pour obligé : après la nouvelle cession, il n'a plus d'action contre le bailleur, et dès lors le bailleur n'a plus d'action contre lui.

Toute autre est la situation du preneur originaire, qui reste obligé vis-à-vis du bailleur, malgré la cession qu'il aurail consentie. Le preneur, en effet, s'est engagé vis-à-

' Paris, 29 février 1876, Sirey, 76, II, 239 ; Cassation, 19 juin 1876, Sirey, 76, î, 4G5 ; Paris, 2 février 1877, Sirey, 78, II, 15, et Dalloz, 78, II, 107 ; Paris, 11 février 1879, Sirey, 79^ II, 82, et Dalloz, 79, II, 135 ; Lyon, 30 juin 1887, Sirey, 89, II, 181, et Dalloz, 88^ II, 59.

vis du bailleur pour un temps déterminé, el tous les soustraites qu'il peut faire, à raison de la chose louée, pendant cette période, ne pourront le soustraire à l'obligation qu'il a contractée. Au contraire, le cessionnaire n'a contracté d'obligations vis-à-vis du bailleur qu'à raison des droits qu'il acquerrait contre lui, et pour la durée de ces droits. Du moment où, pour un motif ou pour un autre, le cessionnaire n'a plus de droits contre le bailleur, il n'a plus d'obligations : il restera bien l'obligé de son cédant pendant la durée de la cession, mais, vis-à-vis du bailleur, son engagement était synallagmatique, il avait pour cause les obligations du bailleur, et il doit disparaître au moment où, vis-à-vis de lui, ces obligations n'existent plus.

Toutefois, le bailleur ne sera pas absolument désarmé vis-à-vis du cessionnaire intermédiaire, et il aura contre lui une action du chef du preneur, en vertu de l'art. 1166 ; mais, comme nous l'avons indiqué plus haut, cette action sera loin de produire tous les avantages d'une action directe.