DES DIFFÉRENTES MANIÈRES DONT LE CONTRAT DB LOUAGE PREND FIN

349. — Le louage de choses est un contrat temporaire, ayant comme objet la jouissance de la chose louée, pour le preneur^ elle paiement d'un prix, pour le bailleur : ces caractères généraux du louage de choses nous indiquent par quels modes ce contrat doit s'éteindre. Le consenlemenl des parties qui avaient contracté, l'arrivée du terme, le non accomplissement des obligations du bailleur ou du preneur, la perte de la chose louée, voilà les quatre modes par lesquels le contrat de louage prendra fin, et qui correspondent aux éléments essentiels de ce contrat.

350. — La personne du bailleur et celle du preneur ne sont point prises en considération pour l'extinction du contrat de louage ; si le bailleur est mort, ses héritiers garantiront h sa place la paisible jouissance de la chose louée au preneur, eL si le preneur est mort, ses héritiers jouiront à sa place de la chose louée. L'article 1742 décide, en effet, que le contrat de louage n'est point résolu parla mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Cette disposition, qui n'est que l'application au louage de ia règle générale écrite dans l'article H22 sur la transmissibilité active et passive des obligations^ est très facile i

justifier lorsqu il s'agit de la mort du bailleur: ses hériliers continueront à toucher le prix du bail comme il le taisait, rien de mieux. Mais lorsqu'il s'agit de la mort du preneur, celte décision du législateur peut sembler bien rigoureuse : pour le bail à loyer d'abord, la mort du chef de famille peut diminuer notablement les ressources de la femme el des enfants qui lui survivent, et la résiliation serait pour eux bien désirable.* Cette observation est exacte, surtout s'il j a dans le bail une interdiction de sous-louer ou de céder le droit au bail.

Mais cette critique de la loi est bien plus vraie encore, s'il s'agit du bail d'une ferme ou d'une usine : comment la veuve, comment les enfants du preneur pourront-ils faire valoir la ferme ou exploiter l'usine? Il faudra bien pourtant qu'ils le fassent, mais souvent à leur grand détriment. Di^jà cette situation avait ému Guy Coquille, et voici ce qu il disait, à propos du bail à colonage :

« Si les hommes qui ont entrepris la métairie viennent à « décéder, et ne laissent que des femmes ou petits enfanls, a je crois que le propriétaire ne devra pas contraindre les « survivants à l'exercice de la métairie. On dira que l'im- « possibilité n'y est pas, mais la seule difficulté, car la vt^uve « et les enfants peuvent faire exercer par le valet, el quia « difficultas prœstationis non impedù effectum obligationis,

« Mais je crois que si la veuve ou héritiers mineurs ne « peuvent continuer, sinon avec une grande difficulté, « qu'ils doivent être quittes de la métairie. »"

Nous sommes très frappé, en ce qui nous concerne, de la situation parfois si difficile des héritiers, et nous croyons qu une disposition législative autorisant les tribunaux à prononcer la résiliation du bail à la mort du preneur, suivant les circonstances, constituerait un véritable progrès, et concilierait les droits respectables du bailleur avec Tin-

« Laurent, XXV, n" 318.

• Question 206.

3ft| CONTRAT Bg LOUAGE,

lérét parfois si puissant, dft aux héritiers du preneur. Dans Télal actuel de la législation, le seul remède est dans Taddilion au bail d'une clause prévoyant la mort du preneur.

Nous verrons que dans le louage d'ouvrage et d'industrie la règle contraire est admise, et que la mort de l'ouvrier ou de rentre preneur dissout le bail, aux termes de rarticle 1795: c*esi que^ dans ce contrai^ la personne de l'ouvrier est un des éléments déterminants de la convention.

3a 1. — Ne doit-on pas admettre, mêrae dans le louage de choses, des exceptions a la règle de l'article 17A2?

La question s'est posée, d'abord, à propos du bail à colonage partiairCj ou bail avec partage de fruits : ce bail, dans lequel Tinduslrie et les qualités personnelles du colon ont été prises en grande considération, n'est-il pas fait intuiti personœ, et ne doit-il pas être résilié par la mort du preneur ? Nous examinerons la question en étudiant les articles 1703 et 1764» et nous nous bornons à indiquer qu'elle partage les auteurs modernes, comme elle avait partagé les anciens jurisconsultes, mais qu'à notre avis on doit appliquer la règle de rarticle f742/*

On s'est demandé, en second lieu, si le bail ne devait pas s'éteindre par la mort du preneur, lorsque les circonstances de la cause montrent qu'il était fait en vue de la personne du preneur? Oui, dit M, Laurent qui cite, en l'approuvant, un arrêt de Bruxelles qui a jugé que le bail se résout par la mort du preneur, lorsqu'il est évident que la location a eu lieu en considération d'une qualité particulière à celui qui a loué la chose, qualité qui, s'éleignant avec lui. met On au bail,*

La question s'est présentée sous une de ses faces, car elle en offre beaucoup, devant la Cour de Paris, dans des circonstances rendant l'application de cette théorie bien favorable : un médecin avait loué, pour un certain nombre

" l7\frà. Tome 11^ n*' 631-633.

« XXV, n- 319,

d'années, des chevaux et une voilure, moyennant un prix élevé ; il meurt, et ses héritiers demandent la résiliation du bail en invoquant précisément le caractère personnel de celte location, faite en vue de la profession du preneur. La Cour a rejeté leur demande, par le motif « qu'il ne résulte « ni de la nature du contrat, ni d'aucune mention de l'acte « que les parties n'y aient pas stipulé pour leurs héritiers « en même temps que pour elles-mêmes. » L'arrêt relève d'ailleurs cette circonstance que rien, dans le bail, ne limitait l'usage des chevaux et voitures loués à l'exercice de la profession du médecin.*

Nous croyons qu'il est diflScile, dans le louage des choses, d'entrer dans la voie indiquée par M. Laurent : à notre avis, à moins d'une clause du bail permettant aux juges de décider que les parties ont entendu apporter une exception à l'article 14 22 et limiter à la vie du preneur la durée du bail, les juges devront décider que le contrat ne finira qu'à l'expiration du temps fixé, quelque favorables que soient les circonstances.

En effet, si on entrait dans cette voie, i) y aurait presque autant d'exceptions à la règle de l'article 1742 que de cas d'application : dans le bail d'usine, de ferme, de maison appropriée à la profession personnelle du preneur, de chasse, etc., et dans beaucoup d'autres, si on ne consultait que les circonstances de la cause et la volonté présumée des parties, on devrait dire que le bail finira par la mort du preneur. Mais, si une clause spéciale ne permet pas cette interprétation, nous croyons qu'elle violerait la règle des articles 1122 et 1742, qui est écrite dans des termes trop absolus pour comporter ces exceptions.

35S. — Le bail n'est pas résilié non plus, lorsque, par suite d'un événement quelconque, même de force majeure, le preneur se trouve personnellement dans l'impossibilité

* Paris, 14 avril 1869, Sirey, 69, II, 251. — Compar. Trib. de Grenoble, 27 juillet 1869, Sirey, 70, II, 249.

GuiL. Louage, i. 25

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de jouir de la chose louée. Le bailleur, en efTet, ne peut être responsable des fîiils de force nnajeure qu'il n'a pu ni prévoir- ni empêcher: la chose louée est propre à l'usage auquel elle élail destinée, cela suffit pour que les loyers continuenl d'êlre d us, et le preneur ne peut imputer qu'à lui-même les obstacles personnels qui s'opposent à sa jouissance.'

353. — Les causes qui mettent fin au contrat de louage de choses sont au nombre de huit, que nous allons étudier successivement. Ce sont: