V. — La ôonsolidalion

2^, — Le commtement des parties ;

S"*, — La perte de la chose louée ;

4°. — V expropriation pour cause d'utilité publique ;

fi"". — V expiration du temps fixé ;

d**. — Le congé, si le bail n'a pas une durée limitée ;

T". — Ve/Jet de la condition résolutoire ;

8", — V éviction du bailleur.

Mais, avant d'en Irer dans l'examen de ces diverses causes, nous devons examiner deux circonstances qui ne suffisent pas par elles-inêmes pour mettre fin au bail, mais qui en modifient les conditions, et qui peuvent même parfois en amener la cessation. Ces circonstances sont :

À, — La faillite ;

B. — La vente de la chose louée.

354. ~ A, De l'influence de la faillite sur le bail. — Sous Tempire du Code civil, la faillite du preneur donnait au bailleur le droit de se présenter pour être colloque par privilège dans les termes de l'article 2102, pour les loyers échus ou h échoir, si le bail était authentique, ou si, étant sous signature privée, il avait date certaine, et pour une année à partir de Texpiration de l'année courante, s'il était sous signature privée, mais non enregistré : les créanciers

* Grenoble, 6 juiD 1807, Sirey, c. n., II, II, 255 ; Paris^ 13 mars 1832, Sirey, a2, II, 330. — Duvergier^ I, n* 525 ; Aubry et Rau, IV, g 369, texte et note 29, p. 501.

ARTICLE <7i2. 387

n'avaient qu'un droit, relouer l'immeuble pour le restant du bail, à la condition de payer au bailleur tout ce qui lui serait encore dû. De plus, les créanciers ne pouvaient exercer ce droit, que s'il n'y avait pas dans le bail interdiction de sous-louer.

Sous l'empire de cette législation, la faillite ne constituait pas par elle-même une cause de résiliation, si le bailleur, porteur d'un bail authentique ou sous-seing privé ayant date certaine, était payé par anticipation de ses loyers jusqu'à Ja fin du bail : il était alors sans intérêt, et par suite sans qualité pour demander la résiliation. Mais si le bailleur n'était pas payé de ses loyers à échoir, la jurisprudence décidait,' contrairement à l'avis d'un certain nombre d'auteurs,' qu'il pouvait demander la résiliation : celte solution nous parait absolument conforme au texte de l'article 1188, qui décide que la faillite rend exigibles les créances à terme et au droit spécialement accordé au bailleur par l'article 2102, de réclamer tous ses loyers à échoir ; la seule sanction possible de ce droit du bailleur, c'est la résiliation, s'il n'est pas payé.

L'exercice de ce droit du bailleur ne pouvait être arrêté ni par l'offre du syndic de faire garnir les lieux loués comme ils l'étaient avant la faillite, ni par l'offre d'une caution,' car le bailleur n'était pas obligé d'abandonner le bénéfice de l'exigibilité prononcée par la loi à son profit.

355. — Cette jurisprudence, que l'on pouvait considérer comme définitive, surtout depuis l'arrêt du 28 mars 1865, rendu sous la présidence de M. Troplong, et sur les

' Cassation, 22 avril 1851, Sirey, 51, 1, 646; Paris, 2 mai 1857, Sirey, 57, II, 727 ; Cassation, 7 décembre et 25 décembre 1858, Sirey, 59, I, 423 et 425 ; Cassation, 28 mars 1865, Sirey, 65, 1, 201 ; Orléans, 5 août 1865, Sirey, 65, II, 283. — Sic, Aubry et Rau, 11^ § 261, texte et notes 34 et 35, p. 147-148.

■ Massé, Droit commercial^ IV, n* 2955 ; Pont, Prio, et hyp.^ I, D* 124; Démangeât sur Bravard, Y, p. 141, note 1.

» Cassation, 28 décembre 1858, Sirey, 59, I, 425. — Contra, Troplong, II, n' 467 ; Duvergier, II, 538.

388 GOlfTflAT DE LOUAfrK.

conelusions conformes rie M. Ta vocal général Blanche^ était 1res crîliquéet l'étendue du privilège du bailleur absorbait, disail-onj le plus clair de Tactif des faillites» alors surtout que l'usage s'est introduit pour les commerçants de faire des baux h long terme. Aussi, dès t867, le Corps Législatif fut saisi d'un projet de loi tondant à modifier les droits du bailleur en cas de faillite, et, à la date du âO février 1872, fut promulguée une loi qui modEfie d'une façon grave les dispositions de Farticle 2102 du Code civil et des articles 450 et 550 du Code de commerce.*

L'examen de cette loi se rattache à la législation des faillites et k l'élude des privilèges : mais nous devons signaler ses innovations les plus imporlantes quant aux droits du bailleur* Voici en quoi elles consistent :

i° Les syndics ont le droit de continuer le bail du failli, à la charge de maintenir dans l'immeuble un gage sufllsant, et de satisfaire à toutes les obligations du locataire.

Ils pourraient môme céder le bail, et dans le cas où le bail contiendrait interdiction de sousdoucr ou de céder, ils pourraient encore céder le bail, mais seulement pour la période pendant laquelle le bailleur aurait touché ses loyers par anticipation,

2° Si le bail est résilié, le propriétaire a privilège pour les deux dernières années échues avant le jugement déclaratif de faillite, l'année courante, ce qui concerne l'exécution du bail et les dommages-intérêts.

De plus, si les meubles garnissant les lieux loués étaient vendus, le privilège comprendrait encore une année de loyers à échoir.

3° Si le bail n'est pas résilié, le bailleur ne pourra exiger que le paiement des loyers échus, et non des loyers à échoir, pourvu que les sûretés données lors du contrat soient maintenues, ou qu'il en ait été donné de suffisantes depuis la faillite.

Les travaux préparatoires établissent en outre :

* Voir les travaux préparatoires de cette loi dans Duvargier, CoUeciion des LoiSj 1872, p. 74 et auiv.

<** Que la faillite n'entraîne pas, par elle seule, la résiliation du bail, même lorsque le bailleur n'est pas payé des loyers à échoir ;

2^ Que la faillite entraîne, ou n'entraîne pas l'exigibilité des loyers à échoir, suivant que le bailleur a ou n'a pas de sûretés suffisantes pour garantir le paiement des loyers.

356. — Sur la première question, la faillite n'entraîne-telle de plein droit la résiliation du bail fait au failli, le rapporteur, M. Delsol, s'est exprimé dans les termes suivants :

« Cette cause de résiliation des baux n'est inscrite nulle « part, et rien n'autorise à la suppléer dans les faillites, où « les créanciers ont déjà tant à souffrir par d'autres côtés.

« La faillite aulorise-t-elle du moins le juge à prononcer « la résilation ? ce point a été vivement controversé. La « raison de douter vient de ce que la faillite du locataire, « en faisant disparaître sa solvabilité, diminue les sûretés « morales sur lesquelles le bailleur avait le droit de comp- « ter. Néanmoins votre commission a été d'avis que le « contrat de louage n'est pas précisément fait en vue des « garanties personnelles que peut présenter le preneur, « mais bien plutôt en vue des sûretés réelles qui consistent « dans les meubles garnissant les lieux loués, meubles qui, « aux termes du Code civil, doivent toujours être suffisants « pour répondre du paiement des loyers. D'ailleurs, si la « faillite était par elle-même une cause de résiliation, il « devrait en être de même de la déconfiture, ce qui n'a « jamais été soutenu par personne.

« La conséquence à tirer de ces principes est que la ré- « siliation devra être écartée par les tribunaux, toutes les « fois que le bailleur se bornera à invoquer le fait de la « faillite. Mais si le locataire, outre qu'il est tombé en faille lite, n'a pas exécuté le contrat, si, par exemple, il n'a « pas payé les loyers échus, ou s'il a dégarni les lieux des « meubles qui servaient de garantie au propriétaire, il est « certain que la résiliation devra être prononcée, parce que, « aux termes de l'article 1184 du Code civil, tout contrat

« bilatéral est susceptible de résolution quand l*une des

^ parties n'exéoute pas ses engagements.

¥. La question de résiliation est donc une question de « fait. Le preneur tombé en faillite a-l-il pleinement et en- ^ tièremenl exécuté le contrat» te bail devra être maintenu, « nonobstant la faillite. Au conïraire, le preneur a-t-il man- « que à tout ou partie de ses engagements, alors la réside lia tien devra être prononcée au profit du bailleur. »

Plus loin, M. Del sol ajoutait :

« Le juge devra tenir compte de la faillite du locataire « qui a fait disparaître sa garantie personnelle^ et se man- *( trer d autant plus ferme, plus rigoureux dans la détermia nation des garanties réelles qui doivent donner pleine et « entière sécurité au propriétaire. )*^

Mais, malgré cette loi, il a été jugé, avec raison selon nous, que le bailleur qui loue à un commerçant peut valablement stipuler que h failli le entraînera de plein droit la résiliation du bail-'

SSÏ. — Surla seconde question, la faillite rend-elle exigibles tous les loyers h échoir, le rapporteur n'est pas moins net que sur la première :

« De deux choses l'une, dit-il : ou les marchandises et « les autres effets mobiliers sur lesquels le propriétaire a « privilège garnissent toujours les lieux loués^ ou bien ces « marchandises ou effets mobiliers ont été réalisés par une « vente faite, soit h la diligence des syndics, soit sur la 4( poursuite d'un autre créancier.

« Dans le premier cas, la situation du bailleur n'est pas « changée, ses sûretés sont les mêmes, et il ne peut pas (( plus arguer de la faillite, pour demander le paiement de « tous les loyers à échoir, qu'un créancier privilégié quel- « conque dont la créance est à terme ne peut en arguer € pour saisir et faire vendre les biens grevés de son privi- « lège. Le droit commun ne permet donc pas dans ce cas « de dire que la failliterend exigibles tous les loyersà échoir,

' Duvergitjr, Loc. ûiiaL, p, 76 et 78.

» Trib. delà Seine, 26 mad 1881, France Jiuliciaire, 81-82, p. 703.

« Passons à la. seconde hypolhèse. Les meubles garnis- « sant les lieux loués ont été vendus, et les sûretés réelles « du propriétaire ont disparu. La créance des loyers devient « alors exigible tout entière, non pas précisément en vertu « de la faillite, mais à cause de la réalisation du gage qui « la garantissait, et le bailleur a droit, pour les loyers à « échoir, à une collocation dont nous déterminerons loul à « l'heure l'étendue et le caractère. )> *

Cette limitation apportée aux droits du bailleur esl-elle, comme le dit M. Delsol, conforme au droit con^mun î Nous ne le croyons pas, et la jurisprudence dont nous venons de parler* nous paraît bien plus en harmonie avec les principes généraux de l'article 1 188. Mais les termes du rapport de M. Delsol, rapprochés du texte de la loi du 12 février 1872, sont trop précis pour permettre désormais la conlroverse ; il faut donc tenir pour certain que la failli le n'entraîne pas, par elle seule, l'exigibilité de tous les loyers à échoir, pas plus qu'elle n'est une cause suilisanle de résiliation du bail.

358. — En cas de déconfiture du preneur, le Code civil n'est pas modifié : le privilège du bailleur conservera donc l'étendue que lui donne l'article 2102, mais il faudra décider, par analogie de la faillite, que la déconfiture n'enlratnera pas par elle seule la résiliation du bail, ni rexigibililé immédiate de tous les loyers à échoir, et que les Irilmnaux devront en pareil cas examiner les circonstances, el étudier la valeur des garanties réelles qui restent au bailleur.

Il faut en dire autant de l'acceptation de la succession du preneur sous bénéfice d'inventaire : cette acceptalion ne peut jamais donner lieu de plein droit à la résiliation du bail consenti au défunt.'

359. — B. De l'effet de la vente de la chose louée sur le baiL — En étudiant la nature du droit du preneur/ nous

* Duvergier, Loc, citât,, p. 77.

» Suprà, n* 354.

5 Caen, 8 janvier 1862, Rec* de Caeuj 62^ p. 100.

* Suprà, n** 17 et suiv.

Digitizi

392 côTfTRAT m LOOiëip

avons indiqué par avance la solution donnée par rartîcle 1743 au cas de vente de la chose louée : il nous reste maintenant b étudier les conséquences pratiques de TinnovattoD consacrée par ce texte , dont voici les termes :

€ Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut « expulser le fermierou le locataire qui a un bail authen- « tique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit « réservé ce droit par le contrat de bail. »

La règle est donc que l'acquéreur ne peut expulser le preneur et que la vente ne rompt pas le bail, contrairement à ce qui se passait en droit Romain et dans notre ancien droit; l'exception, que racquéreur peut expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine, et celui dont le bail autorise l'expulsion. Quant aux conséquences de l'expulsions elles sont indiquées dans les articles 1744 à 1750.

Nous étudierons, à propos de ces textes^ les deux questions suivantes :

L Dans quels cas racquéreur peut-il eœpulser le preneur; IL Quels sont les droits du preneur expuhé,

380. — /. Dam quels cas t acquéreur peut-il expulser le preneur. — Tout acquéreur est, en principe, obligé de respecter le bail: ' tout acquéreur, disons-nous, ce qui comprend aussi bien l'a djudi cala ire sur saisie immobilière que l'acquéreur sur vente volontaire/ Rappelons seulement que, d'après l'article 684 du Code de procédure, les juges peuvent annuler le bail qui n'aurait pas acquis date certaine avant le commandement tendant à saisie,

361. — L'obligation de respecter le bail doit s'étendre aux conventions additionnelles au bail, pourvu, d'abord, qu'elles aient aussi date certainCi et, en second lieu, qu'elles aient véritablement le caractère de conventions de bail A ce point de vue, nous nous associons pleinement aux ob-

* Voir^ sur les dommages et intérêts que l'acheteur peut demander au vendeur qui ne lui a pas fait connaître 1© bail, Cassation, 6 juin 1887, Dalloz, 88, I, 216-

* MoDtpeîlierj 14 décembre 1870, Sirey^ 71, II, 168.

ARTiaE.1743. 393

servations critiques de notre savant collègue, M. Renault,* contre un arrêt de la cour de Dijon rendu dans les circonstances suivantes : le propriétaire d'une mine de schiste avait donné à bai! un terrain pour y établir une usine, et s'était obligé en même temps à fournir le schiste nécessaire à l'exploitation de cette usine ; la cour décide que même en considérant cette convention relative à la fourniture du schiste comme une vente, cette vente se lie au bail, forme avec lui un tout indivisible, et le contrat ne peut être scindé contre la volonté des parties.

M. Renault fait observer avec raison que les deux conventions, le bail et le marché des fournitures, ont une cause parfaitement distincte, et que l'article 1743 n'impose à l'acquéreur l'obligation de respecter les engagements du vendeur que dans la limite où ce dernier les a pris comme bailleur, et non à un autre titre : le législateur a voulu maintenir les actes d'administration du vendeur, mais non les obligations étrangères à l'administration de la propriété. Quant à l'indivisibilité des deux obligations, le preneur aura un remède, ce sera de demander la résiliation du bail avec des dommages-intérêts contre son bailleur, s'il ne croit pas pouvoir jouir utilement de la chose louée toute seule.

Généralisant la portée de ces observations, nous dirons que l'acquéreur est tenu de respecter le bail dans son entier, avec les conventions accessoires qui seraient venues en modifler les clauses : mais il n'est tenu que de cela, il n'est nullement obligé de supporter les conventions, plus ou moins intimement liées au bail, qui forment un contrat distinct, et non une des conditions du contrat de louage. L'article 1743 constitue, en effet, un texte d'exception qu'il ne faut pas étendre.

SOS. — Pour que l'acquéreur soit obligé de respecter le bail, il faut qu'il soit fait par acte authentique, ou tout au moins qu'il ait date certaine : ce n'est là qu'une appli*

* Note sur un arrêt de Dijon du 11 février 1874, Sirey, 75, I, 33.

cation de Tarticle 1328, qui exige que les actes aient date certaine pour être opposables aux tiers. En droit, l'acquéreur est un tiers, et, en fait, il serait bien exposé s'il était à la merci des baux que le vendeur pourrait faire au lendenoain de l'acte de vente, en les antidatant.

L'enregistrement du bail doit être antérieur à la vente ; s'il avait été enregistré le même jour que la vente, ou s'il avait acquis date certaine le même jour par le décès du bailleur, il ne serait pas opposable à l'acquéreur : il serait bien établi en effet que les actes sont simultanés, mais non que le bail a précédé la vente, et c'est là seulement ce qui peut donner à l'acquéreur la garantie contre les fraudes que le législateur a voulu lui assurer.'

363. — Si le bail n'a pas date certaine, mais qu'il soit prouvé que l'acquéreur en connaissait l'existence, pourrat-il néanmoins expulser le preneur ? Non, disent MM. Aubry et Rau : ' s'il était établi, contre l'acquéreur, qu'il connaissait, au moment de son acquisition^ non seulement l'existence d'un bail, mais encore la durée assignée à la location, et qu'il savait de plus que le vendeur ne s'était pas réservé la faculté de résiliation pour le cas d'aliénation, la circonstance que le bail n'aurait pas acquis date certaine à son égard ne lui permettrait pas d'expulser le preneur.

L'opinion contraire nous paraît préférable. D'abord, l'article 1743 autorise l'acquéreur à expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine, par un argument a contrario décisif lorsqu'il s'agit d'un texte d'exception. De plus, l'acquéreur, auquel on prouve qu'il connaissait à la fois le bail et l'absence du droit de résiliation pour le cas de vente, répondra qu'il a compté que le vendeur négocierait avec le preneur pour obtenir son départ, et que, dans tous les cas, s'il n'avait pas traité avec lui à l'avance, il l'indemniserait après.

* Douai, 5 février 1865, Sirey, 65, 11,293. —Troplong, II, n*503. « Douai, 11 août 1837, Sirey, 38, II, 106. — Laurent^ XXV, nM06.

364. — L\icquéreur doil-il, pour expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine, lui donner préalablement congé aux époques fixées par Tusage ? Ou bien peut-il l'expulser immédiatement ?

Le congé, comme son nom l'indique et comme nous le verrons bientôt avec détail, est un avertissement donné par la partie qui veut mettre fin au bail è l'autre partie, quelque temps à l'avance et pour Tune des époques fixées par Tusage du lieu, Pâques, Saint-Jean, la Saint-Michel, Noël, etc. Ce congé, qui est nécessaire dans les rapports du preneur et du bailleur pour mettre fin au bail dont la durée n'a pas été fixée, est-il nécessaire de la part de l'acquéreur qui veut user de son droit d'expulsion ?

La question est discutée.

Dans une première opinion, admise par un assez grand nombre d'arrêts, * Tacquéreur peut expulser le preneur immédiatement, sans être tenu de lui donner congé. En pareil cas, dit-on, le bail est résolu de plein droit, et l'acquéreur n'a pas à prévenir le preneur. Cela résulte, d'ailleurs, du rapprochement des articles' 1743 et 1748, l'un n'obligeant point l'acquéreur à donner congé, lorsque le bail n'a pas date certaine, et l'autre l'y obligeant, lorsque le bail a date certaine, mais qu'il contient le droit d'expulsion au cas de vente.

4c Entre l'acquéreur et le preneur, dit M. Laurent,' il n'y « a aucun lien : l'acquéreur trouve les lieux occupés par a un détenteurqui,àsonégard, est sans droit : il a le droit « absolu de le faire déguerpir... Qu'importe qu'il y ait un « bail ? cela regarde les parties contractantes : l'acquéreur « n'est pas lié par ce bail, on ne peut pas lui opposer ; « il est à son égard comme s'il n'existait pas ».