Nous croyons que l'opinion contraire, qui exige

* Turin, 21 juin 1810, Sirey^ c. n., III, 11^ 293 ; Douai, 15 février 1865, Sirey, 65, II, 293 ; Montpellier, 4 mars 1867^ Sirey , 67, II, 130.

• Laurent, XXV, n' 389.

de l'acquéreur un congé régulier, est plus conforme aux règles du bail et plus équitable.

En premier lieu, c'était l'opinion de Polhier, à une époque où la question avait beaucoup plus d'importance, puisque, en principe, le successeur à titre singulier n'était pas obligé d'entretenir le bail: voici comment Pothier s'exprimait :

« Notre principe souffre une cinquième limitation, qui « est que le successeur à titre singulier, qui n'a pas été « chargé de l'entretien du bail, doit au moins laisser jouir « le fermier ou locataire pendant l'année courante, en se « contentant de la ferme ou loyer, et ne pas l'expulser en « sur-terme.

« D'où, dira-t-on, peut naître celte obligation de succes- « seurîll n'y peut être obligé ni du chef de son auteur, 4i puisqu'il ne succède pas à ses obligations, ni de son chef, « puisqu'il n'est intervenu aucun contrat entre lui et le fer- « mier ou locataire, dont il puisse résulter une obligation.

« La réponse est que toutes les obligations ne naissent « pas des contrats : il y en a qui sont formées par la seule « équité naturelle,* comme nous l'avons établi entre notre « Traité des obligations^ et par la loi de charité que les « hommes doivent avoir les uns pour les autres, laquelle « ne permet pas qu'en usant à la rigueur de tout notre « droit, nous causions à un autre homme un grand préjuge dice que nous pouvons lui éviter sine nostro magno dis- « pendio. C'est en conséquence de cette loi d'équité et de « charité qu un nouveau propriétaire ne doit pas déloger en « sur-terme un fermier ou locataire, lorsqu'il n'a pas un m besoin pressant de la maison pour lui-même. » *

En second lieu, l'article 1748 consacre formellement cette solution, dans l'hypothèse où l'acquéreur est autorisé par le bail à expulser le preneur. Or. dans les deux cas, il n'y a aucun lien entre l'acquéreur et le preneur, car la loi, dans la première hypothèse, et la convention dans la se-

* Du Louage, W 297.

coode, autorisent l'acquéreur h expulser le preneur. Il y a même ceci de notable, que l'article 1748 reproduit l'expression dont se sert l'article 1743, ïexpulsion du preneur par l'acquéreur.

C'est que, en matière de louage, l'équité, comme le disait Polhier, et nous ajoutons l'usage, l'état de nos mœurs, ne permettent pas cette expulsion immédiate et brutale qu'autorise la théorie que nous combattons. Cette idée est tellement vraie que l'arrêt précité de Montpellier, du 4 mars 1867, tout en posant en principe qu'il n'est pas nécessaire de donner congé, ajoute :

« Que néanmoins il appartient au juge de modérer, sui- « vaut l'exigence des cas, le préjudice qui peut résulter « pour le preneur d'une expulsion trop soudaine. »

C'est-à-dire que, dans ce système, on substitue à la règle uniforme d'un congé, signiOé suivant l'usage des lieux, une appréciation arbitraire à faire dans chaque affaire du préjudice éventuel causé au preneur, et du temps qu'il faut lui accorder pour diminuer ce préjudice. Nous croyons qu'il vaut mieux s'en tenir au système enseigné par Pothier et commandé par l'analogie de l'article 1748.*

366. — Dans le cas même où le bail n'aurait pas date certaine, l'acquéreur devrait maintenir le preneur en possession, s'il s'y était obligé par son acte d'acquisition : le vendeur a grand intérêt à insérer cette clause pour échapper aux dommages-intérêts que le preneur expulsé aurait le droit de lui demander, comme nous allons le voir.

Si l'acquéreur s'est obligé à maintenir les baux existants, est-il recevable à en critiquer la durée, lorsqu'ils ont été faits pour un temps plus long que la loi ne le permet ? La question s'est présentée à propos d'un bail de plus de neuf ans, fait par un administrateur provisoire nommé, dans les termes de l'article 497, à une personne dont l'interdic-

*■ Bruxelles, 13 vendémiaire an XIII, Sirey, c. n., II^ II, 1. — Marcadé^ VI, article 1751, L

lion était poursuivie : la Cour d'appel a jugé que l'acquéreur s'était obligé h maintenir les baux avec la durée qu ils avaient, et qu'il n'était pas recevable à critiquer celte durée, et la l'-our de Cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt. -

Celle décision a pu être bien rendue, dans les circonstances de fait relevées par Tarrêt et très défavorables à l'acquéreur ; mais nous croyons qu'en principe c'est la solution contraire qui devrait prévaloir, et que l'acquéreur est recevable à critiquer la durée excessive des baux en cours. En effet, l'acquéreur est substitué aux droits de l'incapable dont il a acheté Timmeuble, femme mariée, mineur interdit; elj de même que cet incapable pourrait faire réduire la durée des baux faits pas l'administrateur de ses biens pour une durée de plus de neuf ans, de même l'acquéreur pourra la faire réduire, à moins d'obligations particulières par lui prises,

3111. — L'acquéreur doit-il supporter la jouissance du preneur dont te bail a date certaine, mais qui n'est pas encore entré en possession de l'immeuble au moment delà vente ?

Une opinion soutient qu'il n'y est pas obligé. Elle invoque^ d'abord, tes termes de l'article 1743: « L'acquéreur « ne peut expulser le fermier ou le locataire » ; ces termes se réfèrent, dit-on, h une hypothèse unique, celle où l'acheteur veut faire cesser la possession du preneur, et non celle où le preneur n'est pas entré en possession.

On ajoute qu'il n'y a pas lieu de s'étonner de la préférence que rartiole 1743 accorde au preneur qui est en possession sur celui dont la jouissance n'a pas encore commencé. € On a supposé, dit M. Duvergier, que lorsque « la maison est déjà occupée par le locataire, lorsque ^ l'exploitation du champ par le fermier est commencée, « le fait n'a pas pu être ignoré de l'acheteur; qu'il a dû

« Cassation, 3 avril 1839, Sirey, 39, ], 397.

« connaître Texistence et les conditions dubnil; que, du « moins, il doit s'imputer de n'avoir pas pris à cet égard « des informations, averti qu'il était par la présence du

« locataire ou du fermier C'est une présomption de

« mauvaise foi établie contre l'acheteur, pour le cas où la « jouissance du conducteur a commencé, qui fait maînle- « nir le bail nonobstant la vente qui Fa suivi. »*

La solution contraire doit, à notre avis, êlre admise et la jouissance du preneur respectée, bien qu'il ne soit pas entré en possession au moment de la vente.

La base de l'article 1743, comme nous l'avons dit plus haut, c'est la présomption établie par la loi que l'acquéreur, en achetant, a consenti à respecter le bail en cours, et à ne pas critiquer Tacte d'administration à h fois si important et si utile fait par son auteur. Or, ce molîf conduit à faire respecter par l'acquéreur aussi bien le bail qui n'est pas commencé que celui qui est commencé.

On objecte l'emploi du mot « expulser », qui suppose que le preneur est dans la maison louée ou dans la ferme, et que Tacquéreur ne pourra pas le mettre delmrs, ce qui lui permet de ne pas l'y laisser entrer. Nous répondrons que l'article 1743 prévoit l'hypothèse la plus fréquente, mais que la règle de l'article doit être étendue à l'hypothèse que nous examinons, car il n'y a pas de raison sérieuse de différence.'

368. — Lorsque le bail a date certaine, et que Tacquéreur est obligé de le souffrir à ce titre, quelle est retendue de ses obligations? N'est-il tenu qu'à laisser le preneur jouir de la chose louée, ou bien succède-t-il h toutes les obligations que le bailleur avait contractées vis-à-vis du preneur?

* Duvergier, I, n" 281 et 541 ; Duranton, XVII, n* 139.

" Dijon, 21 avril 1827, Sirey, 27,11,116; Chambér y, 28 novembre 1862, Sirey, 63, II, 87 ; Rouen, 15 mars 1869, DalJoz, 71, II, 78. — Aubry et Rau, IV, § 369, texte et note 33, p. 501-502 ; LaureoL, XXV, n- 393.

Pour les partisans de la réalité du droit du preneur, la négative n'est pas douteuse : l'acquéreur est obligé de supporter le droit du preneur à titre de droit réel, comme il serait obligé de supporter un droit d'usufruit ou de servitude, mais il n'est tenu à rien d'actif, et ne succède à aucune des obligations contractées par son vendeur.

Parmi les partisans de la personnalité, les uns enseignent que l'acquéreur n'est tenu d'aucune des obligations du vendeur: le successeur particulier, dit-on, ne peut pas être tenu des obligations de son auteur, et l'article 1 743 n'apporte aucune exception à ce principe. Ce texte est fondé sur l'idée que nul ne peut transmettre à un autre plus de droits qu'il n'en a, et que le propriétaire, qui a concédé à un preneur le droit de jouir dé sa chose, ne peut supprimer ce droit en vendant cette chose à un tiers : mais cette idée, consignée dans divers passages des travaux préparatoires,' ne peut conduire à imposer à Tacquéreur les obligations toutes personnelles du bailleur. Sinon, on arriverait à cette conséquence inadmissible, que l'acquéreur qui renoncerait à exiger le paiement des loyers, pourrait néanmoins être contraint à accomplir toutes les obligations que le bail imposait à son vendeur.'

369. — La base que nous avons donnée à l'article 1743 doit nous conduire à rejeter cette solution, et à décider que l'acquéreur succède passivement à toutes les obligations contractées par le bailleur, comme il succède activement à tous ses droits.

A notre avis, la loi présume que l'acquéreur a consenti à respecter le bail en cours : or, respecter le bail, ce n'est pas seulement laisser le preneur jouir de la chose louée, c'est encore exécuter les obligations prises dans ce bail pour faciliter la jouissance du preneur, par exemple, faire

* Rapport de Mouricault, Fenet, XIV, p. 330-331, et Discours de Jaubert, Fenet^ XIV, p. 352-353.

• Aubry et Rau, IV^ § 369, texte et note 32, p. 601.

les réparations qui lui ont été promises, en un mot, suivant l'expression de nos anciens auteurs, entretenir le bail.

« Lorsque, dit Pothier, celui à qui j'ai succédé à litre « singulier à un héritage, m'a chargé de l'enlrelieii du « bail, soit par une clause expresse, soit par une clause « sous-entendue, comme dans les acquisitions qu'on fait « du fisc, il est censé, en me chargeant de l'entretien du « bail, m'en avoir aussi cédé tous les droits et aciions : « et de même que je suis obligé envers le locataire ou « fermier à l'entretien du bail, le locataire ou fermier j est « obligé envers moi. » '

Ces solutions de Pothier sont toujours vraies : le législateur nouveau sous-entend, dans tous les baux, comme jadis dans les baux du fisc, la clause que l'acquéreur entretiendra le bail, ce qui le met au lieu et place du bailleur, le subroge activement et passivement à ses droits.

On objecte que l'acquéreur, qui voudrait renoncer au paiement des loyers, n'en serait pas moins tenu d'exécuter les obligations prises par le bailleur. Cela est vrai, mais cette conséquence ne nous paraît avoir rien de choquant : de même que le bailleur ne pourrait s'aff'ranchir de ses obligations en renonçant aux loyers, de même l'acquéreur subrogea ses droits et à ses obligations ne pourra le faire.

Il y a, dans le système que nous combattons, une conséquence qui nous paraîtrait beaucoup plus choquante : le bailleur a vendu son immeuble, puis il est parti, ou il en a dissipé le prix, et il est insolvable. L'immeuble loué a besoin de réparations : à qui le preneur pourra-t-il les demander? Au bailleur primitif: mais il est insolvable! A l'acquéreur : mais il répondra qu'il ne demande pas de loyers, et qu'il n'est tenu d'aucune obligation vis-à-vis du preneur, dont il doit seulement tolérer la jouissance, CelLe solution, qui est forcée dans le système que nous combattons, serait bien peu en harmonie avec le but que se propose l'article 1743, le respect des droits du preneur.

* Du Louage, n* 299.

GuiL. Louage, i. 2ft

Quant à Tobjection tirée des travaux préparatoires, nous répondrons quils sont, à propos de Tarlicle 1743, très confus, et qu'il vaut mieux les laisser à l'écart : M. Troplong avait cru y trouver la démonstration de la réalité du droit du preneur, les auteurs que nous combattons y trouvent le rejet de l'idée de la subrogation ; nous croyons que tout cela n'y est pas, et que, pour interpréter l'article 1743, il faut s'en tenir à cette idée très simple : le code présume que l'acquéreur a consenti à entretenir le bail au lieu et place de son vendeur.*

390. — Même lorsque le bail a date certaine, l'acquéreur peut expulser le preneur, si le bail de celui-ci contient une clause de résiliation au cas de vente : c'est ce que dit l'article 1743 : « à moins qu'il ne se soit réservé ce droit « par contrat de bail. »•

Si cette clause est insérée dans l'acte, quelle en est la portée ? Entraîne-t-elle résiliation du bail par le seul fait de la vente, ou donne-t-elle seulement à l'acquéreur la faculté de faire résilier le bail, s'il le veut? Il faut, avant tout, consulter les termes du bail, et voir ce que les parties ont voulu faire : il peut se faire que le preneur n'ait pas voulu être fermier ou locataire d'un nouveau propriétaire, et que la vente entraîne, par elle seule, la résiliation, que l'acquéreur le veuille ou ne le veuille pas.

Mais ce sera le cas le plus rare, et, en thèse générale, l'acquéreur aura seulement la faculté d'expulser le preneur, si bon lui semble.'

31t. — Si le bail porte qu'au cas de vente le preneur pourra être expulsé, l'acquéreur peut-il user de ce droit sans qu'une clause formelle de l'acte de vente l'en investisse î La question est discutée, mais nous croyons que l'acquéreur a ce droit : en effet, d'un côté, cette clause a été insérée par le bailleur aussi bien dans l'intérêt de Tac-

* Colmet de Santerre, VII, p. 278 ; Laurent, XX V^ n' 392.

• Compar, Cassation, 21 avril 1886, Dalloz, 86, I, 436.

» Colmet de Santerre, VII, p. 282; Laurent, XXV, n* 394.

quéreur que dans le sien, pour faciliter la vente de la propriété, et Tacquéreur peut dire en vérité que c'est pour lui que le vendeur a stipulé. D'un autre côlé, racquéreur, en devenant propriétaire de la chose, succède à tous les droits qu'avait son vendeur à propos de cette chose, et qui en sont des accessoires. La faculté de résiliation augmente la valeur de la chose, elle doit donc appartenir à son nouveau propriétaire, auquel seul elle peut profiter.*

31*. —L'article 1751 décide que l'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur^ jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré^ il devienne propriétaire incommutable. Cette règle avait déjà été consacrée par notre ancienne jurisprudence : * le nootif en est que le vendeur peut redevenir propriétaire par l'exercice du réméré, et qu'il serait fâcheux de lui faire payer des dommages-intérêts au preneur, alors que. du jour au lendemain, la propriété peut faire retour sur sa lôlo. D'un autre côté, la transmission du droit d'expulsion h l'acquéreur est une question d'intention chez le vetideur, et on ne peut supposer cette intention tant qu'il n'a pas perdu définitivement la propriété de sa chose.*

Cette disposition de l'article 1751 est-elle applicable seulement aux baux ayant date certaine, ou l'acquéreur sous condition de rachat est-il aussi dans l'impossibilité d'expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine jf La question est discutée, mais nous croyons, en ce qui nous concerne, que l'acquéreur peut expulser le preneur dont le bail n'a pas dale certaine. Au point de vue des textes, Tarlicle 1751 n'est que le développement de l'article 1743, et il ne contient aucune expression permettant d'introduire une

* Duvergier, I, n* 543; Aubry et Rau, IV, § 370, texte et note 34, p. 502; Laurent, XXV, n" 395. — Contràj Duranton, XVII, n* 448 ; Troplong, II-, n" 51i.

• BourjOD, Droit commun de la France^ liv. IV, tit. IVj chap, VI, sect. 8, n* 73.

» Duvergier, I, n» 552 ; Laurent, XXV, n» 396.

i04 CONTRAT DE LOCAGE.

exceplion aux principes ordinarpes en faveur du preneur dont le bail n'a pas date certaine. Puis, en failj une pareille exceplion mettrait trop complètement l'acquéreur sous condition de rachat à la merci de son vendeur, qui pourrait, par un bail antidaté, lui imposer un preneur à des conditions onéreuses.*

3ï3. — II. Quels sont les droits du preneur expulsé. — Le preneur peut être expulsé, comme uous venons de le voir, dans deux hypothèses : soit lorsque son bail n'a pas date certaine, soit lorsque, ayant date certaine, il contient une clause de résiliation au cas de vente,

La première liypolhèsej Texpulsion du preneur dont le bail n'a pas date certaine, n'est pas prévue par les textes de notre chapitre : néanmoins, le preneur aura droit contre le bailleur à des dommages -intérêts, car il n'est pas permis à celui-ci de rompre impunément le contrat qu'il a formé en vendant son immeuble. La certitude de la date o'a d'importance que vis-à-vis des tiers, et elle ne change en rien la situation des parties contractantes. Seulement, comme la loi ne fixe pas, pour ce cas, la quotité des dommages-intérêts dus au preneur, la détermination en est abandonnée à l'appréciation des juges,

394. — Au contraire, dans la seconde hypothèse, celle où le preneur dont le bail a date certaine est expulsé en vertu d'une clause du bail, les articles 1745, 1746 et f747 fixent, d'une manière précise, le montant des dommagesintérêts qui doivent être alloués au preneur expulsé.

Toutefois les juges pourront s'inspirer, pour la fixation des dommages-intérêts dans le cas ou le bail u*a pas date certaine, des règles tracées par les articles 1745 à 1747 pour la seconde hypothèse*

Une autre différence sépare les deux hypothèses que

* Aubry et Rau» IV, § 357^ texte et note 28, p. 412. -^ Conirà^ Durantonj XVI, n* 154 ; Troplcng, II» n* 525 ; Dtivergier, I, n' 552 ; Marcadô, VJ, article 1751, 1* — Compar. notre Traité de la Vente, II, n* 659,

nous venons d'indiquer : si le bail a date certaine, les dommages-intérêts sont dus par le bailleur, mais, à son défaut, ils sont dus par le nouvel acquéreur, et celui-ci ne peut expulser le preneur tant qu'il n'est pas indemnisé soit par le bailleur, soit par lui-même. L'article 1749 cons.ncre, en effet, au profit du preneur, un droit de rétention de la chose louée jusqu'au paiement de l'indemnité.

Mais, lorsque le bail n'a pas date certaine, l'article 1750 décide que l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages-intérêts envers le preneur: cette solution est juridique, car le bail qui n'a pas date certaine n'est point opposable à l'acquéreur. Le preneur n'aura donc qu'une action personnelle en indemnité contre le bailleur, sans avoir le droit de garder la possession de la chose louée jusqu'au moment où le bailleur l'aura indemnisé.

315. — Pour expulser le preneur en vertu d'une clause du bail ayant date certaine, l'acquéreur doit d'abord avertir le preneur, en observant le temps fixé par l'usage local pour les congés, s'il s'agit d'un bail à loyer, et un an d'avance, s'il s'agit d'un bail à ferme, aux termes de l'article 1748.

Si l'acquéreur ne dit rien, le preneur peut le contraindre à prendre parti, et le mettre en demeure de déclarer s'il opte pour le maintien ou pour la résiliation du bail : le preneur ne peut, en effet, être obligé de rester dans l'incertitude sur la question de savoir s'il restera ou s'il ne restera pas en jouissance de la chose louée.

Mais si l'acquéreur garde le silence, et que, de son côté, le preneur ne le contraigne pas à s'expliquer, quelle sera la conséquence juridique de la continuation de la jouissance du preneur après la vente? La question était déjà discutée dans notre ancien droit, et voici comment Pothier l'expose :

« Le successeur à titre singulier, qui n'a pas été obligé « par son contrat d'acquisition à l'entretien du bail, peut, « dans la suite, s'y obliger par une convention avec le « locataire ou fermier. On demande si cette convention

*( peut s'inférer de r^e que ce successeurs depuis son acquî- « silioD, a laissé jouir pendant Uiie année ou deux le loca- «t taire ou fermier, et en a reçu les loyers ou fermes sans « prolestaliont

« Despeisses assure qu'on en doit inférer une approba- « lion du bail pour tout ce qui en reste à courir, et il n'en « fait pas de question.

« Carrocius est d'avis contraire, et son avis nous paraît « préférable. Le successeur, en laissant jouir le locataire « ou fermier, est bien censé avoir consenti qu'il jouit de « rhéritage aux mêmes conditions que celles portées parie a bail de son auteur, pendant le temps que dure une tacite «t reconduction: mais je ne vois pas qu'il y ail nécessité « d'inférer qu il ait consenti qu'il en jouit pendant tout le *t temps qui reste à courir de ce bail : je ne vois pas non « plus que le défaut de protestation, dans les quittances ¥. qu'il a données, doive le faire déchoir du droit qu*il avait « d'expulser le fermier ; on n'est pas censé avoir voulu ^ renoncer à un droit, faute d'avoir protesté qu'on eoten- ^ dait le conserver. Il y a un arrêt du 5 mai 1714 pour « cette opinion. »^

Nous croyons que l'opinion de Despeisses est préférable. Il est certain, d'une part, que Tacquéreur peut renoncer au droit qu'il a d'exiger l'expulsion du preneur, etj de l'autre, que cette volonté de Tacquéreur n'a pas besoin d'être expresse, etqu*elle peut s'induire des circonstances. Or, il y a peu de circonstances plus probantes, a notre avis, que la réception, pendant un an ou deux, des loyers ou fer* mages, conslatée par des quittances données par l'acquéreur sans réserves ; et, si on consulte l'intention probable de celui-ci, n'est-il pas vraisemblable qu'il a consenti par là h laisser le bail suivre son cours? Pour noire part, nous le croyons luut-ù-fait, et nous estimons qu'à moins de circonstances particulières expliquant la conduite de l'acquê-

* Du Louage^ n* 300,

reur, les juges devront décider que la réception des loyers sans réserve, pendant plusieurs termes, emporte de sa part renonciation au droit d'expulsion.'

316. — Lorsque l'acquéreur a régulièrement averti le preneur, quelle est l'étendue des dommages-intérêts que celui-ci peut réclamer à raison de son expulsion î

Si le bail fixe l'indemnité que le preneur a le droit de réclamer, pas de difficulté : on appliquera la convention. Si le bail est muet, il faut, d'après les articles 1745, 1746 et 1747, distinguer trois hypothèses.

S*agit-il d'un bail à loyer, le bailleur paiera une somme égale au prix du loyer pendant le temps accordé, suivant l'usage des lieux, entre le congé et la sortie.

S'agit-il d'un bail à ferme, l'indemnité sera du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

Enfin, s'agit-il de manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances, l'indemnité sera réglée par experts.

On s'est demandé, à ce propos, dans quelle catégorie on devait ranger le bail d'un chantier : parmi les biens ruraux, pour lesquels on accorde une indemnité d'une année, ou parmi les établissements pour lesquels il y a lieu à expertise î Un arrêt de la Cour de Paris a jugé qu'il fallait regarder le chantier comme un bien rural,' mais cette solution est généralement critiquée, et avec raison selon nous : les biens ruraux sont ceux qui produisent des fruits, et qui sont destinés soit à la culture, soit au pâturage, soit à tout autre usage agricole, et la destination d'un chantier n'a aucun rapport avec ces usages. Le chantier est au contraire l'annexe d'un établissement commercial, et la suppression de sa jouissance, pour le preneur, peut entraîner un dommage bien supérieur à celui prévu dans l'article 1746, et il

* Bugnet sur Pothier, IV, p. 106, n' 300, notes 1 et 2 ; Colmetde Santerre, p. 283 ; Laurent, XXV, n' 396.

* Paris, 16 juin 1815, Sirey, c. n., VIII, II, 93.

est à la fois juridique et équrlable de le faire évaluer par experts.*

3ÎÎ. — Pour se faire payer Tindemnilé qui lui esl accordée, le prent^ur a deux moyens : une action personnelle en dû m mages- in té rets qu'il peut diriger conlre le bailleur, el, en outre, le droit de rélenlion sur la chose louée jusqu'au paiement de Tindemnité, ce qui lui donne un moyen indireclî mais très efficace, d'obtenir le paiement de celte indemnité de racquéreur. si le bailleur ne le paie pas- Mais le preneur aura-t-il le droit de rétention de rartielc 1749, non seulement pour Tindemnilé qui lui est due à raison de son expulsion, mais aussi pour celte qui lui serait duc h raison de la plus-value qu il aurait conférée à rimmeuble loué? Il faut, pour résoudre celte question, distinguer plusieurs hypothèses.

Supposons, d'abord, que les travaux faits par le preneur, plantations ou constructions, ont été faits par lui en exécution d'une clause de son bail, qui porte qu il en sera indemnisé h la On de sa jouissance. Le preneur aura alors le droit de rétention jusqu'au paiement de celte indemoité, car il ne demande que Texéculion d'une convention de bail connue de racquéreur, cl que celui-ci a dû s'attendre à respecter.

ToutefoiSj si l'obligation d'indemniser le preneur avait été prise par le bailleur postérieurement au bail, et contrairement aux conventions qu'il eonlenaitj les juges pourraient décider que cette convention nouvelle n'oblige que le bailleurj et n'est pas opposable à Tacquéreur.*

Supposons, en second lieu, que les plantations ou constructions aient été faites par le preneur en dehors de toute stipulation contenue dans le bail; le droit du preneur conlre Tacquéreur devra alors être déterminé d'après la même dislinclion que nous avons faite, lorsque nous avons exa-

* Troplongj II, n" 514 ; Davergiôr, II, n* 3,

" Cassation, 10 janvier 1882, Sirey, 83, 1^246, et Daïloz, 83, 1^55.

miné Téleodue des droits du preneur qui a bâti ou planté vis-à-vis du bailleur lui-même.*

Le preneur, avons-nous dit^ doit être traité comme un possesseur de mauvaise foi, et le bailleur a contre lui Toption de l'article 535, § 3 : il peut le contraindre à enlever ses constructions ou plantations, et, s'il les conserve, il devra lui payer la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, sans égard à la plus-value. A plus forte raison cette alternative doit-elle servir de règle dans les rapports de l'acquéreur avec le preneur, et, si celui-ci ne peut être considéré comme un possesseur de bonne foi visà-vis du bailleur, il peut encore bien moins prendre cette qualité vis-à-vis de l'acquéreur qui est un tiers. L'acquéreur pourra donc obliger le preneur à démolir, et alors il n'aura aucune indemnité à lui payer ; ou il pourra déclarer qu'il entend conserveries constructions et plantations, et il devra le prix des matériaux et de la main-d'œuvre.' Dans ce dernier cas, le preneur aura le droit de rétention de l'article 1749 pour garantir le paiement de l'indemnité qui lui est due.

318. — Nous venons de voir quelle était, suivant les cas, l'influence de la faillite et de la vente de la chose louée sur le bail. Abordons maintenant l'étude des diverses causes que nous avons énumérées plus haut,' et qui mettent fin au louage de choses.

I*' Mode. — La consolidation.

S19. — La réunion sur la même tête de la qualité de bailleur et de preneur, soit que le bailleur devienne l'héritier du preneur, ou réciproquement, opère l'extinction du louage, comme la réunion de la qualité d'usufruitier et de celle de nu-propriétaire opère l'extinction de l'usufruit, aux termes de l'article 617.

* Suprà, Tome I, n»' 294 et suiv.

* Cassation, 23 mai 1860, Dalloz, 60, 1, 384; Cassation, 17 janvier 1870, Sirey, 71, 1, 57, et DallOz, 70, I, 293.

* Suprà, Tome I, n' 3.

Digitizi

MÙ COHTHAT DE LOUàGE.

Nous appelons celte réunion des deux qualités consolidation, comme M, Duvergier,* par analogie de l'article 61 7: on pourrait Tappeler aussi confusion, car, dans le louage. ce sont tes deux qualités de créancier et de débiteur qui se trouvent réunies, et on peut dire, avec Farlicle 1300, qu'il se fait une confusion de droit qui éteint les deui créances.

Cette cause n'a rien de spécial au contrai de louage et n'exige aucune explication particulière : aussi ne la mentionnons-nous que pour ordre.

"i^ Mode. — Le consentement des parties.

380. — Le bailleur el le preneur qui se sont liés l'un vis-à-vis de Taulre par le contrat de louage, peuvent se délier quand ils le voudront, par leur commune volonté : c'est encore une cause générale d*exlinclion des contrats j qui n'a rien de spécial au louage.

Mais cette cause générale fait naître^ à propos du louageune grosse difficulté: comment pourra-t-on faire la preuve de ce consenlemenl des parties à la résiliation du bail? Pourra-t-on le prouver par témoins, si l'intérêt est inférieur h cent cinquante francs, et avec un commencement de preuve par écrit, si l'intérêt est supérieur à cent cinquante francs?

La difficulté vient des dispositions exceptionnelles de rarticle <715. lorsqu'il s'agît de prouver la formation du contrat de louage : ces dispositions rigoureuses devrontelles être appliquées à la preuve de la résiliation du contrat, ou devra-l-on être admis à faire cette preuve suivant le droit commun des articles iMi et 1347?

Ajoutons que Ja question est très importante en pratique, car souvent le bailleur el le preneur, qui se eonnaissent depuis le commencement du bail et qui ont confiance Tun dans Tautre, ne rédigeront pas un acte de résiliation : on aura quelquefois un commencement de preuve par écrit dans la correspondance, ou on pourra s'en procurer un au moyen d'un interrogatoire sur faits et articles ; mais la preuve écrite complète fera défaut.

ARTICLB 1715. 411

Pour soutenir que la preuve de la résiliation reste soumise au droit commun, on invoque des arguments d'une réelle valeur.

En premier lieu, dit-on, l'article 1715 constitue, comme nous l'avons vu, une dérogation notable au droit commun : cette dérogation est restreinte par les termes dont le législateur s'est servi à la preuve de la formation du bail, et encore lorsque ce bail n'a reçu aucun commencement d'exécution. Si on transporte cette exception à la preuve de la résiliation du bail, on se place tout à fait en dehors du texte, et cela pour étendre une exception, ce qui est contraire aux règles ordinaires d'interprétation.

D'un autre côté les motifs ne sont plus les mêmes : lorsqu'un bail n'a pas encore reçu de commencement d'exécution, le législateur a voulu prohiber les nombreuses contestations qui se seraient élevées sur le point de revoir s'il y avait eu ou non bail verbal. Mais ici le bail est exécuté et ces procès ne sont plus à craindre : on ne se trouve donc plus ni dans le texte, ni dans l'esprit de l'article 1715.^

381. — Nous croyons l'opinion contraire plus juridique, et voici le motif qui nous détermine : on paraît reconnaître unanimement, comme nous le verrons, que la preuve du congé, c'est-à-dire de la cessation du bail parla volonté de l'une des parties, ne peut être faite que d'après l'article 1715, et parmi les nombreux défenseurs de cette thèse, qui semble admise sans conteste, nous trouvons MM. Aubry et Rau et Laurent. Or, nous ne pouvons comprendre comment la preuve de la résiliation serait plus difficile, lorsqu'il s'agit d'établir la volonté d'une seule des parties, comme dans le congé, que lorsqu'il s'agit d'établir leur volonté commune, comme dans la résiliation par consentement mutuel.

Dans les deux cas, la question nous paraît être la même : doit-on étendre l'article 1715, qui n'est écrit que pour la preuve de la formation du louage, à la preuve de sa disso-

' Aubry et Rau, § 369 7% texte et note 24, p. 500 ; Laurent, XXV, n'352.

lulion? Si oui, on dnvra appliquer ce texte toutes les fois que la résiliation verbale sera conleslée, qu'il s'agisse de la résiliation par congé ou par la volonté des deux parties,

ATappui de cette solution uniforme, on peul dire que les inconvénients que le législateur a voulu éviter au début du louage, en protiibant la preuve lestîmonialej se reproduiraient a Texpiration du contrat, si on radmellaità ce moluenl: enquêtes longues, el pendant ce temps incertitude sur l'avenir et mauvaise culture des terres louées, ou même absence de culture jusqu*au moment où on saura si le bail va êlre continué ou non. Or, ces motifs sont exactement les mêmes, qu'il s'agisse de la preuve du congé ou de la preuve de la résiliation j et nous croyons qu'on doit dans les deux cas appliquer Tarlicle 1715/

389. ~ Si les parties font un acte écrit pour constater la résiliation du bail, cet acte devra-t-il être fait en double, conformément à la règle de l'article 1323Î La cour de Caen Va jugéj* et nous croyons, avec M. Laurent,* que cette décision est bien rendue ; le motif qui a dicté Tarticle I3f5, lorsqu'il s'agit de prouver la formation des contrats synallagmatiques, Tinégalilé de la situation entre la partie qui serait armée de Tacte, et la partie qui n'aurait aucune preuve dans les mains j s'applique également à la preuve de la dîs.so* lution. Dès qu'il y a un acte écrite il doit être lait en double.

393» — La jurisprudence décide encore, avec raison, que la preuve du consentement des parties h la résiliation peut s'induire de certains faits qui ne laissent pas de doute sur leur volonté. Par exemple, un bailleur signifie un commandement d'avoir à payer les loyers dans un délai qu'il

'Cassation, 21 janvier 1812, Sirey, c. n., IV, I^ 10; Angers, 3 avril 1818, Dalïox, Réperi. alphab., V Louage, D'52rï 2*; Cassalion» 18 novembre 1861, Sirey., 62, t, 38 ; Cassation, 4 janvier 1887\ Sirey, 87^ I^ 57 ; DalloZj 87, Ij 447 ; et F andtcteB françaises ^ 88^1,223.'

■ m Janvier 1821, Dalloz, Rép. alphab., V Louage, n' 526 l'.

> XXV, n« 353.

iodique, le preneur y répond en déclarant qu'il renonce au bail, el alors le bailleur, sans attendre le terme indiqué dans son commandement, fait pratiquer une saisie-gagerie : il y a là une résiliation proposée par le preneur et acceptée par le bailleur.* De même, le preneur quitte les lieux loués, et le bailleur fait saisir et vendre tous les meubles qui les garnissaient : les juges ont pu voir dans cette attitude du bailleur un consentement à la résiliation, sauf le droit pour lui de réclamer une indemnité de relocation.^

3* Mode. — Perte de la chose louée.

384. — La perte de la chose louée peut être totale ou partielle : Que faut-il entendre par ces mots : c perte totale « ou partielle » de la chose louée? Quelle est, suivant les cas, rétendue de la responsabilité que cette perte impose au bailleur?

Deux textes s'en occupent, les art. 1741 et 1722.

Art. 1741 : « Le contrat de louage se résout par la perte « de la chose louée »

Art. 1722 : « Si pendant la durée du bail la chose louée « est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résih'é « de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le pre- « neur peut, suivant les circonstances, demander ou une « diminution du prix ou la résiliation même du bail : dans « l'un etl'autre cas, il n'y a lieu h aucun dédommagement, y^

385. — La perte totale ou partielle de la chose louée peut procéder de l'une ou de l'autre des trois causes suivantes : cas fortuit ou force majeure ; fait du bailleur ; fait du preneur. La raison indique que les obligations du bailleur sont plus ou moins étendues, suivant que la perte provient de Tune ou de l'autre de ces causes.

L'hypothèse la plus simple est celle où la perte provient du fait du preneur : non seulement il ne peut demander au bailleur ni indemnité, ni diminution de loyers, mais il devra

* Cassation, 20 janvier 1862, Sirey, 62, 1, 706. « Cassation, 25 mai 1870, Slrey^ 71, I, 91.

4fi GONTflAT DE LOUAGE.

dédommager le bailleur du préjudice que lui cause la perle totale ou partielle de la chose louée.

Ce dédommagement comprendra deux chefs : la valeur delà chose ou de la partie de la chose qui a péri, puis les loyers pendant le temps nécessaire h la rcconslruclion de la chose, et à sa relocation si le bail a été résilié. Ce principe est écrit dans Tarlicle 1760, et il doit en être fait application à toute privation de jouissance encourue par le fait du preneur.'

386. — La perte a-l-elle pour cause un cas fortuit ou de force majeure? Le bail sera résilié ou le prix diminué, mais le bailleur n'est obligé d'indemniser en rien le preneur à raison d'un fait qu'il n'a pu, Ini bailleur, ni prévoir ni empêcher ; le bailleur supporte bien les conséquences du cas fortuit, en ce sens que, pour l'avenir, il ne pourra demander que des loyers diminués, mais il n'est tenu à rien de plus, et ne doit au preneur aucune indemnité pour le préjudice que la résiliation peut lui causer/

(^e n'est d'ailleurs que l'application d'une règle de droit commun « nemo cmum foriuUum prœsiûl », écrite dans l'art, 1302 pour les contrats en général, et nette ment formulée dans Fart, 4722 : « il n'y a lieu à aucun dédomma- « gement. ^

Enfin, si la perte totale ou partielle est arrivée par la faute du bailleur, les conséquences vont être plus onéreuses pour lui : d'abord le bail sera résilié ou le prix diminué, mais en outre il devra indemniser le preneur de tout le dommage que lui occasionne la résiliation* Là, nous sommes en présence d'une véritable obligation de garantie incombant au bailleur : il doit réparer la chose louée (art. 1720-1724), à plus forte raison doit-il l'empêcher de périr, et, s'il manque à cette obligation essentielle, il est tenu d'indemniser le preneur» comme il serait tenu de Tindem-

* Rouen, 16 janvier 1845, DalloZj 45, II, 172, et Sirey, 45, II, 471 ■ Cassation, 1^2 mai 1885, Dalloz, 86^ I, 236,

niser dans le cas où la chose louée aurait des vices et défauts qui en empêcheraient l'usage (art. 1721).

381. — Il est donc très important de rechercher dans quels cas il y a cas fortuit ou force majeure, dans quels cas fait ou faute imputables au bailleur.

Nous croyons que la meilleure définition de la force majeure est encore celle d'Ulpien : « Omnis vis eut resisti non « poiesl, »' Nos anciens auteurs se sont donné carrière dans les classifications que peut comporter la force majeure et le cas fortuit. Ils ont distingué les cas fortuits prévus et imprévus, ceux qui ne sont qu'un événement pour ainsi dire normal, comme l'inondation dans le voisinage d'un fleuve habitué à sortir de son lit, et ceux qu'il est impossible de prévoir, comme un tremblement de terre. Hotman en distingue jusqu'à cinq espèces.

Toutes ces distinctions et ces sous-distinctions nous paraissent absolument inutiles au point de vue spécial qui nous occupe : du moment où l'objet loué aura été détruit en totalité ou en partie par un fait étranger au bailleur et au preneur, et que ni l'un ni l'autre n'ont pu empêcher cet événement de se produire en apportant à la conservation de la chose louée les soins d'un bon père de famille, l'art. 1722 est applicable.

Il importe peu que l'accident put être prévu, comme l'inondation, du moment où il pouvait être empêché ; la seule question est celle-ci : l'événement est-il fortuit, c'està-dire étranger au preneur et au bailleur, et était-il impossible d'en prévenir les conséquences ? Si oui, le bail sera résilié, ou le prix diminué sans dédommagement.

388. — 11 faut assimiler au cas fortuit le fait du prince, auquel on peut appliquer la définition d'Ulpien : « Vis eut resisti non potest. » Si donc l'immeuble loué a été exproprié pour cause d'utilité publique, le bail sera résilié en vertu même du jugement d'expropriation.

« L. 15, § 5, fl,, Loc. cond. (XIX, H.)

Seulemenl la procédure spéciale de la loi d'expropriation modifie les rapports respectifs du bailleur et du preneur, el nous aurons h examiner ces modificalions en étudiant spécialement les effets de rexpropriation sur le bail, dans notre quatrième division de ce chapitre.

3 SB. — Nous venons d'assimiler le faù du prince au cas fortuit, au point de vue de l'application de Tari, 17i2 : cette assimilation, généralement admise lorsque Timmeuble loué est directement exproprié, est très contestée lorsqu'il n'y a pas d'expropriation, mais que le preneur éprouve une privation de jouissance résultant d'un travail fait par l'administration sur un terrain eonligu au terrain loué.

Par exemple, l'administration des ponts et chaussées fait exhausser un chemin eonligu à la maison louée, et Texpose à des inondations ; elle détourne l'eau d'une rivière el prive Tusine louée d'une partie de sa force motrice ; elle supprime Taccès des lieux loués, etc.. Dans ces divers cas, devra4-on appliquer Tart* 1722, ou accorder au preneur une action en dommages-intérêts contre le bailleur, par le motif que le bailleur a un recours contre Tadministration et doit être, dès lors, responsable des actes de celle-ci visà-vis du preneur?

Ce qui fait la difficulté, c'est la combinaison des articles 1725 et 1726 avec Tart. 1722 : il est certain, d'une part» que si le locataire est troublé dans sa jouissance par le^ travaux d*un voisin, qui reconnaît n'avoir aucun droit sur l'immeuble loué, le locataire n'a aucune action contre le bailleur : îl est victime d'une voie de fait, à propos de laquelle Tart. 1725 lui accorde une action directe contre Tauteur du trouble. D'autre part, il est certain que si la privation de jouissance résulte du fait d'un tiers ayant un droit sur Timmeuble, le preneur peut demander des dommagesintérêts au bailleur. Jors même que le trouble proviendrait de l'exercice d'une servitude légale/

* Paris, 19 juillet 1848, Dalloz, i8, II, 108,

Ces principes rappelés, doit-on assimiler le dommage causé par des travaux publics à un cas fortuit (art. 1722), au fait d'un tiers sans qualité (art. 1725), ou au fait d'une personne ayant un droit sur le fonds loué (art. 1726) ?

Nous croyons que les travaux publics constituent pour le preneur un véritable cas fortuit : l'administration qui les exécute sur le sol de la voie publique ou sur le lit de la rivière, ou bien encore sur un terrain voisin par elle acheté, ne prétend à aucun droit sur Timmeuble loué, et par ce motif l'art. 1726 doit être écarté ; d'un autre côté elle ne se rend coupable d'aucune voie de fait, puisqu'elle use des pouvoirs qui lui appartiennent pour l'exécution des travaux publics. Le preneur est donc troublé dans sa jouissance par un fait qui, vis-à-vis de lui comme vis-à-vis du bailleur, a tous les caractères d'un cas fortuit, et doit être régi par l'application de l'art. 1722.*

Pour soutenir la solution contraire, et accorder au preneur le droit d'obtenir des dommages-intérêts contre le bailleur, voici comment on raisonne : l'obligation du bailleur de faire jouir le preneur, dit-on, est une obligation générale qui embrasse notamment les travaux que l'administration peut exécuter, et dont le bailleur doit garantie.

Ce raisonnement nous paratt inadmissible : que le bailleur soit responsable d'une privation de jouissance qu'il a prévue ou dû prévoir, qu'il résulte de la nature de la chose louée ou de sa condition juridique, rien de mieux; mais qu'on le rende responsable de travaux publics qu'il n'a pu ni prévoir ni empêcher, c'est ce que nous ne pouvons admettre, et nous croyons que la diminution des loyers ou,

* Cassation^ 17 août 1859, Dalloz, 59, 1, 437, et Sirey, 60, 1, 453 ; Paris, 16 mars 1860, Dalloz, 60, V, 226; Paris, 18 mars 1864, Dailoz, 64, II, 105, et Sirey, 64, II, 200; Paris, 11 janvier 1866, Dalloz, 66, II, 243, et Sirey, 66, II, 150; Dijon, 30 janvier 1867, Dailoz, 67, II, 69, et Sirey, 67, 11,239 ; Aix, 9 mai 1868, Dalloz, 70, II, 116 ; Paris, 4 août 1871, Sirey, 71, II, 166 ; Paris, 23 juin 1885, Sirey, 87, II, 123.

GuiL. Louage, i. 27

418 COBîTRAT DB LOUAGi.

suivant Ips ras, la résiliation, es! dans celte silualion le seul droit du preneur.

3SO. — Deux exceptions doivent être apportées, à noire avis, au principe' que les actes adnriinislralifs peuvent donner lieu a la résiliation du bailj ou à une diminution de loyers» sans autre indemnité.

D\iboni le preneur pourrait avoir droit aune indemnité contre le bailleur, si Tacle administratif avait pour cause une faute antérieure du bailleur: c'esl ce qui arriverait si radministration ordonnait la destruction d'une maison pour cdiuse àe vétusté. Le bailleur est alors responsable, car il doit s'imputer de n'avoir pas réparé la maison quand il en était temps, et d'avoir en cela manqué à Toblignlion que lui impose Tart. 1719/

A rinverse, le preneur ne pourrait même pas demander la diminution de loyers en présence d'un acte administratif qui diminuerait les avantages de la chose louée, mais sans altérer cette chose en elle-même, et sans le rendre impropre à Tusage pour lequel clic était louée. Il y a là une distinction qui peut être délicate, mais qui est très juridique, et, de plus, conforme à Tinlention des parties. Le bailleur a garanti la jouissance intégrale de la chose louée, mars il n'a pas garanti qu'elle aurait, pendant toute la durée du bail, une valeur constante, et, de même que le preneur profiterait exclusivement des événements qui en augmenteraient la valeur, de même il doit supporter seul les événements qui diminuent cette valeur sans altérer la substance de la chose,*

Ajoutons enfin que si nous refusons, en principe, tout droit à indemnité au preneur dont la jouissance est diminuée par un acte administratif, ce n*est que dans ses rap-

' Cassation, 12 mars 1851, Dalioz, 54, V, 474; Aix, 7 mars 1870^ Dalloz, 71, II, 253 {moîi/s) ; Cassation, 30 décembre 1878j Sirev, 79, I, 398.

• Douai, 8 janvier 1849, Sirey,49, II, 40 î ; Cassation, 5 mars 1850, Sïrey, 50, ï, 269 ; Cassation, 3 juillet 1867, Dation, 67, 1, 277.

ports avec le bailleur: mais, vis-à-vîs de radministralion, le preneur aura le plus souvent une action en don) magesintérêts, fondée sur le préjudice que lui cause lacté administratif. L'examen de celle question, étrangère au contrat de bail, dépasserait le cadre de ce traité. Il nous suffît de poser le principe, en le complétant par cette observation que le litige sera ordinairement de la compétence des conseils de préfecture, comme prenant sa source dans un dommage causé par l'exécution de travaux publics.

30t . — La guerre constitue, au premier chef, le cas de force majeure prévu par l'art. 1722, et les tristes événements, eœcidat illa dies obvo, dont la France a été le théâtre en 1870-71, ont fourni trop d'applications de ce principe.

Trois règles nous paraissent 'gouverner l'application de Farticle 1722 aux fails de guerre.

En premier lieu, le bailleur est obligé de souffrir la privation ou la diminution de loyers, lorsque les nécessités de la guerre ont obligé le locataire 5 fuir, ou l'ont contraint à abandonner tout ou partie de la chose par lui louée. ^

En second lieu, le bailleur n'esl point tenu de subir une diminution de loyers, lorsque le preneur a abandonné les lieux loués à l'approche de l'ennemi, mais en cédant à des craintes exagérées et que l'événement n'a pas justifiées : bien plus, dans ce dernier cas, le locataire pourrait être responsable vis-à-vis du propriétaire des dommages que son absence a pu occasionner à l'immeuble loué et qu'il devait occuper d'après son bail.*

* Tribunal de peux du 7' arrondissement de Paris, 27 janvier

1871, Sirey,71, II, 102; Tribunal de Lyon, 25 mars 1871, Dalloz, 71, V, 245 ; id., 3 janvier 1872, Dalloz, 72, 111, G ; Angers, 12 janvier 1872, Dallez, 72, II, 38, et Sirey, 73, II, 22; Paris, 23 août 1872^ Dalloz, 73, II, 235; Tribunal de Remiremont, 19 décembre

1872, Dalloz, 73, III, 64; Paris, 5 avril 1873, Dalloz^ 74, V, 314 ; Nancy, 7 juin 1873^ Dalloz, 74, 11^ 159.

• Oriéans, 14 juillet 1871, Sirey, 72^ II, 237 ; Paris, 26 mars 1872, Dalloz, 72, II, 118 ; Paris, 28 août 1873, Dalloz, 74^ II, 160, et Sirey, 73, II, 256.

Enfin, la guerre ne donnerait pas lieu à la diminution de loyers ou à la résiliation du bail, si la jouisscince du preneur n'avait pas été inlerrompue par un fait de guerre proprement dit, s*appliquaulà la généralité des habitanls du lieu, mais bien par la qualité personnelle du preneur, obligé de quitter la France, parce qu'il était sujet de la puissance en guerre avec elle. Dans ce cas, la jouissance de la cliose louée n'est poinE atteinte: seulenient la nationalilé du preneur luî impose des obligations auxquelles le bailleur doit rester complètement étranger^

392. — L'art. 1722 ne parle que de la destruction totale ou partielle de la chose louée : il faut assimiler à la destruction matérielle de la chose Timpossibilité où le locataire se trouverait d'en jouir, encore bien que Tobjel *loué ne fût pas matériellement détruit. En eflet, les loyers sont dus h raison de la jouissance de la cliose, et si, par un motif queleonquejcettejouissancc devient impossible, Toblîgation de payer les loyers cesse, en toutou en partie.

Nous avons déjà cité une application de ce principe» Jorsque la guerre contraint le locataire h abandonner les lieux loués*

Bien plus» si le preneur pouvait encore jouir de l'objet loué, mais ne pouvait plus en jouir suivant la deslination convenue entre les parties lors du bail, il pourrait demander la résiliation ou la diminution de loyers. Ce qui fait souvent la valeur localive d*un immeuble^ c'est la destina* lion commerciale ou industrielle qu'on lui donne ; c'est cette destination qui est la qualité maîtresse nn vue de laquelle les parties ont contracté ; et si elle vient à manquer, les conditions du bail se trouvent modifiées,

La jurisprudence en fournit de nombreux exemples : location d'une salle de danse, fermée par arrêté municipal ; bail à ferme d'un pont à péage, rendu inutile par suite de

* Tribunal de la Seine, 20 septembre 1871, Dalloz, 72, III, 56; Paris, 30 décembre 1873, DalJoz, 75, V, 27ft,et Sirey, 74, II, 67.

travaux faits dans le lit de la rivière ; diminution notable de la force motrice d'une usine ; interdiction de la fabrication privée des allumettes ; * interdiction par l'autorité administrative, en verlu de la loi du 13 avril 1850 sur les logements insalubres^ du droit d'habiter une partie des locaux loués;* juste motif de craindre un péril imminent à raison de l'état des lieux loués.'

393. — Lorsque l'objet loué est détruit en entier, le louage est immédiatement résilié et les obligations respectives du bailleur et du preneur s'éteignent avec l'objet même du contrat qui les produisait.

Le contrat est résilié, quelle que soit la cause de la destruction de la chose louée, et ici ni le bailleur ni le preneur ne sont obligés de reconstruire l'édifice qui aurait péri.

Le preneur n'y est pas obligé, même si l'édifice a péri par sa faute, par exemple, par le résultat d'un incendie dont il serait déclaré responsable : sans doute, il devra indemniser le bailleur du préjudice qu'il lui cause, mais son obligation se bornera à lui payer une indemnité représentative de ce préjudice, et il ne pourra être condamné, sous contrainte, à reconstruire le bâtiment qui a péri.*