De son côté, le propriétaire n'est pas obligé de

• Nancy, 9 août 1849, Dalloz, 50, II, 92, et Sirey, 51, II, 129 ; Metz, 25 juillet 1855, Dalloz, 56, 11, 212 ; Paris, 1" avril 1868, Dalloz, 68, II, 85 ; Cassation^ 13 novembre 1871, Dalloz, 72, 1, 175, et Sirey, 71^ I^ 233; Rouen, 19 juin 1874, Dalloz, 74, H, 191 ; Cassation, 19 juillet 1876^ Dalloz, 77, 1, 365, et Sirey, 77, 1, 53. — Aubry et Rau, Loc. citai, j lexteetnote5;Troplong, I, n* 234; Duvergier, I^ n* 524 ; Laurent, XXV, n* 410. — Adde, sur la suppression de la destination par fait de guerre : Cassation, l'' mai 1848, Dalloz^ 48, I, 86; Paris, 23 décembre 1871, Dalloz, 71, II, 225, et Sirey, 73, II, 63; Tribunal de Nantes, 21 octobre 1871, Dalloz, 71, III, 40 ; Cassation, 21 janvier 1874, Dalloz, 74, 1, 170.

• Paris, 11 mai 1885, Le Droit, 18 juillet 1885.

* Cassation, 17 juin 1889, Pandectes françaises^ 89, 1, 568.

* Rouen, 6 août 1846, Dalloz, 47, IV, 323 ; Nancy, 9 août 1849, Sirey, 51, II, 129, et Dalloz, 50, 11, 92; Paris, 5 janvier 1850, Dalloz, 50, II, 190 ; Metz, 25 juillet 1855, Dalloz, 50, II, 212.

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reconstruire, el cette règle nous paraît vraie, aussi bien au cas de destruction partielle que de destruction totale : et cela, même dans le cas où le bailleur serait indemnisé, soil par une Compagnie d'assurances, au cas d'incendie, soîl par l'Etal j au cas d'expropriation, du dommage que la destruction lui cause.

Ce qui complique la question, et ce qui a amené, croyonsnous, les divergences notables qui se sont produites, e'est la confusion entre deux hypothèses voisines Tune de l'autre, la perle partielle et le dommage.

Lorsqu'il n'y a qu'un dommage causé à la chose louée, le propriétaire est obligé de réparer ce dommage, en vertu de Tart. 1719. Mais, par contre, le bailleur ne peut demander ni réi^iliation ni diminution de loyers.*

Au contraire, lorsqu'il y a perte totale ou partielle, le bailleur n'est jamais obligé de reconstruire, à notre avis. L'art. 1722 ne le lui impose pas, et vainement prétendraiton que Tart, 1719 suffit pour l'obliger à faire toutes les réparations dont la chose louée peut avoir besoin : l'art. 17'! 9 n'oblige le bailleur qu'à « entretenir », ce qui ne veut pas dire reconstruire, même partiellement.

La circonstance que le bailleur trouverait dans la somme qui lui est payée par une Compagnie d'assurances ou par TEtat, qui l'exproprie, somme suffisante pour faire face aux frais de reconstruction, nous paraît sans influence sur la question que nous examinons. L'assurance, dont les primes sont payées par le propriétaire, est un contrat à côté du contrai de bail, étranger au preneur, et dont celui-ci ne peut se prévaloir pour aggraver les obligations dont le bailleur est tenu vis-à-vis de lui.

Il pourrait en être différemment si le locataire était chargé de payer les primes, et on pourrait alors, par interprétation, non plus de l'art. 1722, mais des modifications que les parties sont toujours libres d'apporter par convention

' Alger, 10 juitlel 1868, Dalloz, 69, II, 29 ; Cassation, 16 mai 1877, Sirt^y, 79, I, ^53, *it Dalloz, 79, 1, 164. — Laurent, XXV, n* 408.

aux règles naturelles du conlral de bail, décider que la somme payée par la Compagnie d'assurances doit servir à la reconstruction : mais en dehors de ces modifîcations conventionnelles, nous ne voyons pas à quel titre le preneur pourrait invoquer le contrat d'assurances. '

395. — MM. Aubry et Rau, qui admettent la solution que nous venons d'adopter pour la destruction partielle en général, y apportent une exception pour le cas d'expropriation. L'indemnité à laquelle le bailleur a droit, devant comprendre la somme nécessaire pour remettre en état la portion non expropriée de l'immeuble, le preneur peut, disent-ils, exiger qu'il l'emploie effectivement à cette destination.*

Nous ne pouvons admettre cette théorie : l'expropriation nous parait être, comme l'incendie, un cas fortuit par rapport au bailleur et au preneur, et le bailleur n'est pas tenu de reconstruire ce qui a été détruit par cas fortuit.

Le bailleur est indemnisé, dit-on : qu'importe ? Au cas d'incendie il est indemnisé aussi, et, en fait sinon en droit, l'indemnité payée par la Compagnie d'assurances sera parfois plus forte que l'indemnité allouée par le jury d'expropriation. Mais cette allocation ne modifie pas la cause de la perte, et dès lors, elle ne nous paraît pas de nature à changer la situation juridique des parties.

Nous ajouterons un dernier argument. D'après la procédure spéciale de la loi du 3 mai 1841, le preneur, régulièrement dénoncé ou qui s'est fait connaître, a droit à une indemnité propre, représentant le préjudice que lui cause l'expropriation. Mais au cas d'expropriation partielle d'immeubles bâtis, si le propriétaire est tenu de reconstruire, si le preneur peut l'y obliger, l'indemnité reçue par ce der-

* Paris, 27 juillet 1850, Sirey, 52, II, 404; Douai, 21 mai 1852, Sirey, 53, II, 57. — Aubry et Rau, IV, § 366, et note 5. — Conirà, Troplong, 11^ n- 219 et 220; Duvergier, I, n' 523.

• Loc, citai., texte et note 7. — Sic, Paris, 12 février 1833, Sirey, 33^ II, 606.

43i COIVTHAT DE LOUAGE.

nier va être sans cause ; il est inderanisé et il va avoir on bâlimenl neuf au lieu d'un vieux I Au contraire dans noire Ihéorie, rien de plus logique que le droite une inderanilé, puisque, dans tous les cas, le preneur est privé de la portion d'immeuble expropriée, et des avantages qu'elle lui procurait.

39ft, — Il importe de ne pas confondre la perle partielle qui donne lieu à la résiliation, ou a une diminution de loyers, a ver l'amoindrissement des produits delà chose louée.

Si rimmeuble loué demeure intact malériellemenî, s'il conserve la destination en vue de laquelle il a été loué, et que ses produits aient seulement diminué, le preneur aura ou n'aura pas droit à dédommagement, suivant que rimmeuble sera ou non frugifère. Si Timmeuble esl friigifere^ le Code a organisé, dans les art. 1763 et suivants^ la théorie de la remise des fermages ; le fermier privé de la moi- ,tié au moins d'une récolte non séparée de la terre, el qui ne serait pas indemnisé par les récoltes antérieures ou postéricuresj aura droit a une remise de fermage.

Mais si Timnieuble n'est pas frugifère, et que tout en conservant sa destination il subisse une diminution dans sa valeur tocative, parce que sa jouissance est entourée d'inconvénients qui n'existaient pus lors du bail, le preneur n'a droit à aucune indemnité ; si les produits avaient augmenté, si la jouissance de l'immeuble avait été plus agréable, le preneur en aurait seul profllé, il est juste qu'il subisse les inconvénients d'une jouissance dont il durait eu seul les avantages J

Il est donc important de déterminer s'il y a perte partielle de rimmeuble, perte qui donnera toujours lieu à indemnité, tandis que la diminution de jouissance n y donne 'jamais lieu, et que la perte de récolles n'y donne Heu que

' Cassation, 5 mars 1850, Ddloz, 50, 1, 168, el Sirey, 50, 1, 2^9 ; Paris, 2G mars 1872, Dallûz, 72, II, 118, et Sîrey, 72, 11,237 ; Cassation, 21 janvier 1874, Dalloz, 74^ I, 170» — Laurent^ XXV, n* 413*

moyennant l'accomplissement de diverses conditions rigoureuses.

La jurisprudence nous fournit deux exemples intéressants de l'application de cette distinction : par suite de travaux de la défense nationale, un herbage est inondé pendant quelques mois par les eaux de la mer, et les experts constatent que, pendant plusieurs années, Therbage ne donnera que des produits bien inférieurs comme qualité et comme quantité à ses produits habituels ; ce n'est pas là une diminution de jouissance ni une perte de récoltes, c'est une altération de la substance même de la chose, une perte partielle devant donner lieu à l'application de l'art. 1722.*

Voici un second exemple, malheureusement trop pratique : \% phylloxéra envahit un vignoble et détruit une partie des vignes ; le fermier pourra invoquer l'art. 4722, car c'est la substance même de la chose louée qui est atteinte. En vain aurait-il pris à sa charge, par une clause formelle du bail, tous les cas fortuits prévus et imprévus : cette clause, dont s'occupent les art. 1772 et 1773, n'a trait qu'à la perte des récoltes, et ne s'applique pas à la perle, même partielle, de la chose louée, qui est toujours régie par l'art. 1722.'

391. — Lorsqu'il y a perte partielle. Fart. 1722 accorde au preneur l'option de demander la diminution du prix ou la résiliation du bail : « le preneur peut, etc. . . » Il faut conclure de la forme de rédaction du texte que l'option n'appartient qu'au preneur, et que s'il opte pour la diminution des loyers, le bailleur ne peut, lui, demander la résiliation du bail.'

De plus, l'option accordée au preneur n'a rien d'absolu,

« Caen, 13 juillet et 14 décembre 1871, Sirey, 72, II, 235.

• Tribunal de Marseille, 29 août 1873, Sirey, 74, II, 154 ; Aîx^ 27 mai 1875, Sirey, 75, II, 147.

» Aubry et Rau^ IV, § 369, texte et note 2. ~ Cassation, 23 juillet 1827, Sirey, c. n., VIII, I, 647; Conseil d'Etat, 4 mai 1826, Sirey, c. N.,VII1^II, 231.

iSA GOHIHÂT BE LOLAGE.

et s'il peui demander dans tous les cas de perle partielle la résil talion du bail, les tribunaux ne sont pas obligés de la prononcer : l'apl. 1722 nVsl nullement impéralif; et il eût été beaucoup trop rigoureux de donner au preneur le droit absolu de faire prononcer la résiliation pour la perle partielle la plus insignifiante. Aussi faut-il reconnaître aur tribunaux un pouvoir d'appréciation : bien que la résilialion soit conclue par le preneur, ils verront si une réduction de loyers n'est pas suflBsante pour sauvegarder ses intérêts, et alors ils se borneront à prononcer cette réduction.*

Celte solution, qui résulte suflîsamment des principes généraux, était plus netlennent formulée dans le projet de Cambacérès, L'arL 18 du Titre lY était ainsi conçu :

€ Si le fermier est évincé de la jouissance de plus du « quart de Tobjel affermé, il peut demander une indem- « nité proportionnelle; ou la résolution de son bail. Si l'é- * viction est moindre, celte allernative cesse, et il n a que t l'aclion en diminution du prix, »'

Celle disposition n*apas été maintenue dans la rédaclion définitive du Code : mais elle est raisonnable, et elle pourrait encore, suivant les circonstances, servir de guide aux juges appelés a statuer sur une demande de résiliation pour perle partielle.

Cette option s'applique d'ailleurs au cas d^exproprialion parlielîe comme à tout autre cas d'éviction/

«10$. — Si au cas de perte partielle^ les tribunaux ne prononcent qu'une diminution de loyers, cette diminution devra être accordée du jour de la privation de jouissance, et non du jour de la demande formée par le preneur. En effet, celui-ci ne doit de loyers que dans la mesure de la jouissance que le bail lui assure, et si celte jouissance devient incomplète, son droit à une diminution court indé-

' Arrêt préciié de Caeo, ii décembre 1871 ; Paris j 9 juîû 1874, Dalloz, 77, n, 52, ' Penet, I, p, 79.

» Cassfltion, 9 janvier 1889, Sirey, 89, 1, 106.

pendammeni de loule demande en justice. Ce droit résulte du caractère même du contrat de bail, et des obligations réciproques qui en découlent: la demande en justice n'est utile que pour faire sanctionner ce droit, ouïe faire préciser en cas de désaccord^ mais le droit existe et produit ses effets en faveur du preneur, indépendamment de toute demande.

A* Mode. — L'expropriation pour cause (futilité publique.

399. — L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble loué fait nattre, soit h l'égard du bailleur, soit à l'égard du preneur, une série de questions qui rentrent dans l'étude de la loi du 3 mai 1841, et dont nous n'avons pas à nous occuper : nous allons examiner seulement les conséquences de l'expropriation au point de vue de la cessation de bail, et les droits qu'elle fait naître au profit du preneur.

La situation du preneur atteint par l'expropriation doit être envisagée à deux points de vue : dans ses rapports avec l'expropriant, puis dans ses rapports avec le bailleur.

400. — À. Rapports du preneur et de F expropriant. — L'expropriation totale de la chose louée emporte la résolution du bail ipso facto, à dater du jugement qui prononce l'expropriation ; le droit à une indemnité est acquis au preneur par l'eflTetmême de ce jugement, lors même que l'expropriant lui notifierait qu'il entend respecter son bail, et le laisser jouir paisiblement des lieux loués jusqu'à l'expiration du temps convenu.

Ce principe a été contesté par l'administration : elle a soutenu que le droit à indemnité, pour le preneur, ne naissait que du dommage qui pouvait lui être causé, et que si l'expropriant lui notifiait qu'il entendait le laisser en possession de l'immeuble loué jusqu'à la fin du bail, ce preneur ne pouvait rien demander et était obligé de continuer son bail.*

' Trib. de la Seine, 11 avrU 1862, Sirey, 62, II, 417.

Cptte ïhéoriG a élé repoussée par la jurisprudence el elle dovail l'être: aux lermes des articles 17 ^ 18 el 55 de la loi du 3 mai 18i1, tous les droits, même réels, el à plus forle raison le droit personnel qui dérive du bail, sont résolus du jour du jugemeul d'expropriation; el le droit à une iudemnilé acquis aux parties intéressées. Si cette solution n'avait pas été admise par le législateur, une grande partie des a va otages altactiés aux lois d'expropriation disparaîtraient, ptiisqu'il faudrait attendre souvent plusieurs années pour commencer un travail d'intérêt public, donl la nécessité et Furgence ont été reconnues parles pouvoirs publics-

Or, si l'expropriant est armé du droit de faire cesser le bail à partir du jugement d'expropriation, le preneur ne peut élre à sa merci^ et Tesistence du bail^ contrat sjnallagmatique dans lequel les parties doivent être sur un pied d'égalité, ne peut être subordonné à la volonté complètement arbitraire de Tune d'elles. Du moment où le jugement d'expropriation laitnattrepour l'une des parties le droit à la résiliation, il fait naître pour l'autre le droit h l'indemnité, droit qu'elle ne peut perdre que par un acte de sa volonté*'

II suit de là que le preneur a droit h Tiodemnilé, môme s'il est resté en possession de l'immeuble exproprié : à partir du jugement, Tancien locataire ou fermier n'a plus qu'une possession précaire, que l'expropriant peut faire cesser quand il veut, qui n'a pas les caractères d'une véritable jouissance loeative, et qui ne peut ni faire présumer le consentement du preneur k la continuation du bail, ni engendrer une tacite reconduction.*

Toutefois, pour qu'il en soit ainsi, il faut que les faits ne viennent pas démontrer que le preneur a consenti à conti*

* Cassation, 16 avril I8G2, Sirey, 62, 1,721 ; Paris, 11 août 1862, Srrey, 62, II, 417 ; Cassation, 23 novembre 1880, Sirey, 81^ l, 139, — Aubry el Rau, IV, i 369, texte et note 6* — Compar, Paris, 21 jui net 1886, Sirey, 88, 11, 4.

■ Cassaliou, i juinetlBOi, Dallez, 64, 1^443; Cassation, 22 mars 1870, Dalloz, 71, 1 5 297 ; Paris, 14 janvier lî:t73, Dallozj 73^ 11, 137,

nuer l'ancien bail avec rexproprîant; c'est ce qui arriverait si le preneur, resté en possession de l'immeuble, ne réclamait pas aussitôt que la loi sur l'expropriation le lui permet, c'est-à-dire après six mois de l'acquisition par l'expropriant.*

Le consentement à cession amiable emporte, à ce point de vue, résiliation immédiate, tout aussi bien que le jugement prononçant l'expropriation.*

401 . — Si l'expropriation est partielle, cette résolution de plein droit dont nous venons de parler ne s'applique point aux parties de l'immeuble non expropriées :' pour celles-là, le bail continue d'exister, sauf le droit pour le preneur de demander la résiliation totale si la portion expropriée est importante, conformément à l'art. 1722 du Code civil.

L'application de cette idée conduit à une conséquence bizarre en apparence, mais en réalité très juridique : si le propriétaire bailleur, partiellement exproprié, requiert de l'expropriant l'acquisition totale de son immeuble, conformément à l'article 50 de la loi du 3 mai 1841, le bail du locataire, pour la partie non expropriée, n'est pas résilié, et l'expropriant sera tenu vis-à-vis de lui en qualité de bailleur, comme le serait un acquéreur ordinaire.*

40St. — Le preneur aura-t^l droit à indemnité si son bail n'a pas date certaine ? La question est discutée.

Pour soutenir que le preneur n'a droit à aucune indemnité si son bail n'a pas date certaine, on raisonne de la façon suivante. L'expropriant est un acquéreur comme un autre : il est donc un tiers, et soit en vertu du principe général écrit dans l'art. 1 328, soit en vertu de la disposi-

* Arrêt précité de Cassation, 22 mars 1870.

* Cassation, 22 juin 1860, Sirey, 60, I, 1005; Cassation, 17 juin

1867, Dalloz, 71,1, 251.

' Cassation, 12 août 1867, Dalloz, 67, 1, 315; Cassation, 15 juin

1868, Dalloz, 68, 1, 323 ; Cassation, 22 juin 1869, Dalloz, 70, II, 85.

* Paris, 12 août 1862^ Sirey, 62, II, 421 ; Cassation^ 19 mars 1872, Sirey,72, 1^86.

lâO CONTRAT HË LOUAGE.

lion spéciale et formelle de Fart- nïiO, on ne pourra lui opposer que les baux ayant date certaine. On ajoute qu'aucun lexle do la loi du 3 mai 1841 n'apporte d'exception à celle règle du droit civil j et que Tart. 2\ se borne à décider que le propriétaire devra appeler les locataires ei les faire connaître à Tadminislralion, sans s'occuper en aucune manière des conditions requises pour que ta convention de bail puisse être invoquée contre l'expropriant.*

Pour nous, nous croyons tout à fait qu'il n'est pas nécessaire que le bail du preneur ait date certaine, et que du moment où celte convention n'est point attaquée comme frautiuleuseï elle doit produire les mf^mes effets contre l'expropriant, que le bail qui la contient ait ou non date certaine.

Il esl inexact de dire, en effet, que l'expropriant est un acquéreur comme un autre : sa condition esl tellement spéciale qu'aux termes des art. 21 et 39 de la loi du 3 mai 1841 j il esl substitué au propriétaire quant au règlement des indemnités dues au preneur pour inexécution du baiK Or, les dispositions de ces deux textes seront violées si l'expropriant n'indemnise pas le preneur dont le bail n*a pas date certaine : celui-ci conserve, en effet, tous ses droits contre le bailleur, qui devrait l'indemniser, au mépris des dispositions précitéeSj qui mcLlenL cette indemnité à la charge de l'expropriant.

Cette solution serait, déplus, absolument injuste, carelle infligerait une perte au bailleur exproprié, qui devrait prendre aux dépens de l'indemnité qui lui est allouée par le jury, et qui ne représente que le préjudice causé à la propriété, somme suffisante pour réparer le préjudice causé au preneur pour non-jouissance. Ce motif sulîit, à lui seul; pour montrer le caractère spécial de l'acquisition par expropriation, et pour faire écarter les art, 1328 et 1750.

Ajoutons que si Ton voulait une analogie, il faudrait bien

* Cassation^ 2 février 1847, Dalioz, 47, 1^ 73; Paris, IG mai 1854, Dallûz, 55, II, 54; Lyon^ 16 mars 1S5D| Ûalloz, 55, Jl, 297.

plutôt la chercher dans l'art. 684 du Code de procédure civile, qui, en cas de vente sur expropriation forcée, porte que les baux qui n'auront pas date certaine avant le commandement « pourront » être annulés, c'est-à-dire seront annulés si le bail n'est pas sincère. Dans les deux cas, il serait injuste de permettre à l'acquéreur, expropriant ou adjudicataire, de causer préjudice au bailleur en ne respectant pas le droit acquis à un preneur de bonne foi.^

403. — Quel sera, vis-à-vis de l'expropriant, Teflet de la clause insérée dans le bail, et aux termes de laquelle le preneur s'engage, en cas d'expropriation, à ne réclamer aucune indemnité du bailleur ?

Dans un premier système, cette clause peut être invoquée par l'expropriant : l'expropriant est, dit-on, chargé d'acquitter la dette du bailleur, et de le mettre à Tabri de toute réclamation de la part du preneur ; à ce titre, il devra supporter les engagements que le bailleur aurait pris dans le contrat, si lourds qu'ils soient. Mais, à l'inverse, si le bailleur s'est dégagé, en tout ou en partie, de l'obligation de payer une indemnité, l'expropriant doit en profiter, et, subrogé à ses obligations, il doit l'être à ses droits.*

Le second système, d'après lequel l'expropriant ne peut en général invoquer cette clause, nous paraît plus conforme à l'intention des parties : ce qu'il faut, en effet, avant tout, c'est rechercher quelle a été cette intention. Or, l'expropriation donne naissance à deux actions en indemnité, l'une contre Texpropriant, à raison de dommage résultant du défaut de jouissance, l'autre contre le bailleur, à raison de la diminution des loyers résultant de l'enlèvement d'une partie de la chose louée. Lorsque le bailleur stipule, dans le bail, qu'il ne devra pas d'indemnité au cas d'expro-

* Lyon, 7 août 1855, Dallez, 56, II, 102 ; Grenoble, 30 août 1856, Dalloz, 58, II, 83 ; Cassation^ 17 avril 1861, Dalloz, 61, 1, 145.

■ Paris, 24 décembre 1859, Sirey, 60^ II, 311, et Dalloz, 60^ V, 156; Paris, 24 février 1860, Dalloz, 61, II, 28; Cassation, 13 mars 1861, Sirey, 61, I, 501, et Dalloz, 61, I, 396.

priation, cela veut dire, le plus souvent, qu*[l entend rester étranger aux ronséquences de l'exproprialiorij et loucher ses loyers après comme avant, si Texpropriation n'est que partielle : mais il n'en faut pas conclure que le bailleur ait, sans aucun intérêt pour lui, imposé au preneur de renoncer à ses droits contre Texpropriant.

Telle est, selon nous, la véritable position de la question ; il ne s'agit pas de savoir si Texpropriant est subrogé au bailleur, mais bien si le bailleur et le preneur ont voulu éteindre Taclion en indemnité contre rexpropriani, ou seulement contre le bailleur, et, à moins de termes précis ou de circonstances particub^ères, cette dernière inlerprétatioo nous paraît la meilleure/

4©4. — B- Rapports du preneur et du bailleur. — Si Texpropriation est totale, elle met fin aux rapports du preneur et du bailleur; et le preneur, indemnisé par Texpropriant du préjudice que lui cause l'expropriation^ n'a rien à demander au bailleur. Il nj a, entre eux, qu'un compte de loyers è faire jusqu'au jour où a cessé la jouissance du preneur.

Observons toutefois que si le locataire reste dans les lieux loués après le jugement d'expropriation, il peut être tenu de payer au propriétaire, sinon des loyers, au moins une indemnité d'occupation.*

De plus, si l'expropriation était prononcée aucours d'une instance en résiliation, elle ne mettrait pas fin à cette demande, et le bailleur pourrait faire prononcer la résiliation du jour de la demande : l'expropriation ne peut lui enlever le bénéfice des poursuites qu'il a commencées.^

Mais, si Texpropriatiou n'est que partielle, la situation va être différente : elle ne rompt pas le bail pour la partie non expropriée, et le preneur aura l'option que l'article

^ Rouen, 12 février 1847, Sirey, 48, II, 591. * Tribunal de la Seme^ 24 décembre 1884, France Judiciaîref 84-85, p. 1^3.

^ Cassation^ 7 novembre 1882, Sireyj 84, I, 187.

4722 lui donne, en général, au cas de perte partielle de la chose ; il pourra demander soit la résiliation totale du bail, si la portion expropriée est importante, soit une diminution de loyers, mais sans dommages-intérêts, puisqu'il a été indemnisé par lexpropriant, et que, d'un autre côté, l'expropriation constitue pour le bailleur un cas fortuit dont il ne peut être responsable.*

405. — Cette situation fait naître une question assez délicate ; si le preneur partiellement exproprié opte pour la continuation du bail, peut-il demander au bailleur de faire les travaux nécessaires pour la jouissance du restant de l'immeuble?

Nous avons examiné cette question en étudiant les effets de la perte partielle de la chose due ; ' et nous avons pensé que le bailleur ne pouvait êlre contraint à faire ces travaux, pas plus au cas d'expropriation partielle qu'au cas de perte partielle de la chose louée.

5* Mode. — r expiration du temps fixé.

406. — L'article 1737 porte que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Ce n'est que l'application de l'article 1134 : la convention de louage doit faire la loi des parties, aussi bien quant à la durée que quant aux autres conditions du bail.

Le droit Romain admettait des exceptions à cette règle, tantôt pour les fermiers des impôts, qui pouvaient être contraints à continuer le bail au delà du terme fixé, s'ils avaient beaucoup gagné pendant sa durée, et qu'il ne se présentât personne pour prendre la ferme aux mêmes conditions ; • tantôt pour les fermiers des villes, qui avaient, à l'expiration de leur bail, un droit de préférence sur tous

* Cassation, 7 juillet 1847, Sirey, 47, 1, 835 ; Paris, 16 mars 1881, Sirey, 82, 11,261.

• Suprà, Tome I, n» 395.

» L. 11, 5, ff., Depublicanis cectig. (XXXIX^ VI).

GuiL. Louage, i. 28

434 CONTRAT DK LOUAGE.

aiilres, au% mêmes conditions. * Mais Polhiernous apprend que ces exceptions n'étaient pas admises dans notre ancienne jurisprudence,' et Tarticle 1737 n'admet non plus aucune exception à la règle que le bail finit à Texpiration du terme fixé.

Signalons, avec tous les auteurs,* la rédaction incorrecte de Tarticle 1737, qui ne fait d'ailleurs que reproduire Tincorrection déjà contenue dans l'article 1736 : d'après ces deux textes, le bail cesserait de plein droit lorsqu'il a été fait a par écrit, » et il faudrait donner congé, lorsqu'il a élé fait t sans écrit. » Dans le même ordre d'idées, l'article 1737 ajoute que si, à l'expiration des « baux écrits, i> le preneur est laissé en possession, il s'opère une tacite reconduction. A s'en tenir à la rédaction de ces textes, les baux écrils et les baux faits sans écrit ne finiraient pas de la même manière : pour les premiers, l'expiration du terme sufllrait, et. pour les autres, il faudrait toujours donner congé. De plus, il n'y aurait lieu à tacite reconduction que dans If^s baux écrits.

Or, tout cela est inexact : pour savoir si un congé est nécessaire, il faut s'attacher non pas à cette circonstance que le bail est écrit ou verbal, mais bien au point de savoir si le bail est fait ou non pour une durée fixe : si oui, le bail finira au terme fixé, fût-il fait sans écrit.

A l'inverse, si le bail est fait sans durée fixe, il faudra donner congé pour y mettre fin, le bail fût-il écrit.

De même pour la tacite reconduction : elle s'opérera si le preneur reste et est laissé en jouissance à l'expiration du terme fixé par le bail, que la convention de bail soit écrite on verbale*

-iOÎ. — Il y a des baux dont la loi fixe la durée, lorsque

' L. 4, coo.. De locat, prœd. civil (XI, LXX).

' Du Louage, n' 308.

» Duvergîer, I, n- 485-487; Aubry et Rau, IV, § 369^ texte et note 17, p, 498; Laurent, XXV, n^ 314. — Sic, Rouen^ 17 mai 1812, Sirey, c. n., IV, II, 118.

les parties ne Tonl pas fait elles-mêmes : ce sont les baux de meubles meublants (article 1757), d'appartements meublés (article 1758), et de fonds ruraux (article 1774). Pour ces diverses sortes de baux, il y a toujours un terme fixé, soit par la convention des parties, soit, à son défaut, par la loi : il n'y aura donc point nécessité de donner congi^ pour mettre fin au bail.*

Quant aux baux à loyer dont la durée n'est pas fixée par la convention, M. Laurent soutient que le Code s'en est référé aux anciens usages, et que le bail n'aura pas une durée illimitée, mais finira, sans qu'il soit besoin de donner congé, par l'expiration du temps fixé parles usages locaux. Le savant auteur invoque, à l'appui de cette thèse, les termes de l'article 1757, qui déclare que le bail des meubles loués pour garnir une maison, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maison, « selon l'usage des lieux » : c'est donc l'usage des lieux, dit-il, qui règle la durée des baux de maisons. Il en trouve encore la preuve dans l'article 1759, qui décide que la tacite reconduction, dans le bail à loyer, est censée faite pour le terme fixé « par l'usage des « lieux », et non pas pour une durée illimitée.

Nous croyons, au contraire, que les baux à loyer dont la durée n'a pas été fixée par la convention, seront illimités, et que le congé seul pourra les faire cesser.

Remarquons d'abord que le renvoi aux usages locaux constitue une hypothèse tout à fait exceptionnelle dans le Code, qui a voulu substituer des règles uniformes à la diversité des usages locaux, et, toutes les fois que le législateur a voulu, par exception, faire revivre ces usages, il l'a déclaré formellement.

Or, l'article 1736, qui est le siège de la matière, ne renvoie nullement aux usages locaux. M. Laurent dit qu'il laisse « la « question indécise » : nous ne le croyons pas, puisque ce texte déclare que les baux faits sans écrit, lisons sans durée

* Bruxelles, 15 mars 1808, Sirey, c. n., II, II, 362. — Laurent, XXV^ n** 321-322.

436 CONTRAT DE LOUAt^E.

fixe. De finissent que par un congé, il tranche [a question, à moins que dans la section Hj des baux à loyer, le législateur ne fixe la durée des baux de celle nature, cômrne il le fera dans l'article 1774 pour les baux h ferme.

Mais dans cette section, pas plus que dans la section I, des règles communes aux baux des maisons el des biens ni* raux^ aucun texte ne décide que les baux à loyer cesseront au terme fixé par Tusage local. Cependant, si telle avait été la pensée du législateur, la disposition était assez iniportante pour être écrite dans un texte précis.

On objecte les articles 1757, sur le bail de meubles, el i759, sur la tacite reconduction : mais ce n'est pas dans ces textes, relatifs à d'autres malîères et dont nous expliquerons la portée en étudiant les règles du bail à loyer, qu'il faut chercher la solution de notre question^ qui n'est pas une de celles que le législateur puisse traiter incîdcmmenl.

Aussi croyons-nous qu il faut s'en tenir h rarlicle 1736, et décider que les baux à loyer, dont la convention ne fixe pas le terme, auront une durée illimitée, sauf le droit des parties d'y mettre fin en se donnant congé/

408. — Si le bail est fait avec la clause que le preneur restera dans les lieux loués « aussi longtemps que la maison « subsistera )*, ce bail est censé fait pour la vie du preneur, et il ne pourra finir que par la perle de la chose louée ou par la mort du preneur/ S'il est fait avec la clause que le preneur restera dans les lieux loués ^ tant qu'il lui plaira », le bail est encore réputé hil pour la vie du preneur, avec cette difi'érence que le preneur pourra y mettre fin en donnant congé/ La même solution devrait Être admise si le bail était fait «t pour aussi longtemps qu'il plaira au bail-

< Durantoîi, XVIÏ, n* 117 ; Duvergier^ J, n* 484 ; Côlmet de Saoterre, VU, n'' im ômlll.

* Paris, 4 juin 1859, Sirey, 59, II, 542.

* Paria, 20 juillet 1840, Sirey, 40, 1, 445. — Pothier, Du Louage, 11*^317; Duvergier, t, û"517; Aobry el Rau, IV, §369, texte et noie IG, p. 498; Laurent, XXV, n' 317,

« leur » : le bail finirail par la mort du bailleur, ou par le congé qu'il signifierait.

400. — Si, à l'expiration du terme fixé, le preneur reste en possession, il s'opère un nouveau bail, dit l'article 1738 : ce nouveau contrat s'appelle, comme dans notre ancien droit, tacite reconduction.

« La reconduction, dit Pothier, est un contrat de louage « d'une chose : contrat qu'on présume être tacitement « intervenu entre le locateur elle conducteur, lorsqu'après « l'expiration du temps d'un précédent bail, le conducteur « a continué de jouir de la chose, et que le locateur l'a « souflfert. Cette reconduction n'est donc point le précédent « bail qui continue, mais un nouveau bail formé par une « nouvelle convention tacite des parties, lequel succède au « précédent. »*

La tacite reconduction, dont l'origine remonte au droit Romain,' était admise par la plupart de nos anciennes coutumes : cependant il y avait des divergences, et Denisart* cite notamment une déclaration du 20 juillet 1764, qui défend la tacite reconduction dans les généralités de Soissons, Amiens et Châlons.

Dans le droit intermédiaire, la tacite reconduction fut abrogée pour les biens ruraux, d'après l'article 4, section II, titre I, de la loi des 28 septembre-6 octobre 1791, dont voici les termes : « La tacite reconduction n'aura plus lieu M. à l'avenir au bail à ferme ou à loyer des biens ruraux. »

L'article 1738, qui maintenait la tacite reconduction pour les biens ruraux comme pour les maisons, ne fut admis au Conseil d'Etat qu'après une vive discussion : MM. Tronchet et Defermon notamment défendirent le système adopté par l'Assemblée Constituante pour les biens ruraux :

« Celte abrogation était juste, disait Tronchet, car il « arrive souvent qu'un fermier qui exploite un domaine

• L. 13 et 14, ff., Locaé. conducL (XIX, II). ' V Tacite reconduction, a* 13.

i38 CONTRÂT DE LOUAGE.

« éloigné, se maintient en possession à 1 aide de quelques * labours qu il se hâte de faire, et trompe ainsi Tatlente du € propriétaire, qui, dans la persuasion que la convention € serait exécutée telle qu'elle a été faite, pense que le fera mier sortant a quitté la ferme à Texpiration du bail, et « dans cette idée loue à un autre fermier...

« La tacite reconduction tourne toujours contre le pro- «c priétaire^ et toujours aussi, elle sert la mauvaise foi du « fermier : si celui-ci prétend qu'on a eu intention de lui « laisser son exploitation, il faut le réduire à n'en justifier ^ qu'en rapportant un nouveau bail. »

Le projet de l'article i738, défendu par MM. Treilhard, Cambacérès, Bigot-Préameneu et Berlier, finit par être adopté, et avec raison selon nous : deux motifs décisifs, en effet, avaient été donnés, l'un par Treilhard, l'autre par Cambacérès :

« L'article suppose, disait Treilhard, non seulement que « le fermier est resté en possession, mais encore que le « propriétaire l'y a laissé. Il est certain que si, au vu et su ^ de ce propriétaire, et non d'une manière furtive, le prea neur a continué d'exploiter, il s'est formé entre eux une «t convention nouvelle qui fait durer la location pendant un t temps quelconque. »

Après avoir donné cet excellent motif, Treilhard ajoutait une proposition qui constituait une grave erreur historique :

« Ce contrat, disait-il, est bien diffiérent de la tacite re- « conduction, laquelles'opérait par /eseuZ/ai^rfupre;icwr. )►

Il aurait suffi d'ouvrir Polhier, ou n'importe quel autre auleur ayant traité du louage dans notre ancien droit, pour reconnaître que la tacite reconduction supposait l'accord lacite des parties, comme son nom l'indique, et non le seul fait du preneur.

Enfin, Cambacérès fit observer avec raison « qu'il était u difficile de rejeter la tacite reconduction dans une loi où « l'on admet des baux non écrits. Comment ne pas recon- *( naître qu'un bail semblable s'est formé, lorsque toutes

« choses demeurent dans le même étal entre le bailleur et a le preneur ? »

L'article 1738 fut voté après cette intéressante discussion, qui montre bien la portée de notre texte.'

41 0. — La première conséquence qu'il faut déduire à la fois de ces expressions du texte a si le preneur reste et est laissé en possession », et des travaux préparatoires que nous venons de rappeler, c'est qu'il ne suffit pas, pour qu'il y ait tacite reconduction, que le preneur « reste en posses- « sion » ; il faut encore qu'il y « soit laissé » par le bailleur, c'est-à-dire que les actes par lesquels il s'est maintenu en possession n'aient pas été accomplis à Tinsu du bailleur, ou dans tous les cas malgré celui-ci. C'est ce que la Cour de Cassation a jugé, dans une hypothèse où la volonté du bailleur de ne pas consentir à un nouveau bail était évidente, malgré la continuation de la jouissance du fermier au delà du terme fixé.*

Ainsi, si le bailleur habite dans un lieu éloigné de l'immeuble loué, s'il n'a pas connu les faits par lesquels le preneur s'est perpétué dans la jouissance de cet immeuble, il n'y aura pas tacite reconduction : il n'a pas « laissé » le preneur en possession.

41 f . — Il en sera de même, et il n'y aura pas tacite reconduction, si le bailleur a connu l'indue jouissance de l'ancien preneur, mais que cette jouissance ait duré trop peu de temps pour qu'on puisse en inférer que le bailleur a consenti un nouveau bail.

Quel espace de temps sera suffisant pour qu'il y ait tacite reconduction ? Il est impossible de le déterminer d'une manière uniforme : les juges apprécieront ce délai, d'après les usages locaux, la nature des choses louées et les diverses circonstances du fait.' Nous indiquerons d'ailleurs les règles

* Fenet, XIV, p. 240 à 245.

• Cassation, 9 février 1875, Sirey, 75, 1, 158, et Dalloz, 76, 1,27. — Sic, Caen, 26 août 1880, Rec. de Caen, 81, p. 175.

' Polhîer, Du Louage, n- 34î)-351 ; Duvergier, I, n' 505; Aubry et Rau, IV, § 369, texte et note 20, p. 499 ; Laurent, XXV, n* 338.

les plus généralement suivies à cet égard, en traitant spécialement des baux à loyer et des baux à ferme.

41 *. — Il résulte de ce que nous venons de dire que la tacite reconduction se forme par le consentement présumé des deux parties : il faut donc qu'elles soient Tune et Tautre capables, le bailleur de consentir un bail, le preneur de recevoir à titre de bail, comme s'il s'agissait d'un bail nouveau fait à un tiers.

« Si au temps de l'expiration du bail, dit Pothier, l'une « des parties n'était pas capable de consentement, il n'y « aurait pas lieu à la reconduction. »*

C'est ainsi que si l'une des parties était tombée en démence depuis la confection du bail et avant son expiration, il n'y aurait pas de tacite reconduction. Il en serait différemment si elle avait été interdite, et que son tuteur laissât s'opérer la tacite reconduction ; si, par exemple, le tuteur du bailleur devenu fou laissait le fermier de celui-ci continuer sa jouissance après l'expiration du bail. Alors la tacite reconduction s'opérerait, non avec l'incapable, mais avec son tuteur.

413. — Puisque la tacite reconduction est un nouveau bail, s'il y a plusieurs preneurs et qu'un seul reste en jouissance, il n'y aura tacite reconduction que vis-à-vis de lui. Il en serait ainsi même si les preneurs étaient solidaires : d'un côté, la solidarité est éteinte avec le bail pour lequel elle avait été contractée, et, de l'autre, la solidarité ne peut donner mandai h l'un des co-débiteurs de contracter une obligation nouvelle au préjudice des autres co-débiteurs, et la jouissance par ce preneur de l'immeuble ne peut obliger que lui seul.*

La Cour de Caen a fait une application intéressante de cette idée dans une hypothèse où les deux preneurs solidaires étaient le mari et la femme : ce qui faisait la difli-

* Du Louage, n* 345. — 5tc, Duvergier, I, n" 24; Laurent , XXV, n*336.

• Bruxelles, 20 avril 1819, Sirey, c. n., VI, II, 59.

cullé, c'est que depuis l'expiration 'du bail la femme était restée avec le mari dans la ferme louée, et le bailleur disait avec raison, en apparence du moins : les deux preneurs sont restés et ont été laissés par moi en possession de la ferme, il y a donc tacite reconduction à l'égard des deux. La Cour a répondu et a eu raison, à notre avis, de répondre que du moment où le bailleur n'arliculait contre la femme aucun acte personnel d'administration de la chose louée, son séjour forcé avec son mari sur la ferme ne prouvait nullement son intention de commencer un nouveau bail; la femme, placée dans la dépendance du mari, obligée par l'art. 214 d'habiter avec lui, doit être réputée n'avoir agi que par respect pour l'autorité maritale et en exécution de ses devoirs de femme mariée.*

414. — De même, si le preneur meurt laissant plusieurs héritiers, et que ceux-ci, à l'expiration du bail, restent et soient laissés en possession de la chose louée, ils devront être considérés comme ayant loué l'immeuble par tête, et non dans la proportion de la part qu'ils ont recueillie dans la succession du preneur. En effet, le bail du preneur, continué par les héritiers, est expiré, et le lien de droit que forme la tacite reconduction est un lien de droit nouveau, créé entre l'ancien bailleur, d'une part, et les héritiers du preneur, de l'autre : mais ceux-ci ne sont plus envisagés comme les continuateurs de la personne du preneur, ils agissent en leur nom propre, et s'obligent par tête, comme dans toute obligation nouvelle qu'il leur plairait de contracter.'

415. — La tacite reconduction peut être empêchée par une clause du bail, si on y a formellement déclaré que le bail ne se continuerait pas par tacite reconduction, et qu'il cesserait à l'expiration du terme fixé, à moins qu'un acte écrit ne vînt constater un nouvel accord des parties.

* Caen, 21 mars 1859, Sirey, 59, II, 446.

• Bourges, 11 décembre 1830, Sirey, 31, II, 205.

iii CONTRAT DE LOUAGE.

a Si par le bail à ferme d'une métairie, dit Polhier, il « avait été stipulé qu il finirait à tel temps, sans que le fer- «t inier pût prétendre qu'il j eût reconduction, quand même «t depuis ledit temps il aurait continué d'exploiter la mé- «( lairie, rien n'empêche qu'une telle clause ne soit valable,

* et ne doive être exécutée. »*

Pothier ajoute que cette clause, si formelle qu'elle soit, n'exclut pas toujours la tacite reconduction :

« Observez néanmoins, dit-il, que cette clause n'a d'autre « objet que d'empêcher les surprises, et qu'elle n'exclut « que les tacites reconductions qui résulteraient d'une « continuation d'exploitation à laquelle le propriétaire « n'aurait pas fait attention. Mais elle n'exclut pas la tacite € reconduction, lorsque la volonté de la tacite reconduc- « lion paraît d'ailleurs ; car les parties qui ne voulaient pas « ou temps du bail qu'il y eût de reconduction, n'ont pu « ni voulu, par cette clause, s'interdire la liberté de chan-

* ger de volonté. Le propriétaire doit surtout être non ^ recevable à prétendre, sous le prétexte de cette clause, « expulser le fermier. lorsqu'il a laissé passer tout le temps « des risques sur les fruits et qu'il a attendu à la veille « d'une récolte abondante à vouloir expulser le fermier. )>•

Observons avec M. Duvergier,* qu'il faudra en ce cas des faits bien significatifs pour admettre la tacite reconduction, contrairement à la loi que s'étaient d'abord imposée les contractants.

416. — Lorsqu'il y a un congé signifié, dit l'art. 1739, le preneur, quoiqu'il ail continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. C'est qu'en eflet ce congé est une déclaration de la part du propriétaire qu'il entend que le bail reçoive son exécution, et que le preneur quitte rimmeuble loué à l'époque fixée : un pareil acte est incon-

* Du Louage^ n* 354.

* Du Louage, n* 355.

ARTias 1739. 443

eiliable avec la volonté, nécessaire chez le bailleur pour qu'il y ait tacite reconduction, de laisser le preneur en possession des lieux loués.

Ce congé, dont parle l'article 1739, n'est pas le congé proprement dit, qui forme l'objet de Tarlicle 1736, et qui a pour but de mettre fin au bail dont la durée n'est pas limitée : ici le bail a une durée limitée, et le congé véritable, celui de l'article 1736, est inutile. Le congé de l'article 1739 n'est qu'un avertissement donné au preneur d'avoir à se conformer au bail pour l'époque de sa sortie, tandis que le congé de l'art. 1736 est une déclaration de volonté, dont le résultat est de mettre fin au bail. Le but de ces deux actes est donc différent.

L'époque à laquelle ils doivent être signifiés n'est pas non plus la même : le congé de l'art. 1736 doit être donné « en observant les délais fixés par l'usage des lieux » ; le congé avertissement de l'art. 1739 n'est soumis à aucun délai préfix, il peut être donné avant l'expiration du bail, il peut aussi être donné après, pourvu qu'il ne se soit pas écoulé un temps suffisant pour faire présumer la tacite reconduction.

Mais si le but et l'époque à laquelle ces deux congés doivent être donnés sont différents, ils sont régis par les mêmes règles quant à la forme, et quant à la preuve : la loi se sert en effet de la même expression pour les désigner, « congé », et le même mot, employé dans deux textes aussi rapprochés, ne peut avoir une signification différente. Nous renvoyons donc, quant à la forme et quant à la preuve du congé avertissement, aux explications que nous donnerons dans le paragraphe suivant, sur la forme et la preuve du congé qui met fin au bail.^

411. — Le congé avertissement de l'article 1739 est en général donné par le bailleur : le preneur n'a pas besoin d'en donner, car il lui suffit de quitter les lieux loués à

* Duvergier, 1, n* 503; Laurent, XXV, n* 339

l'expiralion du bail pour montrer son intention qu'il n'y ait pas tacite reconduction. Cependant, s'il en donnait un, il produirait les effets attribués par l'article <739 au congé donné par le bailleur.

Nous disons, avec Tart. 1739, qu'après la réception de ce congé, le preneur ne peut pas soutenir qu'il y a eu tacite reconduction : mais il faut apporter à cette proposition le correctif que nous avons apporté, d'après Pothier, à la clause du bail qui interdit la tacite reconduction. Le bailleur, en signifiant un congé, n'a pas aliéné sa liberté et ne s'est pas interdit de changer de volonté ; dès lors, si des circonstances très précises démontrent ce changement de volonté, il y aura tacite reconduction malgré le congé.'

418. — En outre du congé et de la clause du bail interdisant la tacite reconduction, il peut y avoir d'autres circonstances qui empêcheront la tacite reconduction : l'une des principales sera la relocalion consentie par le bailleur à un autre preneur de la chose louée, ou la location par le preneur d'une.autre maison ou d'une autre ferme. L'une ou l'autre de ces deux circonstances révèle la volonté de l'une des parties de ne pas relouer, et cela suffit pour qu'il n'y ait pas tacite reconduction, puisque la tacite reconduction suppose le concours de la volonté des deux parties, comme le contrat de bail originaire.

M. Colmet de Sanlerre exige, pour que ces faits empêchent la tacite reconduction, qu'ils aient été connus de la partie à laquelle on les oppose : « En présence, dit-il, de l'art. 1739, « et du droit qu'il confère à chaque partie de croire à la « tacite reconduction, nous pensons que ces faits ne fe- « raient obstacle à la continuation du premier bail qu'au- « tant qu'ils auraient été connus de la partie à qui on les « oppose. »*

* Duvergîer, 1, n" 23 et 504 ; Aubry et Rau, IV, § 369, texte et note 22, p. 499. — Contra^ Duranton, XVII , n*' 120 et 123, et Lyon, 23 juillet 1874, Sirey, 75, II, 70.

• VlI^nM85 6r«.

Cette théorie nous paraît méconnaître la véritable portée de la tacite reconduction, qui ne s'opère pas parce que Tune des parties y croit, mais parce que la conduite des deux parties fait présumer leur consentement. Or, dans notre hypothèse, Tune d'elles au moins ne peut être présumée consentir, et cela suffit pour écarter toute idée d'un nouveau bail. ^

419. — La durée de la tacite reconduction ne sera pas celle du bail primitif, mais bien celle des baux faits sans limitation de durée, aux termes de Tart. 1738 : il faudra donc s'en référer à l'art. 1758 pour la durée de la tacite reconduction des appartements meublés, à l'art. 1759 pour les maisons, h l'art. 1774 pour les biens ruraux, et nous étudierons ces textes en traitant spécialement du bail à loyer, puis du bail à ferme.

Hais pour les conditions du bail autres que la durée, on suivra celles du bail primitif, et non les conditions écrites dans la loi pour le bail verbal. C'est ainsi que, pour le prix, il sera le même que dans l'ancien bail : on avait voulu le faire déterminer par experts, comme le prescrit l'art. 1716 pour le bail verbal, en s'appuyant sur ces expressions de 1 art. 1738 : « Il s'opère un nouveau bail dont l'effet est ré- 4c glé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. » La Cour de Caen a repoussé avec raison cette interprétation, qui est d'ailleurs écartée par le texte de l'art. 1759, mieux rédigé que l'art. 1738 : d'après ce texte, dans le bail à loyer, le locataire qui jouit par tacite reconduction est censé occuper les lieux « aux mêmes conditions » ; ceci est vrai non seulement pour les baux à loyers, mais pour les baux à ferme, et le renvoi de l'art. 1738 n'est qu'un renvoi relatif à la durée du nouveau bail.*

Cette solution est celle de Pothier :

• Laurent, XXV, n' 344.

* Caen, 23 mai 1842, Dallez^ Rép. alphab., v« Louage^ n'5842*. » Laurent, XX V^n* 345.- Paris, 21 avril 1887, Dalloz, 88, 11, 227.

« La reconduction, disail-il, est censée faite pour le même m prixque celui du précédent bail et aux mêmes conditions. t( Les engagements respectifs du locateur et du conducteur « sont les mêmes qu ils étaient dans le précédent bail. ^*

Comme conséquence de cette proposition, Pothier conclut que s'il y avait un pot de vin stipulé dans le bail primitif, on devra supposer, dans la tacite reconduction, la convention d'un semblable pot de vin proportionné à la durée de la reconduction : cette solution devrait encore être admise aujourd'hui.

430. — Une application intéressante, et selon nous exacte, des principes que nous venons d'exposer a été faite par la Cour de Rouen, dans Thypothèseoù le bail primitif contenait une clause de résiliation, si le preneur était nommé à des fonctions publiques dans un autre lieu. Devait-on appliquer cette condition à la tacite reconduction ? Pour récarter, on soutenait qu elle était relative à la durée du bail, et que cette durée était régie non point par l'ancien bail, mais par les conditions relatives aux baux verbaux : la Cour a jugé que cetle clause était une des conditions du bail, que l'on devait réputer conservées dans le nouveau bail, d'après l'intention des parties.*

4*1. — Les sûretés données pour le bail primitif ne passent pas au nouveau bail : l'art. 1740 le déclare pour la caution, et il faut en dire autant de l'hypothèque. Il en était autrement en droit romain pour l'hypothèque qui protégeait l'exécution du nouveau bail comme de l'ancien ;* mais Pothier donne le motif pour lequel la solution romaine ne pouvait être admise dans notre ancien droit :

« La reconduction, dit-il, n'est point une suite de ce bail « pour lequel le bailleur a acquis hypothèque : c'est un « nouveau bail, lequel n'étant que tacite ne peut pas pro-

* Du Louage^ n9 363.

• Rouen, 11 janvier 1849^ Sîrey, 50, II, 31. » L. 13, § 11^ ff., Locat. conduct. (XIX, II).

« duire d'hypothèque, parce que, suivant noire droit Fran- « çais, rhypolhèque ne peut être produite que par les « actes devant notaires, par les sentences ou par la loi ; la « convention seule n'est pas capable de la produire. Si par « la loi 1 3 locati les biens d'un débiteur hypothéqués au « bail demeurent hypothéqués à la reconduction, c'est que, « par le droit Romain, la seule convention suffisait pour « produire l'hypothèque. »*

Nous ferons remarquer avec M. Duvergier,* que sous l'empire de notre nouvelle législation, les mêmes raisons ont conservé toute leur force.

4SS. — M. Laurent admet l'application de notre règle, que les sûretés ne s'étendent pas au nouveau bail, dans une hypothèse où nous ne pouvons partager son avis. Un bail est fait à deux preneurs solidaires : s'ils restent et sont laissés en possession, ils seront bien preneurs, mais ils ne seront pas preneurs solidaires, dit M. Laurent, car la solidarité doit être expressément stipulée, aux termes de l'article 1201, et le consentement tacite ne peut équivaloir à cette stipulation.'

Nous croyons, au contraire, que la solidarité continuera d'exister : la solidarité n'est point une sûreté, mais une condition de l'ancien bail qui régit le nouveau. On objecte qu'elle n'a pas été expressément stipulée : mais elle l'a été dans l'ancien bail, et si le raisonnement que nous combattons était vrai, il faudrait rejeter la plupart des conditions de ce bail, qui n'existent qu'à la condition d'être formellement stipulées.

4S3. — Lorsqu'un bail est fait pour trois, six ou neuf années, quel en est le véritable caractère ? Est-ce un bail de neuf ans qui peut finir par la volonté de l'une des parties après trois ou six années, ou un bail de trois ans qui se

* Du Louage, n* 367,

» XXV, n* 347,

448 COinRAT DE LOUAGE.

prolonge par tacite reconduction après la première période, lorsque les parties n'ont rien dil ?

La tacite reconduction n'existe point, en présence d'un bail de cette nature : c'est par la volonté expresse, et non par la volonté tacite des parties qui durera six ou neuf années, puisque ce terme est le terme indiqué dans le bail : les parties ou l'une d'elles avaient la faculté d'y mettre fin plus tôt, mais, si elles nel'ontpas fait, c'est l'ancien bail qui continue de régir leurs rapports, et non les règles de la tacite reconduction.

La question est importante au point de vue des sûretés données pour l'exécution du bail, caution ou hypothèque : elles assureront l'exécution du bail même dans les deux dernières périodes, dans le système que nous venons d'indiquer, tandis qu'elles cesseraient à la fin de la première période, si le bail ne se prolongeait que par tacite reconduction.* Une autre conséquence de cette idée, c'est que, si le bail était consenti à plusieurs preneurs solidaires, l'un d'eux ne pourrait, par sa seule volonté, mettre fin au bail à l'expiration de la première ou de la seconde période : par la solidarité, les trois preneurs ne constituent qu'une seule et même partie, d'après l'article 1200, et il faut la réunion de leurs volontés pour pouvoir mettre fin au bail.*

434. — Dans ce bail fait par périodes, un congé est nécessaire pour y mettre fin après la première ou la seconde période, comme dans le bail dont la durée n'est pas limitée : ce congé pourra être donné par l'une ou par l'autre des parties, et il devra l'être, soit dans le délai indiqué dans la convention, soit, si la convention n'en dit rien, dans le délai fixé par l'usage des lieux.

Si l'une des parties donne congé, le bailleur par exemple.

• Cassation, 10 janvier 1882., France Judiciaire^ 81-82, p. 351, et Sirey, 82, I, 261. — Marcadé, article 1738; Aubry et Rau, IV, % 369, texte et note 23, p. 4dd-500; Laurent, XXV, n« 347.

«Cassation, 19 avril 1831, Sirey, 31, I, 162; Arrêt précité^ Cassation du 10 janvier 1882.

et qu'ensuite le preneur reste et soit laissé en jouissance pendant le temps nécessaire pour faire présumer la tacite reconduction, quel sera le caractère de cette jouissance ? On pourrait soutenir que c'est l'ancien bail qui continue, par le motif que les parties ayant abandonné Tune et l'autre le bénéfice du congé signifié, ce congé doit être réputé non avenu, et le bail doit recevoir tout son effet. Mais nous croyons, avec un arrêt de la Cour de Paris,* que la nouvelle jouissance ne sera qu'une tacite reconduction ; en eflet, la signification du congé a mis fin au bail écrit, et si le preneur reste et est laissé en possession, il faut appliquer les règles écrites dans l'article <738.

435. — Si le preneur en vertu d'un bail dont la durée est limitée se maintient en possession, après l'arrivée du terme, sans le consentement du bailleur, il n'y aura pas tacite reconduction : mais l'ancien preneur n'en continuera pas moins à devoir les loyers ou fermages, non plus à titre de loyers, mais à titre d'indemnité du préjudice que son indue jouissance a causé au bailleur: il pourra, en outre, devoir des dommages-intérêts, si cette occupation avait causé au propriétaire un préjudice particulier.'

436. — Observons que le droit de demander l'expulsion du preneur à l'arrivée du terme n'appartient pas seulement au bailleur, mais aussi au nouveau preneur qui serait chargé par le bail de poursuivre son entrée en jouissance à ses risques et périls, et sans mettre son bailleur en cause.*

6* Mode. — Le congé.

421. — Si le bail a été fait « sans écrit, » d'après les expressions de l'article 1736, sans limitation de durée, sui-

* Paris, 5 avril 1850, DaUoz, 50, II, 157. — Laurent, XXV^ n* 350.

* Cassation, 7 avril 1857, Sirey, 58, 1, 51 ; CassatiOD, 3 août 1876^ Sirey^77^ 1,311.

* Cassation^ 9 février 1875^ Sirey, 75, 1, 158. — Compar.^ sur la compétence du juge de paix en matière d*expulsion de lieux, Cassation, 23 octobre 1888, Pandecies françaises, 89, 1, 91.

GuiL. Louage, i, 29

vont la correction qu'il faut apporter h ce texte, ainsi que nous lavons expliqué, Tune des parties ne peut faire cesser le bail qu'en donnant congé à Tautre.

Le congé, c'est donc la déclaration faite par l'une des parties qu'elle entend mettre fin au bail. Cette déclaration peut émaner, soit du bailleur, soit du preneur : le bail fait sans limitation de durée ne continuant que par le concours de la volonté des deux parties, il suffit que l'une d'elles ne consente plus pour que le bail prenne fin.

438. — Cette déclaration est unilatérale, et n'a pas besoin d'être acceptée par la partie à laquelle elle est faite. La thèse contraire a été soutenue par M. Duran ton,* mais c'est là une confusion évidente entre la dissolution du bail par le consentement mutuel des parties et sa dissolution parle congé, qui, d'après les termes mêmes de l'article 1736, peut être imposé par l'une des parties à l'autre. S'il en était autrement, il faudrait dire que le bail fait sans limitation de durée ne finira que par le consentement des parties, et ne finira pas par le congé qui est « donné par l'une des parties » suivant les expressions des articles 1738 et 1759.*

M. Duvergier, qui admet la solution que nous venons d'indiquer, décide en même temps que si le congé est renfermé dans un acte sous-seing privé et qu'il n'existe qu'un original, la preuve résultant de la production de cet original devra être rejetée, et le congé déclaré nul : « Ce qui est vrai « pour la convention, dit-il, l'est également pour le congé. « L'acte constitutif d'une convention est déclaré nul, lors- « qu'il n'existe pas un double entre les mains de tous les « contractants, parce que alors l'existence de la convention « est subordonnée à la volonté de l'un deux; de même le « congé, acte qui a pour effet de résoudre le contrat, ne « peut être déclaré valable, s'il a été fait en un seul origi-

* XVll, n' 122.

• Paris, 18 avril 1857, Sirey, 57, II, 507. — Duvergier, I, n'493 ; Aubry et Rau, IV, g 369, texte et note 27^ p. 500 ; Laurent, XXV, n*326.

« nal confiée l'une des parties, puisque alors l'existence « du congé dépend de la volonté du dépositaire du titre. »•

4*9. — Cette solution nous paraît inadmissible : le congé, expression d'une volonté unilatérale, ne peut être soumis à la formalité des doubles. Sans doute, nous avons admis nous-raême* que si le bail est résolu par consentement mutuel, le preuve de ce consentement doit être régie par l'article 1325, par analogie de la preuve de la formation du contrat. Mais, du moment où le congé n'a pas besoin d'être accepté, et M. Duvergier le reconnaît, c'est un acte unilatéral auquel ne peut s'appliquer la théorie des doubles, qui n'est faite que pour les actes synallagmaliques. S'il en était autrement, le congé écrit devrait toujours être donné par acte authentique, du moment où les parties ne sont pas d'accord, et la loi n'a pas imposé, ni voulu imposer cette exigence.*

430. — Le congé n'est soumis à aucune forme, quant à son existence : il peut être donné par acte authentique ou par acte sous-seing privé, et nous venons de dire que. dans ce dernier cas, il n'est pas soumis à la nécessité d'un double original; il peut être donné par lettre missive;* il peut même être donné verbalement :

« Attendu qu'en matière de location d'immeubles, dit la « Cour de Cassation, le congé donné par le bailleur au pre- « neur n'est assujetti, par la loi, à aucune forme particu- « lière ; qu'il peut avoir lieu par acte sous-seing privé, « aussi bien que par exploit d'huissier, et qu'il suffit à sa « validité qu'il soit incontestablement venu en temps utile « aux mains ou à la connaissance du preneur. »'

* 1, n" 492. — Sic, Bioche, Diction, de procéda, v* Congés n* 28.

* Suprà, Tome l,n' 382.

» Troplong, H, n" 425.

* Contra j Trib. de Marseille, 25 février 1881, France Judiciaire, 81-82, p. 544.

* 3 mai 1865, Sirey, 65, I, 149; Tribunal de la Seine, 25 mars 1886, Dalloz, 86, III, 72. — Duvergier, I, n- 489-490 ; Aubry et Rau, IV, § 367^ texte n* 8, p. 500 ; Laurent, XXV, n* 328.

Il suit de là notamment, et c'est la conséquence qu'en déduit l'arrêt de Cassation que nous venons de citer, qu'un congé donné dans un acte d'huissier nul pour vice de forme n'en est pas moins valable, s'il est d'ailleurs reconnu ou prouvé que le congé a été donné en temps utile.'

431. — Si la validité du congé n'est soumise à aucnue forme, on s'accorde généralement à reconnaître qu'il ne peut être prouvé que par écrit, du moment où son existence est méconnue, et que la règle de l'article 1715, quant h la preuve du bail, doit être étendue à la preuve du congé.

Nous avons déjà indiqué, en traitant de la preuve de la résiliation verbale,* le motif de celte solution : les inconvénients de la preuve testimoniale seraient les mêmes à la fin du bail qu'au commencement, et l'on doit penser que le législateur, en les prohibant à l'une de ces époques, a entendu les prohiber à l'autre. Rien de plus juridique d'ailleurs que de soumettre la preuve de la dissolution d'un contrat aux mêmes règles que la preuve de sa formation.'

On objecte, dans le système contraire, que « les congés « verbaux sont toujours très rares, et qu'il n'y avait pas de « raison de les prohiber. »* Malheureusement ces congés sont au contraire très fréquents: le bailleur et le preneur, qui se sont connus pendant la durée du bail, qui ne sont pas des étrangers l'un pour l'autre, qui ne se croient pas obligés à une défiance réciproque, donneront congé soit verbalement, soit plus souvent par lettre ou au pied d'une quillance ; ces congés sont d'une pratique constante, puis, quand on veut les mettre à exécution, survient une dénéga-

* Caen, 26 janvier 1864, Recueil de Caen, 66, p. 98. ^Suprà, Tomel, n'381.

* Cassation, 12 mars 1816, Sirey, c. n., V, 1, 167 ; Bastia, 15 novembre 1826, Sirey, c. n., VIII, II, 288 ; Caen, 30 avril 1860, Sirey, 61, II, 93 ; Caen, 10 juin 1880, Rec. de Caeriy 81, p. 6. — Duranton, XVII, n' 121 ; Duvergier, I, n" 489 ; Troplong,I, n* 422; Marcadô, article 1737, III ; Aubry et Rau, IV, § 369, texte et note 26.

* Lflurent, XXV, n* 327. — 5tc, au moins pour le coloriage partiaire, Limoges, 18 mars 1842, Sirey, 42, II, 522.

tioD absolue de celui auquel le congé a été donné. Aussi nous pensons que le législateur a eu raison de proscrire, comme nous croyons qu'il Ta fait, la preuve si diflicile à rapporter de ces pourparlers.

43S. — Les difficultés que nous venons d'examiner, sur la manière dont le congé peut être prouvé, montrent combien il est important d'employer une forme qui facilite cette preuve : aussi croyons-nous devoir reproduire les observations très judicieuses dont M. Boullanger a accompagné l'arrêt précité de la Cour de Cassation : *

a II ne suffît pas qu'un congé ait été donné : il faut que « la partie qui invoque son existence en fasse la preuve, et « il devient alors vrai de dire. que si la validité du congé « est indépendante de la forme dans laquelle la volonté a été <i exprimée, cette forme est d'une grande importance, au « point de vue de la preuve que devra fournir celui qui « voudra s'en prévaloir. Ainsi un congé purement verbal « est valable : mais si ce congé est nié par l'une des parties, « comment arrivera-t-on à établir son existence ? On sait « qu'en pareille matière, et comme conséquence logique de 4( l'article 1715 du Code Civil, la preuve testimoniale n'en « est pas admissible. Il ne restera donc, en cas de déné- « gation, au demandeur que la délation du serment, res- « source souvent périlleuse.

« Le congé donné par écrit offre plus de garanties, mais, « encore ici, un danger est à craindre, en général, dans la « pratique, il existe un fort grand laisser-aller dans la ma- « nière dont se donnent les congés par écrit; parfois, le « congé consiste en une simple lettre adressée par l'une « des parties à l'autre; parfois aussi, et c'est là un mode « assez habituellement adopté, la volonté du propriétaire, « quant à la résiliation de la location, se trouve consignée « uniquement au bas d'une quittance de loyer.

a Mais, si la lettre renfermant congé n'est pas suivie d'une

* Note, sur l'arrêt du 3 mai 1865, Sirey, 65, l, 249.

« réponse qui eo accuse réception, et si celui à qui elle a « été adressée la nie, comment la partie qui l'a écrite arri- « vera-t-elle au but qu'elle voulait atteindre ? Et si, d'un « autre côté, celui dont la dernière quittance contient raen- « tion du congé refuse de représenter cette quittance, au « risque de se priver du moyen de prouver sa libération, et « de s'exposer à payer une seconde fois, que fera le pro- « priélaire, et quel moyen aura-t-il de prouver l'existence « d'un congé dont l'inexécution pourra cependant être d'un « grand intérêt pour lui, surtout si le logement occupé est « devenu l'objet d'une location nouvelle. »

La conclusion qu'il faut tirer de ces observations, c'est que les parties feront bien de donner congé par exploit d'huissier, car les deux parties auront ainsi la preuve l'une du congé donné, l'autre du congé reçu ; et il est permis de regretter que le législateur n'ait pas imposé ce mode, dont l'emploi évite tant de causes de procès.

433. — Le congé ne peut être donné que par le bailleur ; * et, s'il y a plusieurs co-propriétaires, il doit être donné par tous, et non par un seul d'entre eux.' Il n'en serait différemment que si le co-propriétaire qui a donné congé avait agi avec l'assentiment des autres, et que les rapports que le preneur avait eus avec lui. pendant la durée du bail, ne lui permissent pas d'ignorer qu'il était le mandataire de tous.*

De plus, le congé sera valablement donné par un seul des co-propriétaires indivis, s'il est ratiûé en temps utile par les autres co-propriétaires.*

Il doit être donné à tous les preneurs, s'il y en a plusieurs : toutefois, s'ils étaient solidaires, le congé signifié à l'un serait opposable à tous, par le même motif que la prescription interrompue contre l'un est interrompue contre

* Cassation, 7 juin 1837^ Sirey, 37, II, 134.

» Bruxelles, 31 décembre 1807, Sirey, c. n.. Il, II, 318. » Cassation, Sirey, c. n., I, I, 933. — Troplong, I, n' 427.

* Paris, 27 février 1885, Le Droit, 18 juillet 1885.

tous ; cette représentation légale de l'un par l'autre évite des frais de procédure inutiles.'

434. — Dans quel délai le congé doit-il être donné ? « Suivant le délai fixé par l'usage des lieux, )> dit l'article 1759 : le délai du congé est donc une de ces matières, très exceptionnelles dans le Code^ où le législateur ne trace pas de règles uniformes et renvoie aux usages locaux. Le tribun Mouricault, dans son rapport, explique ainsi ce maintien des anciens usages :

« Il aurait été à désirer qu'il fût possible de déterminer « ces délais, et de les rendre uniformes pour toute la « République. Mais les usages sont à cet égard si variés ; « on est en général si attaché à ces usages, dont la diffère rence des localités peut au surplus justifier la diversité ; « on est tellement accoutumé à faire ses spéculations et « ses dispositions d'après ces usages ; enfin il y a si peu « d'inconvénients à s'y référer sur ce point, comme on y « est obligé sur beaucoup d'autres, que votre commission « n'a pas cru devoir insister sur une détermination uniforme « des délais pour les congés. »*

L'usage local forme donc la règle unique à laquelle les juges doivent recourir, pour savoir si un congé a été donné en temps utile ; • et la Cour de Cassation a jugé que l'arrêt qui prononce la validité d'un congé donné même pour le milieu d'une année de jouissance, en se fondant sur les usages locaux, échappait à sa censure.*

Est-il vrai qu'il y ail, dans cette variété infinie d'usages locaux, aussi peu d'inconvénients que l'indiquait le tribun

* Paris, 18 avril 1857, Sirey, 57, II, 107. — Aubryet Rau, § 369, texte et note 28, p. 500.

• Fenet, XIV^ p. 329.

' Compar. sur ces usages locaux : à Rouen^ Cour de Rouen, 23 juillet 1881, Rec, de Rouen, 81, p. 236 : à Caen, Cour de Caen, 3 août 1876, Rec, de Caen, p. 213, et 30 août 1881, Rec. de Caen, 81, p. 235.

^ Cassation, 29 décembre 1880, Dalloz, 81, 1, 345.

Mouricaull ? Nous ne le croyons pas : la diversité de ces usages, et souvent la difficulté de les établir constituent de réels inconvénients, et nous croyons que le législateur aurait mieux fait de régler lui-même cette matière.*

435. — Les usages locaux, sur lesquels nous reviendrons, en présentant Texplication de Tarticle 1759, lorsque nous traiterons de la matière des baux à loyer, exigent en général deux choses : d'abord que le congé soit donné un certain temps avant l'époque que l'on indique pour l'expiration du bail ; en second lieu, que le congé soit donné pour l'une des époques ou pour l'époque à laquelle, d'après l'usage, finissent les baux, tantôt Pâques, Saint-Jean, Saint-Michel, tantôt le l**' janvier, le 1®' avril, le h' juillet, le 1*' octobre.

On s'est demandé, à ce propos, quel serait l'effet d un congé donné à un délai moindre que le délai d'usage, donné par exemple quinze jours avant Pâques, alors que l'usage prescrit de le donner un mois d'avance : ce congé sera-l-il nul. où servira-t-il pour le terme suivant, par exemple pour la Saint-Jean ? Nous croyons qu'en général le congé sera valablement donné pour le terme suivant, car la volonté du bailleur d'expulser le preneur est certaine, et s'il voulait l'expulser à Pâques, à plus forte raison veut-il l'expulser au terme suivant.*

436. — Si la partie qui voulait donner congé justifie qu'elle en a été empêchée par un cas de force majeure, pourra-t-elle donner congé après l'expiration des délais fixés par l'usage? La Cour de Paris a répondu à cette question, dans deux arrêts rendus à peu d'intervalle,* par une distinction que nous croyons exacte : dans la première espèce jugée, le locataire avait quitté volontairement Paris en septembre 1870, et l'investissement de la ville l'avait empêché dy rentrer : la Cour a dit, avec raison, qu'il ne pouvait ira-

* SiCj Laurent, XXV, n* 329.

• Trib. de la Seine^20 octobre 1871, Sirey, 71, II, 184. » Paris, 17 janvier et 29 avril 1872, Sirey, 72, II, 238.

putep qu'à lui-même d'abord d'avoir quille Paris volontairemeDl,puis, en le quittant, den'avoirpas pris ses précaulions pour donner congé et prévoir le cas, pourtant bien vraisemblable, où il ne pourrait rentrer en temps utile. Au contraire, dans la seconde espèce, le locataire, sujet étranger, avait été obligé par un arrêté d'expulsion de quitter la France, et il justifiait d'avoir essayé en vain défaire donner congé en temps utile depuis son expulsion, pendant le siège : l'arrêt décide que la force majeure le relève de la déchéance qu'il a encourue, et que, dans ces circonstances, le congé a pu être donné le 30 mars pour le <®' avril.

Comme on le voit, cette distinction peut se ramener à l'idée suivante : s'il y a eu véritablement force majeure, vis cui resisti non potest^ les délais ordinaires du congé n'auront pas besoin d'être observés.

437. — Après avoir fait un bail sans limitation de durée, le bailleur peut renoncer au droit de donner congé, tout en réservant ce droit au preneur : une pareille convention a pour effet de modifier les conditions du bail au respect du bailleur, et de lui donner pour durée la vie du preneur, si celui-ci de son côlé n'y met pas fin. Nous avons dit qu'un bail aurait pu, à l'origine, être valablement fait dans ces conditions:* or, ce qu'on aurait pu faire à l'origine, le bailleur peut le faire au cours du bail. De plus, comme cet engagement du bailleur est unilatéral, l'acte qui le contient n'est pas soumis à la formalité des doubles.*

7« Mode. — La condition résolutoire.

488. — Aux termes de l'article 1741, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Ce texte n'est qu'une application du principe écrit dans l'article 1184 pour tous les contrats synallagmatiques, dans lesquels la condition résolutoire est toujours sous-entendue.

* Suprà, Tome I, n- 408.

• Paris, 24 août 1865, Sirey, 65, II, 328.

Il résuite de celle relation de Tarticle 1741 avec larlicle 1 184, que le pouvoir discrétionnaire donné par l'article 1 184 aux juges pour prononcer immédiatement la résolution, ou pour accorder un délai à la partie en faute, suivant les circonstances, existe en matière de louage.

De plus, lorsque c'est le preneur qui demande un délai pour payer ses loyers ou fermages, il peut invoquer le bénéfice de Tarticle 1244, écrit en faveur du débiteur malheureux et de bonne foi.*

De la combinaison des articles 1184 et 1741, la Cour de Cassation déduit une seconde conséquence : c'est que, s'il s'agit d'une infraction qui ne peut plus être réparée, même en accordant un délai, le juge n'est pas obligé de prononcer la résiliation si cette infraction est peu importante :

« Attendu, dit la Cour de Cassation, que l'article 1741 du « Code Napoléon, combiné avec l'article 1184, dont il est « un corollaire, n'impose pas aux tribunaux l'obligation de « prononcer la résolution du bail, dans tous les cas où il y « a défaut, pour l'une des parties, de satisfaire à ses engage gemenls ; qu'il appartient au juge d'apprécier la gravité « des infractions commises, et de décider s'il y a lieu à ré- « siliation. »*

M. Laurent admet bien cette solution, mais c'est à tort, selon lui, qu'on invoque pour la soutenir l'article 1184, qui ne permet aux juges que d'accorder un délai, et qui ne les autorise pas à ne point prononcer la résolution, si l'exécution n'est plus possible. D'après lui, ce sont les articles 1729 et 1766 généralisés qui doivent motiver ce pouvoir accordé aux tribunaux.

Certes, nous acceptons l'argument des articles 1729 et 1766, argument qui est très bon : mais nous croyons que l'article 1184 suffit. Ce texte, en décidant que la résolution

* Douai, 29 décembre 1849, Dalloz, 50, II, 57.

• Cassation, 18 janvier 1869, Sirey, 69, 1, 304. — Adde, Cassalion, 3 juillet 1888, PandeciesJrançcUseSy 89, 1, 30.

pour inexécution des conditions doit toujours être judiciaire, donne par cela même aux juges un certain pouvoir d'appréciation sans lequel leur intervention serait inutile ; examinant Teffet de cette demande de résolution dans la vente, Pothier disait : « C'est par les circonstances qu'on décide si « l'inexécution des obligations doit donner lieu à la résout lution du contrat. ]»* Cette solution, consacrée en matière de vente par Tarticle 1636, en matière de louage par les articles 1729 et 1766, doit être étendue à l'action résolutoire dans tous les contrats synallagmatiques : on conçoit facilement que le législateur n'ait pas exigé que les juges prononçassent la résiliation d'un contrat pour une infraction insignifiante.

439. — La demande en résolution du bail pour cause . d'inexécution des conditions doit-elle être précédée d'une mise en demeure adressée à la partie qui n'a pas accompli son obligation ? La question est née, notamment, à propos de la demande en résolution fondée sur le défaut de réparations ou de constructions a la charge du bailleur ; et quelques arrêts ont jugé que la demande en résiliation, comme la demande en dommages-intérêts, n'était pas recevable, faute d'une mise en demeure préalable.'

Nous croyons, au contraire, que la demande en résiliation pour inexécution des conditions n'est point soumise à la nécessité d'une mise en demeure. Cette demande, en effet, dérive du défaut de cause de l'obligation du demandeur, et il n'y a pas besoin de mise en demeure pour ne pas exécuter une obligation sans cause. Ajoutons que l'article 1184 n'exige pas cette condition, et que, tout au moins en ce qui concerne la demande de résiliation, on ne peut lui appliquer l'article 1146, qui n'est écrit que pour la demande de dommages-intérêts, et qui, même dans la théorie que nous avons

* De la Vente, n* 146.

■ Douai, 14 juilletl843, Dalloz, Rép. alphab., \* Louage, n* 553 ; Douai, 7 mai 1856, Sirey, 57, II, 209.

présentée,* ne s'applique pas aux dommages-intérêts fondés sur rinexécution d'un contrat synallagmatique.*

Dans tous les cas, si une mise en demeure était exigée, elle résulterait suffisamment de l'assignation donnée pour faire résoudre le contrat.*

440. — Les parties peuvent convenir expressément dans le bail que le conlrat sera résolu de plein droit : cette clause, connue sous le nom depactecommissoirej est assez fréquente dans les baux. Son examen se rattache à la question générale de savoir quel est l'effet du pacte commissoire dans les contrats synallagmatiques, et, à ce titre, nous n'avons pas à l'étudier.

Mais nous devons indiquer les solutions qui ont prévalu à propos du bail, et avec raison selon nous.

Deux hypothèses principales peuvent et doivent être distinguées. Supposons, en premier lieu, que les parties se soient bornées à insérer dans le contrat « qu'il serait résolu « au cas d'inexécution des conditions, notamment à défaut « du paiement d'un terme de loyer » : il faut admettre, dans ce cas, que les parties n'ont fait que reproduire les dispositions de l'article 1184 sans entendre les aggraver, et que. malgré la clause, les juges seront libres d'accorder un délai, suivant les circonstances.*

Supposons maintenant que les parties aient stipulé une clause conçue dans les termes suivants, ou dans des termes analogues : « Le bail sera résilié de plein droit, à « défaut de paiement d'un seul terme, après un simple « commandement resté infructueux, et sans qu'il soit be-

< Suprà, Tome I, n* 101.

• Douai, 24 mars 1847, Sîrey, 48, II, 190 ; Cassation, 16 mars 1853, Sirey, 53, I, 361 ; Pau, 17 mai 1865, Sirey, 65, II, 199. — Demolombe, XXIV, n* 544 ; Laurent, XXV, n* 758.

* Arrêi précité du 7 mai 1856, Sirey, 57, II, 209.

^ Bruxelles, 7 août 1811, Sirey, c. n., III, II, 541 ; Colmar, 6 décembre 1814, Sirey, c. n., IV, II, 420 ; Paris, 27 mars 1842, Sirey, 43, 11,259.

ARTICLB 1741. 461

41 soin d'aucune formalité judiciaire » ; alors leur volonté est formelle, il est impossible de l'entendre dans le sens d'une simple reproduction de la règle de l'article 1184, et il faut, appliquant leur convention qui n'a rien de contraire à la loi, décider que les juges ne pourront accorder aucun délai après le commandement qui résilie le bail.

« Attendu, dit la Cour de Cassation, qu'il n'est pas dé- « fendu aux parties, par une convention expresse, d'atta- « cher, comme dans la cause actuelle, à ce retard et à « cette inexécution constatés dans une certaine forme, les 4c effets d'une condition résolutoire précise, absolue, et « opérant de plein droit ; qu'une pareille convention n'a « rien d'illicite ; qu'elle tient de loi à ceux qui l'ont faite ; « que les tribunaux ne peuvent pas la changer, et qu'ils « doivent se borner à vérifier si, en fait, il y a eu réelle- « ment inexécution du contrat dans le sens prévu et réglé « à l'avance par les parties. » ^

Ajoutons même qu'en pareil cas il rentre dans les pouvoirs du juge des référés d'ordonner l'expulsion du locataire, après l'expiration des délais stipulés.'

441 . — Cette distinction repose sur la recherche même de la volonté des parties et sur l'application de la règle écrite dans l'article 1163, d'après lequel, dans le doute,

< Cassation^ 2 juillet 1860, Sirey, 60, 11,705. - Sic, Liège, 1" août 1810, Sirey, c. n., III, II, 319; Orléans, 9 novembre 1860, Sirey, 61, II, 244 ; Bordeaux^ 1* juin 1864, Sirey, 64, II, 263 ; Paris, 11 février 1874, Sirey, 74, II, 197, el Dalloz, 75, II, 45 ; Nancy, 16 avril 1877, Sirey, 79, II, 325 ; Paris, Société desjourtuzax républicains c. BourloTij 17 octobre 1883, Joum. fEcho du Palais, 10 novembre 1883, et France Judiciaire, 83-84, p. 97 ; Orléans, 20 avril 1888, Sirey, 90, II, 85. — Aubry et Rau, IV, § 369, texte et note 70, p. 496-497.

• Arrêt précité de Paris du 11 février 1874 ; Paris^lO décembre 1881, France Judiciaire, 81-82, p. 267 ; Cassation, 23 octobre 1888, Dalloz, 89, 1, 190. — De Belleyme, Ord. surreq. et r</^., I, p. 574; Dutruc, Supplém. de Carré et Chauveau, v* Référé, n* 92. — Compar. Paris^ 14 novembre 1884, Dalloz, 86, II, 80 ; et Bourges, 2 novembre 1886, Dalloz, 87, II, 51.

la conveolion s'interprète contre celui qui a contracté l'obligation. Aussi croyons-nous que la jurisprudence que nous venons de rappeler doit êlre à l'abri des critiques, pourtant très vives, que lui adresse M. Laurent.

L'arrêt de la Cour de Paris, cassé par Tarrêt de Cassation précité du 2 juillet 1860, lui inspire une certaine indulgence : « C'était évidennraent, dit-il, un arrêt d'équité. Il « y avait en jeu des passions et des haines de femme : « la bailleresse, une grande dame voulait ruiner la pauvre « boutiquière ; nous comprenons que dans ces circon- « stances la conscience du juge se soulève, et qu'il cherche « des raisons de droit pour colorer une décision que l'é- « quité lui arrache. »* Nous avons lu l'arrêt de la Cour de Paris sans y voir tout ce que l'imagination du savant auteur y a vu : une bailleresse, grande dame ou aventurière, nous ne savons, demandait l'exécution littérale de son bail, les juges du fait ont eu tort de la lui refuser, et la Cour de Cassation a bien fait de casser leur arrêt. Mais nous croyons que l'arrêt de Bruxelles, du 7 août 1811, attaqué par M. Laurent, a bien jugé, et qu'il rentre dans les pouvoirs du juge de mesurer l'étendue de la dérogation apportée par le bail à l'article 1184, et même de dire que les parties n'ont entendu que reproduire les dispositions de ce texte.

Nous ne faisons d'ailleurs, en cela, qu'adopter la formule même que M. Laurent donne dans un autre passage de son traité : « Comme il s'agit de l'interprétation d'une convenue tion, dit-il, il faut, avant tout, consulter l'intention des « parties contractantes, et, par conséquent, les circonstance ces de la cause. »* Telle est bien la mission des tribunaux en cette matière : mais nous reconnaissons, avec M. Laurent, que cette mission s'arrête lorsque l'expression de la volonté ne comporte pas de doute, et qu'il est certain qu'on a voulu enlever tout pouvoir d'appréciation aux tribunaux.

• XXV, n- 369-370.

• XXV, n- 365.

449. — Les parties peuvent renoncer au bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le bail, et le bailleur, notannment, peut renoncer au droit qu'il a de demander la résolution, faute de paienient d'un ou de deux ternies de fermages.

Cette renonciation peut être expresse ou tacite, et dans ce dernier cas, résulter, par exemple, de la réception des fermages parle bailleur après que la résolution est encourue en vertu du contrat. Mais, pour juger s'il y a ou s'il n'y a pas renonciation, il faut toujours observer ce principe que les renonciations ne se présument pas, et que l'on ne doit pas facilement supposer que le bailleur a renoncé à se prévaloir du pacte commissoire écrit dans le bail. Il faudra donc que les faits dont on prétend induire sa renonciation tacite n'aient rien d'équivoque, et ne puissent s'interpréter que dans le sens d'une renonciation. *

De plus, la clause résolutoire, même expresse, ne pourrait être invoquée par le bailleur qui, de son côté, n'accomplirait pas ses engagements, et, par exemple, refuserait de faire des réparations aux lieux loués. *

443. — Lorsque l'une des parties base sa demande en résolution sur de purs faits, lorsque par exemple un preneur demande la résiliation du bail, en se fondant sur ce que le propriétaire n'a pas fait les réparations à sa charge, ces faits peuvent être établis ou contestés par tous les genres de preuve, par témoins et par présomptions. C'est ce que la Cour de Cassation a décidé, ' avec raison, car il ne s'agit pas là de faits juridiques, mais de simples faits pour lesquels la loi autorise, d'après le droit commun, toutes les preuves.