Si une cause de résolution du bail s'est réalisée

• Laurent, XXV, n- 372-374.

* Caen,17 mai 1882, et Cassation, 3 janvier 1883, Dallez, 83, 1, 415, et Sirey^ 84, 1, 432.

' Cassation, 2 mars 1875, Sirey, 75, 1, 125 ; Orléans, 20 avril et 8 août 1888, Dalloz^ 89, II, 247, et Sirey, 90, II, 85.

la partie qui pourrait l'invoquer n'est pas obligée de le faire, et elle a le choix de demander soit l'exécution de la convention sous contrainte, soit sa résolution : c'est ce que décide l'article 1184 pour les conventions synallagmaliques en général, et il faut le décider pour le bail en particulier.'

445. — Lorsque la résolution du bail est prononcée pour inexécution des conditions, quels vont être les effets du jugement qui la prononce î

Remarquons, tout d'abord, que ce jugement a un effet irrévocable, et que le preneur, qui aurait pu arrêter la demande en résiliation en payant, au cours des débats, ses loyers ou fermages,' ne peut plus^ une fois le jugement rendu, en empêcher l'exécution par des offres réelles, faites même avant la signification du jugement : il y a un droit acquis pour le bailleur dans le jugement de condamnation.* Quant aux effets du jugement, ce sont les effets généraux de la résolution, tels qu'ils sont indiqués dans ['article 1 1 83 : la condition résolutoire « remet les choses fc au même état que si l'obligation n'avait pas existé ».

Ainsi le bailleur reprendra sa chose, et se fera payer les loyers ou fermages échus jusqu'au jour de la reprise de possession : s'il avait touché les loyers par avance, il devrait les restituer au preneur dans la proportion dans laquelle le bail a été résilié.*

De même, si le bailleur avait touché un pot-de-vin, comme ce pot-de-vin n'est en réalité qu'une partie du prix payée par avance, qui doit s'imputer sur toutes les années du bail, il devra rendre au preneur une part proportionnelle du pot-de- vin.'

446. — De son côté, le preneur doit payer les loyers jusqu'au jour où a cessé sa jouissance.

• Aix, 21 janvier 1864, Sirey, 64, II, 157.

• Bourges^ 15 juin 1812, Sirey, c. n., IV, II, 134. ' Cassation^ 11 janvier 1865, Sirey, 65, I^ 229.

« Cassation, 19 janvier 1863, Dalloz, 63, 1, 248.

• Douai, 7 novembre 1845, Sirey, 46, II, 64, et Dalloz, 46, IV, 357. — Laurent, XXV, n* 378.

Quant au droit qui peut résulter pour lui des constructions ou des plantations qu'il a faites sur les immeubles loués, nous l'avons examiné en traitant des droits du preneur.*

449. — Indépendamment de ces résultats généraux, qui se produisent dans toute résiliation, la partie par la faute de laquelle la résiliation est prononcée a le droit d'obtenir des dommages-intérêts équivalents au préjudice que la résolution lui cause. C'est l'application du principe écrit dans l'article 1 184 : « La partie envers laquelle l'enga-

4c gementn'a point été exécuté a le choix ou , ou d'en

« demander la résolution avec dommages et intérêts. »

L'article 1760 reproduit cette disposition pour les baux à loyer, en précisant la base des dommages-intérêts dans l'hypothèse particulière où la résiliation arrive par la faute du locataire : « En cas de résiliation par la faute du loca- « taire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant m le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des « dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. » Ce texte, sur lequel nous reviendrons en traitant des baux à loyer, pose une règle qu'il faut appliquer aux baux à ferme, comme le décide une pratique constante : on conçoit, en effet, que le préjudice qu'éprouve le bailleur est tout d'abord la perte de loyers ou de fermages, pendant le temps durant lequel la maison ou la ferme ne seront pas relouées.

Nous ne pouvons, bien évidemment, indiquer la base des dommages et intérêts dus à l'une ou à l'autre des parties, et qui varieront à l'infini suivant les circonstances de la cause : il nous suffit de dire qu'on appliquera les règles ordinaires des articles 11 46 et suivants, sur l'allocation des dommages-intérêts dans les contrats.

^ On a jugé, avec raison, qu'il fallait faire rentrer dans les • dommages et intérêts dus par le bailleur, par la faute duquel la résiliation est prononcée, la restitution au pre-

* Suprày Tome I, n»* 294 et suiv.

GuiL. Louage, i. 30

neur des frais d'acte et des droits d'enregistrement qu'il a dû payer, et cela proportionnellement au temps pendant lequel le bail n'aura pas été exécuté.*

8* Mode. — Véviction du bailleur.

448. — Nous réunissons sous ce titre les diverses causes qui peuvent mettre fin au droit de propriété du bailleur : l'éviction proprement dite, c'est-à-dire la reconnaissance du droit de propriété d'un tiers sur la chose louée ; la résolution du titre du bailleur, par exemple pour défaut de paiement du prix ; son annulation, pour erreur, dol; violence, ou incapacité du vendeur. Dans ces divers cas, que va devenir le bail consenti par le bailleur évincé?

Prenons d'abord le cas d'éviction proprement dit : le bailleur, héritier apparent ou possesseur de bonne ou de mauvaise foi, a fait un bail, puis Thérilier véritable ou le propriétaire se présentent et évincent le bailleur; dans la théorie que nous avons adoptée," si l'héritier apparent et le preneur ont été de bonne foi, le bail par eux consenti devra être respecté, pourvu qu'il n'excède pas les bornes dans lesquelles il reste un acte d'administration, c'est-àdire la durée de neuf années. •

Au contraire, si le possesseur évincé était de mauvaise foi, le bail qu'il aurait consenti tomberait avec son propre titre.

449. — La résolution du titre du bailleur ne fera pas non plus, en principe, tomber le bail consenti par lui, si son titre lui donnait le droit de passer un bail, et si ce titre pouvait, au respect des tiers, le faire considérer comme le représentant de la chose louée. Nous avons indiqué * la contro-

« Cassation, 19 janvier 1863, Sirey, 63, 1, 185^ et Dalloz, 63, 1, 24S.

• Suprà, Tome I, n* 56.

* Demolombe, II, n* 137 ; Troplong, I, n" 98 ; Marcadé, art. 1713, IV. — Contràj Duvergier, I, n* 531 ; Aubry et Rau^ IV, § 369, texte et note 12, p. 497 ; Laurent, XXV, n" 381.

♦ Suprà, Tome I, n*' 49 et 50.

verse qui s'esl élevée à ce sujet, et nous avons approuvé l'opinion qui a fini par triompher, et d'après laquelle on devra maintenir les baux faits par l'acquéreur dont le titre est résolu faute d'exécution de ses engagements, par l'adjudicataire dépouillé par l'effet d'une revente sur folle enchère, par le grevé de substitution, par le donataire dont le titre est révoqué, etc....

Au contraire, nous avons dit* que d'après l'opinion généralement adoptée, et avec raison selon nous, le propriétaire qui fait résoudre le bail par lui consenti n'est pas obligé de respecter les sous-locations faites par le preneur ; et ces sous-locations sont résolues en même temps que la location principale.

« Suprà, Tome I, n* 345.

Pm DU PREMIER VOLUME.

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