La durée du bail ne peut être perpétuelle : l'an
* Du Louage, n* 48.
* Cassation, 12 août 1858, Sirey, 50^ I, 79. > Douai, 5 août 1852, Sirey, 53, II, 188.
cien bail à locatairie perpéluelle, usité dans un assez grand nombre de nos anciennes provinces, a été déclaré rachetable par le décret du 2 prairial an II, et il résulte de Tarticle 1709 que le louage ne peut être aujourd'hui perpétuel, puisque la loi le définit : « un contrat par lequel une des « parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant « un certain temps. » Si une convention de ce genre était faite aujourd'hui, il faudrait la considérer non comme un bail, mais comme une constitution de rente foncière, rachetable aux termes de l'art. 530.*
81. — Si l'on ne peut faire un bail perpétuel, pour quelle durée peut-on valablement le consentir? Cette durée ne peut dépasser 99 ans, terme fixé pour la durée la plus longue de l'emphytéose par la loi des 18-29 décembre 1790, titre 1 , art. 4 . Bien que cette loi ne parle que de l'emphytéose, il faut l'étendre à toute espèce de bail, car le législateur a exprimé, dans cette disposition, sa volonté que la jouissance d'un immeuble et la propriété de cet immeuble ne fussent pas séparées par une durée plus longue.* Le bail fait pour plus de 99 ans serait donc réductible à cette durée.
S8. — Peut-on faire bail héréditaire, de telle manière que la jouissance consentie au preneur originaire dure aussi longtemps qu'il aura des représentants en ligne directe, et s'éteigne lorsqu'il n'aura plus que des héritiers en ligne collatérale? Oui, dit-on dans un premier système, car ce bail n'a pas le caractère de perpétuité que prohibent nos lois nouvelles ; il s'éteindra avec la descendance du preneur, et suivant l'expression de M. le Procureur général Dupin, il porte la mort dans son sein. Une pareille convention n'est donc qu'une location temporaire, permise par la généralité des termes de l'article 1709.*
• Duranton, ÏV, n* 87 ; Troplong, I, n* 55. — Compar, Riom, 26 juillet 1887, Dalioz, 89^ II, 87.
» Aubry et Rau, IV, p. 469; Troplong; I, n* 4; Laurent XXV, û'38.
* Cassation, Chambres réunies^ 24 novembre 1837, Dalloz, v' Enregistrement, n* 3058. — Troplong, I, n* 4.
39. — Nous croyons, au contraire, que cette convention constitue un bail perpétuel, qui se confond avec l'emphytéose, et qui, ne pouvant être valable comme bail, doit être traité comme une constitution de rente foncijfere, et à ce titre est toujours rachetable. En effet, s'il est vrai de dire qu'elle n'est pas perpétuelle, si la descendance du preneur vient à s'éteindre, il faut ajouter qu'elle ne cessera pas si ces descendants se perpétuent. Elle est donc perpétuelle sous condition, et cela suffit pour qu'elle soit prohibée par l'article 4 709. ' Il faudrait, pour que ce contrat pût valoir comme bail, que la durée en fût limitée à trois têtes, conformément à la loi des 18-29 décembre 1790.
40. — La durée du bail peut être fixée à la vie du preneur. On en a conclu, avec raison, que les parties pouvaient louer une chose avec cette clause : « tant qu'il plaira au « preneur. » Cette clause est en réalité constitutive d'un bail à vie^ résoluble à la volonté du preneur, mais comme cette volonté peut être déterminée par les circonstances, la condition n'est point purement potestative, et la convention est valable malgré les dispositions de l'article 1 174.'
A l'inverse, la durée d'un bail peut être indéterminée, si l'on insère dans l'acte cette clause, « que le bailleur « pourra faire cesser le bail quand il voudra » : nous sommes encore en présence d'un bail à vie, résoluble à la volonté, non plus du preneur, mais du bailleur.'
4t. — Les parties peuvent, au lieu d'arrêter immédiatement une convention de bail, promettre soit de donner, soit de prendre à bail, soit s'engager réciproquement, l'une à donner, l'autre à prendre à bail. Quelle sera la valeur de ces promesses de bail ?
Il faut distinguer plusieurs hypothèses.
Supposons d'abord qu'il y ait promesse réciproque de donner et de prendre à bail, et que d'ailleurs les parties
* Colmar, 16 juin 1852, Dalloz, 52, 1, 285.
* Paris, 20 juillet 1840, Sirey, 40, II, 445. " Aix, 14 février 1872, Dalloz, 73, 11, 93.
ARTICLJS 1710. 55
soient d'accord sur la chose, sur le prix et sur la durée du bail: cette promesse vaut bail, et, si l'une des parties voulait s'en dégager, l'autre pourrait la faire condamner, non pas seulement à des dommages et intérêts, mais à exécuter le bail convenu. En effet, cette promesse synallagmatique contient tous les éléments constitutifs du bail, elle équivaut donc à la convention de bail elle-même, et il faut étendre à la matière du louage ce que dit l'article 1589, à propos des promesses synallagmatiques de vente: « pro- 4c messe de bail vaut bail. »^
S'il 7 a promesse unilatérale, soit de prendre, soit de donner à bail, et que cette promesse soit acceptée par l'autre partie, le promettant est engagé; et l'autre partie pourra, lorsqu'elle viendra à accepter cette promesse, le faire condamner à remplir son engagement. S'il ne le remplit pas, si, par exemple, dans l'intervalle de la promesse à sa réalisation, il avait loué à un autre, elle pourra le faire condamner à des dommages-intérêts.
Enfin, la simple pollicitation, c'est-à-dire la proposition faite par l'une des parties à l'autre, qui n'a rien dit, et qui n'en a pas pris acte, ne produira aucun effet, pas plus en matière de bail qu'elle n'en produirait en matière de vente.*
4*. — Quel sera l'effet sur la promesse de bail de la remise d'arrhes faite par le preneur au bailleur? Cette dation d'arrhes permet-elle aux parties de se dégager, l'une en les perdant, l'autre en les rendant au double.
Ecartons d'abord l'hypothèse où la somme remise constitue, non pas des arrhes véritables, mais un denier à Dieu, somme modique remise au moment de la conclusion de l'engagement, soit au propriétaire, soit plus souvent au
• Paris, 7 nivôse an X, Sirey, c. n., I, II, 43 ; Cassation, 3 avril 1838, Sirey, 38, I, 2d9 ; Caen, 5 janvier 1858, Recueil de Caen, 1859, p. 330. — Duvergier, I, n* 43 ; Aubry et Rau, IV, p. 465 ; Laurent, XXV, n* 40.
* Cassation, 12 novembre 1889, Pandeetee françaises, 90, 1, 226, et Dalloz,.90, 1, 33.
concierge ou au domestique. En pareil cas, l'usage est de donner à chacune des parties le droit de se désister de contrat, dans un délai qui est le plus souvent de vingt-quatre heures, le preneur en retirant la somme qu'il a donnée, le bailleur en la rendant.*
Ecartons encore l'hypothèse où la somme remise par le preneur serait cette somme qui est payée souvent, sous le nom de pot de vin ou d'épingle^ au moment du contrat. Dans cette hypothèse, la convention est parfaite, le paiement fait est en réalité un commencement d'exécution du contrat, et les parties n'auraient ni l'une ni l'autre la faculté de se désister à raison de ce paiement.*
Reste l'hypothèse où la somme remise, à raison de son importance, ne peut être considérée, ni comme un denier à Dieu^ ni comme un pot de vin : faudra-t-il appliquer la théorie des arrhes, telle qu'elle est écrite pour le contrat de vente dans l'article 1590?
Oui, dit-on, car il n'y a pas de motifs pourétablir de différence entre la vente et le louage.'
Nous croyons avec Marcadé,* que l'on ne peut, dans le silence des textes au titre du Louage, donner à la remise d'arrhes le caractère absolu que lui assigne l'article 1590, et permettre dans tous les cas aux parties de se désister du contrat. Cette faculté est, en effet, exceptionnelle, et, de ce qu'elle est écrite pour la vente, on ne peut l'étendre à tous les contrats qui offrent avec la vente des analogies plus ou moins lointaines. Sans doute^ les juges pourront décider, en fait, soit à raison des circonstances de la promesse, soit à raison des usages locaux, que la remise
^ Trib. de paix de Paris, 22 décembre 1871, Dallez^ 71, II, 281 ; Trib. de la Seine^ France judiciaire y 10 décembre 1881, 81-82, p. 542. — Duvergier, I, n' 49.
* Paris, 13 mars 1820^ Sirey, c n., VI, II, 225.
* Duvergier, I, n' 49; Troplong, I, n* 124.
* D^on, 15 janvier 1845, Dailoz, 45, II, 109, et Sirey, 46^ II, 63. — Marcadèj arUcle 1714^ IV ; Laurent, XXV, n* 41.
d'arrhes emporte la faculté de se départir de la promesse : mais, en dehors de ces circonstances de fait, nous croyons que la remise d'arrhes n'a pas par elle seule cette signification, et que les arrhes devront être plutôt considérées comme un paiement.
43. — Quant à la preuve d'une promesse de bail, elle est soumise aux conditions exceptionnelles qui régissent, comme nous allons le voir, la preuve du contrat de louage lui-même, et on a jugé avec raison que cette preuve d'une promesse de louage ne pouvait être faite par témoins.^
§11 De la capacité des parties.
44. — L'idée à laquelle il faut s'attacher, pour déterminer la capacité requise dans le contrat de louage, c'est que ce contrat n'est en lui-même qu'un acte d'administration de la part du locateur, qui, par ce moyen, fait produire à sa chose tous les revenus dont elle est susceptible ; et un acte d'administration de la part du preneur, qui emploie une partie de ses revenus pour se procurer une habitation ou des terres qu'il cultivera.
Les articles 1718, 1429 et 1430 viennent consacrer cette idée, en décidant que le mari de la femme commune en biens peut louer les immeubles de celle-ci, comme administrateur de ses propres, et que le tuteur aura le même droit pour les biens du mineur. Il faut rapprocher de ces textes l'art. 481, qui permet au mineur émancipé de passer les baux sans l'assistance de son curateur ; et l'art. 1 673, aux termes duquel le vendeur à pacte de rachat, qui rentre dans son héritage, est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. Ces diverses solutions découlent du principe général que nous venons d'indiquer : donner une
* Trib. de la Seine, 25 juin 1875, Sirey, 78, 1, 317.
chose à bail, même un immeuble, c'est faire acte de simple administration, car le bail n'est qu'un moyen de percevoir les revenus de sa chose.
Vis-à-vis du preneur, le louage revêt, à plus forte raison, ce caractère d'acte d'administration : le preneur, en eflTet, acquiert le droit de jouir d'une chose et d'en percevoir les fruits, et en échange, il contracte l'obligation de payer une somme annuelle prise aux dépens des revenus, soit des revenus de la chose louée, soit des siens propres, si la chose louée n'y suffit pas. A son respect, le louage a donc un caractère de pure administration.
45. — Le locateur ne fait, disons-nous, qu'un acte d'administration en louant sa chose : mais cette idée estelle exacte, quelle que soit la durée du bail qu'il consent? Dans notre ancien droit, on distinguait, à ce point de vue, deux catégories de baux : les baux de neuf ans et au-dessous, qui rentraient dans la classe des actes d'administration, et les baux de plus de neuf ans qui étaient considérés comme actes de disposition.
Ferrière * résume comme il suit l'opinion qui avait prévalu, dans notre ancien droit, sur le caractère des baux de plus de neuf ans, qui étaient complètement assimilés aune aliénation :
« Bail fait pour plus de neuf années emporte aliénation. « Ainsi ceux qui ne peuvent pas aliéner et qui n'ont qu'une « simple administration ne peuvent faire de tels baux. Il « s'ensuit encore, dece principe, que, pour raison de pareils 4c baux, les droits sont dus au seigneur comme pour vente. »
46. — Il semble, à la lecture des textes, que la solution de l'ancien droit a passé dans notre droit nouveau: l'article 481 déclare, en effet, que le mineur émancipé « pas- « sera les baux dont la durée n'excédera pas neuf ans ; » et l'article 1429, que les baux faits par le mari sur des biens
* Dictionnaire de droit et de pratique, v* Bail fait pour plus de neuf années.
ARTiCtB 1718. 59
de la femme, « ne sont, en cas de dissolution de la com- € munauté, obligatoires vis-à-vis de la femme ou de ses « héritiers que pour le temps qui reste à courir, soit de la « première période de neuf ans, soit de la seconde, etc.. » Mais cette ressemblance n'est qu'apparente, et il y a, entre les deux phases de notre législation, une différence de motifs et une différence pratique dans les solutions.
Dans notre ancien droit, les baux de plus de neuf ans, les baux à longue durée ou encore baux à rente, comme on les appelait, étaient considérés comme conférant un droit réel, à la différence du bail de moins de neuf ans qui ne faisait naître, au profit du preneur, qu'un droit personnel. C'est ce que nous apprend Pothier : après avoir dit que si le temps de la jouissance excède neuf ans, le contrat est un contrat de bail à rente, et non un contrat de bail à loyer, il indique dans les termes suivants let différences principales des deux contrats :
« Dans le bail à rente, le bailleur, ainsi que le vendeur « dans le contrat de vente, s'oblige envers le preneur à lui « faire avoir l'héritage à titre de propriétaire : et, par la « tradition qu'il lui fait, en exécution du bail, il lui en « transporte effectivement la propriété, lorsqu'il est lui- « même propriétaire, sous la déduction néanmoins du « droit de rente foncière qui s'y retient. Au contraire, « dans les baux à loyer ou à ferme, le bailleur s'oblige seule lement personnellement envers le preneur à lui permet- « tre la jouissance ou l'usage de la chose, et il ne lui transie porte aucun droit sur la chose par la tradition qu'il lui en « fait. »*
De la nature du bail à rente, ainsi définie, résultait cette conséquence logique, que si un bail de plus de neuf ans avait été fait par une personne qui n'avait pas le pouvoir d'aliéner, le bail était absolument nul, même pour les neuf premières années ; et telle était bien la solution admise par nos anciens auteurs.*
* Du contrat de LoucLge, n" 4 et 5.
■ Perrière^ v* Bail/ait pour plus de neuf années.
41. — Sous l'empire du Code civil, ces principes se sont modifiés: d'après l'opinion accréditée, et à laquelle, pour notre part, nous nous sommet tout à fait rallié/ le louage ne fait nattre, au profit du preneur, qu'un droit personnel contre le locateur, non un droit réel sur la chose louée, et cela quelle que soit la durée du contrat. Ce n'est donc pas parce que le bail de plus de neuf ans renfermerait la concession d'un droit réel, qu'il est défendu à ceux qui n'ont que le pouvoir d'administrer, et voici, à notre avis, le motif vrai de cette prohibition: très souvent ce qui fait la valeur d'un immeuble pour l'acheteur, c'est la jouissance personnelle qu'il aura de cet immeuble, la faculté d'habiter la maison ou de cultiver la terre qu'il va acheter, et si la jouissance de l'immeuble est conféré pour de longues années à un tiers, cette circonstance éloignera beaucoup d'acheteurs, et, par suite, dii|pRiuera la valeur vénale de l'immeuble. Dès lors la loi ne doit pas permettre à ceux qui n'ont pas la capacité d'aliéner des baux trop longs, qui déprécieraient la valeur de leurs biens, souvent sans équivalent; les baux de plus de neuf ans ne sont plus des actes d'aliénation, mais cB sont des actes graves pouvant compromettre la fortune de ceux qui les font ; et c'est avec raison que le Code exige une capacité complète pour les consentir.
De ce principe nouveau résulte une différence pratique, importante, avec notre ancien droit : tandis que le bail fait pour plus de neuf ans était nul, même pour les neuf premières années, aujourd'hui il est valable pour neuf ans, et, au-delà de neuf ans, il n'est pas nul de droit, il est seulement réductible sur la demande de l'incapable. Ce point est très nettement établi par l'art. 1439, pour les baux faits par le mari de la femme commune en biens ; la durée de ces baux est réductible au temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, soit de la seconde, lors de la dissolution de la communauté ; et ce texte est rendu applicable aux baux faits par le tuteur par Tarticle 1718.
Il a été jugé eD ce sens que si ua tuteur faisait un bail de plus de neuf ans, ce bail était obligatoire pendant toute la durée de la minorité, et ne pouvait être annulé, par exemple sur la demande d'un nouveau tuteur :* la seule personne qui a le droit d'en demander la réduction est le pupille, au moment où il atteint sa majorité.
Quant aux baux faits par le mineur émancipé, l'art. 481 porte que a le mineur émancipé passera les baux dont la « durée n'excédera pas neuf ans; » et il faut ajouter, avec H. Demolombe,* que si le bail consenti excédait neuf années, il devrait être réduit à cette durée, conformément aux articles 1429, 1439 et 1718 combinés, dont l'art. 481 n'est qu'une application.
Relativement aux baux faits par l'acquéreur à pacte de rachat, l'art. 1673 ne s'explique pas sur la durée qu'ils doivent avoir; mais il ne déclare obligatoires pour le vendeur que les baux faits « sans fraude, » et on s'accorde à reconnaître que ces expressions s'appliquent, non seulement aux conditions du bail, mais aussi à sa durée, et que le bail fait au prix vrai, mais pour plus de neuf années, devrait être annulé pour le surplus comme frauduleux.
48. — Le caractère du bail, sous notre droit nouveau, se dégage très nettement des principes que nous venons d'exposer : le bail est toujours un acte d'administration, pour quelque durée qu'il soit fait : mais comme il pourrait être nuisible aux intérêts de celui qui le consent s'il était fait pour une durée trop longue, la loi n'autorise les incapables d'aliéner à consentir des baux que pour une durée de neuf ans; au-delà le bail est réductible sur la demande de l'incapable.
Au contraire, celui qui a le pouvoir d'administrer sa fortune pourra prendre à bail des immeubles, pour une durée de plus de neuf ans : envisagé au point de vue actif, le bail, fait dans des conditions honnêtes, au prix vrai, ne peut jamais compromettre la fortune de celui qui le fait.
* Cassation, 7 février 1865, Dalloz, 65, 1, 219, et Sirey, 65, 1, 57.
• Cours de Code civil, VIII, n« 271.
Digitizi
Mais, si le bail était consenti par une personne qui n'a pas radnoinistralion de sa fortune, par exemple par un interdit, il serait absolument nul, et la nullité pourrait en être proposée par le représentant de Tincapable.*
49. —Pour pouvoir donner à bail un immeuble, il n'est pas nécessaire d'en être propriétaire, il suffit d'avoir le droit de l'administrer: c'est ainsi que le mari peut, sous le régime de la communauté, donner à bail les biens personnels de la femme, et l'usufruitier ceux dont il a l'usufruit, en se conformant aux règles établies par l'art. U29 pour le mari (art. 595). C'est ainsi encore que l'héritier bénéficiaire peut, sans être déchu du bénéfice d'inventaire, donner à bail les immeubles héréditaires. *
De même l'administrateur judiciaire, nommé à une succession indivise, n'excède pas la limite de ses pouvoirs en donnant à bail pour neuf ans un immeuble héréditaire, alors que, sans cette location, les cohéritiers seraient exposés à perdre le revenu de cet immeuble.*
Le propriétaire sous condition résolutoire peut-il louer valablement les immeubles dont il n'est que propriétaire conditionnel ? Que le bail soit valable pendente conditioner ceci n'est pas douteux, mais serait-il valable pour ce qui reste à courir après la réalisation de la condition, et le preneur pourra-t-il l'opposer au propriétaire sous condition suspensive, qui est rentré en possession de sa chose ?
La question est controversée, et une opinion soutient que le bail est résolu avec le droit de celui qui la concédé. Dans ce système, l'argumentation est à la fois très simple et très logique: d'après l'art. H 83, la condition résolutoire, lorsqu'elle s'accomplit, remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Le propriétaire conditionnel évincé est donc réputé n'avoir jamais été propriétaire, et tous les droits qu'il avait consentis doivent
* Cassation, 5 avril 1882, France judiciaire^ 82-83, p. 101.
• Laurent, XXV, n* 383, et XVII, n« 83.
' Cassation, 19 février 1889, Pandeciea françaises, 89, 1, 328.
s'évanouir avec le sien : resoluto jure dantis, resolvitur jus aceipientis. Le bail doit donc suivre le sort des autres droits consentis par le propriétaire évincé, et disparaître avec eux.
Si l'on objecte à cette opinion que Tart. 1673 consacre une solution opposée, lorsqu'il s'agit de la vente à réméré qui n'est, malgré son nom inexact, qu'une vente conditionnelle comme une autre, elle répond que l'art. 1673 est une exception aux principes généraux de la condition résolutoire, et qu'il ne faut pas l'étendre au-delà de l'hypothèse que ce texte prévoit.*
50. — L'opinion contraire a prévalu en doctrine et en jurisprudence, et avec raison selon nous: sans doute, dans la rigueur des principes, on congoit que la résolution du droit du bailleur entraîne la résolution du droit du preneur. Mais cette rigueur serait bien contraire aux intérêts de la propriété, et par suite aux intérêts mêmes du propriétaire qui reprend sa chose: il serait impossible, en eflTet, pendente conditione, de trouver un locataire et surtout un fermier qui consentit à prendre un immeuble àbail, avec la perspective d'être évincé du soir au lendemain par l'événement de la condition. Or il faut que la chose soit louée, que la maison soit habitée, la terre cultivée, si le propriétaire conditionnel veut la retrouver en bon état, lorsque la condition viendra à se réaliser ; en fait, il est donc désirable, pour le vendeur lui-même, que les baux puissent être valablement faits par l'acquéreur sous condi* tion, de manière que la propriété soit louée: en droit, il est nécessaire que la chose soit administrée pendente conditione, et comme elle ne peut l'être que par le propriétaire actuel, il est assez facile de trouver, dans cette situation même, la base d'un mandat donné par le propriétaire sous condition suspensive.
Ce dernier ne peut administrer lui-même, il n'a aucun droit actuel pour le faire : il est donc naturel de présumer
< Paris, 9 décembre 1864, Sîrey, 65, II, 42.
qu'il a autorisé l'acquéreur sous condition résolutoire à administrer dans l'intérêt commun.
C'est ce que fait la loi, dans l'art. 1673, qui doit avoir pour la solution de la question une influence décisive : la situation de l'acquéreur à pacte de rachat n'a en effet rien d'exceptionnel. Comme tout propriétaire sous condition résolutoire, il sait, et ceux qui traitent avec lui savent, qu'il n'a qu'un droit résoluble : si donc la loi maintient les baux faits par lui sans fraude, c'est en vertu de cette présomption générale de mandat que nous venons d'indiquer, et il faut conclure de cette disposition de la loi au maintien de tous les baux de neuf ans et au-dessous faits par un propriétaire sous condition résolutoire.^
Nous pouvons invoquer en ce sens un dernier argument, c'est la solution donnée par le Code civil en ce qui concerne l'usufruitier, et le droit que lui donne l'art. 595 de faire des baux de neuf ans opposables au nu propriétaire. Si on appliquait à la matière du bail la règle soluto jure danêis, solvitur jus acdpientis, il faudrait dire que le bail consenti par l'usufruitier s'éteint avec le droit d'usufruit lui-même, et telle était, en effet, la solution de l'ancienne jurisprudence.* Mais les rédacteurs du Code ont pensé avec raiSbû qu'il était dans l'intérêt du nu propriétaire, comme de lusufruitier, qu'on pût assurer aux fermiers la jouissance de l'immeuble loué pendant le temps convenu, et l'art. 595 est, comme l'art. 1673, une application de l'idée que celui qui est en possession légale de la chose doit être réputé mandataire pour l'administrer dans l'intérêt commun.
Cette solution devra s'appliquer à l'adjudicataire dont les droits sont résolus par l'effet d'une revente sur folle enchère,' à l'acquéreur dont la vente est résolue faute de
* Aubry et Rau, IV, p. 491, texte et note 14 ; Duvergier, I, n*- 83 et suiv.; Duranton, XVII^ n* 134.
* Coquille, Quesi. 156.
* Cassation, 11 avril 1821, Sirey, 21, 1, 254 ; Cassation, 16 janvier 1827, Sirey, 27, 1, 324 ; Paris, 25 janvier et 19 mai 1835, Sirey, 35,
paiement du prix, aux donataires de biens qui font plus tard retour au donateur, au grevé de substitution, etc.... Mais il faut pour cela que le bail soit fait « sans fraude, » comme le dit Fart. 1673, et, s'il résultait des circonstances de la cause que le bail a été lait pour nuire au propriétaire qui va reprendre sa chose, et en vue de l'éviction imminente qui menace l'acquéreur, il devait être annulé.^
ftO I. — Si un usufruitier, un propriétaire sous condition résolutoire, etc., a fait un bail pour une durée de plus de neuf années, on s'accorde à reconnaître que la nullité de ce bail n'est qu'une nullité relative, et non une nullité absolue et qu'elle n'est proposable que par le nu propriétaire ou par ses ayants cause, en faveur desquels la loi a limité les pouvoirs de l'usufruitier.
De là découlent les deux conséquences suivantes :
En premier lieu, l'usufruitier bailleur ne peut demander la nullité du bail de plus de neuf ans qu'il a consenti.*
En second lieu, le preneur ne peut non plus proposer cette nullité, soit contre l'usufruitier, pendant qu'il vit, soit contre le nu propriétaire à l'extinction de l'usufruit.*
St. — Peut-on louer la chose d'autrui? Ce qui fait naître la question» c'est que le Code, qui prohibe la vente de la chose d'autrui, ne dit rien du louage.
Pothier, qui enseignait que le louage de ia chose d'autrui é4ait valable, justifiait ainsi cette solution et en indiquait la limite : « De même qu'on peut vendre la chose d'autrui, « comme nous l'avons établi en notre traité du contrat de « venteN""?, parlaloi 28 if. de cotUrahenda empttone^ de
II, 102 et 256; Paris, 11 mai 1839, Dalloz, Répert, alphab., V* Louage^ n' 67.
* Orléans, 10 janvier 1860, Dalloz, 60, V, 374.
* Douai, 18 mars 1852, Sirey, 52, II, 336. — Demolombe, Cours de Code dvUj X, n* 355 ; Laurent, VI, n* 461 ; Aubry et Eau, 11, 55, 230, texte et note 49^ p. 489.
* Cassation, 29 janvier 1883, Sirey^ 85, I, 482. -* Duvergier^ I, n* 41 ; Demolombe, Op. citai., n*356 ; Laurent, Op. citât. y n' 462; Aubry et Rau, Op. et loc, citât.
GuiL. Louage, i. 5
« même on peut louer et donner à ferme la chose d'autrui, a non seulement celle dont on a droit de jouir, mais même « celle dans laquelle on a aucun droit : et le contrat est « valable; non qu'on puisse faire passer par ce contrat au « locataire ou fermier un droit de jouir ou d'user de la « chose qu on n'a pas soi-même ; mais en ce qu'on s'oblige « par le contrat à la garantie envers le locataire ou « fermier, au cas qu'il soit empêché dans la jouissance « de cette chose. »*
D'après M. Laurent,* la location de la chose d'autrui est nulle sous le Code civil. L'opinion de Pothier se retourne, dit-il, contre ceux qui l'invoquent: il déclare qu'on peut louer la chose d'autrui comme on peut la vendre, mais aujourd'hui que le Code a répudié le principe romain et qu'il déclare nulle la vente de la chose d'autrui, le bail doit être nul pour les mêmes motifs. Seulement la solution de Pothier devra encore être suivie, en ce sens que le preneur de bonne foi pourra obtenir des dommages-intérêts contre le bailleur.
D'après M. Colmet de Santerre,® le bail de la chose d'autrui n'est pas nul au même degré que la vente, et il faut que la jouissance du preneur rencontre quelque obstacle, pour qu'il puisse demander la nullité du bail. On verra, d'après les circonstances, si le bailleur doit être considéré comme n'accomplissant par ses obligations en livrant la chose d'autrui; comme si, par exemple, le preneur doit faire des travaux à la chose louée, ou s'il veut établir dans les lieux loués un fonds de commerce ; dans ces divers cas, il n'a pas une jouissance paisible dès quil peut craindre une éviction, et les tribunaux doivent l'admettre à demander la résolution.
SS. — Pour nous, nous croyons qu'en principe la location de la chose d'autrui est valable. Nous fondons cette
^ Traité du Louage, n* 20.
■ XXV, n» 66.
» VII, û' 159 bis, II.
opinion non pas sur l'avis de Polhier. qui, nous le reconnaissons, ne serait pas concluant en présence du changement apporté à propos de la vente de la chose d'autrui. mais sur les principes généraux des contrats. Tout ce qui est dans le commerce peut faire l'objet d'un contrat, et la chose d'autrui est dans le commerce, comme le prouve l'art. 1120; il est vrai que le Code défend la vente de la chose d'autrui, mais nous avons essayé de démontrer dans la Revue critique^ que cette innovation regrettable était contraire aux véritables règles de la matière. S'il en est ainsi, et si l'art. 1599 constitue une exception, il faut la restreindre au contrat pour lequel elle est écrite et ne pas l'étendre au louage.
M. Laurent objecte que le bailleur, n'ayant aucun droit sur la chose, ne peut transmettre au preneur un droit à la jouissance que lui-même n'a pas. Mais il est permis de céder un droit que l'on n'a pas, à la charge de se le procurer plus tard, et nous croyons que tout contrat honnête, fait à propos de la chose d'autrui, renferme virtuellement une promesse de porte-fort de la part de celui qui s'oblige. Si cette promesse est écrite dans un bail de la chose d'autrui, il nous paraît difficile de méconnaître la validité d'un pareil contrat, en présence du texte de l'art. 1120 et du silence du Code au titre du Louage: or, si la clause n'est pas formellement indiquée et écrite, il est conforme à l'intention probable du bailleur et du preneur de la sous-entendre.
La validité du bail de la chose d'autrui repose donc, à notre avis, d'abord sur le principe de la liberté des conventions, en l'absence du texte prohibitif; puis sur le droit reconnu à tout contractant, par l'art. 1120^ de promettre le fait d'autrui.
53. — La validité de ce contrat reconnue en principe, voyons quelles en sont les conséquences.
Si le bailleur et le preneur ont su qu'ils traitaient à pro-
* Année 1875, p. 737 et suiv.
pod de la chose d'autrui, pas de difficulté : le contrat derra être exécuté jusqu'au moment où le propriétaire déclarera qu'il entend reprendre sa chose.
Si le bailleur a ignoré qu'il louait la chose d'autrui, il ne pourra^ pour ce motif, se refuser à exécuter le contrat tant que ie véritable propriétaire n'aura rien ditk Le preneur se* rait fondé à lui répondre: il est possible que le propriétaire ratifie ce que vous avee fait, et, en attendant^ vous êtes engagé vis-à-vis de moi et vous devez exécuter les obliga-^ tiens que vous avez prises.
Enfin, si le pt^neur a ignoré qu'il prenait à bail la chose d'autrui, le bail sera encore valable en principe^ et le preneur tenu d'exécuter ses engagements ; en effet, le bailleur peut lui dire qu'il a la paisible possession et jouissance de la chose, et qu'il ne lui a promis que cela ; et, de plus, que le propriétaire une fois informé pourra fort bien ratifier.
Mais il 7 a deux hypothèses dans lesquelles, exceptionnellement, nous croyons que le preneur de bonne foi pourrait demander la nullité du bail.
En premier lieu, dans le cas indiqué par M. Colmet de Santerre, si le preneur doit établir dans les lieux loués une usine, y faire des travaux d'installation importants, il est fondé à demander au bailleur soit la nullité, soit, au moins, une caution répondant des conséquences dommageables que l'éviction lui occasionnerait : en effet, l'intention évidente du preneur, intention qu'il fait rechercher, n'a pas été de faire ces dépenses considérables pour un fonds dont il pourrait être évincé d'un jour k l'autre.
En second lieu, nous croyons que le preneur de bonne foi pourrait encore demander la nullité du bail> s'il était certain que le bailleur n'est qu'un usurpateur audacieux, qui s'est mis en possession notoirement de la fortune d'autrui et qui essaie de la dilapider. Nul ne peut être tenu de d'associer à une fraude, à une spoliation^ à des actes que l'opinion publique blâme hautement ; et en droit, le preneur pourrait tenir le langage suivant: comme il esl^ dès à
AancLB 1718. 69
présent, eertain que le véritable propriétaire ne ratifiera pas Yos actes d'usurpation, je demande la nullité d'une convention qui se rattache à un ensemble de manœuvres malhonnêtes, auxquelles je ne veux point participer.
Dans tous les cas, le bailleur est garant, vis-à-vis du preneur du bail qu'il a consenti : qu'il ait agi sciemment ou de bonne foi, il est lié par le contrat qu'il a passé et il est obligé, soit d'en procurer l'exécution, soit, s'il ne le peut pas, de payer des dommages et intérêts. Il est à reiparquer, d'ailleurs, que les auteurs mêmes qui enseignent que le bail de la chose d'autrui est nul admettent que le bailleur devra payer des dommages et intérêts, en se fondant sur la solution donnée par le Gode dans l'article 4590 pour la vente de la chose d'autrui.*
54. — Peut-on louer une chose sur laquelle on n'a qu'un droit de propriété indivis 7 L'opinion, généralement admise, ^ qui nous semble très juridique, déclare que cette convenlion est inopposable aux autres copropriétaires par indivis, qui peuvent en demander immédiatement la nullité, même pour la part du bailleur. En effet, pendant l'indivision, diacun des deux communistes a droit sur toute la chose, et un seul d'entre eux ne peut exercer le droit de tous : d'ailleurs, en fait, la location partielle pourrait nuire à la location des autres parties, et, par suite, diminuer les produits de la chose commune.
En vain le preneur, actionné en nullité, répondrait-il que tant que le partage n'a pas eu lieu on ne sait pas si la chose louée ne tombera pas dans le lot de son bailleur, et que, par suite, la convention doit être provisoirement maintenue jiiisqu'au moment où le partage aura fixé le lot de chacun. Les autres communistes répondraient que le bail confère un droit immédiat, qui leur cause un préjudieeactuel, et que, dès lors, ce bail ne peut être provisoirement maintenu : on peut bien maintenir provisoirement la vente d'une chose
* Laurent, XXV, Qo 56.
indivise, qui produira ou ne produira pas ses effets après le partage, mais non la location de cette chose qui, avant le partage, et quel quen soit le résultat, nuit aux droits des communistes pendant la durée de Tindivision.^
Mais, si on admet la théorie que nous avons exposée sur la location de la chose d'autrui, le bail de la chose indivise est valable entre le bailleur et le preneur, tant que les autres communistes n'en provoquent pas la nullité. C'est dans celte hypothèse surtout qu'il est facile d'admettre que le bailleur s'est porté fort des autres copropriétaires, et que les parties ont entendu qu'ils ratifieraient le contrat intervenu entre elles." Nous ajoutons que le preneur n'a pas qualité pour provoquer le partage, même provisoire, de la chose indivise, car il n'a de droits que contre son bailleur.*
55. — Les copropriétaires indivis peuvent-ils louer à l'un d'eux la chose commune? L'affirmative a été jugée,* et nous n'apercevons guère le motif de douter de cette solution, qui nous paraît évidente: on objecte que le preneur sera tout à la fois preneur pour la part indivise de ses copropriétaires et propriétaire pour sa propre part, et que ces deux situations sont incompatibles. Mais ce qui nous paraît résulter de là, c'est qu'il n'y aura réellement bail que pour la part des autres copropriétaires, et que, pour sa propre part, le preneur jouira comme un propriétaire de sa chose, ce qui n'a rien de très juridique.
56. — Les baux faits par l'héritier apparent, et plus généralement par le possesseur de bonne foi de la chose d'autrui, sont-ils opposables à l'héritier véritable, ou au véritable propriétaire, dans les limites tracées par les art. 1 429 et 1 430 ? La question est discutée: mais dans le système
* Duvergier, I,n*87; Troplong, 1, n* 100; Demolombe,IX, n*447; Aubry et Rau, IV, p. 466; Laurent, XXV, n* 44; Merlin, Questions de droit, \* Location.— Cassation, 4 janvier 1844, Sirey, 44, 1, 723.
« Contra, Laurent, XXV, n* 44.
» Nîmes, 24 décembre 1827, Sirey, c. n., VIII, II, 429.
♦ Rennes, 8 janvier 1858, Sirey, 58, II, 548, et Dalloz, 58, II, 213.
géoéral que dous avons adopté, l'affirmative est certaine. L'héritier apparent, le possesseur de bonne foi sont des administrateurs nécessaires de la chose qu'ils détiennent : ils doivent donc être réputés les mandataires du propriétaire à l'effet de passer des baux. Il y a là, dans le maintien des baux ainsi faits, comme le dit très bien M. Demolombe, une nécessité sociale.
On objecte les articles 1726 et 1727, qui supposent, diton, un bail fait par un non dtomtnu^, et qui accordent au véritable propriétaire le droit de le faire résoudre. Nous répondrons que ce droit de résolution existe, en effet, en principe, au profit de celui dont on a loué la chose sans mandat de sa part, mais il y a exception à ce principe, comme le prouve l'article 1673, et nous croyons que l'héritier qui a négligé de faire connaître ses droits, que le propriétaire qui a abandonné sa chose sont obligés de respecter des actes d'administration nécessaires, passés de bonne foi dans l'intérêt de la chose elle-même.^
59. — Nous avons dit que celui qui n'est pas plein propriétaire d'une chose ne peut la donner k bail que pour une durée de neuf années. Mais il faut encore apporter à ce droit de l'administrateur une restriction, que la jurisprudence a eu plusieurs fois l'occasion d'appliquer en ce qui concerne l'usufruitier. Si le bail, quoique n'étant fait que pour une durée de neuf ans, renfermait des clauses insolites ou préjudiciables au propriétaire, et s'il était fait par un usufruitier très avancé en âge, il devrait être annulé comme frauduleux, car le droit de faire des baux de neuf ans suppose des actes accomplis honnêtement et de bonne foi.* La même restriction devrait être apportée au pouvoir de donner à bail chez tous les administrateurs ; par exemple, chez le mari de la femme commune en biens, qui ferait un bail
* Demolombe, II, n* 237 ; Demante, 1, 176 bis ; Troplong, I, art. 1713, n- 38. - Contra, Duranton, XVIÏ, n* 135.
* Cassation, 6 juin 1854, Dalloz, 55, II, 253 ; Caen, 23 juin 1874, DalIoz, 75, II, 212.
de neuf ans préjudiciable à celle-ci, en prévision d'une demande en séparation de corps ou de biens.
58. — La loi ne s'est pas appliquée quant à la durée des baux passés par le pourvu d'un conseil judiciaire, sans l'assistance de son conseil ; mais nous n'hésitons pas à dire que ces baux ne peuvent être valablement faits que pour une durée de neuf années, et que s'ils sont faits pour une durée plus longue, le pourvu d'un conseil judiciaire peut en demander la nullité avec l'assistance de son conseil. En effet, les art. 1718, 1429 et 481 combinés nous donnent la pensée générale du législateur : donner à bail au-delè de neuf ans, c'est faire un acte qui peut être compromettant, et celui-là seul, qui a le droit d'aliéner, a capacité pour le faire ; cet acte ne peut donc être permis au pourvu d'un conseil judiciaire lorsqu'il agit seul, sans l'assistance de son conseil.*
59. — La loi n'a créé qu'une seule incapacité relative de prendre à bail : c'est celle qui est écrite dans l'art. 450 contre le tuteur, qui ne peut prendre à ferme les biens du mineur, à moins que le conseil de famille n'ait autorisé le mineur à lui en passer bail ; il est inutile d'insister sur les motifs de cette prohibition très sage, et il suffit, pour la justifier, de rappeler les paroles si vraies du jurisconsulte romain : difficile est ut unus homo duorum tricem sustineai.
Quant aux incapacités générales de prendre ou de donner à bail, elles sont les mêmes que les incapacités qui, en droit commun, ne permettent pas de s'obliger valablement. C'est ainsi que la femme mariée, que le mineur en tutelle, que les interdits ne pourraient figurer dans le contrat de louage ni comme preneur,* ni comme bailleur.'
Il en serait différemment pour la femme mariée, séparée
< Toulouse, 23 août 1855, Dalloz, 55, II, 328 et Sirey, 55, II, 748.
• Voir pour la femme mariée, Cassation, 15 juin 1842, Sirey, 42, 1, 838.
» Voir pour V interdit, arrôt précité du 5 avril 1882, France judiciaire, 82-83, p. 101.
de biens, qui, en recouvrant l'administration de sa fortune ou en la gardant s'il s'agit d'une séparation de biens con-r Yentionnelle, acquiert en même temps le droit de prendre ou de donner à bail.
La solution serait la même pour la femme qui, sans adopter le régime de la séparation de biens, se serait réservé FadministraUon de quelques-uns de ses propres: le pouvoir de les administrer emporte le droit de les donner à bail dans la limite de neuf années. Il faudrait assimiler è la femme séparée judiciairement ou contractuellement la femme que son mari aurait autorisée, en fait, à vivre séparée de lui. Une pareille autorisation emporte, implicitement, l'autorisation de louer une maison pour son habitation particulière.^
Enfin, nous croyons, avec M. Troplong,* que, dans certains cas exceptionnels comme l'absence du mari, la femme même non séparée devrait être réputée capable de prendre en location le logement nécessaire à l'habitation de la famille. Mais comme le dit avec raison M. Troplong, cette présomption de mandat doit être appliquée avec prudence, et « elle ne devrait pas servir à protéger des actes de fan- « taisie, des locations de meubles trop somptueux et d'apte partements trop magnifiques pour la fortune des époux... « le juge pourrait alors avoir égard aux circonstances pour « faire droit à la demande en nullité du bail. »'
59 1. — Le pourvu d'un conseil judiciaire peut, en principe, prendre des immeubles à bail sans l'assistance de son conseil : ce n'est là qu'un acte d'administration, qui ne rentre pas dans la catégorie des actes limitativement défendus au prodigue, non assisté de son conseil, par l'article 513.
Mais si le bail dépasse la mesure d'un acte d'administration pour devenir un acte de prodigalité, soit à raison de
* Paris, 23 février 1849, Sirey, 49, II, 145. « I, art. 1718, n-^ 149.
• Voir notre Traita du Contrat d^ Mariage, II, n*874.
l'importance du prix de la location, comparé aux ressources du prodigue, soit à raison de Tinutilité de cette location, il pourra être annulé lorsqu'il est fait sans Fassistance du conseil judiciaire: il se rapproche en effet d'un emprunt, puisqu'il oblige le prodigue au paiement de sommes que ses ressources normales ne lui permettent pas de payer.*
60. — Si un bail a été fait au nom d'un incapable pour une durée plus longue que la durée légale, pour douze ou quinze ans, par le représentant de l'incapable, le tuteur du mineur ou de Tinterdit, ou le mari, et que les biens loués soient vendus, l'acquéreur a-t-il le droit de faire réduire les baux à la durée légale, avant la majorité, la cessation de l'interdiction, ou la dissolution de la communauté î
Non, d'après une première théorie, car si le mineur, l'interdit ou la femme mariée ont le droit de ne pas entretenir les baux qui excèdent neuf ans, ce n'est que lorsqu'ils ont repris la faculté d'agir par eux-mêmes par la majorité, la main levée de l'interdiction ou la dissolution de la communauté. Or l'acquéreur, qui n'est qu'un ayant cause, ne peut avoir plus de droits que son auteur, et il est obligé d'attendre pour agir l'époque où celui-ci aurait pu agir lui-même.'
Nous croyons, au contraire, que l'acquéreur peut faire réduire la durée du bail, dès que les neuf ans seront écoulés, bien que l'incapacité de son vendeur subsiste. L'acquéreur n'est pas un ayant cause, il est un tiers : sans doute l'article 1743 l'oblige, dans le droit nouveau, à respecter le bail ayant date certaine, mais dans les limites où ce bail pouvait être légalement consenti. Au-delà de cette durée, le bail est illégal, et par suite n'est pas opposable à l'acquéreur, qui puise dans le droit propre que la vente lui confère la qualité nécessaire pour faire réduire ce bail, sans qu'il ait à se préoccuper des fins de non recevoir que l'on pourrait opposer à son vendeur.
< Cassation, 2 décembre 1885, Dallez^ 86, 1, 128 ; Tribunal de la Seine, 23 juin 1887, Pandectes françaises ^ 87, II, 377.
• Paris, 30 avril 1838, Dalloz, Rép. alphab., v* Louage^ n* 68, et Sirey, 38, 11^ 389.
61 . — Une dernière incapacité est créée par l'article 684 du Code de procédure, aux termes duquel les baux qui n'auront pas acquis date certaine avant le commandement tendant à saisie immobilière pourront être annulés, si les créanciers ou l'adjudicataire le demandent. L'incapacité dont la loi frappe le saisi dans ce texte n'est pas absolue, et le bail sera valable si les créanciers ou l'adjudicataire n'en demandent pas la nullité; de plus, les tribunaux ne sont pas obligés de prononcer cette nullité, lorsqu'elle est demandée, et le bail pourra être maintenu, s'il est sérieux, et s'il ne cause aucun préjudice aux créanciers.*
Mais il n'est pas nécessaire que les créanciers ou l'adjudicataire^ auxquels ce bail cause préjudice, prouvent qu'il est le résultat d'une fraude concertée entre le débiteur saisi et le bailleur, car l'article 684 ne reproduit nullement la condition de la fraude, écrite dans l'article 1167 pour les créanciers en général. L'article 684 présume la fraude, du moment où il y a préjudice, et cette présomption n'est que trop légitime, en présence des poursuites dirigées contre le débiteur : un bail intervenu à cette hauteur de la procédure est à bon droit suspect, et il devra être annulé dès qu'il est préjudiciable.*
Mais, en dehors de l'article 684, qui crée une véritable incapacité, l'article 1167 du Code civil reprendrait son empire pour les baux qui auraient acquis date certaine avant le commandement tendant à saisie, et ces baux ne pourraient être annulés qu'à la condition de prouver le préjudice éprouvé par les créanciers, et le concert frauduleux du débiteur et du preneur.*
61 I. — Au point de vue de la compétence, la demande en nullité du bail d'immeubles saisis est-elle un incident
* Cassation, 8 mai 1872, Dalloz, 72, I, 372.
• Nîmes, 4 mars 1850, Dalloz, 52, II, 449; Paris, 19 août 1852, Dalloz, 53^ II, 221. — Contrày Bordeaux, 18 novembre 1848, Dalloz, 49, II, 133.
' Cassation, 27 janvier 1862, 1, 184.
76 CONTEAT DB LOUAGE.
d6 la saisie immobilière, devant être jugé par le tribunal à la barre duquel rexpropriation est poursuivie? Ou formet-elle une demande principale, devant être portée devant le tribunal du domicile du défendeur 7
Nous croyons qu'il faut résoudre la question par une distinction.
La demande en nullité du bail est-elle formée par le poursuivant, ou par lun des créanciers inscrits? Nous croyons qu'elle constitue un incident de la saisie. Mais, si elle est formée par des créanciers chirographaires, étrangers à la poursuite de saisie, elle devient alors une demande principale et doit être portée au tribunal du domicile du défendeur.
Le principe à diverses reprises formulé en cette matière par la jurisprudence est en effet celui-ci: pour qu'une demande constitue un incident de la saisie,il faut « qu'elle « émane de la saisie, qu'elle s'y réfère directement et « qu'elle exerce une influence immédiate et nécessaire « sur sa marche et son issue. » Cette condition est réalisée, lorsque la demande en nullité du bail émane du poursuivant ou d'un des créanciers parties à la poursuite : la nullité du bail est un moyen d'obtenir de l'immeuble saisi un prix plus élevé, en n'obligeant pas l'adjudicataire à supporter le bail; mais il ne peut en être ainsi si la demande est formée par un tiers étranger à la poursuite.*
§IH Du pria).
6*. — Aux termes de l'article 1709, le paiepnent d'un prix par le preneur est une condition essentielle du louage: c'est la cause moyennant laquelle le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur de la chose louée.
Le prix doit, en principe, consister en une somme d'ar-
* Compar., Cassation, 13 février 1889^ Dallez, 89, 1, 251.
gént: et s'H cônsiildil eti une pl^talion à fournir par Turte des parties è l'autre, le contrat ne serait plus un louage, mais un et>ntrat innomé, valable comme tel en vertu du principe de la liberté des convenlions. Pothier, qui établit très judicieusement cette distinction, ajoute que cette confe&tioû est « contrat équipollent à louage, et produit les « mêmes obligations, »* En effet, les contrats innomés étant, dans notre droit français, soumis aux règles ordinaires des contrats, et devant être régis par les principes du contrat nommé qui se rapproche le plus de leur nature, la solulkni donnée par Pothier doit être suivie et les règles du louage appliquées en général»
Mais faut-ii en conclure, comme on l'a fait,' que la ques*> tion de savoir si le prix du louage peut être autre qu'une somme d'argent ne présente plus aujourd'hui aucun intérêt? Nous ne le «îroyons pas: un arrêt que nous avons déjà cilé(n^ 11) nous fournit un exemple intéressant de l'importance actuelle qu'il y a à maintenir le principe. Le propriétaire d'un immeuble en concède temporairement le revenu à son profit, sous la simple déduction d'une rente annuelle à lU) tiers : y aura^^t-il là un louage? Non, mais un mandat de gestion d'immeubles révocable à volonté, car il n'y a pas de prix déterminé, tfest*à-dire de somme d'argent è payer de stw par le preneur/ Concluons donc que si le contrat n'oblige pas le preneur à payer une somme d'argent, il ne sera pas un louage, et pour savoir quelles règles doivent lui être appliquées, il faudra examiner quel est le contrat nommé dont il se rapproche le plus, le louage ou UB autre contrat.
Pothier ajoute que ce principe, que le prix doit consister
en une somme d'argent, reçoit exception pour le bail à
. ferme, oii le prix peut consister en une certaine quantité
de fruits ; cetîe exception est admise par le Code, qui recon-
* Du Louage, n* 38.
* tolmet de Santerre, Vil, n* 156 bis; Laurent, XXV, n* 58.
* Lyon, 11 décembre 1868, Sirey, 69, il, 284^ et Dalloz^ 71, II, 168.
naît dans i articte 1763 que le bail peut être fait sous la condition d un partage de fruits avec le bailleur, et nous verrons que cette espèce de bail est très usitée dans certaines parties de la France.
63. — Le prix doit être un prix sérieux, c'est-à-dire comme l'indique Pothier, « de quelque considération, eu « égard à la valeur de la jouissance ou usage de la chose « louée : » sinon, le contrat ne serait pas un louage, mais un contrat de prêt à usage.* Ce contrat devrait même, s'il s'agissait d une chose produisant des fruits naturels ou civils, être considéré comme une donation, soit au point de vue des règles du rapport, soit au point de vue des règles de la réduction, soit au point de vue de la capacité des parties." Les mêmes règles devraient être appliquées si le prix était sérieux en apparence, mais s'il ne devait pas être exigé et s'il n'a pas été exigé par le bailleur, qui en aurait donné quittance sans rien recevoir.
Du moment où le prix est sérieux, il n'y a pas à rechercher s'il est suffisant: la lésion, en effet, n'est une cause de nullité que dans le contrat de vente d'immeubles, et au profit du vendeur seul (art. iH8). Il en résulte que le bailleur ne peut se plaindre d'être lésé; et d'ailleurs, comme le fait remarquer M. Laurent,' ce bailleur ne peut se plaindre, car on n'est jamais forcé de donner à bail. Le bail ne peut donc être attaqué par le bailleur pour cause de vileté du prix.*
64. — La vileté du prix, qui ne peut être invoquée par le bailleur comme une cause de nullité du bail, ne pourrait l'être non plus par ses créanciers, même hypothécaires ;'^ en effet, la vileté du prix ne peut amener pour
« Pothier, Du Louage, n* 33 ; Troplong, I, n* 3 ; Duvergier, n' 101. — Compar. Rennes, 13 juillet 1887, Dalloz, 88, 229.
• Duranton, XVII, n« 12.
» XXV. n- 59.
* Rouen» 21 mai 1844, Sirey, 44, II, 653 ; Douai, 24 juillet 1865, Dalloz, 66, II, 29. — Duvergier, I, n" 102 ; Troplong, n* 3.
» Paris, 23 mars 1832, Sirey, 33, II, 124.
les créanciers qu'une seule conséquence, le préjudice, et les actes à titre onéreux du débiteur ne peuvent être attaqués à raison du préjudice seul, il faut en outre la fraude.
Nous appliquerons la même solution au bail passé par l'usufruitier, dans ses rapports avec le nu propriétaire : l'usufruitier a, comme nous lavons déjà indiqué, le droit de passer des baux de neuf ans et au-dessous, et nous croyons que le nu propriétaire ne pourrait les critiquera l'expiration de l'usufruit, sous le seul motif de la vileté du prix. Cessant le cas de fraude, l'usufruitier est maître absolu de louer la chose : c'est ainsi que le débiteur est maître de louer son patrimoine, malgré l'existence de créanciers intéressés à ce qu'il en tire le meilleur parti possible, et l'erreur qu'il aurait commise involontairement dans la fixation du prix n'empêcherait pas la validité du contrat. De même il faudra, pour que le nu propriétaire fasse tomber le bail, qu'il prouve la fraude de l'usufruitier.^
65. — Le prix doit être déterminé par les parties, et il le sera habituellement par le bail lui-même. Cependant les parties pourraient, dans le louage comme dans la vente, laisser le prix à l'arbitrage d'un tiers : el nous croyons, malgré l'opinion contraire de Pothier,* que si le tiers ne voulait ou ne pouvait faire l'estimation^ il n'y aurait pas de contrat du tout, et on ne pourrait recourir à des experts nommés par justice pour fixer le prix.
Nous donnerons deux motifs de cette solution: d'abord l'article 1592 le décide ainsi en matière de vente, et, à défaut de règle spéciale écrite pour le louage, il est naturel de recourir à l'analogie de la vente, qui, tout au moins en ce qui concerne la fixation du prix, doit être régie par les mêmes règles que le louage. En second lieu, comme le prix est un des éléments essentiels du louage, il faut que les par-
Cassation, 11 mars 1824^ Sirey, c. n., VII, I, 412. • Du Louage, n» 37.
lies raient déterminé pour que le contrat soit formé : et si le tiers qu'elles avaientchoisi pour faire cette détermination refuse, ou meurt avant de Tavoir faite, il n'y a pas de prix fixé, partant pas de contrat. Les tribunaux ne peuvent substituer à ce tiers un expert que Tune des parties refuse d'accepter, car le contrat doit être l'œuvre de la volonté des parties, et non de la justice.
Nous admettrions pourtant, avec M. Duvergier,* une exception pour le cas où il résulterait des circonstances que les parties ont voulu maintenir le bail, même si le tiers désigné refusait la mission qu'on lui a donnée : dans ce cas, les parties devront s'entendre pour le choix d'un autre arbitre, sinon il sera nommé par les tribunaux.
66. — Si aucun prix n'avait été déterminé, bien qu'il n'y ait pas convention valable de louage, celui qui aurait joui de rimmeuble pendant un certain temps, en vertu de cette convention imparfaite, devrait payer au propriétaire une indemnité qui serait fixée par les tribunaux. II est certain que les parties n'ont pas entendu l'une concéder, et l'autre recevoir une jouissance gratuite, et s'il est impossible de suppléer h leur volonté en fixant le prix pour l'avenir, il est possible et légitime de fixer le tatix de l'indemnité due pour le passé au propriétaire, dépouillé de la jouissance de son immeuble.*
§IV De V objet.
61. — Tout ce qui est dans le commerce peut, en principe, faire l'objet du contrat de louage, et c'est ce que déclare l'article 1713: « On peut louer toutes sortes de biens, 4( meubles ou immeubles. »
• Orléans, 12 février 1842, Sirey, I, 459.
Digitizi
On peut louer, disons-nous, tous les biens qui sont dans le commerce : ce qui ne veut pas dire seulement les biens qui sont de libre disposition, qui peuvent être vendus, mais les biens qui sont dans le commerce au point de vue du louage, dont la jouissance peut être aliénée temporairement. C'est ainsi que les fabriques peuvent louer des bancs ou des chaises dans les églises ; que les communes peuvent louer des terrains sur les places publiques ou dans les halles pour les foires et marchés, ou pour l'exercice de certaines industries permanentes qui n'apportent aucune entrave à la liberté de la circulation ; que le mari de la femme dotale peut louer Fimmeuble dotal, bien que le sol de l'église, de la place publique ou de l'immeuble dotal ne puisse être aliéné. La question se pose donc ainsi: la jouissance de l'objet qu'il s'agit de louer est-elle dans le com* raerce?Si oui, la location peut en être valablement faite.
68. — Les meubles peuvent être loués, aux termes de l'article 1713: ce qui doit s'entendre non seulement des meubles corporels, mais des meubles incorporels, comme l'usufruit (art. 595), le droit de passage dans les bacs,* les droits d'oclroi,* le droit de percevoir les redevances sur les foires et marchés, ou droit de terrage.
Mais il y a deux droits qui, à raison de leur caractère essentiellement personnel, ne peuvent être loués : ce sont d'abord les droits d'usage et d'habitation, pour la location desquels les articles 631 et 634 du Code civil prononcent une interdiction formelle.
De même, les servitudes réelles ne peuvent être louées par le propriétaire du fonds au profit duquel elles sont constituées, indépendamment de ce fonds: la servitude est, comme le disait la loi romaine,* une qualité de l'héritage qui, dès lors, ne peut en être séparés, d'autant plus qu'en fait celte séparation constituerait le plus souvent une
* Loi da 6 frimaire an VIL
' Ordonnance du 9 décembre 1814.
> Pothier^ Du Louage^ n* 19 ; Duvergier, I, n* 68.
GuiL. Louage, i. 6
aggravation de la charge pour le fonds servant. Mais, si le propriétaire du fonds dominant le loue à un tiers, rien ne s'oppose à ce qu'il loue en même temps les servitudes qui y sont attachées : précisément parce qu elles constituent des qualités du fonds dominant, celui auquel la jouissance de ce fonds est régulièrement transmise a le droit d'user des servitudes qui s'y incorporent.
69. — Les meubles qui se consomment primo usu peuvent-ils faire l'objet d'un contrat de location? Ecartons d'abord l'hypothèse, plus théorique que pratique, où ces meubles seraient loués adpompam vel ostentationemy avec obligation de restituer identiquement les mêmes : il y a alors un louage parfaitement valable.
Mais peut-on louer ces objets avec obligation d'en restituer d'autres de pareille quantité, qualité et valeur î Oui, dit-on: puisqu'aux termes de l'article 587 on peut établir sur ces meubles un droit d'usufruit, rien ne s'oppose à ce qu'on en fasse la matière d'un contrat de louage, car l'obligation de restituer en nature la chose donnée n'est pas plus impérieuse pour le preneur qu'elle ne l'est pour l'usufruitier.
Nous croyons, au contraire, que les objets consoroptibles primo usu ne peuvent être la matière d'un contrat de louage, au moins lorsque ces objets sont loués isolément : aux termes de l'article 1709, le louage ne confère au preneur que le droit de jouir de la chose, avec l'obligation de la restituer en nature, et comme cette restitution est impossible lorsqu'il s'agit d'objets consomptibles, ils ne peuvent être donnés à bail, mais seulement à titre de prêt de consommation (art. 4892 et 4895).
Le rapport du tribun Mouricault vient, d'ailleurs, trancher la question, si elle pouvait subsister en présence du texte de l'article 4709:
« On peut, en général, louer toutes sortes de biens, « meubles et i m meubles : il ne faut excepter que les choses « qui se consomment par l'usage, comme l'argent comptant,
« le blé, le vin, etc.. parce qu'elles ne peuvent se rendre « identiquement au bailleur. Celui qui prend de telles cho- « ses, à la charge de les restituer à une époque et avec « un bénéfice convenu, souscrit à une espèce de vente, dont « la quantité reçue forme la matière, et dont une quantité « pareille, réunie au bénéfice stipulé, forme le prix. y> *
On objecte en vain que l'article 587 permet l'usufruit sur ces objets : ce texte constitue une exception aux principes ordinaires de l'usufruit et à ceux du louage, à la règle essentielle de la restitution en nature, et il ne peut, dès lors, être étendu à un contrat pour lequel il n'est pas écrit.*
70. — Mais ne pourrait-on pas, du moins, permettre le louage de ces objets consomptibles, lorsqu'il se rattache à la location d'un établissement dont ces objets sont l'accessoire ? La question est née à propos du bail d'une usine, danslequel on avait loué, accessoirement à l'usine, le matériel mobilier nécessaire à son exploitation, et, en outre, des approvisionnements de matière première destinée h être fabriquée: survient la faillite du preneur, et alors naît la question de savoir si le bailleur pourra reprendre ces choses en nature, comme locateur, ou s'il ne sera qu'un créancier vendeur, pajé comme les autres créanciers en monnaie de faillite.
La jurisprudence, à deux reprises différentes,' a déclaré que la convention de bail s'étendait à ces meubles, et avec raison, selon nous : ces matières premières approvisionnées sont, dans beaucoup de cas, nécessaires au fonctionnement de l'usine, et, si l'on consulte l'intention des parties, le bailleur n'a point eu l'intention de s'en dessaisir pour devenir créancier d'une somme d'argent, mais il a voulu obliger le preneur à rendre à la fin du bail une quantité égale d'objets de même nature.
• Fenet, XIV, p. 322.
• Duvergier,. I, n*' 80-81 ; Aubry et Rau, IV, p. 467 ; Laurent, XXV, n- 63.
' Paris, 21 mars 1822, Sirey, c. n., VIT, II, 46; Cassation, 7 avril 1857, Dalloz, 57, 1, 171, et Sirey, 58, I, 51.
On objecte que la nature du louage s'oppose à ce qu'on puisse louer des objets qui ne sont pas restituables en nature : mais nous reprendrons avec la Cour de Paris que l'article 4778 prévoit et autorise une convention de ce genre accessoire à un bail d'immeubles, lorsqu'il décide que le fermier devra laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance. Voilà donc un preneur obligé, à titre de preneur, à rendre des objets différents de ceux qu'il a reçus, et il importe peu que ces objets soient déclarés immeubles par destination par l'article 524 : meubles ou immeubles, le preneur ne les restituera pas identiquement, mais pas équivalent. Or, dans un bail d'usine avec son approvisionnement de matières premières, la volonté des parties a été la même : elles ont voulu obliger le preneur à restituer, à sa sortie, une quantité de matières premières égale à celle qu'il a reçue. Ces objets forment, comme les pailles de la ferme, l'accessoire de l'immeuble dont la location est valablement faite ; enfin, l'intérêt général est, dans les deux cas, d'assurer la validité de pareilles conventions, qui sauvegardent les droits du bailleur de l'usine ou de la ferme, et permettent des locations dont, sans cela, aucun propriétaire ne voudrait. Aussi tenons-nous pour juridique la solution des deux arrêts que nous venons de citer.*
It . — « Le droit de chasse, disait Pothier, est un droit « qui ne peut pas s'affermer : les seigneurs et possesseurs « de fiefs qui ont ce droit, ne l'ont que ad oblectameniumy « et non ad qtuBstum. >*
Cette solution doit être rejetée aujourd'hui : depuis l'abolition des droits féodaux, le droit de chasse est un droit comme un autre, qui appartient au propriétaire du sol, au même titre que les autres avantages qu'il recueille de la jouissance de son fonds, comme le droit de s'y promener,
* Contra, Duvergier, I, n' 81 ; Laurent, XXV, n* 63.
• Du Louage^ n* 16.
ARTICLB 1713. 85
par exemple, à ia seule condition de se conformer aux lois et règlements administratifs sur la chasse ; et ie propriétaire peut exercer ce droit par lui-même ou par un locataire.
Mais si le propriétaire a loué sa terre sans se réserver le droit de chasse, pourra-t-il, dans le silence du bail, exercer ce droit ou le louer à un tiers ; ou bien le fermier peut-il soutenir que le bail du sol lui donne le droit de chasse?
La question est controversée, ainsi que pour le droit de pèche, et nous la traiterons en étudiant les droits du preneur, et en examinant quelle est l'étendue du droit de jouissance que le bail lui confère sur Timmeuble qu'il a loué.
VS. — Ce qui forme l'objet du louage, c'est la jouissance de la chose : il ne suffit donc pas, pour qu'un contrat de louage soit valable, que la chose louée soit dans le commerce, il faut encore, selon nous, que le mode de jouissance pour lequel elle est louée soit licite; sinon, le bail sera nul par application de l'article 1 172. Aussi approuvonsnous toul à fait la jurisprudence qui, dans deux hypothèses, bail d'une maison de jeu et bail d'une maison de tolérance, a décidé que de pareilles conventions sont frappées d'une nullité absolue : le preneur n'aura même pas d'action contre le bailleur pour obtenir la restitution du pot de vin, ou du terme de loyer qu'il aurait payé d'avance, pas plus que le bailleur n'aurait d'action pour faire exécuter le bail.*
« Attendu, dit la Cour de Caen, dans son arrêt du 29 « juillet 1874, en droit, qu'aux termes des articles 1131, « 1133 et 6 du Code civil, les conventions contraires aux « bonnes mœurs sont absolument nulles; quelles enta- « chent de turpitude ceux qui les concluent, et que ces « derniers sont indignes d'être écoutésparla justice, soit « qu'ils se présentent devant elle pour en obtenir l'exécu- « tion ou la réalisation, soit qu'ils réclament des restitu-
* Paris, 30 décembre 1839^ Sirey, 40^ II, 121 ; Caen, 29 juillet 1874, Dalloz, 75^ II, 127; Rouen, 31 juillet 1883, Rec. de Rouen, 84, p. 47 ; Tribunal d'Auxerre^ 17 novembre 1886, France Judiciaire, %1, \\, 48.
« lions OU répétitions de sommes versées ou d'objets mo- « biliers ;
« Que, dans tous les cas de turpitude, commune à cha- « cune des parties contractantes, il s'élève contre leurs « demandes respectives une fin de non recevoir d'ordre « public, au moyen de laquelle les tribunaux doivent les « repousser d'office, par application de la maxime nemo « suam turpùudinem allegans auditur ;
« Qu'il serait, en eflfet, aussi contraire à la morale qu'à « la dignité de la magistrature, que celle-ci laissât, en ma- « tière civile, discuter dans son prétoire sur le sens, la « portée et les effets de pactes honteux que la conscience « publique flétrit, et qu'elle intervînt ainsi entre des indice vidus auxquels la justice ne doit aucune protection ;
« Qu'au contraire, en refusant à chacun de ceux qui ont « participé à de pareilles conventions tout accès devant les « tribunaux, à l'effet d'obtenir quoi que ce soit, exécution, « résiliation ou répétition, on les livre à la discrétion l'un « de l'autre; on les abandonne sans aucun recours, aux « conséquences de leur déloyauté réciproque ; on leur en- « lève toute sécurité, et on arrête ainsi, par crainte de per- « tes pécuniaires, la plupart de ceux qui seraient tentés de « former de semblables contrats. »
La doctrine de cet arrêt nous paraît aussi juridique qu'elle est morale, et même nous comprenons difficilement la contradiction qu'elle rencontre. Si on admet, en effet, comme le veut une opinion, que le contrat est valable « si « la destination est connue des parties, et mentionnée dans « l'acte, »' voici à quelles conséquences révoltantes il faudra nécessairement arriver. Le preneur recule devant l'exécution de son bail, il faudra que la justice le condamne sous contrainte à s'y conformer, et à occuper les lieux loués d'après la destination indiquée dans le bail. Le bailleur, éclairé sur l'immoralité de la convention à laquelle il a con-
^ Dalloz, RÉPERT. ALPHAB., V* Louoçe^ Q* 50.
AKTICLK 1713. 87
senti, refuse de laisser le preneur entrer dans la maison louée; les tribunaux devront le condamner, lui aussi, à exécuter le bail, et la force publique devra faire ouvrir au preneur les portes de la maison louée, pour qu'il y exerce son métier.
Que deviendront, dans tout cela, les articles 1132 et 1133, qui défendentlesconvenlionscontraires aux bonnes mœurs? Que deviendra, comme le dit dans un langage élevé l'arrêt que nous venons de recueillir, la dignité de la justice, forcée de faire exécuter de pareilles conventions, et de mesurer l'étendue des obligations qu'elles imposent aux deux parties ?
IS. — Pour que le louage soit valable, il faut que l'objet existe au moment où la convention est faite ; et si à ce moment, il était péri en totalité, il n y aurait pas de contrat du tout.
Si la perte, au lieu d'être totale, était partielle, nous croyons qu'il faudrait appliquer Taltemative écrite dans l'arlicle 1722, pour la perte partielle survenue au cours du bail: suivant les circonstances, c'est-à-dire suivant l'importance de la perte, le preneur aurait le droit de faire juger que le contrat ne s'est pas formé, ou de faire réduire le prix de la location.^
De la forme et de la preuve du louage.
74. — Le contrat de louage n'est soumis, quant à sa validité, à aucune forme particulière: il peut être fait par acte authentique, par acte sous-seing privé," ou même verbalement; et la validité du bail verbal est reconnue dans divers textes de notre titre, qui en fixent notamment la durée comme les articles 1736 et 1738, et par la loi fiscale, en particulier la loi du 23 août 1871, article 2, et la loi du
* Duvergier, 1, n" 54 et 55.
' Rouen, 17 décembre 1889, Recueil des arrêts de Rouen^ 89, 270.
28 février 4872, article 6, qui indiquent le mode d'enregistrement de ces conventions.
Mais, si le bail est fait sans écrit, et que son existence soit contestée, le législateur a soumis à des conditions particulières, et plus sévères, la preuve de ce contrat : l'article 1715 porte, en effet, que si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut en être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix. Le motif principal de celte disposition dont nous allons étudier la portée, est surtout d'éviter la lenteur des enquêtes, si dommageable principalement pour les biens ruraux : « en cette matière, a dit avec raison le « tribun Mouricault, tout est urgent. »
L'article 1716 ajoute que si l'exécution du bail a commencé, et qu'il y ait contestation sur le prix, le propriétaire sera cru sur son serment, à moins que le preneur n'aime mieux demander l'estimation par experts.
Tels sont les deux textes exceptionnels sur la preuve du louage, dont nous avons à préciser le sens.
15. — Il est certain, d'après le texte même del'arl. 1715, que la preuve par témoins d'un bail qui n'a encore reçu aucune exécution n'est pas recevable, l'intérêt fût-il inférieur à 150 fr., et que, sous ce rapport, il y a exception à l'art. 1341. Mais si la preuve testimoniale n'est pas recevable, ne peut-on pas, du moins, faire interroger sur faits et articles la partie qui nie l'existence du bail ?
Sur cette première question, un arrêt de la Cour de cassation (chambre civile), du 12 janvier 1864,* arrêt approuvé par la presque unanimité des auteurs, décide que l'interrogatoire peut être ordonné, même en matière de bail, pour obtenir l'aveu de la partie: mais cet arrêt n'a point mis un terme à la controverse, comme nous en avions exprimé la pensée, * et un arrêt bien motivé en droit, de la Cour de Caen,* est venu faire renaître la discussion.
« Sirey, 64, I, 88, et Dalloz, 64, 1, 142.
• Revue critique, 1873-1874^ p. 561, et suiv.
» 21 mai 1875^ Recueil de Caen, 1875, p. 127.
La seconde question^ que Tart. 1715 a fait nattre, est toujours très discutée, et la Cour de cassation a admis, à peu d'années d'intervalle, les deux solutions opposées : la preuve testimoniale peut-elle être admise pour établir 1 existence du bail, si elle est appuyée d'un commencement de preuve par écrit? Owt, avait répondu la Cour de cassation (chambre des requêtes), dans l'arrêt dul*' août 1867;^ nony* d'après l'arrêt de la même Cour (chambre civile) du 19 février 1873.
Quelle est la valeur juridique de ces diverses solutions, si importantes au point de vue pratique ? C'est ce que nous allons examiner.
16. — L'interrogatoire surfaits et articles estrecevable pour établir l'existence du bail verbal, nous dit l'arrêt précité de 1864, et nous croyons que cette solution doit être acceptée. Remarquons qu'il ne s'agit pas de savoir ce que l'interrogatoire produira, quelle preuve en peut résulter. La question est celle-ci : l'interrogatoire peut-il être ordonné, sauf à examiner ensuite la conséquence des réponses de la partie interrogée, ou de son refus de prêter interrogatoire? L'art. 324 du Code de procédure est aussi général que possible : « Les parties peuvent, en toute ma" « tière et en tout étal de cause, demander de se faire inter- « roger respectivement, etc.; » pourquoi donc ce texte ne serait-il pas appliqué en matière de louage?
C'est, dit un arrêt de Rennes, du 6 août 1873,* et après lui, M. Troplong,* parce que l'art. 1715 n'admet qu'une preuve de bail dont l'existence est déniée, le serment. Le texte est formel : « le serment peut seulement être déféré, » et M. Troplong ajoute qu'il s'étonne « que la précision de « ce texte n'ait pas prévenu d'inconcevables divergences, « sur un point si nettement décidé par le législateur. »
» Sirey, 67, I, 373, et Dallez, 73, V, 302. » Sirey, 73, I, 33^ et Dailoz^ 73, V, 302. ' Sirey, c n., IV, II, 350.
L'arrêt précité, de la Cour de Caen, du 21 mai 1875, a donné à ce système sa forme complète :
« Attendu qu'il faut aller plus loin, et décider que le « tribunal n'était pas autorisé à ordonner un interroga- « toire sur faits et articles, ayant pour but de provoquer « l'aveu de la partie autrement que par un délatif de ser- « ment ; que c'est ce qui résulte des termes restrictifs de « l'article 1715 du Code civil, portant textuellement ce qui « suit : le serment peut seulement être déféré à la partie qui « nie le bail; que cette disposition si nette n'aurait pas eu « de raison d'être, si elle ne proscrivait pas toute autre « procédure, puisque le serment décisoire peut être déféré « sur quelque espèce de contestation que ce soit ;
« Attendu qu'on objecterait vainement que l'article 324 « du Code de procédure civile autorise l'interrogatoire en « toute matière ; attendu que c'est là une disposition géné- « raie, laquelle comporte les exceptions qui peuvent ré- « sulter d'un texte spécial, d'où suit que c'est à ce texte « spécial qu'il faut se rattacher ;
« Attendu qu'on dirait encore inutilement que l'interro- « gatoire peut amener un aveu de la partie, aveu formel et « complet, et que la procédure se justifierait par ce résulte tat ; attendu que le législateur a dû se placer à un point 4( de vue plus pratique, et statuer en considération de ce « qui arrive le plus souvent; que les interrogatoires, s'ils « étaient autorisés, ne mettraient pas fin aux procès ; « qu'au contraire, ils serviraient à les alimenter, en fourbe nissant des éléments aux discussions, et cela quand le « législateur s'est proposé d'éviter de longues contesta- « tiens, dans une matière souvent très urgente ;
« Attendu que l'on comprend, dès lors, comment l'ar- « ticle 1715, procédant par voie limitative, a circonscrit, « dans le serment seul, la possibilité de la preuve. »
11. — Ces objections spécieuses ne nous convainquent pas, et nous croyons tout à fait que l'interrogatoire sur faits et articles peut être ordonné par le juge.
D'abord le texte de Tarticle 1715 ne se prête guère à l'interprétation que nous combattons, car il ne prohibe qu'un seul ordre de preuves, la preuve par témoins : « la preuve « ne peut être reçue par témoins. »
On objecte les derniers mots du texte : « le serment peut « seulement être déféré: » mais le serment, comme l'interrogatoire sur faits et articles, n'est qu'un moyen d'obtenir l'aveu de la partie. Dans le premier cas, on essaie de l'obtenir en faisant appel aux croyances religieuses de l'adversaire ; on espère que la crainte du parjure lui arrachera un aveu. Dans le second cas, on a recours à la sagacité, à l'habileté du magistrat interrogateur ; il arrivera sans doute à mettre l'adversaire en contradiction avec lui-même, et l'amènera ainsi à un aveu qui mettra fin au procès. Mais, dans les deux cas, le but que l'on poursuit est le même : pourquoi le législateur refuserait-il l'un des moyens, en autorisant l'autre 7
« La nature des deux preuves, dit le dernier auteur qui « a écrit sur le louage, M. Laurent, est la même : c'est une « déclaration faite en justice ; il n'y a pas une ombre de « raison pour admettre le serment, et pour rejeter l'aveu. » *
Ajoutons que s'il restait un doute sur la portée de l'article 1715, les travaux préparatoires le feraient disparaître : « La disposition de l'article 1715, disait le tribun Mouri- « cault (séance du 14 ventôse an XII). est fondée sur les inm convénients particuliers de la preuve testimoniale, en cette « matière^ ah tout est urgent. » Le législateur n'a donc voulu interdire que la preuve testimoniale, et il avait pour cela d'excellents motifs, inapplicables à l'interrogatoire sur faits et articles : les lenteurs de l'enquête, les frais considérables qu'elle entraîne, l'incertitude de ses résultats. Au contraire, la procédure pour arriver à l'interrogatoire est rapide, peu coûteuse, et elle peut amener à la preuve la plus décisive de toutes : l'aveu de la partie.
« XXV^ n* 72.
L'arrêl précité de la Cour de Caen fait une dernière objection : le plus souvent Tinlerrogatoire ne mettra pas fin aux procès, il ne servira qu'à les alimenter, ce que le législateur a voulu éviter dans une matière souvent très urgente.
Nous répondrons d'abord, que si on admettait, comme le fait la théorie que nous défendons, que l'interrogatoire ne peut servir qu'à la condition de provoquor un aveu, le procès ne pourrait pas être très long après l'interrogatoire, puisque la seule question serait de savoir s'il renferme ou non un aveu. Ce qui donne naissance à des procès souvent très longs, c'est la théorie que nous allons combattre tout à l'heure, et qui autorise la preuve du bail lorsqu'il y a un commencement de preuve par écrit : il est certain que, dans cette théorie, on essaiera souvent de trouver dans l'interrogatoire un commencement de preuve par écrit, mais si on n'y cherchait qu'un aveu, le débat serait très simple.
En second lieu, au point de vue pratique, l'interrogatoire est un excellent moyen d'obtenir l'aveu : nous constatons avec tristesse que bon nombre de plaideurs, qui ne reculeraient pas devant un parjure, qui n'aurait que Dieu pour juge, reculent devant l'interrogatoire, et refusent de le prêter, ou, s'ils le prêtent, justifient le mot de La Fontaine «Tou- « jours par quelque endroit fourbes se laissent prendre. »
L'interrogatoire sur faits et articles est donc un moyen excellent pour parvenir à la découverte de la vérité et, à ce point de vue, il faudrait un texte bien formel pour nous le faire exclure dans la matière du bail.
Une dernière considération nous frappe: l'interrogatoire sur faits et articles n'est pas un mode de preuve, comme le serment, que la loi range, avec raison, parmi les présomptions (articles 1357 et suivants); l'interrogatoire n'est qu'un moyen de procédure pour arriver à l'aveu, qui est aussi une présomption (article 1354 à 1356), et personne ne conteste que l'aveu fasse preuve en matière de bail. Comment donc exclure l'interrogatoire^ qui n'est qu'un
moyen de provoquer l'aveu? A ce point de vue, il n'y a rien à induire de ce que l'article 1715 parle du serment, sans rien dire de l'interrogatoire, puisque le serment est une preuve, et que l'interrogatoire n'est qu'un moyen d'arriver à une autre preuve, toujours permise, l'aveu.
Nous croyons donc que l'interrogatoire pourra être ordonné, sauf à voir, ensuite, s'il devra être maintenu au débat, suivant les résultats qu'il aura produits.^
11 bis. — Un arrêt récent,* contre lequel le pourvoi a été rejeté,' vient de déduire une des conséquences les plus importantes qui peuvent s'attacher à l'admission de l'interrogatoire en cette matière : si la partie, dont l'interrogatoire est ordonné, refuse de le prêter, les juges pourront tenir l'existence du bail pour avéré, conformément à l'article 330 du Code de procédure.
Cette conséquence paraît, au premier abord, excessive, car il n'y a rien de moins semblable à Taveu que l'attitude de ce plaideur, qui nie le bail, et refuse de prêter l'interrogatoire ordonné pour en établir l'existence.
Cependant, si l'on réfléchit à l'organisation de la procédure en interrogatoire, cette solution peut assez facilement se justifier : le pouvoir d'ordonner l'interrogatoire, écrit dans l'article 324 du Code de procédure, serait illusoire, s'il suffisait à la partie de refuser de le prêter ; et du moment où l'on applique en matière de bail l'article 324, l'application de l'article 330, au cas de refus de prêter interrogatoire, est le corollaire naturel de la première solution.
78. — La preuve testimoniale est-elle recevable, s'il existe un commencement de preuve par écrit du bail 7
Cette deuxième question est on ne peut plus discutée, aujourd'hui encore. La Cour de cassation (chambre civile),
* Duranlon, XVII, n' 53 ; Duvergier, 1 , n* 257 ; Marcadé, article 1715, II ; Aubry et Rau, IV, § 364, texte et note 12 ; Laurent, XXV, n*72.
* Gaen, 12 novembre 1883, Sirey, 84, II, 15.
' Cassation, 26 janvier 1885, Sirey, 85, 1, 109, et Dalloz, 85, 1, 234.
dans l'arrêt du 19 février 1873;* la Cour de Rennes, dans son arrêt du 2 mai 1871 , qui a été déféré à la Cour de cassation le 13 février 1873 ; la Cour de Nancy» dans l'arrêt du 3aoûii87i ;• la Cour de Paris,' et celle de Toulouse,* pour ne parler que des arrêts les plus récents, déclarent que la preuve testimoniale n'est pas recevable, même s'il existe un commencement de preuve par écrit. Au contraire, la Cour de Rouen,' la Cour de cassation,* ont décidé que la preuve testimoniale pouvait être admise, s'il y avait un commencement de preuve par écrit.
La doctrine n'est pas moins divisée que la jurisprudence; tandis que MM. Aubry et Rau,'Duvergier,* Rolland de Villargues," Delvincourt,'® et Laurent,*' admettent la recevabilité de la preuve testimoniale, MM. Massé et Vergé, sur Zachariœ,** Troplong,'* Larombière,** Marcadé,*' et Duranlon/* soutiennent que, malgré le commencement de preuve par écrit, la preuve testimoniale ne peut être admise.
Nous croyons que c'est ce dernier avis qui doit prévaloir, et que Tarlicle 171 5 déroge aussi bien à l'article 1347 qu'à l'article 1341.
Le vice de l'opinion contraire consiste, selon nous, à voir
• Sirey, 73, 1, 89, et Dalloz, 73^ V, 302.
» Dalloz, 72, II, 150, et Sirey, 71, II, 245.
> 6 mai 1862, Sirey, 62, II, 273 et Dalloz, 62, II, 113.
• 17 août 1882, Dalloz, 84^ II, 140.
» 20 mars 1873, Rec. de Caen et de Rouen, 1873, p. 232. « Ch. des requêtes, 1" août 1867, Dalloz, 1873^ IV, 301, et Sirey, 67, 1, 373.
' IV^ § 364, texte et note 18.
» Répert. du notariat^ v* Bail, n* 190.
<» III, p. 187.
" XXV^ n* 75.
«MV, § 699, note 6.
*» Louage, I, n' 112.
*• OhUgations, art. 1347, n* 38.
*» Art. 1715, n* 2.
« XVII, n- 54.
ddDsles articles 1341 et 1347 deux règles distinctes, indépendantes: dans cette théorie, l'article 1715 introduit une exception à la première règle, celle de l'article 1341, mais il ne s'occupe pas de l'autre, celle de l'article 1347.
Il nous semble qu'admettre cette opinion, c'est méconnaître toute l'économie de la section ii du chapitre vi, liv. ni, du Code civil : cette section ne contient pas une série de règles isolées, indépendantes les unes des autres; elle ne contient quune règle unique, posée dans l'article 1341 puis des exceptions, contenues dans les articles 1 347 et 1 348,
La règle, c'est l'admission de la preuve testimoniale, audessous de 150 fr. ; l'exception de l'art. 137, c'est l'admission de la preuve testimoniale même au-dessus de 150 fr., lorsqu'il y a un commencement de preuve par écrit.
Mais c'est la même théorie, contenue dans deux articles, et nous n'en voulons d'autre preuve que les premiers mots écrits dans l'art. 1347: « Les règles ci-dessus reçoivent « exception^ lorsqu'il existe un commencement de preuve a par écrit, i» L'article 1347 n'est donc qu'une exception à l'article 4341, un complément de cet article, et non une règle distincte de celle de l'article 1 341 .
Cette connexité des articles 1341 et 1347 est plus frappante encore, si on les rapproche des articles 2 et 3 du titre XX de l'ordonnance de 1667, à laquelle ils sont empruntés :
« Art. 2. — Seront passés actes par-devant notaire, ou « sous signature privée, de toutes choses excédant la somme m ou valeur de 100 livres, même pour dépôts volontaires « et ne sera reçu aucune preuve par témoins, contre et ou- « tre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir « été dit avant, lors, ou depuis les actes, encore qu'il s'agit « d'une somme d'une valeur moindre de 100 livres, sans « toutefois rien innover pour ce regard, en ce qui s'observe « en la justice du juge, et consuls des marchands. »
« Art. 3. — rf entendons exclure la preuve par témoins « pour dépôt nécessaire en cas d'incendie, ruine, tumulte « ou naufrage, ni en cas d'accidents imprévus, où l'on ne
€ pourrait avoir fait des actes, et aussi lorsqu'il y aura un « commencement de preuve par écrit. » '
La théorie du Code et de TOrdonnance sur l'admission de la preuve testimoniale, lorsqu'il n'y a pas d'acte écrit, peut donc se formuler ainsi: la preuve testimoniale n'est admissible qu'au dessous de 150 fr., autrefois 100 livres : par exception, elle est admissible au dessus de 150 francs, s'il y a un commencement de preuve par écrit.
A celte règle générale, quelle est l'exception apportée par l'art. 1715 ? Le texte l'exprime avec une très grande netteté : «... la preuve ne peut être reçue par témoins, . . » : elle ne peut donc jamais être reçue par témoins, qu'il y ait ou non un commencement de preuve par écrit. C'est toute la théorie de la preuve testimoniale qui est repoussée, et non pas l'application d'un article isolé de la section II, De la preuve testimoniale : « elle ne sera reçue, r^
Comprendrait-on d'ailleurs que, sans s'en expliquer autrement, les rédacteurs du Code civil eussent voulu admettre, en matière de bail, lés exceptions à la règle de l'art. 1341, règle qu'ils repoussaient? Si telle avait été leur pensée, il fallait, non pas employer la formule tranchante de l'article 1715, qui implique le rejet absolu de la preuve testimoniale, mais ajouter « sauf le cas oii il y aurait com- « mencement de preuve par écrit. » Cette exception était assez importante pour qu'on s'en expliquât.
Si nous rapprochons du texte de l'art. 1715 le passage précité du rapport du tribun Mouricault, l'intention des rédacteurs du Code devient encore plus claire: « Cette dis- « position est fondée sur les inconvénients particuliers de « la preuve testimoniale en cette matière, ou tout est ur- « cent. » Ainsi le motif essentiel de l'art. 1715, c'est d'éviter la lenteur des procédures par enquête, lenteur si dommageable, surtout lorsqu'il s'agit du bail de biens ruraux: pendant toute la durée du procès, le bien ne sera cultivé,
* Isambert, Rec. des anc. lois/ranç.^ XVII, p. 137.
ni par le prétendu fermier qui n'est pas assuré de faire sa preuve, ni par le propriétaire qui ne sait pas s'il restera en jouissance de sa terre.
Ce motif n'est-il pas applicable lors même quil y aurait dans la cause un commencement de preuve par écrit ? Oui, certes; l'enquête et la contre-enquête ne seront pas moins longues, parce qu'il y aurait un commencement de preuve par écrit, et, pendant toute la durée de ces enquêtes, l'immeuble n'en sera pas mieux cultivé.
Si, à ce motif principal, nous ajoutons les autres motifs de l'art. 1715, nous verrons qu'ils conduisent aussi à repousser l'art. 1347 avec l'art. 1341. On a voulu, disait M. Janbert au Corps Législatif, tarir la source de procès qui entraînent la ruine des plaideurs, surtout 4( pour cette classe a nombreuse qui ne peut louer que des objets d*une valeur « modique. »^
Le procès ne sera pas moins coûteux s'il y a un commencement de preuve par écrit, et la loi, pour être prévoyante, devait protéger ces petits locataires contre euxmêmes dans tous les cas, que leur demande d'enquête soit plus ou moins colorée, m II y a entre les proverbes rurauœ, « disait Loîsel, (jrwe/b/cs^ qui se met en enqueste.i»^ Celle pensée est vraie, surtout quand il s'agit d'un prétendu bail qui n'a pas encore reçu d'exécution. S'il n'est pas réalisé, le préjudice ne sera pas grand pour la partie qui se plaint ; elle pourra manquer à gagner, perdre une espérance de gain qu'elle avait fait reposer sur l'exécution du bail, mais elle n'éprouvera pas de préjudice réel, de perte véritable. Si, au contraire, le législateur l'avait autorisée à entrer dans la voie lente, incertaine et coûteuse des enquêtes, sur la foi d'un commencement de preuve par écrit, dont la valeur pourra être détruite par la contre-enquête, il aurait anéanti lui-même son œuvre et donné passage à tous les procès que l'art. 1715 a pour but d'éviter.
* Séance du 16 vent, an XIL
• Liv. V, Titre V^ sentence L
Cuil. Louage, i. 7
Ainsi, non seulement le texte de l'art. 1715. rapproché des articles 1341 et 1347, des travaux préparatoires et de l'ordonnance de 1667, mais encore tous les motifs sur lesquels repose Tarlicle 1715, nous portent à admettre sans réserve la théorie de l'arrêt de la chambre civile du 19 février 1873. La lutte ne paraît pas finie, en présence de l'arrêt do Rouen, du 20 mars 1873, mais nous croyons qu'il est très désirable que la Cour suprême, persistant dans sa dernière jurisprudence, restitue à Tart. 1715 son sens absolu, et rejette complètement la preuve testimoniale qui tendrait à établir l'existence d'un bail verbal non encore exécuté.
Observons, en terminant, que cette opinion n'est pas contradictoire avec celle que nous avons nous-même défendue, et qui permet d'ordonner l'interrogatoire sur faits et articles. Lejugement qui ordonne cet interrogatoire ne préjuge rien; si l'interrogatoire ne conduit pas à l'aveu de la partie interrogée, si l'on n'y trouve que des contradictions, des invraisemblances pouvant seulement donner passage à la preuve testimoniale, cette preuve sera rejetée par application de l'art. 1715.
Mais si l'interrogatoire renferme Taveu direct, précis de l'existence du bail qui, jusque-là, était méconnue, alors le bail sera prouvé et l'interrogatoire aura produit le résultat juridique auquel il devait conduire.
Nous sommes heureux de constater que cette opinion, que nous avions défendue en 1873 dans la Revue critique, a depuis lors reçu l'adhésion de M. Demolombe/ et a été consacrée par de nouveaux arrêts.* Mais ce qui nous fait craindre que son succès ne soit pas encore définitif, c'est la jurisprudence de la Cour de cassation, en matière de
« Demolombe, XXX, n* 108.
* Pau, 5 août 1873, Sirey, 74, II, 220; Cassation, 26 novembre 1873, Sirey, 74, I, 430 ;,Caen, 12 novembre 1883^ Sirey, 84, II, 15 ; Cassation, 26 janvier 1885, Sirey, 85, 1, 109, et Dalloz, 85, 1, 234 ; Rouen, 17 décembre 1889, Recueil des arrêts de Rouerij 89, 270.
transaction, qui décide, contrairement à l'opinion des Cours d'appel et de la plupart des auteurs^ que la preuve de la transaction peut être faite pas témoins, s'il existe un commencement de preuve par écrit.' Nous croyons que les deux questions se tiennent, et du moment où la Cour de cassation juge, 5 propos des transactions, que les articles 1341 et 1347 constituent des règles distinctes, nous craignons qu'elle ne vienne à le décidera propos du louage.
79. — Nous venons d'étudier, avec l'art. 1715, les règles de la preuve du bail fait sans écrit, lorsqu'il n'a encore reçu aucune exécution.
Mais ces règles exceptionnelles ne s'appliquent pas à la preuve des dérogations qui seraient apportées à un bail écrit : ces dérogations pourront être prouvées par témoins ou par présomptions, avec un commencement de preuve par écrit, conformément à l'article 1347."
Mais devra-t-on les appliquer au bail verbal dont l'exécution est reconnue ou prouvée ? Les difficultés portant alors non plus sur l'existence du bail, mais sur ces conditions, le prix, la durée, les obligations du preneur, etc... comment pourra-t-on faire la preuve?
Ecartons, d'abord, l'hypothèse où la contestation porte sur le prix, car l'article 1716 la prévoit, et décide qu'en pareil cas le propriétaire sera cru sur son serment, à moins que le locataire n'aime mieux demander l'estimation par experts; et, dans ce dernier cas, les frais de l'expertise restent à sa charge. Par cette décision, le Code rejette implicitement la preuve testimoniale pour le prix d'un bail commencé, comme il l'a rejetée dans l'article 1715, pour l'existence même du bail non exécuté : la loi ne veut pas d'enquête en matière de baux non écrits.
* Voir^ à propos de cette question, l'état de la jurisprudence et de la doctrine dans notre article sur la preuve des transactions, Bévue eriiigue, 1879, pages 513 et suiv.
» Caen, 15 novembre et 22 mars 1859, Rec. de Caen, 60, p. 243. — Compar, Tribunal de la Seine, 21 juin 1887, France Judiciaire^ 87, II, 268.
Aussi faudrait-il rejeter, en pareil cas» l'offre d'ufie preuve testimoniale pour déterminer le prix, même si elle était appuyée d un commencement de preuve par écrit.^
Remarquons que les dispositions de l'article 1716 ne s'appliquent pas au cas où il n'y a de difficulté que sur T échéance des termes du bail : cette échéance devra être déterminée par l'usage local.*
19 1. — Observons, avec M. Laurent, que le preneur peut, à son choix ^ s'en rapporter au serment du propriétaire ou demander l'estimation du prix du bail par experts. C'est ce qui résulte des termes mêmes de l'article 1716, « si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par « experts... »•
Mais, une fois le serment prêté par le propriétaire, la contestation est terminée, et le prix du bail irrévocablement fixé : ce serait ébranler la foi due au serment que d'autoriser le preneur à recourir à une expertise après la prestation du serment.^
Quant aux frais de l'expertise, si le preneur la provoque, l'article 1716 déclare qu'ils restent à sa charge, « si Vestia mation excède le prix qu'il a déclaré. » Deux questions sont nées à propos de cette solution de l'article 1716 : on s'est demandé d'abord si les frais devaient toujours rester à la charge du preneur, dès que son estimation est dépassée par l'expertise, y eût-il un écart plus grand avec le chiffre réclamé par le propriétaire qu'avec celui indiqué par le preneur. Par exemple, le preneur offrait 800 francs par an, le bailleur en demandait 1 ,200, les experts fixent la valeur locative annuelle à 850 francs : tous les frais de l'expertise doivent-ils rester à sa charge?
Oui, d'après MM. Duvergier et Laurent. La loi s'est pro-
* Metz, 10 avril 1856, Sirey^ 57, II, 145. — Contra, Aubry et Rau^ IV, § 364, p. 467 et 468 ; Laurent, XXV, n* 79. " Grenoble, 6 août 1832^ Sirey^ 33, II, 74. » Laurent, XXV^ n* 81.
« Colmet de Santerre^ VII, n* 112 bis IX; Laurent, XXV, n* 81.
ARTICLE i7<6. 101
Doncée, disent-ils, en termes absolus, et il faut respecter sa solution, bonne ou mauvaise. Ils ajoutent que légalement c'est le preneur qui succombe, puisqu'il a demandé l'expertise contre le bailleur.^
Nous ne le croyons pas. Il y a une disposition fondamentale en matière de dépens : c'est la règle de l'article 130 du Code de procédure civile, aux termes duquel la partie qui succombe doit être condamnée aux dépens, et nous ne pensons pas que l'article 1746 ait voulu y déroger. Ce texte prévoit l'hypothèse où l'offre du preneur est dépassée et la demande du bailleur atteinte, et il est logique alors de mettre les dépens à la charge du preneur; mais si le bailleur succombe plus que le preneur, parce que le chiffre filé par les experts s'écarte davantage du prix que le bailleur avait indiqué, il serait injuste de ne pas répartir les dépens dans la mesure où chacun succombe, el nous croyons que l'arlicle 1746 ne s'oppose point à cette solution commandée à la fois par l'équité et par les principes généraux en matière de dépens.'
Mais le preneur pourrait-il, pour éviter d'être comdamné au dépens, se refuser à indiquer un chiffre quelconque pour le prix du bail et se borner à provoquer une expertise. Mous ne pouvons pas l'admettre, car il résulte bien du texte de l'article 1716 qu'il doit « déclarer le prix » qu'il entend offrir, et que c'est à cette condition que la loi lui permet de ne pas s'en rapporter au serment du bailleur. S'il en était autrement, tout le désavantage serait pour celui-ci, et il faut au moins que les deux parties soient sur un pied d'égalHé.'
80. — Dans l'hypothèse prévue par l'article 1716, si le bailleur est mort, l'expertise est-elle obligatoire pour fixer le prix du bail 1 La Cour de cassation a jugé la négative, par les motifs suivants, dans une espèce où le serment
* Duvergier, I, n* 262 ; Laurent, XXV, n' 82.
« Duranton, XVII, n* 58 ; Colmet de Santerre, VII, n* 162 bis X.
» Laurent, XXV, n* 82. — Contra, Duvergier, I, n* 262.
ne pouvait être déféré aux héritiers du bailleur, qui déclaraient ne pas connaître les conditions du bail :
« Attendu que larticle 1716 ne comporte nullement la « nécessité légale du serment, quand le locateur qui a con- « senti ce bail est mort et ne peut plus jurer; que dans la « cause, il est constaté tout à la fois que la veuve et les « héritiers n'ont pas offert une ai&rmation quelconque, et « ne savaient rien des conditions du bail ;
« Attendu que^ quand il n y a pas lieu de recourir au «serment mentionné dans Tarticle 1716, les tribunaux « sont les maîtres d'ordonner une expertise, ou de n al- « louer pour prix du bail que la somme justifiée par le « demandeur. »*
Cette solution nous paraît juridique: en efiet, il résulte de l'économie de l'article 171 6 que la preuve normale du prix du bail, c'est le serment du bailleur, et que l'expertise n'est qu'un moyen subsidiaire donné au preneur pour éviter le serment. Or, dans une hypothèse où le serment ne peut être déféré, rien n'oblige ni le preneur, ni les tribunaux^ à recourir à l'expertise, si d'ailleurs le preneur justifie, par des documents satisfaisants, du caractère sérieux du prix par lui offert.
81 . — Supposons, maintenant, que la contestation porte sur la durée du bail.
D'après M. Laurent," la preuve de la durée devra se faire d'après les règles du droit commun, par témoins, si l'intérêt est inférieur à cent cinquante francs ; par témoins avec un commencement de preuve par écrit, si l'intérêt est supérieur à cent cinquante francs. En effet dit M. Laurent, la question n'est résolue ni par l'article 1715, qui ne s'occupe que du bail qui n'a encore reçu aucun commencement d'exécution, ni par l'article 1716, qui ne règle que le mode de preuve du prix du bail : il faut donc rentrer dans le droit commun.
* 13 mars 1867, Sirey, 67, 1, 98.
• XXV, n« 83.— 5tc Caen^ 8 janvier 1860, Rec. de Caen, 60, p. 243.
AimcLK 1716. 103
Quant aux articles 1736 et 1774, ils sont sans application à Tespèce, car ils règlent la durée du bail, écrit ou non écrit, que les parties n'ont pas fixée elles-mêmes: mais ici, précisément, on suppose que les parties l'ont fixée, et que l'une d'elles demande à en faire la preuve.
D'après MM. Aubry et Rau,* on pourra prouver la durée du bail par témoins, mais seulement lorsqu'il y aura un commencement de preuve par écrit.
8». — Nous croyons, au contraire, que la preuve testimoniale ne peut être reçue, qu'il y ait ou qu'il n'y ait pas de commencement de preuve par écrit, et que la durée du bail doit être fixée par les articles 1736, 1758 et 1774, c'està-dire comme s'il était reconnu que le bail a été fait sans limitation de durée.
L'intention du législateur de proscrire la preuve testimoniale dans le bail, toutes les fois qu'il est possible de l'éviter^ est évidente: il la proscrit dans l'article 1715, pour le bail non encore exécuté, dans l'article 1716, pour la fixation du prix du bail dont l'exécution a commencé. Or, lorsqu'il s'agit de déterminer la durée du bail, les articles 1736, 1758 et 1774 fixent cette durée à défaut des parties : n'est-il pas beaucoup plus conforme à l'intention des parties d'adopter cette fixation légale que de se livrer à des enquêtes, pour savoir ce que les parties ont arrêté sur ce point?
La Gourde Metz a dit très bien, à ce propos, « qu'il serait « peu logique d'admettre, dans les contestations relatives « à la durée du bail, une sorte de preuve que la loi a répu- « diée, lorsqu'il s'agit du prix de ce bail ; que l'analogie « doit faire accueillir, dans les deux cas, une règle ou plu- « tôt une prohibition commune.
« Que si les parties ont voulu déroger, sur la durée du « bail, à l'usage des lieux, elles doivent s'imputer à elles « mêmes de n'être pas en situation de fournir, par les
* Aubry et Rau, IV, § 364, p» 467 et 468, — Sic Rouen, 22 juin 1842, Slrey, 43, II, 29; Nancy, Siaoût 1871, Sirey, 71, II, 245.
« moyens qu'autorise la loi, une preuve complète de leurs « conventions. » ^
83. — Si la contestation porte sur des conditions autres que le prix ou la durée du bail, par exemple sur des obligations imposées au bailleur ou au preneur, en dehors des obligations légales, les articles 1715 et 1716 cessent d'être applicables, et on rentre dans le droit commun, c'est-à-dire que la preuve testimoniale sera reçue pour les établir, audessous de cent cinquante francs, et au-dessus, avec un commencement de preuve par écrit.
D'après M- Duvergier,* il faudrait aller plus loin, et prohiber la preuve testimoniale, même dans ce cas, parle mo-^ tif que les articles 1715 et 1716 ont voulu la proscrire dans tous les cas, aussi bien pour les autres conditions du bail que pour la durée et pour le prix.
Cette opinion est repoussée à peu près unanimement : en effet, les articles 1715 et 1716 sont inapplicables à l'hypothèse, puisqu'ils ne s'occupent, l'un, que du bail qui n'a pas été exécuté, l'autre, que du prix dans le bail dont l'exécution a commencé : si nous avons pu écarter la preuve testimoniale pour la durée de ce dernier bail, c'est au moyen de la règle que nous fournissaient les articles 1736, 1758 et 1774, mais, pour les autres conditions du bail, aucun texte ne nous permet d'apporter d'exception à la règle des articles 1341 et 1347.*
84. — Une dernière question se présente à propos de la preuve du bail : le demandeur affirme que le bail a regu un commencement d'exécution, le défendeur le nie; le demandeur pourra-t-il prouver par témoins les faits d'exécu-
« 10 avril 1856, Siroy, 57, II, 145. - Sic Paris, 6 avril 1825, Sirey, c. n, VIII,. II^ 58 ; Grenoble, 14 mai 1825, Sirey, c. n., VIII, II, 74 ; Colmar, 15 mars 1843, Sirey^ 43, II, 373 ; Bordeaux, ^ janvier 1878, Sirey, 78, II, 137.
» Duranlon, XVIÏ, n;55; Marcadé, article 1714-1716, III; Aubry et Rau, IV, § 364, texte*et note 15, p. 467-468 ; Laurent, XXV, n* 85.
ARTiatf 47U. 405
tion qu'il allègue, par exemple la culture par le prétendu fermier d'une partie de la terre, Toccupation par le prétendu locataire d'une partie des lieux loués?
Il est certain, d'abord, que ces faits d'exécution allégués ne sont pas des faits purs et simples, dont la preuve peut toujours être faite par témoins, mais des faits juridiques, constitutifs d'un lien de droit, et qui sont, dès lors, soumis aux règles qui régissent la preuve des conventions.
Mais, dans un système, on devra appliquer les articles 1341 et 1347, et autoriser la preuve testimoniale au dessous de cent cinquante francs, avec un commencement de preuve par écrit au dessus de cette somme. ^ Dans un autre système, au contraire, on devra appliquer l'article 1715, et ne jamais autoriser la preuve testimoniale, soit seule, soit avec un commencement de preuve par écrit.*
Cette dernière opinion nous parait meilleure, caria preuve de l'exécution du bail équivaudrait à la preuve du bail, et on arriverait ainsi, en s'appointant, à prouver non pas l'existence du bail, mais son exécution, à éluder les dispositions de l'article 171 5.
85. -7^6omm«nt doivent s'interpréter les clauses douteuaçiraun contrat de bail? Pour la vente, l'article 1 602 porte que tout pacte obscur du ambigu s'interprète contre le ven* 4eur, et, si on devait appliquer par analogie cette disposition au louage, il faudrait interpréter contre le locateur les clauses douteuses.
C'était la solution de la loi Romaine,' approuvée dans notre ancien droit par Bourjon* et Domat,* et cette solution pour-
* Limoges, 30 juillet 1836, Sirey, 36, II, 427; Nîmes, !• août 1836, Sirey, 38, II, 125 ; Lyon, 22 novembre 1854, Sirey, 55, II, 44.
' Bourges, 14 mai 1842, Sirey, 43, II, 30 ; Cassation, 14 janvier 1840, Sirey, 40, 1, 5 ; Cassation, 12 janvier 1864, Sirey, 64, 1, 88 ; Cassation, 25 août 1884, Sirey, 84, 1, 424.
» L. 39 ff., de paciiH, (II, XIV).
* Uv. IV, lit. IV, sect. II, n" 9 et 10, » Tit. IV, sect. III, n*> 10,
rail s'autoriser, sous le Code civil, des paroles de l'orateur du gouvernement, JM. Galli, au Corps législatif. Après avoir cité la loi Romaine que nous venons d'indiquer, il ajoutait: « En voici la raison, parce qu'il est au pouvoir soit du ven- « deur, soit du locateur, legem apertius conscribere. » Cette théorie a été admise par deui arrêts.*
Néanmoins, nous croyons, avec M. Duvergier,* qu'il faut écarter l'application de l'article 1603: dans la matière de la vente, cette disposition nous parait mauvaise, car elle est contraire à la règle de l'égalité qui doit régner dans les contrats synallagmatiques, où les deux parties sont respectivement créancières et débitrices. On dit, il est vrai, que le vendeur connaît mieux la chose qu'il vend: mais, outre que cette présomption n'est pas toujours exacte, il faudrait dans tous les cas restreindre la portée de l'article 1602 aux clauses qui concernent la description de la chose vendue, tandis que^ par la généralité de ces termes, ce texte s'applique également aux clauses obscures relatives au paiement du prix.
La véritable règle d'interprétation doit être celle de l'article 1 1 62, la convention s'interprète en faveur du débiteur : et comme l'article 1602 n'est écrit que pour la vente, et que ce texte renferme une règle exceptionnelle et difficile à justifier, nous proposons d'en restreindre l'application à la vente ; et, pour le louage, d'interpréter les clauses obscures en faveur du bailleur ou du preneur, suivant que la clause est constitutive d'une obligation à la charge du bailleur, ou à celle du preneur.
85 I. — Comme tout acte qui émane du débiteur, un bail consenti, ou accepté par celui-ci, peut être annulé en vertu du principe général de l'article 1167, s'il est fait en fraude de ses créanciers.
* Paris^ 10 août 1841, Dalloz^ Rép. alphab^^ v* louage, n® 147 ; Angers, 23 avril 1842, DaUoz^ ibid., n* 87.
• I, n* 26 ; 5w; Laurent, n* 99.
II nous suffit de poser ce principe, les conditions de l'exercice de l'action révocatoire qui appartient en cas de fraude aux créanciers rentrant dans les règles générales des contrats et dans l'explication de l'article 1167.'
* Cassation^ 2 mars 1885, Sirey^ 88^ I^ 111.
