DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

86. — Les obligations du bailleur sont énumérées dans rarlicle 1719: « Le bailleur est obligé, par la nature du « contrat, et sans qu il soit besoin d'aucune stipulation « particulière: T de délivrer au preneur la chose louée; « 2** d'entretenir celte chose en état de servir à Tusage pour « lequel elle a été louée; 3^ d'en faire jouir paisiblement a le preneur pendant la durée du bail. »

La première idée que nous devons retenir, c'est que les obligations du bailleur découlent de deux sources : la nature du contrat, et les stipulations particulières qui, très souvent, viennent augmenter ou diminuer les obligations ordinaires du bailleur.

Ce que nous devons étudier, dans ce chapitre, ce sont les obligations légales du bailleur, celles qui découlent de la nature du contrat, tel qu'il est organisé par le Code civil : quant à l'infinie variété des clauses qui peuvent modifier la portée de ces obligations, nous ne pouvons avoir la pensée de les prévoir. Elles sont placées sous le principe de la liberté des conventions, écrit dans l'article 1134, et, pourvu qu'elles n'aient rien de contraire aux règles essentielles du contrat du bail, elles font la loi des parties. A ce point de vue, nous aurons à examiner quelle est la valeur et quel peut être Teffet des conventions par lesquelles le bailleur

s'exonère de toute responsabilité, dans le cas où le preneur serait troublé dans sa jouissance.

89. —L'article 4749 éoumère tiois obligations incombant.au bailleur :

§ h — La délivrance ;

§ II. — VentreHen de la chose louée;

§ in. — la garantie.

Cette division nous paratt bonne> et nous l'adopterons pour l'étude des obligations du bailleur.

De la délivrance de la chose louée.

ftS. — La première obligation du bailleur, c'est de livrer au preneur la chose qu'il lui a louée.

Il doit la lui livrer complète, avec tous les accessoires que sa nature comporte : « La chose doit être livrée avec tous « ses accessoires, disait le tribun Mouricault, sans quoi « la délivrance ne serait pas complète. »'

L'usage des lieux indique, si le bail est muet sur ce point, quels sont les accessoires qui doivent être mis à la disposition du preneur. S'il s'agit d'une maison, le preneur a droit d'être mis en jouissance de ses dépendances, greniers, caves, porte cochère, vestibule, cour: le droit à la jouissance de la cour, en particulier, a été consacré deux fois parla Cour de Paris, dans une hypothèse où le bailleur contestait au preneur le droit de faire pénétrer les voitures de ses invités dans la cour intérieure de la maison, dont un étage était loué.*

Si la chose louée est une ferme, le bailleur devra délivrer les pailles, les fumiers, les fourrages, les tonnes, les

* Rapport au Tribunaty Fenet, XIV, p. 925.

* Paris, 4 mars 1828 6t8 janvier 1856» Dalloz, 1856, II, 75 et note.

chantiers, etc. qui^ d'après Tusage, sont attachés à Texploitation de la ferme.

Enfin, si c'est une usine, la délivrance doit comprendre toutes les machines et ustensiles qui sont considérés comme nécessaires à son fonctionnement, et dont le. nombre et l'importance varieront suivant la nature de la force motrice, le genre de fabrication auquel Tusine est destinée, et par dessus tout, l'usage des lieux, qui indique ce que le propriétaire de l'usine doit délivrer, et ce qui, au contraire, doit être apporté parle locataire.*

Il faut même aller plus loin, et dire que l'obligation relative à la délivrance des accessoires va jusqu'à contraindre le bailleur à faire construire les accessoires indispensables à l'usage de la chose louée, et qui n'existent pas au moment du bail : c'est ainsi qu'on a jugé, avec raison, que le bailleur qui loue une boutique pour l'établissement d'une charcuterie s'oblige, par là même, à faire construire dans les lieux loués une cheminée, indispensable à l'exercice de cette profession.'

89. — De l'obligation pour le bailleur de délivrer la chose, découle l'obligation de faire disparaître les obstacles que des tiers apporteraient à l'entrée en jouissance du preneur. Il n'y a pas à distinguer, selon que les obstacles proviennent de tiers qui prétendent droit à la chose louée, ou qui, au contraire, n'y élèvent aucune prétention: cette distinction aura de l'importance au cours du bail, et nous verrons, avec l'article 1725, que le bailleur ne doit pas garantie au preneur pour les troubles de fait apportés par des tiers, qui ne prétendent aucun droit sur la chose louée: mais, au moment de l'entrée en jouissance, le bailleur est obligé de faire disparaître tout obstacle, quel qu'il soit, qui s'oppose à la mise en possession du preneur, car, tant qu'il ne l'a pas fait, il n'a pas accompli son obligation essentielle de délivrer la chose louée.'

* Troplong^ I, n« 160; Laurent, XXV, n» 104.

« Caen^ 25 août 1875, Sirey, 76, II, 40.

' Cassation, 7 juin 1837, Sirey, 37, 1, 970. — Duvergier, I, n* 277 ;

ARTICLE 1719. Mi

OO, — La délivrance de l'objet loué peut entraîner des frais, par exemple, les frais de transport, s'il s'agit d'un objet mobilier qui doit être délivré dans un lieu différent de celui où il est déposé, les frais d'arpentage, si un immeuble est loué à tant la mesure : tous ces frais sont à la charge du bailleur. Tel était, dans notre ancien droit, l'avis de Pothier,^ reproduit par le tribun Mouricault, dans son rapport au Tribunat : ' nous ajouterons que cette solution n'est que l'application d'un principe général, écrit dans l'article 1248 pour tout débiteur, et spécialement répété pour le vendeur dans l'article 1608.*

91 • — La délivrance doit se faire au lieu où se trouve l'objet loué, à moins de convention ou d'usage contraire: c'est encore la solution générale de l'article 1247 pour tout objet dû, et la solution spéciale de l'article 1609 pour la vente, qu'il faut appliquer par analogie.

Mais, une fois la délivrance faite par le bailleur de l'objet au lieu où il est, et à ses frais, son obligation est remplie, et les frais d'enlèvement sont à la charge du preneur, comme le décide, en matière de vente, l'article 1608. Pothier, qui enseigne cette opinion, fournit un exemple que nous reproduisons: 4c Suivant ce principe, dit-il, si j'ai « loué d'un marchand de bois des pièces de bois pour € étayer une maison, le marchand qui me les a louées doit « m'en faire la délivrance dans sa cour où elles sont, et « c'est à mes frais que je dois les enlever. »*

9». — L'époque de la délivrance, c'est-à-dire de l'entrée en jouissance, est, en général, fixée par la convention, et nous croyons même qu'elle doit être fixée par la convention, car elle constitue une des conditions essentielles du

Troplong, 11^ n* 262; Aubry et Rau, IV^ p. 473-474; Laurent, XXV, n* 105.

' Du Louage^ n' 55.

* Fenel^ XIV, p. 324.

* Duvergier, n* 274.

* Du Louage, n* 56.

contrat de bail, sur laquelle il est nécessaire que les parties soient d'accord : il ne suffit pas de convenir du prît et de la durée du bail, il faut encore que le bailleur et le preneur se soient entendus sur le point de départ de cette durée. Comment pourrait-il y avoir bail, si le preneur comptait entrer en jouissance le premier janvier, et le bailleur ne livrer la chose que, le premier juillet ?

Donc, si les parties ne sont pas convenues de l'époque de l'entrée en jouissance, il n'y aura pas de bail, en général du moins : mais il convient d'apporter à cette règle deux restrictions.

En premier lieu, si la chose louée est de libre disposition au moment où la convention a été faite, on peut dire, par interprétation de la volonté des parties, que l'entrée en jouissance doit être immédiate: alors le preneur pourra demander immédiatement la délivrance de la chose, et, de son côté, le bailleur pourra le contraindre à en prendre livraison, s'il refuse de le faire.

En second lieu, si les parties sont convenues de l'année où le bail devra commencer, sans avoir fixé l'époque de l'année, l'usage des lieux peut servir à déterminer cette époque, d'une façon assez précise pour qu'il n'y ait pas de doute. sur la volonté des parties : c'est ainsi, nous dit Pothier, qu'une maison louée à Orléans devra être livrée le lendemain de la Saint-Jean-Baptiste ;^ et nous pourrions dire qu'une ferme louée en Basse-Normandie devra être presque partout livrée à la Saint-Michel. Mais il faut, pour cela, que l'usage soit certain, et qu'il n'y ait pas, comme cela arrivera le plus souvent, plusieurs époques de l'année où l'on puisse indifféremment entrer en jouissance d'une maison ou d'une ferme : dans cette hypothèse, il faudra rentrer dans la règle que nous avons formulée, et dire qu'il n'y a pas de bail.