La chose louée doit être livrée en bon état de

* Du LouagCy n* 58.

réparations de toute espèce. Noas verrons que, pendant la durée du bail, on distingue deux sortes de réparations, les réparations locatives ou de menu entretien, qui sont à la charge du bailleur, et les autres réparations, qui demeurent à la charge du preneur: mais cette distinction doit être rejetée au moment de l'entrée en jouissance, et les réparations, mêmelocatives, nécessaires à ce moment, doivent être faites par le bailleur.

' C'est ce qui résulte, d'abord, du texte très précis de l'article 1720: a le bailleur est tenu de délivrer la chose en « bon état de réparations de toute espèce. » De plus, le motif qui fait mettre les réparations locatives à la charge du preneur, la présomption que ces réparations ont été rendues nécessaires par sa faute ou par la faute des personnes dont il doit répondre, ne peut existera un moment où il n'a pas encore pris possession de la chose louée. ^

94. — Le preneur peut prendre la chose dans l'état où elle est, et dispenser le bailleur d'y faire, soit des réparations d'aucune sorte, soit des réparations d'une certaine catégorie : par exemple, le locataire d'une maison peut dispenser le bailleur d'v faire des réparations intérieures, aux papiers, aux peintures, etc., en le laissant sous l'empire du droit commun pour les réparations extérieures.

Il est évident que de pareilles clauses, qui se traduisent par une diminution dans le prix du bail, sont parfaitement valables : mais remarquons qu'elles doivent être interprétées restrictivement et contre le bailleur, s'il y a un doute sur leur portée. En effet, ces clauses dérogent à la règle de l'article 1720, elles dispensent le bailleur d'une obligation que la loi met à sa charge, et, comme elles constituent une exception, l'interprétation restrictive s'impose.

On s'est demandé, à ce propos, s'il était nécessaire que la convention de bail contînt une clause expresse à cet égard, et s'il ne suffisait pas que le bailleur fît la preuve

« Duvergier, I, n* 278 ; Laurent, XXV, n* 107. .

OuiL. Louage, i. 8

que le preneur connaissait l'état des lieux par lui loués, et par suite l'avait tacitement accepté. U faut, à notre avis, décider qu'une clause formelle est nécessaire pour exonérer le bailleur de l'obligation de faire les réparations : en effet, la loi les met à sa charge, et le preneur peut répondre que, s'il a connu le mauvais état des lieux loués et s'il n'a pas protesté, c'est précisément parce qu'il savait que le bailleur était obligé de les remettre en bon état avant la délivrance et qu'il a compté sur l'accomplissement de cette obligation légale.^

Observons toutefois que, si le preneur a connu l'état des lieux par lui loués, il fera bien de réclamer immédiatement les réparations qui y sont nécessaires : sinon, on pourrait induire de son entrée en jouissance et de son silence pendant un certain temps qu'il a non seulement connu, mais accepté l'état de choses dont il se plaint, l'exécution étant, en pareil cas, un moyen très sûr de rechercher quelle a été la volonté des parties contractantes.*

Mais la simple prise de possession de l'immeuble loué, même accompagnée d'un état de lieux, ne peut être considérée comme une renonciation du locataire au droit d'exiger des réparations.*

95. — Si le bailleur n'accomplit pas son obligation de délivrer la chose louée, quelles vont être les conséquences de cette inexécution ?

On peut distinguer trois hypothèses: le bailleur ne délivre pas du tout la chose louée, il la délivre tardivement, ou il la délivre en mauvais état.

Supposons, en premier lieu, que le bailleur ne délivre pas la chose louée ; le preneur a contre lui une action pour l'y contraindre. Cette action, dans la théorie que nous avons adoptée sur le caractère du droit du preneur, est une action

* Liège, 29 mai 1812, Sirey, c. n., IV, II, 124. — Duvergier, I, n» 278 ; Laurent, XXV, n* 108.

> Cassation, 27 janvier 1858, Sirey, 58, 1, 728.

* Caen, 90 août 1862, Rec. de Caen, 63, p. 58.

Digiti'zed by CjOOQ IC

personnelle et mobilière, qui doit être portée devant le tribunal du domicile du bailleur.

Le preneur qui l'intente peut, à son choix, demander la résiliation du bail pour inexécution par le bailleur de son obligation, ou la mise en possession de la chose louée: « Si le bailleur, disait M. Mouricault dans son rapport au « Tribunat, pouvant délivrer la chose, s'y refuse... le « preneur peut se faire autoriser, par justice, à s'en mettre € en possession. »^

96. — Que le preneur opte pour la résiliation ou pour la mise en possession, il pourra, en outre de sa demande principale, se faire allouer des dommages-intérêts, mais ici une distinction est nécessaire.

Si le refus de délivrer la chose provient du mauvais vouloir du bailleur, il n'est pas douteux que des dommagesintérêts devront être accordés: mais si le bailleur était dans l'impossibilité de délivrer la chose, par suite d'un cas de force majeure, par exemple d'une inondation, il ne pourrait être condamné à des dommages-intérêts, et la résiliation du bail devrait seulement être prononcée, ainsi que la restitution des termes de loyers qui auraient pu être payés d'avance. *

On peut encore supposer, comme le fait Pothier, que l'objet ne peut être délivré par suite de la faute du bailleur, mais sans qu'il y ait eu de sa part intention de se soustraire à ses obligations, comme si, par exemple, il avait, par son imprudence, causé la perte de l'objet loué. Alors, des dommages-intérêts seront dus par lui, mais la base ne sera pas Ja même que s'il avait volontairement rendu la délivrance impossible, ainsi que nous allonsirétablir.

B7. — Si le bailleur a intentionnellement détruit la chose louée, ou s'il l'a louée à un second locataire qu'il a mis le premier en possession, les dommages-intérêts devront

* Fenet, XIV,. p. 324-325. — Compar. Paris, 9 juUlet 1887, Pandecies Françaises^ 88, II, 1.

• Cassation, 12 mai 1885^ Sirey^ 88, 1, 132.

comprendre le préjudice éprouvé par le preneur, damnum emergens, par exemple la perte qu'il subira en revendant le mobilier qu'il avait acheté pour garnir la ferme louée, et le gain dont il est privé, lucrum cessans^ par exemple, s'il s'agit d'une ferme, les profits probables qu'il aurait réalisés pendant la durée du bail.

Une seule cause de dommages-intérêts doit être exclue, comme dans tous les contrats en général : c'est le préjudice qui ne proviendrait qu'indirectement pour le preneur de l'inexécution du contrat.

« Par exemple, dit Pothier, quoique ce soit par mon dol « que mon locataire n'a pu jouir de l'auberge que je lui « avais louée, pendant tout le temps pour lequel je la lui 4c avais louée, je serai bien tenu envers lui des dommages « et intérêts, résultant du profit qu'il a manqué de faire, « l'inexécution du bail en étant la cause prochaine : mais si « l'interruption de son commerce d'aubergiste a occasionné « un dérangement dans ses affaires; que ses créanciers 4( aient saisi ses biens, et les aient consommés en frais ; je « ne serai pas tenu de cette perte, dont l'inexécution du « bail n'est qu'une cause occasionnelle et éloignée. » ^

98. — Si, au contraire, la faute du bailleur n'a pas été intentionnelle, s'il n'avait pas prévu les conséquences de son fait ou de son incurie, il ne sera pas tenu de réparer tout le préjudice qu'il fait éprouver au preneur, mais, seulement, de l'indemniser des dommages-intérêts qu'il pouvait prévoir lors du contrat. C'est la décision de l'article 1150, qui doit être appliquée au louage, comme aux autres contrats.

Par exemple, la location portait sur une usine, et, depuis le bail, des travaux faits par l'administration au cours d'eau qui l'alimente ont augmenté la force motrice, et, par suite, les profits de l'usine ; ou bien encore, et c'est l'exemple que nous donne Pothier, il s'agit du bail d'une auberge,

ARTICLB 1719. 117

et, depuis le bail, on a établi une grande route près de l'auberge, et augmenté ainsi les profits de son exploitation. Dans les deux cas, le bailleur ne devra indemniser le preneur que des profits qu'il aurait faits avec Fancien état de choses, existant lors du bail : l'augmentation de la force motrice, l'ouverture d'une route sont des sources de profit inespérées, qui ne pouvaient être prévues lors du contrat, et dont le bailleur de bonne foi n'est pas responsable.

99. — Le preneur, qui n'a pas été mis en jouissance de la chose louée, à l'époque convenue, doit intenter son action en délivrance contre le bailleur, ou contre ses représentants universels: mais peut-il l'intenter, si son bail a date certaine, contre le tiers acquéreur de la chose louée, qui l'a achetée depuis l'enregistrement du bail ?

Dans notre ancien droit, il n'y avait pas de question, et il était certain que le preneur n'avait pas d'action contre le nouvel acquéreur: celui-ci n'avait contracté vis-à-vis du preneur aucun engagement, et, comme il ne représentait pas le bailleur, il ne pouvait ni de son chef, ni du chef du bailleur, être obligé à délivrer au preneur la chose louée. Puisque l'acquéreur pouvait expulser le fermier entré en jouissance, à plus forte raison pouvait-il se refuser à le mettre en jouissance de la chose qu'il avait achetée.*

Sous l'empire du Code civil, et en présence des termes de l'article 1743, la question est très discutée.

Elle est facile à résoudre pour ceux qui, comme M. Troplong, reconnaissent au droit du preneur un caractère de réalité; si le preneur a un droit réel, absolu, il peut l'opposer aussi bien par voie d'action que par voie d'exception, et par suite, il peut former son action en délivrance contre l'acquéreur.*

Mais, parmi les partisans du droit personnel, les uns déclarent que l'action en délivrance ne peut être intentée contre le preneur. Ils invoquent d'abord, et avec une cer-

* Polhier, Du Louage, n* 62.

» Troplong, 11^ n" 493 à 496.

taine force, nous devons le reconnattre, les termes de l'article 1743, « l'acquéreur ne peut expulser le fermier, ou le « locataire... » Soit, dit-on, il ne peut expulser le preneur, si celui-ci est entré en possession, mais le texte ne dit pas qu'il devra mettre en possession le preneur qui n'y est pas entré : or, comme l'acquéreur n'a d'autre obligation envers le preneur que celles que lui impose l'article 1743, il faut s'en tenir aux termes mêmes de ce texte, qui constitue une grave dérogation aux principes ordinaires des contrats.

On ajoute qu'il y avait un motif de différence: lorsque le preneur est en possession, l'acquéreur connaît, ou doit connaître ce fait public, et la loi peut lui imposer le maintien d'un bail sur lequel il a dû compter. Au contraire, si le preneur n'est pas en jouissance, l'acquéreur ne peut connaître l'existence du bail qu'on vient plus tard lui opposer, il serait injuste de l'obliger à le respecter.*

Les autres, au contraire, permettent d'intenter l'action en délivrance contre l'acquéreur, et avec raison selon nous: sans doute, le preneur n'a qu'un droit personnel, mais la loi a voulu, dans l'article 1743. le rendre opposable à l'acquéreur, et empêcher que le fait de la vente vînt rompre des baux, sur l'exécution desquels il faut que le preneur puisse être en complète sécurité. Il est vrai que l'article 1743 emploie le mot « expulser », mais le Code Rural de 1791, dont l'article 1743 n'est que le développement, employait des expressions beaucoup plus larges, « la résolu- « tion n'aura lieu que de gré à gré : » et il nous paraît impossible d'admettre que l'article 1743 ait eu pour but de restreindre la règle nouvelle du maintien par l'acquéreur des baux existants. Il faut donc reconnaître, au point de vue du texte, que le législateur a prévu l'hypothèse la plus fréquente, celle où le preneur est en possession.

On objecte que l'acquéreur n'a aucun moyen de connaître

^ Bugnet, sur Pothier^ Du Louage, n* 62, note 1 ; Duvergier» I, n* 281 i Duranton, XVII, n« 139.

le bail qui n'a pas encore reçu d'exécution : mais nous répondrons que ce bail, pour lui être opposable, doit être enregistré, et que les registres du bureau d'enregistrement^ dans lequel l'immeuble est situé, peuvent être consultés par lui. Dans tous les cas, s'il est prudent, il devra dans l'acte de vente, provoquer une déclaration de son vendeur sur l'entrée en jouissance réelle : cette déclaration lui donnera un recours contre le vendeur, s'il est forcé de supporter un bail sur lequel il ne comptait pas.^

flOO. — Supposons, en second lieu, que le bailleur soit en retard pour opérer la délivrance de la chose louée : quelles seront les conséquences de ce retard ?

Le plus souvent, la seule conséquence du retard consistera dans la condamnation du bailleur à des dommagesintérêts, calculés sur le préjudice de toute nature que ce retard fait éprouver au preneur ; et ces dommages-intérêts seront dus, par le seul fait du retard, indépendamment de toute mise en demeure, car le bailleur est en faute, du moment où il n'accomplit pas son obligation de délivrance au terme fixé par la convention.* Mais il pourra arriver, si le retard est volontaire et considérable, que le preneur obtienne la résiliation du bail, et, en outre, des dommagesintérêts.

Dans cette dernière hypothèse, le bailleur offrirait en ▼ain, pour arrêter la demande en résiliation, de mettre immédiatement le preneur en possession ; les juges peuvent, suivant la gravité des cas, ne tenir aucun compte de ces obéissances tardives, et prononcer la résiliation.'

lOfl. — Nous avons à rechercher, enfin, quel sera l'effet de la délivrance de la chose louée en mauvais état.

* Dijon, 21 avril 1827, Sirey, c. n., VIII, II, 356 ; Chambéry, 28 novembre 1862, Sirey, 62, 11,87. — Marinier, Retue pratique^ 1859, VIII, p. 529; Marcadé, art. 1743, II; Aubry et Rau, IV, p. 502.

" Polhier, Du Louage^ n* 74; Duvergier, 1, n*290; Laurent^ XXV, n- 106.

' Cassation, 7 novembre 1827, Sirey, c. n., VIII, 1, 697,

Comme dans l'hypothèse précédente, l'effet ordinaire sera la condamnation du bailleur à des dommages*intérèts et, en outre, à la mise de la chose en bon état, sous eontrainte.^ Il ne sera pas nécessaire, pour que le preneur obtienne des dommages-intérêts, qu'il ait préalablement mis le bailleur en demeure de faire les réparations. En effet, de même que le bailleur est en faute par cela seul qu'il n'a pas livré la chose à l'époque fixée, de même, il est en faute, indépendamment de toute mise en demeure, s'il ne l'a pas livrée en bon état.*

Le preneur peut-il, sans avoir fait de mise en demeure, retenir une portion de loyer correspondant à la moins value locative, qui résulte du défaut de réparations? Non, dit une première opinion, car ce serait se faire justice à soimême, ce que la loi n'autorise pas ; et la seule voie régulière pour le preneur est d'intenter une action contre le bailleur, et de le faire condamner à des dommages-intérêts, et à l'exécution sous contrainte des réparations dont il est tenu.*

L'opinion contraire nous paraît à la fois plus juridique et plus pratique : plus juridique, car, du moment où le bailleur n'accomplit pas son obligation de livrer la chose en bon état de réparations, le preneur n'est pas obligé d'exécuter son obligation corrélative de payer les loyers, au moins dans la mesure où il ne jouit pas; plus pratique, car au lieu d'être réduit à intenter un procès toujours dispendieux au bailleur, le preneur pourra par ce moyen, sans déplacement et sans frais, amener très vite le bailleur à exécuter son obligation.^

' Cassation, 20 mai 1873, Sirey, 73, 1, 453.

* Cassation, 16 mars 1853^ Sirey^ 53, I, 361 ; Cassation, 15 décembre 1880, France JudicicUrey 80-81^ p. 345, et Sirey, 80, I^ 170.

* Douai, 7 mai 1856, Sirey, 57, II, 209. — Laurent, XXV, n* 109.

* Douai, 24 mars 1847, Sirey, 48, II, 190; Pau^ 17 mai 1865, Sirey, 65, II, 199; Cassation, 15 décembre 1880, Sirey, 80, 1, 170; 1* juillet 1889, Dalloz, 90, I^ 121. — Aubry et Rau, IV, p. 474.

ARTICLK 1719. 12t

Les solutions que nous venons de donner, pour le cas où la chose est livrée en mauvais état de réparations, doivent être appliquées au cas où elle ne serait plus entière à l'époque de l'entrée en jouissance : le preneur pourra demander, soit la résiliation du bail, soit une diminution de prix, et, en outre, des dommages-intérêts, si la perte partielle provient du fait du bailleur.*

lOS. — L'obligation de délivrance qui incombe au bailleur est indivisible, non pas naturâ, mais obligatione: si on ne considérait, en effet, que la nature même des choses, l'obligation de délivrer une maison ou une ferme peut être accomplie pour partie, mais, si Ton interroge la volonté des parties contractantes, il est certain que le bailleur a entendu délivrer la chose en totalité, et que le preneur n'a consenti à louer qu'à la condition de jouir de la chose louée en entier. L'obligation de délivrer la chose est donc indivisible o6%a^tone, ou, comme le dit Tarticle 1218, parce que le rapport sous lequel elle est considérée ne la rend pas susceptible d'exécution partielle.

La conséquence qui découle de ce caractère, c'est que, si une chose a été louée par plusieurs conjointement, ou si le bailleur meurt, laissant plusieurs héritiers, il ne suffit pas (}tie chacun des obligés délivre sa part : le preneur est en droit de refuser la délivrance partielle, et d'exiger soit la délivrance totale, soit la résiliation du bail avec des dommages-intérêts, qui seront dus par chacun pour sa part, même par ceux qui auraient consenti à la délivrance de leur part dans la chose louée.*

* Polhier, Du Louage^ n^ 61 ; Duvergier, I, n* 291.

• Arrêt précité du 15 décembre 1880. — Polhier, Du Louage, n* 61 ; Duvergier, I, n' 293.

De V entretien de la chose louée.

103. — « Le louage est un contrat, dit l'article 1709, « par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre

« d'une chose : » de cette obligation principale dérive

pour le bailleur l'obligation d'entretenir la chose pendant la durée du bail, de manière à ce qu'elle puisse continuer à servir à l'usage auquel elle est destinée, et c'est ce que dit l'article < 719:

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et € sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.... « 2® d'entretenir cette chose (la chose louée) en état de « servir à l'usage pour lequel elle a été louée. »

Cette obligation existe aussi bien dans le bail de meubles, que dans le bail d'immeubles : * elle est de la nature du contrat de bail, et il ressort du texte de l'article <7<9 qu'il n'y a besoin d'aucune stipulation particulière pour l'imposer au bailleur. Il faudrait, au contraire, une stipulation expresse pour exonérer le bailleur de l'obligation de faire des réparations pendant la durée du bail. L'étendue de cette stipulation, qui apporte une exception aux obligations du bailleur, devra être interprétée restrictivement. Elle devra s'entendre d'ailleurs suivant l'usage des lieux, et c'est ainsi qu'on a pu juger que la clause, portant que le preneur sera chargé de toutes les réparations d'entretien, ne doit pas s'entendre seulement des réparations locatives, mais bien de toutes les réparations réputées d'entretien par l'article 606 du Code civil.*

104. — A s'en tenir à la rigueur des principes, le bailleur devrait être tenu de toutes les réparations, puisqu'il doit entretenir la chose de manière à ce qu'elle puisse

* Pothier, Du Louage^ n* 106.

* Bordeaux, 6 janvier 1843, Sirey^ 43, II, 233.

AHTICLB 1720. 123

servir à Tosage auquel elle est destinée: mais il y a certaines légères réparations d'entretien que Tusage, consacré par les articles 1720 et 1754, a mises à la charge du locataire : « le fondement de cet usage, dit Pohtier, est que « c'est ordinairement la faute des locataires et des per- « sonnes de leur famille qui y donne lieu. » ^ C'est aussi le motif donné par Mouricault dans son rapport au Tribunat : « Ces réparations locatives sont censées occasionnées par « l'usage même de la chose, ou par son abus trop fréquent, « par le défaut de soin de la part du locataire ou des per- « sonnes dont il est responsable. »'

Ce motif est important à signaler, car il va expliquer la restriction que la loi apporte à la règle qui met les réparalions locatives à la charge du preneur: aux termes de l'article 1755, aucune de ces réparations ne sont à leur charge, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Mais il faut, comme nous le verrons en étudiant l'article 1755, que le preneur fasse la preuve que les réparations ont été occasionnées par vétusté ou force majeure : en principe, et sauf celte preuve contraire qu'il est en droit de faire, ces réparations sont à sa charge.

fl05. — Quelles réparations sont comprises dans cette expression de l'article 1720, « réparations locatives ? » La loi a sur ce point renvoyé aux usages locaux, et Ténumération que donne l'article 1754 n'est qu'énonciative, comme nous le verrons, et comme le texte l'indique d'ailleurs très nettement. Observons seulement qu'il ne faut pas confondre les réparations usufructuaires, que les articles 605 et 606 mettent à la charge de l'usufruitier, avec les réparations locatives ou de menu entrelien, imposées parTarticle 1720 au preneur: l'obligation de l'usufruitier est beaucoup plus étendue que celle du locataire, et les réparations usufructuaires ou d'entretien plus nombreuses et plus coûteuses que les réparations locatives ; ce qui se conçoit, car l'usu-

* Du Louage, n» 107.

« Fenet, XIV, p. 333.

fruitier doit jouir par lui-même de la chose «oumise à son usufruit, tandis que le bailleur doit faire jouir le preneur de la chose louée.*

106. — En dehors de cette exception concernant les réparations locatives le bailleur est obligé de faire toutes les réparations nécessaires à la chose louée, quelle que soit la cause qui ait rendu ces réparations nécessaires : mais comment combiner cette règle avec celle de l'article 1733, qui, en cas de destruction partielle de la chose louée, semble n'accorder au preneur que le droit de demander la résiliation du bail, ou une diminution de prix, sans pouvoir contraindre le bailleur à refaire la partie détruite ?

D'après M. Troplong,* l'article 1783 ne doit pas recevoir le sens que la lettre de ce texte semblerait lui donner, et, malgré la rédaction de cet article, le bailleur est obligé de réparer la chose partiellement détruite, et, à plus forte raison, de faire toutes les réparations rendues nécessaires par cas fortuit ou force majeure. La règle en cette matière, dit M. Troplong, est dans l'article 1730 : « Le bailleur doit 4f faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui « peuvent devenir nécessaires : » cette règle est absolue, et Tarlicle 1733 n'y apporte aucune exception, même pour le cas de destruction partielle ; ce texte se borne à donner au preneur un droit d une nature différente, le droit à la résiliation ou à une diminution de loyers, mais il n'apporte aucune dérogation au droit d'exiger du bailleur les réparations nécessaires. Comment, d'ailleurs, pourrait-on concilier l'obligation essentielle du bailleur, d'entretenir la chose louée, avec la faculté exorbitante de ne pas faire les réparations rendues nécessaires par cas fortuit, de ne pas réparer le toit détruit par la neige, ou les fenêtres brisées par un coup de vent T Cette opinion conclut donc que le bailleur est obligé, si le preneur l'exige, de réparer la chose louée partiellement détruite ou simplement endommagée.

' Compar.y sur le sens des mots « Grosses réparations • en matière de bail. Cassation, 2 janvier 1884, Sirey, 86, 1, 459. • I, n» 220.

lOV. — Noos acceptons la conclusion de M. Troplong en ce qui concerne les réparations nécessitées par un cas fortuit, mais nous repoussons son argumentation, et nous croyons que son opinion doit être rejetée en ce qui concerne la perte partielle de la chose louée, car elle conduit à supprimer l'article 1723, au moins dans son second paragraphe. Le législateur a pris le soin de dire, dans ce texte, qu'au cas de perte partielle, le preneur pouvait demander une diminution de prix ou la résiliation du bail> mais rien de plus, et aucun autre article ne permet au preneur de demander la reconstruction partielle. En vain on objecte les articles 1719 et 1720 ; ces deux textes se réfèrent à l'entretien de la chose louée, et aux réparations qui y sont nécessaires pour qu'elle soit bien entretenue, mais ils ne visent en rien l'hypothèse d'une reconstruction partielle.

Voici donc, à notre avis, par quelle distinction la question doit être résolue: s'agit-il de la perte partielle de la chose louée, le bailleur n'est point obligé delà reconstruire ; c'est l'hypothèse prévue par l'article 1722. S'agit-il, au contraire, des réparations rendues nécessaires pour un cas fortuit, par exemple, comme le prévoit M. Troplong, d'une toiture endommagée par la neige, ou de fenêtres brisées par un ouragan : le bailleur sera obligé de faire ces réparations, car les articles 1719 et 1720 les mettent toutes à sa charge, sans que l'on ait à rechercher quelle est la cause qui les a rendues nécessaires/

f 07 I. — On doit assimiler aux réparations rendues nécessaires par un cas fortuit les travaux que l'administration est en droit de prescrire à certains immeubles, dans un but de sécurité publique.

C'est ainsi que les incendies qui, depuis quelques années surtout, détruisent les théâtres et amènent parfois de si affreuses catastrophes, ont déterminé l'administration française à prescrire des mesures destinées à prévenir, autant

* Paul Pont, Rev. enï.^l8&d, III, p. 282 ; Marcadé, art. 1722, 1 ; Âubry et Rau, IV» p« 474; Laurent^ XXV, q<» 111.

que possible, le retour de tels accidents, établissement de réservoirs d'eau, ouverture de portes destinées à servir de débouché en cas de sinistre, pose d'un rideau métallique entre la salle et la scène, etc..

Ces divers travaux sont à la charge du bailleur et ils doivent être faits par lui, et cela par un double motif: en premier lieu, ils constituent des travaux nécessités par un cas fortuit, puisque le fait du prince doit être mis sur la même ligne que le cas fortuit ou de force majeure; en second lieu, ces travaux sont nécessaires pour que le preneur puisse jouir de la chose conformément à la destination pour laquelle elle lui a été louée, puisque, s'ils n'étaient pas faits, l'administration interdirait l'ouverture du théâtre.*

flOS. — Si le bailleur ne fait pas en temps utile les réparations nécessaires à la chose louée, le preneur peut l'y faire condamner sous une contrainte et obtenir, en outre contre lui des dommages-intérêts: ces dommages-intérêts seront dus de plein droit, sans qu'il y ait besoin de mise en demeure de la part du preneur.* Le preneur pourrait même demander la résiliation du bail, si les réparations à faire étaient importantes, et le retard apporté par le bailleur considérable.

Si le bailleur averti refuse de faire les réparations qui lui sont demandées par le preneur, celui-ci peut se faire autoriser par justice à les faire faire aux frais du bailleur, et à retenir sur ses loyers les sommes qu'il aurait ainsi avancées.' Mais faut-il aller plus loin, et permettre au preneur de faire faire les travaux nécessaires, sans autorisation de justice, si le bailleur averti refuse de les faire î

Non, dit M. Laurent, le preneur ne peut pas se faire jus-

* Paris, 17 décembre 1885, Pandecies FrançcUaes^ S7, II, 43. — Compar. in/rày Tome I, n* 150 1 et III.

• Douai, 24 mars 1847, Sirey, 48, II, 189; Pau, 17 mai 1865, Sirey, 65, II, 199.

> Paris, 9 juillet 1887, Pofidectea Françaises^ 88, II, 1.

tice à lui-même, et il faut que, sur le refus du bailleur, la justice constate la nécessité des réparations qu'il réclame.'

La marche indiquée par M. Laurent est plus prudente, et nous ne conseillons pas au preneur de faire faire les travaux de sa propre autorité ; et il fera sagement, après avoir averti le bailleur et sur son refus, d'obtenir de justice l'autorisation de procéder à ces travaux. Nous recommandons d'autant plus cette voie qu'il y a une procédure très courte, qui permet au preneur de faire faire rapidement les travaux qui lui sont nécessaires^ la procédure du référé : le juge pourra nommer des experts en référé pour constater la nécessité des travaux, et même, en cas d'extrême urgence, autoriser les experts à faire faire immédiatement les travaux qu'ils jugeraient indispensables, au risque de qui il appartiendra.*

Mais si le preneur n'a pas] usé de cette voie que la prudence conseille, et s'il a fait les travaux au refus du bailleur, ou en son absence, faut-il en conclure qu'il ne pourra pas s'en faire indemniser ? Cette conclusion nous parait trop rigoureuse : sans doute, le preneur aura à prouver que les travaux étaient nécessaires, et que les dépenses par lui faites n'ont pas excédé le taux normal, mais, une fois cette double justification faite, il devra obtenir récompense contre le bailleur des sommes qu'il aura dépensées. Il a géré l'affaire de celui-ci, et il serait injuste que le bailleur s'enrichtt à ses dépens, en profitant des travaux sans bourse délier.*

lOO'. — Le plus souvent, la question de savoir s'il doit être fait des réparations natt sur la demande du preneur, auquel ces réparations facilitent la jouissance de la

» Laurent, XXV, n* 112.

* De Belleyme^ Ordonnances sur requêtes et sur référés , 3* édition^ II, pages 163-165.

' Douai, 23 mars 1842, Sirey, 42, II, 482.— Pothier, Du Louage^ n- 129-131 ; TroploDg, 11^ n* 351 ; Marcadé, art. 1730-1731, I ; Aubry et Rau, IV, p. 475.

chose louée: mais quelquefois il arrivera, au contraire, que le bailleur voudra faire des réparations, et que le preneur s'y refusera, par le motif que ces réparations vont troubler sa jouissance et lui causer préjudice : le bailleur pourra-t-il faire les travaux malgré le refus du preneur ?

L'article 1724 décide que les réparations pourront être faites, quelque incommodité qu'elles causent au preneur, à la condition qu'elles soient urgentes et qu'elles ne puissent être différées jusqu'à la fin du bail : sans cela, en effet, la chose louée pourrait être gravement endommagée, s'il fallait attendre jusqu'à la fin du bail pour réparer une toiture ou consolider un mur, par exemple.

Le bailleur pourra donc faire faire des travaux nécessaires, mais l'article 1724 ajoute que si les réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps. Il importe de bien déterminer la portée de ce texte, qui fait naître deux questions : d'abord, le preneur a-t-il droit à une indemnité si les travaux durent moins de quarante jours? En second lieu, si les travaux durent plus de quarante jours, la diminution proportionnelle du prix du bail doit-elle être calculée seulement sur l'excédant des quarante jours, ou faut-il additionner le délai de quarante jours et le temps qui dépasse ce délai ?

if O. — Sur la première question, un arrêt de la Cour de Paris a jugé que le preneur pouvait avoir droit à une indemnité, même si les travaux duraient moins de quarante jours, « quelle qu'en ait été la durée, » dit l'arrêt, à la condition de rapporter la preuve que ces travaux lui ont causé un dommage. D'après cette théorie, l'article 1724 n'a qu'un but, établir une présomption légale de préjudice en faveur du preneur, lorsque les travaux ont duré plus de quarante jours : s'ils ont duré moins de quarante jours, Tarticle 1724 est inapplicable, le preneur retombe sous l'empire du droit commun, et il obtiendra une indemnité s'il prouve que le travail du propriétaire lui a causé un préjudice.*

* Paris, 24 novembre 1864, Sirey, 65, II, 77.

111. — Noos n'acceptons pas cette théorie, qui ne conduirait à rien moins qu*à accorder, presque dans tous les cas, une indemnité au preneur pour les travaux d'une durée de moins de quarante jours, car, le plus souvent, ces travaux ne se font pas sans que le preneur en subisse quelque préjudice, et il lui est facile d'en rapporter la preuve. Or, si on consulte les origines de l'article 1724, on voit que ce texte a eu précisément pour but de refuser tout droit à l'indemnité pour les travaux d'une courte durée.

Les dispositions de ce texte sont empruntées à Pothier, et voici ce que nous lisons à ce propos dans son traité Du louage : '

« Si les réparations n'avaient duré que peu de jours à « faire, ou même qu'ayant duré longtemps, elles n'eussent « causé au locataire qu'une incommodité médiocre, et ne m l'eussent privé à la fois que de quelque partie médiocre « de la maison, le locataire ne pourrait même pas en ce « cas prétendre quelque remise du loyer; c'est une chose « censée prévue lors du bail, qu'il pourra survenir des « réparations à faire, et le locataire est censé s'être soumis « à en supporter l'incommodité. Suivant l'usage du Châ- « telet de Paris, attesté par Denisard, lorsque le temps, « pour faire ces réparations, ne dure pas plus de six « semaines, le locataire ne peut prétendre à aucune dimi- « nution de son loyer, t^

Ainsi, dans la théorie de Pothier, le preneur devra supporter, sans indemnité, les réparations qui ne dureront que peu de temps, c'est-à-dire, dans la pratique du Châtelet, pas plus de six semaines, car il a dû s'attendre, en louant, à la possibilité de ces réparations.

Celte théorie est-elle la théorie du Code î Ecoutons le tribun Mouricault: * « Le preneur doit souffrir les réparations, « quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoique.

* Rapport au Tribunaty Fenet, XIV, p. 325-326.

Louage, i. 9

« pendant qu'elles se font^ il soit privé d'une partie de la « chose louée, pourvu qu'elles ne durent pas plus de qua- « rante jours. Cette règle, établie par la jurisprudence, est K avec raison adoptée par le projet, parce que le locataire, « en acceptant le bail, a dû prévoir qu il pourrait survenir « des dégradations à la chose louée ; qu'elles pourraient K lui occasionner de l'embarras ; que, cependant, il serait « nécessaire d'y pourvoir; qu'il serait même intéressant « pour lui qu'on ne les négligeât pas : parce qu'il a dû « déterminer, d'après ces considérations, le prix qu'il lui « convenait de donner. »

Il nous paratt impossible, en présence de ces origines de l'article 1724, de lui donner la portée que lui assigne l'opinion que nous combattons, et il nous semble que les deux premiers paragraphes de ce texte reproduisent la double solution qui avait prévalu dans notre ancien droit : les travaux durent-ils moins de quarante jours, le § I décide qu'il n'y aura pas lieu à indemnité, car le preneur a dû compter sur cette éventualité, et fixer en conséquence le prix du bail : durent-ils plus de quarante jours, le § II décide qu'il y aura lieu à indemnité proportionnelle.

Il faudrait, toutefois, apporter une exception à notre règle, et accorder une indemnité au preneur pour des travaux ayant duré moins de quarante jours, si le bailleur avait commis une faute personnelle qui en ait augmenté soit la durée, soit les inconvénients: le preneur est bien obligé de supporter, dans notre théorie, les inconvénients des réparations qui durent moins de quarante jours, mais non les inconvénients qui ne naissent que de Tincurie ou de la faute du bailleur. Ceux-ci restent sous l'empire du droit commun.^

If*. — Si les travaux durent plus de quarante jours, comment devra se calculer l'indemnité? Sur l'excédant des

* Angers, 4 août 1847, Dallez, 47, II, 195. — Laurent, XXV, • 140.

quarante jours, ou sur la réunion des quarante jours et de Texcédanl ? C'est notre seconde question.

D'après M. Troplong,^ il ne serait dû d'indeninité que pour les jours d'excédant: les quarante jours sont, dit-il, (les « jours de franchise ^, quelle que soit la durée des travaux, et il serait illogique de ne pas accorder d'indemnité, si les travaux durent quarante jours, et d'accorder une indemnité pour ces mêmes quarante jours, si les travaux en durent cinquante.

L'opinion la plus accréditée, et qui nous paraît la meilleure, enseigne, au contraire, que l'indemnité doit être calculée sur la totalité des jours pendant lesquels le préjudice a duré, si les travaux durent plus de quarante jours. On peut, d'abord, invoquer en ce sens le texte même de l'article 1724 : « le prix du bail sera diminué à proportion « du temps... », donc à proportion de tout le temps pendant lequel la privation de la chose a duré. On objecte que cette solution est illogique, mais ce reproche nous paraît bien peu fondé : au-dessous de quarante jours, la loi déclare que c'est un inconvénient sur lequel le preneur a dû compter, et au-dessus de ce temps, que ce sont des travaux d'une importance exceptionnelle, pour toute la durée desquels le preneur devra être indemnisé.*

113. — L'article 1724 contient une dernière disposition : si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, le bail pourra être résilié. Rien de plus équitable que cette disposition, car il est certain que le preneur n'aurait pas loué, s'il avait pu prévoir que la maison qu'il a louée deviendrait inhabitable pour lui et les siens.

Peu iniporte la durée du temps, pendant lequel le preneur n'a pas pu habiter la maison : du moment où le loge-

* Tribunal de Bordeaux, 5 novembre 1888, France JudidcUrey 89^ II, 130. — Duvergier, n' 303 ; Marcadé, art. 1724, 1 ; Colmet de Santerre^ VII, p. 250 ; Laurent, XXV, n* 140.

ment du preDeur est inhabitable, il peut demander la résiliation, car il ne jouit plus de la chose louée dans ce qu'elle a de substantiel*. Nous n'indiquons celte solution évidente que parce qu'elle semble contredite par un passage du rapport au Tribunat/ dans lequel M. Mouricault paraît mettre sur la même ligne le droit à une diminution proportionnelle des loyers, et le droit à la résiliation, et exiger, dans les deux cas, une durée de travaux de plus de quarante jours: ce passage des travaux préparatoires, critiqué par tous les auteurs, ne peut avoir d'importance en présence du texte très clair du § III de l'article 1724, qui accorde au preneur le droit de faire prononcer la résiliation, sans exiger que l'impossibilité d'habitation ait eu une durée plus ou moins longue.*

114. — Cette disposition de l'article 1724 est-elle limitative, ou bien le preneur pourrait-il demander la résiliation pour d'autres causes que pour l'impossibilité d'habiter la maison ? Il faut répondre que ce texte n'est qu'énonciatif, et que le § III de l'article 1724 ne fait que donner un exemple, sans vouloir limiter à ce cas unique le droit de résiliation. Le principe est celui-ci : il faut que le preneur puisse, pendant toute la durée du bail, jouir de ce qui est la substance même de la chose louée. Or supposons, avec M. Colmet de Santerre,' que l'immeuble loué soit non une maison d'habitation, mais une boutique, où est installé un petit commerçant vivant au jour le jour du produit de ses ventes : il ne pourrait supporter un chômage de trente à quarante jours et il n'a jamais entendu s'y soumettre.

Les tribunaux devront donc examiner les circonstances, et si le preneur est privé de la partie essentielle de la chose louée, de celle sur la jouissance permanente de laquelle il devait compter, ils prononceront la résiliation, en vertu de Tarlicle 1184 du Code civil.

« Fenet^ XIV, p. 326.

• Duvergier, I, n* 300; Colmet de Santerre, VII, p. 251 ; Laurent, XXV, n- U2.

» VII, p. 251.

115. — Il n'est pas Décessaire, pour qu'il y ait lieu à résiliation, que les réparations entraînent une privation totale de l'habitation du preneur, et il suffit qu'il soit privé d'une portion notable de celte habitation : cette privation rend, en effet, le logenient inhabitable pour le preneur, auquel le surplus de la maison ne suffît pas, et on rentre ainsi non seulement dans l'esprit, mais dans les termes de l'article 1724.*

1 15 I. — Remarquons que si le preneur ne peut pas deaiander de dommages et intérêts pour les travaux qui durent moins de quarante jours, ce n'est qu'en tant que le préjudice que les travaux lui causent se bornent à la non jouissance de la partie de l'immeuble où ces travaux sont faits: mais si ces travaux lui causaient par eux-mêmes un préjudice, comme des travaux à des fosses d'aisances, qui pourraient amener l'insalubrité de la maison^ il aurait droit à des dommages et intérêts basés non pas sur la durée des travaux, mais sur le préjudice spécial qu'il en éprouve.*

§in

Delà garantie.

lis. — Le bailleur doit, aux termes de l'article 1719, n"" 3, 4c faire jouir paisiblement le preneur de le chose louée « pendant la durée du bail » : cette obligation générale, d'assurer au preneur la paisible jouissance de la chose louée, se divise en deux obligations spéciales. En premier lieu, le bailleur doit garantir le preneur des vices de la chose louée; en second lieu, il doit le garantir contre les troubles qui seraient apportés à sa jouissance.

« Paris, 14 avril 1862, Sîrey, 62, II, 277. ' Compar. Rouen, 19 mars 1889, Recueil des arrêts de Rouen^ 89, p. 199.

Nous étudierons donc la garantie due par ie bailleur sous ces deux aspects :