LOUAGE

SOICMAJBE.

3i4. Fraude du locateur.

3i5. Action en dommage futur.

3i6. Délivrance frauduleuse des objets loués.

3x7. Fraudes du locataire.

3x8. Privilège du locateur.

3i4* Avant le Code civil, ce contraj: n'assurait que très-imparfaitement au locataire la jouissance de la chose louée. Par la loi JEde^ le propriétaire d'uae maison pouvait en «xpulser celui à qui il en avait fait bail, s'il affirmait vouloir l'habiter par lui-même. L'acquéreur d'unimmeuble avait aussi le droit d'en prendre possession , en vertu dé la loi emptorem , sans aucun égard pour les baux qu'en avait fait le vendeur. Aujourd'hui, par suite de l'article 1743 du Gode civil , le contrat de louage est aussi obligatoire que celui de vente, et l'on peut dire qu'il contient une véritable vente temporaire ; en sorte qu'une grande partie de ce

DE LA FRAUDE. Sag

que nous av^ns dit dans le chapitre HT , peut ici recevoir une nouvelle applicstion. Ce contrat est soumis aussi à quelques règles particulières.

L'obligation principale du locateur est de faire jouir le locataire , pendant toute la durée de son bail, de la chose louée , et de tous ses accessoires. Si donc sciemment et volontairement, il Texpose à en être privé, en tout ou en partie, il commet une véritable fraude , qui , comme toutes celles dont nous avons, parlée est réparable par tous les dommages et intérêts du locataire , qu'ils aient été prévus ou non lors du bail, ( f^oye^ la a^e partie ^n^. 27) , et par la contrainte par corps, qui peut assurer le paiement de l'indemnité complète^ si elle excède 3oo fr. Cette règle sévère serait sur-tout applicable ,

|0. A celui qui louerait la chose d' autrui;; :i^. A celui qui louerait successivement le même immeuble à deux personnes ; .

3°. A celui qui , après l'avoir loué verbalement ou par un acte n'ayant pas de date certaine , le vendrait sans faire de ce bail une des charges.de la vente ; .

4°. A l'usufruitier qui louerait à longues an<« nées l'héritage dont il jouit , sans prévenir le lo*cataire de l'éventualité de son droit.

Dans tous ces cas , la présomption est pour là fraude ; il n'est pas présumable qu'un individu dispose ainsi d'une chose, sws connaître par&iT H. 34.

53o TRAITÉ

tement la nature du droit qu'il peut y avoir . il faudrait , pour le M)ustraire à cette accusation , qu'il fit connaître les conjonctures extraordinaires, causes de son erreur.

Sans la preuve de cette erreur, suivant les circonstances , s'il avait reçu des deniers d'entrée et se trouvait insolvable, la fraude pourrait être qualifiée escroquerie, et punie comme telle.

3i5. Le locataire menacé d'éviction par une des causes que nous venons de signaler, ne serait pas obligé d'attendre un trouble eflFectit et pourrait sur-le-champ demander que le locateur, dans un bref délai , fit cesser les causes de ses allarmes ; sinon que le bail fût résilié avec dommages et intérêts , ou , au moins, qu'il lui fût donné caution.

Dans l'ancienne législation, en matière de vente comme de louage, on aurait admis les subtilités du Droit romain. Pour la validité du contrat, on n'exigeait pas que celui qui vendait ou louait une chose en fât propriétaire, il suffisait qu'il la livrât, et s^obligeât à en faire jouir l'acheteur ou le locateur, suivant la règle pour la vente , prœstandi emptofi rem habere licere j et celle pour le louage^ prcestandi conductorijrui vel uti licere. Il résultait de ces règles , que tant que l'acheteur et le locataire n'éprouvaient pas de troubles réels, l'action en garantie n'était pas ouverte pour eux. A ces règles, un principe plus conforme à la bonne foi

qui doit préparer et cimenter les conventions , a été substitué : la vente de la chose d'autrui est nulle, article iSgg du Obde civil , et suivant l'article i653, il suffit que l'acheteur ait juste sujet de craindre d'être troublé , pour qu'il puisse suspendre le paiement du prix, à moins que le vendeur ne lui donne caution. L'analogie parfaite qui existe, aujourd'hui^ entre le contrat de louage et celui de la vente , rend le principe que ndus^ venons d'exposer commun aux deux contrats.

3i6. Le locateur peut encore être exposé à l'ao» tion en&aude de son locataire, si, s'étant obligé par le bail de lui fournir divers objets, il les lui livre sciemment dans un état tel qu'il doive en éprouver du dommage. Si , par exemple , en affermant un domaine avec les bestiaux qui le garnissent, ces bestiaux se trouvent infectés de maladie contagieuse. {Voyez Pothiér^ contrat de louage^ n^. ii8. )

317. Le locateur a également l'action en fraude contre le locataire, ^lans tous les cas où ce dernier abuse de ce que la chose louée reste à sa disposition , pour en altérer la valeur à son proJSt ; tel serait le sort du locataire d'une maison de commerce, qui cesserait de l'employer à cet usage, et ferait passer ailleurs tous les avantages qu'elle produirait.

Il en serait de même du fermier d'un domaine qui porterait dans ses héritages les engrais des-

tinés à ceux du domaine , ou qui , se prêtant aux vues d'un usurpateur , n'instruirait pas le propriétaire des anticipationlTcommises sur se^fonds, ou ne l'en informerait qu'après l'extinction de l'action posséssoire.

Quand , dans un bail ordinaire , la faculté de sotislouer a été interdite au locataire (article i7i7.du Code civil), ou que dans un bail & portions d$ fruits , cette faculté ne lui a pas été accojrdée (article 1763), il arrive, quelquefois, queie locataire est remplacé par un tiers , qu'il |)gréténd n'être que son mandataire , et ne jouir que pobr lui : cette prétention ne doit jamais trouver grâces devant les tribunaux, qui ne peuvent y voir qu'un stratagème conçu pour dissimuler l'infraction commise k la prohibition.

3i3. Le privilège du propriétaire s'étend sur tous les effets qui garnissent sa ferme , et particulîèrefnent sur les bestiaux gui y étant introduits, sont réputés appartenir au fermier. La preuve du contraire ne peut être donnée que par un bail à cheptel , notifié au propriétaire de la ferme par celui qui a fourni les bestiaux , ainsi que le prescrit l'article 181 3 du Code civil. Deux motifs ont fait placer dans le Code cette disposition qui.n'était pas dans notre ancien Droit ; le premier , pour que le propriétaire de la ferme n'ait , sur la solvabilité de son fermier , que la juste idée qu'il doit en concevoir, et ne* fonde

DE Lk FKÎVUDE. 53a

pas sa confiance sur un gage chimérique ^ le second, pour éviter qu'à Pombrè d'un cheptel frauduleux, le fermier ne parvienne à sôtistràire les bestiaux qui lui appartienne^ aux piëursuîtés du propriétaire. De ces motifs , il faut c&ridure , i^. que celui qui a doiiné ses bestiaux à cheptel au fermier d'unautre^ voudrait, en vain, prouver sa bonne foi, et la légitimité de soà drmt aux bestiaux, s'il n'eii avait pas prévenu le proprîé^ taire de la fierme par la notififcatbh exigée; 20. qu'il doit le faire assez tôt pour que lé propriétaire ne puisse pas êti*e, un seulihstafnt, induit en erreur par des valeutv qui doivent lui rester étrangère*. Cette seconde proprb^tion, sût laquelle le texte de l'article iSf 3 laisse des^ doutes, est justifié par utt arfet d«^la Gour de Nîmes, du 7 août i8iâ. . i/i •

Les sieurs Vejncet,- fermiers d'un domaine appartenant au sieur Gallemard, étaient débiteurs de plusieurs années de Rrmage , lorsquHI fut passé un acte, contenant, au profit du sieur Monnier, cheptel de divers bestiaux détaillés dans l'acte, et évalués ensemble à 2,745 fr. 80 cent. On dit encore dans l*acte, que^ces bestiaux o^ht été achetés par Monnier à différentes foires , et remis par hii aux sieurs Veyret , lotï dé chaque acquisition. Peu de jours après Pacte, il fut notifié au sieur Callemard, qui n'en fit pas moins saisir ces bestiaux, ainsi que tous ceui trouvés aur domaine.

Sur l'opposition de Monnier, portée devant le tribunal de M ende, il articula^ et offiit de prouver la sincérité de tous les faits consignés dans Je cheptel représenté. Callemard consentit à ce que tous ces Ëiits fussent tenus pour vrais , se bornant à ;soutenir que la notification aurait dû précéder l'introduction des bestiaux dans sa ferme. Le tribunal de Mende , déterminé par le silence de l'article. iSiS, sur l'époque à laquelle la notification doit avoir lieu, et parce qu'il n'était élevé contre Monnier aucun soupçon de fraude, ni de simulation , a^dmit son opposition.

La Goui* de NUnes^ aii contraire , la rejeta ; et nous croyons décisifs les motifs de son arrêt : a Âttendu^çq fait, qu'il résulte même des termes >> de l'acte ^4^ ii^ovembre i8i^, que les bes- » tiaîix déliyrés par Monnier auxVeyret, étaient, » avant cet acte , placés dans le domaine , puis- » qu'il y est stipulé qu'ils avaient été achetés en » différentes foires et f^archés , et remis auxdits >> Yeyret, à l'époque desdites foires et marchés ;

» Attendu qu'à l'instant même où ils ont été D placés dans le domaine du sieur Callemard , » Us sont devenus le gage du propriétaire, par le D seul ministère de la loi ;

» Attendu que ces bestiaux, par leur introducy^ tion dans un domaine sont présumés être , vis- » à-vis du propriétaire à Rencontre d'un tiers , en ». toute propriété à son fermier ; et Ifju'iis sont

D Imputes tels , à moins qu'avant leur entrée dans i> le domaine , en se conformant aux dispositions » de l'article 1 8 1 3 du Code , le cheptel donné au » fermier d'autrui, n'ait été préalablement notifié » au propriétaire de qui le fermier tient un do- » maine ; notification qui , d'après les termes » mêmes de la loi , doit être faite au momen( » même , le mot lorsque étant indicatif du tenue ;

» Attendu que, sans cette précaution sage, sans » cette mesure salutaire, qui sert d'avertissement » aux propriétaires, pour la règle de leur conr » duite envers leurs fermiers , ils seraient tous » évincés du prix de leurs fermes , par un acte y> frauduleux que ceux-ci passeraient avec tm » tiers;

» Attendu qu'il en doit être pour les bestiaux » qui garnissent une ferme , de même que pour » les pieubles qui garnissent une maison louée ; u que, si la loi répute appartenant au locataireiès » meubles qui garnissent sa maison, elle doit éga- M lement réputer appartenant au fermier du do- » maine les bestiaux qui servent à l'exploitation , » à la culture , à l'engrais , à moins qu!un acte >> antérieur, et signifié au moment de leur pla- » cément dans les bâtiments du domaine , ïndir w que Un autre propHétaire ;

» Attendu néanmoins que , dans les circons^ » tances particulières de la cause , il est convej> nable de soumettre les appelants , à afÇrmcr

y> avec serment qu'il n'avaient auotine connais- )» sance quelesbestiauxeZ-ca^auj?, baillés à Chep- » tel par M onnier, étaient la propriété de ce dér- » nier; et que cette connaissance ne leur a été y acquise qu'à la notification de Pacte du 1 1 no- » vembre :

« Dit mal jugé , à la charge du serment, » Il importe d'observer , que , dans l'espèce jugée , 41 s'était écoulé , depuis les diverses introductions des bestiaux de Monnier dans la ferme de Cailemard trop de temps pour que ce propriétaire n'eût pas été mis dans une fausse sécurité , par l'apparence de solvabilité que ces bestiaux donnaient à son fermier; qu'ainsi la Cour de Nîmes ne pouvait pas juger autrement qu'elle l'a fait. Mais il nous semble qu'il y a exagération dans ce point de droit, que la notification du cheptel doit absolument, et toujours , précéder l'introduction des bestiaux ; c'est ajouter à la loi et non l'interpréter <}ue d'établir une règle aussi rigoureuse ; une sage interprétation veut que la loi soit satisfaite dans l'esprit qui l'a dictée, comme dans son texte, et rien de plus.

Les juges de Mende,. n'avaient vu, dans la dis-^ position de l'article i8i3, qu'une précaution contre la fraude. La Cour de Nîmes y apercevant encore et très- judicieusement, un préservatif contre l'erreur du propriétaire , a du réformer leur jugement; mais reconnaissons, en droit ?

que, dans tous les cas où cette erreur n'a pas pu avoir lieu, le. propriétaire de la ferme ne doit pas être admis à se plaindre d'un tort imaginaire, pour commettre une injustice réelle.

Ce mot lorsque est, il est vrai, indicatif du terme; mais son indication n'a rien de précis; elle n'est qu'approximative. Si Aoncle jour même de l'entrée des bestiaux dans la ferme, où le lendemain^ ou même quelques jours après , le propriétaire est légalement informé que son fermier ne les tient qu'à titre de cheptel ; en un mot , si les circonstances uémontrent que son fermier n'a pu lui surprendre aucun délai , à la faveur de ce gage apparent, celui à qui les bestiaux appartiennent ne lui aySnt occasionné, ni volontairement ni involontairement , aucun dommage , doit recouvrer sa chose , puisque la loi n'a pas fixé d'époque fatale pour la notification. Toutes les fois que le droit positif ne commande pas expressément , l'équité reste la loi suprême. La Cour de Nîmes elle-même a •été entraînée par ce sentiment , puisqu'elle a exigé de Callemard qu'il affirmât n'avoir pas su que ses fermiers n'avaient reçu les bestiaux qu'à titre de cheptel. ( Voyez le Journal du Palms^ /.36, p. 427O