C. Une donation de nue propriété

A. Donation en pleine propriété.

1734. D'après la loi de frimaire (*), la valeur de la propriété des immeubles se trouvait déterminée en multipliant par 20 le chiffre des revenus.

(*) Sic Diction, enregistr.f v© Donation, n. 377; Garnier, Rép. (lén.t n. 5540-3*>. Une circulaire du Directeur de rEnreglstrement du 22 octobre 1895 dispense du droit de mutation les dons et legs faits aux Facultés et Universités parce que ces établissements sont « rattachés par des liens étroits à l'ensemble des services »> : on les a assimilés aux Lycées.

(«) V. rart. 15 de celle loi.

76i DES DONATIONS ENTRE VIFS ET TESTAMENTS

La loi du 21 juin 1873 (*) a décidé que, pour les immeubles ruraux, le chiffre de 20 serait porté désormais à 25. Cette disposition s'explique par ce motif qu'avec le chiffre 20 on aboutissait à donner aux immeubles ruraux une valeur bien inférieure à leur valeur vénale. Au point de vue de Timpôt, on capitalise donc actuellement les biens ruraux à 4 0/0, alors que les biens urbains continuent à être capitalisés à 3 0/0.

1735. Quant à la détermination du caractère urbain ou rural d'un immeuble, elle se fait d'après sa destination.

Voici ce que dit à ce sujet le rapporteur de la loi : « C'est la nature et non la situation d'un fonds qui doit être considérée pour savoir s'il est rural ou urbain. Le caractère de rimmeuble se détermine par sa principale destination. Est urbain l'immeuble principalement affecté à l'habitation ou à un usage soit industriel, soit commercial. Est rural l'immeuble principalement affecté à la production des récoltes agricoles, à la production des fruits naturels ou artificiels, prairie, terre labourable ou vignoble ».

1736. Cette règle que la valeur imposable des immeubles s'apprécie d'après leurs revenus, s'applique à tous les immeubles, non seulement aux immeubles par nature, mais aux immeubles par destination dont la valeur est comprise dans la valeur de l'immeuble principal. EUe s'applique également aux immeubles par détermination de la loi tels que les actions immobiUsées de la Banque de France.

1737. Mais comment se déterminent les revenus de rimmeuble ?

Si l'immeuble est l'objet d'un bail existant au jour de la donation, c'est ce bail qui précise, aussi bien au regard des parties qu'au regard de l'administration, le revenu sur lequel sera basée l'évaluation de l'immeuble donné.

Il n'y a pas de difficulté si le prix du bail est fixé en argent.

S'il est fixé en nature, il faut s'en tenir aux dispositions de la loi du 13 mai 1818 dont l'art. 75 porte que : « Pour les donations entre vifs et les transmissions par décès de biens

0) V. Tari. 2 de celle loi.

dont les baux sont stipulés payables en quantité fixe de grains et de denrées dont la valeur est déterminée par les mercuriales, la liquidation du droit proportionnel d'enregistrement sera faite d'après l'évaluation du montant des actes ou du prix des baux résultant d'une année commune de la valeur des grains ou autres denrées selon la mercuriale du marché le plus voisin ».

S'il n'existe pas de baux courants au jour de la donation, le revenu des immeubles est fixé par la déclaration des parties. Mais Fadministration a évidemment le droit de contrôler par une expertise la déclaration qui lui est faite.

Il est d'ailleurs incontestable que ce sont seulement les revenus nets qu'il faut multiplier par vingt ou vingt-cinq pour obtenir la valeur disponible. Il y a donc lieu de déduire des baux ou de la déclaration les frais et débours diminuant le revenu brut.

B. Donation d'usufruit^

1738. Pour éviter les difficultés que pouvait soulever l'évaluation nécessairement aléatoire d'un droit tel que l'usufruit, le législateur a posé une règle fixe, d'après laquelle on doit donner à l'usufruit la moitié de la valeur de la pleine propriété du bien sur lequel il porte. On déterminera donc la valeur d'un usufruit en multipliant son revenu par 10 ou par 12 1/2, suivant qu'il s agit d'un immeuble urbain ou d'un immeuble rural (*).

Ce système, qui consiste à fixer à priori à la moitié de ce que vaut la propriété la valeur de l'usufruit, est nécessairement trop arbitraire pour n'avoir pas soulevé souvent des critiques.

A plusieurs reprises, on a proposé de modifier la règle.

Les réformes proposées n'ont point encore abouti. On doit donc nécessairement s'en tenir à la règle prescrite, quel que soit l'âge de l'usufruitier.

1739. Il est cependant un cas où il devient impossible de maintenir la règle, c'est quand il s'agit d'un usufruit constitué pour un temps limité à moins de 10 à 12 années. 11 devient

(\i Sic art. 12, loi du 22 frimaire el 2, loi du 21 juin 1875.

alors manifestement impossible de prélever un impôt sur un capital formé de 10 ou 12 fois 1/2 les revenus, alors que Tusufruitier ne doit profiter de ceux-ci que pendant quatre ou cinq années par exemple.

Aussi s'accorde-t-on à écarter la règle.

Mais on est loin de s'accorder sur le mode d'évaluation qu'on doit alors employer. Le plus sûr serait, pensons-nous, de multiplier le chiffre des revenus annuels par le nombre d'années pour lesquelles l'usufruit est constitué ('). C'est en effet maintenir, dans la mesure du possible, la règle que la loi donne d'une façon générale.

1740. La loi n'a rien dit des donations d'usage, d'habitation ou de servitude foncière. Est-ce à dire qu'on doive s'en tenir au tarif que la loi donne pour la propriété?

Il nous semble difficile de le soutenir, puisque ce serait admettre que des droits dont la valeur est moindre que celle de l'usufruit, fussent imposés plus lourdement que celui-ci.

En l'absence de règle précise, il nous parait équitable d'appliquer la règle d'évaluation prescrite par l'usufruit.