Du tranaport de la propriélé

K . Entre les parties contractantes.

364. Lfi délivrance ou tradition est-elle nécessaire pour opérer le transpoit de la propriété entre les parties contractantes? Elle rélait en droit romain ('). Toutefois, dans des cas assez noniijreux, la tradition était si facilement réputée accomplie que, pour ainsi dire, elle était supprimée (-). On retrouve dans notre ancien droit la même règle (^) ; mais elle n'y a guère qu'une existence théorique ; en fait, on insère toujours dans le contrat une clause grâce à laquelle la tradition n'est pas nécessaire pour la translation de la propriété. Aussi (irotius (^j et l'ufîendorf(^') formulèrent-ils le principe, aujourd'hui consacré par le Code civil, que la propriété est transférée par l'etfet de Ja convention. Pourquoi, disaient ces auteurs, exiger le fait tout matériel de la tradition pour opérer la translation de la propriété qui est un droit, une chose immatérielle par conséquent? Rationnellement, le seul consentement des parties doit suflire à produire ce résultat. Notre législateur n'a donc pas innové, du moins quant au fond, lors([u'il a écrit la disposition de Fart. 1138, ainsi conçue : '( L'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul con- )) sentement des parties contractantes. — Elle rend le créan- " cier propriétaire et met la chose à ses risques dès Vinstant •> où elle a dû être livrée, encore que la tradition n'en ait point » élé faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la » livrer; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier ».

Cette disposition est annoncée par l'art. 711 en ces termes :

« La propriété des biens s'acquiert et se transmet par

l'effet des obligations ».

;'i Tradilionibu.s et iisucapionibus dominia rerum non ûudis paclis Iransfcnintur. L. 20, G., De paclis, II, 3.

f: h. 79, D., De solutionibus, XLIII, G; L. 1, § 21, el L. 18, § 2, D., De acquir. ir! amitt. poss , XLI, 2.

i') Polhier, Vente, n. 319.

(*) De jure Ijelli ac pacis, lib. II, cap. 8, 25.

{^! Droit de la nature el des gens, iiv. IV, cli. IX, § 8. — V. aussi Domat, Lois civiles, li-c part., Iiv. I, lit. II, sect. II, n. 8 (édit. Rémy, I, p. 158},

Ainsi, dans notre lég-islation, l'obligation de transférer la propriété est réputée ininiédiatement exécutée. La tradition qui vient ensuite n'a pas pour etfet de rendre l'acquéreur propriétaire, mais simplement de le mettre en situation de se servir de la chose.

365. Toutefois le transpoit de la propriété n'est qu'un effet médiat de la convention, en ce sens ({u'il est seulement le résultat de l'exécution de l'obligation de transférer la propriété que cette convention a engendrée. Ainsi la vente, qui est une convention de donner, fait naitro une obligation de transférer la propriété à la charge du vendeur, et c'est l'exécution de cette obligation qui rend l'acheteur propriétaire. 11 en est ainsi, non seulement lorsque la convention a pour objet une chose déterminée seulement quant à son espèce, mais aussi lorsqu'elle a pour objet un corps certain, Il est vrai que, dans cette dernière hypothèse, la loi répute l'obligation de transférer la propriété, que la convention engendre, immédiatement exécutée (art. 1138), et c'est en envisageant ce résultat final, sans tenir compte de la filière par laquelle la loi nous fait passer pour y arriver, qu'on a pu dire que la propi'iété est transférée par la convention elle-même. Mais on est allé trop loin, à notre avis, en disant que, dans notre droit actuel, l'obligation de transférer la propriété ne prend même pas naissance dans les conventions de donner relatives à un corps certain ; c'est rayer du Code civil de nombreux textes qui parlent de cette obligation. La vérité est qu'elle naît, mais qu'elle meurt aussitôt, parce qu'elle est réputée accomplie, exécutée, payée au moment même de sa naissance.

366. Sur l'existence du principe, que le seul consentement suffit, au moins entre les parties, pour opérer le transport de la propriété, il n'existe aucun doute. Mais le texte de l'art. 1138 n'est pas toujours clair. Parmi les diverses explications qui ont été proposées pour mettre ses termes d'accord avec la pensée que le législateur a voulu exprimer, voici celle qui nous parait préférable :

Notre ancien droit, nous l'avons dit, avait admis le principe romain que la tradition est nécessaire pour opérer le transport de la propriété ; mais, du moins en ce qui concernait les

DE l'obligation DE DONNER 413

immeubles, on y considérait en général une simple tradition de droit comme suffisante pour produire ce résultat. La tradition de droit, à laquelle on donnait aussi le nom de tradition feinte, résultait d'une clause particulière du contrat, appelée clause de dessaisine-saisine ou de vesl et dcvest; elle était ordinairement ainsi conçue (c'est Taliénateur que l'on met en scène) : « s'en est dessaisi et dévestn et en a saisi et veslii ledit... » En vertu de cette simple déclaration, l'acquéreur était considéré comme ayant reçu une tradition intellectuelle suffisante pour lui transmettre la propriété : « Dessaisine et saisine faite en présence de notaire et de témoins, disait Loysel, vaut et équipoUe à la tradition et remise de possession » [^). (^ette clause était devenue de style dans les actes coniètatant des conventions de transférer la propriété, de sorte que, dans la réalité des faits, c'était le consentement des parties c[ui opérait ce transport, indépendamment de la tradition (-). De là à sous-ontendre la clause de dessaisine-saisine dans tous les contrats ayant pour but la translation de la propriété, il n'y avait qu'un pas, et l'art. 1138 l'a fait. Ainsi, en définitive, le changement opéré pai* le législateur de 1804 consiste simplement en ce qu'il a rendu inutile l'insertion de la clause dont nous venons de parler.

Quels sont les termes de sa disposition? L'art. 1138 dit d'abord: « L'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement dc^ parties contractantes ». — Parfaite, c'est-à-dire consommée, accomplie, en droit tout au moins, et sauf à être exécutée plus tard en fait par la tradition réelle.

(') Instil. couL, liv. V, lit. IV, reg. 7. — Toulefois ce principe ii'avaiL pas Iriomplié sans renconlrer une vive résislance, nolammeiilde la pari de Dumoulin. Sur coiif. de Paris, I, § 20, glose 5, n. 16.

(') Argou l'expose en termes liés nels : .- L'acquéreur, en malière de meubles, dil-il, n'a qu'une action personnelle contre le vendeur pour l'obliger à lui livrer la chose vendue, le simple contrai ne donnant pas la propriété à l'acquéreur, s'il n'est suivi d'une tradition réelle... 11 en était de même pour le droit romain en matiè: e d'immeubles; mais, comme parmi nous on met tuciours une clause, dans les contrais de vente, par laquelle le vendeur se dépouille et se démet de la propriété el de la possession de la cliose vendue pour en saisir l'acquéreur, ce qu'où appelle Iradillon feinle; dès le moment que le contrat est parfait el accompli, tous les droits qui appartiennent au vendeur passent en la personne de l'acquéreur; de sorte que, si le vendeur était propriétaire, l'acquéreur devient aussi propriétaire ». Inslilulions au droit français, 11« édil., II, p. 197 in fine el p. 198.

En un mot, la loi, interprétant la volonté des parties, suppo que Taliénateur a effectué au profit de l'acquéreur une tradition de droit, équivalente, au point de vue du transport de la propriété, à une tradition réelle.

L'article ajoute : « Elle rend le créancier propriétaire et » met la chose à ses risques ''A'.') rinslant où elle a dû êlre » livrée ». — Elle : l'obligation de livrer, considérée comme exécutée, ainsi que nous venons.de le dire, ou, si on le veuf. la tradition de droit, en vertu de laquelle l'obligation de livici est réputée accomplie. — Dès finstatit oii elle a dît être livrée: au premier abord, ces mots paraissent signifier que, si un terme a été fixé pour la délivrance, l'acquéreur ne deviendra propriétaire qu'à l'échéance de ce terme, puisque c'est seulement à cette époque que la chose devra être livrée. Mais cette proposition se trouverait en opposition avec le principe formulé par l'art. 1185, duquel il résulte que le terme n'aO'ecte pas V existence même du droit, mais seulement son exécution. D'un autre côté, si c'était là l'idée qu'a voulu exprimer la loi, on ne s'expliquerait guère l'emploi des mots « dès l'instant où elle a dû être livrée », qui semblent indicjuer une anticipation sur l'époque où devrait s'effectuer normalement le transport de la propriété. Aussi doit-on considérer (pie la loi fait ici allusion à la tradition de droit, et non à la tradition de fait : dès rinstant où elle a dû être livrée, c'est-à-dire dès rinstanl où a du se faire la tradition de droit, ou autrement dit dès l'instant même du contrat. On peut dire encore que ces mots signifient dès l instant où la tradition a été due, c'est-à-dire toujours à partir de la convention.

Que telle ait été la pensée des rédacteurs du Code civil, ce n'est guère douteux. Xo'ic'i comment Bigot-Préameneu s'exprime, dans l'exposé des motifs du titre Des oblir/ations : <( C'est le consentement des conti'actants qui rend parfaite l'obligation de livi-er la chose; il n'est donc pas besoin de tradition réelle pour que le créancier doive être considéré comme propriétaire aussitôt que l'instant où la livraison doit se faire est arrivé » ('•). A son tour, Portails dit, dans les

' Fenel, XI If, p. 230; Locré, XII, p. 327, n. 33.

DE l'obligation DE DONNER 415

motifs du titre De la vente : « 11 s'opère par le contrat une {sorte de tradition civile, qui consoinine le transport du droit >et qui nous donne action pour l'orccr la tradition réelle de la ichose... » ('). Au surplus, on trouve un langage tout à fait analogue dans l'art. 938 : « La donation dûment acceptée sera » parfaite par le seul consentement des parties; et la pro- )) priété des objets donnés sera transférée au donataire, sans » qu'il soit besoin (Vautre tradition ». Ces derniers mois signifient : sans qu'il soit besoin d'autre tradition que celle qui résulte du consentement des parties (-).

D'ailleurs, la disposition de l'art. 1583 suffirait pour révéler le véritable sens de celle de l'art. 1138, dont elle n'est qu'une application : o Elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la cliose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » C\l.

Toutefois, on ne peut contester ([ue la rédaction de la disposition de l'art. 1138 est défectueuse. Aussi le Code civil italien, s'il a reproduit le système français, a, du moins, modifié la formule de notre loi : « Dans les contrats, dit-il, qui ont pour objet la translation de la propriété ou d'un autre droit, la propiiété ou le droit se transmet par l'effet du consentement légitimement manifesté, et la chose reste aux périls et risques de l'acquéreur, quoique la tradition n'en ait [)as encore été faite ». Art. 1125 ('). La disposition de l'art. 715 du Code civil portugais est certainement aussi beaucoup nii'mx rédigée que celle de notre art. 1138. En voici les termes : (( En cas d'aliénation de choses certaines et détermi- Jices, la translation de la propriété s'opère entre les parties

:') Fonel, XIV, p. 113; Locré, XIV, p. 145 in fine, n. 6.

i': <■ Uessaisine et saisine, faile présenl noliiire de cour laye, valent el équipol- If'iil à Iradition de fait et possession prise de la cliôse, sans qu'il soit requis autre ippréliension ». Coul. d'Orléans, art. 278.

.■' S<cMarcadé, IV, n. 484; Mourlon, II, u. 1124; Colmel deSanlerre, V, n. 55 /"x-lV; Demolombe, XXIV, n. 417; Laurent, XVI, n. 358; Vigie, II, n. 1281, l>. 577. — Cpr. Laronibicre, I, p. 4(35 (art. 1138, n. 26). — Conlra Planiol, I, l'*^ iMil., M. 13G5-1366, 2» édit., n. 1307-1308, 3« édit., n. 2596. ' Traducl. Orsier, p. 243.

par la seule vertu du contrat, encore qu'il n'y ait mise en possession, ni tradition réelle ou symbolique, sauf convention contraire ». .\rt. 7lo (').

36 7. En faveur du système admis par le législateur fran- {,'ais quant à la translation de la i)ropriété entre les parties, on peut faire le raisonnement suivant :

Au point de vue philosophique, c'est la volonté seule qui déplace la propriété. Le fait matériel ([ui s'ajoute à elle, la tradition, ne peut avoir d'autre etVet que de mettre l'acquéreur en situation de se servir de la chose. Il ne convient donc pas d'exiger ce fait matériel pour le transfert même de la propriété. Le législateur doit seulement organiser la publicité des actes translatifs ou constitutifs de droits réels, afin que les tiers ne soient j)as victimes de la IVaude.

Cependant la majorité des codes civils étrangers dont la rédaction est postérieure à 180i, même la majorité de ceux qui ont été élaborés le j)lus récemment, ont reproduit la règle j'omaine. Sur ce point, [)ar exemple, le Code civil néerlandais s'exprime ainsi : « La propriété des biens s'accpiiert... pai tradition, en suite d'un titre translatif de propj-iété, émané de celui qui peut disposer de l'objet ». Art 039. Le Code civil de la Républi(iue Argentine, qui, on le sait, a une réelle valeur scientifique, pose le môme principe : son art. 577, qu: figure sous cette rubri([ue « Des obligations de donner âa choses certaines », est ainsi conçu : (< Avant la tradition de 1; chose, le créancier n'acquiert sur elle aucun droit réel ». L« Code civil espagnol dispose, dans son art. 009, (pie la projjriéli s'acquiert « en conséquence de certains contrats au moyei de la tradition », et, dans son ai-t. 1095, que le créanciei « n'acquiert pas de droit réel sur elle (la chose), tant qu'elh ne lui a pas été livrée ». I^e Code fédéra/ des obligations di également : « Pour que la propriété mobilière soif transférée en suite d'une convention, il faut que l'accpiéreur ait été mi: en possession ». Art. 199. Et, s'il ne parle pas de la trans mission de la propriété immobilière, c'est parce cpie cett< matière est du domaine de la législation cantonale. Art. 10 e

^') Trailucl. Lancyrie el Dubois, p. 230.

DE l'obligation DE DONNER -417

231. Le Code général des biens pour la principauté de Monténégro entre d;«iis une véritable analyse pour établir la distinction entre le fait juridique générateur d'obligations et le (fait juridique translatif de propriété : « Si tu acquiers par contrat un droit à la propriété d'une chose, tu n'en es pas encore pour cela devenu propriétaire. Tu peux, il est vrai, comme tout créancier, exieer do celui qui a contracté avec toi qu'il rcu) plisse son oblii.;ation, c'est-à-dire qu'il te transfère la propriété, mais, tant que cetle translation n'a pas etfectivement eu lieu, tu n'es pas encore entré dans !e rap[)ort étroit qui unit le propriétaire à la chose; en un mot, tu n'es pas encore propriétaire. Tu ne le deviendras qu'après l'accom- 'piissement effectif des formalités légales, cest-à-dire, pour les iuuneubles, par riiomologation judiciaire, et, pour les nieuliles, par la tradition •). Art. 83C (').

On trouve des dispositions analogues dans plusieurs autres odes (-). Nous nous bornerons à citer encore le Code civil de l'cinpire d'Allemagne. Ce code distingue les actes créateurs Tobligations elle contrat abstrait d'aliénation ou contrat réel, [ui nécessite, c[uant à la translation de la pro[)riété immojilière, l'intervention d'un officier judiciaire et l'inscription le l'acte au registi'c foncier. Art. 925. Cette « investiture » '^t requise pour qne la propriété des immeubles soit transorée même entre les parties. Cette disposition ne fait que eproduire le système de la loi prussienne du 5 mai 1872, ut. 1". Quant à la propriété mobilière, sa translation ne o[)ère soit entr(> les parties, soit à l'égai'd des tiers, dans le ystème du code allemand, que par une convention spéciale iiivie de la tradition. Art. 929. D'ailleurs le contrat réel,

Trad. R. Daresle el A. Rivière. — V. aussi les arl. 83i, 8.35, 837, 839. — lais, en général, les codes indiqués ci-dessus accordent, en ce qui concerne la adlLion, les facililés qui élaienl déjà admises dans noire ancien droit el en onl '■•me ajouté d'aulres. — V. C. fédér. des oblig-., art. 200-203. — C. civ. esp , 1 1. 1462-1464. — C. du Montén., art. 8iO. — C'est ainsi que le Code civil espagnol •cide, dans son arl. 1462, al. 2, que « lorsque la vente se fait par acte public, la Jiifeclion de l'acte équivaudra à la délivrance de la chose objet de la vente, si ■ contraire ne résulte pas ou ne se déduit pas clairement de l'acte lui-même ». 'Ile diîiposilion a pour conséquence de supprimer à peu près la nécessité de la

idilion.

-, V. notamment C. civ. chil., art. 670, 675, 679.

CoNTH. UU UBI.I(J. — I. 27

comme la tradition du droit romain ('), est envisagé abstraction faite du titre en vertu duquel s'opère raliénation, de telle sorte que celle-ci est maintenue alors même que ce titre est inexistant ou annulitble, sauf, pour la partie ([ui aura obtenu l'annulation ou la déclaration d'inexistence, le droit d'exercer une action personnelle en restitution [-).

L'atlachemcMit de la plupart des législateurs modernes au principe romain s'explique par la conception classique du droit de propriété combinée avec la nécessité de protéger les tiers. Le droit de propriété nous appa l'ait comme essentiellement absolu. Quand il existe, c'est nécessairement à l'égard de tous. A mon droit de propriété correspond le devoir pour tous les autres hommes de le res[)ect<M'. Il ne peut être question ici de distinguer suivant qu'on oppose ce droit à telle ou à telle catégorie de personnes. Or, d'autre part, comme il faut protéger les tiers, un législateur ne doit pa admettre que la propriété s'acquiert à leur égard par le simple oftet du consentement. Mais, tant ([iie la propriété n'est pas déplacée relativement à eux, elle ne peut l'être à l'égard de personne, pas môme à l'égard de l'aliénateur. En etfet, la transmission du droit de propriété ne saurait s'opérer' d'une façon relative, puisqu'il faudrait pour cela (ce ({ui est impossible) qu'en entrant dans le patrimoine de l'acquéreur, ce droit cessât d'être absolu. C'est ainsi, par exemple, qu'ont raisonné les rédacteurs du Code civil allemand (^),

B. De la Irauslallon dr la propriété à ré(jiinl ilrs tiers. N» 1. Historique.

368. La question de la translation de la propriété à l'égarc des tiers présente un immense intérêt; il n'est donc pas inu tile de retracer ses diverses vicissitudes. Nous allons reclier

(') Accarias, op. cit.. I, n. 22G, p. 573; Girard, op. ni.. 2" édit., p. 287, [e\li' > noie 3, 3"= édit., p. 292, lexle el noie 3.

(^) Saleilles, op. cit., n. 3-5, 1'''' édit., p. 3-5, 2<' édit., p. 2-5; Jules Challaine! Etude sur la partie du projet de C.,civ. allenuunl relative aux divits rrrt: Bulletin de la soc. de léf/isl. comp.. XVIK (1888-1889), p. 405-409, n. i '.'. > P.42G-427, n. 33.

(^j Cliailainel, op. cil., n. 8 iii fuie, p. 4U8.

DE l'obligation DE DONNER 419

cher successivement comment elle avait été résolue : 1" en droit romain; 2° clans notre ancien droit français; 3" dans notre droit intermédiaire; -1° par le Code civil.

369. En droit romain, le simple consentement des parties ne suffisait pas pour opérer la translation de la propriété. L'ac(|uéreur ne devenait propriétaire à l'égard des tiers et même à l'égard de l'aliénateur c£ue par la tradition; jusque-là il n'avait cpi'un droit de créance, et non un droit réel.

Do là résultaient entre autres deux conséquences : 1° Jusqu'à la tradition, les créanciers de l'aliénateur pouvaient saisir le bien aliéné pour obtenir leur paiement;

2" Entre deux acquéreurs successifs du même bien, on préférait celui c[ui le premier avait obtenu la tradition, son titre fùt-il postérieur en date (').

370. Théoriquement, ces principes furent acceptés par notre ancienne jurisprudence, non seulement dans les pays

i de droit écrit, mais aussi dans la plupart des pays de coutume (-). Nous savons toutefois c[u'ils furent, du moins en ce qui concerne les immeubles, à peu près réduits à une existence purement nominale par l'introduction de la clause de dessais hip - saisine , qui, d'après la jurisprudence, opérait une tradition fictive équivalente à la tradition réelle et entraînait, par conséquent, le transport de la propriété tant à l'égard des tiers qu'entre les parties (').

Mais, dans les coutumes de quelques provinces du nord, il fallait, pour que l'aliénateur d'un immeuble fût dessaisi de la propriété soit h l'égard des tiers, soit même dans ses rapports avec l'acquéreur, que ce dernier en eût été investi par le seigneur ou par ses officiers de justice (^). L'investiture

(•) InslU. de .luslinien, liv. II, lit. I, § 41 ; L. 20, C, De partis, II, 3.

[-) Polliier, Vente, n. 319-322.

(') V. nolammenl Coût. d'Orléans, art. 278; Coût, de Verdun, X, art. 4; Coût. de Metz, VII, art. 3. — Cependant les auteurs discutaient sur le point de savoir si la tradition feinte opérait le transfert de la propriété au regard des tiers. Pothier se prononçait pour l'aflirmative, mais en e.xigeant que la preuve de la tradition résultât d'un acte authentique on au moins d'un acte sous seing privé ayant acquis <late certaine. Vente, n. 322.

(♦) Jean des Mares, />e'c/s(o«s, n. 189; .Argou, Inslitidion au droil français, ll«édit., p. 199 in fine.

était constatée par une inscription sur un registre public. Ces coutumes étaient dites coutumes de naïitisscmcnt ou de vcst et de dévesl (').

La loi du 19 septembre 1790 remplaça cette formalité par la transcription des grosses des contrats aux greffes des tribunaux de districts; mais cette loi ne disposait que pour les provinces où l'investiture était exigée [^).

371. Arrivons à la période de la législation intermédiaire : La loi du 11 brumaire de l'an Vil est venue étendre à foute la France le système qui était en vigueur dans les pai/s de nanlissemenl. Toutefois, il continuait à être spécial aux aliénations d'immeubles. D'ailleurs, entre l'aliénateur et lacquéreur, la translation de la propriété demeui'ait régie par les anciens principes : elle s'opérait donc, comme précédemment, par le seul eftet de la clause de dessaisine-saisine . Mais, pour devenir propriétaire à l'égard des tiers, l'acquéreur devait faire transcrire son titre, du moins quand l'aliénation avait pour objet un immeuble susceptible d'hypothègne. On lif, en etfet, dans l'art. 26 de ladite loi : « Les actes translatifs de » biens et droits susceptibles d'hypothèques doivent être » transcrits sur les registres du bureau de la conservation des » hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont » situés. — Jusque-là, ils ne peuvent être opposés aux tiers, » gui auraient contracté avec le vendeur, et qui se seraient » conformés aux dispositions de la présente ».

De là il résultait notamment qu'entre deux acquéreurs successifs du même immeuble, on préférait celui qui le premier avait fait transcrire son titre, la préférence étant donnée, non pas h celui des acquéreurs dont le titre était le plus ancien,, mais bien à celui qui le premier avait rempli la formalité de la transcription; c'était donc la date des transcriptions et non

(') V. Coul. de Gambiésis, lil. V, art. 1 de la coul. ; Coût, de Liège, cli. VI, art. 1 de la coût. ; Coût, de Lille, lit. X, art. 3; Coût, de Boulonnai.*, art. 111; Coût. de Péronne, art. 264; Coût. d'Amiens, art. 137; Coût, du Vermandois, art. 126; Coul. de Cliauny, art. 2; Coul, de Reims, ail. 162; Coût, de Hainaut, ch. XCIV, art. 1 des Chartes, etc.

(*) V. Viollet, llisl. du dr. civ. franc. (2« éd. du Précis de l'Iiisl. du dr. fram p. 608 612; Beaune, Dr. coulumier franr., Les coulra/s, p. 152-159; Troplong, Transcr. hyp., n. 3 19, p. 12-40.

DE l'obligation DE DONNER 42!

celle clos titres qui régUiit la préférence entre les divers acquéreurs.

R(unar(juotis ([ue les mots « biens et droits siisceptihles dliypothi'ques » de l'art. 26 précité excluent tous les meubles l't certains immeubles, tels que les servitudes. Pour tous les biens non susceptibles d'bypothèques, le droit antérieur est maintenu.

372. Tel était l'état de la question, lorsque le Code civil lut élaboré : la clause de dessaisine-saisine, ([ui était devenue de stvle dans les actes constatant une mutation de propriété, avait réduit à une existence presque nominale le principe que la tradition était nécessaire pour opérer le transport de la propriété. C'était donc, en réalité, le seul consentement des parties qui transférait celle-ci, et il la transférait ynêmc à l'égard des liera, sauf cependant l'exception relative aux immeubles susceptibles d'bypotbèques, dont l'acquéreur ne devenait propriétaire à l'éi^ard des tiers que par la transcription.

La commission du uouvernement avait posé en j)rincipe, dans le projet du Code civil, que la propriété, soit mobilière, soit immobilière, serait ti-ansférée par le simple effet des conventions. C'est ce qu'elle disait dans l'art, l " Des dispositions générales du livre III et dans l'art. 37 du titre II du même livre i^'), c'est-à-dire dans les deux textes qui sont devenus, sans aucun changement de rédaction, les art. 711 et 1138. Le Conseil d'Etat et le Tribunat ne firent aucune diflicullé pour accepter ces deux articles. iMais la commission avait fait l'application spéciale du nouveau principe à la propriété immobilière dans les termes suivants : « Dès l'instant que le propriétaire a contracté, par un acte authentique, l'obligation de donner ou livrer un immeuble, il en est exproprié; l'immeuble ne peut plus être saisi sur lui par ses créanciers; Yaliénation qu'il en fait postérieurement est nulle, et la tradition qu'il en aurait pu faire à un second acquéreur ne donne aucune préférence à celui-ci, lequel est obligé de restituer l'immeuble à celui dont le titre est antérieur, sauf le recours du second

;') Fenet, II, p. 123-124 el p. IGi.

acquéreur contre le vendeur, ainsi qu'il est dit au titre du Contrat de vente ». Liv. III, tit. II, art. 38 ("). Cet article fut très vivement attaqué par les partisans de la loi du 11 brumaire an VII, qui lui reprochaient de préjuger la question de savoir si l'on devait abandonner le système de la transcription. Aussi la section de législation, pour réserver cette question, remplaça cet article par la disposition que Ton trouve dans l'art. 1140 et qui n'est autre chose qu'un renvoi au tilre de la Vente et à celui des Privilrges et Hypothèques.

Mais, au titre de la Vente, on évita encore de trancher la difficulté, et l'art. 2 de ce titre, qui était ainsi conçu : « Elle [la ventcj est accomplie dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé » (^), fut remplacé par la disposition suivante, qui est devenue l'art. 1383 : « La vente est parfaite entre les parties, et la [)ropriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix »,

On arriva enfin au titre des Privilèges et hypothèques. Le moment était venu de s'expliquer. La section de législation proposa un article qui reproduisait à peu de chose près la disposition de l'art. 26 de la loi du 11 brumaire an VII, et dont voici les termes : « Art. 91. Les actes translatifs de propriété qui n'ont pas été transcrits, ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente » (^). Cet article maintenait donc la règle que la transcriplion est nécessaire jjour rendre l'acquéreur propriétaire à l'égard des tiers. Après une discussion assez confuse, où le conseil d'Etat paraît avoir adopté l'art. 91 en principe, ce texte fut renvoyé à la seclion de législation, en vue de lui faire subir certaines modifications de détail(^). Ici s'arrête l'histoire de l'art. 91. II n'a pas reparu dans la rédaction définitive de la loi. Nous devons en conclure qu'il a été supprimé à la suite d'une délibération dont les procès-verbaux publiés ne nous ont pas conservé la trace.

(>) Fenel, II, p. 164-165.

{«) Fenel, II, p. 334.

(') Locré, XVI, p. 236 ; Fenel, XV, p. 346.

(*) Locré, XVI, p. 283; Fenel, XV, p. 386.

DE l'obligation DE DO.N.NER 423

Cette suppression était un fait significatif. La jurisprudence linterpréta dans le sens d'un al>andon du principe consacré par le texte supj>i'inié ; en conséquence les tribunaux jugèrent invariablement que l'acquéreur à titre onéreux d'un immeuble en devenait propriétaire, même à l'égard des tiers, par le seul effet de la convention ('). A notre avis, cette solution était fondée, d'autant plus qu'on pouvait invoquer en sa faveur, outre l'ai-gument tiré de la suppression de l'art. 91 , la loi du 30 ventôse an XI 1, qui abrogeait toutes les lois antérieures sur les matières faisant l'objet du Code civil, et, qui, par conséquent, abrogeait la loi du 11 brumaire an VII, sur le régime hypoihécaire, puisque le Code civil consacre un titre complet aux privilèges et hypothèques (-).

On a objecté cju'il y a |)récisément dans ce titre un certain nombre d'articles qui ne peuvent être vivifiés que par le principe de la transcription et qu'on se trouve réduit à considérer comme lettre morte si on supprime ce principe, notamment les art. 2108, 2189, 2198, 2199, 2200 ('). Sans doute, mais voilà qui ne saurait détruire les arguments que nous venons dindiquei', et ce n'est pas d'ailleurs le seul cas dans lecpiel le législateur n'a pas songé à faire disparaître quelques traces d'un système qu'il répudiait cependant {'*).

Au surplus, si la question avait pu paraître douteuse sous 1 empire du Code civil, le doute serait devenu impossible depuis la promulgation de l'art. 834 du C. pr. civ.

Le système du Code civil engendrait, entres autres, les trois conséf[uences suivantes :

Ci Poilieis, 18 janv. 1810, S., 10. 2.374. —Trêves, 9 février 1810, S. clir.,111. 2. 188, col. 2 In fuie. — Civ. rej , 8 mai 1810, S. cbr., 1I[. 1. 181 in fine. — Civ. rej., 16 ocl. 1810, S. clir., III. 1. 244 (V. en noie iliislorique de la question). — Bruxelles, 6 août 1811, S. clir., III. 2. 540, col. 3. — Civ. cass., 19 août 1818, S., 19.1.24.

;^) Comte, Disserlalion, S., 12. 2. 217; Jourdan, T/témis, V, n. 481 s. ; Del vincourt, II, p. 405; Toullier, VI, n. 476; Ilureaux, Rev. dedr. fr. et étr., 1846, III, p. 678, 765, 841, 897, et 18i7, IV, p. 89; Pont, Priv. el fu/p., I, n. 257-258.

\^) On peut puiser d'autres arguments dans les travaux préparatoires. V. Locré, XVI, p. 283-289, p. 306 et 319, n. 15 el 75; Fenet, XV, p. 386-391,407 el 415.

(♦) Marcadc, IV, n. 488; Troplong, Vente. I, n. 46, Priv. el Ivjp., IV, n. 894s.; Aubry et Hau, II, 4^ édit., p. 281, texte et note 8, 5« édil., p. 423-424, texte et note 8 ; Colmel de Saulerre, V, n. 56 6(5-11; Demolombe, XXIV, n. 443-444.

1" I/liy|)<)thè(iue, consentie par le vendeur cVnn immeuble postérieurement jN la vente, n'était pas opposable à raclietcui-;

2" Celle consentie au[)aravant ne pouvait être opposée ;i l'aclieteur ([u'à la condition d'avoir été inscrite antérieurement à la vente. Le propriétaire d'un immeuble pouvait donc, après avoir conféré sur lui une hypothèque, rendre celle-ci inefficace en venihint l'immeuble avant c[uc le créancier eût pu [)rendre son inscription, (^est à ce d;mger, nous le verrons, (|ue l'art. 83i C. pr. civ. eut pour but de remédier;

3" Enti-e deux acquéreurs successifs du môme immeubh'. la pi'éférence appartenait à celui dont le titre était antérieur en date. Le propriétaire d'un immeuble avait donc ainsi toute facilité pour tromper successivement plusieurs acquéreurs, qui traitaient avec lui tians l'ignorance d'une aliénation antérieure, dont rien ne [)ouvait leur faii-e soupçonner l'existence et qui cependant leur était o[)posable. liien ne lui était plus facile, surtout (piand il avait venilu une première fois son immeuble avec réserve d'usufruit ou en stipulant le droit d'en conserver la jouissance pendant un certain temps. Les tiers, qui le voyaient continuer à denieurci'cn possession, devaient tout naturellement le croire propriétaire, et tous ceux qui trai^talent avec lui dans cette croyance étaient sacrifiés : il suffisait au premier acquéreur de protluire son titre, en supposant toutefois que ce titre eût date certaine, pour ruiner leurs espérances.

Défaut abs(du de sécurité dans les ti'ansactions relatives aux immeubles, voilà quel était le t l'ait caractéristique du système admis par le Code civil. Celui qui achetait un immeuble était exposé à se voir évincé par un accfuéreur dont le titre était demeuré secret. In danger de même nature planait sur la tète de celui qui prêtait son argent sur hypothèque: la découverte d'une aliénation antérieure, inconnue de lui au moment de la constitution d'hy[)othèque et qui réduisait s(m titre à néant, venait quelquefois lui apprendre ([u'il avait été victime de la mauvaise foi du propriétaire île l'immeul^le grevé. Gardons-nous cependant de trop assombrir ce tableau. En théorie, la fraude [)ouvait se réaliser sur une très large échelle ; en pratique, elle était rare. Cependant il y en avait des exeni-

DE l'obligation DE DONNER 425

Iples. Ne s'en fût il jamais présenté, c'était déjà trop qu'elle

{fut possible; la loi doit, en cette matière, donner, autant

qu'elle le peut, aux particuliers une sécurité absolue.

I Ces considérations expliquent et légitiment les réclamations

très vives auxquelles donna lieu le système du Code civil. Au

point de vue rationnel d'ailleurs, comment justifier la ditie-

jrence qu'il avait établie entre les aliénations à titre gratuit et

Iles aliénations à titre onéreux ? Comment comprendre que les

jpremières fussent réputées connues des tiers par la transcrip-

Ition seulement (art. 939 s., 1069 s.), et les secondes indé-

|iendamment de cette formalité ? Il y avait là évidemment un

défaut d'harmonie.

Le législateur s'émut surtout d'aboi'd de la situation des créanciers hypothécaires, qui. faute d'avoir pris inscription avant l'aliénation de l'immeuble grevé, ne [)ouvaient |)lus faire inscrire utilement leur hy[)othèque, et il leur permit, dans l'ait. 834 du C. pr. civ , de prendre inscription dans la quinzaine de la transcription de l'acte translatif de propriété. Mais cette réforme était bien inconq)Iète. Un vendeur de mauvaise f(»i pouvait toujours, sans que le tiers avec lequel il traitait liouvàt dans la loi un moyen de déjouer cette fraude, aliéner <!(' nouveau ou hypothé([uer l'immeuble qu'il avait vendu. Ce (langera subsisté longtemps. La loi du 23 mars 18oo, qui porte le titre peu satisfaisant de Loi sur la transcriplion en matière lu/jiothécaire, est venue enfin le faire cesser en soumettant à la transcription les aliénations à titre onéreux d'immeubles, l'allé va même plus loin que la loi de l'an VU ; car elle soumet à la formalité de la transcription, non seulement, comme cette dernière loi, <( les actes translatifs de biens et droits susceptibles d'hypothèques », mais en outre les actes constitutifs d'antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation, et les baux de plus de dix-huit ans (art. 1 et 2 .

Après un assez long interrègne, le principe de la loi de brumaire a donc repris son empire.

N" 2. Droit actuel.

373. Pour résoudre, au point de vue du droit actuel, la question du transfert de la proju'iété à l'égard des tiers, nous

tlisUng'uerons s'il s'agit (rimuioubles, d'objets mobiliers cor- [torels ou de créances.

a. iDuneiibles.

i" Des acles el jugemenls soumis k la Iranscriplion par la loi du 23 mars 1855.

374. Les art. l et 2 de la loi du 23 mars 1855 sont ainsi conçus :

Art. l"' : « Sont transcrlls au bureau des liijpolhcques de la » situation des biens : 1" Tout acte entre vifs translatif de » propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hij- » potkèques ; '2'^ Tout acte portant renonciation à ces mêmes » droits; S° Tout jugement qui déclare l'existence d'une con- » vention verbale de la nature ci-dessus exprimée ; 4° Tout n jugement ci adjudication autre que celui rendu sur licita- » tion au profit d'un cohéritier ou d'un copartageant ».

Art. 2 : « Sont également transcrits : J' Tout acte constitutif » d'antichrèse, de servitude, d'usage et d' habitation ; '"J" Tout » acte portant renonciation à ces mêmes droits ; 3° Tout juge- » 7nent qui en déclare l'existence en vertu d'une convention » verbale; 4" Les baux d'une durée de plus de dix-huit années ; » 5' Tout acte ou jugement constatant, même pour un bail de » moindre durée, quittance ou cession d'une somme équiva- » lente à trois années de logers ou fermages non échus ».

En résumé, ces deux articles visent divers actes et jugements relatifs au droit immobilier de [)ropriété ou de servitude et même à certains droits personnels se rapportant à des immeubles et susceptibles d'en diminuer la valeur.

Le principe est que les actes et jugements dont nous parlons ne sont opposables aux tiers que s'ils ont été transcrits ('). D'ailleurs, comme la transcription, simple moyen de publicité, ne saurait etfactu' les vices dont ils seraient entachés, ces actes et jugements, a[)rès avoir été soumis à cette formalité, peuvent être annulés pour les mêmes motil's que s'ils n'avaient pas été transcrits.