DE L OBLIGATION DE DONNER

Ont les uns par rapport aux autres la qualité de tiers, tous ceux qui ont acfjuis à titre particulier sur un même immeuble, 'du chef du dernier propriétaire ou d'un propriétaire antérieur, des droits qui se trouvent en conflit les uns avec les autres (droits de propriété, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, de servitude, d'antichrèse, de bail, d'hypotlièque).

393. Le conflit est ti-anché au \\vo^\\ de celui qui a rempli le premier la formalité |)rescrile par la loi pour porter son ;lroit à la connaissance des tiers (transcription ou inscription), sans qu'on tienne comi)te de la date des titres.

Ainsi, entre deux acquéi-eurs successifs du même immeuble qui tiennent leurs droits du même aliénateur, on préfère celui qui le premier a fait transcrire son litre, celui-ci fùt-il postérieur en date (').

De même le conflit qui s'élève entre l'acquéreur d'un immeuble et un créancier hypothécaire tenant ses di'oits de l'ahénateur, sera tranché au profit de rac([uéreur, si ce dernier a fait transcrire son titre avant qu(; le créancier ait fait inscrire son hypothèque ("). Dans le cas contraire, c'est le créancier ([ui sera préféré (^).

De même encore, entre l'acciuéreur d'un immeuble et celui qui a acquis de l'aliénateur un droit de servitude (/), d'usufruit ou d'antichrèse sur ce même immeuble, la préférence est accordée à celui qui le pi'emier aura fait transcrire son titre, alors même que ce titre serait d'une date postérieure.

(')Req., 211 lév. l'.Oi, S., 1904. 1. 21C), D. P., 1905. 1. 7, Paml. frunr., 190i. 1. 50{, Gaz. Pal., 1904. 1. 527. — Adde Pau, 4 lévrier 1884, D , 85. 2. 85. — Cpr. Req., il mai 1875, S., 77. 1. 103, D. P., 76. 1. 496. — Mais, dans ce cas, le vendeur peut Hre condamné à payer des dommages-inlérêls à l'autre acquéreur. — Trib. civ. Seine, 26 iiov. 1889, Joiirn. enrefjiali-., 91. 571.

(') Il on est ainsi même quand la venle a élé ensuite résolue par TelTet d'une surenchère suivie d'adjudication au bénéfice d'une tierce personne, car celte circonstance ne peut pas faire revivre au profit du créancier le droit qui a été Jéfinilivement éteint par la transcription. — Civ. cass , 27 juillet 1894, S., 94. 1. 408.

{\ Req., 25 jui|. 1877, S., 77. 1. 441 (uole de Labbé), D. P., 78. 1. 49 (note de Beudant). — Nancy, 27 déc. 1879, S., 80. 2. 174, D. P., 80. 2. 119. — Req ,l"déc. 1902, S., 1903. 1. 180, D. P., 1904. 1. 5 (note de M. de Loynes). — Dans ces deu.v lerniers arrêts, il s'agit d'une inscription d'hypothèque judiciaire.

(*) V. une application du principe dans Bordeau.x, 26 nov. 1889, Joui n. des arrêts ■le la cour d'app. de Bord., 90. 1. 158.

DES CONTRATS OU Dl-.S OBLIGATIONS

394. Toutefois cette règle ne coiu-erne (jue les tiers douj les di'oits sont soumis h la ti';msci'i[)liou ou à rinsci'i[)tion.

Ainsi le droit du légataii'e duu ininieuhle devenant immédiatement api'ès la niorl du testateur opposable aux tiers, indépendamment de toute transcription, ce légataire l'emportera nécessairement sui- tous ceux auxcpiels l'iiéi-itier du testateur aurait conféré desdioils sur cet immeuble.

De nicmc un preneur à bail [)(»ur moins de dix-liuit ans pourra opposer sou di'oil à rac([U('Teur de rimmeul)le sur lequel porte son bail, sous la seule condition que le bail ait date certaine antérieure à la vente. Arl. I7i3 (' . Mais, si le bail est de plus de dix-liuit ans, il ne pourra être opposé à l'acquéreur pour toute sa durée (pi'à la condition d'avoir été transcrit en temps utile, c'est-à-dii-e aidérieui-emenl à la transcription de la vente.

395. Le principe est donc ([ue, lorsqu'il y a contlit entre deux acquéreurs qui tiennent leurs droits du même auteur, il suffit, pour que l'un d'eux puisse opposer à l'autre le défaut de transcription, qu'il ait, lui, fait transcrire son pro[)re titir Mais, lorsqu'il s'agit de deux acquéreurs ([ui tiennent leuidroits de personnes difïéreutes, il faut, i)our que l'un d'eux soit admis à exciper du défaut de transcription, que le litre de son auteur immédiat et, s'il y a Iit;u, ceux de ses auteurs médiats, aient été également transcrits.

Par suite, un sous-acquéreur ne peut opposer le défaut de transcription à des ayants cause du premier vendeur que si l'aliénation consentie au prolit de sou auteur a été transcrite avant que ses ayants cause aient rempli les formalités requises pour la conservation de leurs droits. Eu effet, si cette condition n'est pas remplie, le titre du sous-acquéreur n'a pas plus de force à leur égard que s'il émanait d'un non propriétaire, puisque l'acte passé au prolit du premier acquéreur ne leur est pas opposable.

Sans doute, pai* hypothèse, le sous acquéreur a, le premier, fait transcrire son titre, et l;i ti'anscription est destinée

(') Bressolles, n. 50; Lesenne, n. 11; Aubiy cl Haii, II, 4e éiiit., p. 59, 5«' édil., p. 84; Verdier, 1, n. 399.

DE l'obligation DE DONNER 439

ij protéger les fiers. M.iis le sous-acquéreur n'est pas un tiers lu regard des ayants cause du vendeur originaire, car il n'a îpas acquis directement l'immeuble de ce vendeur.

D'ailleurs, la manière dont les conservateurs des hypothèques tiennent leurs registres et répertoires ne [^rmettait pas :{ue la transcrii)tion du titre du sous-acquéreur put révéler aux avants cause du vendeur originaire raliénalion cons'entio 'par celui-ci au profit du premier acquéreur. Sont, en etïet, jseuleinent portés dans ces répertoires les noms des personnes Ifig'urant comme parties dans les actes transcrits, et, par con- Iséquent, il n'y est pas fait mention des noms de ceux qui sont (désignés dans ces actes comme précédents propriétaires. jEnfin, si les ayants cause dont il s'agit ont traité avec le vendeur originaire, c'est sur la foi des garanties qui leur étaient klomiées par la loi, et, par suite, ils n'ont |)oint agi avec imprudence. 11 n'en est pas de même du sous-acquéreur, qui a fait [preuve dune négligence inexcusable en ne se renseignant (pas sur le point de savoir si le titre de son vendeur avait été itranscrit. Nous ne voyons donc pas comment on pourrait lu donner la préférence (').

Il faut décider de même que les inscriptions hypothécaires prises depuis la transcription du titre du sous-acquéreur, mais du chef de l'aliénateui" antérieur, sont efiicaces, si l'acte d'aliénation consenti par ce dernier n'a [)as été transcrit (-).

396. Ainsi, en règle générale, entre deux acquéreurs successifs d'un même immeuble, celui qui a le premier fait transcrire son titre doit être préféré. Mais il en est autrement lorsque la seconde vente et la transcription qui en a été opérée ont été le résultat d'un concert frauduleux organisé entre le

' S/c I.esenne, II. 63 à f)5; Fons, n. 43; HuinberL, Xoiio. ohserv. sur la loi relative à la Iranscr., Rev. Iiisl., 1855, I, p. 464; Ducruel, ii. 14 et 24; Mourlon, II, II. 447-450 el 593-601 ; Gide, Rev. criL., 1865, XXVI, p. 372 s. ; Larombière, I, p. 488 art. 11.3^, n. 47); Aubry et Rau, II, 4'' édit., p. 315-317, texte et note 99, 5' édit., p. 467-469, texte el note 99; Demolombe, XXIV, n. 465. — Conlra Uivière et François, n 52; Rivière et Hufjuet, n. 212; Lemarcis, p. 35, n. 8; Flandin, II, n. 8S7 et 892; Verdier, R-v. prat., 1865, XX, p. 5i, et 1866, XXII, p. 252, el Transcr. hypolli., I, n. 366, p. 620-627; Pont, Prio. el hyp , I, n. 265, et II, n. 1292.

(■; V. Baudry-Liacanliiierie et de Loynes, Du n:inl.,<lespriv. ethijp., III, n. 2077, p. 323, 2"^ éd.

440 DtS COMRATS OU DES OBLIGATIONS

vcndour et le seccjiid acquéreur pour faire perdre au prcniieiacquéreur le bénéfice de son contrat.

La cour suprênu^ fonde cette décision sur l'idée f:énéi'ale que la fraude fait e.\ce[)tion à toutes les règles ('). 11 est certain que le législateur de I800 n'a pas entendu favoriser la fraude. Mais, suivant la reniar([ue de M. I.yon-Caen, on peut justifiei' la décision dont nous j)arloiis en se pUujant à un point de vue spécial, cest-à-diie en s'appuyant sur la disposition de l'art. 1382. Le second acquéreur est tenu de réparer le dommage ([u il a causé [)ar sa faute an [)reniier. Sans doute les dommages- intérêts ([ue doit l'auleui' d'un délit consistent la plupart du tem[)s en une somme d'argent. Mais il n'esl contraire à aucun princi[)e ([ue, dans notre hypothèse, !•• premier acquéreur obtienne comme réparation le rétablissement des choses dans l'état où elles se trouvaient avant la transci'iption de la seconde \ ente.

]\1. Lyon-Caen prévoit une objection : si l'on se j)lace sur le teri'ain de l'art. 1382, il n'est [)oint sur que rac([uéreur obtienne limmeuljle. Il n'est, après tout, qu'un créancier ordinaiie; les autres créanciers du second acquéreur peuvent donc concourir avec lui.

La réj)onsé .est facile : les autres créanciers du second acquéreur ne saui'aient, au regard du premier, avoir plus do droits (pie leur débiteur : ils ne peuvent donc pas opposer le défaut de transcription en vertu tle l'art. IIGG (-),