Nous venons de suppjoser l'existence d'un concert

{\ Req., 27 nov. lS'.i3, S., 94. 1. 3t<5, D. P., 94. 1. 343; 29 fév. 190i, S., 19<Ji. 1. 216, D. P., IVfUD. 1. 7, l'iind. frain-., 1904. 1. 303, Guz. Pal., 1904. 1. 527. — Dans le même sens Req., 8 déc. 1858, S., tO..!. 991, D. P., 59. 1. 184. — Grenoble, 14 aoùl et U décembre 18G9, S., 70. 2. 35, D. P., 70. 2. 151. — Pau, 4 février 1884, D. P , 85. 2. 85. — Agen, 22 mars el 23 novembre 1887, Rec. d'Agen, 1887, p. 270. — Riom, 23 nov. 1898, Gaz. Pal., 98. 2. 611. — Cpr. Req , 14 mars 1859 (revente ayant pour but de paralyser l'action résolutoire du précédent vendeur , S., 59. 1. 833, D. P., 59. 1. 500; 21 juill. 1885, S., 87. 1. 175, U. P., 86. 1. 32G.

(^) Lyon-(Jaen, note dans Sirey, sous l'arrêt précité du 27 novembre 1893. — Sic Rivière et François, n. 48-49; Klaadin, 11, n. 871-882; Bressolles, n. 43: Lesenne, n. 81 ; Tiopiony, n. 190; Aubry el ÏUu, 11. 4o édit., p. 308, 5« édit., p. 459; Garsonnel, liev. piaL, 1871, .\.\Xl,,p. 244; Raoul Biville, Les conséqueiii' de la 7»auvaise foi du second acquéreur d'un immeuble qui a Irauscrit son c<> Irai avjnt le premier. — Contra .Moiiriun, 11, n. 450-45:^.

DE l'obligation DE DONNER 441

frauduleux entre le vendeur et le second acquéreur. Mais il je peut qu'au moment où celui-ci a acheté, il eût simplement connaissance de la [)remière vente. Dans ce cas, à vrai dire, il n'a pas été de honne foi. Toutefois cela suffit-il pour (ju'il soit non recevable à opposer au premier acquéreur le défaut de transci'iplion? xN'ous ne le croyons pas. Le but ([u'ont, poursuivi les auteurs de la loi du 23 niai's I800 serait manqué îi, en fait, relativement aux effets du défaut de transcription, 1 était permis de dislinguer suivant que les tiers avaient ou n'avaient pas connaissance de l'aliénation non transcrite. La pensée dn législateur est C(.'lle-ci : ou l'aliénation est transl'ite, et elle est opposable aux tiers; ou elle n'est pas trans- 3rite, et elle ne peut pas leur être opposée. Il ne faut pas :)ul)lier, en eifet, ([ue la formalité de la transcription a été prescrite jjour ail'ermir le crédit immobilier, j)ar conséquent en vue de l'intérêt général. 11 est donc inadmissible qu'on puisse, dans chaque esi)èce, soulever des difficultés qui sci'aient de nature à compromettre l'efficacité de cette mesure. Au surplus l'art. 1071, relatif aux substitutions permises, qui sont également assujetties à la transcription en tant qu'elles portent sur des immeubles, fournit un argument dans ce sens. Il dispose que « le défaut de transcription ne pourra être suppléé ni regardé comme couvert par la connaissance que les créanciers ou les tiers-ac([uéreurs pourraient avoir de la disposition par d'autres voies cpie celle de la transcription ». Ce texte, il est vrai, ne [)arle que des substitutions; mais il n'y a aucune raison pour que la l'ègle soit [lifiérente en ce qui concerne la transcii[)tion des actes visés par la loi de IS.').') C).

(') Lyon-Caeii, loc.ciL, el les aulres auleurs cilés à la noie précédente. — Adde lluc, VII, n. 127. — Civ. cass., 5 juil. 1882, S., 84. 1. 116, D. P., 83. 1. 350. — Douui, 4 avril 1895, Gaz. Pal., 95. 2. 107. — Orléans, 4 mars 1896, D. P., 96. 2. 515; Gaz. Pal., 96. 2. 32. — Riom, 23 nov. 1898, précité. — V. aussi Civ. rej., 3 thermidor an XIII, S. clir., II. 1. 142. — Agcii, 5 novembre 1888 (inscription prise par un créancier hypothécaire sur un immeuble qu'il savait avoir été vendu, mais dont la vente n'avait pas été transcrite), D. P., 91. 2. 261. — Comp. Pau, ■29 niar-i 1871, S., 71. 2. 245. — V. cependant Verdier, I, n. 345, p. 596-600; G. Boissonnade, Essai d'une eiplicalion nouvelle de la Lhéovie de la Iranscriplion, à rocvnsio7i de la mauvaise ''oi en matière de Iranscriplion el d'inscription Itypolliécaire, liée, prut., 1870, XXX, p. 587 s., et 1871, XXXI, p. 259.

4i2 ■ Di:s coNTRvrs ou des obli(;\tio>"S

398. Nous avons supposé jusf[u'ici ([uc doux acquéreui's d'un môme immeuble avaient l'ail ira use rire leurs titres à des dates ditférentes. Mais que décider lorsque ces litres ont été transcrits le môme jour? On doit alors donner la préférence à celui qui a été présenté h la transcription en premier lieu; et ce ([ui détei'mine l'antériorité, c'est l'ordre dans lequel les pièces remises [)ar les parties ont été inscrites sur le registre des dépots, ([ue les conservateurs des liy[Jotliè([ues sont ohligés de tenir en vertu de l'art. 2200. Ce texte porte notamment que les conservateurs donneront aux requérants une reconnaissance sur papier libre, et le Trihuiiat, sur la demande duquel l'art. 2200 a été ajouté, en a expliqué ainsi le but : « La mesure proposée, évitera les suites des méprises, et assurera le droit des parties intéressées dans l'ordre des jo?irs où elles auront fait leurs réquisitions » ('). Il s'ensuit bien que l'ordre des remises règle d'une façon définitive la question de préférence et que les interversions qui pourraient èti-e fuites ensuite sur ie registre des transe rip lions seraient sa n s in tluencc Maislabji du 5 janv. 187.'), qui est veiiuecompléter l'art. 2200. fournit un autre argument. Elle dispose c[ue le registre prescrit par cet article sera tenu double et (jue l'un ties double-sera déposé, sans frais et dans les ti'ente jours qui suivront sa clôture, au greffe du tribunal civil d'un arrondissement autre que celui où réside le conservateur. Elle a [)r(scrltces mesures afin que le registre des dépôts put servir à la reconstitution des i-egistres des transcriptions ou des inscriptions qui seraient détruits par un incendie ou pur un autr'c accident. N'a-t-elle pas ainsi reconnu implicitement ([ue le registre des dépôts faisait preuve contre les tiers (-)? Concluons en disant

(') Fenet, \V, p. 417, in fine; Locré, XVI, p. 'à2i, n. 18. — V. aurii rapp ni du Irihun Gri-nier, Fenet, XV, p. 507; Locré, XVI, p. 4iJ0 et 401.

(-) Sic Flandin, H, n. 920 à 923; Sellier, Comment, sur la loi du -J.! nicus IS.'i'k n. 170; Ducruel, n. 14 bis; Fo: s, Précis sur la Iransorip., n. 45; .\ubry et Haii, 11, 4" édil., p. 61-62, texte et noie 23, 5" édit., p. 87, texte et noie 23. — V. dans le même sens, pour le cas de conflit entre une vente et une saisie immobilière Iranscrilcs le même jour, Paris, 9 fév. 1877, S., 77. 2. 55, D. P., 77. 2. 7i. — Bourges, 12 déc. 1887, S., 88. 2. 59. D.'P., 88. 2. 298. — Bordeaux. 3 mai IS'-v S., 90. 2. 100, D. P., 90. 2. 4. — Beq., 18 déc. 1888, S., 89. 1. 6i, D. P., 89. 1.

DE l'obligation DE DONNER 443

[lie les énonciations do ce registre engendrent une [)i'és()m[)lion légale, sauf la preuve du contraire C).

Nous nous trouvons ainsi avoir réfuté à l'avance l'opinion de Mourlon qui donne la [)référence à l'acte d'acquisition niscrit le premier sur le registre des transcriptions (-). Cette iopini(jn ne peut se concilier avec le but de l'art. 2200.

D'a[)rès f[uel([ues auteurs, on doit, dans noire hypothèse, préféi'cr celui des deux acquéreurs dont le titre a le premier reçu date certaine, et, si leurs titres ont reçu date certaine le même jour, celui qui est en |)ossession (^). Cette solution est inadmissi])le, car <dle aurait pour résultat de faire entrer dans l'examen que le législateur de 1855 a voulu proscrire ('').

Pour d'autres auteurs, la question qui nous occupe est isimplement une question de fait. Le juge devrait donc la irésoudre d'après les cil-constances de la cause, et il |)ourrait, par exemple, tenir compte de l'ordre dans lequel les deux actes ont été inscrits sur le registre des transcriptions (^). Mais, h notre avis, il résulte de l'art. 2200 qu'il s'agit d'une question de droit.

399. Si la transcri[)tion d'un acte d'acquisition et l'inscrip-r lion d'une hypothèque ont eu lieu lemême jour, il faut se prononcer comme dans la précédente hypothèse et décider, par suite, qu'on doit s'en tenir aux énonciations du registre des jdépôts ("). D'ailleurs celte considération que les transcriptions iet les inscriptions sont opérées sur des registres différents (ne peut, à nos yeux, avoir aucune importance, puis([ue nous

(') V. Baudry-Lacanlinerie el de Loynes, Du nanL., des prlv. el /i>/p., etc., III, n. 2076.

! (^) Mourlon, Rev. praL, 1856, I, p. 477 s., el Trmiscriplion, II, n. 3S6 ; Yerdier, jl, n. .386-387, p. 644-659. — Orléans, 4 mars 1896, précilé.

(') Bressolles, n. 45; Rivière el Iluguel, n. 203 et 204.

(*) Aubry el Hau, II, 4« édil., p. 62, noie 23, 5« édil., p. 87, lexle el noie 23,

t') Troplong, n. 192 .=.

[^) Sic Flandin, H, n. 925; Aubry el liaii. H, 4'' édil., p. G2, lexle et noie 24, 5' édil., p. 88, texte el noie 24 ; Mérignhac, 7"/'. des conir. relalifs à l'hyp. lég. delà femme mariée, n. 66; Baudry-Lacanlinerie el de Loynes, Du nanl., des priv. et hyp., elc...., III, n. 2073-2076, p. 320-323; Guiliouard, 7V. des priv. el hijp., III, n. 1890 s. ; Hue, XIII, n. 318, p. 394. — Trib. civ. d'Arras, 5 juil. 1860, y., 60. 2, 481. — Trib. civ. de Forcalquier, 30déc. 1880, S., 81.2. 47, Tt^Siippl. au Répert. alpk., vo Priu. el Injp., n. 987. — Paris, 15 mai 1900, I). P., 1901. 2 287, Gaz. Pal., 1900. 2. 29.

estimons, [)oiir le cas où il y a conflit entre cicnx transcriplions faites le niènie jour, que c'est au registre des dépôts, et non pas à celui des transcriptions, qu'il faut se référer.

On a |)roposé plusieurs autres systèmes. Selon certains auteurs, les juges auraient, dans notre cas, un prtuvoir souverain d'appréciation; il leur appartiendrait donc de résoudre la difficulté d'après les circonstances de la cause (^). Mais ici, comme dans la précédente hypothèse, l'art. 2200 exclut cette solution.

Encore iiioiiis peut-on se l'anger ;"i ro|)iiiion d'un auteur qui [)rétend ([ue l'on doit toujours donner la préférence à l'acquéreur parce que la loi de 185.') poursuit le dégrèvement de la propriété foncière (-). Cette loi n'a point une pareille portée. Elle organise simplement une publicité et protège ceux qui reni[)lissent les formalités prescrites pour la conservation de leurs droits.

On ne peut pas admettre davantage avec d'autres auteurs qu'il faille nécessairement préférer le créancier, [)ar le motif que la transcription ne protluit d'eifet qu'à j»artir du lendemain du jour où elle a été opérée (^'j, car l'art. 6 de la loi de J835 déclare formellement quVz partir de la transcription, Ic^ créanciers privilégiés ou ayant hypothècpie, aux termes de.'^ art. 2123, 2127 et 2128, ne peuvent plus prendre utilement inscription.

Enlin, on a proposé de donner la préférence à celui dont le titre a reçu le |)reinier date certaine i'*). Mais un j)areil système est inadmissible sous rem[)ire d'une législation ((ni exige une certaine [)ublicité pour que les actes dont il s'agit soient o[)posables aux tiers.

(') Mourloii, II, n. 519; Troplong, n. 519; Verdier, 1, n. 389, p. 660. — Trib. civ. de Die, 17 juin 1868, S., 69. 2. 153, D. P., 69. 3. 91. — liaslia, 12 déc. 1881, S., 83. 2. 9, D. P., 82. 2. 194. — Cpr. Nancy, 16 mai 189i, y., 9i. 2. 191, D. P., 96. 2. 305 (noie de M. de Loynes;.

P) Bressoiles, n. 85.

(■') Fons, n. 5i; Diicruel, n. ikhis; Sellier, n. 225; .lalouzet, R,v pral., 1881, L, p. 539 s. — Trib. civ. de Bagnères-de-Bigorre, 24 lev. 1859, S., 60. 2. 427.

i') Bressoiles, loc. cit. ; Godoffre, Joiiru. des avoués, lAXX, p. 6'35.

DE l'obligation di: donner 445

4° Des personnes non-recevables ù se prévaloir da défaut de Iransciiplion.

400. Si l'aliénation à litre onéreux d'un immeul)le n'est opposable aux tiers qu'à la condition d'avoir été transcrite, elle vaut, au contraire, dès avant la transcription, à l'égard de l'aliénateur. La loi de iSoo a donc laissé suJjsister intact le principe du Code civil en ce qui concerne la translation de la propriété entre les parties. Relativement à elles, la propriété des immeubles continue à être transférée par le seul effet du consentement ( Vi.

Il en résulte cette conséquence très importante que le vendeur n'est pas admis à se prévaloir du défaut de transcription à rencontre des tiers auxquels l'acquéreur a conféré des droits sur l'immeuble et qui ont rempli les formalités exigées par la loi pour la conservation de ces droits. l*uisque, en effet, racc[uéreur, dans ses rapports avec le vendeur, est devenu propriétaire, il a pu, au regard de ce dernier, disposer valablement de l'immeuble.

On a cependant prétendu que, même au point de vue de son intérêt, le vendeur demeurait, jusqu'à la transcription, propriétaire à l'égard des tiers, par conséquent à l'égard de ceux qui contractaient avec l'acquéreur (-j. Cette opinion est inadmissible. Elle méconnaît le but qu'a poursuivi le législateur en prescrivant la transcription. Ce but a été uniquement de protéger les tiers qui traiteraient avec l'aliénateur dans l'intervalle de l'aliénation à la transcription. L'art. 3 de la loi de 1855 ditsimplement que, jusqu'à la transcription, lesdroits résultant des actes et jugements énumérés dans les art. 1 et 2 ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en remplissant les formalités légales. On substitue à ces expressions une formule bien plus générale : on fait dire à la loi que, jus({u'à la transcription, les droits dont il s'agit ne j)euvent produire aucun effet au regard des tiers, même im effet qui leur serait utile. Evidemment, c'est travestir la pensée du législateur. Au surplus la loi de 1855 a pour objet d'ojganiser la publicité de la

(') Bordeaux, 30 novembre 1891, D. P , 93. 2. 207. (^) Pont, Privil. el hyp., I, n. 261.

4iG DES CONTRATS OU DES OBLIGATIONS

coiistiliitioii OU (le I;i tr.iiisinissiou do certains di'oils. C'est dii"o (|uc les [icrsonncs ([u'cllc prolèiie sci-aient exposées, sans raocoinplisseiiK lit de la transcription, à ii;ii()i'ei' les actes qu'elle vise. Mais esl-il [)()ssil)Io ([uc le vendeur ignore la vciito parce ([u'elle n"n pas (''li'' tiawscrile (') ?

401. La li'anscri[)ti()n ayant pour but de [U'otéger les fiers et non pas le propi-iétaire, 'le [)Ossesseur de bonne foi qui a Un juste titre peut prescrii (* par dix à vingt ans, bien que ce titre n'ait pas été transcrit. On peut, au snrj)Ius, invocpier d'autres arguments à lapinii de celte solution. Mais nous n'avons pas à les examiner (-).

402. Si l'acquéreur devient piHjpriétaire in(lé[iendaninient de la transcription à l'égard de l'aliénateur, il le devient par cela même à l'égard des héritiers de celui-ci, sans cju'il y ait fi distinguer enti-c les liériliei's purs etsimples et l(,'s héritiers bénéficiaires (■•). Pas plus, en effet, ceux-ci que ceux-h"» ne sont dos tiers dans le sens de la loi de I800, puisque cette (pialité n'aj)partient qu'aux personnes qui ont acquis des droits sur l'immoublo envisagéen lui-même et les ont conservés en remplissant les formalités pi-cscrites j)ar la loi.

Toutefois, si (jnelqu'un, après avoir vendu un di^ ses iniineubles à un éfrangei", le vendait tie nouveau à un de ses héritiers, ce dernier, s'il n'acceptait la succession du vendeur que sous bénéfice d'inventaire, pourrait certainement, à condition qu'il eût satisfait eu ce qui le concerne aux exigences de la loi do 1855, opposer le défaut de transcri[)lioii <le la première vente; car, par r<^fletdu bénéficed'invontairo, l'héritier conserve ses droits contre la succession; il a donc, à l'égard de celle-ci, la ((ualité de fiers ('^).

(') Flandin, II, n. 839; 'J'ruplong, ii. 48, I4't, l(Ji el 1G5; Diivor^irr, He l'e/fel (le II trunscr., Deinoloiubo, XXIV, n. 449 à 453; Aubi-y el iiuu. H, 4"^ éilil., p. 309, Icxie el noie 85, 5'' 6 lil., p 4CÛ, le.\le el noie 85; Verdicr, I, n. 305, 306, 82G.

(') V. IJaudry-LacaiiUiuM'ie t'I l'i^^sier, l>e lu prescr., n. G7i.

('; [«'laiuliii, II, n. 840 el 841 ; Mourlon, II, ii. 421, 415 el 436; Troplong, n. 145 et 158; Deniolombe, XXIV, ii. 45'i; Aubry el Hau, il, i- édil , p. 310, 5" 6diL, p. 461 ; Verdier, I, m. 330-3^2, p. 5:i5-557.

(*) Sic Demolombe, XXIV, n. 455; Anbry el Hau, H, 4>- 6(lil., p. 310, Icxlc «l noie 8?, 5'' édil., p. 161 //; fine, lexle el nolo 88. — Coiiliu Fliuuii:i, 11, n. 8i 8i3.

DE l/ODLIGATION DE DONNtR 447

403. Les ci'éancioi's cliirogi'npliaircs de l'aliénateur ou des précédents pro[)riétaires, n'ayant aucun droit sur l'inimeuljle, ne peuvent pas opposer le défaut de transcription. Au surplus, ÎNl. de Belleynie, dans le ra[)port l'ait au nom de la commission chargée d'examinei* le projet de loi, a expliqué qu'en ajoutant à l'art. 3 ces mots « qui ont des droits sur l'immeuble », cette commission avait « voulu écarter la prétention (les créanciei's chirographaires qui aui'aient pu vouloii* opposer le défaut de transcription ». f< (^e droit, a-t-il déclaré, leur

\ est refusé » i^';.

404. Les créanciers cliirographaires d'une succession, alors même que celle ci a été acceptée sous bénéfice d'inventaire ou déclarée vacante, ne peuvent exciper du défaut de transcription des actes d'aliénation consentis parle défunt. Xi l'acceptation sous bénélice d'inventaii-e ni la déclaration de vacance ne sont de natui-e à leur donner la qualité de tiers.

Mais, quand les créanciers chirograpliaires d'une succession ont demandé la sépai'ation des patiimoines et qu'ils ont pris inscription en veitu de l'art. 211 1, peuvent-ils exciper du défaut de transcription des actes d'aliénalion consentis parle défunt? La solution de la question dépend du parti que l'on prend sur le point de savoir si la sépai-alion des [)atrimoines constitue un véritable [)rivilèg'e ou si elle engendre simplement un droit de préférence. C'est dans le commentaire de l'art. 2111 qu'il convient d'étudier cette difficulté (-).