IV

"cluits, et en les affectant avant tout, comme le prix de cet immeuble, au paiement des dettes hypothécaires. « Les fruits «•naturels et industriels recueillis postérieurement à la transu cription ou le prix qui en proviendra seront immobilisés (i pour être distribués avec le prix de l'immeuble par ordre (( d'hypothèque » (Art. 682 ). « Les loyers et fermages seront « immobilisés à partir de la transcription de la saisie pour (( être distribués avec le prix de linimeuble par ordre dhy- 0 pothèque » (Art. 685). On empêche par là que les lenteurs de la procédui'e ne nuisent aux créanciers hypothécaires, qui se trouveront ainsi colloques pour la même somme que si la saisie se terminait au moment même où elle est transcrite', et que les créanciers cliiroiL;raphaires n'aient intérêt à la prolonger par des incidents pour partager au marc le franc les fruits perçus ou échus pendant sa durée '. Cet efîet de la saisie se produit de plein droit et par la seule force de la loi loi-squ'il s'agit détruits naturels ou industriels"; mais il n'a toute sa portée, quant aux fruits civils, que si les créanciers ont signifié en temps utile l'opposition prescrite par l'article 685 : quelles conséquences résultent de cette opposition ou de l'absence d'opposition? on le verra dans la suite de ces §§. Je rappelle en outre, que l'immobilisation des fruits n'est attachée à la transcription que dans les saisies pratiquées contre le débiteur personnel; il se produit dès la sommation dans celles ([ui sont dirigées contre un tiers détenteur".

§ 1539. L'immobilisation des fruits' produit trois conséquences, 1" Les fruits aux(piels elle s'applique n'appartiennent ni au saisi, ni à ses créanciers chirographaires, ni à

^ Si la saisie se terminait au iiioiuenl mèine où elle est transcrite, les truils à percevoir ou à échoir à partir de ce moment augmenteraient la valeur de l'immeuble, et la mise à prix s'élèverait en proportion (Voy., sur la mise à ]inx, iufrà, S5 1546). 1

^ « Cette règle est destinée, a dit M. Pascalis, à éviter des procédures paf'i-j « culières et des distributions par contribution dont les frais absorberaient la « valeur » {Premier rapport à la Chambre des députés: D. A. v^cit., p. 574, n" 103). A|. Boitard, Colmet-Daage et Glasson, op. cit., t. LI, n» 922.

f' Bioche, op. et v<> cit., n"^ oOi, 307 et 311. Chauveau, sur Carré, op. <filw t. V, Ira part., quQst. 2276.

" Voy. si'prd; § 1514.

§ 1529. ' Quels sont ces fruits? Voy. la suite de ce g.

DE l'exécution forgée. 611

r adjudicataire : ils sont la propriété excliisivfulos créanciers livpothécaires -; la masse chirographaire n'y peut préteMidre cju'aprèsle paiement intégral de toutes les dettes hy- [lothécaires % et le saisi f^u'après le paiement de toules les (i.-ttes même chirographaires; l'adjudicataire ne peut les ré- I lamer, quoiqu'ils fassent fictivement partie de l'immeuble vendu, parce que l'entrée en jouissance ne date pour lui, sauf indication contraire, que du jour de l'adjudication prononréc en sa faveur *. ,

2" Ces fruits ne sont même plus g"revés du privilège spé-

ial que larlicle 2102 1" du Code civil accorde, sur le prix

le la récolte de l'année, aux créanciers c[ui ont fourni les

eniences et ustensiles ou avancé les frais de la récolte ; du

iionient que ces fruits sont immobilisés, ils échappent aupri-

ilège de l'article 2ft02-l" c[ui ne porte que sur les meubles '.

;i" Les loyers et fei'mages ne peuvent plus se compenser,

près la transcription de la saisie, avec les sommes dues par

r saisi à ses fermierset locataires*^ : ces derniers conserveni,

l est vrai, le droit de payer entre ses mains jusc[u'à Top-

losition dont j'ai parlé au § t^97 , mais la compensation

urait, dans l'espèce, des conséquences plus graves, car les

»yers et fermages payés au saisi seront frappés d'immobili-

tlion et distribués par ordre d'hypothèque, au lieu que, com-

ensés avec les sommes dues aux fermiers et aux locataires,

s resteraient entre les mains de ces derniers et seraient, par

)nséquent, perdus pour les créanciers hypothécaires \

- VoY note 4.

■i Pau, 2 déc. 1890 (S. 92. 2. 1771.

■' Req. !7 avi-. 1828 ;D. A. v"^ cit.. n''723). Eii eft'et, l'immobilisation des fruits

■*se au jour de radjucfication et à pai-tir de ce moment les fruits deviennent

•ees; a. partir de ce moment ils n'appartiennent plus aux créanciers liypothé-

ires qui sont purgés ; aussi le cahier des charges i^eut-il, sans léser les droits des

Janciers inscrits, réserver a un créancier antichrésiste, à Fencontre deradjuili-

taire, lestVuits échus postérieurement à t'adjudication et antérieurement cédés

m créancier antichrésiste. Cass., ."ÎO juin 1890 (.S.ÎM. I.49P). Voy., sur les droits

créancier aniichrésiste, infrà, § 1534 f>ls. ■ Req. Il déc. 18f)l (D. P. &2. 1. 119). Voy , sur ce privilège, Aubry et Rau,

. cit., t. III, p. tSO : Onlniet de Santeire, op. cit., t. TX, n" 28 bis; Pont. cit., t. 1, n"" lo3 el siùt. : Dailoz et Vergé, vp. cit., art. 2102, U"» 163 et

Viiv., sur la compensation, t. I, § 38f>.

Civ. rej. 27 juin 1864 (D. P. (34. 1. 16:)i. Contra, req. 8 avr. ISGH 'D. P. 63. ni . Ce refus de compensation ne" s'applique qu'aux loyers id formages échus

612 THAITÉ DE PUOOÉDUKE.

§ I530. l/innnohilisatiou sa[)[)li(|Uo, avec ses suites, à tous les i'i'uils postérieurs à la li'auscriptiou de la saisie, c'està-dire aux fruits niturels qui sont [leiidauts, par branches ou j)ar racines au moment où cette formalité s'accomplit', et à la portion de fruits civils -, c'est à-dire de loyers ou de fermages, qui n'est pas encore échue à cette date ^ Si le saisi est expulsé, l'immobilisation porte sur la totalité des fruits naturels ou industriels perçus, et des fruits civils échus après la Iranscriplion ' : s'il a été laissé en possession, il a le droit de consommer la quantité de fruits nécessaire à ses besoins et à ceux de sa famille % et l'immobilisation ne porte cjue sur le

depuis la transcriplion, puisque celle-ci n'immobilise (Voy. infrà, § suivant) que la portion de loyers et de fermages non encore échus au moment où elle est faite (Voy. cep. Rouen, 17 mai 1825, D. A. v" Privilèges et hijpothèqKCs, n»79: Rouen, 14 nov. 1826, D. A. v» Vente publique d'immeubles, n° 745).

§ 1530. ' Les fruits nalurels et industriels ne sont acquis que par la perception etnesont censés perçus qu'au moment où ils sont séparés du sol; peu importe, d'ailleurs, qu'ils n'aient pas encore été enlevés (Arg. C. civ., art. 520 et 585: Demolombe, op. cit., t. IX, n" 582, t. X,n''275; Aubry et Rau, op. cit., t. II, p 186 et 480; Proudhon, ojj. cit., t. il, no911). 11 suit de là que les fruits naturels et industriels de l'immeuble saisi n'appartiennent au saisi, ou plutôt à la masse des créanciers chirograpliaires, qu'autant qu'ils ont été séparés du sol avant la transcription delà saisie ; par cela seul qu'ils sont pendants par brandies et par racines à celte époque, ils tombent suus le coup de l'immobilisation el appartiennent exclusivement aux créanciers hypothécaires. Les fruits saisisbrandonnés avant la transcription de la saise font-ils exception? \uy., sur ce point, infrà, § 153G.

2 Malgré limmoljUisation. les créanciers hypothécaires peuvent se voir opposer la clause du bail qui, à titre de règlement et de compensation de travaux effectués sur l'immeubleparle preneur, attribue à ce dernier une portion des loyers; rimmoliilisation ne s'applique qu'aux loyers dus par le preneur et celui-ci n'en duitqu'autant que cela résulte des conditions du l)ail. 11 n'y a dans cette clause lui cession, ni anlichrèse. Cass., 19 juin 1897 (S. 98. 1.169).

3 Les fruits civils s'acquièrent jour par joui-. Cette régie, posée par l'article 5<S(i du Code civil en matière d'usufruit, convient également aux fruits civils d'un bien qui n'est pas grevé d'usufruit : c'est ainsi qu'en cas de vente d'un immeuble loué ou atîermé. les loyers el fermages se répartissent entre le vendeur et l'acheteur eu égard à la date de la vente : si elle intervient au milieu de l'année courante du bail, la moitié des loyers et fermages appartient au vendeur, l'autre moitié à l'acheteur (Demolombe, op. cit., t. IX, n" 576; Aubiy et Rau, op. cit.'-i t. 11, p. 186 . 11 en est de même en cas de saisie : si la transcri))tion est faite au| milieu de l'anné'e courante du bail qui existe sur les lieux loués, la moitié de>i loyr^rs et fermages appartiimt au saisi ou à ses créanciers chirographairfs, l'autn'i moitié est immobilisée et atlril)uée par ordre d'inscription aux créanciers hypo-i; lliécaires (Bioche, oji>. et r" cù., n» 314, Chauveau, sur Carré, op. cit., t. V,l !■■<' par'.., quest. 2287 . '

* On a vu au § lô2(> que le •^aisi n'a droit alors à aucune portion des fruil'^. même à titre alimentaire, s Voy. le § 152G.

surplus, sans distinction, d'ailleurs, entre les fruits qu'il a conservés ennatureet le prix de ceux c{u"il a aliénés*'.

«5 1531. Le jug-ement déclaratif de faillite ne porte pas non plus atteinte au droit de poursuite des créanciers hypothécaires et, par conséquent, aux effets de la transcription de la saisie par eux pratiquée' ; l'immobilisation des fruits se produit donc quand même au préjudice de la massée

.5; 1539. Mais que décider du paiement ou de la cession

les loyers et fermages non échus, de la vente des récoltessur

()ied, et des saisies-brandon ou saisies-arrêts pratiquées parles

Téanciers chirographaires, le tout antérieurement à la trans-

liptionde lasaisie immobilière? Les fruits vendus ou saisis-

irandonnés, les loyers et fermages payés d'avance, cédés ou

-aisis-arrêtés sont-ils néanmoins immobilisés? La difficulté

;e résout par une distinction entre les actes devenus parfaits à

égard des créanciers hypothécaires avant l'inscription de

eurs hypothèques et les actes qui ne sont devenus parfaits

[uant à eux qu'après cette époque : les premiers sortent leur

)lein et entier effet, quelque atteinte qu'ils puissent portera

immobilisation des fruits; les seconds n'empêchent pas cette

nmobilisation de se produire avec toutes ses conséquences.

PS deux propositions se justifient : la première, par la règle

'•L'immobilisation ne s'appliquerait, suivant Rodière [Op. cit., t. II, p. 298), l'au prix des fruits dont le saisi n'a pas disposé régulièrement. L'auteur fait lusion à l'obligation où se trouve le saisi maintenu en possession de vendre aux ichères les fruits qu'il n'a pas le droit de consommer, à moins que le président '1 tribunal ne l'ait autorisé en référé à les vendre à l'amiable (Voy., sur cette ilii:.ili"n du saisi, le § 1527). Je ne vois, au contraire, aucune raison de disii-uiiT 1 iitie les fruits aliénés valablement par le saisi et ceux dont il a disposé èguliérement : il doit déposer le prix des premiers à la Caisse des dépôts et nsignations (Voy. le § 1527) et représenter le prix des autres : pourquoi l'imjbilisalion n'aurait-elle pas lieu dans les deux cas? Quoi qu'il eu soit, un arrêt aen, 26 avr. 1842; D. P. 51. 2. 236) a eu lortde dire que l'immobilisation des jits n'a trait qu'au cas où l'immeuble est remis à un séquestre judiciaire ; elle pplique aussi au cas où le saisi est maintenu en possession : 1" le saisi laissé posse-sion n'est, lui aussi qu'un séquestre judiciaire (Voy. sur ce point, art. 681 le § 1526 ;; 2° rimmobilisation doit s'étendre à tous les fruits dont le saisi

tenu de rendre compte, et il doit rendre compte, s'il a continué de posséder,

tout ce qui dépasse ses besoins et ceux de sa famille.

:; 1531. i Voy. suprà, § 1317.

• Chauveau, sur Carré, op. cit., t. V, 1" part., quest. 2290. Paris. 18 avr. 1833

• A. r-o cit., no 725),

oit TRAITE DE PltOCKDDRE.

géucra-lequeles hypothèques n'ont dettet à l'égard des tiers, même des créanciers chirographaii'es, que par J inscription et à compter de la date de rinsciiplion '; la seconde, par le principe que lasaisie immobilière restreint, dans l'întérètdes créanciers hypothécaires, les droits d'usage, de jouissance et d'administration qui appartenaient au saisi ^ Jetiiede ces deux règles les conséquences développées dans les quatre §§ suivants.

§ 1^33. 1" Les paiements anticipésdeloyerset de fermages non échus ne sontopposablesauxcréanciershypothécairesque s'ils ont acquis date certaine avant l'inscription d'hypothèc[ue ', et si, de plus, ayant pourohjet trois années au moins

§ 1532. < Vuy. swprà, ^ 1356.

^ Voy. s'iprà, §§ 1500 et 1525. C'est, en vertu de ce principe que les baux passés par le débiteur postérieurement à Tinscription des hypothèques par ivii coosen(i>»s sont quelquefois non avenus à l'égard de ses créanciers hypothécaires (Voy. sur ce point et sui- la distinction qu'il comporte, suprd, § 1509 . Il ne faudrait cependant pas assimiler complètement aux baux les paiements aoticipés et les cessions de loyers ou de fermages. Il y a, entre les uns et les autre.», trois dili'éreûces. l»La nullité des baux peut être demandée par l'adjudicataire et par les créanciers chirograi'haires : celle des paiements anticipés et des cessions ne i)eut être invoquée que par les créanciers hypothécaires, puisqu'elle résulte seulement de l'ijnmobilisaLion des fruits qui ne protitequ'à eux ^Voy.,sur sur ce point, suprà, § 1528, et, sur le principe que les créanciers chirographaires n'acquièrent par le fait de la saisie aucun droit réel.swjarà, j^ 1328). 2° 11 faut considérer la date du conunandement en matière de bail et la date de la transcription en cas de paiement anticipé ou de cession de loyers ou de fermages : en etïet, les baux de moins de dix-huit ans sont valables ou annulables suivant qu'ils ont acquis ou non. date certaine avant le commandement, et les baux de plus de dix-huit ans qui n'ont été ti'anscrits qu'après le commandement ne sont opposables aux créanciers hypothécaires que pendant dix huit ans à partir de cet acte — je ne reviens pas sur les baux de dix-huit ans qui ont été transcrits entre l'inscription du créancier auquel on prétend les opposer et le commandement (Voy., à cet égard, suprà, § 1509) — au contraire, c'estla to-anscription de la saisie qui arrête immédiatement l'eli'et des paiements anticipés et des cessions, et qui fait courir W délai après lequel ces actes n'auront plus d'eli'et à rencontre des créanciers hyi>othécaires Voy., sur cette distinction, le g suivantes" Les baux de moins de dix-huit ans qui ont acquis date certain'' avant le commandement sont toujours et pleinement oppo.sables aux créanciei"s hypothécaires même inscriLs antérieurement à leur passation, au lieu que les | paiements anticipés et les cessions faits à la même époque ne peuvent aucun<'ment être opposés à ces mêmes créanciers ^Voy. infrà, ^ suivant).

?; 1533. 1 C'est l'dppUcation de l'article i:S28 du Code civil CVoy., t. H. ^ s? 707 . 01)jectera-t-on que, suivant une opinion très généralement répanduo et commandée en quelque sorte par des nécessiti's pratiques qu'il est impossible de ne pas reconnaître, on peut opposer aux tiers les quittances qui n'ont pas ctf enregistrées? Je rappelle — et je réponds ainsi à l'objection, — que celte tolérance ne doit être admise que pour les paiements usuels et quotidiens, et ne

DE l'exécution FOnCÉR. 6IH

de loyers ou de fermages, ils ont été transcrits an bureau (h's hypothèques de la situation de Timmeuble-.

1) Quittance de moins de trois ans de loyers ou fermai:es non échus enregistrée^ avant l'inscription du créancier hypothécaire, ou de trois ans (^u plus) de loyers ou fermages non échus enregistrée et transcrite avant cette même inscription. Ce paiement est, sauf le cas de fraude\ pleinement opposable au créancier, même pour les loyers et fermages à (■(•hoir après la transcription de la saisie, en sorte que l'iniiiiobilisation ne portera que sur les termes postérieurs à ceux ([iii sont compris dans la quittance".

2) (Juitlance de plus ou moins de trois ans de loyers ou fermagesnon échus, enregistrée aprèsl'inscription*. Ce paiement n'est opposable aux créanciers que pour le temps qui précède !a transcription de la saisie '' ; il est sans effet, à son égard, j)our les loyers et fermages à échoir après cet acte* : il est seu-

peut étri; étendue à des actes exceptionnels comme les Quittances de sommes payées avant l'échéance (Voy. t. II, ib.). - » Sont transcrits... 5° tout acte ou jugement coiistalant. m("'me \)ouv hail de moindre durée ( c'est-à-dire de moins de dix-huit ans ; voy. le 'i° du même ar- ' licle , quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ' ou fermages non échus » (I,. 23 mars 1855, art. 2'i.

3 Ou ayant accjuis date certaine dans l'un des deux autres cas prévus par yrticLe 132S du Code civil (Voy. t. II, § 707j. Je supposerai toujours, pouv ibiéger, que l'acte a été enregistre ou qu'il ne l'a pas été. 4C. civ., art. 1167.

•• Aubry et Rau, op. cit., t. III, p. 4.34.

^ Cependant on a jugé que : Les cessions anticipées ou quittances de moins de ! ans de loyers ou fermages sont opposables aux créanciers hypothécaires même intérieurement inscrits, Paris, 24 déc. I89i, Dijon, 3 août 1896 ^S 97. 2. 1. — "'est un acte d'administration et ces fruits ne sont pas immobilisés, même s'ils ont échus postérieurement à la transcription. Paris et Dijon précités. V. in- Và, la discussion de celte jurisprudence, contradictoire avec les décisions signales aux notes suivantes. Bordeaux, 27 mars 1895 (S. 97. 2. \.\. Cette cession anicipée de moins de ,3 années ne peut être annulée que si elle est entachée de lauile. Paris, Dijon et Bordeaux précités. V. aussi Seine, 4 tévr. 1893. Boréaux, 21 nov. 1894 (D. 95. 2. 885 et -note de M. de Loynes), Paris, 12 janvier 895 D. 96. 2. 57 et la note de M. CézarBru); Cass., 19 jnin 1897 (S. 98. i. 69).

' Bioche. o-p. cit.. n" 288. Boitard, Colmet-Daage et Glasson, op. cit., t. lï, " 028. .\ubrv et Rau. op. et loc. cil. Nîmes. 28 janv. 1810 (D. S., v" Privilèges t hypothèc/u,:^., n" 1766). Req. 22 fcvr. 185't (D. P. 54. 1. 188). Voy. cep , ep ens contraire. Douai, 26 févr. 1850 (D. P. 52. 2. 78). Nîmes, 7 juill. 1852 (D. P 52. 2.53\ " ' ependant la jurisprudence, par application des idées indiquées aoieQsuiirâ, ccide que : la cession portant sur trois ans au moins ou sur une durée illimitée l'est pas nulle, mais simplement réductible à moins de trois ans; donc à trois

616 TUAITÉ DE PROCÉDURE.

lement admis par pure tolérance que les paiements anticipés faits de bonne foi peuvent être maintenus s'ils sont conformes à l'usage des lieux ". Si les baux f[ui n'ont acquis date certaine qu'à la même époque sont opposables pendant dix-huit ans aux créanciers hypothécaires, c'est que la loi du 2.*î mars 18o5 neconsidère pas les baux de dix-huit ans au plus comme diminuant la valeur delà propriété'", an lieu que le paiement de loyers ou fermages non échus, restreignant la portée de l'immobilisation des fruits et diminuant ainsi la valeur du bien saisi, ne doivent pas être opposables aux créanciers inscrits avant d'avoir reçu date certaine".

3) Quittance de trois ans (ou plus) de loyers ou fermages non échus, enregistrée avant et transcrite après l'inscription. Ce paiement est opposable au créancier pour tout le temps qui précède la transcription de la saisie et pour les trois premières années qui la suivent '", mais les loyers et fermages qui écherront a])rès ces trois ans seront immobilisés à son profit. De ces trois solutions, la dernière est la seule qu'on puisse contester, et je renvoie, pour la justifier, à ce que j'ai dit aux §§ IdOO et suiv. des baux de plus de dix-huit ans transcrits après l'inscription d'hypothèque : les raisons qui font dire que ce bail n'est opposable que pour dix-huit ans au créancier hypothécaire antérieurement inscrit doivent faire également décider ([u'un paiement anticipé transcrit à la même époque ne peut lui être opposé '^ que pendant trois

ans moins un jour (Trib. Bordeaux, sous Bordeaux, précilé; Bordeaux, 14 juin 1883 et la note sous Paris précité). Il y a cependant des difficultés sur la manière d'opérer la réduction ; certaines décisions réduisant à 2 ans (Seine, i févr. 1893, D. 95. 2. 193 et la note de M. Glasson). Contra, la cession est nulle pour lé tout, Dijon, 3 août 189G, précité.

9 Bioclie, op., v" et loe. cit. Boitard, Colmet-Daage et Glasson, op. et loc. cit.

*(» Voy. suprà, § 1509.

Il Aubry et Rau, op. cit., t. 111, p, 433.

'2 M. Garsonnet a, sans nul doute, voulu dire pour les trois premières années, moins une certaine période de temps puisque, à partir de trois années, les quittances doivent être transcrites. Et alors de combien sera cette réduction 1 jour ou 1 an? V. suprà, note 6 (G.-B.).

13 Auln^y et Rau. op. et loc. cit. On peut invoquer encore, à l'appui de ces différentes solutions, les autorités citées aux notes suivantes: elles sont relatives aux cessions des loyers ou fermages non échus, mais on va voir que, sauf une différence signalée ci-après, les mêmes règles conviennent au paiement et à la cession de loyers ou fermages non échus. La cession est plus fréquente que le paiement anticipé, aussi les auteurs la visent-ils plus volontiers et a-t-elledonn^ lieu à un plus grand nombre de décisions judiciaires.

DE l'exécution forgée. fil?

ans. On a même soutenu '* que ces paiements ne sont aucunement opposables aux créanciers inscrits, en s'appuyant sur l'article 3 de la loi du 23 mars 1855 aux termes duquel les actes soumis à transcription sont non avenus à l'égard des personnes recevables à opposer le défaut de transcription, mais je ne puis admettre cette opinion. L'article 3 de la loi du 23 mars 1855 porte une double sanction : l'une, pour les constitutions de droits réels non transcrites qui ne sont aucunement opposables aux tiers; l'autre, pour les baux de plus (le dix-huit ans non transcrits qui ne leur sont opposables que pendant dix-huit ans ; or, les paiements anticipés de loyers ou de fermages ressemblent plutôt aux baux qu'aux actes constitutifs de droits réels, et il e«t, par conséquent, plus naturel de leur appliquer la seconde sanction que la première. Gela est d'autant plus vrai que la loi du 23 mars 1855 n'a voulu soumettre à la transcription que les paiements anticipés de loyers ou de fermages qui diminuent réellement la valeur de l'immeuble, et qu'ils n'ont ce caractère, à ses yeux, que s'ils portent au moins sur trois années de jouissance : le rapport de x\I, Debelleyme est formel surcepoint'^

§ fl53J:. 2'' Les cessions de loyers ou de fermages non t'chus ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires ■.i elles n'ont été signifiées aux locataires ou au fermier, ou icceptées par lui avant l'inscription d'hypothèque', et si, le plus, ayant pour objet trois ans au moins de loyers ou de

'* Voy., en ce sens, Cézar-Bru, ojj. cit., n" 347.

'à (( Il faut assujettir à la transcription tous les actes qui, sans constituer des droits réels, imposent cependant à la propriété des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur. Tels sont les baux à long terme et les quittances anticipées de plusieurs années de loyers » (D. P. 55. 4. 30). Voy., ur cette question, les autorités pour et contre citées itifrà, § 1534, note 5.

.§ 1534. 1 II suffit de faire enregistrer une quittance pour la rendre oppoable aux tiers, mais cela ne suffit plus pour une cession : elle n'est parfaite à égard des tiers qu'après avoir été signifiée au débiteur cédé par un acte authenque ou acceptée par lui dans un acte également authentique (G. civ., art. 1690;. e rappelle qu'une acceptation sous seing privé saisirait le cessionnaire à l'égard Li débiteur cédé, mais qu'il en est autrement vis-à-vis des ayanis-cause du céant, et qu'à l'égard de ces derniers l'ensaisinement ne peut résulter que d'un •te authentique (Voy. snprd, § 1260, note 21). La date de la signification ou ' l'acceptation remplace donc ici celle de l'enregistrement (Aubry et Rau, op. t., t. III, p. 484).

618 TUAITÉ DK PUOCÉDURE.

ferniagos; elles n'ont été transcrites au biiicau des hypothèques do la situation de Tinimeuble ".

Les trois cas queje viens de prévoir peuvent donc se reproduire sans autre clianjiement que la substitution de la cession au paiement el de la signilication ou de l'acceptation à l'enregistrement ^ : 1) cession de moins de trois ans de loyers ou de fermages non échus signifiée ou acceptée avant l'inscription du créancier hypothécaire, ou de trois ans (ou plus) de loyers ou de fermages non échus signifiée ni acceptée et transcrite avant cette inscription ; 2) cession de plus ou moins de trois ans de loyers ou de fermages non échus signifiée ou acceptée après l'inscription; 3) cession de trois ans (ou plus) de loyers ou de fermages non échus signifiée ou acceptée avant et transcrite après Tinscription. La première estpleinement opposable au créancier hypothécaire, sans distinction entre les loyers ou fermages à échoir avant ou après la transcription de la saisie *. La seconde n'est opposable au créancier que pour les loyers el fermages à échoir avaut la transcription de la saisie". La troisièmen'a d'effet, à l'égard dece créancier, que pour les loyers et fermages àéchoiravant la transcription de la saisie et pour les trois premières annéesde loyers ou de fermages qui arriveront ensuite àéchéance''.

- L. 23 mars 1855, arl. 2-5° (Voj. supra, § 1533, note 2).

3 Voy. supra, § 1533, note 11.

' Aubry el Rau, op. et loc. cit. Douai, 6 févr. 1S55 (D. P. 55. 2. 189). Le cas de fraude est, comme toujours, réservé (C. civ., art. 1167).

^ Voy-, en ce sens, sur la ces.-iou de moins de trois années de loyers ou fermages échus signifiée ou acceptée après l'inscription d'hypothèque, Tarrible, ■dans le Répertoire de Merlin, \° Tiers détenteur, n» IV; Duranton, op. cit., t. XVII, no 163; Aubry et Rau, op. cit., I. 111, p. 4.32; civ. cass. 3 nov. Ibl3, Nîmes, ti août 1819 (D. A. v° et loc. cit.) ; Bourges, 3 févr. 1851 (D. P. 55. 2. 15); Rouen, i" févr. 1854 (D. P. 54. 2. 241); req. 23 mai 1859 (D. P. 59. 1. 433); Metz, 30 avr. 1863 (D. P. 66. 5. 420); Caen, 21 déc. 1874 (D. P. 76. 2. 81); et, en sens contraire. Grenier, op.- cit., t. 11, n" 444; Proudhon, Du domaine de propriété, t. I, n» 87; Troplong, op. cit., t. III, n» 777 ter; Pont, op. cit., t. I, n" .366; Duvergier. Du louage, t. I, n" 464; Flandin, op. cit., l. II, n" 1281 ; Boitard, Colraet-Daage el Glassnn, op. et loc. cit.; Douai, 26 févr. ISM (D. P. 52. 2. 78); Colmar. 6 août 1851 (D. P. 51. 2. 258); Rouen, 18 févr. 1854 ;D. P. 54. 2. 242); req. G mai 1867 (D. P. 67. 1. 308); Angers, 16 févr. 18S2 ;D. P. 83. 2. 219). Celle cession ditlèrc, sur ce point, d'un paiement anticipé qui aurait été fait à la même éjioque; un paiement anticipe peut être maintenu s'il a , été fait de bonne foi et conformément à 1 usage des lieux; une cession anlicipé'' n'a jamais droit à la même tolérance.

'■' Aubry et Rau, i>j;). et loc. cit. Flandin, op. cit., t. II, n»» 1279 et 1280. Bi<' soiles, Exposé dis régies de droit civil résultant de la loi du 23 mars 1855 sw

DE l'kXKCUTION FOUGÉfi. 619

L'immobilisation ne s'appliquera donc, en' cas de cession, qu'aux loyers et fermages dont la cession anticipée ne^sera pas opposable au créancier hypotbécaire'.

§ Èâ3-Ë,ôis\ 3" Un acte juridique, non prévu dans la première édition de cet ouvrage, peut modifier les droits du créancier hypothécaire : c'est l'antichrèse. Le débiteur propriétaire de rimmeuble le donne en antichrèse^, avant ou après avoir consenti sur le même immeuble des hypothèques qui ont été ; inscrites \ Dans quelle mesure cette constitution d'antichrèse va-t-elle modifier les droits des créanciers hypothécaires'.

la transcription (Toulouse. 1858), n" 50. Lesenne, CommrîUairc théorique et

pratique de la loi du 23 murs -/ ^.55 (Paris, 1856), n^^BOl. Contra, Troplong, De

la Iranscription, n°209; Mouilon, oj). et loc. cit.; Sellier, Commentaire de la

loi du 23 mar.i iSrt.i (Paris, 1856), n" ^2; Gaen, 21 déc. 1876 ^D. P. 76. 2. 81'.

il On soutient, dans cette dernière opinion, que ces cessions ne sont nullement

jjopposables aux créanciers hypotliécaires : j'ai réiuté cette opinion par avance

ijen parlant des paiements anticipés enregistrés avant et transcrits après l'ins-

j|criptiou (Voy. suprd, § 1533).

Je renvoie pour la justification de ces diverses propositions aux développel'.lments donnés suprd. § 1533.

§ 1534 bis. ' (C.-B.). V. notre note .sous Paris, 1895, D. P. 96. 2. 57.

* Nous supposons un immeuble loué. Comment l'antichrèse peut-elle être réahisée'? Le créancier antichrésiste duit obtenir la jouissance de l'immeuble. Ceci

.> sei'a facile : il signifiera au locataire (débiteur cédé) conformément à l'art. 1690, v-jle droit à la jouissance, le droit au loyer que le propriétaire sou débiteur (le ce-' "dant) lui a consenti (à lui cessionnaii-e). < e qui, soit dit en passant, rapproche plus encore cette hypotlièse de l'hypothèse plus simple des cessions de loyers avec laquelle nous l'avons comparée. Mais comment le créau' ier obUendra-t-il la rétention? Puisque par hypothèse, l'immeuble est loué, il est entre les mains ■d'un tiers; le droit de rétention ne suppose-t-il pas cependant la détention mati'rielle? Pas absolument, croyons-nous, dans notre hypothèse tout au moins. Si rimmeuljle n'avait pas été loué avant le contrat d'antichrèse, Fantichrésiste iurait pu, pour exercer son droit de jouissance, donner l'immeuble à bail (V. Vubry et Rau, op. cit., t. 4, p. 717). Dans ce cas, c'est pour lui et en son nom [ue le locataire aurait possédé les lieux loués. Pour se produire après coup, le ■ésullat ne doit pas être dilféretit ; d'autant mieux que si le locataire a été averti de iiayer désormais le prix de son l)ail à l'antichrésiste, les "iers intéressés sont ivertis par la transcription de l'existence de son droit de rétention, cette trans- :riplion réalise une publicité du droit de rétention, plus el'licace, parce qu'elle •st plus juridique, que ne le ferait la détention matéi-ielle.

'•* Au cours de la discussion qui va suivre nous discuterons les solutions de a jurisprudence rapportée aux §§ précédents, et aussi quelques opinions soutclues au texte dans ces mêmes §§.

* Il y a une première difficulté à résoudre : le créancier hypothécaire a-t-il le droit de faire procéder à la saisie et à la vente au mépris des droits du jpéancier antichrésiste ? Sur ce point, pas de difficulté; la jurisprudence n'héjita pas à répondre oui. V. Paris, 12 jauv 1895, D. P 96. 2. 57. Nous insisterons jependant [\' . au texte) sur cette première question car il nous parait néceslaire d'établir fortement l'exactitude de cette solution pour mieux asseoir les IDrincipes en matière d'immobilisation.

Le créancier aiitichrésiste a-t-il le droit, malgré la saisie intervenue et malgré la vente, d'exiger le paiement entre ses mains des loyers échus depuis la transcription de la saisie? D'une façon plus générale, a-t-il droit à la jouissance de l'immeuble malgré la transcription de la saisie opérée par un créancier hypothécaire antérieur?

Non, répond la cour de Paris dans un arrêt récent' conformément à la jurisprudence antérieure de la chambre des requêtes. La cour a bien jugé, mais elle s'est mise en contradiction avec sa juri.sprudence et celle de la cour de Bordeaux sur une question tout à fait connexe et qui devrait être tranchée dans le même sens. Un propriétaire qui a déjà un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits sur son immeuble, consent à un autre créancier une cession des loyers ou fermages produits par cet immeuble. Cette cession est-elle opposable aux créanciers hypothécaires antérieurs à la cession, ou peuvent-ils réclamer les fruits immobilisés par la transcription? Cette cession (et tout ceci est également applicable aux paiements anticipés) ne peut pas être opposée d'après la jurisprudence aux créanciers hypothécaires antérieurs, si elle est faite pour trois années ou plus ; mais elle leur sera toujours opposable pour moins de trois années, soit qu'elle ait été consentie pourune période inférieure à trois ans, soit qu'ayant été consentie pour trois ans au plus on réduise la cession à moins de trois ans^

Ces solutions sont contradictoires. En effet, à propos de l'antichrèse, la cour de Paris (3® ch. )\ décide que l'immobilisation des fruits produite parla transcription de la saisie, enlève tout droit à la jouissance à l'antichrésiste au bénéfice des créanciers hypothécaires antérieurs. La cour de Paris (2* ch.)», malgré la même immobilisation, valide les cessions de loyers inférieures à trois années, donc fait perdre aux créanciers hypothécaires le bénéfice de l'immobilisation.

» Paris, 12 jaav. 1895 (S. %. 2. 57). Contra, Seine, cité, ib.

6 V., sur ce point, Trib civ. de Ghàteauroux, 16 avr. 1894 (D. P. 95. '2. 19-3 avec la note de'M. Glasson) ; Paris {2" ch.), 24 déc. 189i et Bordeaux, 29 mai- 1895 (D. P. 95. 2. 385 avec la note de M. de Loynes).

" Arrêt du 12 jaav. 1895, précité.

« Arrêt du 24 déc. 1894, précité.

DE l'exécution fuhgée. 621

.1 priori, et ralionnellemeiit, on ne voil pas pourquoi il ne faudrait pas appliquer, en cette matière, un système unique. Nous aurons démontré qu'il est applicable si nous montrons l'exactitude de la décision de 1895 et son analogie parfaite, au point de vue des principes, avec les espèces précédentes.

A. Aux termes de l'article 2083 du Code civil parle contrat d'anticlirèse « le créancier n'acquiert que la faculté de perce- ' voir les fruits de l'immeuble. » Ce n'est pas autre chose qu'un nantissement, une sûreté donnée au créancier. Ce droit de )(juissance que le créancier acquiert sur l'immeuble est garanti, il est vrai, par un droit de rétention, mais le créancier n'a cependant aucun droit réel sur l'immeuble dont il est nanti ; car le droit de rétention n'engendre pas le droit de suite, et c'est là un argument décisif. L'antichrèse ne peut donc pas rtre davantage considérée comme un droit réel et le droit du créancier antichrésiste est certainement moins complet, moins fort que le droit du créancier hypothécaire ^ Le droit d'anticlirèse n'en est pas moins opposable aux tiers, c'est-à-dire qu'une fois établi, ce droit doit appartenir au créancier jusqu'à complet désintéressement, et c[ue le débiteur ne peut, par un acte nouveau, compromettre la situation du créancier antichrésiste. C'est l'application de la maxime : Nemo plus juris in alium transferre potesl quan ipse habel. C'est la solution qui a été consacrée par la loi du 23 mars 1855 dans ses irticles 2 et 3. Elle exige que l'antichrèse soit transcrite pour l'trc opposable aux tiers. L'antichrèse, en conférant au créancier la jouissance de l'immeuble, porte un préjudice évident 1 l'acquéreur de limmeuble qui ne pourra pas bénéficier de ?elte jouissance, même à un créancier hypothécaire c[ui verra )ar ce fait diminuer la valeur de l'immeuble hypothéqué. La loi de 1855 d'une façon générale a \oulu protéger les iers contre les actes antérieurs à leurs droits et elle a exigé lans ce but la publicité de l'antichrèse. Mais cette publicité le l'antichrèse, reniarquons-le, n'ajoute rien à sa force à len- 'ontre de ceux qui auraient acquis sur l'immeuble, antérieu- •ementà l'antichrèse, un droit plus fort que le droit du créan-

" V., sur ce point, Aubry et Rau, Cours de droit français, A' édit., § 2')ô, 1. III, p. 1-20 ct.^ 438, t. IV, p. 718.

cior antichrésiste. » Notamment les droits des ciéaiiciers hypothécaires inscrits avant la transcription de l'antichrèse ne peuvent être modifiés par cette transcription, ils demeurent tels qu'ils étaient'".

Plaçons donc le créancier antichrésiste en face des créanciei"s hypothécaires antérieurement inscrits. Et tout d'abord, ceux-ci peuvent-ils procéder à la saisie. Evidemment oui. Le décider ainsi c'est appliquer les principes certains du droit et une jurisprudence antérieure bien netle". Le créancier hypothécaire, en elFet, a un droit réel; il a le droit de suite, il peut saisir l'immeuble entre les mains de n'importe quel détenteur. L'antichrésiste ne peut lui opposer que son droit personnel de jouissance, il ne peut évidemment empêcher la saisie. Il a, sans doute, un droit de rétention, mais à Tencontre de qui'? A l'encontre seulement de ceux qui auraient acquis sur l'immeuble des droits, postérieurement à la transcription de rantichrèse. Si le débiteur n'a pas pu conférera ces derniers créanciers plus de droits qu'il ne lui en lestait après la constitution d'antichrèse, il n'a pu, par cette antichrèse, modifier la situation des créanciers hypothécaires antérieurs et donner au créancier antichrésiste une situation incompatible avec les droits de ces derniers.

Bien mieux, le créancier antichrésiste ne pourrait pas s'opposer à une saisie pratiquée par les créanciers hypothécaires inscrits postérieurement à la transcription de son droit. Ceuxci ont, comme tout créancier, le droit de poursuivre la réahsationdu gage de leur débiteur. Sans doute ils trouvent devant eux l'antichrèse et le droit de rétention qui en résulte; ce droit de rétention, ils ne peuvent pas exiger (jue son titulaire l'abandonne, mais ils seront simplement contraints à laisser le créancier antichrésiste prélever le montant de sa créance sur le prix d'adjudication '-.

•0 V., sor ce point, Aubiy «t Rati, lor. cit.: Dni-anton, Ctutrs de droit civil, XVlll, âWJ; Vaiette, Fricilègen et hypothèques, n" 7 ; Pont, PririU-yes et hypothèques, t. II. n° 1277. Conlrii. DeWmcomL Code ciinl, avl. 2091 : Troplong, n<» 576 et sniv.

Il V. Paris. 2 août 1871 ;D. P. 71. 2. 103). Comp. Req. 2i janv. 1872 (D. P. 72. 1. 353); Civ. cass. 11 juill. 1855 (D. P. 56. 1. 9).

ti AubrT et Ran. op. cit., § 256, t. FH. p. i20; Casr^. civ. 31 mars f851 (D. T. 51. 1. 65).'

DE l'exécution forcée. 623

Dans l'un et l'autre cas il est bien certain que l'afljiKlication estparfaite detouspoints, qu'elle fait disparaître touslesdroits de l'antichrésiste, droit tie jouissance et droit de rétention et qu'elle investit l'adjudicataire du droit absolu de propriété '^ B. Le créancier qui a perdu son droit d'anticbrèse ne peul donc plus inquiéter l'adjudicataire et il n'est pas douteux qu'à dater de l'adjudication il ne peut plus avoir aucun droit aux fruits naturels ou civils de l'iuimeuble. L'antichrèse est éteinte.

Il est tout aussi certain, qu'avant la saisie immobilière, et notamment jusqu'à la transcription de cette saisie, le droit de jouissance de l'antichrésiste pouvait s'exercer, non pas à rencontre, mais malg-ré la présence de créanciers hypothécaires antérieurs. Il n'y a là aucune contradiction, ni aucune incompatibilité. Que veulent les créanciers hypothécaires? l'être payés des intérêts et du capital à l'échéance; tant que les intérêts sont payés, peu importe au créancier que son débiteur ait donné à un autre la jouissance de son immeuble. ! Test au moment du non paiement du capital à l'échéance jue le conflit se soulèvera, c'est en demandant le remboursement que le créancier hypothécaire voudra écarter le réancier antichrésiste pour obtenir, à ce moment, toute la Hileur de l'immeuble. Il fera saisir et fera transcrire sa saisie. Cette transcription de la saisie doit faire disparaître le droit le jouissance de l'antichrésiste du jour où elle a été faite, •t dès ce moment tous les fruits de l'immeuble doivent appartenir aux créanciers hypothécaires antérieurs. 11 y a, en aveur de cette solution, une seule raison; mais elle est déclive : c'est 1 immobilisation des fruits produite par la trans- ^5.^iption de la saisie.

I L'immobilisation n'est pas autre chose que l'attribution des ■cuits en pleine pi'opriété aux créanciers hypothécaires au pré- 'idice du saisi, de ses créanciers chirographaires,de l'adjudi-.

l'S Peu iiriporte. l't c'est une superlctation de le faire leniarquer, que la proïidure de s^aisie ait normalement suivi son cours, oa qu"il y ait ea conversion Il vente volonlaire; dans le.s deux cas, il y a vente, et il n'est pas nécessaire l)ur la sécurité de l'acheteur que la i)urge ait eulieu par l'ell'et de l'adjudication Il conformément aux articles 2181 et suiv. puisque le créancier antichrésiste layant aucun droit de suite n'a pas un droit susceptible de la pur^^e.

624 TRAITÉ DE PROGÉDUKE.

cataire. Elle s'explique, et ceci est important à noter, par cette idée que les créanciers hypothécaires doivent obtenir la valeur totale de l'imnieuljle qui leur a été promise '\ Or, dans la valeur totale de l'immeuble, se trouve comprise la valeur des fruits existant au moment delà transcription de la saisie. Si nous insistons sur cette idée, c'est pour bien faire remarquer que rimmobilisationdes fruits n'est pas une conséquence de la transcription de la saisie, mais un efiet naturel du droit hypothécaire lui-même '°. C'est en vertu de son hypothèque, qui porte surrimmeubleet sur tous les accessoiresde l'immeulili^ (2118-1" et 2133, C. civ.) que le créancier hypothécaire a droit aux fruits : c'est seulement à partir de la transcription de la saisie que sera déterminée la quantité, la valeur des fruits qui doivent lui appartenir, mais son droit découle de l'hypothèque.

C'est, croyons-nous, tout à fait à tort que les arrêts relatifs aux cessions de loyers ou fermages admettaient une théorie opposée. Ce qui prouve, dit-on, que l'immobilisation est une conséquence de la saisie et non de l'hypothèque, c'est d'ahoid la place de l'article 685 au Code de procédure civile ; si c'était une conséquence de l'hypothèque c'est le Code civil qui en aurait parlé. H ne faut donc pas confondre les droits résultant de la saisie et ceux résultant de l'hypothèque. La loi du 23mars 1855, ajoute-t-on, prouve, par l'ensemble de ses dispositions et par son esprit, que les droits du cessionnairede loyers (donc du créancier antichrésiste) sout opposables i même aux créanciers hypothécaires antérieurs. Elle exige la traiiscription pour avertir les tiers de l'existence de la cession (ajoutons de l'antichrèse). Or la loi hypothécaire n'exige pas que celui qui inscrit une hypothèque fasse aucune mention relative aux loyers et fermages, d'une façon plusgénérale aux fruits de l'immeuble. Donc, tout ce qui concerne .ces fruits, au point de vue de la publicité, ne peut être régi i que par la transcription; sinon on avertirait les tiers, non \ plus par la transcription exigée dans ce but mais par Tins- i cription de l'hypothèque, c'est-à-dire que les tiers devraient i

'■' V. suprà, §§ 1528 et suiv.

13 Gomp. sur ce point la noie de M. do Loyiies déjà citée.

UE l'exkci'tio.n forcée. 6'25

srn référera la publicité antérieure d'un antre droit "^. Et [loussant ce raisonnementà sa conclusion naturelle, on ajoute <[u'ilne faut pas rechercher si l'hypothèque était antérieure à 1,1 transcription de l'antichrèse, mais si la transcription de laniichrèse était antérieure à la transcription de la saisie; -"il en était ainsi, l'immobilisation ne pourrait pas nuire au créancier antichrésiste.

Après la brillante réfutation de celte théorie faite par M. de Loynes'', il est inutile d'en recommencer la discussion détaillée. Il nous suftit de rappeler les deux arguments fondamentaux. La saisie n'est qu'un ensemble de formalités destinées à mettre l'immeuble sous la main de la justice et à le aire vendre au profit des créanciers. Mais la saisie, par ellenème ne crée aucun droit nouveau. Si donc l'article 685 du ^ode de procédure civile immobilise les fruits au profit des •réanciers hypothécaires, c'est en vertu d'un droit préexisant. qui ne peut être que l'hypothèque elle-même. L'esprit le la loi de 1855 n'est pas exactement celui que l'on prétend, .a publicité est exigée pour prévenir les tiers qui contracent actuellement avec une personne, des actes passés ani/rieurement par elle et qui pourraient leur nuire: mais la >i de 185.5 n'a pas pu vouloir que la publicité d'un droit nscrit ou transcrit, postérieurement à des droits acquis déjà ubliés, puisse venir modifier l'étendue de ces droits antéieurs et rendre opposables à leurs titulaires des actes que 'ur débiteur n'avait pas le pouvoir de consentir à leur préidice. La loi de 1855 n'a donc à intervenir que pour iniquer qui est antérieure, de l'inscription de l'hypothèque, Il de la transcription de l'antichrèse — non de la transcripon de l'antichrèse ou delà transcription de la saisie dont la •ule utilité est de prduver l'existence de la saisie immolière, et par suite le bien fondé des réclamations des créaners inscrits. Ajoutons qu'il est bizarre de voir invoquer îsprit de la loi de 1855 pour justifier un prétendu effet de la anscriplion delà saisie. La transcription de la saisie est exi- U'B par l'article 678 du Code de procédure civile (L. 2 juin

f' V. sur ce point Trib. civ. de Châteauroux, 16 avr. 1894 iD. F. P'i. 2. 195). T Note au D. P. 95. 2. 3S5.